TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître Paul-gabriel CHAUMANET

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Aurélie SEGONNE-MORAND

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01868 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4BAT

N° MINUTE :

3

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 décembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [S] [Z] [T] veuve [X], demeurant [Adresse 3], représentée par Monsieur [U] [X], demeurant [Adresse 1], en sa qualité de tuteur

représentée par M^e Aurélie SEGONNE-MORAND, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire :

DÉFENDERESSE

Association FRANCE EURO HABITAT (FREHA), dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Paul-gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #R101

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 octobre 2024

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 décembre 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 19 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/01868 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4BAT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 avril 2014, Madame [S] [T] veuve [X] a conclu un contrat de bail à effet au même jour avec l’association FRANCE EURO HABITAT portant sur l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2]. L’association FRANCE EURO HABITAT le met depuis à disposition d’une famille dans le cadre du dispositif d’intermédiation locative.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 20 octobre 2022, Monsieur [U] [X], fils de Madame [S] [T] veuve [X] et désigné comme étant son représentant dans le cadre de la mesure d’habilitation familiale décidée le 23 août 2022, a délivré congé du bien pour vente à effet du 23 avril 2023.

Par actes de commissaire de justice en date du 29 janvier 2024, Madame [S] [T] veuve [X] a fait assigner par représentation l’association FRANCE EURO HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

La validation du congé,L’expulsion de L’association FRANCE EURO HABITAT et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, ceci sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement et jusqu’à la libération des lieux,La séquestration des biens meubles trouvés sur place,La condamnation de L’association FRANCE EURO HABITAT à lui verser une indemnité d’occupation de 63,81 euros par jour, outre la provision mensuelle pour charges de 70 euros, à compter du 24 avril 2023 et jusqu’à la libération des lieux,Sa condamnation à lui payer 5000 euros de dommages et intérêts,Sa condamnation à lui verser 2500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 octobre 2024.

A l’audience, L’association FRANCE EURO HABITAT a fait viser des conclusions soutenues oralement, par lesquelles elle a sollicité le bénéfice des termes de son assignation sauf à demander le rejet des prétentions adverses notamment s’agissant des délais pour quitter les lieux et des frais irrépétibles, et à actualiser sa propre prétention au titre des frais irrépétibles à la somme de 4000 euros.

L’association FRANCE EURO HABITAT a été représentée par son conseil à l’audience utile et a fait viser des écritures soutenues oralement, aux termes desquelles elle a sollicité à pouvoir bénéficier d’un délai d’un an pour quitter les lieux, le rejet de la demande d’astreinte formulée par Madame [S] [T] veuve [X] et sa condamnation à lui payer 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au contrat, il sera observé que l’association FRANCE EURO HABITAT est un organisme agréé qui pratique l’intermédiation locative, dispositif soumis à une réglementation spécifique en application de l’article L.353-20 du code de la construction et de l’habitation. Le terme « intermédiation » de manière générique renvoie à l’intervention d’un tiers social (dénommé opérateur, organisme agréé ou association) entre le propriétaire et la personne occupant le logement, afin de sécuriser la relation locative.

Le tiers social est locataire du logement et dispose d’un bail régi par le code civil le liant au propriétaire. Il assure le paiement des loyers au propriétaire.

Sur la validation du congé

Le contrat de bail litigieux se trouve régi, outre par les stipulations contractuelles, par les seules dispositions des articles 1714 à 1762 du code civil, et en particulier des articles 1736 à 1739 relatifs au congé.

En l’espèce, le bail du 24 avril 2014 a expressément convenu pour les deux parties d’un droit au congé, signifié par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 6 mois avant les termes du bail (article 10). Madame [S] [T] veuve [X], représentée par son fils, a délivré un congé par courrier recommandé avec accusé de réception du 20 octobre 2022, dont le pli a été signé le 21 octobre 2022, à effet au 23 avril 2023. Il respecte les conditions de forme et de délai prévues par le contrat. Le congé est dès lors valable, et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 23 avril 2023.

L’association FRANCE EURO HABITAT se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 24 avril 2023 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

La condamnation sera assortie d’une astreinte conformément à l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette astreinte sera fixée à 30 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision et ce sur une durée de 3 mois, sans qu’il y ait lieu se réserver la compétence pour la liquidation.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il sera relevé que le bail est résilié depuis le 23 avril 2023, soit près de 18 mois, si bien que l’association FRANCE EURO HABITAT, qui a admis à l’audience que le congé était valable, a déjà bénéficié en pratique de larges délais. Dans ces conditions, il ressort du congé que Madame [S] [T] veuve [X] a l’intention de procéder à la vente du bien si bien que cette démarche ne pourrait que difficilement prospérer avant la libération effective des lieux. Dans le même sens, la propriétaire verse un courrier du syndic du 28 décembre 2023 qui montre qu’elle est sollicitée par le syndicat de copropriété pour effectuer des travaux urgents d’étanchéité des pièces sanitaires de l’appartement. Les éclaboussures faites par les occupants quand ils prennent leur douche ont révélé que les sols ne sont pas étanches, ce qui a provoqué une humidification durable du plafond de la loge du gardien située en dessous. Or, les occupants semblent réticents à permettre l’accès au logement, tel que cela ressort d’un courrier électronique du 17 juin 2024. Dans le même sens, l’immeuble connaît ou a connu une infestation de cafards dont l’origine paraît se situer au niveau de l’appartement litigieux, ce qui se comprend à la lecture du courrier du syndic du 18 octobre 2021. Des pièces produites aux débats indiquent qu’elle est le résultat du refus des occupants de laisser y entrer l’entreprise habilitée à cet effet.

La demande de délais pour quitter les lieux de l’association FRANCE EURO HABITAT sera en conséquence rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L’association FRANCE EURO HABITAT est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il n’est fait état d’aucun impayé de loyers. L’association FRANCE EURO HABITAT sera ainsi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il n’y a pas lieu à prévoir de majoration compte tenu du prononcé d’une astreinte.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive.

En l’espèce, Madame [S] [T] veuve [X] invoque dans ses écritures que le syndic de l’immeuble la menace d’engager sa responsabilité au vu des désordres constatés dans la copropriété. Or, il ne s’agit que d’un préjudice hypothétique puisqu’aucune action en responsabilité n’a en l’état été engagée.

La demande indemnitaire sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera alloué à Madame [S] [T] veuve [X] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à l’association FRANCE EURO HABITAT par Madame [S] [T] veuve [X] représentée par son fils, d’un congé relatif au bail conclu le 24 avril 2014 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 23 avril 2023 ;

ORDONNE en conséquence à l’association FRANCE EURO HABITAT de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de la significiation de la décision et ce sur une durée de 3 mois sans qu’il y ait lieu se réserver la compétence pour la liquidation ;

DIT qu’à défaut pour l’association FRANCE EURO HABITAT d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [S] [T] veuve [X] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE L’association FRANCE EURO HABITAT à verser à Madame [S] [T] veuve [X] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 24 avril 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au 24 avril 2023 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE l’association FRANCE EURO HABITAT à payer à Madame [S] [T] veuve [X] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE l’association FRANCE EURO HABITAT aux dépens;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION