TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Claire PERNOT

M^e Nathalie BERTRAND

Prefet de PARIS

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 23/00723 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY4NN

N° MINUTE :

1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 05 septembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEURS

Madame [H] [O] épouse [E],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Claire PERNOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0036 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 751010012023012446 du 10/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

Monsieur [V] [E], demeurant [Adresse 3]

assisté de l’ association APJA 75, dont le siège social est sis [Adresse 2], es qualité de curateur

représenté par M^e Nathalie BERTRAND, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 23/504404 du 25/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 mai 2024

Décision du 05 septembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 23/00723 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY4NN

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 septembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet au 22/11/2017, ELOGIE SIEMP a donné à bail à [V] [E] et [B] [S] [O] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3], pour un loyer initial mensuel de 786,59 euros et des charges provisionnelles.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 30/08/2022 pour avoir paiement d’un arriéré de 6217,04 euros.

Par actes de commissaire de justice en date des 22/11/2022 et 23/11/2022, ELOGIE SIEMP a fait assigner [V] [E] et [B] [S] [O] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir notamment constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE PARIS le 29/11/2022.

Par acte de commissaire de justice du 30/06/2023, ELOGIE SIEMP mettait dans la cause l’APJA 75 en qualité de mandataire judiciaire de [V] [E].

Les deux procédures étaient jointes sous le même numéro RG 23/723.

L’affaire était appelée à l’audience du 03/04/2023 et faisait l’objet de plusieurs renvois avant de finalement être examinée à l’audience du 14/05/2024.

Le bailleur, représenté par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures reprises oralement, de voir :

— débouter les défendeur de leurs demandes ;

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;

— ordonner, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de [V] [E] et [B] [S] [O] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [V] [E] et [B] [S] [O] ;

— condamner solidairement [V] [E] et [B] [S] [O] au paiement d’une somme provisionnelle de 7349,06 euros, montant des loyers, charges et indemnités impayés arrêtés au 07/11/2022, somme à parfaire ;

— condamner [V] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter du lendemain de la date de résiliation de bail et jusqu’au départ effectif des lieux loués, égale au montant du dernier loyer mensuel indexé plus charges ;

— condamner in solidum [V] [E] et [B] [S] [O] au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Il actualise le montant de l’arriéré locatif à la somme de 34261 ,53 euros, avril 2024 inclus.

[V] [E], représenté par son conseil, sollicite le rejet des sommes demandées par ELOGIE SIEMP au titre de la régularisation des charges et de l’application d’un surloyer. Il se désiste de ses demandes au titre de ses conclusions.

[B] [S] [O], représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures reprises oralement de voir :

— constater qu’elle n’est plus liée par le contrat de bail à compter du 29/08/2022 ;

— fixer la somme qu’elle doit à titre provisoonnelle à 5671,76 euros, terme d’août 2022 inclus, cette somme devant être prise en charge par moitié par chacun des époux ;

— débouter ELOGIE SIEMP de toutes ses autres demandes.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient de se référer aux écritures des parties en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision était mise en délibéré au 05/09/2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation .

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 31/08/2022 pour signaler les impayés.

L’action en résiliation de bail est donc recevable, la bailleresse justifiant d’une dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat au moins deux mois avant l’audience.

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 30/08/2022 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le 30/08/2022, [B] [S] [O] signait un nouveau contrat de bail avec ELOGIE SIEMP et bénéficiait de la désolidarisation du contrat de bail conclu avec [V] [E]. Elle n’est donc plus locataire de l’appartement [Adresse 3] à la date du 30/08/2022.

[V] [E] conteste le montant de la dette locative visée par le commandement de payer, estimant qu’un surloyer a été appliqué de manière non jutifiée et que les charges locatives ne sont pas justifiées.

Or, il résulte du décompe locatif produit par le bailleur qu’à la date de la délivrance du commandement de payer, aucun surloyer n’était appliqué et qu’un remboursement de 19327 euros avait été pris en compte le 31/07/2022 pour annuler la prise en compte d’un surloyer.

Ainsi, [V] [E] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 30/10/2022 à minuit, soit à compter du 31/10/2022.

[V] [E] s’est désisté de sa demande au titre de la suspension des effets de la clause résolutoire. Il convient par ailleurs de relever que la dette locative a augmenté et que le paiement du loyer intégral n’est pas repris.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de [V] [E] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [V] [E] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de [V] [E] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, au montant du loyer actualisé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, et de condamner [V] [E] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte produit que [V] [E] et [B] [S] [O] restent devoir solidairement une somme de 5671,76 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31/08/2022, mois d’août 2022 inclus, hors frais et après déduction du versement de l’APL à hauteur de 545,28 euros.

Il convient en conséquence de condamner solidairement [V] [E] et [B] [S] [O] au paiement provisionnel de cette somme, par moitié par chacun des époux tel que prévu par l’ordonnance du juge aux affaires familiales du 04/12/2023.

S’agissant de la dette locative postérieure au 31/08/2022, soit au départ de [B] [S] [O] du logement, il convient de relever que le locataire émet des contestations sur l’exigibilité de la somme. En effet, il indique ne pas avoir pu jouir du logement pendant de nombreux mois car il ne disposait pas des clefs et du badge d’accès, que les charges locatives ne sont pas justifiées et que l’application d’un surloyer n’a pas été notifiée à l’APJA 75 en sa qualité de mandataire judiciaire.

Il résulte des pièces produites par le bailleur qu’à compter de janvier 2023, les clefs de l’appartement et la badge d’accès ont été remis par le locataire a un ami et qu’un changement de serrure a été autorisé. S’agissant des charges locatives, le bailleur justifie des décompes de charges détaillées permettant d’attestater de la réalité des montants appliquées par le bailleur au titre des charges provisonnelles. La contestation n’est donc pas sérieuse.

Toutefois, s’agissant de l’application d’un surloyer à partir du 31/12/2023, mois de décembre 2023 inclus, le bailleur ne justifie pas de l’envoi des fiches de resenseignement au locataire puis au mandataire judiciaire apès la mise en place de la mesure de protection. La contestation du locataire est donc sérieuse.

[V] [E] sera donc condamné à verser à ELOGIE SIEMP la somme de 14187,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dus du 01/09/2022 au 31/12/2023, échéance de décembre 2023 incluse.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit.

Compte tenu de la situation des parties et au regard de l’équité, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner [V] [E] aux dépens de la procédure, incluant le coût du commandement de payer du 30/08/2022.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire en premier ressort, mise à disposition au greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent :

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 31/10/2022 portant sur les lieux situés au [Adresse 3], pour défaut de paiement des loyers et charges ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, ELOGIE SIEMP pourra faire procéder à l’expulsion de [V] [E], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, due par [V] [E] à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, sera égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges en sus ;

CONDAMNE solidairement [V] [E] et [B] [S] [O] à payer à ELOGIE SIEMP la somme provisionnelle de de 5671,76 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31/08/2022, mois d’août 2022 inclus, par moitié par chacun des époux tel que prévu par l’ordonnance du juge aux affaires familiales du 04/12/2023 ;

CONDAMNE [V] [E] à payer à ELOGIE SIEMP la somme provisionnelle de somme de 14187,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dus du 01/09/2022 au 31/12/2023, échéance de décembre 2023 incluse ;

AUTORISE ELOGIE SIEMP à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [V] [E] à défaut de local désigné ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE la communication au PREFET DE PARIS de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [V] [E] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 30/08/2022 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection