TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/52109 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4FGM

AS M N° : 10

Assignation du :

06 Mars 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 28 juin 2024

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LA COCHERAIE

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Maître Jean-françois BERRADA de la SCP VILA-BERRADA, avocats au barreau de PARIS – #P0292

DEFENDERESSE

S.A.S. LA MAISON DU PAIN DUPLEIX

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par Maître Alexis DEJEAN DE LA BATIE de la SELARL FIACRE LA BATIE HOFFMAN, avocats au barreau de PARIS – #L0206

DÉBATS

A l’audience du 24 Avril 2024, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 16 novembre 1992, la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LA COCHERAIE a donné à bail commercial à Monsieur [R] [X] et Madame [U] [J] des locaux situés [Adresse 1], moyennant un loyer annuel en principal de 120 000 francs, hors charges et hors taxes, payable à une fréquence mensuelle le premier jour de chaque mois. Le bail a été renouvelé par acte à effet au 16 novembre 2001.

Par acte sous seing privé en date du 31 mars 2008, Monsieur [X] et Madame [J] ont cédé leur fonds de commerce à Monsieur [Y] [B]. Par acte authentique à effet au 16 novembre 2010, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années.

Le fonds de commerce a été cédé à la société UNE IDEE DE DESSERT, laquelle l’a cédé à la société BC DUPLEIX, qui l’a cédé à la société par actions simplifiée MAISON DU PAIN DUPLEIX par acte du 16 décembre 2020.

Par acte extrajudiciaire délivré le 27 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 23 060,88 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2023 inclus augmenté du coût de l’acte ainsi que de celui d’un précédent commandement de payer.

Par assignation délivrée le 6 mars 2024, la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LA COCHERAIE a attrait la société MAISON DU PAIX DUPLEIX devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé.

A l’audience du 24 avril 2024, elle soutient oralement les écritures aux termes desquelles elle entend voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion de la société MAISON DU PAIX DUPLEIX et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;

— condamner la société MAISON DU PAIX DUPLEIX à payer à la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LA COCHERAIE la somme provisionnelle de 32 157,65 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2023 ;

— condamner la société MAISON DU PAIX DUPLEIX au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale à 300 euros par jour de retard, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur ;

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur ;

— rejeter toutes demandes adverses ;

— subsidiairement, dans l’hypothèse de délais de paiement, dire que les paiements s’imputeront prioritairement sur les échéances courantes et que faute de paiement à bonne date d’une seule des échéances prévues à l’ordonnance à intervenir ou d’un terme de loyer et accessoires, la déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette deviendra exigible, la clause résolutoire sera acquise et la société bailleresse autorisée à poursuivre l’expulsion de la société locataire dans les conditions ci-dessus mentionnées ;

— condamner la société MAISON DU PAIX DUPLEIX au paiement d’une somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La société MAISON DU PAIN DUPLEIX a constitué avocat le 12 avril 2024. Son conseil ne s’est pas présenté à l’audience du 24 avril 2024, ni n’a fait parvenir de demande de renvoi précédemment à l’ouverture des débats, nonobstant le fait que l’affaire ait été évoquée en dernier.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, dont il est justifié de la communication régulière au conseil de la société défenderesse.

MOTIFS

Sur la demande de réouverture des débats

L’article 444 du code de procédure civile impose au président d’ordonner la réouverture des débats soit lorsqu’un changement survient dans la composition de la juridiction, soit lorsque les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés. Hors de ces situations, le même article confère au président une faculté d’ordonner la réouverture des débats, une telle décision constituant une mesure d’administration judiciaire relevant de l’exercice d’un pouvoir discrétionnaire.

En l’espèce, la présente juridiction a été destinataire d’une demande de réouverture des débats dans le temps du délibéré, cette demande émanant du conseil de la société MAISON DU PAIN DUPLEIX.

Au soutien de sa demande de réouverture des débats, la société MAISON DU PAIN DUPLEIX invoque un « empêchement » sans davantage de précision, et sans étayer cette affirmation d’un quelconque justificatif.

Or, elle a été assignée le 6 mars 2024 et a alors immédiatement eu connaissance de l’introduction de l’instance, l’acte n’ayant été signifié à étude que du fait du refus de l’employé présent sur place de le recevoir. Elle a constitué avocat le 12 avril 2024 et a été destinataire des écritures adverses, notifiées par le réseau RPVA le 15 avril 2024.

Il n’est ainsi pas justifié de l’incapacité dans laquelle se serait trouvée la société MAISON DU PAIX DUPLEIX d’assurer la défense de ses intérêts devant la présente juridiction tant sur le bien fondé des prétentions adverses que par la formulation d’une demande de renvoi, la présente juridiction ayant retardé autant que possible l’examen du dossier à l’audience du 24 avril 2024 pour permettre la réception d’une éventuelle demande de report.

Aussi la demande de réouverture des débats sera-t-elle rejetée.

Sur les éléments communiqués en cours de délibéré

L’article 445 du code de procédure civile précise qu’après la clôture des débats, les parties, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public ou à la demande du président.

En application de l’article 16 du même code, « le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ».

En application de ces dispositions, les éléments communiqués à la juridiction postérieurement à l’audience par les parties, qui n’y avaient pas été préalablement autorisées, n’entrent pas dans le champ des débats, de sorte qu’ils ne seront pas pris en considération.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou d’inexécution d’une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer signifié le 27 décembre 2023 à la société MAISON DU PAIX DUPLEIX vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 23 060,88 euros incluant la somme de 375,64 euros au titre de deux commandements de payer dont la prise en charge incombe au preneur en application du paragraphe intitulé « frais » de l’acte de renouvellement du 15 novembre 2010.

Il ressort du décompte produit par la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LA COCHERAIE que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, nonobstant un paiement partiel de 9151,40 euros effectué le 26 janvier 2024.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société MAISON DU PAIX DUPLEIX et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LA COCHERAIE, l’obligation de la société MAISON DU PAIX DUPLEIX au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 12 avril 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 32 157,65 euros (échéance du mois d’avril 2024 comprise), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société MAISON DU PAIX DUPLEIX à titre de provision, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 9333,78 euros [23 060,88 – 9151,40 – 4575,70], à compter de la date de délivrance de l’assignation sur la somme de 17 458,47 euros et à compter du 15 avril 2024 pour le solde.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. En l’espèce, la société demanderesse sollicite la condamnation provisionnelle de la société preneuse au paiement d’une indemnité d’occupation de 300 euros par jour de retard, sans adosser cette prétention à un quelconque moyen. Dès lors que n’est pas démontrée, avec l’évidence requise devant la présente juridiction, l’existence d’une obligation non sérieusement contestable pesant sur la société locataire de payer une indemnité d’occupation du montant sollicité, il ne sera fait droit à la demande de provision à ce titre qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Enfin, la clause du bail qui prévoit la conservation du dépôt de garantie par le bailleur en cas de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le défendeur, qui succombe, doit supporter la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société MAISON DU PAIX DUPLEIX ne permet d’écarter la demande de la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LA COCHERAIE formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ,

Rejetons la demande de réouverture des débats ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 27 janvier 2024 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société MAISON DU PAIX DUPLEIX et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Condamnons à titre provisionnel la société MAISON DU PAIX DUPLEIX à payer, à titre d’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail du 28 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société MAISON DU PAIX DUPLEIX à payer à la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LA COCHERAIE la somme de trente-deux mille cent cinquante-sept euros et soixante-cinq centimes (32 157,65 euros) à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 12 avril 2024 (terme du mois d’avril 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2023 sur la somme de 9333,78 euros, à compter du 6 mars 2024 sur la somme de 17 458,47 euros et à compter du 15 avril 2024 pour le solde ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de provision ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ;

Condamnons la société MAISON DU PAIX DUPLEIX aux dépens de l’instance ;

Condamnons la société MAISON DU PAIX DUPLEIX à payer à la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LA COCHERAIE la somme de deux mille euros (2000 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 28 juin 2024

Le Greffier,Le Président,

Anne-Sophie MORELMarie-Hélène PENOT