TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre

N° RG 22/09586

N° Portalis 352J-W-B7G-CXVBC

N° MINUTE :

Assignation du :

10 Août 2022

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [K] [A], représenté par [I] [A] en qualité de tuteur

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0399

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [W]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par Maître Jean-Michel ISCOVICI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0269

Décision du 13 Novembre 2024

2ème chambre

N° RG 22/09586 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXVBC

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Adélie LERESTIF, greffière.

DÉBATS

A l’audience du 02 Octobre 2024, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 13 novembre 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 10 août 2020 dressé par Maître [M] [E], notaire à [Localité 8], Monsieur [K] [A] a vendu à Monsieur [C] [W] le lot n°35, d’une surface de 6,03 m2 à usage de bureau, au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 11] cadastré BC [Cadastre 1] moyennant la somme de 18 000 euros.

Estimant que le bien avait été vendu à un prix lésionnaire dans un temps où Monsieur [K] [A] n’était pas en pleine capacité de ses facultés intellectuelles, Monsieur [I] [A], agissant ès qualité de tuteur de son père, Monsieur [K] [A], désigné par jugement du 28 janvier 2022, a, par exploit du 10 août 2022, fait assigner Monsieur [C] [W] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’obtenir la rescision pour lésion de la vente intervenue.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 novembre 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 26 juin 2024.

Parallèlement, par jugement du 7 février 2024, le tribunal judiciaire de Paris a prononcé la nullité d’une vente conclue le 20 mai 2020 entre Monsieur [K] [A] et la SCI LA BASTIDE DU SUD sur le fondement de l’article 414-1 du code civil.

Décision du 13 Novembre 2024

2ème chambre

N° RG 22/09586 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXVBC

Par ordonnance du 10 juillet 2024, sur requête des parties, le juge de la mise en état a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture pour permettre notamment la production de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 6 septembre 2024, Monsieur [K] [A], représenté par Monsieur [I] [A], demande au tribunal de :

Vu les articles 1674 et suivants du Code civil,

Vu l’article 414-1 du Code civil,

Vu le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 7 février 2024,

A titre principal,

Prononcer la nullité de la procuration donnée par Monsieur [K] [A] à tout clerc ou collaborateur de l’office notarial de la presqu’île de [Localité 7] en date du 30 juillet 2020,Prononcer la nullité de la vente du bien sis [Adresse 2] cadastré BC [Cadastre 1] lot n° 35 intervenue le 10 août 2020 selon acte authentique dressé par le ministère de Maître [M] [E], Notaire à [Localité 8] (Finistère) au sein de la SELARL Pierre FRESNAIS, Arnaud HEBERT et [H] [J], enregistré au Service de la Publicité Foncière de [Localité 10] I le 13 août 2020 sous le numéro 2020D05102, Volume 2020P02653, Ordonner en conséquence la restitution du bien sis [Adresse 2] cadastré BC[Cadastre 1] lot n°35 et la restitution du prix de vente,Condamner Monsieur [C] [W] à verser à Monsieur [K] [A] représenté par Monsieur [I] [A] ès qualité de tuteur selon jugement en date du 28 janvier 2022 la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et la somme de 24 000 euros pour son préjudice financier,A titre subsidiaire,

Déclarer recevable et bien fondée l’action formée par Monsieur [K] [A] représenté par Monsieur [I] [A] ès qualité de tuteur selon jugement en date du 28 janvier 2022 en rescision pour lésion de la vente du bien sis [Adresse 2] cadastré BC [Cadastre 1] lot n° 35 intervenue le 10 août 2020 selon acte authentique dressé par le ministère de Maître [M] [E], Notaire à [Localité 8] (Finistère) au sein de la SELARL Pierre FRESNAIS, Arnaud HEBERT et [H] [J], enregistré au Service de la Publicité Foncière de [Localité 10] I le 13 août 2020 sous le numéro 2020D05102, Volume 2020P02653,Avant dire droit,

