TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

13 Mai 2026

N° R.G. : N° RG 21/09106 – N° Portalis DB3R-W-B7F-XAEQ

N° Minute :

AFFAIRE

S.A.S. APPART’CITY, S.E.L.A.R.L. FHB prise en la personne de Maître [I] [E] et Maître [O] [K], [N] [J], en qualité de Co-Mandataire Judiciaire de la société APPART’CITY tel que désigné suivant jugement du Tribunal de Commerce Spécialité de Montpellier du 15 avril 2021 et 14 septembre 2021 rectifié le 20 septembre 2021., S.C.P. BTSG prise en la personne de Maître [S] [C] Mandataire Judiciaire

C/

[M] [P]

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

S.A.S. APPART’CITY

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Johanne ZAKINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0145

S.E.L.A.R.L. FHB prise en la personne de Maître [I] [E] et Maître [O] [K]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Johanne ZAKINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0145

Maître [N] [J], en qualité de Co-Mandataire Judiciaire de la société APPART’CITY tel que désigné suivant jugement du Tribunal de Commerce Spécialité de Montpellier du 15 avril 2021 et 14 septembre 2021 rectifié le 20 septembre 2021.

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représenté par M^e Johanne ZAKINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0145

S.C.P. BTSG prise en la personne de Maître [S] [C] Mandataire Judiciaire

[Adresse 5]

[Localité 5]

représentée par M^e Johanne ZAKINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0145

DEFENDERESSE

Madame [M] [P]

[Adresse 6]

[Localité 6]

représentée par M^e Alain TREMOLIERES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0036

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Janvier 2026 en audience publique devant :

Anne-Laure FERCHAUD, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

La société Appart’ City exploite la résidence para-hôtelière «[Etablissement 1] », sise [Adresse 7] à [Localité 7], immeuble soumis au statut de la copropriété.

Mme [M] [P] a acquis le lot n°004 correspondant à un appartement.

Ce lot a été donné à bail, le 15 juin 2010, par Mme [P] à la société Dom’Ville Services, aux droits de laquelle vient désormais la société Appart’ City.

Aux termes de ce contrat, le bail a été conclu pour une durée de 11 ans et 6 mois, le preneur renonçant à la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, moyennant un loyer global annuel de 7.841,99 euros HT et 8.273,30 euros TTC, payable trimestriellement à terme échu, le 10 du mois suivant le trimestre.

La société Appart’City a proposé la signature d’un nouveau bail commercial à compter du 1er janvier 2017 comportant une résiliation anticipée du bail et une baisse de loyer rétroactive pour l’année 2016 de 6,73 %.

Par courrier en date du 3 septembre 2019, la société Appart’City a informé Mme [P] que son bien était vétuste et nécessitait ainsi d’être rénové, pour un coût de 20.452 euros TTC à la charge du bailleur, et que le syndicat des copropriétaires avait par ailleurs voté la rénovation des parties communes.

Le procès-verbal de réception des travaux réalisés a été établi le 05 août 2020.

Une procédure de sauvegarde a été ouverte le 15 avril 2021 à l’égard de la société Appart’ City, et par un jugement du 14 septembre 2021, rectifié le 20 septembre 2021, le tribunal de commerce de Montpellier a arrêté le plan de sauvegarde de la société. Par ce dernier jugement, la SELARL FHB, prise en les personnes de Maître [I] [E] et Maître [N] [J], ont été désignés en qualité de commissaires à l’exécution du plan et Maître [N] [J] et la SCP BTSG ont été désignés co-mandataires judiciaires.

Se plaignant du non-paiement de la facture précitée, la société Appart’City ainsi que la SELARL FHB, prise en les personnes de Maître [I] [E] et Maître [O] [K] en qualité de commissaires à l’exécution du plan, Maître [N] [J] et la SCP BTSG en qualité de co-mandataires judiciaires ont, par acte en date du 16 novembre 2021, fait assigner Mme [P] afin d’obtenir sa condamnation à lui régler la somme de 20.452 euros TTC au titre des travaux réalisés.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives n°1, notifiées par voie électronique le 25 mai 2023, la SAS Appart’City ainsi que les organes de la procédure de sauvegarde, la SELARL FHB, prise en les personnes de Maître [I] [E] et Maître [O] [K], pris en qualité de commissaires à l’exécution du plan, Maître [N] [J] et la SCP BTSG, prise en la personne de Maître [S] [C], en qualité de co-mandataires judiciaires, demandent, au visa des articles 4, 5, 31, 70 alinéa 1, 515, 700 et 768 du code de procédure civile et les articles 1719 2°, 1224, 1222 nouveau et 1144 ancien et 1755 du code civil :

« DECLARER irrecevable et subsidiairement non fondée, la demande de Madame [P] tendant à voir juger que le statut des baux commerciaux n’est pas applicable à la relation contractuelle existant entre les parties ;

RECEVOIR la société APPART’ CITY ainsi que ses organes de la procédure de sauvegarde, à savoir : la SELARL FHB, prise en la personne de Maître [I] [E] et Maître [O] [K], pris en qualité de commissaires à l’exécution du plan, Maître [N] [J] et la SCP BTSG, prise en la personne de Maître [S] [C], en qualité de Co-Mandataire Judiciaire en ses demandes et les déclarer bien-fondés ;

CONDAMNER Madame [M] [P] à payer à la société APPART’ CITY ainsi qu’à ses organes de la procédure de sauvegarde, à savoir : la SELARL FHB, prise en la personne de Maître [I] [E] et Maître [O] [K], pris en qualité de commissaire à l’exécution du plan, Maître [N] [J] et la SCP BTSG, prise en la personne de Maître [S] [C], en qualité de Co-Mandataire Judiciaire, une indemnité de 20.452 euros TTC représentant le coût des travaux de rénovation du lot n°004 de la résidence, augmentée des intérêts au taux légal depuis le 30 septembre 2019, date de la mise en demeure ;

DEBOUTER Madame [M] [P] de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 3.000 euros pour procédure abusive et de toutes autres demandes ;

CONDAMNER Madame [M] [P] à payer à la société APPART’ CITY la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [M] [P] aux entier dépens. »

Aux termes de ses conclusions, notifiées par voie électronique le 23 juillet 2023, Mme [P] demande, au visa de l’article L 145-1 et suivants du code de commerce et des articles 32-1 et 700 du code de procédure civile de :

« A titre principal

Juger que le statut des baux commerciaux n’est pas applicable à la relation contractuelle existant entre Mme [P] et APPART CITY et qu’il s’agit d’un bail régi par le code civil ;

Juger qu’APPART CITY n’était pas en droit d’imposer les travaux réalisés dans le logement de Mme [P] ;

Juger qu’APPART CITY n’est pas en droit d’exiger le remboursement des travaux réalisés dans le logement de Mme [P] ;

A titre reconventionnel

Condamner APPART CITY à payer à Mme [P] la somme de 3.000 euros pour procédure abusive ;

Condamner, APPART CITY à payer à Mme [P] à verser au défendeur la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 novembre 2023 et l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 10 juin 2025, reportée à celle du 13 janvier 2026 du fait du départ de deux magistrats de la 8ème chambre, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 8 avril 2026, prorogée au 13 mai 2026 en raison d’une surcharge de travail du magistrat.

Par ordonnance du 13 janvier 2026, le juge de la mise en état a rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture formulée par les demandeurs et a déclaré irrecevables les écritures des parties transmises postérieurement à l’ordonnance de clôture.

MOTIFS

A titre liminaire

Les demandes dont la formulation ne consiste qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formule.

Or, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur les demandes formulées de la façon suivante:

— par la société Appart’ City :

RECEVOIR la société APPART’ CITY ainsi que ses organes de la procédure de sauvegarde, à savoir : la SELARL FHB, prise en la personne de Maître [I] [E] et Maître [O] [K], pris en qualité de commissaires à l’exécution du plan, Maître [N] [J] et la SCP BTSG, prise en la personne de Maître [S] [C], en qualité de Co-Mandataire Judiciaire en ses demandes et les déclarer bien-fondés ;

— par Mme [P]

« Juger que le statut des baux commerciaux n’est pas applicable à la relation contractuelle existant entre Mme [P] et APPART CITY et qu’il s’agit d’un bail régi par le code civil.

Juger qu’APPART CITY n’était pas en droit d’imposer les travaux réalisés dans le logement de Mme [P]

Juger qu’APPART CITY n’est pas en droit d’exiger le remboursement des travaux réalisés dans le logement de Mme [P] ».

Dans la mesure où il n’y a pas lieu de statuer sur la demande suivante de Mme [P] « Juger que le statut des baux commerciaux n’est pas applicable à la relation contractuelle existant entre Mme [P] et APPART CITY et qu’il s’agit d’un bail régi par le code civil.», le tribunal ne statuera pas sur la demande des demandeurs « DECLARER irrecevable et subsidiairement non fondée, la demande de Madame [P] tendant à voir juger que le statut des baux commerciaux n’est pas applicable à la relation contractuelle existant entre les parties ; », qui s’avère de ce fait sans objet.

De même, Mme [P] soutient dans la partie « exposé succinct des faits» de ses écritures que l’action de la société Appart’ City est irrecevable pour défaut de qualité à agir. Or, elle ne formule aucune prétention à ce titre dans le dispositif de ses écritures, dont seul le tribunal est tenu en application des dispositions de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la recevabilité de l’action de la société Appart’ City.

Sur le paiement du coût des travaux de rénovation

L’article 1719 du code civil prévoit que «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

De plus, aux termes des articles 1755, 1732 et 1735 du même code «aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. » (article 1755), le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute » (article 1732) et il « est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires » (article 1735).

Enfin l’article 1104 du code civil prévoit que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. »

En l’espèce, la société Appart’City explique que le bien de Mme [P] était exploité depuis 9 ans, à la date de délivrance du courrier du 3 septembre 2019, dans le cadre d’un bail meublé conclu le 15 juin 2010, ce qui ne peut, selon elle, que confirmer son état de vétusté.

Elle explique en effet que dans le cadre d’une résidence de tourisme avec un usage plus intensif qu’une résidence classique, cette vétusté est établie après 7 à 10 ans d’exploitation.

Elle indique que le bail renvoie au décret du 26 août 1987 qui définit les charges locatives et qu’il ne restreint nullement à ce titre l’obligation d’entretien du bailleur aux grosses réparations, pas plus qu’il ne transfère au preneur l’obligation de remédier à la vétusté qui incombe au bailleur.

Concernant les parties communes, elle fait valoir que le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 juin 2019 a acté la nécessité de rénover la résidence et lui a donné mandat d’effectuer les travaux de réfection des parties communes, ce qui démontre ainsi, selon elle, que la résidence avait besoin de travaux de remise en état pour être exploitée conformément à sa destination.

Elle explique qu’elle a fait réaliser un constat d’huissier les 23, 24 et 25 avril 2019 avant la réalisation des travaux de rénovation et qu’il mentionne les désordres de l’appartement de Mme [P].

Elle indique qu’elle a, pour sa part, toujours pourvu scrupuleusement à l’entretien de la résidence, ainsi qu’en attestent les achats de matériels et le contrat de nettoyage conclu, la maintenance étant en outre assurée par son propre personnel.

Elle considère ainsi qu’un usage conforme à la destination contractuelle du bien pendant 10 ans, sans travaux du bailleur, a rendu le bien impropre à une exploitation para-hôtelière et qu’en refusant ces travaux, Mme [P] a manqué à son obligation contractuelle de délivrance de la chose louée conformément à sa destination.

Elle soutient que le courrier, en date du 3 septembre 2019, interpellait clairement le bailleur sur l’état de vétusté de l’appartement ainsi que sur les obligations à sa charge et qu’il lui laissait un délai pour répondre, de telle sorte qu’il n’est pas contestable qu’il valait donc mise en demeure.

Ainsi, en réponse aux dénégations de Mme [P], elle fait valoir qu’il n’est nul besoin d’une autorisation judiciaire pour que le preneur, après mise en demeure infructueuse, puisse effectuer en lieu et place du bailleur, les travaux indispensables à une exploitation conforme à la destination du bail et rendus nécessaires du fait de la vétusté.

Enfin, s’agissant du montant des travaux, elle fait valoir que la défenderesse soutient à tort qu’elle a déterminé seule leur chiffrage puisque l’assemblée générale du 18 juin 2019 a prévu que la participation des propriétaires serait définie selon une grille par typologie d’appartement, suivant des montants plafonnés négociés par les représentants des propriétaires.

Concernant l’applicabilité du statut des baux commerciaux, elle souligne l’absence d’ambiguïté du bail du 15 juin 2010 dénommé par les parties au contrat « Bail commercial de biens immobiliers meublés Articles L 145-1 et suivants du code de commerce ».

Elle oppose que le caractère commercial des baux des résidences services est admis de longue date par la jurisprudence et qu’il est fort surprenant que le bailleur invoque cet argument qui ne lui est, au surplus, d’aucune utilité puisqu’il n’est pas question ici de statuer sur le non-renouvellement du bail et le paiement d’une indemnité d’éviction mais seulement d’une demande indemnitaire fondée sur l’inexécution de l’obligation de délivrance de droit commun, ne dérivant pas du statut.

Mme [P] considère, pour sa part, que le statut des baux commerciaux est réservé aux locaux abritant un fonds de commerce et ne s’applique donc pas à son appartement, qui n’accueille ni activité commerciale ni clientèle et qu’il ne peut être considéré comme un local accessoire indispensable à l’exploitation du fonds de la société Appart’City.

Elle ajoute qu’elle a dû renoncer à plus de 7.000 euros de loyer en 2020 et accepter une réduction de 70 % en 2021, ce qui contredit la prétendue garantie de loyer soutenue par la société Appart’City.

Elle considère que la société Appart’City tente d’imposer par la force la prise en charge de frais après avoir imposé par ce même procédé la baisse et la réduction de loyers sous la menace d’un non-paiement des loyers, protégée par le régime des procédures collectives, ne permettant pas la résiliation du bail sans risque financier pour le bailleur.

Elle oppose également que les copropriétaires réunis en assemblée générale ne peuvent en aucune façon prendre des décisions s’imposant à un copropriétaire pour la réalisation de travaux à l’intérieur de son logement.

Elle soutient que le bail contient certaines clauses claires et non sujettes à interprétation, à savoir que le preneur s’obligera ainsi à entretenir les lieux et le mobilier en bon état d’entretien dans les parties privatives, qu’il supportera l’ensemble des charges et réparation locatives visées par le décret 87.712 du 26 août 1987 dans sa rédaction applicable à ladite date ainsi que toutes réparations de quelque nature qu’elles soient, à l’exception toutefois des grosses réparations de l’article 606 du code civil qui resteront à la charge du bailleur exclusivement, que le bailleur s’engage à mettre en œuvre les travaux de réparations laissés à sa charge, ainsi que les travaux nécessités le cas échéant par la mise ou remise aux normes de l’immeuble conformément à sa destination et que lesdits travaux seront décidés en accord avec le bailleur s’ils concernent les parties privatives.

Elle considère que le preneur évoque malicieusement une prétendue « vétusté » pour s’exonérer de son obligation d’entretien mais que celle-ci n’existe pas et que les travaux décrits dans le procès-verbal d’huissier ne correspondent pas à des travaux liés à la vétusté.

Elle ajoute que si le preneur a correctement effectué les missions lui incombant, les tâches, rayures et autres dégradations ont été payées par les clients/occupants en vertu des conditions générales de vente de la société Appart’city et que les réparations en raison des rayures et autres dégradations causées par les occupants mis en place par la société Appart’city incombent donc à la société Appart’city.

Elle soutient, par ailleurs, que cette dernière ne démontre pas les frais d’entretien réellement dépensés et la réalité des opérations de nettoyage.

Elle oppose que locataire n’avait aucun droit d’imposer les travaux réalisés au bailleur et qu’il n’a pas obtenu cet accord, qu’il cherchait à obtenir par la force d’affirmations péremptoires déplacées dans son courrier du 3 septembre 2019, lequel ne peut aucunement constituer la moindre mise en demeure sachant que le bail prévoit que « Lesdits travaux seront décidés … en accord avec le Bailleur s’ils concernent les parties privatives », de telle sorte qu’ils nécessitent ainsi un accord entre le bailleur et le preneur.

Elle considère que le montant des travaux, d’un montant de 20.452 euros TTC, est exorbitant alors qu’il n’avait été relevé qu’une moquette tachée, une grille de convecteur sale, des rayures sur les plinthes, des chaises en bois abîmées, des rayures sur les tables, bureau et plan de travail outre quelques défauts d’entretien et menues réparations locatives.

Elle soutient que les travaux d’amélioration et d’embellissement excédant le coût du remplacement à l’identique sont imputables au locataire et considère que les travaux réalisés n’ont pas remédié à une quelconque vétusté mais ont constitué l’adaptation d’un établissement à l’évolution de la demande commerciale en réhaussant son standing pour se démarquer de la concurrence.

*

En l’espèce, Mme [P] et la SAS Appart’City sont liés par un bail conclu le 15 juin 2010.

Mme [P] n’apporte aucun élément permettant de remettre en cause la qualification de bail commercial tel que prévu le contrat signé le 15 juin 2010. Ce moyen est donc indifférent.

Ledit contrat prévoit, dans son article 3 s’agissant des charges et conditions concernant le preneur que « le preneur supportera l’ensemble des charges et réparations locatives visés par le décret 87.712 du 26 août 1987 dans sa rédaction à ladite date, ainsi que toutes les réparations de quelque nature qu’elles soient, à l’exception toutefois des grosses réparations de l’article 606 du code civil qui resteront à la charge du bailleur exclusivement. » et que « le preneur devra prévenir par écrit le bailleur de tout désordre dans les lieux loués qui rendrait nécessaires des travaux ou interventions incombant au bailleur. »

S’agissant des charges et conditions concernant le bailleur, il est prévu que « le bailleur s’engage à mettre en œuvre les travaux de réparation laissés à sa charge, ainsi que les travaux nécessités le cas échéant par la mise ou remise aux normes de l’immeuble conformément à sa destination.

Lesdits travaux seront décidés soit en accord avec le bailleur s’ils concernent les parties privatives, soit par l’assemblée générale des copropriétaires s’ils concernent les parties communes. »

Dans un constat d’huissier réalisé les 23, 24 et 25 avril 2019, il est fait état des constatations suivantes dans l’appartement de Mme [P] :

« Appartement n°004 :(duplex)

Pièce principale :

— Moquette tachée.

— Toile de verre en mauvais état de propreté.

— Grille du convecteur salle.

— Présence de rayures en plinthe de l’escalier et sur la contre-manche de la marche départ.

— Présence de nombreux impacts en arête des montants et sur l’assise des deux chaises bois.

— Rayures sur le plateau de la table et du bureau.

— Présence d’une reprise sur le panneau extérieur de la porte de communication avec la salle de bains, les finitions ne sont pas faites.

— Rayures sur le plan de travail à droite de l’évier.

Le chant de l’étagère, à l’intérieur du placard bas, est dégradé ainsi que l’arête du chant de l’étagère sous le four micro-ondes.

Le cache de la prise au-dessus de l’évier est cassé.

Salle de bains :

Présence d’un impact sur une dalle carrelée, accompagnée d’une fissure.

Barre de seuil d’aspect ancien.

Présence de dégradations sur le plan de toilette, le revêtement est décollé, gondolé et fissuré.

Le chant de l’étagère basse est en partie arraché, le chant du tiroir est dégradé ainsi que la base des deux joues.

Le jointoiement autour de la baignoire est jauni.

La peinture est écaillée autour de la trappe d’accès au compteur.

Grille du convecteur en mauvais état de propreté.

Plafond taché.

Présence d’un trou sur le panneau intérieur de la porte.

Mezzanine :

Moquette tachée.

Le cache de la vis du poteau est cassé.

Taches noires en plafond, au droit du vantail du placard mural qui contient le cumuluss.

Présence d’un petit impact en arête du meuble sous le coffre.

Il manque un cache au niveau du montant de la mezzanine, en appui contre le mur.»

Or, les travaux réalisés par la société Appart’City, tels qu’attestés par le procès-verbal de réception, n’ont pas simplement consisté en des réparations des dégradations ainsi constatées mais ont porté sur une rénovation intégrale du bien pour un montant de 20.452 euros TTC.

Le procès-verbal de réception mentionne ainsi notamment la réalisation de travaux portant :

— dans l’entrée et la cuisine : sur la serrure, l’éclairage, l’installation d’une bouche VMC neuve, la peinture des murs et des portes palières et intérieures, la réfection du sol, la plomberie (évier et robinetterie) et la fourniture de l’électroménager (hotte aspirante, plaque de cuisson, réfrigérateur intégrable, micro-onde, cafetière, bouilloire),

— dans la salle de bain: sur l’électricité, le remplacement de la bouche VMC, la peinture de la porte, des murs et du plafond, la faïence et les joints, la réfection du sol, l’installation d’un WC suspendu, et le remplacement du mobilier (meuble vasque) et petit équipement (poubelle, sèche-cheveux…) outre l’installation d’un sèche-serviette électrique,

— dans la chambre : sur la peinture des murs et plafond, l’installation d’une applique murale au-dessus de la tête de lit, la réfection du sol, l’installation d’une télévision, de rideaux occultants voilages et tringles et d’un placard,

et ce alors que le constat réalisé en 2019 ne fait aucunement état de dégradations portant sur ces éléments ni d’usure, les constatations étant limitées et circonscrites, et qu’aucune autre pièce n’est produite pour justifier d’un état de vétusté justifiant une rénovation complète du bien.

La société Appart’City produit certes deux notes d’expert, établies en 2019 et 2022, faisant état d’une grille de vétusté à appliquer aux résidences de tourisme.

Toutefois, comme indiqué dans la note expertale établie en 2022, ces grilles doivent être utilisées sur la base de constatations objectives des lieux et équipements et il doit également être tenu compte des éléments portant sur l’entretien courant et les travaux engagés, tant par le preneur que par le bailleur, pour interpréter les vétustés associées.

Ainsi, le seul critère tiré de la durée d’exploitation ne suffit pas à lui seul à justifier l’état de vétusté soutenu par la société Appart’City, alors que, comme indiqué précédemment, il ne ressort pas du constat établi en 2019, sur lequel se fonde la société Appart’City, que le bien nécessitait une rénovation intégrale.

De plus, comme soutenu par Mme [P] il n’est pas justifié d’un entretien du studio par le preneur.

La société Appart’City produit certes de nombreuses factures d’achat dans des commerces d’outillage et de bricolage mais dont il n’est cependant pas possible de déterminer qu’elles sont en lien avec l’entretien du studio de Mme [P].

A cet égard, la société Appart’City considère, s’agissant du décret 87.712 du 26 août 1987 auquel renvoie le bail et définissant les charges locatives, qu’il ne restreint nullement l’obligation d’entretien du bailleur aux grosses réparations pas plus qu’il ne transfère au preneur l’obligation de remédier à la vétusté et que ne peuvent être imputées au preneur que les charges listées de manière expresse et détaillée dans le bail.

Or, ce dernier prévoit que « le preneur supportera l’ensemble des charges et réparations locatives visés par le décret 87.712 du 26 août 1987 dans sa rédaction à ladite date (…) »

Ce décret prévoit ainsi que « sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret. »

Figurent ainsi notamment en annexe, au titre des parties intérieures, s’agissant des parquets, moquettes et autres revêtements de sol, le « remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous », le constat réalisé en 2019 ayant ainsi mentionné une « moquette tachée ».

Il n’est donc pas justifié que la société Appart’City a bien satisfait à son obligation d’entretien du bien.

De plus, s’il est exact, comme le soutient la société Appart’City que l’article 1222 du code civil permet au preneur de faire exécuter lui-même les travaux en lieu et place du bailleur, cet article conditionne toutefois cette possibilité à une mise en demeure préalable et prévoit que si le créancier peut exécuter lui-même l’obligation, cela doit cependant se faire dans un délai et à un coût raisonnable.

L’article 1222 du code civil est en effet ainsi rédigé :

«après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnable, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin.

Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction. »

La société Appart’City se prévaut du courrier adressé le 3 septembre 2019 en considérant qu’il porte interpellation suffisante et vaut ainsi mise en demeure, conformément aux dispositions de l’article 1344 du code civil qui prévoit que «le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation. »

Il est exact, comme le soutient la société Appart’City, que la mise en demeure n’est pas soumise à un formalisme obligatoire mais elle doit cependant, en application des dispositions précitées, consister en une sommation ou une interpellation suffisante du débiteur, l’appréciation du caractère suffisant de l’interpellation relevant du pouvoir souverain du juge du fond.

Le créancier doit ainsi manifester formellement et solennellement sa volonté de réclamer ce qui lui est dû par toutes voies juridiques, la demande devant donc être suffisamment explicite.

De son côté, le débiteur doit être exactement informé de la consistance et de l’étendue de son obligation et un délai doit être fixé pour remédier aux manquements reprochés.

En l’espèce, le courrier du 3 septembre 2019 explique tout d’abord que le bien de Mme [P] nécessite d’être rénové, au vu de son état de vétusté constaté par procès-verbal des 23, 24 et 25 avril 2019.

Il indique ensuite qu’il incombe au bailleur d’effectuer les travaux rendus nécessaires du fait de cette vétusté et que la situation actuelle cause un préjudice de commercialisation à la société Appart’City.

Il informe également Mme [P] du montant de la rénovation du lot, soit 20.452 euros TTC selon le chiffrage joint, et poursuit en lui indiquant que « pour des questions d’organisation et de calendrier, nous vous remercions de bien vouloir nous retourner la présente revêtue de votre signature à l’emplacement ci-dessous désigné au plus tard le 09 septembre » précisant que l’accord peut également être adressé par courriel à l’adresse communiquée et que, les travaux étant à la charge du bailleur, la société ne manquera pas de lui faire parvenir une facture à son nom, une fois ces derniers effectués.

Le courrier termine enfin en lui expliquant que « le service propriétaire, en la personne de Madame [Z] ou Mme [A], a pris attache avec vous pour vous exposer les conditions qui s’appliqueraient si vous décidez d’adhérer au bail commercial et son avenant souscrit par la très grande majorité des copropriétaires.

Nous vous laissons le soin de nous indiquer, le cas échéant, si vous donnez suite à cette autre option. »

Ce nouveau bail commercial prévoit ainsi une diminution du montant du loyer et, au titre de la rénovation du bien, que « lorsque l’appartement nécessitera des travaux de rénovation autres que ceux relevant de l’obligation de bon entretien auxquels est tenu le preneur, les parties se rapprocheront afin de les mettre en œuvre en respectant les principes qui suivent.

Le preneur pourra, en s’appuyant sur un descriptif et en justifiant de devis dûment établis, proposer au bailleur un programme de travaux et de participer à son coût.

Cette participation du bailleur ne pourra en aucun cas excéder 50 % de son montant.

En cas d’accord sur le programme de travaux d’une part et, d’autre part, sur la répartition de son coût, s’engagera alors une négociation par laquelle cette participation du bailleur au programme de travaux aura pour contrepartie une éventuelle augmentation du montant du loyer en cours au moment de cette négociation, ce montant pouvant être le cas échéant supérieur au loyer indiqué à l’article 10.1.

Dans l’hypothèse où les parties ne parviendraient pas à un accord sur cette réévaluation du loyer, le preneur pourra néanmoins réaliser, si bon lui semble, le programme des travaux qu’il aura présenté au bailleur, mais à sa charge exclusive, le bailleur renonçant alors à une hausse du loyer, sans préjudice de l’application du mécanisme stipulé à l’article 10.6 »

Il ressort ainsi de la rédaction du courrier du 3 septembre 2019 que le preneur propose à Mme [P] deux options, soit accepter la réalisation, à ses frais, des travaux de rénovation, soit souscrire au nouveau bail commercial, lequel prévoit des modalités spécifiques de prise en charge des travaux de rénovation, outre une diminution du montant du loyer.

Il s’ensuit que par ce courrier le preneur ne manifeste nullement sa volonté de réclamer ce qui lui est dû par toutes voies juridiques et que Mme [P] n’a jamais été mise en demeure d’entreprendre les travaux réclamés, préalablement à leur exécution par le preneur.

La société Appart’City ne pouvait se substituer au bailleur sans l’accord de ce dernier et, en l’absence de mise en demeure ou de décision de justice autorisant le preneur à faire exécuter ces travaux en lieu et place du bailleur, Mme [P] n’est donc pas tenue d’en supporter la charge.

Il convient par conséquent de débouter la société Appart’City de sa demande de paiement dirigée à l’encontre de Mme [P], au titre des travaux de rénovation du lot n°004.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Mme [P] sollicite la somme de 3.000 euros pour procédure abusive. Elle fait valoir qu’elle a subi une pression de la part de la société Appart’City de manière totalement déloyale pour faire des travaux, baisser les loyers et modifier les baux.

La société Appart’City conclut au débouté de cette demande en opposant que Mme [P] n’apporte en rien la preuve d’une faute qu’elle aurait commise dans l’exercice de ses droits. Elle considère n’avoir fait qu’user en toute légitimité d’une voie de droit, qu’elle aurait été parfaitement fondée à solliciter une baisse de loyer pour sanctionner le non respect de l’obligation de délivrance du bailleur et que si elle s’est abstenue de le faire, c’est uniquement parce que Mme [P] a néanmoins signé l’engagement de soutien proposé par la société Appart’City dans le cadre de la procédure de conciliation judiciaire liée à la période de Covid.

*

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».

Mme [P] fonde sa demande de dommages et intérêts sur les dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, qui ne peut toutefois que fonder une condamnation à une amende civile, laquelle ne peut être mise en œuvre que de la propre initiative de la juridiction saisie, l’article précisant simplement que cette condamnation n’est pas exclusive d’une condamnation à des dommages et intérêts sollicitée par une partie au procès.

Ainsi, dans la mesure où Mme [P] se plaint du comportement de la société Appart’City et sollicite l’attribution à son profit de dommages et intérêts, sa demande apparaît fondée, non sur les dispositions précitées mais sur celles de l’article 1240 du code civil qui dispose que «tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse de rapporter la triple preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien causal entre les deux.

En application de ces textes, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol (Civ. 1ère, 18 juill. 1995, n°93-14.485 ; Civ. 3ème, 10 oct. 2012, n°11-15.473 ; Civ. 3ème, 6 mai 2014, n°13-14.673). La légèreté blâmable ou la faute non grossière peuvent également être sanctionnées (Civ. 2ème, 22 avr. 1976, JCP G 1977, II, 18738 ; Civ. 2ème, 10 janv. 1985, n°83-16.994).

Or, en l’espèce, Mme [P] ne démontre ni la malice, ni la mauvaise foi ni plus généralement l’abus de son droit d’agir en justice qui aurait été commis par la société Appart’City. Elle ne caractérise pas davantage le préjudice particulier qui en aurait résulté, distincts du fait d’avoir dû défendre à l’action, ce qui relève des frais de procédure qui seront arbitrés ci-après en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sa demande de dommages et intérêts sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes, la société Appart’City et et la SELARL FHB, prise en les personnes de Maître [I] [E] et Maître [O] [K], pris en qualité de commissaires à l’exécution du plan, Maître [N] [J] et la SCP BTSG, prise en la personne de Maître [S] [C], en qualité de co-mandataires judiciaires sont condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Tenue aux dépens, la société Appart’City est également condamnée à régler à Mme [P] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Mme [P] ne formulant sa demande qu’à l’encontre de cette partie.

Le sens de la décision conduit à débouter la société Appart City de sa demande formulée à ce titre.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Déboute la société Appart’City et la SELARL FHB, prise en les personnes de Maître [I] [E] et Maître [O] [K], pris en qualité de commissaires à l’exécution du plan, Maître [N] [J] et la SCP BTSG, prise en la personne de Maître [S] [C], en qualité de co-mandataires judiciaires de leur demande de paiement dirigée à l’encontre de Mme [M] [P] au titre des travaux de rénovation du lot n°004 ;

Déboute Mme [M] [P] de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne la société Appart’City et la SELARL FHB, prise en les personnes de Maître [I] [E] et Maître [O] [K], pris en qualité de commissaires à l’exécution du plan, Maître [N] [J] et la SCP BTSG, prise en la personne de Maître [S] [C], en qualité de co-mandataires judiciaires in solidum aux dépens ;

Condamne la société Appart’City à régler à Mme [M] [P] la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société Appart’City de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,