TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires à :

— Maître Christine ECHALIER DALIN

— Maître Alexandra AGREST

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 22/12036

N° Portalis 352J-W-B7G-CYACE

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Octobre 2022

JUGEMENT

rendu le 14 Novembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet Pierre Plisson, S.A.S

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Christine ECHALIER – DALIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0337

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [K]

Domicilié chez Maître Alexandra AGREST

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [Y] [W] [G] épouse [K]

Domicilié chez Maître Alexandra AGREST

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentés par Maître Alexandra AGREST de la SELEURL LEXPERIA, avocat au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0143

Décision du 14 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 22/12036 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYACE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 12 Septembre 2024

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [I] [K] et Madame [Y] [W] [G] épouse [K] (les époux [K]) sont propriétaires du lot de copropriété n°5 d’un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 6].

Par acte de transmission à autorité compétente étrangère en application de l’article 684 du code de procédure civile et d’une convention multilatérale en date du 4 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait sommation aux époux [K] de payer des charges de copropriété impayées au 9 juin 2022 pour un montant de 25.591,10 euros ainsi que 2.489,90 euros de provisions sur charges 3ème et 4ème trimestres 2022 et 1er trimestre 2023 budgétées.

Par exploits de commissaire de justice signifiés les 04 et 05 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 6] a fait assigner les époux [K] en paiement d’arriérés de charges de copropriété d’un montant de 26.381,80 euros devant le Tribunal judiciaire de Paris pour l’audience du 11 janvier 2023.

Par ordonnance du 16 novembre 2023, le juge de la mise en état a rejeté l’exception de nullité de l’assignation soulevée par les époux [K] et renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 11 janvier 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 janvier 2024, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ainsi que des dispositions des articles 1343-5, 1231-1 et 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Décision du 14 Novembre 2024

Charges de copropriété

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condamner conjointement et solidairement les époux [K] au paiement de la somme de 31.011,11 euros au titre des charges dues au 1er janvier 2024, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de la sommation, soit le 8 juillet 2022 ;

débouter les époux [K] de leurs demandes de délais ;

à titre subsidiaire, si la demande de délais était accordée aux fins de règlement de l’arriéré, en sus des charges en cours, avant le 10 de chaque mois, assortir les délais d’une déchéance du terme, la totalité de la somme devenant exigible ;

condamner conjointement et solidairement les époux [K] à rembourser les frais d’huissier visés par les dispositions de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996 ;

condamner conjointement et solidairement les époux [K] au paiement de la somme de 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

condamner conjointement et solidairement les époux [K] au paiement des entiers dépens qui comprendront la sommation de payer en date du 4 juillet 2022 pour le montant de 608,58 euros ;

condamner conjointement et solidairement les époux [K] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Dans leurs conclusions en défense notifiées par voie électronique le 19 janvier 2024, les époux [K] demandent au tribunal de céans, au visa des articles 1343-5 et 1231-6 du code civil, de :

les autoriser à se libérer de leur dette en 24 mensualités de même montant ;

débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre des dommages et intérêts ;

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] au paiement des entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 mars 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 12 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Décision du 14 Novembre 2024

Charges de copropriété

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MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que les époux [K] sont propriétaires du lot n°5 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 5].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 juin 2016, 19 avril 2017, 11 juin 2018 , 17 avril 2019, 19 octobre 2020, 18 mai 2021, 22 juin 2022 et 6 mars 2023 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2015 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2016 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

Décision du 14 Novembre 2024

Charges de copropriété

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— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 11 janvier 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire des époux [K], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 31.011,78 euros.

Les époux [K] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 31.011,11 euros, telle que demandée par le syndicat des copropriétaires, au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 8 juillet 2022 pour la somme de 28.081 euros et à compter du 12 janvier 2024 pour le surplus.

Enfin, selon l’article 1309 du code civil, la solidarité ne s’attache pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En l’absence de clause de solidarité au paiement des charges stipulée dans le règlement de copropriété, la demande de condamnation conjointe et solidaire des époux [K] sera rejetée.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement des frais d’huissier visés par les dispositions de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996.

En l’espèce il apparaît dans le décompte de créance des frais d’huissier d’un montant de 60,10 euros suite au commandement et facturé le 11 octobre 2022.

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne précise pas de quel frais de commissaire de justice il sollicite le paiement ni ne justifie des frais d’huissier exposés et facturés le 11 octobre 2022.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande de délais de paiement

Les époux [K] soutiennent qu’ils habitent aux Etats-Unis et avaient acheté ce logement de 34 mètres carrés à titre d’investissement, pour le mettre en location, les loyers devant permettre de couvrir les charges de copropriété, que les charges trimestrielle étaient de 500/600 euros et le loyer mensuel appliqué en 2016 de 950 euros, qu’en raison de l’humidité persistante dans l’appartement, ils n’ont pu louer le logement à compter du mois de juin 2016 et sont privés de revenu locatif, qu’en outre des travaux lourds et couteux sont entrepris depuis plusieurs années par la copropriété. Ils ajoutent qu’une procédure est actuellement en cours concernant les désordres de l’appartement avec notamment le syndicat des copropriétaires.

Les époux [K] sollicitent un délai pour payer les charges qu’ils ne contestent pas, indiquant percevoir un revenu cumulé sur une période de 5 mois de 34.200 euros et des dépenses de vie courant sur la même période de 33.127,63 euros.

Le syndicat des copropriétaires oppose que les défendeurs ne payent pas les charges de copropriété depuis le 1er avril 2016, que les ressources des époux [K] ne leur permettent pas de régler les charges en cours et l’arriéré des sommes dues.

Sur ce :

Selon l’article 1343-5 du même code, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.

En l’espèce les pièces produites par les époux [K] ne démontrent pas une situation justifiant l’octroi de délais de paiement.

Les époux [K] seront ainsi déboutés de leur demande en délais de paiement.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d’une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées que les défendeurs ont manqué de longue date à leur obligation de paiement des charges de copropriété.

Cependant ils ne peuvent être considérés de mauvaise foi en raison des dégâts des eaux survenu dans leur lot ayant entraîné leur insolvabilité.

En outre, faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa creance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les époux [K], qui succombent, supporteront les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [I] [K] et Madame [Y] [W] [G] épouse [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 31.011,11 euros (trente et un mille onze euros et onze centimes) au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 1er janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2022 pour la somme de 28.081 euros et à compter du 12 janvier 2024 pour la somme de 2.930,11 euros;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de Monsieur [I] [K] et Madame [Y] [W] [G] épouse [K] tendant à les autoriser à se libérer de leur dette en 24 mensualités de même montant;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] de ses demandes au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [I] [K] et Madame [Y] [W] [G] épouse [K] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 14 Novembre 2024

La Greffière La Présidente