TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

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8ème chambre

2ème section

N° RG 21/04984

N° Portalis 352J-W-B7F-CUFTK

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Mars 2021

JUGEMENT

rendu le 05 Décembre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [X] [M]

Madame [Y] [U] épouse [M]

domiciliés : chez Maître Agnès LEBATTEUX SIMON

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0154

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS CABINET NICOLAS & CIE – ADMINISTRATEUR DE BIENS,

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Olivier DOUEK de l’AARPI CORTEN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E1939

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

Décision du 05 Décembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/04984 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUFTK

DEBATS

A l’audience du 26 Septembre 2024 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Exposé du litige :

L’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il est constitué d’un unique bâtiment élevé sur six étages. L’escalier principal s’arrête au 5ème étage, l’appartement du 6ème étage n’étant accessible que par l’escalier de service.

Lors de l’assemblée générale du 27 juin 2016, les copropriétaires ont adopté :

— une résolution n° 25, aux termes de laquelle les coûts de création d’un ascenseur dans l’escalier principal de l’immeuble et tous les frais ultérieurs pouvant en résulter (entretien, réparation, EDF, etc.) seraient répartis suivant une grille prévoyant des millièmes affectés de coefficients différents en fonction des étages, d’un coefficient 0 pour le rez-de-chaussée à un coefficient 2 pour les lots des 5ème étage et 6ème étages,

— une résolution n° 26, portant création d’un ascenseur dans l’escalier principal jusqu’au 5ème étage et déterminant les appels fonds.

A cette date, les lots n° 14 et 15, respectivement situés sur les surfaces entières des 5ème et 6ème étages, étaient la propriété de M. [Z] [G]. Ce dernier avait envisagé d’aménager ces lots en duplex.

Les 29 mars 2017 et 8 juin 2017, l’assemblée générale a rejeté la demande présentée par Mme [G], héritière de M. [G], visant à être autorisée à faire réaliser, à ses frais, des travaux de prolongement de l’installation de l’ascenseur jusqu’au 6ème étage.

Mme [G] a vendu les lots n° 14 et 15 à des propriétaires distincts en décembre 2017 :

— les époux [R] ont acquis le lot n° 14, d’une superficie de 183,7 m², pour la somme de 2,25 millions d’euros, soit 12.248 €/m²,

— les époux [M] ont acquis, le 28 décembre 2017, le lot n° 15, d’une superficie de 145 m², pour la somme de 1,325 million d’euros, soit 9.138 €/m².

Décision du 05 Décembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/04984 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUFTK

Lors de l’assemblée générale du 4 janvier 2018, les copropriétaires ont décidé de rembourser aux propriétaires du lot n° 15 les fonds appelés au titre de leur quote-part du financement des travaux d’ascenseur.

Le 27 mars 2018, le syndic a signé un ordre de service à l’entreprise MISTRAL, portant sur la réalisation de l’ascenseur. Celui-ci a été achevé en mars 2019.

Lors des débats de l’assemblée générale du 29 mai 2018, les copropriétaires ont amendé la demande des époux [M] visant à voir donner mandat au syndic d’obtenir un devis quant à la prolongation de l’ascenseur, par l’entreprise retenue pour sa réalisation.

Considérant que le devis présenté par les époux [M] était incomplet et qu’une étude complémentaire ne devait pas retarder les délais de remise de l’étude actuellement en cours relative à la création de l’ascenseur voté, l’assemblée générale a reformulé la demande en proposant la réalisation de deux études distinctes. Cette résolution a été rejetée, ce qui a emporté le rejet des demandes subséquentes et, en particulier, le rejet de celle visant à autoriser le syndic à réaliser, pour le compte des époux [M], la prolongation de l’ascenseur jusqu’au 6ème étage.

Lors de l’assemblée générale du 27 juin 2019, les époux [M] ont exposé leurs projets de prolongation de l’ascenseur, de réévaluation des tantièmes du lot n° 15 et de contribution à hauteur de 10.000 € aux frais engagés par la copropriété concernant l’ascenseur existant, sans que cette résolution ait été soumise au vote de l’assemblée.

Lors de l’assemblée générale du 26 janvier 2021, les copropriétaires ont refusé l’adoption des résolutions n° 29 à 33 présentées par les époux [M], qui visaient à :

— obtenir l’autorisation de prolonger l’ascenseur jusqu’au 6ème étage, la réévaluation des tantièmes de charges du lot n° 15, l’intégration du lot n° 15 dans la grille de coefficients de répartition des charges d’ascenseur, le vote d’un mandat à donner au syndic pour la signature de l’acte modificatif au règlement de copropriété consécutif au prolongement de l’ascenseur,

— verser une contribution de 10.000 € en contrepartie, d’une part, des frais d’ores et déjà engagés par la copropriété pour réaliser l’ascenseur existant et, d’autre part, de l’indisponibilité de l’ascenseur pendant le temps des travaux.

Cette assemblée a en revanche adopté les résolutions n° 18.1, 19, 20.1, 21, 22.1, 23.1, 24 et 27 relatives à :

— l’acquisition auprès des époux [R] du lot n° 26, constitué d’une cave accueillant la machinerie de l’ascenseur, assortie d’une réserve « essentielle et déterminante » des vendeurs tenant à la limitation de la desserte de l’ascenseur aux cinq premiers étages de l’immeuble,

— l’approbation du modificatif au règlement de copropriété résultant notamment de l’acquisition de cette cave et le mandat donné au syndic pour signer ce modificatif,

— l’approbation du modificatif au règlement de copropriété portant sur la création d’une « charge spéciale ascenseur » et le mandat donné au syndic pour signer ce modificatif,

— la création de deux parties communes spéciales constituées pour l’une par l’escalier principal et pour l’autre par l’escalier de service, et le mandat donné à la société TT Géomètre expert d’établir ces parties communes spéciales,

— la dépose d’une canalisation traversant la courette de l’immeuble, aux frais des époux [M].

Par acte d’huissier du 26 mars 2021, M. [X] [M] et Mme [Y] [U] épouse [M] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de solliciter, à titre principal, l’annulation des résolutions n° 18.1, 19, 20.1, 21, 22.1, 23.1, 24 et 27 de l’assemblée générale du 26 janvier 2021, l’autorisation judiciaire de réaliser les travaux de surélévation de l’ascenseur du cinquième étage au sixième étage conformément au projet présentée lors de l’assemblée générale critiquée, ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires à les indemniser d’un préjudice locatif et d’un surcoût relatif à la réalisation du projet.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 novembre 2023, les époux [M] demandent au tribunal de :

Vu les articles 25, 26, 30, 42 de la loi du 10 juillet 1965, vu l’article 11 du décret du 17 mars 1967,

Annuler les résolutions n° 18.1, 19, 20.1, 21, 22.1, 23.1, 24 et 27 de l’assemblée générale du 26 janvier 2021,

Autoriser M. [X] [M] et Mme [Y] [M] à réaliser, à leurs frais exclusifs, les travaux de surélévation de l’ascenseur du cinquième étage au sixième étage, conformément au projet présenté à l’assemblée générale du 26 janvier 2021,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 7] à leur verser, à titre de dommages et intérêts pour les préjudices matériels subis du fait de sa résistance abusive :

— en réparation du préjudice locatif, une indemnité de 1.000 € par mois à compter de mars 2019 jusqu’à la date de la décision judiciaire à intervenir, soit 25.000 € au 31 mars 2021, à parfaire au jour du jugement,

— en réparation du surcout dans la réalisation du projet, une indemnité de 15.000 €,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic, à leur verser la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 7] au payement des intérêts légaux sur ces sommes à compter de la présente assignation, avec anatocisme,

Dispenser M. et Mme [M] de leur participation aux charges du syndicat des copropriétaires afférentes aux frais de la présente procédure,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 7] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] demande au tribunal de :

Débouter M. et Mme [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

Condamner M. et Mme [M] au paiement d’une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. et Mme [M] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maitre Olivier DOUEK, avocat aux offres du droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 février 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 26 septembre 2024 a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur les demandes d’annulation des résolutions n° 18.1, 19, 20.1, 21, 22.1, 23.1, 24 et 27 de l’assemblée générale du 26 janvier 2021

Les époux [M] ayant voté contre l’ensemble des résolutions critiquées, qui ont été adoptées, et introduit leur action le 26 mars 2021, dans le respect du délai de deux mois prévu à l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, il convient de déclarer recevables en la forme les demandes des époux [M] en annulation des résolutions n° 18.1, 19, 20.1, 21, 22.1, 23.1, 24 et 27 de l’assemblée générale du 26 janvier 2021.

1-2 Sur la résolution n° 23.1

Rappelant que l’objet de la mise en conformité avec l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 introduit par la loi ELAN, est exclusivement la mention, dans le règlement de copropriété, de parties communes spéciales qui auraient été créées, mais qui figuraient dans tout autre titre que le règlement de copropriété, les époux [M] soutiennent en premier lieu que la résolution litigieuse est nulle pour avoir été adoptée sans leur accord, dès lors que :

— elle porte sur la « création » de parties communes spéciales, ce qui a justifié sa présentation au vote de la majorité de l’article 26 et non de l’article 24, alors que le règlement prévoit d’une part une simple répartition des charges d’entretien relatives aux escaliers décidée en fonction de leur utilité (clauses qui, si elle ne correspondaient pas à une clause relative aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, encourrait la nullité du fait de l’exclusion du lot n° 15, mais non la création d’une partie commune spéciale) et ne mentionne aucune partie commune spéciale, tandis que chaque lot est défini dans l’état descriptif de division par une partie privative et une quote-part de parties communes générales, sans mention de tantièmes indivis à certains copropriétaires seulement,

— elle modifie l’étendue de leurs droits sur les parties indivises, ce qui se répercute sur les modalités de jouissance de leurs parties privatives, en les privant non seulement de l’accès à ces parties communes spéciales mais du droit de solliciter une autorisation de travaux privatifs sur ces parties communes spéciales ; elle a précisément pour objet, en constituant comme partie commune spéciale la cage d’escalier principale dans laquelle est installée aujourd’hui l’ascenseur, de tenter de justifier pour l’avenir le rejet de toute action en autorisation judiciaire de travaux pour l’extension de cet ascenseur, alors même que cet ascenseur est désigné comme étant une partie commune.

En deuxième lieu, les époux [M] considèrent que la résolution litigieuse est entachée de vices de forme, puisqu’elle a décidé la création de parties communes spéciales, sans disposer d’un projet modificatif au règlement de copropriété, en violation des dispositions de l’article 11, 6° du décret du 17 mars 1967.

En troisième lieu, ils considèrent que la résolution litigieuse constitue un vote bloqué relatif à trois questions distinctes : la création de parties communes, le choix de la société TT Géomètre pour établir le modificatif et le devis de cette société.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] soutient que :

— la résolution litigieuse a valablement été présentée à la majorité de l’article 26 et adoptée dans les conditions prévues à l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— elle ne crée pas de parties communes spéciales, puisque ces dernières résultent, d’une part, de la désignation par l’état descriptif de division du lot n° 15 comme un lot accessible uniquement par l’escalier de service et, d’autre part, de la prévision par le règlement de copropriété de deux tableaux de répartition des charges d’entretien, l’un pour l’escalier principal dans lequel le lot n°15 est exclu, et l’autre pour l’escalier de service dont le lot n°15 fait partie, étant précisé que le règlement de copropriété mentionne en page 12 que les parties communes se subdivisent « en parties communes générales appartenant à l’ensemble des copropriétaires des lots composant la copropriété, et, le cas échéant, en parties communes particulières qui n’appartiennent qu’à certains copropriétaires »,

— elle régularise le règlement de copropriété dès lors qu’il résulte des dispositions du dernier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, issues de l’ordonnance du 30 octobre 2019, que seules les charges relatives aux éléments d’équipement et services collectifs, et non les charges d’entretien, peuvent donner lieu à des charges spéciales sans création corrélative de parties communes spéciales,

— elle ne prive pas les époux [M] de leurs droits, l’escalier n’étant utilisable que pour et par les appartements desservis.

En deuxième lieu, il considère que la résolution litigieuse a régulièrement été présentée sans être accompagnée d’un projet de modificatif au règlement de copropriété, dès lors que l’objet de cette résolution était de missionner, sur la base d’un devis, un cabinet de géomètres experts afin d’établir le projet modificatif.

En troisième lieu, il estime que la résolution litigieuse pouvait valablement faire l’objet d’un vote unique portant sur des questions indissociables.

***

L’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux » et dresse une liste des parties réputées communes dans le silence ou la contradiction des titres.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi ».

Aux termes de l’article 6-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes. »

Aux termes de l’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, issu de l’article 209 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, « l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».

En application du II de l’article 209 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, tel que modifié par l’article 89 de la loi n° 2022-2017 du 21 février 2022, « l’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n’est applicable qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.

Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L’absence d’une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ces parties communes ».

Les dispositions de l’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 aux termes desquelles « l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention express dans le règlement de copropriété » sont issues de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018.

Elles ne sont applicables qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022, étant précisé qu’un processus de régularisation a été prévu pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022 et que, pour ces derniers, l’absence de régularisation du règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence des parties communes spéciales (article 209, II de la loi du 23 novembre 2018 dans sa version issue de la loi n° 2022-217 du 21 février 2022).

L’institution de parties communes spéciales ne découle pas de leur utilité pour les lots concernés mais des stipulations du règlement de copropriété qui la prévoient (Civ. 3ème, 4 juillet 2006, n° 05-11.058 ; 13 novembre 2013, n° 12-20.733, premier moyen ; 7 décembre 2017, n° 16-23.562), la spécialisation des charges n’impliquant pas en elle-même la création de parties communes spéciales (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 6 avril 2022, n° RG 18/16930).

Cette jurisprudence a vocation à s’appliquer également aux immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022.

Il est constant que le règlement de copropriété peut conférer valeur contractuelle à l’état descriptif de division, dont les mentions ont alors vocation à compléter le règlement de copropriété, notamment quant à la définition des parties privatives, dès lors que celles-ci ne sont pas contradictoires avec les stipulations du règlement de copropriété, qui priment (ex. : Civ. 3ème, 6 juillet 2017, n° 16-16.849 ; 13 décembre 2018, n° 17-23.008).

Toutefois, les dispositions issues de l’article 209 ne peuvent être utilisées pour modifier le contenu du règlement de copropriété en ce qu’il concerne les conditions de jouissance des parties communes, en application des articles 8 et 26 b) de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Cour d’appel de Paris, 23ème chambre B, 9 avril 2009, n° RG 07/18782, Jurisdata n° 2009-377571 ; Cour d’appel de Bordeaux, 1ère chambre, section B, 26 février 2010, n° RG 08/03367, Jurisdata n° 2010-003758 ; Civ. 3ème, 23 janvier 2013, n° 11-27.477).

Ainsi, l’assemblée générale ne peut, sous couvert d’adaptation, créer des parties communes spéciales à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 20 janvier 2016, n° RG 14/15077).

En application de l’article 26 b) de la loi du 10 juillet 1965, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix « les décisions concernant la modification ou éventuellement l’établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ». Toutefois, les dispositions de l’alinéa 6 de ce même article prévoient que « l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ».

L’assemblée générale a l’obligation d’émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l’ordre du jour, un seul vote bloqué sur plusieurs des questions inscrites étant nul, en vertu du principe de l’autonomie des décisions et de la spécificité des majorités.

Cette règle admet des tempéraments lorsqu’il existe un lien étroit entre les décisions, objets d’un même vote, à la condition qu’elles relèvent de la même majorité et dès lors que les questions sont indissociables, connexes ou interdépendantes.

En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 26 janvier 2021, les copropriétaires ont adopté, en seconde lecture, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en faisant usage de la passerelle prévue par l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, la résolution n° 23.1, ainsi libellée : « Décision à prendre sur la création de parties communes spéciales :

Il est rappelé que la loi ELAN a ajouté – avec effet du 1er juin 2020 – un nouvel article 6-2 dans la loi du 10 juillet 1965 « fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis » : « les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers. La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles. Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectés ces parties communes ».

L’assemblée générale constate que les deux escaliers (principal et service) répondent parfaitement à la définition des parties communes spéciales posées par la loi et que la création de parties communes spéciales est de nature à en simplifier la gestion. Elle décide après discussion et délibéré de procéder à la création de parties communes spéciales pour chacun des deux escaliers (principal [mots manquants] dans l’immeuble et mandate pour ce faire la société TT Géomètre expert pour l’établissement de ces parties communes spéciales, selon son devis joint à la convocation pour un montant de 2.880 €.

Votent pour : 8 copropriétaires totalisant 6.402 tantièmes / 8073 tantièmes,

Votent contre : 2 copropriétaires totalisant 1.671 tantièmes / 8073 tantièmes, [M] (943), [G] [T] (728).

Résolution adoptée. »

A titre liminaire, le tribunal constate que cette résolution vote :

— le principe de la « création » de deux parties communes spéciales (escalier principal et escalier de service), sans préciser à quels lots se rattacheront ces parties communes spéciales, même s’il parait clair à l’esprit des parties que ce projet vise à exclure le lot n° 15 de la propriété indivise constituée par la partie commune spéciale propre à l’escalier principal,

— le mandat donné à un géomètre expert d’établir un projet de modificatif au règlement de copropriété portant création de ces deux parties communes spéciales.

Les époux [M] ne contestent pas l’imprécision de la formulation de cette résolution, eu égard aux articles 9 et 13 du décret du 17 mars 1967, mais estiment cette décision irrégulière, au motif que les dispositions du 6° de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 n’auraient pas été respectées. Or, force est de constater que la résolution litigieuse ne porte pas sur la modification du règlement de copropriété, de sorte que l’annexion à l’ordre du jour d’un projet modificatif au règlement de copropriété n’était pas requise à peine de validité.

En outre, s’agissant du motif allégué d’un vote bloqué, les époux [M] ne mettent pas en cause le vote, au sein d’une même résolution, de la création de deux parties communes spéciales, mais le vote de trois types de décision au sein de cette résolution : la création des parties communes spéciales, le choix de la société TT Géomètre pour établir le modificatif et le devis de cette société.

Or, le mandat donné au géomètre expert est étroitement lié à la décision de principe de « créer » des parties communes spéciales, de sorte que la résolution litigieuse ne peut être annulée au motif qu’elle aurait été, de ce fait, adoptée au travers d’un vote bloqué, s’agissant de questions qui sont en l’espèce indissociables et qui pouvaient faire l’objet d’un vote unique.

Le tribunal relève que, dès lors que la décision de principe s’accompagne de la désignation d’un géomètre expert engageant la copropriété sur la voie d’une modification du règlement de copropriété, il convient de déterminer si cette résolution pouvait être adoptée à la majorité de l’article 26 mentionnée par la loi du 10 juillet 1965, sans l’accord des époux [M].

A cet égard, il convient en premier lieu de déterminer si la résolution n° 23.1 constitue, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, une simple régularisation des mentions du règlement de copropriété, et ce en dépit des termes de son libellé portant « création de parties communes spéciales pour chacun des deux escaliers ».

Le « règlement de copropriété avec état descriptif de division » établi le 30 novembre 1999 (pièce n° 1 des époux [M]) est composé d’un titre 1 intitulé « état descriptif de division » et d’un titre 2 intitulé « règlement de copropriété ».

Le règlement de copropriété confère clairement à l’ensemble de l’état descriptif de division une valeur contractuelle, le deuxième paragraphe de l’article A de son chapitre 3 intitulé « conditions d’usage de l’immeuble » prévoyant que « l’état descriptif de division ci-inclus, qui a même valeur contractuelle que le règlement lui-même, détermine l’affectation particulière de chaque lot compris dans l’immeuble ».

Le chapitre 2 du règlement de copropriété intitulé « parties communes et parties privatives » mentionne, dans son paragraphe A « parties communes » (pièce n° 1, p. 12 et 13), que les parties communes « se subdivisent :

— en parties communes générales appartenant à l’ensemble des copropriétaires des lots composant la copropriété,

— et, le cas échéant, en parties communes particulières qui n’appartiennent qu’à certains copropriétaires ».

Ce paragraphe est suivi d’une liste de parties communes à laquelle sont notamment intégrés « les vestibules et couloirs d’entrée, les escaliers, leurs cages et paliers » et « les transformateurs, l’ascenseur, les câbles et machines », sans viser aucune partie commune « particulières ».

L’état descriptif de division mentionne (en page 6) que le lot n° 15 est un appartement « accessible uniquement par l’escalier de service ». Le tribunal relève cependant que l’état descriptif de division mentionne également « un accès sur l’escalier de service » pour chacun des lots situés au 1er, 2ème, 3ème et 4ème étage, « deux accès par l’escalier de service » pour le lot n° 14 situé au 5ème étage. Les plans annexés au règlement de copropriétés montrent clairement les accès précités. L’escalier de service n’est donc pas réservé à l’usage du lot n° 15. En outre, l’état descriptif précité ne prévoit pas que l’escalier principal est une partie commune spéciale.

Le chapitre 5 du règlement de copropriété relatif aux « charges communes » prévoit, au sein du paragraphe III du paragraphe B intitulé « charges relatives aux services collectifs et éléments d’équipements communs », que les charges relatives aux escaliers (ravalement intérieur des cages d’escalier et de leurs paliers ; réparations nécessités par l’usure des marches d’escalier ; entretien, réparation et éventuellement remplacement des tapis d’escalier) seront réparties entre les copropriétaires des lots n° 6 à 14 (du 1er étage au 5ème étage), s’agissant de l’escalier principal, et entre les copropriétaires des lots n° 6 à 15 (du 1er étage au 6ème étage), s’agissant de l’escalier de service, selon une répartition qui, imputant la plus grosse part des charges au lot n° 14 et non au lot n° 15 (185 tantièmes pour le lot n° 14 et 153 tantièmes pour le lot n° 15), a manifestement été décidée en proportion des valeurs relatives des parties privatives des lots concernés.

C’est par un raisonnement inversé non probant que le syndicat des copropriétaires soutient que l’exclusion du lot n° 15 de la répartition des charges d’entretien de l’escalier principal démontre la préexistence d’une partie commune spéciale constituée par ledit escalier, étant rappelé que la création de charges spéciales n’implique nullement en elle-même l’existence de parties communes spéciales tandis qu’en l’espèce aucune stipulation du règlement de copropriété n’institue expressément l’escalier principal en partie commune spéciale.

Comme le relèvent à juste titre les époux [M], si cette exclusion du lot n° 15 n’était pas conforme aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, elle justifierait sa nullité.

La résolution litigieuse n’a donc pas entendu régulariser les mentions du règlement de copropriété mais acter le principe d’une véritable création de parties communes spéciales.

Il convient donc, en second lieu, de déterminer si la résolution litigieuse, était susceptible d’imposer aux époux [M] une modification à la destination de leurs parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété, et imposaient que la décision soit prise avec leur accord.

A cet égard, l’état descriptif de division contractualisé désigne ainsi le lot n° 15 : « au sixième étage en totalité, accessible uniquement par l’escalier de service, un appartement à aménager de quinze chambres (mansardées sur rue et sur cour numéro 1), WC, deux petits balcons, le tout desservi par un couloir. Et let 910 millièmes des parties communes générales ». Les conditions de jouissance des parties privatives du lot n° 15 sont donc clairement établies dans l’état de descriptif de division contractualisé : le lot n° 15 n’est accessible que par l’escalier de service.

L’atteinte aux modalités de jouissance des lots, mentionnée à l’alinéa 6 de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, est appréciée, selon les termes de ce texte, en référence aux seules dispositions « du règlement de copropriété ».

Dès lors, l’éventualité, pour le copropriétaire du lot n° 15, en cas de réunion des lots n° 14 et 15 sous la forme d’un duplex, d’accéder dans le futur à son lot par le lot n° 14 en utilisant l’escalier principal jusqu’au 5ème étage, sous-entendue par la résolution n° 25 de l’assemblée générale du 27 juin 2016 rappelée dans l’exposé des motifs, n’est pas un critère d’appréciation de l’atteinte aux modalités de jouissance mentionnée à l’alinéa 6 de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, l’accord des époux [M] n’était pas requis pour décider de la création d’une partie commune spéciale constituée par l’escalier principal de l’immeuble, cette décision ayant valablement pu être adoptée, en seconde lecture, à la majorité de l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient donc de débouter les époux [M] de leur demande d’annulation de la résolution n° 23.1 de l’assemblée générale du 26 janvier 2021.

1-2 Sur les résolutions n° 18.1, 19, 20.1, 21, 22.1 et, 24,

1-2-1 Sur la résolution n° 18.1

Les époux [M] soutiennent que la résolution n° 18.1 doit être annulée, en premier lieu, parce que cette résolution ne pouvait être adoptée sans leur accord, en application de l’article 26 alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965, puisqu’elle porte atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives, en les privant de la possibilité d’avoir accès à leur appartement par l’ascenseur, pourtant qualifié de partie commune générale par le règlement de copropriété.

Ils font valoir que la portée de la clause contractualisant l’état descriptif de division est limitée à l’affectation des lots précisée par ce dernier, de sorte que la mention en vertu de laquelle le lot n° 15 est « accessible uniquement par l’escalier de service » renvoie à une simple photographie de la configuration de l’immeuble à la date de l’établissement de l’état descriptif de division (inexistence d’un ascenseur à cette date), sans que cette précision ait pour conséquence de limiter les droits du propriétaire du lot n°15 pour l’avenir. Ils exposent ne pas avoir accepté l’absence d’ascenseur pour leur lot en pleine connaissance de cause, lors de l’achat de leur bien, et affirment que le prix de vente a été déterminé en considération de l’importance des travaux à réaliser dans le lot n°15.

Ils exposent en deuxième lieu que la résolution n° 18.1 viole le règlement de copropriété et, précisément :

— le droit acquis par l’ensemble des copropriétaires de bénéficier de l’ascenseur, droit accordé par les rédacteurs du règlement de copropriété puisqu’ils ont désigné l’ascenseur comme une partie commune alors qu’il n’était pas encore créé,

— la clause de destination exclusivement bourgeoise de l’immeuble prévue au règlement de copropriété, à laquelle répond leur lot, constitué d’un appartement de 143 m² occupant l’intégralité de la surface du 6ème étage et défini dès la mise en copropriété comme un « appartement à aménager ».

Ils soutiennent en troisième lieu que la résolution n° 18.1 procède d’un abus de majorité en créant une rupture d’égalité de traitement décidée, à la demande d’un copropriétaire, entre les copropriétaires ayant un accès à l’ascenseur et l’unique copropriétaire du lot n°15, dont l’accès à l’ascenseur, partie commune, est illicitement refusé, en violation de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965. Ils considèrent que les intérêts contraires des consorts [R] ne font pas obstacle à ce que l’abus de majorité soit caractérisé, s’agissant d’une décision de l’assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] oppose en premier lieu que la résolution n° 18.1 ne porte pas atteinte aux modalités de jouissance du lot n° 15, dès lors que l’état descriptif de division contractualisé désigne ce lot comme n’étant « accessible que par l’escalier de service », et que les époux [M] ont acheté et négocier le prix de leur bien eu égard à cette donnée.

Il soutient, en deuxième lieu, que la résolution n°18.1 n’est pas contraire à la destination de l’immeuble, compte tenu de la spécificité du lot n° 15, constitué par l’ensemble des anciennes chambres de service accessibles uniquement par l’escalier de service, étant précisé qu’il est erroné de considérer que les rédacteurs du règlement de copropriété ont entendu faire bénéficier l’ensemble des lots d’un ascenseur, dès lors que la clause intégrant l’ascenseur aux parties communes est une clause générique listant nombre d’éléments, dont l’ascenseur mais aussi à titre d’exemples, les garages, les appareils de chauffage central, la cave à mazout, qui n’existaient pas à la date d’établissement du règlement de copropriété.

Il fait valoir en troisième lieu que la résolution n° 18.1 ne constitue pas un abus de majorité, dès lors que :

— les lots concernés ne sont pas dans des situations identiques, puisque le lot n° 15 n’est pas accessible par l’escalier principal à la différence des autres lots, pour lesquels a été créé l’ascenseur,

— les travaux ne peuvent être qualifiés d’identiques, puisqu’ils nécessitent une modification lourde de la structure du bâtiment (ouverture du plafond du hall principal et surélévation d’une partie de la toiture),

— les droits des époux [M] ne sont pas atteints,

— cette résolution a été prise dans l’intérêt de la collectivité puisqu’elle permet de régulariser une situation, la cave étant d’ores et déjà occupée par la machinerie de l’ascenseur,

— cette résolution respecte les droits des époux [R], d’une part, parce que ces derniers ont pu légitimement considérer, lors de l’acquisition de l’appartement et eu égard aux dispositions du règlement de copropriété, que leur lot constituait le dernier étage accessible par l’ascenseur, et d’autre part, parce que l’ascenseur débouche au milieu de l’appartement du 5ème étage de sorte que sa prolongation nécessite l’accord des époux [R] pour accéder à leur appartement dans le cadre des travaux (étais, échafaudages).

***

Aux termes de l’article 26 a) de la loi du 10 juillet 1965, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant « les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ». L’alinéa 6 de ce même article prévoit que « l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ».

Le règlement de copropriété peut conférer valeur contractuelle à l’état descriptif de division, dont les mentions ont alors vocation à compléter le règlement de copropriété, notamment quant à la définition des parties privatives, dès lors que celles-ci ne sont pas contradictoires avec les stipulations du règlement de copropriété, qui priment (ex. : Civ. 3ème, 6 juillet 2017, n° 16-16.849 ; 13 décembre 2018, n° 17-23.008).

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable :

— dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322 ; 17 décembre 2014, n° 13-25.134),

— ou encore qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires (Civ. 3ème, 11 décembre 2006, n° 05-10.924), en favorisant les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires (Civ. 3ème, 9 juin 2016, n° 15-17.529),

— ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains.

Par ailleurs, il est de principe que l’assemblée générale est souveraine et n’a pas à motiver ses décisions de refus (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 4 octobre 2017, n° RG 15/13391) dans le procès-verbal, lequel n’est pas un compte-rendu des débats, dès lors que le syndicat est en mesure de justifier a posteriori de motifs sérieux et légitimes en contre preuve de l’abus allégué, en explicitant et en développant les motifs de refus de l’assemblée générale (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 11 septembre 2013, n° RG 12/00157).

En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 26 janvier 2021, les copropriétaires ont adopté la résolution n° 18.1, ainsi libellée : « Résolution 18.1 : Acquisition du lot 26, cave, propriété de Monsieur et Madame [R] pour la machinerie de l’ascenseur

Après avoir pris connaissance de l’intérêt de cette opération, les copropriétaires décident de valider :

— le principe de l’acquisition de la cave constituant le lot de copropriété n°26, propriété actuelle de Monsieur et Mme [O] [R], au prix de 200 €, dans la mesure où cette cave est indispensable à la création d’un ascenseur,

— l’intégration dans l’acte d’achat de cette cave, d’une limitation de la desserte de l’ascenseur à créer, aux 5 premiers étages de l’immeuble, cette réserve constituant une condition essentielle et déterminante du consentement des époux [R] à la cession de leur cave, ces derniers étant inquiets des troubles et désagréments pouvant résulter pour eux, d’un ascenseur qui desservirait l’étage supérieur à leur appartement,

— en garantie du respect de cette limitation, la constitution dans l’acte d’achat de la cave, de toutes charges ou conditions, notamment résolutoires, dans la mesure où celles-ci seront limitées à la durée pendant laquelle les époux [R], ou leurs enfants, seront propriétaires de l’appartement situé au 5ème étage,

L’assemblée générale décide également que le coût d’acquisition ainsi que les frais et honoraires y afférents seront répartis selon les tantièmes ascenseur et autorise le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires pour permettre le versement du prix lors de la régularisation de l’acte ».

Votes pour : 8 copropriétaires totalisant 6.402 tantièmes/8073 tantièmes

Votes contre 2 copropriétaires totalisant 1.671 tantièmes/8073 tantièmes. [M] (943), [G] [T] (728) ».

L’acquisition, par le syndicat des copropriétaires, de la cave des époux [R] dans laquelle était d’ores et déjà installée une partie de la machinerie de l’ascenseur achevé en 2019 régularise une situation, dans les intérêts de la copropriété.

Cependant, en conditionnant cette acquisition à l’engagement d’une limitation de la desserte de l’ascenseur aux cinq premiers étages de l’immeuble, « à la durée pendant laquelle les époux [R] ou leurs enfants seront propriétaires de l’appartement situé au 5ème étage », l’assemblée générale a adopté une décision dans l’intérêt exclusif d’un copropriétaire et non dans celui de la collectivité des copropriétaires.

Si le règlement de copropriété ne confère pas un droit acquis aux époux [M] d’accéder à leur lot par l’ascenseur (cf. paragraphe 1-1 du présent jugement), il n’exclut pas la possibilité pour ces derniers de solliciter une prolongation dudit ascenseur.

Or, la résolution critiquée implique que toute demande d’autorisation relative à la prolongation de l’ascenseur du 5ème au 6ème étage serait à l’avenir refusée par le syndicat des copropriétaires, quel que soit la nature du projet présenté et les garanties fournies quant au respect des droits des autres copropriétaires, au seul motif que les époux [R] ou leurs enfants seraient encore propriétaires du lot n° 14.

Pourtant, il ne ressort d’aucune pièce versée aux débats que les époux [R] disposeraient d’un droit à la limitation de la desserte de l’ascenseur existant au 5ème étage, le fait que l’assemblée générale ait, à la date de l’acquisition de leur bien, voté la création d’un ascenseur jusqu’au 5ème étage n’étant pas constitutif d’un droit acquis à la limitation de la desserte de cet ascenseur.

En outre, les éventuels troubles provoqués par une prolongation de l’ascenseur et la préservation des droits des époux [R] (notamment de leur tranquillité) relèvent d’une appréciation distincte, dans le cadre d’une demande d’autorisation de travaux de prolongation présentée par les copropriétaires du 6ème étage.

Enfin, il ne ressort d’aucune stipulation du règlement de copropriété ni d’aucun élément versé aux débats que la destination de l’immeuble pourrait justifier, en l’espèce, que le lot du 6ème étage ne soit accessible que par l’escalier de service.

Dans ces conditions, la résolution n° 18-1, constitutive d’une rupture d’égalité entre les copropriétaires, sera annulée pour abus de majorité.

1-2-2 Sur les résolutions n° 19, 20.1, 21, 22.1 et 24

Les époux [M] considèrent que les résolutions n° 19, 20.1, 21, 22.1 et 24 découlent directement de la résolution n° 18.1 et encourent donc la nullité pour les mêmes motifs.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] soutient que le fait que les résolutions n° 19, 20.1, 21, 22.1 et 24 « soient intrinsèquement liées » à la résolution n° 18.1, n’est pas de nature à entraîner leur nullité en l’absence d’un fondement juridique de nature à justifier de leur irrégularité.

En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 26 janvier 2021, les copropriétaires ont adopté les résolutions n° 19, 20.1, 21, 22.1 et 24, ainsi libellées :

— « Résolution 19 : L’assemblée générale, après discussion et délibéré, donne mandat au syndic, à l’effet de signer l’acte authentique d’achat du lot de copropriété n° 26, au prix, charges et conditions qui ont été approuvés lors de la précédente résolution.

… tout acte de vente et régler pour le compte de la copropriété le prix d’acquisition augmenté des frais et honoraires d’actes ; se faire délivrer la quittance et élire domicile.

La réalisation de ces formalités est à conduite simultanément et avec le même notaire que les modifications du RCP et donnera lieu à des honoraires du syndic calculé pour une seule prestation telle que mentionné au point 7.2.1 de son contrat de prestation, joint à la convocation »,

Résolution 20.1 : l’assemblée générale, après discussion et délibéré, décide d’approuver le modificatif au règlement de copropriété résultant de l’acquisition des lots 25 et 26 et modification de la désignation du lot n° 4, joint à la convocation, établi par la société TT GEOMETRE,

Résolution 21 : L’assemblée générale, après discussion et délibéré, décide de donner mandat au syndic pour la signature des actes modificatifs au règlement de copropriété relatifs à l’acquisition des lots n° 25 et 26 et modification du lot 4.

La réalisation de ces formalités est à conduire simultanément et avec le même notaire que les modificatifs au RCP et donnera lieu à des honoraires de syndic calculé pour une seule prestation telle que mentionné au point 7.2.1 de son contrat de prestation, joint à la convocation,

Décision du 05 Décembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/04984 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUFTK

Résolution 22.1 : L’assemblée générale, après discussion et délibéré, décide d’approuver le modificatif au règlement de copropriété portant sur la création d’une « charges spéciale ascenseur » définissant les modalités de répartition de frais et charges afférentes à l’ascenseur, joint à la convocation établie par la société TT GEOMETRE,

Résolution 24 : L’assemblée générale, après discussion et délibéré, décide de donner mandat au syndic pour la signature des actes modificatifs au règlement de copropriété relatifs à la création de la charge d’entretien de l’ascenseur.

La réalisation de ces formalités est à conduire simultanément et avec le même notaire que les modificatifs au RCP et donnera lieu à des honoraires de syndic calculé pour une seule prestation telle que mentionné au point 7.2.1 de son contrat de prestation, joint à la convocation.

Les résolutions n° 19, 20.1 et 21, respectivement relatives au mandat donné au syndic de signer l’acte d’acquisition de la cave des époux [R], à l’approbation du modificatif au règlement de copropriété résultant notamment de l’acquisition de cette cave et au mandat donné au syndic de signer les actes modificatifs au règlement de copropriété résultant notamment de l’acquisition de cette cave doivent, en conséquence de l’annulation de la résolution n° 18.1 portant sur l’acquisition de ladite cave, être elles-mêmes annulées.

En revanche, les résolutions n° 22.1 et 24, respectivement relatives à l’approbation du modificatif au règlement de copropriété portant sur la création d’une « charge spéciale ascenseur » et au mandat donné au syndic pour signer ces actes modificatifs, sont indépendantes de la résolution n° 18.1.

Faute pour les époux [M] de faire valoir d’autre motif d’annulation, ces derniers seront déboutés de leur demande d’annulation des résolutions n° 22.1 et 24 de l’assemblée générale du 26 janvier 2021.

1-3 Sur la résolution n° 27

Les époux [M] estiment que la résolution n° 27 est nulle, dès lors que :

— il est de jurisprudence constante que l’autorisation de la copropriété n’est pas requise pour réaliser un branchement sur une canalisation de descente des eaux, partie commune de l’immeuble, de tels travaux ne constituant que l’usage normal des parties communes sans porter atteinte à ces dernières (Civ. 3ème, 29 novembre 2011, n° 10-28.476 ; Civ. 3ème, 26 mai 2016, n° 14-24.995),

— après signalement du syndic, ils ont procédé, à leur frais, selon un plan fourni par le syndic et en prenant en compte les avis des membres du conseil syndical, à des travaux réalisés par l’entreprise choisie par le syndic, en appliquant simplement une solution légèrement différente pour que le tuyau ne passe pas par le lot de M. [R] mais par la courette,

— le tuyau est peint de la même couleur que celle de la façade.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] soutient que :

— les époux [M] ont procédé, en mars 2020, au raccordement de leurs nouveaux WC au réseau d’évacuation des eaux grises (éviers, douches) en contradiction avec le règlement sanitaire départemental de la ville de [Localité 6], puis ont procédé, après avoir été alerté par le syndic, au percement, à plusieurs endroits, de la façade donnant sur la courette intérieure de l’immeuble et installé le long de cette façade un tuyau au PVC pour raccorder leurs WC au réseau d’évacuation des eaux vannes qui ne comportait pas à cet endroit de culotte de raccordement, alors même qu’ils auraient pu se raccorder à la colonne existante traversant l’appartement des époux [R], ces derniers ayant donné leur accord,

— particulièrement inesthétiques, ces travaux ont entraîné d’importantes nuisances olfactives dont se sont plaints plusieurs copropriétaires, justifiant ainsi l’adoption de cette résolution,

— ces travaux affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble ont été réalisés sans autorisation préalable de l’assemblée générale, en violation de l’article 25 b), de sorte que la résolution litigieuse demande à juste titre la remise en état des lieux,

— la jurisprudence dont les demandeurs se prévalent, relative à des travaux non visibles, n’est pas applicable au cas d’espèce.

***

Aux termes de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conforme à la destination de celui-ci ».

Le raccordement au réseau commun de l’immeuble nécessite en principe une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires (Civ. 3ème, 28 mars 2007, n° 06-11.947 ; 12 mai 2016, n° 15-12.433).

S’agissant de la détermination de la nature des travaux affectant les parties communes, il est constant que les travaux d’installation d’un conduit, qui rendent nécessaire le percement de parties communes, doivent être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires (Civ. 3ème, 11 février 1975, n° 73-13.337, publié au bulletin ; 15 janvier 2003, n° 01-10.337 ; 12 mai 2016, n° 15-12.433 ; Cour d’appel d’Aix-en-Provence, chambre 1-2, 7 septembre 2023, n° RG 22/10828).

En revanche, s’agissant du seul branchement sur une canalisation commune, aucune autorisation n’est en principe nécessaire (ex. : Civ. 3ème, 29 novembre 2011, n° 10-28.476).

En l’espèce, la résolution n° 27 a été adoptée par l’assemblée générale du 26 janvier 2021 dans ces termes : « l’assemblée générale, après discussion et délibéré, décide de faire procéder à la dépose du raccord des WC à la colonne EV par M. et Mme [M] en mars et juin 2020, installée sans autorisation. Une nouvelle colonne PVC apparente traverse la courette générant des mauvaises odeurs. Des ouvertures dans les murs de la courette ont été effectuées sans validation préalable par la copropriété. Cette opération sera réalisée aux frais exclusifs de M. et Mme [M].

Votent pour : 8 copropriétaires totalisant 6.402 tantièmes / 10.000 tantièmes,

Votent contre : 2 copropriétaires totalisant 1.671 tantièmes / 10.000 tantièmes. [M] (943), [G] [T] (728) ».

Les époux [M] ne contestent pas que les travaux réalisés en juin 2020 ont consisté à percer la façade extérieure de la cour intérieure de l’immeuble à plusieurs endroits afin d’installer une canalisation pour raccorder leurs WC au réseau d’évacuation des eaux vannes qui ne comportait pas, à cet endroit, de culotte de raccordement. Il ressort des photographies versées aux débats (pièce n° 29 des époux [M] et pièce n° 4 du syndicat des copropriétaires) que :

— ce tuyau, visible de tous depuis la cour intérieure de l’immeuble et les fenêtres donnant sur cette cour compte tenu de son diamètre important, parcourt deux des façades intérieures de la cour,

— la cour ne comprend pas d’autres tuyaux similaires.

Ces travaux, qui ont affecté les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble, ont également porté atteinte à l’harmonie dudit immeuble.

Or, il est constant que ces travaux n’ont pas été préalablement autorisés par l’assemblée générale.

Dès lors, il convient de débouter les époux [M] de leur demande d’annulation de la résolution n° 27 adoptée par l’assemblée générale du 26 janvier 2021.

2 – Sur la demande d’autorisation judiciaire de travaux de surélévation de l’ascenseur du 5ème au 6ème étage formulée par les époux [M]

Les époux [M] sollicitent, au visa des articles 25 b et 30 de la loi du 10 juillet 1965, l’autorisation judiciaire de procéder aux travaux de prolongement de l’ascenseur jusqu’au 6ème étage, considérant que le rejet de l’assemblée générale du 26 janvier 2021 est abusif puisque injustifié et portant atteinte à leurs droits. Ils soutiennent que ces travaux constituent une amélioration pour le lot nouvellement desservi et pour l’immeuble dans son ensemble. Ils considèrent que le projet de prolongement de l’ascenseur présenté à l’assemblée générale, soutenu par un devis réalisé par l’entreprise ayant créé l’ascenseur existant et impliquant une modification mineure de la toiture, était complet et précis. Ils font valoir que ces travaux ne portent atteinte ni à la destination de l’immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires. Ils exposent en particulier que :

— la réalisation du projet n’entraîne aucune perte de luminosité pour le lot de M. [R], les coupes et visuels produits en cours d’instance (pièce n° 34 et 35) démontrant que l’édicule de petite taille se situe dans la pente du toit, dans l’ombre du point culminant et des cheminées de l’immeuble, étant précisé que ces coupes ont été produites à l’appui du dossier de déclaration préalable transmis en mairie pour obtenir l’arrêté délivré le 11 juin 2021,

— les plans démontrent que l’ascenseur existant ne débouche pas au milieu du lot n° 14,

— la configuration des lieux était connue de tous et la gêne éventuelle occasionnée par la desserte de tous les étages était une contrainte inerrante au projet d’ascenseur, acceptée par tous dès l’origine,

— tout problème de sécurité est à écarter, les consorts [R] ayant installé dans leur appartement un système de contrôle d’accès.

Ils soutiennent que le refus d’autorisation de travaux porte au contraire atteinte à leurs droits.

Décision du 05 Décembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/04984 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUFTK

Par ailleurs, ils exposent que le syndicat des copropriétaires ne peut prétendre qu’en obtenant une maitrise d’ouvrage déléguée, les consorts [M] excluent le syndicat des copropriétaires et le syndic de tout contrôle sur la nature et la tenue des travaux, puisqu’ils ont été contraints de présenter cette résolution en raison du précédent refus opposé au projet de création d’un ascenseur desservant tous les niveaux de l’immeuble, étant précisé que la résolution présentée à l’assemblée générale du 26 janvier 2021 prévoyait que les travaux soient réalisés sous la surveillance du syndic et de l’architecte de la copropriété.

En outre, ils s’engagent à souscrire une assurance dommages-ouvrage pour la réalisation des travaux. Ils exposent que l’absence de procès-verbal de constat avant et après travaux est parfaitement justifiée par le fait que les travaux n’ont pas encore été autorisés.

S’agissant du montant de la compensation de 10.000 €, ils estiment que celui-ci ne peut décemment être comparé à la quote-part de charges (21.392,25 €) qui était celle du lot n° 15 lorsqu’il était prévu qu’il participe au projet initial, puisque, ayant été exclu de ce projet, ils doivent désormais prendre à leur charge les travaux de prolongation pour un montant de près de 40.000 €.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] soutient que la demande d’autorisation de prolongation de l’ascenseur jusqu’au 6ème étage repose sur un dossier flou, incomplet et imprécis, qui est de nature à porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. Il reproche :

— l’absence de précision sur l’étendue du redressement de la toiture et son impact sur la perte d’ensoleillement des lots inférieurs et particulièrement du lot n° 14 situé au 5ème étage et des lots n° 12 et 13 situés au 4ème étage (aucune annexion à la convocation de l’assemblée générale de plans ou de visuels), en exposant que les pièces produites en cours d’instance ne sont pas probantes pour être des dessins faits à la main, non côtés et dépourvus de toute cartouche permettant d’en identifier l’auteur et sont, au surplus, contradictoires avec les plans de l’entreprise SYLVABAT qui avaient été annexés à la demande d’autorisation présentée lors de l’assemblée générale du 28 mai 2018 de sorte que le projet pour lequel les époux [M] sollicitent l’autorisation du tribunal est sans rapport avec celui qui a été présenté lors de l’assemblée générale du 26 janvier 2021,

— l’absence de précision sur les mesures envisagées pour assurer l’insonorisation de l’appartement des époux [R],

— l’atteinte au principe d’égalité des copropriétaires, dès lors que les époux [M] n’ont proposé qu’une participation forfaitaire de 10.000 € aux frais de l’ascenseur déjà créé, alors que cette somme correspond à moins de la moitié du coût des travaux de machinerie affectés à leur lot et couvre, au surplus, à la fois le rachat de quote-part et l’indemnisation des copropriétaires pendant les semaines d’interruption de l’ascenseur,

— l’absence de garanties sur les conditions d’exécution des travaux, le projet des époux [M] ne comportant aucune garantie, ni assurance dommages-ouvrage, ni avis d’un bureau d’étude technique, ni constat d’huissier, ni proposition d’indemnisation des copropriétaires pendant la durée de l’immobilisation de l’ascenseur.

***

Le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b [autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de l’immeuble], tout copropriétaire […] peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus » [transformation d’un ou plusieurs éléments d’équipement existants, adjonction d’éléments nouveaux, aménagement de locaux affectés à l’usage commun, création de tels locaux].

Aux termes de l’article 10 du décret d’application du 17 mars 1967 : « Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11.

Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du troisième alinéa de l’article 24 et du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux … ».

Le refus d’autorisation ouvre droit au copropriétaire contestant la décision d’obtenir une autorisation judiciaire, sous réserve de la production des pièces techniques décrivant les travaux projetés afin que la juridiction saisie puisse se prononcer en toute connaissance de cause. Le projet présenté peut être amendé pendant le cours de l’instance, sous réserve de ne pas subir de modifications notables (ex. : Cour d’appel de Paris, pôle 4, 2ème ch., 16 janvier 2013, n° 10/23429).

L’autorisation judiciaire de travaux prévue par le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où elle va à l’encontre de la volonté exprimée par l’assemblée générale des copropriétaires est soumise à des conditions strictes, ainsi spécialement :

— les travaux doivent être conformes à la destination de l’immeuble,

— il doit s’agir de travaux d’amélioration,

— les travaux ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, notamment en ce qui concerne l’atteinte à l’esthétique de l’immeuble (Civ. 3ème, 10 décembre 2003, n° 02-14.251). Toutefois, les travaux contraires à l’intérêt collectif doivent être refusés. Il en est de même de ceux qui affectent l’harmonie de l’immeuble et son esthétique.

En l’espèce, les copropriétaires ont rejeté, lors de de l’assemblée générale du 26 janvier 2021, la résolution n° 29 ainsi libellée : « l’assemblée générale, connaissance prise de l’avis favorable de l’architecte des bâtiments de France et de la mairie de [Localité 6] sur la modification de la toiture, du devis de l’entreprise MISTRAL et de l’expertise charpente pour ce prolongement, en pièces jointes à la convocation » autorise Monsieur et Madame [M], propriétaires du lot n°15, à réaliser à leurs frais exclusifs, sous la surveillance du syndic et de l’architecte de la copropriété, le prolongement de l’ascenseur jusqu’au 6ème étage.

En particulier, Monsieur et Madame [M] solliciteront l’entreprise MISTRAL en priorité (ou toute autre entreprise agréée par le syndic et l’architecte de l’immeuble, le cas échéant), afin d’obtenir confirmation du devis de réalisation de ce prolongement, le cas échéant actualisé, qui atteste sa faisabilité technique (en ce compris la modification de la toiture) et règlementaire (en ce compris la création d’un dispositif similaire au sas de sécurité du 5ème étage).

De manière générale, Monsieur et Madame [M] pourront mandater toute autre entreprise s’avérant nécessaire à la réalisation du prolongement, sous la surveillance du syndic et de l’architecte de la copropriété.

L’ensemble des frais directs et indirects afférents à ce prolongement seront à la charge exclusive de Monsieur et Madame [M].

Votent pour : 2 copropriétaires totalisant 1.671 tantièmes / 10.000 tantièmes. [M] (943), [G] [T] (728),

Votent contre : 8 copropriétaires totalisant 6.402 tantièmes / 10.000 tantièmes ».

Il est incontestable que :

— les travaux pour lesquels une autorisation judiciaire est sollicitée constituent une amélioration, a minima, pour le lot n° 15 dont les époux [M] sont propriétaires,

— ces travaux ne sont pas contraires à la destination de l’immeuble.

En revanche, le projet envisagé ne doit pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, de sorte qu’il doit être suffisamment précis pour permettre au tribunal d’apprécier cette condition.

A cet égard, les documents annexés à la convocation des copropriétaires à l’assemblée générale du 26 janvier 2021 (pièce n° 19 des époux [M]) consistent en :

— une note de faisabilité en date du 28 mai 2018 de l’entreprise SYLVABAT, bureau d’étude structures « bois planchers mixtes bois/béton connectés », relative à la modification « d’un pan de toiture sur cour pour obtenir le dégagement nécessaire pour l’édicule du dernier étage », sans ses annexes,

— l’arrêté de la mairie de [Localité 6] en date du 20 mars 2018, ne s’opposant pas à l’exécution des travaux déclarés pour le redressement de la toiture côté cour, et l’avis annexé de l’inspection générale des carrières,

— le devis de l’entreprise MISTRAL en date du 19 juin 2018 concernant la surélévation postérieure à l’installation de l’ascenseur, pour un montant de 42.883,50 € TTC, précision faite que cette entreprise avait confirmé qu’un dispositif de sécurité similaire à celui du 5ème étage pourrait être mis en place,

— le projet de modificatif des tantièmes de charges produit par le cabinet de Quenetain géomètre-expert et le calcul de répartition des charges d’ascenseur établi par le cabinet TT géomètre experts.

La note de faisabilité de la société SYLVABAT en date du 28 mai 2018 mentionne que le projet implique de redresser le pan de brisis et de réduire sa pente. Elle évoque des plans et des schémas qui n’ont pas été annexés à la convocation de l’assemblée générale du 26 janvier 2021 (pièce n° 19 des époux [M]).

Plus généralement, aucune image de l’état projeté de la toiture après travaux n’a été fournie à l’assemblée générale. Si la note précitée expose les travaux permettant de garantir que le nouveau pan de toiture sera correctement supporté (études des charges), elle ne mentionne pas les dimensions du pan de brisis redressé. Au surplus, le tribunal relève que l’absence de clarté du projet présenté à l’assemblée générale du 26 janvier 2021 ressort également de la communication, dans le cadre de cette assemblée, de l’avis favorable de la mairie de [Localité 6] donné sur la base d’une autre étude de faisabilité, celle de la SAS ASCAUDIT qui avait soutenu la précédente demande d’autorisation de travaux présentée à l’assemblée générale du 29 mai 2018 (pièce n° 15 des époux [M]).

Dès lors, l’assemblée générale a pu valablement s’estimer insuffisamment informée sur l’implantation des travaux modifiant la toiture de l’immeuble et ses conséquences sur le plan de la perte d’ensoleillement pour les lots situés au 4ème et 5ème étage.

Les époux [M] ont produit, en cours d’instance, des pièces n° 34 et 35, respectivement intitulées « coupe travaux ascenseur » et « projection photographie édicule ». La pièce n° 35 est intégrée au dossier d’autorisation en mairie (pièce n° 36 des époux [M]), sur la base duquel a été pris, après l’assemblée générale critiquée, l’arrêté de la mairie de [Localité 6] du 11 juin 2021 (pièce n° 37 des époux [M]).

Cependant, ces pièces ne sont pas probantes, dès lors qu’il s’agit de croquis dont la source est inconnue.

En outre, aucune étude de faisabilité ni devis ne sont présentés par les époux [M] au soutien de leur demande d’autorisation judiciaire, en rapport avec ces nouvelles coupes.

A contrario, le dernier dossier d’autorisation en mairie comporte un devis de l’entreprise MISTRAL en date du 24 mai 2018, pour un montant de 35.291,30 € TTC (pièce n° 8 du syndicat des copropriétaires) qui ne correspond pas au devis en date du 19 juin 2018 présenté à l’assemblée générale du 26 janvier 2021.

L’objet des travaux dont il est demandé judiciairement l’autorisation apparait donc particulièrement imprécis.

Surtout, ces pièces permettent de visualiser un projet totalement différent du projet présenté à l’assemblée générale du 26 janvier 2021 car elles présentent l’édification d’un édicule en toiture sans modification du pan de brisis autour de cet édicule.

Or, l’étude de faisabilité SYLVABAT en date du 28 mai 2018, présentée à l’assemblée générale du 26 janvier 2021 sans ses annexes, visait la modification de la toiture avec redressement du pan de brisis et réduction de sa pente.

Les coupes et visuels de la société SYLVABAT, non communiqués à l’assemblée générale du 26 janvier 2021 mais précédemment adressés par les époux [M] au syndic la veille de l’assemblée générale du 29 mai 2018 (pièce n° 5 du syndicat des copropriétaires), montrent que le projet SYLVABAT implique une modification de l’ensemble de la toiture dans son aspect (redressement général du pan du brisis).

Le syndicat des copropriétaires fait donc justement valoir que ces nouvelles pièces correspondent à un projet différent du projet présentée à l’assemblée générale, qui ne peut faire l’objet d’une autorisation judiciaire faute d’avoir été préalablement soumis à l’assemblée générale.

Or, si l’article 30, alinéa 4, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 n’impose pas que les travaux soumis au tribunal pour autorisation soient rigoureusement identiques à ceux refusés par l’assemblée générale, ces travaux ne peuvent toutefois porter, comme en l’espèce, sur un projet différent (Civ. 3ème, 4 juin 2014, n° 13.15.400, 23 juin 2015, n° 14-13.386, premier moyen).

Au surplus, les époux [M] se contentent d’affirmer que les travaux projetés n’emporteront aucune perte d’ensoleillement sans produire aucun document technique à l’appui de cette affirmation, alors que le syndicat des copropriétaires produit une analyse, certes réalisée par un parent d’une copropriétaire, mettant techniquement en cause le projet sur le plan de la perte d’ensoleillement (pièce n° 6 du syndicat des copropriétaires).

Enfin, si les seuls plans de l’immeuble produits aux débats ne permettent pas de retenir que l’ascenseur s’ouvre actuellement au sein des parties privatives du lot n° 14, force est de constater que le copropriétaire du lot situé au 5ème étage a, comme les époux [M], acheté son appartement en 2017 en considération d’un vote de l’assemblée générale ayant décidé la création d’un ascenseur s’élevant uniquement jusqu’au 5ème étage.

Les époux [M] ne peuvent donc affirmer que la prolongation projetée produira une gêne inhérente à la desserte de tous les étages qui aurait été acceptée par tous dès l’origine, en éludant la nécessité de justifier des mesures prises pour limiter au maximum, à l’égard du lot du 5ème étage, les nuisances induites par la prolongation de l’ascenseur.

Par conséquent, il convient de débouter les époux [M] de leur demande visant à être autorisés à réaliser, à leurs frais exclusifs, les travaux de surélévation de l’ascenseur du cinquième étage au sixième étage, conformément au projet présenté à l’assemblée générale du 26 janvier 2021, sans qu’il soit utile d’étudier le surplus de moyens présentés.

3 – Sur les demandes indemnitaires des époux [M]

Les époux [M] soutiennent que les refus abusifs et discriminatoires du syndicat des copropriétaires opposés à leurs demandes de prolongation de l’ascenseur jusqu’au 6ème étage leur ont causé :

— un préjudice locatif équivalent à 1.000 €/mois, soit 25.000 € sur la période de 25 mois écoulée depuis le mois de mars 2019, date de la mise en service de l’ascenseur,

— un surcout de 15.000 €, lié à l’impossibilité de réaliser la prolongation de l’ascenseur pendant les travaux de création de celui-ci,

— un préjudice moral de 5.000 €.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] soutient que :

— le refus d’autorisation de travaux opposé par l’assemblée générale était légitime,

— les époux [M] ne justifient pas du principe de leurs demandes indemnitaires, dès lors qu’ils ont acquis un lot accessible uniquement par l’escalier de service et que, à la date de leur acquisition, ils n’ignoraient pas que l’assemblée générale du 27 juin 2016 avait voté le principe d’un ascenseur s’arrêtant au 5ème étage et que les demandes de prolongation de l’ascenseur du vendeur avaient été refusées,

— le quantum des demandes n’est pas justifié.

***

En l’espèce, il ressort des motifs précédemment adoptés que le refus opposé par l’assemblée générale du 26 janvier 2021 n’est pas abusif (cf. paragraphe 2 du présent jugement).

Par ailleurs, les époux [M] n’ont pas contesté le refus opposé par l’assemblée générale du 29 mai 2018, qui est définitive, étant rappelé que l’assemblée générale avait justifié sa position en soulevant le caractère incomplet du devis présenté.

En outre, les époux [M] ne justifient pas du principe de leurs demandes indemnitaires, dès lors qu’ils ont acheté leur appartement le 28 décembre 2017, et négocié son prix, en ayant connaissance :

— que le lot situé au 6ème étage n’était accessible que par l’escalier de service,

— de la décision de l’assemblée générale du 27 juin 2016 de créer un ascenseur dans l’escalier principal jusqu’au 5ème étage,

— des deux refus d’autorisation de prolongation de l’ascenseur jusqu’au 6ème étage opposés à leur vendeur par les assemblées générales des 29 mars 2017 et le 8 juin 2017 (pièces n° 6 et 7 des époux [M]).

Le tribunal relève au surplus que, si les époux [M] avaient, avant la vente et dans un courriel du 17 septembre 2017, exposé au syndic l’importance de l’accès à l’appartement par un ascenseur, le syndic leur avait répondu « dans un souci de transparence », qu’il allait proposer à une prochaine assemblée générale le remboursement au copropriétaire du lot situé au 6ème étage des fonds appelés jusqu’alors pour la création de l’ascenseur (pièce n° 8 des époux [M]).

Les époux [M] ne justifient donc pas du principe de leurs demandes indemnitaires et en seront donc déboutés, sans qu’il soit utile d’étudier le surplus des moyens présentés quant au quantum des préjudices sollicités.

4 – Sur les demandes accessoires

Les demandes des époux [M] ayant été, en partie, déclarées bien fondées, il convient de faire droit à leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe partiellement, sera condamné aux entiers dépens.

Tenu aux dépens, il sera condamné à payer aux époux [M] la somme globale de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, il sera débouté de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction, et de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare recevable en la forme les demandes de M. [X] [M] et de Mme [Y] [U] épouse [M] en annulation des résolutions n° 18.1, 19, 20.1, 21, 22.1, 23.1, 24 et 27 de l’assemblée générale du 26 janvier 2021,

Annule les résolutions n° 18.1, 19, 20.1 et 21 de l’assemblée générale de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] en date du 26 janvier 2021,

Déboute M. [X] [M] et Mme [Y] [U] épouse [M] de leur demande d’annulation des résolutions n° 23.1, 22.1, 24 et 27 de l’assemblée générale du 26 janvier 2021,

Déboute M. [X] [M] et Mme [Y] [U] épouse [M] de leur demande visant à être autorisés à réaliser, à leurs frais exclusifs, les travaux de surélévation de l’ascenseur du cinquième étage au sixième étage, conformément au projet présenté à l’assemblée générale du 26 janvier 2021,

Déboute M. [X] [M] et Mme [Y] [U] épouse [M] de leur demande en paiement de la somme de 25.000 € au titre du préjudice locatif,

Déboute M. [X] [M] et Mme [Y] [U] épouse [M] de leur demande en paiement de la somme de 15.000 € au titre du surcoût lié à l’impossibilité de réaliser la prolongation de l’ascenseur pendant les travaux de création de ce dernier,

Déboute M. [X] [M] et Mme [Y] [U] épouse [M] de leur demande en paiement de la somme de 5.000 € au titre du préjudice moral,

Déboute en conséquence M. [X] [M] et Mme [Y] [U] épouse [M] de leur demande en paiement des intérêts légaux sur ces sommes à compter de l’assignation avec anatocisme,

Dispense M. [X] [M] et Mme [Y] [U] épouse [M] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] aux entiers dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] à payer à M. [X] [M] et Mme [Y] [U] épouse [M] la somme globale de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction, et de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 05 Décembre 2024

La Greffière Le Président