TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 21/11397 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CVDJJ

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Septembre 2021

JUGEMENT

rendu le 02 Juillet 2024

DEMANDEURS

S.C.I. DU [Localité 6] [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [I] [J] épouse [G]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Monsieur [N] [G]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Madame [H] [K]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Madame [V] [L] née [R]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Monsieur [C] [L]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Madame [D] [P]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Décision du 02 Juillet 2024

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/11397 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVDJJ

S.C.I. EDGAR QUINET

[Adresse 4]

[Localité 6]

tous représentés par Maître Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0750

DÉFENDEURS

Monsieur [GN] [Y] [RI]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Madame [A] [RI] née [O]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentés par Maître Judith BOURQUELOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0586

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet ORALIA PIERRE ET GESTION

[Adresse 7]

[Localité 6]

représenté par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS,vestiaire #D0502

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Lucie RAGOT, Greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, Greffière lors du prononcé.

DÉBATS

A l’audience du 06 mars 2024 tenue en audience publique devant Madame Elyda MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Mme [I] [J] épouse [G] et M. [N] [G], Mme [H] [K], Mme [V] [L] née [R] et M. [C] [L], Mme [D] [P], la SCI Edgar Quinet et la SCI du [Localité 6] [Localité 8] sont copropriétaires dans l’immeuble sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et géré par son syndic, le Cabinet Oralia Pierre et Gestion.

Le 13 juin 2015, M. [GN] [RI] et Mme [A] [RI] ont acquis de Mme [E] le lot 109 au sein de la même copropriété consistant en un appartement au 4ème étage de quatre pièces.

Aux termes de l’acte de vente, était rappelée la résolution n°6 de l’assemblée générale du 25 avril 1980, laquelle a autorisé les copropriétaires du 1er au 6ème étage à effectuer les travaux de modification de la courette intérieure afin de créer à chaque étage un plancher destiné à constituer une pièce supplémentaire rattachée à leur appartement.

Les assemblées générales du 26 mai 2010 et du 24 octobre 2011 ont autorisé l’annexion des courettes des 1er au 3ème étages donnant lieu à la création des lots 145, 146 et 147 et leur cession aux copropriétaires concernés au prix de 500 euros net. Ces décisions faisaient l’objet d’un modificatif du règlement de copropriété le 5 décembre 2013.

Au cours de l’assemblée générale extraordinaire du 17 décembre 2015, les époux [RI] ont informé les copropriétaires du démarrage des travaux d’annexion de la courette au 4ème étage. Cette même assemblée a refusé la vente de cette courette aux époux [RI].

L’assemblée générale du 18 mai 2016 a approuvé le modificatif de l’état descriptif de division portant création du lot n°148, courette partie commune annexée au lot 109 mais a de nouveau refusé la vente du lot 148 aux époux [RI].

Le 21 juin 2021, l’assemblée générale a finalement voté, à sa résolution n°21.1, la vente du lot 148 aux époux [RI] au prix de 500 euros avec paiement des charges associées rétroactivement depuis décembre 2015, date des travaux d’annexion.

Soutenant que l’assemblée générale du 21 juin 2021 était affectée d’irrégularités, Mme [I] [J] épouse [G] et M. [N] [G], Mme [H] [K], Mme [V] [L] née [R] et M. [C] [L], Mme [D] [P], la SCI Edgar Quinet et la SCI du [Localité 6] [Localité 8] ont, par acte du 7 septembre 2021, fait assigner le syndicat des copropriétaires et les époux [RI] devant le tribunal de céans aux fins d’obtenir à titre principal l’annulation de l’assemblée générale du 21 juin 2021 et à titre subsidiaire, celle de sa résolution 21-1 ainsi que la restitution par les époux [RI] de la courette partie commune outre une demande indemnitaire.

Par conclusions récapitulatives et en réponse notifiées par voie électronique le 4 juin 2023, les demandeurs sollicitent du tribunal de:

«  RECEVOIR les demandeurs en toutes leurs demandes.

DEBOUTER les défendeurs de leurs conclusions fins et prétentions

PRONONCER à titre principal la nullité de l’assemblée générale du 21 juin 2021 dans sa globalité.

PRONONCER à titre subsidiaire la nullité de la résolution n°21-1) de l’assemblée générale du 21 juin 2021.

DANS TOUS LES CAS :

ORDONNER aux époux [RI] sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et jusqu’au jour de réalisation effective des travaux constatée par l’architecte de l’immeuble de :

— Restituer au syndicat des copropriétaires la courette, partie commune de l’immeuble, notamment en procédant à la remise en état initial de la fenêtre existant initialement entre le lot n°109 et la courette et en supprimant la couverture posée indument sur cette courette tout en supprimant les éventuels raccordements et évacuations d’eau effectués dans la partie couverte de la courette et en réinstallant les installations initiales permettant l’évacuation des eaux pluviales.

— Dire que ces travaux seront effectués sous le contrôle d’exécution et de bonne fin de l’architecte de l’immeuble qui sera désigné par le syndic et dont les frais et honoraires resteront à la charge des époux [RI]

CONDAMNER les époux [RI] au paiement aux demandeurs d’une somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts du fait de leur résistance abusive et de leur mauvaise foi.

CONDAMNER in solidum les défendeurs en tous dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

CONDAMNER in solidum les défendeurs au paiement aux demandeurs d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

JUGER QUE les demandeurs seront exclus du paiement de leur quote-part au titre de toutes les condamnations prononcées contre le syndicat des copropriétaires (dommages intérêts dépens et indemnité au titre de l’article 700) dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir sur le tout est de droit. "

Aux termes de leurs dernières conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 9 juin 2023, les époux [RI] demandent au tribunal de:

«  DECLARER Madame [I] [J] épouse [G], Madame [H] [K], Madame [V] [L] née [R], Monsieur [C] [L], Madame [D] [P], la SCI Edgar Quinet et la SCI du [Localité 6] [Localité 8] irrecevables en leur demande tendant à voir prononcer l’annulation l’assemblée générale de copropriété du 21 juin 2021, et les en DEBOUTER ;

DECLARER la SCI DU [Localité 6] [Localité 8] irrecevable en ses demandes faute de qualité à agir et l’en DEBOUTER ;

Subsidiairement,

DEBOUTER Madame [I] [J] épouse [G], Madame [H] [K], Madame [V] [L] née [R], Monsieur [C] [L], Madame [D] [P], la SCI Edgar Quinet et la SCI du [Localité 6] [Localité 8] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNER in solidum Madame [I] [J] épouse [G], Madame [H] [K], Madame [V] [L] née [R], Monsieur [C] [L], Madame [D] [P], la SCI Edgar Quinet et la SCI du [Localité 6] [Localité 8] à payer à Monsieur [GN] [RI] et Madame [A] [RI] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LES CONDAMNER in solidum aux entiers dépens. "

Par conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 27 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

«  Vu les articles 23, 26, 26-1 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’ordonnance du 20 mai 2020,

Vu les articles 13-1, 13-2 et 14 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 122 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces communiquées,

— DECLARER recevable et bien fondé le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] en ses conclusions,

— DECLARER irrecevables Madame [I] [J] épouse [G], Monsieur [N], Madame [H] [K], Madame [V] [L] née [R], Monsieur [C] [L], Madame [D] [P], la SCI Edgar Quinet en leurs demandes tendant à solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 21 juin 2021 en son entier,

— DECLARER irrecevable la SCI du [Localité 6] [Localité 8] en son action et en ses demandes pour défaut de qualité à agir et d’intérêt à agir

— VALIDER la résolution n°21-1 du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 juin 2021

En conséquence :

— DEBOUTER Madame [I] [J] épouse [G], Monsieur [N], Madame [H] [K], Madame [V] [L] née [R], Monsieur [C] [L], Madame [D] [P], la SCI Edgar Quinet de l’ensemble de leurs demandes à titre principal, subsidiaire et infiniment subsidiaire, fins et conclusions à l’encontre du syndicat du [Adresse 1]

— CONDAMNER in solidum Madame [I] [J] épouse [G], Monsieur [N], Madame [H] [K], Madame [V] [L] née [R], Monsieur [C] [L], Madame [D] [P], la SCI Edgar Quinet, SCI du [Localité 6] [Localité 8] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 code de procédure civile. "

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été close par ordonnance du 12 juin 2023 et fixée à l’audience du 6 mars 2024, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 11 juin 2024 prorogé au 2 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la SCI du [Localité 6] [Localité 8] en ses demandes

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes.

Ainsi, seuls les copropriétaires peuvent contester les décisions de l’assemblée générale (Cass, 3e civ., 15 février 2006). Pour pouvoir exercer l’action en nullité de décision du syndicat, il faut être copropriétaire à la date où l’assemblée générale les a prises (Cass, 3e civ., 25 mars 1997, n°95-18.275). Il faut également que le demandeur ait la qualité de copropriétaire à la date de la délivrance de l’assignation en contestation (Cass, 3e civ., 7 décembre 1994, n°92-15.482).

Enfin, l’action en contestation d’assemblée revêt un caractère personnel et n’est pas transmissible à l’acquéreur comme accessoire du lot vendu (CA Paris, pôle 4, 2e ch., 15 décembre 2010). Cependant, l’acquéreur peut être expressément subrogé dans les droits du vendeur par une clause expresse de l’acte de vente (CA Paris, 19e ch. B, 12 octobre 1995).

***

Le syndicat des copropriétaires et les époux [RI] soulèvent une fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SCI du [Localité 6] [Localité 8] en se fondant sur l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Ils font valoir que cette dernière n’était pas copropriétaire lors de l’assemblée du 21 juin 2021 ni lors de la délivrance de l’assignation le 7 septembre 2021 puisqu’aux termes de l’avis de mutation, elle ne l’est devenue que le 14 septembre 2021.

En défense, les demandeurs sollicitent le rejet en affirmant que l’acquéreur peut contester une decision d’assemblée générale antérieure à la vente puisqu’il est subrogé dans les droits de son vendeur par l’acte de vente.

Sur ce,

Il ressort de l’avis de mutation du notaire au syndic que la SCI du [Localité 6] [Localité 8] a acquis la qualité de copropriétaire le 14 septembre 2021 soit postérieurement à l’assemblée critiquée et à la délivrance de l’assignation.

Il convient de rappeler que l’action en contestation d’une décision d’assemblée est une action attitrée appartenant exclusivement aux copropriétaires au moment de la tenue de l’assemblée Générale contestée et de la délivrance de l’assignation.

Par conséquent, à défaut de justifier d’une clause expresse prévue à l’acte de vente. la SCI du [Localité 6] [Localité 8] ne peut valablement se prévaloir d’etre subrogée dans les droits de son vendeur pour justifier de sa qualité à agir. Elle sera déclarée irrecevable en ses demandes.

Sur la recevabilité de M. et Mme [G], Mme [K], M et Mme [L], Mme [D] [P] et la SCI Edgar Quinet en leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 21 juin 2021 en son entier

En vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

Il est constant qu’en application des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l’annulation en son entier de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 7 septembre 2011, n° 10-18.312, 24 mars 2015, n° 13-28.799, 14 mars 2019, n° 18-10.382 et 18-10.379, etc.), et ce même en cas d’inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 17 septembre 2020, n° 19-20.730).

***

Le syndicat des copropriétaires et les époux [RI] soulèvent l’irrecevabilité de M. et Mme [G], Mme [K], M. et Mme [L], Mme [P] et la SCI Edgar Quinet en leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 21 juin 2021 en son entier puisque ces derniers ont voté en faveur de certaines de ses résolutions.

En défense, les demandeurs opposent que ce principe ne s’applique qu’aux convocations irrégulières et non en cas d’irrégularités affectant la tenue de l’assemblée et les conditions des votes. Ils font valoir que le copropriétaire non opposant est recevable à demander la nullité d’une assemblée générale en cas d’atteinte à une formalité substantielle.

Sur ce,

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée litigieuse que les demandeurs ont tous voté au moins en faveur d’une de ses résolutions et sans que cela ne soit au demeurant contesté.

Dès lors, en dépit de l’atteinte alléguée à des formalités substantielles, à la supposer établie, ils ne peuvent se prévaloir de la qualité de copropriétaires opposants leur permettant de contester l’assemblée générale en son entier.

Par conséquent, ils seront déclarés irrecevables en leur demande d’annulation de l’assemblée générale querellée en son intégralité.

Sur la demande d’annulation de la résolution 21-1 de l’assemblée générale du 21 juin 2021

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

Pour démontrer l’abus de majorité, le copropriétaire qui demande la nullité d’une décision doit démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires ou encore qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires en favorisant les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains copropriétaires.

L’article 26 de la même loi prévoit que " Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.[…] "

Enfin, aux termes de son article 26-1, « Nonobstant toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote. »

***

Au soutien de leur demande d’annulation de la résolution 21-1 de l’assemblée générale susvisée, les demandeurs font valoir que ladite résolution a été adoptée à l’issue d’un second vote conformément à l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 alors que le formulaire de vote par correspondance n’avait pas prévu cette passerelle ni la possibilité d’un second vote.

Ils critiquent le fait que les votes par correspondance ont donc été automatiquement reportés en 2ème lecture alors qu’ils ne pouvaient valablement être déduits du premier vote et n’offraient pas la possibilité pour les copropriétaires concernés de changer d’avis entre les deux tours.

Décision du 02 Juillet 2024

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/11397 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVDJJ

En outre, ils font valoir un moyen subsidiaire tiré de l’abus de majorité en ce que la courette de 7 m² a été cédée au prix dérisoire de 500 euros alors que le prix au m² dans le quartier est évalué entre 14.000 euros et 15.000 euros de sorte que le prix de vente aurait dû se situer entre 70.000 et 80.000 euros. Ils soutiennent ainsi qu’une telle résolution est contraire à l’intérêt collectif.

En réponse, le syndicat des copropriétaires conclut au débouté en faisant valoir que la résolution 21-1 a rempli les conditions prévues par l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 de sorte que le recours à la passerelle était valable. S’agissant de l’abus de majorité, les demandeurs ne démontrent pas que la résolution serait contraire à l’intérêt collectif.

Pour leur part, les époux [RI] demandent le rejet en soutenant que:

— seule la SCI Edgar Quinet a voté par correspondance puisque Mme [M] qui avait envoyé son formulaire de vote a finalement participé à la réunion en visio-conférence ;

— le vote « Contre » de la SCI Edgar Quinet ayant été comptabilisé en première et deuxième lecture, un vote inverse au second tour n’aurait pas changé le sens du vote de l’assemblée générale ;

— s’agissant de l’abus de majorité, le prix allégué par les demandeurs évalué entre 70.000 et 80.000 euros n’est fondé sur aucun fondement juridique et crée une rupture d’égalité entre copropriétaires puisque les copropriétaires ont cédé en 2011 les lots 103,105 et 107 à 500 euros net vendeur par étage. Ils relèvent en tout état de cause qu’en 2011, ce prix était nécessairement déjà décorrélé des prix du marché ;

— le prix de 500 euros ne peut être corrélé au prix de vente du mètre carré d’un appartement du secteur puisque la courette n’est accessible que par le lot 109 de sorte qu’il ne présente un intérêt que pour ce lot et que l’assemblée générale du 17 décembre 2015 l’a désigné comme étant indissociable du lot 109 ;

— ils ont proposé de payer rétroactivement les charges de cette courette depuis la réalisation des travaux en décembre 2015 soit 350 euros par an de sorte qu’aucune atteinte à l’intérêt collectif n’est démontrée.

Sur ce,

Les résolutions 21 et 21-1 ont été votées en ces termes :

«  21) Résolution concernant la régularisation du lot 148

Article 26

a/ L’assemblée générale, considérant que la copropriété n’a plus l’utilité d’une partie de la courette donnant sur la cuisine des appartements de droite en sortant de l’ascenseur et au niveau des trois premiers étages, considérant que la conservation de cette partie commune n’est pas nécessaire à la bonne tenue ni à la gestion de l’immeuble dont la destination demeurera inchangée, considérant que l’aliénation de cette partie commune n’emporte aucune modification aux modalités de jouissance des parties privatives, décide de vendre ladite partie commune, à un prix de 500 euros net vendeur au propriétaire du lot n°109.

b/ Elle décide en outre que les frais d’acte dont les frais du notaire, du conservateur des hypothèques, etc … inclus ceux consécutifs au modificatif du règlement de copropriété resteront à la charge exclusive de l’acquéreur.

c/ Elle décide que le fruit de la ou des cessions, après règlement de tous honoraires, taxes, frais et débours, sera affecté à l’ensemble des copropriétaires sur la base de répartition prévue au règlement de copropriété dans sa version actuelle pour les charges générales.

Décision du 02 Juillet 2024

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/11397 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVDJJ

d/ Sur cette base, les charges de copropriété et de travaux relatif à ce lot seront versés par le propriétaire du lot 109 au prorata des millièmes supplémentaires correspondant au lots 148 et ce depuis décembre 2015.

Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant :

Votent pour : 9 copropriétaires(s) totalisant 5434 tantièmes/ 10125 tantièmes.

Votent contre : 7 copropriétaires(s) totalisant 4671 tantièmes/ 10125 tantièmes.

[K] [H] (793) – [X] [N] (662) – [M] [F] (54) – [G] [N] (661) – EDGAR QUINET (1219) – [L] [V] (714) – [B] (568)

Résolution adoptée

21.1) Résolution concernant la régularisation du lot 148

Clé : 01 – CHARGES GENERALES Article : 26.1

a/ L’assemblée générale, considérant que la copropriété n’a plus l’utilité d’une partie de la courette donnant sur la cuisine des appartements de droite en sortant de l’ascenseur et au niveau des trois premiers étages, considérant que la conservation de cette partie commune n’est pas nécessaire à la bonne tenue ni à la gestion de l’immeuble dont la destination demeurera inchangée, considérant que l’aliénation de cette partie commune n’emporte aucune modification aux modalités de jouissance des parties privatives, décide de vendre ladite partie commune, à un prix de 500 euros net vendeur au propriétaire du lot n°109.

b/ Elle décide en outre que les frais d’acte dont les frais du notaire, du conservateur des hypothèques, etc … inclus ceux consécutifs au modificatif du règlement de copropriété resteront à la charge exclusive de l’acquéreur.

c/ Elle décide que le fruit de la ou des cessions, après règlement de tous honoraires, taxes, frais et débours, sera affecté à l’ensemble des copropriétaires sur la base de répartition prévue au règlement de copropriété dans sa version actuelle pour les charges générales.

d/ Sur cette base, les charges de copropriété et de travaux relatif à ce lot seront versés par le propriétaire du lot 109 au prorata des millièmes supplémentaires correspondant au lots 148 et ce depuis décembre 2015.

Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant :

Votent pour : 9 copropriétaires(s) totalisant 5434 tantièmes/ 10125 tantièmes.

Votent contre : 7 copropriétaires(s) totalisant 4671 tantièmes/ 10125 tantièmes.

[K] [H] (793) – [X] [N] (662) – [M] [F] (54) – [G] [N] (661) – EDGAR QUINET (1219) – [L] [V] (714) – [B] (568)

Résolution adoptée ".

Aux termes de la résolution n°6 de l’assemblée générale du 25 avril 1980, les copropriétaires avaient voté la décision suivante :

« L’assemblée générale autorise les propriétaires des appartements de droite »

-1er étage Monsieur [W] Lot 103

-2e étage Monsieur [T] Lot 105

-3e étage Monsieur [U] Lot 107

-4e étage Mademoiselle [E] Lot 109

—  5e étage Monsieur [OE] Lot 111

—  6e étage Docteur [Z] Lot 113

à effectuer, à leurs frais exclusifs, les travaux de modification de la courette intérieure comprise à l’intérieur de leurs lots afin de créer à chaque étage un plancher destiné à constituer une pièce supplémentaire qui sera rattachée à l’appartement du même étage.

Les propriétaires concernés devront se mettre d’accord entre eux pour que soit reconstitué au dessus du dernier étage ainsi aménagé, une couverture recevant et évacuant les eaux pluviales. Chaque étage devra également comporter les ventilations et évacuations règlementaires.

En cas d’ouvertures dans les murs actuels constituant façades de la courette, et murs de refend de l’immeuble, les copropriétaires qui procèderont à ces aménagements, resteront responsables de tous désordres ou dégâts qui pourraient se produire dans les parties communes de l’immeubles ou d’autres parties privatives.

Ces mêmes propriétaires feront leur affaire personnelle de toutes autorisations administratives ou légales, la responsabilité du syndicat ne pouvant être recherchée en aucune manière.

Enfin, ces propriétaires ont convenu de s’adresser pour les travaux à un maître d’œuvre et à des entrepreneurs agrées par le syndic. Monsieur [S] sera chargé aux frais des intéressés, d’assurer la maîtrise d’œuvre de ses travaux.

La présente autorisation est donnée en application des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 n°65-557.

En cas de réalisation effective par les propriétaires concernés, il devra être procédé à la mise en conformité des documents administratifs du syndicat (règlement, plans, police d’assurance) ainsi qu’éventuellement à la modification du tableau de répartition des millièmes.

Votent POUR : 12 propriétaires possédant ensemble 8.418/10.000e

Vote CONTRE : Mademoiselle [E] 807/10.000e "

Aux termes de l’acte de vente en date du 13 octobre 2015 conclu entre Mme [E] et les époux [RI], il est fait état d’un modificatif de l’état descriptif de division publié le 5 décembre 2013 lequel a rappelé la situation juridique actuelle et historique des décisions d’assemblées générales relatives à la courette de la résidence parmi lesquelles l’autorisation donnée par l’assemblée générale le 25 avril 1980.

Il ressort du point 4 de l’assemblée générale du 17 décembre 2015 que les époux [RI] ont informé les copropriétaires des travaux de couverture de la courette du 4ème étage dans les termes suivants :

«  M. et Mme [RI] présentent à l’assemblée générale le projet de couverture de la courette au 4ème étage conformément aux décisions votées en assemblée générale du 25 avril 1980.

Il s’agit de réaliser un plafond au niveau du plancher du 5ème étage, de la même manière que les couvertures réalisées au 1er, 2è et 3e étage. Cette couverture sera effectuée en cohérence avec ces premières couvertures : continuité des gaines d’aération, prolongement de la descente d’eau pluviale, etc. Elle sera finalisée par un complexe technique assurant la bonne étanchéité à l’eau. Des fenêtres existantes seront transformées en ouvertures pour permettre l’accès à l’espace ainsi crée.

Pour mener à bien ce projet, M. et Mme [RI] ont fait réaliser par un bureau d’étude technique spécialisé une étude spécifique garantissant la mise en œuvre d’une couverture conforme aux règles de l’art. Ils ont également fait établir un relevé et un certificat de surface par le géomètre DPLG ayant réalisé le même dossier au sein de la copropriété. Ils ont procédé aux déclarations nécessaires auprès de la mairie selon la réglementation en vigueur ".

Il n’est pas contesté que seule la SCI Edgar Quinet a voté par correspondance et que le formulaire de vote par correspondance ne comportait pas à la résolution n° 21 de possibilité de vote en deuxième lecture conformément à la passerelle prévue à l’article 26-1 de la loi précitée alors que le procès-verbal de l’assemblée générale critiquée expose que la résolution a été votée au terme d’un 2ème vote.

S’il est exact que le formulaire de vote aurait dû permettre à la SCI Edgar Quinet de voter en 2ème lecture, il convient d’observer comme le relèvent à juste titre les époux [RI] que son vote inverse, à savoir un vote « pour » n’aurait en tout état de cause pas changé le sens de la décision de l’assemblée générale.

Par conséquent, cette irrégularité, bien que regrettable, n’ayant pas d’incidence sur le sens du vote, le moyen sera rejeté.

S’agissant de l’abus de majorité, les époux [RI] relèvent de manière utile qu’en 2011 les mêmes courettes situées au 1er, 2ème et 3èmes étages ont été cédées aux copropriétaires des lots 103, 105 et 107 au prix de 500 euros, décorrélé du prix du marché de sorte qu’il ne peut valablement leur être reproché, à moins de commettre une rupture d’égalité entre copropriétaires, d’avoir acquis ladite courette à un prix similaire et porté atteinte à l’intérêt collectif.

Au surplus, ladite courette, de par sa configuration enclavée, ne présente effectivement un intérêt que pour le lot 109. En outre, les époux [RI] s’étant engagés à régler les charges afférentes à cette courette depuis l’exécution des travaux en décembre 2015, aucune atteinte à l’intérêt collectif n’est justifiée.

Par conséquent, la résolution visant à céder la courette aux époux [RI] au prix de 500 euros ne caractérise pas un abus de majorité à défaut pour les demandeurs de démontrer que cette résolution a été adoptée sans motif valable dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires ou encore qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires en favorisant les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains copropriétaires. La demande d’annulation de la résolution 21-1 sera donc rejetée.

Sur la demande de condamnation des époux [RI] à remettre la courette dans son état antérieur

Aux termes de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

***

Les demandeurs sollicitent la condamnation des époux [RI] à remettre la courette dans son état antérieur sous astreinte en se fondant sur les articles 25b et 37 de la loi du 10 juillet 1965. Ils affirment en effet que :

— en application de l’article 37 susvisé, l’autorisation de travaux donnée par l’assemblée générale du 25 avril 1980 n’était valable que pour une durée de 10 ans ; à défaut d’exercer ce droit de construire dans ce délai, les copropriétaires intéréssés doivent de nouveau solliciter une autorisation ;

— l’autorisation n’a été accordée qu’aux personnes copropriétaires à l’époque des appartements du 1er au 6ème étages et n’était pas cessibles à leurs ayant-droits ;

— cette autorisation était conditionnée à plusieurs formalités : l’agrément préalable du syndic outre la mise en conformité des documents administratifs, la modification du tableau de répartition des charges etc. et supposait donc qu’une nouvelle assemblée intervienne pour statuer sur ces différents points. Les époux [RI] ont fait réaliser leurs travaux sans aucune autorisation de l’assemblée générale, en violation de l’article 25b et du règlement de copropriété ;

— cette assemblée générale de 1980 n’a jamais été publiée aux hypothèques de sorte qu’elle est inopposable aux copropriétaires qui n’ont pas participé à cette réunion. En toute hypothèse, en vertu de l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965, les modifications du règlement de copropriété ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à compter de leur publication au fichier immobilier de sorte que l’assemblée générale de 1980 est inopposable par les époux [RI] aux copropriétaires actuels composant le syndicat des copropriétaires;

— les époux [RI] ne peuvent en tout état de cause se prévaloir de l’autorisation donnée à Mme [E] leur vendeuse pour réaliser ses travaux puisque cette dernière s’était opposée à cette résolution laquelle ne pouvait donc être cédée aux époux [RI] ;

— les travaux étant susceptibles d’affecter la solidité du mur de façade et contrevenir à la règlementation sanitaire de la Ville de [Localité 6], la demande doit être assortie d’une astreinte de 300 euros par jour de retard.

En défense, les époux [RI] opposent que :

— l’assemblée générale du 25 avril 1980 les a autorisés à réaliser des travaux de création de plancher ; qu’ils ont procédé à des travaux de qualité en prenant toutes les précautions nécessaires en respectant le règlement de copropriété, l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 et dans la limite de l’ autorisation octroyée en 1980 ;

— l’autorisation octroyée à Mme [E] en 1980 est attachée au lot et profite à l’acquéreur lors de la revente du bien ; en effet cette autorisation n’a prévu aucune restriction tenant au caractère personnel;

— en application de l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965 s’il est vrai que le règlement de copropriété et ses modifications ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier qu’à compter de leur publication, le syndicat des copropriétaires ne constitue pas un ayant droit de sorte que le défaut de publication n’a pas pour effet de lui rendre cette assemblée générale inopposable ; l’article 4 du décret du 17 mars 1967 prévoit que ces actes s’imposent à l’acquéreur s’il ressort de l’acte de mutation qu’il en a eu connaissance ;

— en tout état de cause, la résolution n°6 de l’assemblée générale du 25 avril 1980 a été publiée à trois reprises au sein d’actes publiés, l’assemblée générale du 24 janvier 2011 créant les lots 145, 146 et 147, le modificatif du règlement de copropriété subséquent du 5 décembre 2013 puis lors de l’assemblée générale du 18 mai 2016 créant le lot n°148 ;

— Le vote contre de Mme [E] en 1980 n’a aucune incidence sur la validité de l’autorisation de travaux octroyée ;

— Les demandeurs ne se sont jamais opposés aux travaux réalisés en 2015 et ont voté en faveur de la création du lot 148 de sorte que leur demande de remise en état, bien que non prescrite, est tardive. L’opposition des demandeurs ne repose que sur le prix de cession ;

— Le délai de 10 ans prévu à l’article 37 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut s’appliquer en l’espèce. Cet article concerne les conventions antérieures ou concomitantes à la création de la copropriété et en particulier les situations dans lesquelles les promoteurs pouvaient se réserver un droit accessoire aux parties communes. L’article vise en effet le propriétaire et non le copropriétaire et n’est applicable qu’à un droit accessoire aux parties communes et non à un lot de copropriété.

Sur ce,

Il ressort de la résolution n°6 de l’assemblée générale du 25 avril 1980 que Mme [E], vendeuse des époux [RI] a été autorisée à effectuer des travaux de couverture de la courette au 4ème étage. Si les demandeurs soutiennent que cette autorisation était strictement réservée à Mme [E], une telle restriction n’est aucunement précisée aux termes de la résolution précitée.

Au contraire, cette autorisation doit être interprétée comme un droit accessoire rattaché au lot n°109 acquis transmis par effet de la mutation, peu important que Mme [E] ait voté contre cette autorisation en 1980 ;

De plus, les demandeurs ne peuvent valablement se fonder sur l’article 37 de la loi du 10 juillet 1965 pour se prévaloir de la caducité de l’autorisation donnée après l’écoulement d’un délai de dix ans alors que la résolution n°6 de l’assemblée ne peut s’analyser en une convention au sens de l’article 37 susvisé, que cette résolution ne prévoit pas de limitation de durée et qu’elle continue donc de produire ses effets tant qu’elle n’a pas été annulée ou modifiée par l’assemblée générale.

Par ailleurs, si l’autorisation donnée stipulait des conditions d’exécution tel que recourir pour les travaux à un maître d’œuvre et à des entrepreneurs agrées par le syndic, il convient d’observer que suite au point travaux exposé à l’assemblée générale de 2015 par les époux [RI], le syndic n’a pas contesté ou manifesté d’opposition à ces travaux tenant notamment au choix des entrepreneurs outre qu’il n’est pas davantage justifié que les travaux des 1er au 3e étages aient été réalisés en conformité avec les exigences stipulées dans la résolution n°6.

Si les demandeurs font valoir que les termes de l’autorisation n’ont pas été respectés, ce motif ne peut justifier une demande de remise en état des lieux puisque d’une part, le syndicat des copropriétaires ne le sollicite pas et qu’eux-mêmes agissant à titre personnel, ils ne démontrent pas avoir subi un préjudice direct du fait de ces travaux.

Enfin, comme le relèvent eux-mêmes les demandeurs, l’autorisation donnée en 1980 par l’assemblée générale n’emportait pas une modification du règlement de copropriété de sorte que l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965 lequel prévoit que le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier ne peut s’appliquer.

Ce d’autant plus qu’en toute hypothèse ni les demandeurs ni le syndicat des copropriétaires ne sauraient se prévaloir utilement de cette disposition dès lors qu’ils ne sont pas des ayants cause à titre particulier de l’ancienne propriétaire des lieux.

Par conséquent, les travaux des époux [RI] ayant été réalisés avec l’autorisation de l’assemblée générale, la demande de remise en état sous astreinte ne peut être accueillie. Les demandeurs en seront donc déboutés.

Sur la demande additionnelle indemnitaire

En application de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien causal entre les deux.

***

Les demandeurs sollicitent la condamnation des époux [RI] à leur payer la somme de 15.000 euros en raison de l’annexion sauvage de courette pendant les vacances de Noël et de leur refus de régulariser la situation et de leur mauvaise foi.

En défense, les époux [RI] font valoir que les demandeurs ne justifient d’aucun préjudice résultant de l’annexion de la courette, étant observé que seule Mme [K] est propriétaire d’un appartement donnant sur celle-ci. Enfin, ils ne justifient pas davantage de leur résistance abusive ni de leur mauvaise foi.

Sur ce,

Le sens de la décision conduit à débouter les demandeurs de leur prétention indemnitaire étant observé au surplus que ces derniers ne justifient d’aucun préjudice ouvrant droit à des dommages et intérêts, ni d’aucune faute des époux [RI].

Par conséquent, leur demande sera rejetée.

Sur les autres demandes

M. et Mme [G], Mme [K], M. et Mme [L], Mme [P], la SCI Edgar Quinet et la SCI du [Localité 6] [Localité 8], parties succombantes, sont condamnés in solidum aux dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions, les époux [RI] n’ont pas formé de demande de frais irrépétibles à l’encontre de M. [N] [G] alors que le syndicat des copropriétaires a formé la sienne à l’encontre de M. [N] sans préciser son nom de famille, dès lors, il convient de les débouter de leur demande respective formée à l’encontre de M. [G]

Par conséquent, Mme [G], Mme [K], M. et Mme [L], Mme [P], la SCI Edgar Quinet et la SCI du [Localité 6] [Localité 8], tenus aux dépens, seront condamnés à payer en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 5.000 euros à M. et à Mme [RI] et la somme de 4.000 euros au syndicat des copropriétaires.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

Enfin, les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE la SCI du [Localité 6] [Localité 8] irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité à agir ;

DECLARE irrecevables Mme [I] [J] épouse [G] et M. [N] [G], Mme [H] [K], Mme [V] [L] née [R] et M. [C] [L], Mme [D] [P] et la SCI Edgar Quinet en leur demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] tenue le 21 juin 2021 en son entier ;

DEBOUTE Mme [I] [J] épouse [G] et M. [N] [G], Mme [H] [K], Mme [V] [L] née [R] et M. [C] [L], Mme [D] [P], la SCI Edgar Quinet de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Mme [I] [J] épouse [G] et M. [N] [G], Mme [H] [K], Mme [V] [L] née [R] et M. [C] [L], Mme [D] [P], la SCI Edgar Quinet et la SCI du [Localité 6] [Localité 8] aux entiers dépens;

CONDAMNE in solidum Mme [I] [J] épouse [G], Mme [H] [K], Mme [V] [L] née [R] et M. [C] [L], Mme [D] [P], la SCI Edgar Quinet et la SCI du [Localité 6] [Localité 8] à payer à M. [GN] [RI] et à Mme [A] [RI] la somme de 5.000 euros et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 02 Juillet 2024.

La GreffièreLa Présidente