TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [O] [H]

Monsieur [P] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Carole BERNARDINI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05565 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BSJ

N° MINUTE :

8 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 05 novembre 2024

DEMANDERESSE

Société [Localité 5] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0399

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [H], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Monsieur [P] [H], domicilié : chez Monsieur [H] [O], [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 novembre 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 05 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/05565 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BSJ

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 28/05/1980 à effet au 15/06/1980, l’OPHLM de la VILLE DE [Localité 5] a donné à bail à M.[H] [O] et Mme [W] épouse [H] [J] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4] pour un loyer de 2944.08 frans par trimestre outre provisions sur charges mensuelles.

Mme [W] épouse [H] est décédée le 06/04/2019.

Par LRAR du 24/06/2022, le bailleur a informé M.[H] [O] qu’il semblait ne plus occuper le logement, et demandait qu’il se présente à un entretien en juillet 2022.

Un sommation interpellative n’ a pu être été signifiée à M. [H] [O] le 05/03/2024, en son absence.

Un constat d’huissier a été établi le 04/04/2024 par Me [I] sur ordonnance du juge des contentieux de la protection sur requête du 18/03/2024 . Il n’ a pas été rencontré M. [H] [O] dans les lieux , seuls des papiers étant trouvés au nom de M. [H] [P], que les voisins ont confirmé comme occupant les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 13/05/2024, [Localité 5] HABITAT-OPH a fait assigner M. [H] [O] sur le fondement de l’article 2 de la loi du 06/07/89, 1227,1228,1240 du code civil aux fins de :

Voir prononcer la résiliation judiciaire du bail du 28/05/1980 liant [Localité 5] HABITAT-OPH et M. [H] [O] Voir ordonner l’expulsion de M. [H] [O] ainsi que tous occupants de son chef , notamment M. [H] [P] du logement , avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier, Voir dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L433-1 , L433-2 et R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution Voir condamner M. [H] [O] seul au paiement d’une somme de 5738.35 euros au titre de la dette locative arrêtée au 01/04/2024 , mars 2024 inclus, ainsi que toute somme qui sera due à ce titre à compter d’avril 2024 jusqu’à résiliation du bail

Voir condamner in solidum M. [H] [O] et M. [H] [P] au paiement :

— d’une indemnité d’occupation mensuelle, équivalente au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

— d’une somme de 1500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du procès-verbal de constat et de la sommation interpellative

— Voir maintenir l’exécution provisoire

L’affaire a été retenue le 05/09/2024.

[Localité 5] HABITAT-OPH maintient toutes ses demandes principales ;

Elle actualise sa demande au titre des impayés à la somme de 7289.71 euros au 01/08/2024 , juillet 2024 inclus et demande paiement de toute somme due postérieurement à compter d’août 2024 jusqu’à résiliation du bail.

M. [H] [O] n’a pas comparu ni été représenté, bien que régulièrement assigné selon les formes des articles 656 à 658 du code de procédure civile.

M. [H] [P] n’a pas comparu ni été représenté, bien que régulièrement assigné selon les formes des articles 656 à 658 du code de procédure civile.

DISCUSSION :

Sur la demande de résiliation du bail de [Localité 5] HABITAT-OPH:

L’article L 442-6 du CCH dispose que les dispositions des chapitres Ier sauf l’article 11, II, IV, V, VI et VIII du titre 1er, des alinéas 1, 2, 3, 4 et 8 de l’article 70, de l’article 74, des alinéas 1,2 et 3 de l’article 75 et de l’alinéa 1er de l’article 78 de la loi du 01/09/1948 sont applicables aux HLM sous réserve des dispositions du présent livre, notamment des articles L411-1 al 1er et L442-8.

L’article 78 al 1er de la loi du 01/09/1948 interdit la cession ou la sous –location sauf clause contraire du bail et accord du bailleur et L442-8 prohibe la sous location.

L’article L442-3-5 du CCH qui a trait au rapport des bailleurs HLM et leur bénéficiaire, dispose que :

Dans les logements mentionnés au premier alinéa de l’article L. 441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n 86-1290 du 23 décembre 1986.

Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l’article 9 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

Il appartient au bailleur qui invoque une inoccupation personnelle des lieux en tant qu’habitation principale, une cession ou une sous-location de bail, de le prouver.

En application des articles 1227 et suivants du code civil , la résiliation d’un contrat peut être prononcée en cas de manquements graves du débiteur à ses obligations.

En vertu de l’article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résolution, ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En application de l’article 1229 du code civil, la résolution met fin au contrat et prend effet à la date fixée par le juge ou à la date de l’assignation .

[Localité 5] HABITAT-OPH soutient que l’ enquête, la sommation et le constat démontrent que M. [H] [O] n’occupe pas les lieux loués , que seul son fils M. [H] [P] y demeure, qu’en outre les loyers sont impayés .

Sur sommation interpellative du 05/03/2024 , il n’a pas été trouvé M. [H] [O] ; les voisins ont précisé qu’il avait quitté les lieux après le décès de sa femme pour demeurer à l’Etranger . Il a été précisé au commissaire de justice réalisant le constat sur requête en avril 2024 par les voisins, comme lors de la sommation, que celui-ci ne vivait plus là, que seul son fils M. [H] [P] occupait les lieux . Un courrier récent au nom de M. [H] [P] de sécurité sociale a été retrouvé dans le logement.

Il est considéré que les locataires en titre, du moment qu’ils occupent les lieux loués, peuvent héberger leurs proches.

Mais depuis mars 2024 et jusqu’en septembre 2024 , il est manifeste que les lieux ne sont pas occupés 8 mois par an par M. [H] [O], cette inoccupation étant antérieure et au moins depuis juin 2022 , date des courriers adressés à M. [H] [O] et M. [H] [P] par le bailleur pour un entretien, auquel M. [H] [O] n’a pas répondu, ni M. [H] [P].

Si l’article 2 de la loi du 06/07/89 prévoit une dérogation à l’obligation d’habiter les lieux 8 mois par an , pour raison de santé , aucun élément n’a été fourni sur des problèmes de santé de M. [H] [O].

[Localité 5] HABITAT-OPH rapporte donc bien la preuve d’une inoccupation des lieux par M. [H] [O] à titre de résidence principale au moins depuis juin 2022 jusqu’en septembre 2024 selon les pièces produites .

Ce manquement est suffisamment grave pour justifier de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement à l’obligation d’occuper les lieux à titre de résidence principale 8 mois par an , aux torts de M. [H] [O].

En application de l’article 1229 la résiliation prononcée prend effet à la date fixée par le juge ou à défaut au jour de l’assignation en justice.

Il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre d’un arriéré locatif :

En application de l’article 7 a de la loi du 06/07/89, le locataire doit payer le loyer au terme convenu.

Il résulte du décompte, de l’assignation et des conclusions signifiées le 28/08/2024 que M. [H] [O] reste devoir la somme de 5628.18 euros au 13/05/2024 inclus.

Il convient de condamner M. [H] [O] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires en expulsion, séquestration des meubles et indemnités d’occupation :

Il sera ordonné l’expulsion de M. [H] [O] et de tout occupant de son chef, notamment M. [H] [P], à défaut de départ volontaire des lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et d’un serrurier sous réserve du délai suivant commandement de quitter les lieux de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution .

[Localité 5] HABITAT-OPH sollicite une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer actuel et des charges.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [H] [O] et M. [H] [P] de la résiliation, soit à compter du 14/05/2024 et jusqu’à libération effective des lieux, au loyer actuel outre les charges et de condamner in solidum M. [H] [O] et M. [H] [P] au paiement de celle-ci au plus tard le 5 du mois .

Il convient de condamner in solidum M. [H] [O] et M. [H] [P] à payer à [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 1661.53 euros d’indemnités d’occupation dues au 26/08/2024, juillet 2024 inclus, outre les indemnités d’occupation dues postérieurement , au plus tard le 5 du mois, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit ; il n’y pas lieu de l’écarter en l’absence de circonstances le justifiant et alors que des délais pour quitter les lieux sont accordés .

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner in solidum M. [H] [O] et M. [H] [P] aux dépens incluant le coût de la sommation interpellative et du constat d’huissier et à payer à [Localité 5] HABITAT-OPH une somme de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties portant sur les lieux situés au [Adresse 4], aux torts de M. [H] [O] pour inoccupation des lieux à titre de résidence principale depuis juin 2022 et jusqu’au mois de septembre 2024 au moins, à compter de l’assignation du 13/05/2024

CONDAMNE M. [H] [O] à payer à [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 5628.18 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges au 13/05/2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

DIT que l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise est égale au loyer actuel outre les charges

CONDAMNE in solidum M. [H] [O] et M. [H] [P] à payer à [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 1661.53 euros d’indemnités d’occupation dues au 26/08/2024, juillet 2024 inclus, outre les indemnités d’occupation dues postérieurement , au plus tard le 5 du mois , avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, [Localité 5] HABITAT-OPH pourra faire procéder à l’expulsion de M. [H] [O] ainsi que de tous les occupants de son chef, notamment M. [H] [P], avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai suivant commandement de quitter les lieux de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 5] de la présente décision

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions

CONDAMNE in solidum M. [H] [O] et M. [H] [P] aux dépens qui comprendront le coût de la sommation interpellative et du constat d’huissier sur requête

CONDAMNE in solidum M. [H] [O] et M. [H] [P] à payer à [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT