TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e SEGUNDO (L0301)

M^e ZEITOUN (D1878)

M^e DUTREUILH (C0479)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 21/07271

N° Portalis 352J-W-B7F-CUQCR

N° MINUTE : 8

Assignation du :

11 Mai 2021

JUGEMENT

rendu le 24 Juillet 2024

DEMANDERESSE

S.C.P.I. FICOMMERCE (RCS de Nanterre 337 633 861)

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentée par Maître Nelson SEGUNDO de la S.E.L.A.R.L. RACINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0301

DÉFENDERESSES

S.A.S. DJ FITNESS (RCS de Paris 851 056 887)

[Adresse 2]

[Adresse 2]

S.E.L.A.R.L. AJASSOCIÉS, prise en la personne de Me [T] [W], ès-qualités d’administrateur judiciaire de la S.A.S. DJ FITNESS

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentées par Maître Paul ZEITOUN de la S.E.L.A.R.L. PZA PAUL ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1878

Décision du 24 Juillet 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 21/07271 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUQCR

S.E.L.A.S. ÉTUDE [M], prise en la personne de Me [F] [Z], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.S. DJ FITNESS

[Adresse 5]

[Adresse 5]

M^e Valérie DUTREUILH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0479

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, statuant en juge unique,

assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 29 Mai 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 Juillet 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Réputé contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un acte sous seing privé en date 11 avril 2019, la S.C.P.I. FICOMMERCE a donné à bail commercial à la S.A.S. DJ FITNESS des locaux situés [Adresse 3] pour une durée de 10 années sous la condition suspensive de l’obtention de l’autorisation définitive et purgée de tout recours de l’assemblée générale des copropriétaires de procéder aux travaux d’aménagements nécessaires.

Par courrier en date du 29 mai 2019, la S.A.S. DJ FITNESS a expressément renoncé à la condition suspensive qui était prévue au bail.

Par un avenant au bail en date du 5 juin 2019, la date de prise d’effet du bail a été fixée au 11 juin 2019. Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement à cette date.

Ce bail a été consenti moyennant le versement d’un loyer annuel de 220.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement et d’avance, avec une réduction du loyer annuel à la somme de 180.000 euros hors taxes et hors charges pour la période du 11 juin 2019 au 10 juin 2020 et à la somme de 200.000 euros hors taxes et hors charges pour la période du 11 juin 2020 au 10 juin 2021.

Dans le cadre de la conclusion de ce bail, la société BRED BANQUE POPULAIRE a consenti une garantie à première demande à la S.C.P.I FICOMMERCE afin de garantir le paiement de toutes sommes dues par la S.A.S. DJ FITNESS en exécution de ce bail dans la limite de la somme de 165.000 euros.

Faisant valoir que la S.A.S. DJ FITNESS avait cessé de payer régulièrement et intégralement le loyer et les charges, la S.C.P.I. FICOMMERCE a, par acte extrajudiciaire en date du 13 mai 2020, signifié à la locataire un commandement de payer la somme de 76.801,43 euros correspondant aux loyers et charges dus jusqu’au 31 mars 2020, visant la clause résolutoire.

Par une ordonnance du 4 juin 2020, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de conciliation au profit de la S.A.S. DJ FITNESS et désigné la S.E.L.A.R.L. AJAASSOCIÉS, prise en la personne de Maître [U], en qualité de conciliateur.

Par acte délivré le 18 juin 2020, la S.A.S. DJ FITNESS a fait assigner la S.C.P.I. FICOMMERCE selon la procédure accélérée au fond, devant le Président du tribunal de commerce de Paris ayant ouvert la conciliation, aux fins de voir notamment reporter le paiement de la créance due par la S.A.S. DJ FITNESS à la S.C.P.I. FICOMMERCE d’un montant de 140.550,11 euros pour une durée de deux ans à compter de la décision à intervenir et suspendre l’exigibilité du loyer, charges et impôts pendant la durée de la négociation.

Par ordonnance en date du 2 mars 2021, le Président du tribunal de commerce de Paris a ordonné la suspension provisoire du paiement des loyers et charges tels que résultant du bail commercial pendant toutes les périodes de fermeture administrative imposées aux salles de sport.

Par acte du 23 juin 2021, la S.C.P.I. FICOMMERCE a assigné en référé la S.A.S. DJ FITNESS, devant le Président du tribunal de commerce de Paris aux fins notamment, qu’il se déclare incompétent pour connaître du litige et qu’il rétracte l’ordonnance rendue sur requête le 2 mars 2021.

Par une ordonnance rendue le 8 avril 2022, le Président du tribunal de commerce de Paris a rétracté l’ordonnance rendue le 2 mars 2021 et condamné la S.A.S. DJ FITNESS à payer à la S.C.P.I. FICOMMERCE la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Par acte délivré le 17 février 2021, la S.C.P.I. FICOMMERCE a fait assigner la S.A.S. DJ FITNESS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 13 janvier 2020 et la voir condamner par provision au paiement des loyers et charges dus.

Par une ordonnance rendue le 14 décembre 2021, le juge des référés de ce tribunal a constaté que la S.C.P.I. FICOMMERCE s’est désistée de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, a condamné la S.A.S. DJ FITNESS à payer à la S.C.P.I. FICOMMERCE une somme provisionnelle de 21.966,43 euros au titre des loyers et charges dus pour la période du 9 juin 2021 au 30 novembre 2021, outre 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de l’instance. Des délais de paiement de 24 mois ont en outre été octroyés à la S.A.S. DJ FITNESS.

Parallèlement, par acte délivré le 23 avril 2021, la S.A.S. DJ FITNESS a fait assigner la S.C.P.I. FICOMMERCE, selon la procédure accélérée au fond, devant le Président du tribunal de commerce de Paris aux fins notamment de voir ordonner la révision du bail commercial conclu le 11 avril 2019 et des loyers commerciaux du bail selon les modalités qui seront retenues par le tribunal, une fois la cause de sursis disparue, rétroactivement à compter de la réouverture de l’établissement, pour tenir compte du changement des circonstances et de son incidence sur l’exécution du bail commercial conclu en date du 11 avril 2019.

Cette procédure n’a pas été poursuivie et a fait l’objet d’un retrait du rôle par le tribunal.

Faisant valoir que la S.A.S. DJ FITNESS ne s’acquittait pas des sommes dues et ne respectait pas les échéanciers convenus, la S.C.P.I. FICOMMERCE a, par acte délivré le 11 mai 2021, fait assigner la S.A.S. DJ FITNESS devant ce tribunal aux fins principales de constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, ordonner la résiliation judiciaire du bail et voir condamner la locataire au paiement de l’arriéré locatif. Il s’agit de la présente instance.

Par un jugement en date du 5 avril 2022, le tribunal de commerce de Paris a ouvert à l’égard de la S.A.S. DJ FITNESS une procédure de sauvegarde judiciaire et a désigné la S.E.L.A.R.L. AJASSOCIÉS prise en la personne de Maître [T] [W] ès-qualités d’administrateur judiciaire de la S.A.S. DJ FITNESS et la S.E.L.A.S. ÉTUDE [M] prise en la personne de Maître [F] [Z] ès-qualités de mandataire judiciaire de la S.A.S. DJ FITNESS.

Par courrier en date du 12 mai 2022, la S.C.P.I. FICOMMERCE a déclaré sa créance au passif de la S.A.S. DJ FITNESS pour la somme de 395.515,78 euros à titre privilégié et celle de 2.296,99 euros à titre chirographaire.

Par actes délivrés les 10 et 11 octobre 2022, la S.C.P.I. FICOMMERCE a fait assigner en intervention forcée la S.E.L.A.R.L. AJASSOCIÉS prise en la personne de Maître [T] [W] ès-qualités d’administrateur judiciaire de la S.A.S. DJ FITNESS et la S.E.L.A.S. ÉTUDE [M] prise en la personne de Maître [F] [Z] è- qualités de mandataire judiciaire de la S.A.S. DJ FITNESS. Cette instance a été enregistrée sous le n° de RG 22/12458.

