TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 23/55380 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2HVG

N° : 3

Assignation du :

06 Juillet 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 février 2024

par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice, la société PLISSON IMMOBILIER SAS

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître Arthur ANQUETIL de l’AARPI ANQUETIL ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #D0156

DEFENDERESSE

LA S.C.I. SERETEK

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS – #A0235

DÉBATS

A l’audience du 19 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l’assignation en référé enrôlée sous le N°RG 23/55380 délivrée à la requête du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 4], représenté par le cabinet [P] ASSOCIES, en la personne de Maître [J] [P], et ses observations écrites visées le 19 décembre 2023 devant le président du tribunal judiciaire de céans, tendant, principalement, à voir :

« Condamner la société SERETEK à procéder, à ses frais exclusifs et sans détériorer les parties communes, à la remise en état antérieur de la façade sur rue de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 4], et au retrait des vitres opaques ;

Condamner la société SERETEK à procéder, à ses frais exclusifs et sans détériorer les parties communes, à la remise en état antérieur de la porte située à l’arrière de son local donnant sur la cour intérieure de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 4] ;

Condamner la société SERETEK à procéder, à ses frais exclusifs et sans détériorer les parties communes, à la dépose de la climatisation installée derrière la grille à ventelles au-dessus de la porte sur cour ;

Condamner la société SERETEK, à procéder, à ses frais exclusifs et sans détériorer les parties communes, à la dépose de la boîte à clés installée en façade côté [Adresse 8], sur le poteau à droite de la porte d’entrée du local ;

Condamner la société SERETEK, à procéder, à ses frais exclusifs et sans détériorer les parties communes, à la dépose de la boîte à clés installée en façade côté [Adresse 7], dans l’ébrasement de la porte du local en rez-de-chaussée, à gauche de la porte de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 4] ;

Condamner la société SERETEK, à procéder, à ses frais exclusifs et sans détériorer les parties communes, à la dépose de toutes les installations électriques non autorisées posées par la SCI SERETEK telles qu’elles résultent du constat établi par Maître [R], Commissaire de justice, le 19 septembre 2023 ;

Assortir ces condamnations d’une astreinte provisoire de 1.000 € par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

Condamner la société SERETEK à communiquer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 4] tous les devis, toutes les factures et les éventuels PV de réception établis des travaux réalisés dans le lot n°1 et ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

Se réserver le pouvoir de liquider les astreintes provisoires ainsi prononcées et de fixer, le cas échéant, une astreinte définitive, conformément aux dispositions des articles L. 131-2 et L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution ; (…)

Ordonner à la SCI SERETEK de cesser ses activités de location saisonnière, location de courte durée, exploitation para hôtelière, prestations d’hébergement fournies dans des conditions proches de l’hôtellerie, prestations d’hébergement para hotellière au sein du lot n°1 de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 4] ;

Assortir cette condamnation d’une astreinte provisoire de 1.000 € par jour et par infraction constatée par voie de Commissaire de justice désigné selon le libre choix du syndicat des copropriétaires passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

Ordonner à la SCI SERETEK de rétablir la destination de boutique du lot n°1 de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 4] ;

Assortir cette condamnation d’une astreinte provisoire de 1.000 € par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

Ordonner à la SCI SERETEK de rétablir l’unité du lot n°1 de de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 4] ;

Assortir cette condamantion d’une astreinte provisoire de 1.000 € par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

Se réserver le pouvoir de liquider les astreintes provisoires ainsi prononcées et de fixer, le cas échéant, une astreinte définitive, conformément aux dispositions des articles L. 131-2 et L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

(…)

Condamner la société SERETEK à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 4] la somme de 9.600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société SERETEK aux entiers dépens, en ce compris les frais des constats du Commissaire du justice des 17 et 31 mai 2023 pour un montant de 1.160, 80 € et les frais des constats du Commissaire du justice du 19 septembre 2023 pour un montant de 798, 40 € ».Vu les conclusions écrites de la société SERETEK, représentée par la SAS [H] AVOCATS, en la personne de Maître [Y] [I] [H], par lesquelles il est demandé au juge des référés que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 4] soit débouté de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme non fondées et injustifiées. La société SERETEK demande également au juge des référés le paiement de la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile en sus des dépens, avec distraction au profit de Maître [Y] [I]-[H] en vertu de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé du litige, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux conclusions des parties développées oralement à l’audience.

SUR CE,

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Il s’ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Il est rappelé qu’un dommage n’est subi que par la méconnaissance d’un droit. Un dommage n’est, en effet, pas susceptible d’être prévenu en référé s’il est légitime. Ainsi, le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l’urgence inhérente à l’imminence, qu’il apparaisse comme potentiellement illicite.

Il dispose d’un pouvoir souverain pour juger non seulement de l’imminence d’un dommage, mais aussi de la nécessité d’en prévenir la réalisation ; il en va de même s’agissant d’apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En outre, juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut, en revanche tirer les conséquences d’un acte clair. Enfin, il est rappelé que le caractère sérieux de la contestation s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

En outre, juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut, en revanche tirer les conséquences d’un acte clair.

L’article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

C’est donc le règlement de copropriété qui détermine la destination des parties privatives et les conditions de leur jouissance et la destination de l’immeuble peut justifier les restrictions apportées aux droits des copropriétaires mais aussi leur permettre de prendre certaines initiatives.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

En vertu de l’article 25b de la loi susvisée, les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci, envisagés par un propriétaire, doivent être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité.

La liberté d’usage et de jouissance peut ainsi également être précisée ou encadrée, le cas échéant, par le règlement de copropriété lequel ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Le changement de la nature d’activité commerciale dans un lot où le règlement de copropriété autorise l’exercice du commerce n’implique pas par lui-même une modification de la destination de l’immeuble et peut s’effectuer librement sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des copropriétaires, ni à des limitations conventionnelles justifiées par la destination de l’immeuble.

Sur la demande tendant à condamner la société SERETEK à procéder, à ses frais exclusifs et sans détériorer les parties communes, à la remise en état antérieur de la façade sur rue de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 4], et au retrait des vitres opaques.

Sur la demande tendant à condamner la société SERETEK à procéder, à ses frais exclusifs et sans détériorer les parties communes, à la remise en état antérieur de la porte située à l’arrière de son local donnant sur la cour intérieure de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 4].

L’immeuble est situé au [Adresse 7] à [Localité 4] et est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis tel que prévu par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Le Cabinet PLISSON IMMOBILIER est syndic en exercice de cette copropriété.

La société SERETEK est propriétaire du lot n°1 de l’immeuble. Elle a pour gérant Monsieur [M] [K] et Monsieur [L] [V].

C’est un lot désigné aux termes du règlement de copropriété, daté du 24 mars 1953, comme une « boutique », située « à l’angle de la [Adresse 7] et de la [Adresse 8], avec arrière-boutique et water closets donnant sur cour ».

Ce règlement prévoit notamment, que s’agissant de l’entretien de la copropriété : « il est en outre convenu que, pour la bonne tenue et l’aspect général de l’immeuble les portes palières, les portes donnant sur les couloirs de l’immeuble, les persiennes et fenêtres sur rue, et sur cour, quoique faisant partie de la propriété privative de chaque propriétaire seront entretenues y compris la peinture dans les mêmes conditions que les parties communes ».

Il ajoute, s’agissant de la modification des choses communes que : « les choses communes et tout ce qui touche le fonctionnement, l’harmonie, l’esthétique et l’aspect extérieur de l’immeuble ne pourront être modifiées qu’avec le consentement des trois quarts des voix des copropriétaires de l’immeuble, votant en assemblée générale extraordinaire, réunie particulièrement à cet effet dans les conditions fixées au stade du syndicat des copropriétaires ».

Pour ce qui est des droits et des obligations des copropriétaires, le règlement prévoit notamment que : « chaque propriétaire d’appartement a le droit de jouir et de disposer des choses qui constituent sa propriété privative comme il l’entend, à la condition de ne pas nuire aux droits privatifs ou communs des autres propriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l’immeuble et sa bonne tenue ».

De plus, il ajoute que : « les persiennes, garde-corps, appuis de fenêtres portes palières, portes sur les couloirs des caves et sur cour, et d’une façon générale tout ce qui se voit de l’extérieur des appartements, quoique propriété privative ne pourront être modifiés dans leur matière, leur forme et leur couleur sans une décision de l’Assemblée générale des propriétaires ».