Dire que les éléments rapportés par l’assignation font état de fait suffisamment vraisemblables et graves pour faire présumer la lésion, Autoriser Monsieur [K] [A] représenté par Monsieur [I] [A] ès qualité de tuteur selon jugement en date du 28 janvier 2022 à rapporter la preuve de la lésion,Donner acte à Monsieur [K] [A] représenté par Monsieur [I] [A] ès qualité de tuteur selon jugement en date du 28 janvier 2022 de la publication de son assignation à la Conservation des Hypothèques, Décision du 13 Novembre 2024

2ème chambre

N° RG 22/09586 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXVBC

Nommer un collège de trois experts avec pour mission d’évaluer l’immeuble selon son état et sa valeur au moment de la vente, c’est-à-dire le lot n° 35 à usage de bureau situé [Adresse 2], cadastré BC [Cadastre 1] pour une contenance de 2 ares 52 centiares,Dire que les experts dresseront un seul procès-verbal en commun déterminant la valeur du m2 du bien litigieux et le prix minimum qu’il pouvait représenter au regard des usages et du marché, Dire que les trois experts rédigeront leur rapport commun dans un délai de deux mois de leur saisine, Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, Dire qu’il en sera référé au Tribunal en cas de difficulté, Surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport du collège d’experts,Réserver les dépens,Sur le fond,

Prononcer la rescision pour lésion de la vente du bien sis [Adresse 2] cadastré BC [Cadastre 1] lot n° 35 intervenue le 10 août 2020 selon acte authentique dressé par le ministère de Maître [M] [E], Notaire à [Localité 8] (Finistère) au sein de la SELARL Pierre FRESNAIS, Arnaud HEBERT et [H] [J], enregistré au Service de la Publicité Foncière de [Localité 10] I le 13 août 2020 sous le numéro 2020D05102, Volume 2020P02653, Condamner Monsieur [C] [W] à verser à Monsieur [K] [A] représenté par Monsieur [I] [A] ès qualité de tuteur selon jugement en date du 28 janvier 2022 la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 24 000 euros pour son préjudice financier, En tous cas,

Ordonner la publication de la décision à intervenir au Service de la Publicité Foncière, Condamner Monsieur [C] [W] à tous les frais de publication de la décision à intervenir,Condamner Monsieur [C] [W] à verser à Monsieur [K] [A] représenté par Monsieur [I] [A] ès qualité de tuteur selon jugement en date du 28 janvier 2022 la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens dont recouvrement direct au profit de Maître François BLANGY – SCP CORDELIER.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 26 juillet 2024, Monsieur [C] [W], demande au tribunal de :

Vu l’article 430 du Code civil

Vu l’article 464 du Code civil

Vu les articles 1676, 1677 et 1678 du Code civil

Vu l’article 514-1 du Code de procédure civile

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile

Vu les articles 1089 et 1233 du Code de procédure civile

Décision du 13 Novembre 2024

2ème chambre

N° RG 22/09586 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXVBC

In limine litis et avant toute défense au fond,

I. Sur l’action en rescision pour lésion

Prononcer l’irrecevabilité de l’ensemble des demandes de Monsieur [K] [A], représenté par Monsieur [I] [A] en qualité de tuteur des biens, pour forclusion, Débouter Monsieur [K] [A] représenté par Monsieur [I] [A] de l’ensemble de ses demandes, fins et écritures,Subsidiairement,

Prononcer l’irrecevabilité de l’ensemble des demandes de Monsieur [K] [A], représenté par Monsieur [I] [A] en qualité de tuteur des biens, en l’absence de faits assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer une prétendue lésion de la vente intervenue entre Messieurs [A] et [W],Débouter Monsieur [K] [A], représenté par Monsieur [I] [A] en qualité de tuteur des biens, de l’ensemble de ses demandes, fins et écritures,

II. Sur l’action en nullité de la vente et de la procuration au visa de l’article 464 du Code civil

Prononcer l’irrecevabilité de l’ensemble des demandes de Monsieur [K] [A], représenté par Monsieur [I] [A] en qualité de tuteur des biens, en l’absence de publication du jugement de tutelle en date du 11 février 2022,Débouter Monsieur [K] [A], représenté par Monsieur [I] [A] en qualité de tuteur des biens, de l’ensemble de ses demandes, fins et écritures,

Au fond,

Sur l’action en nullité de la vente

Débouter Monsieur [K] [A], représenté par Monsieur [I] [A] en qualité de tuteur des biens, de l’ensemble de ses demandes, fins et écritures,Subsidiairement,

Condamner Monsieur [K] [A], représenté par Monsieur [I] [A] en qualité de tuteur des biens, à payer à Monsieur [C] [W] la somme de 18.000 euros,Suspendre l’exécution provisoire de la décision en ce qu’elle serait incompatible avec la nature de l’affaire,

Sur l’action en rescision pour lésion

Débouter Monsieur [K] [A], représenté par Monsieur [I] [A] en qualité de tuteur des biens, de l’ensemble de ses demandes au fond,Débouter Monsieur [K] [A], représenté par Monsieur [I] [A] en qualité de tuteur des biens, de sa demande tendant à ce que le Tribunal dise que les experts dresseront un seul procès-verbal en commun déterminant la valeur du m² du bien litigieux et le prix minimum qu’il pouvait représenter au regard des usages et du marché,Condamner Monsieur [K] [A], représenté par Monsieur [I] [A] en qualité de tuteur des biens, à faire l’avance des frais de l’expertise qui serait ordonnée,

En tout état de cause,

Débouter Monsieur [K] [A], représenté par Monsieur [I] [A] en qualité de tuteur des biens, de ses demandes accessoires au titre d’un prétendu préjudice moral et d’un prétendu préjudice financier,Condamner Monsieur [K] [A], représenté par Monsieur [I] [A] en qualité de tuteur des biens, à payer à Monsieur [C] [W] la somme de 7.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 septembre 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 2 octobre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est rappelé que les demandes des parties de « dire et juger » ou « constater », tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication du jugement de tutelle du 28 janvier 2022

Monsieur [C] [W] soulève à titre liminaire l’irrecevabilité de la demande principale en nullité de la vente de Monsieur [K] [A] à défaut de publication du jugement de tutelle du 28 janvier 2022, point de départ du délai rétroactif de deux ans durant lequel les actes ayant occasionné un préjudice pour la personne protégée peuvent être annulés au visa de l’article 464 du code civil.

Monsieur [K] [A] n’a pas formulé d’observations sur cette fin de non-recevoir.

Sur ce,

Selon l’article 789 du code de procédure civile, les parties ne sont plus recevables à soulever une fin de non recevoir après le dessaisissement du juge de la mise en état lorsqu’il y a eu désignation d’un tel juge, à moins que la fin de non recevoir ne soit révélée postérieurement au dessaisissement de ce juge.

Décision du 13 Novembre 2024

2ème chambre

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Le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, a ainsi opéré une extension des pouvoirs du Juge de la mise en état qui peut désormais connaître des fins de non-recevoir.

En vertu de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir, relevant donc de la compétence du juge de la mise en état, tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfixe, la chose jugée.

En l’espèce, Monsieur [C] [W] n’a pas saisi régulièrement le juge de la mise en état de la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication du jugement de tutelle de son contradicteur qu’il soulève dans ses dernières conclusions au fond alors que le juge de la mise en état était seul compétent pour en connaître, outre que le défaut de publication du jugement de tutelle de Monsieur [K] [A] n’est pas une condition de recevabilité de son action en nullité d’une vente immobilière.

La fin de non-recevoir soulevée devant le tribunal de céans sera donc déclarée irrecevable.

Sur la demande principale en nullité de la procuration du 30 juillet 2020 et de l’acte de vente du 10 août 2020

Monsieur [I] [A], agissant ès qualité de tuteur de Monsieur [K] [A], demande à titre principal la nullité de la procuration du 30 juillet 2020 et de la vente intervenue le 10 août 2020, exposant que moins de deux mois après la vente, le 26 septembre 2020, l’IRM de son protégé faisait état de troubles cognitifs évocateurs de la maladie d’Alzheimer ayant conduit à son hospitalisation dans le service neuro-psycho gériatrie de l’hôpital [9] le 16 novembre 2020. Outre diverses pièces médicales qu’il verse aux débats, Monsieur [I] [A] entend rappeler la décision du tribunal judiciaire de Paris d’annuler une vente intervenue entre son protégé et la SCI BASTIDE SUD au mois de mai 2020, de sorte que la vente objet du présent litige du 10 août 2020 doit être nécessairement annulée. Sur l’attestation de l’ancienne partenaire de PACS de Monsieur [K] [A] aux termes de laquelle ce dernier aurait été en pleine possession de ses moyens, Monsieur [I] [A] rappelle que cette même partenaire a saisi le juge des tutelles d’une demande d’ouverture d’une mesure de protection judiciaire par requête du 3 août 2021, soit un an après la vente litigieuse.

Décision du 13 Novembre 2024

2ème chambre

N° RG 22/09586 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXVBC

En défense, Monsieur [C] [W], après avoir souligné le défaut de caractère probant du certificat médical du Docteur [L] [Z], expert psychiatre, qui aurait été selon lui rédigé près d’un an après la vente litigieuse, soutient que Monsieur [I] [A] ne démontre pas qu’au jour de la vente, son protégé souffrait d’un trouble mental de nature à affecter la régularité de l’acte. Il expose en effet que les éléments relatifs à l’hospitalisation de ce dernier ne renseignent nullement sur les raisons de cette hospitalisation, qui peut être liée à une autre cause telle que le covid, outre que le compte-rendu d’hospitalisation a été dressé près d’un an et demi après la vente litigieuse et que le bilan mémoire réalisé au mois de janvier 2021 mentionne un score correspondant à une démence légère, ce qui contredit l’état neuro dégénératif allégué. En toute hypothèse, le défendeur estime que l’ensemble des éléments médicaux versés aux débats doit être mis en perspective avec la mesure de protection de Monsieur [K] [A] décidée le 28 janvier 2022 sur la base du certificat médical du Docteur [L] [Z] du 9 juin 2021, soit près de dix mois après la vente litigieuse.

Sur ce,

L’article 414-1 du code civil dispose que pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit. C’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte.

L’article 414-2 du même code vient préciser que de son vivant, l’action en nullité n’appartient qu’à l’intéressé.

Après sa mort, les actes faits par lui, autres que la donation entre vifs et le testament, ne peuvent être attaqués par ses héritiers, pour insanité d’esprit, que dans les cas suivants :

1° Si l’acte porte en lui-même la preuve d’un trouble mental ;

2° S’il a été fait alors que l’intéressé était placé sous sauvegarde de justice ;

3° Si une action a été introduite avant son décès aux fins d’ouverture d’une curatelle ou d’une tutelle ou aux fins d’habilitation familiale ou si effet a été donné au mandat de protection future.

L’action en nullité s’éteint par le délai de cinq ans prévu à l’article 2224.

L’article 464 du code civil dispose par ailleurs que les obligations résultant des actes accomplis par la personne protégée moins de deux ans avant la publicité du jugement d’ouverture de la mesure de protection peuvent être réduites sur la seule preuve que son inaptitude à défendre ses intérêts, par suite de l’altération de ses facultés personnelles, était notoire ou connue du cocontractant à l’époque où les actes ont été passés.

Ces actes peuvent, dans les mêmes conditions, être annulés s’il est justifié d’un préjudice subi par la personne protégée.

En l’espèce, Monsieur [K] [A], représenté par son tuteur, invoque dans ses écritures deux fondements au soutien de sa demande en nullité de la procuration du 30 juillet 2020 et de l’acte de vente du 10 août 2020, à savoir l’article 414-1 du code civil et l’article 464 du code civil.

Décision du 13 Novembre 2024

2ème chambre

N° RG 22/09586 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXVBC

La nullité tirée de l’article 414-1 du code civil primant sur celle découlant de l’article 464 du code civil, il convient en premier lieu de déterminer si aux dates des 30 juillet et 10 août 2020, Monsieur [K] [A] était sain d’esprit pour prendre la décision de vendre son bien et dans la négative, d’examiner si les conditions d’application de l’article 464 du code civil sont réunies.

Il résulte des pièces versées aux débats par Monsieur [I] [A], agissant ès qualité de tuteur de son père, que :

Le 26 septembre 2020, l’IRM de Monsieur [K] [A], réalisée dans un contexte de troubles cognitifs et de la marche, a révélé une « atrophie cortico-sous-corticale globale à prédominance temporale et antérieure bilatérale, plus marquée à gauche. Atrophie des hippocampes de grade III de Scheltens à droite et de grade IV à gauche. Leucoaraïose sus-tentorielle modérée de grade II de Fazekas et Schmidt. Séquelle ischémique thalamique droite ancienne »,Que le 7 octobre 2020, le Docteur [N] [Y], neurologue, a indiqué dans un courrier adressé au Docteur [S] [P], que Monsieur [K] [A], âgé de 80 ans et dont l’entourage se plaignait d’une détérioration rapide depuis quelques mois sur le plan moteur et cognitif, souffrait d’un syndrome akinéto-rigide prédominant à gauche : « l’exploration des fonctions supérieures montre un MMS à 25/30 avec aucun rappel des trois mots au bout d’une minute et un test de l’horloge perturbé. L’IRM encéphalique a montré une atrophie des hippocampes de grade 3 de Scheltens à droite et 4 à gauche ainsi qu’une leucopathie modérée de grade 2 de Fazékas et une lacune thalamique droite ancienne. Le bilan biologique a révélé un discret syndrome inflammatoire (…). On est donc probablement devant une pathologie dégénérative avec atteinte importante des fonctions mnésiques pour laquelle je conseille une rééducation orthophonique », Que du 16 au 24 novembre 2020, Monsieur [K] [A] a été hospitalisé au sein du service neuro-psycho gériatrie aiguë de l’hôpital [9] en raison de chutes à répétitions dans un contexte d’infection au SARS COV 2, son compte-rendu d’hospitalisation mentionnant un score MMSE de 17/30 et concluant à des troubles neurocognitifs au stade modéré, Que le 10 décembre 2022, le Docteur [U] [G], expert psychiatre inscrit sur la liste des médecins spécialistes près Monsieur le procureur de la République de Paris, a précisé dans un certificat médical circonstancié que Monsieur [K] [A] était « totalement perdu dans le temps et l’espace, ses fonctions cognitives très dégradées ne lui permettent plus un raisonnement, un discernement, une logique adaptée. Ne connaissait ni ses revenus ou le coût de la valeur de l’argent, il pense n’avoir jamais été malade (…). Les altérations majeures de ses capacités mentales en relative avec une symptomatologie de type Alzheimer évolutive remontant à plusieurs années et ne lui permettent plus d’assurer son champ décisionnel ».

Il ressort de la confrontation de ces pièces que Monsieur [K] [A] présentait dans les deux mois ayant suivi la signature d’une procuration et d’un acte de vente des signes évocateurs de la maladie d’Alzheimer, même si le diagnostic n’avait alors pas été posé.

Décision du 13 Novembre 2024

2ème chambre

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Si Monsieur [C] [W] souligne le score MMS de Monsieur [K]-[A] illustratif d’une démence légère ou très légère au moment de la vente litigieuse, ce score est à rapprocher du niveau d’études et des facultés intellectuelles qui étaient ceux de Monsieur [K] [A], ancien commissaire aux comptes.

En outre et surtout, l’IRM réalisée à la même époque fait état d’une atrophie hippocampique de grade III de Scheltens à droite et de grade IV à gauche, soit le plus haut niveau d’atrophie hippocampique mesuré sur cette échelle.

Si l’échelle de Scheltens ne permet pas de distinguer entre différentes démences et n’est pas suffisante pour poser le diagnostic de la maladie d’Alzheimer, les conclusions de l’IRM du 26 septembre 2020 conjuguées :

au score MMS de Monsieur [K] [A] déterminé à la même époque, à son âge avancé,aux témoignages de son entourage se plaignant au mois d’octobre 2020 de troubles cognitifs et d’une détérioration de ses facultés depuis plusieurs mois auprès du Docteur [N] [Y] en dehors de toute procédure,aux conclusions de ce dernier du 7 octobre 2020, évoquant une pathologie dégénérative avec atteinte importante des fonctions mnésiques,aux constatations de l’expert psychiatre concluant deux ans plus tard à « une symptomatologie de type Alzheimer évolutive remontant à plusieurs années »,permettent d’établir que Monsieur [K] [A] n’était pas sain d’esprit lorsqu’il a signé le 30 juillet 2020 la procuration pour vendre son bien, qui a été vendu par acte du 10 août suivant.

La tardiveté de la saisine du juge des tutelles par la famille de Monsieur [K] [A] ne démontre en rien que ce dernier était sain d’esprit jusqu’à cette date dès lors que les pièces médicales qui sont versées aux débats prouvent au contraire que ses troubles cognitifs étaient déjà avancés antérieurement à cette saisine.

De même, l’attestation de Madame [F] [B], établie plusieurs années après la vente litigieuse, aux termes de laquelle le prix de vente avait été fixé par Monsieur [K] [A] en toute connaissance de cause et au regard de la relation qu’il entretenait avec Monsieur [C] [W], est insuffisante à démontrer que le demandeur comprenait la portée de ses actes à l’été 2020 au regard des constatations médicales ci-avant rappelées, étant par ailleurs précisé que Madame [F] [B] a elle-même saisi le juge des tutelles d’une demande d’ouverture d’une mesure de protection judiciaire.

Pareillement, le courriel de Maître [H] [J], notaire exerçant au sein de l’étude ayant reçu l’acte de vente litigieux mais n’ayant pas rédigé ledit acte, selon lequel « la qualité et la pertinence des propos échangés avec l’intéressé correspondaient à ceux d’une personne tout à fait saine d’esprit et au discernement total », n’a pas la même valeur probante qu’une IRM et un bilan neurologique réalisés par des médecins, outre qu’il n’est pas précisé le nombre d’échanges et la date des échanges que Maître [H] [J] a pu avoir avec Monsieur [K] [A] antérieurement à la vente.

Décision du 13 Novembre 2024

2ème chambre

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Enfin, le courriel adressé par Monsieur [K] [A] au gestionnaire de l’immeuble le 11 février 2020 pour demander à ce que Monsieur [C] [W] soit identifié comme Expert-comptable et Commissaires aux Comptes, courriel auquel il est répondu « je ne comprends pas votre email, il faut qu’il s’identifie sur la boîte aux lettres », ne démontre pas non plus que Monsieur [K] [A], qui pouvait possiblement avoir des moments de lucidité à ce stade de sa maladie, comprenait réellement la portée de l’acte de disposition du 10 août 2020 et notamment la valeur à laquelle il entendait vendre son bien à Monsieur [C] [W].

Au demeurant, aucun échange entre les parties n’est versé aux débats sur l’existence d’une entente ancienne sur la vente du bien litigieux au prix auquel il a finalement été vendu.

Les pièces médicales ci-avant développées établissent donc que Monsieur [K] [A] n’était pas sain d’esprit au sens de l’article 414-1 du code civil au moment de la vente litigieuse, de sorte qu’il convient de prononcer la nullité de la procuration établie le 30 juillet 2020 et de l’acte de vente du 10 août 2020, ce nonobstant la bonne foi qui a pu être celle de Monsieur [C] [W] ou l’absence de connaissance par ce dernier de l’état de santé de son cocontractant.

En conséquence de ces nullités, Monsieur [K] [A], représenté par son tuteur, devra restituer le prix de vente de 18 000 euros et Monsieur [C] [W] devra restituer la propriété du bien immobilier objet de la vente. La publication de la présente décision au service de la publicité foncière sera ordonnée.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Monsieur [I] [A] sollicite également pour le compte de son père, au visa de l’article 1240 du code civil, la condamnation du défendeur à verser la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral de son père et la somme de 24 000 euros au titre de son préjudice locatif, évaluant à 500 euros par mois le revenu locatif dont ce dernier aurait pu bénéficiait depuis le jour de la vente.

En défense, Monsieur [K] [W] relève que le préjudice locatif n’est pas justifié.

Sur ce,

L’article 1240 dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [I] [A] ne verse aucune pièce aux débats au soutien du préjudice moral qu’il allègue, de sorte que la demande de dommages et intérêts à ce titre sera rejetée.

S’agissant du préjudice locatif, il verse seulement aux débats des estimations de la valeur vénale du bien.

En toute hypothèse, une pièce de 6 m² dépourvue de WC ne répond pas aux critères du logement décent ni au règlement sanitaire de la ville de [Localité 10], de sorte que le bien vendu n’était pas louable et qu’il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice locatif.

Sur les demandes accessoires

Succombant, Monsieur [C] [W] sera condamné aux entiers dépens, en ce compris les frais de publication de la présente décision, dont distraction au profit de Maître François BLANGY- SCP CORDELIER.

Monsieur [C] [D] sera également condamné à verser à Monsieur [K] [A], représenté par son fils, la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, qui n’apparaît pas compatible avec la nature du litige, sera écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [C] [W] tirée du défaut de publication du jugement de tutelle du 28 janvier 2022,

PRONONCE la nullité de la procuration donnée par Monsieur [K] [A] à tout clerc ou collaborateur de l’office notarial de la presqu’île de [Localité 7] en date du 30 juillet 2020,

PRONONCE la nullité de la vente du bien sis [Adresse 2] cadastré BC [Cadastre 1] lot n° 35 intervenue le 10 août 2020 selon acte authentique dressé par le ministère de Maître [M] [E], Notaire à [Localité 8] (Finistère) au sein de la SELARL Pierre FRESNAIS, Arnaud HEBERT et [H] [J], enregistré au Service de la Publicité Foncière de [Localité 10] I le 13 août 2020 sous le numéro 2020D05102, Volume 2020P02653,

ORDONNE en conséquence la restitution du prix de vente de 18 000 euros par Monsieur [K] [A], représenté par son tuteur Monsieur [I] [A], à Monsieur [C] [W],

ORDONNE la restitution du bien sis [Adresse 2] cadastré BC[Cadastre 1] lot n°35 par Monsieur [C] [W] à Monsieur [K] [A], représenté par son tuteur Monsieur [I] [A],

ORDONNE la publication de la présente décision au Service de la Publicité Foncière,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Monsieur [K] [A] au titre du préjudice moral,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Monsieur [K] [A] au titre du préjudice locatif,

CONDAMNE Monsieur [C] [W] aux entiers dépens, en ce compris les frais de publication de la présente décision, dont distraction au profit de Maître François BLANGY – SCP CORDELIER,

CONDAMNE Monsieur [C] [W] à verser à Monsieur [K] [A], représenté par Monsieur [I] [A] ès qualité de tuteur, la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ECARTE l’exécution provisoire,

REJETTE toute autre demande.

Fait et jugé à Paris le 13 Novembre 2024

La Greffière La Présidente

Adélie LERESTIF Sarah KLINOWSKI