Les deux affaires ont été jointes par ordonnance en date du 28 novembre 2022.

Par jugement en date du 31 janvier 2023, le tribunal de commerce de Paris a converti la procédure de sauvegarde de la S.A.S. DJ FITNESS en liquidation judiciaire et a désigné la S.E.L.A.S. ÉTUDE [M] prise en la personne de Maître [F] [Z] ès- qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.S. DJ FITNESS.

Par courrier en date du 3 mars 2023, le liquidateur judiciaire a informé le conseil du bailleur de la résiliation du bail commercial, conformément à l’article L. 641-12 1° du code de commerce, cette résiliation prenant effet au 3 mars 2023.

Les clés des locaux loués ont été restituées au bailleur le 31 mai 2023.

Suivant des conclusions notifiées le 24 avril 2023, la S.E.L.A.S. ÉTUDE [M] prise en la personne de Maître [F] [Z] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.S. DJ FITNESS est intervenu volontairement à la présente instance.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 juin 2023, la S.C.P.I. FICOMMERCE demande au tribunal de :

Vu les articles 331, 337, 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil,

Vu le contrat de bail du 22 juillet 2011,

Vu la déclaration de créance du 12 mai 2022,

— Débouter la S.A.S. DJ FITNESS de ses demandes,

— Fixer la créance de la S.C.P.I. FICOMMERCE au passif de la liquidation judiciaire de la S.A.S. DJ FITNESS à la somme de 394.483,15 euros, à titre privilégié,

— Fixer la créance de la S.C.P.I. FICOMMERCE au passif de la liquidation judiciaire de la S.A.S. DJ FITNESS à la somme de 2.296,99 euros à titre chirographaire,

— Condamner la S.A.S. DJ FITNESS à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 avril 2023, la S.E.L.A.S. ÉTUDE [M] prise en la personne de Maître [F] [Z], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.S. DJ FITNESS demande au tribunal de :

— Prendre acte que la S.E.L.A.S. ÉTUDE [M], prise en la personne de Maître [F] [Z], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.S. DJ FITNESS, s’en rapporte à justice sur la demande de fixation de la créance de la S.C.P.I. FICOMMERCE à hauteur de 397.812,77 euros, étant précisé que cette créance ne pourra qu’être fixée au passif de la liquidation judiciaire de la S.A.S. DJ FITNESS ;

— Prononcer la mise hors de cause de la S.E.L.A.R.L. AJASSOCIÉS, en la personne de Maître [T] [W], ès-qualités d’administrateur judiciaire de la société DKJ FITNESS, dont la mission a pris fin, eu égard à la conversion de la procédure en liquidation judiciaire.

* * *

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

La clôture de la mise en état a été prononcée le 11 septembre 2023.

L’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience tenue en juge unique du 29 mai 2024 et mise en délibéré à la date de ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de mise hors de cause

Compte tenu de la conversion de la procédure de sauvegarde en liquidation judiciaire qui a mis fin à sa mission de surveillance, il convient de mettre hors de cause la S.E.L.A.R.L. AJASSOCIÉS prise en la personne de Maître [T] [W] ès-qualités d’administrateur judiciaire de la S.A.S. DJ FITNESS.

Sur la demande de fixation au passif

— Sur la créance antérieure au jugement de sauvegarde judiciaire du 5 avril 2022

Selon les articles 1104 et 1728 du code civil, le preneur est tenu de respecter les obligations mises à sa charge par le bail, dont celle de payer le prix aux termes convenus. En outre, en application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, il appartient à celui qui se prétend libéré, de justifier de s’être libéré du paiement du loyer entre les mains de son bailleur.

En l’espèce, le bail unissant les parties stipule que le locataire est redevable d’un loyer annuel de 220.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement et d’avance, avec une réduction du loyer annuel à la somme de 180.000 euros hors taxes et hors charges pour la période du 11 juin 2019 au 10 juin 2020 et à la somme de 200.000 euros hors taxes et hors charges pour la période du 11 juin 2020 au 10 juin 2021.

La S.C.P.I FICOMMERCE soutient que la preneuse a cessé de s’acquitter de manière régulière et intégrale des loyers et charges dès le 1er trimestre 2020, ce qui n’est pas contesté.

Elle produit le décompte suivant :

— Solde terme 1er trimestre 2020 : 10.405 euros

— Terme 2ème trimestre 2020 : 63.748,68 euros

— Terme 4ème trimestre 2020 : 68.430 euros

— Régularisation Taxe foncière 2020 : -1.724,40 euros

— Terme 1er trimestre 2021 : 68.430 euros

— Solde terme 2ème trimestre 2021 : 52.886,37 euros

— Solde terme 4ème trimestre 2021: 67.118,74 euros

— Régularisation taxe foncière et TOM 2021 : -1.878,40 euros

— Terme 1er trimestre 2022 : 74.430 euros

— Régularisation des charges 2019 : 1.138,15 euros

— Terme 2ème trimestre 2022 (au prorata du 1er au 4 avril 2022) : 3.271,64 euros

— Règlement locataire du 5 février 2021 : -2.750 euros

— Règlement locataire du 5 février 2021 : -8.810 euros

— Règlement locataire du 14 septembre 2021 : -3.480 euros

— Consignation sur charges 2020 : 1.300 euros

— Consignation sur charges 2021 : 1.500 euros

— Consignation sur charges 2022 : 1.000 euros

— Taxe foncière 2022 (au prorata du 01/01 au 04/04/2022) : -532,63 euros

TOTAL : 394.483,15 euros.

Cette somme n’est pas contestée par le liquidateur, qui échoue à apporter la preuve qui lui incombe du paiement des loyers et charges litigieux.

— Sur la créance postérieure au jugement de sauvegarde

La partie demanderesse expose que la S.A.S. DJ FITNESS est également redevable de la somme de 2.296,99 euros se décomposant comme suit :

— Article 700 du code de procédure civile (ordonnance du 12 janvier 2022) : 1.500 euros

— Dépens : commandement de payer du 13 mai 2020 de 410,16 euros, assignation du 17 février 2021 de 106,80 euros, signification de l’ordonnance du 12 janvier 2022 pour 73,25 euros et commandement de payer valant saisie-vente du 21 février 2022 de 206,78 euros.

Cette somme n’est pas contestée par le liquidateur.

À la suite de l’ouverture de la procédure de sauvegarde judiciaire à l’encontre de la S.A.S. DJ FITNESS par jugement du 5 avril 2022 rendu par le tribunal de commerce de Paris, la S.C.P.I. FICOMMERCE a régulièrement déclaré les deux créances précitées, suivant courrier recommandé du 12 mai 2022.

En conséquence, il convient de fixer la somme de 396.780 euros au passif de la liquidation judiciaire de la S.A.S. DJ FITNESS.

Sur les autres demandes

Succombant à l’instance, la S.E.L.A.S. ÉTUDE [M] prise en la personne de Maître [F] [Z], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.S. DJ FITNESS est condamnée aux dépens.

Elle sera en outre condamnée à verser à la S.C.P.I. FICOMMERCE une somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun motif ne conduit à écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

MET HORS DE CAUSE la S.E.L.A.R.L. AJASSOCIÉS prise en la personne de Maître [T] [W] ès-qualités d’administrateur judiciaire de la S.A.S. DJ FITNESS,

FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la S.A.S. DJ FITNESS la somme de 396.780 euros (trois cent quatre-vingt-seize mille sept cent quatre-vingts euros) correspondant à la créance de la S.C.P.I FICOMMERCE,

CONDAMNE la S.E.L.A.S. ÉTUDE [M] prise en la personne de Maître [F] [Z], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.S. DJ FITNESS, à verser à la S.C.P.I. FICOMMERCE la somme de trois mille (3.000) euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.E.L.A.S. ÉTUDE [M] prise en la personne de Maître [F] [Z], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.S. DJ FITNESS, aux dépens de la présente instance,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 24 Juillet 2024

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Maïa ESCRIVE