La société SERETEK aurait entrepris des travaux sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il est versé aux débats un procès-verbal de constat d’un commissaire de justice du 17 mai 2023 qui indique que  : « le local situé en pied d’immeuble, en angle [Adresse 7]/ [Adresse 8], fait actuellement l’objet de travaux de modification de façade sans autorisation d’urbanisme ni de la copropriété requérante ». Il constate que les façades sont « de teinte grise différente de celle antérieure et de présentation générale discordante ». Que, par ailleurs, « la porte d’entrée est tierce alors que les photographies antérieures montrent une porte double ». Que « côté [Adresse 8] le panneau anciennement aveugle, et disposant d’une porte double moulurée, est maintenant vitré ». Que par ailleurs, « des ventelles sont maintenant disposées en allègue, figurant une future extraction d’air également non autorisée ». Il note aussi « la présence d’une grille à ventelles, caractéristiques d’extraction ventilation ou climatisation en partie basse ».

Un constat réalisé par un commissaire de justice du 31 mai 2023 vient confirmer que « la façade sur cour a été modifiée et qu’une climatisation a été installée en imposte ». Que celle-ci pourrait notamment être « source de nuisance sonore dans la cour pouvant affecter les appartements des étages ». Il constate également « la présence d’un groupe climatisation de la marque DAIKIN ». Il ajoute « qu’en façade, le local se présente à l’identique » des « précédentes constatations en date du 17/05/2023, avec ses façades neuves, traitées en aluminium laqué, de teinte grise ». Il constate aussi que « la porte est traité à neuf dans les mêmes matériaux aluminium laqué que ceux mis en œuvre côté façade sur rue ».

Malgré une relance du syndic, par lettre RAR, en date du 15 juin 2023, mettant en demeure la société SERETK de procéder à la remise en état de la façade de l’immeuble ainsi que de la porte arrière donnant sur la cour, il ressort des pièces du demandeur, que la société SERETEK n’a pas fait les modifications demandées.

Il ressort d’un procès-verbal de constat, en date du 19 septembre 2023, que depuis la voie publique, on constate que « le local au rez-de-chaussée donnant sur la [Adresse 7] et sur la [Adresse 8] est doté de vitrages opaques ».

Mais ces éléments sont insuffisamment précis et circonstanciés et en l’absence de toute mesure d’instruction réalisée au contradictoire des parties démontrant l’état des lieux litigieux antérieur à la réalisation des travaux reprochés pour établir de manière manifeste que les aménagements opérés par la défenderesse porteraient atteinte, en violation du règlement de copropriété, aux droits des autres copropriétaires ou à l’harmonie ou à l’esthétique ou à la solidité de l’immeuble. Il n’ y a donc lieu à référé sur les demandes formées par la demanderesse tendant à voir condamner la défenderesse, du chef des demandes susvisées

Sur la demande tendant à voir condamner la société SERETEK à procéder, à ses frais exclusifs et sans détériorer les parties communes, à la dépose de la climatisation installée derrière la grille à ventelles au-dessus de la porte sur cour.

Les parties étant contraires en faits sur la pose de cette climatisation, et en l’absence d’une mesure d’instruction établie au contradictoire des parties, les éléments versés aux débats sont insuffisamment précis et circonstanciés pour caractériser de manière manifeste ou avec l’évidence requise en référé une violation du règlement de copropriété ou des nuisances excédant les troubles anormaux de voisinage du fait de cette installation de sorte qu’il n’ y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande tendant à condamner la société SERETEK, à procéder, à ses frais exclusifs et sans détériorer les parties communes, à la dépose de la boîte à clés installée en façade côté [Adresse 8], sur le poteau à droite de la porte d’entrée du local.

Sur la demande tendant à condamner la société SERETEK, à procéder, à ses frais exclusifs et sans détériorer les parties communes, à la dépose de la boîte à clés installée en façade côté [Adresse 7], dans l’ébrasement de la porte du local en rez-de-chaussée, à gauche de la porte de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 4].

Il ressort d’un procès-verbal de constat, en date du 19 septembre 2023, que « côté [Adresse 8] », y est présente « une boîte à clefs installée sur le poteau à droite de la porte d’entrée ».

Le procès-verbal contient également des photographies montrant que deux boîtes à clés sont installées en façade :

Une côté [Adresse 8], à droite de la porte d’entrée, Une autre, [Adresse 7], à gauche de la porte de l’immeuble.

Ces énonciations ne permettent pas, avec l’évidence requise en référé, de dire en quoi leur présence porterait atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à l’harmonie des façades de l’immeuble, de sorte qu’il n’ y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande tendant à condamner la société SERETEK, à procéder, à ses frais exclusifs et sans détériorer les parties communes, à la dépose de toutes les installations électriques non autorisées posées par la SCI SERETEK telles qu’elles résultent du constat établi par Maître [R], Commissaire de justice, le 19 septembre 2023.

Il est versé aux débats un procès-verbal de constat dressé le 19 septembre 2023 par un commissaire de justice qui rapporte les éléments suivants : au niveau des « caves de l’immeubles, accessibles par un escalier à l’arrière d’une porte se trouvant dans le hall », il y a la présence d’un « coffret » comportant une étiquette « FREE ». Qu’ « à droite de ce coffret », le commissaire de justice « relève un câble blanc non raccordé, en attente et une boîte de dérivation au-dessus des grains rigides, sous le plafond ». Il relève également « des câbles raccordés au coffret « FREE » dans deux courent sous le plafond du sous-sol et se prolongent dans l’escalier menant au rez-de-chaussée » ; que « dans la volée de l’escalier entre le sous-sol et le rez-de-chaussée », le commissaire « note que les deux câbles blancs passent dans une ouverture à droite de la porte donnant sur la cour »  ; que « dans la cour, les deux câbles sortent du mur de la façade à droite de la porte donnant sur l’escalier » ; que « ces deux câbles blancs courent ensuite sur la façade et passent dans deux percement à gauche de la claire-voie surmontant la porte du local sur cour, au rez-de-chaussée » ; que « de retour dans la cave, à gauche du local machinerie ascenseur », il relève « un réseau de tubes

isolants rigides lisses comportant un coude et passant dans le mur à gauche de la porte du local technique ». Qu’ « en partie basse, le tube IRL, comporte une section manquante » et « un câble de terre » a été « raccordé à cette installation ». Ce procès verbal de constat indique que depuis la voie publique, on constate que « le local au rez-de-chaussée donnant sur la [Adresse 7] et sur la [Adresse 8] est doté de vitrages opaques » ; que « côté [Adresse 8] », y est présent « une boîte à clefs installée sur le poteau à droite de la porte d’entrée ».

Mais ces énonciations ne permettent de retenir avec l’évidence requise en référé que la SCI SERETEK serait à l’origine directe de ces branchements, cette dernière affirmant que : « le coffret portant une étiquette FREE n’est pas ni la propriété de la SCI SERETEK, ni le fruit de travaux accomplis par celle-ci » et qu’ « aucun câble ou tube n’a été posé par la SCI SERETEK dans les caves, ni dans l’escalier, ni dans la cour intérieure de l’immeuble ».

Ces éléments, et en l’absence d’une mesure d’instruction réalisée au contradictoire des parties, sont insuffisamment précis et circonstanciés pour caractériser une violation du règlement de copropriété et partant un trouble manifestement illicite du chef des éléments ci-dessus reprochés, de sorte qu’il n’ y a pas lieu à référé sur ces demandes.

Sur la demande tendant à condamner la société SERETEK à communiquer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 4] tous les devis, toutes les factures et les éventuels PV de réception établis des travaux réalisés dans le lot n°1 et ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

Aux termes de sa mise en demeure du 15 juin 2023, le syndicat des copropriétaires demandait à la société SERETEK de lui justifier qu’elle n’avait procédé à aucune modification des entrées d’eaux/ réseaux dans son local ni à aucune modification de la destination de son lot en construction avec les stipulations du règlement de copropriété ou les prescriptions d’urbanisme.

Il ressort des pièces visées par le demandeur que la société n’a jamais remis ces informations.

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Si cette disposition ne vise expressément que les mesures d’instruction légalement admissibles, son champ d’application a été étendu à toutes les mesures tendant à conserver ou établir la preuve des faits ; sont ainsi concernées non seulement les mesures d’instructions proprement dites mais aussi les mesures de production de pièces.

Le juge ne peut condamner une partie ou un tiers à produire des pièces sans que leur existence soit, sinon établie avec certitude, du moins vraisemblable.

La production forcée doit en outre porter sur des actes ou des pièces déterminées ou déterminables et ne peut porter sur un ensemble indistinct de documents ; ceux-ci doivent être suffisamment identifiés.

La juridiction des référés, dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier si le demandeur justifie d’un motif légitime.

Il ressort des précédentes énonciations des faits précis qui rendent plausible la réalisation de travaux par le défendeur sur les parties communes de la copropriété litigeuse sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, rendant ainsi plausible un procès futur au fond à l’encontre du défendeur de sorte qu’il sera fait droit à cette demande de communication de pièces sous astreinte dans les conditions du présent dispositif .

Cette mesure d’instruction étant ordonnée dans l’intérêt du demandeur alors qu’aucun trouble n’est établi avec l’évidence requise en référé, il supportera les dépens de la présente instance en référé.

Sur la demande tendant à ordonner à la SCI SERETEK de cesser ses activités de location saisonnière, location de courte durée, exploitation para hôtelière, prestations d’hébergement fournies dans des conditions proches de l’hôtellerie, prestations d’hébergement para hotellière au sein du lot n°1 de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 4].

Sur la demande tendant à ordonner à la SCI SERETEK de rétablir la destination de boutique du lot n°1 de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 4].

Le demandeur soutient que la SCI SERETEK exploite le local du rez-de-chaussée pour y effectuer de la location meublée de courte durée. En effet, selon lui, la SCI propose sur Internet via le site AIRBNB, la location de son local aménagé, en deux logements distincts pour des séjours de courte durée. Au soutien de cette allégation, il est versé aux débats un procès-verbal de commissaire de justice, daté du 19 septembre 2023, qui relate l’existence dune annonce publiée sur le site de AIRBNB,intitulée « Beautiful Apartment close to Eiffel Tower », « logement entier : appartement – [Localité 6], France » situé dans le [Localité 4], au prix de 237 euros la nuit. Ce procès verbal rapporte que des commentaires ont été publiés « entre mai 2023 à août 2023 » et un calendrier indiquant les disponibilités du logement, il « constate qu’il n’existe aucune limitation de date ou de temps pour réserver le logement, hormis le nombre de nuit devant être au minimum de trois ».

Or, selon le syndicat demandeur, une telle activité serait interdite par le règlement de copropriété. Il invoque également l’adoption de la résolution 24 de de l’Assemblée Générale du 11 décembre 2015 selon laquelle « les logements saisonniers sont interdits par le règlement de copropriété ».

Il résulte de l’article L. 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation que le fait de louer un local meublé de manière répétée et de courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue une activité commerciale.

Le règlement de copropriété prévoit sur la destination de l’immeuble que : « la maison devra toujours être habitée bourgeoisement à l’exclusion formelle de tout occupation commerciale, industrielle ou artisanale à l’exception des fonds de commerce exploités actuellement et des locaux du premier étage».

Il y est aussi prévu que : « l’exploitation en garni de l’appartement par un propriétaire sera formellement interdite. Toutefois le propriétaire pourra louer à un seul et même locataire l’ensemble constituant son appartement même en meublé ; et chaque engagement de location ou bail devra relater cette obligation ».

Dans l’état descriptif de division la désignation du lot 1 est mentionnée comme « boutique » à l’angle de la [Adresse 7] et de la [Adresse 8], étant précisé alors « la boutique est occupée actuellement par un photographe » et le lot n° 2 situé sur la rue [Adresse 8], indique « une boutique ».

L’exploitation d’un hébergement touristique pour de courtes durées ne saurait être assimilée à une simple location de locaux revêtant un caractère civil ou d’habitation mais relève d’une activité commerciale et le changement d’une activité commerciale exploitée dans un lot privatif n’implique pas une modification de la destination de l’immeuble .

Il ressort de ces constatations que les stipulations du règlement de copropriété et les termes de la résolution 24 susmentionnée (qui n’interdit pas expressément la location touristique dans les locaux à usage commercial, cette interdiction visant les « appartements, chambres ou tout autre logement ») ne sont pas suffisamment claires et précises et comportent des mentions contradictoires relativement à la destination des lots litigieux, nécessitant une interprétation excédant les pouvoirs du juge des référés, pour établir avec l’évidence requise en référé la destination des lots litigieux , de sorte que le juge des référés n’est pas en mesure de retenir une violation par la société SERETEK des dispositions susvisées ou du règlement de copropriété l’empêchant ainsi de caractériser un trouble manifestement illicite.

Il n’ y a donc pas lieu à référé sur la demande tendant à voir ordonner à la SCI SERETEK de cesser ses activités de location saisonnière, location de courte durée, exploitation para hôtelière, prestations d’hébergement fournies dans des conditions proches de l’hôtellerie, prestations d’hébergement para hotellière au sein du lot n°1 de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 4].

Le syndicat des copropriétaires demandeur soutient, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, que les conditions d’exploitation de l’activité d’hébergement hôtelier constituent un trouble manifestement illicite en ce qu’elles génèrent des troubles de jouissance des parties privatives et communes de l’immeuble.

Aux termes de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’à de très nombreuses reprises, les occupants des lots, dont la société SERETEK est propriétaire, ont été à l’origine de troubles anormaux de voisinage et exipe également de nuisances sonores .

Le syndicat des propriétaires produit aux débats plusieurs attestations des copropriétaires et un procès verbal de constat d’huissier pour étayer ses dires, mais ces pièces, et en l’absence de mesures d’instruction organisées au contradictoire des parties sont insuffisamment précises et circonstanciées dans leur contenu pour permettre de caractériser avec l’évidence requise en référé l’origine des troubles allégués de sorte qu’il n’ y a pas lieu à référé sur la demande de cessation d’activités formée de ce chef.

Sur la demande tendant à ordonner à la SCI SERETEK « de rétablir l’unité du lot n°1 de de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 4] ».

Le règlement de copropriété prévoit que : « l’exploitation en garni de l’appartement par un propriétaire sera formellement interdite. Toutefois le propriétaire pourra louer à un seul et même locataire l’ensemble constituant son appartement même en meublé ; et chaque engagement de location ou bail devra relater cette obligation ».

Il prévoit également que « les appartements ne pourront être subdivisés en appartement plus petits pour être aliénés séparément sous une forme quelconque à moins toutefois que ce ne soit pour agrandir un appartement contigu et que le résultat de l’opération ne puisse permettre après réalisation l’occupation par plus d’un foyer, aux étages et deux boutiques au rez-de-chaussée ». Ces dispositions font expressément référence à une aliénation, or cela ne correspond pas aux intentions de la société défenderesse.

Il ne ressort pas de manière évidente et avec l’évidence requise en référé de la lecture de ces clauses une interdiction de division du lot 1 de la copropriété litigieuse, qui est décrit dans l’état de division de l’immeuble comme une boutique, étant observé que la SCI SERETEK n’a procédé à aucune aliénation partielle du lot 1 et que le règlement de copropriété stipule que chaque copropriétaire « pourra modifier comme bon lui semblera la distribution intérieure de son (appartement) » de sorte que cette division ne saurait être regardée comme un trouble manifestement illicite. Dès lors, il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande formée du chef de la division du lot n°1.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Disons n’ y a voir lieu à référé sur les demandes formées par le demandeur tendant à voir :Condamner la société SERETEK à procéder, à ses frais exclusifs et sans détériorer les parties communes, à la remise en état antérieur de la façade sur rue de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 4], et au retrait des vitres opaques;Condamner la société SERETEK à procéder, à ses frais exclusifs et sans détériorer les parties communes, à la remise en état antérieur de la porte située à l’arrière de son local donnant sur la cour intérieure de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 4] ;

Condamner la société SERETEK à procéder, à ses frais exclusifs et sans détériorer les parties communes, à la dépose de la climatisation installée derrière la grille à ventelles au-dessus de la porte sur cour ; Condamner la société SERETEK, à procéder, à ses frais exclusifs et sans détériorer les parties communes, à la dépose de la boîte à clés installée en façade côté [Adresse 8], sur le poteau à droite de la porte d’entrée du local ;

Condamner la société SERETEK, à procéder, à ses frais exclusifs et sans détériorer les parties communes, à la dépose de la boîte à clés installée en façade côté [Adresse 7], dans l’ébrasement de la porte du local en rez-de-chaussée, à gauche de la porte de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 4] ; Condamner la société SERETEK, à procéder, à ses frais exclusifs et sans détériorer les parties communes, à la dépose de toutes les installations électriques non autorisées posées par la SCI SERETEK telles qu’elles résultent du constat établi par Maître [R], Commissaire de justice, du 19 septembre 2023 ; Ordonner à la SCI SERETEK de cesser ses activités de location saisonnière, location de courte durée, exploitation para hôtelière, prestations d’hébergement fournies dans des conditions proches de l’hôtellerie, prestations d’hébergement para hotellière au sein du lot n°1 de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 4] ; Ordonner à la SCI SERETEK de rétablir la destination de boutique du lot n°1 de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 4] ; Ordonner à la SCI SERETEK de rétablir l’unité du lot n°1 de de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 4] ;

Condamnons la société SERETEK à communiquer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 4] tous les devis, toutes les factures et les éventuels PV de réception établis des travaux réalisés dans le lot n°1 et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir pendant une durée de trois mois;

Disons n’y voir lieu de nous réserver la liquidation de l’astreinte.

Condamnons le demandeur au paiement des dépens.

Rejetons les demandes du chef de l’article l’article 700 du code de procédure civile.

Fait à Paris le 27 février 2024

Le Greffier,Le Président,

Pascale GARAVELFabrice VERT