TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 13/06/2025

à : Maitre Olivier GUEZ

Copie exécutoire délivrée

le : 13/06/2025

à : Maitre Christophe LALLIER

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/04108

N° Portalis 352J-W-B7J-C7VET

N° MINUTE : 6/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 13 juin 2025

DEMANDERESSE

La S.C.I. LA PLUME, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maitre Christophe LALLIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0145

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [V], demeurant [Adresse 6]

représenté par Maitre Olivier GUEZ, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 mai 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 juin 2025 par Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 13 juin 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/04108 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7VET

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI LA PLUME est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 1] à Paris (75016).

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2025, la SCI LA PLUME a fait assigner M. [F] [G] [V] (devenu M. [G] [J]) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, afin d’obtenir :

— le constat qu’il est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] à [Localité 9],

— son expulsion et celle de tous les occupants de son chef, sans application de délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— sa condamnation aux entiers dépens.

Elle indique que les statuts de la SCI ne permettent pas la mise à disposition de l’appartement aux associés et qu’aucune décision en ce sens n’a été prise en assemblée générale, de sorte que M. [G] [J] occupe les lieux sans droit ni titre, qu’elle lui a ainsi demandé de partir en lui donnant congé par courrier des 28 octobre 2024 et 17 janvier 2025 restés vains, et que son expulsion est ainsi justifiée.

Lors de l’audience du 6 mai 2025 à laquelle l’affaire a été appelée, la SCI LA PLUME, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [G] [J], représenté par son conseil, justifie de sa nouvelle identité et dépose des conclusions qu’il soutient oralement et aux termes desquelles il demande au juge :

— à titre liminaire, de déclarer irrecevable la demande de la SCI LA PLUME,

— à titre principal, de se déclarer incompétent au regard des contestations soulevées et par conséquent, débouter la SCI LA PLUME de toutes ses demandes,

— à titre subsidiaire, de lui accorder un délai de 12 mois à compter de la présente décision pour quitter les lieux,

— condamner la SCI LA PLUME aux dépens.

Il estime que la demande formée par la SCI LA PLUME est irrecevable, faute d’être fondée juridiquement les articles 808 et 809 du code de procédure civile ; il soutient, par ailleurs, que le juge des référés n’est pas compétent pour connaître la demande qui relève du juge du fond, en l’absence de démonstration d’une quelconque urgence, d’un trouble manifestement illicite ou d’un danger imminent et compte-tenu du fait qu’il dispose d’un bail verbal, comme en témoignent les versements qu’il a effectués pour régler les charges de copropriété, les taxes diverses et l’achat de parquet. Enfin, il estime que les congés dont la SCI LA PLUME se prévaut ne lui ont pas valablement été délivrés au regard des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et que la demande d’expulsion ne peut ainsi prospérer alors qu’il est un occupant régulier et de bonne foi.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 juin 2025, date à laquelle la présente décision a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera noté que M. [G] [J] justifie de sa nouvelle identité par la production de son passeport . Aucune contestation n’a été formée à ce sujet.

Sur l’incompétence du juge des référés et l’irrecevabilité de la demande

Les articles 73 et 74 du code de procédure civile disposent que constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours. Les exceptions de procédure doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.

Décision du 13 juin 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/04108 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7VET

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, M. [G] [J] soutient d’abord que la demande formée par la SCI LA PLUME est irrecevable en ce qu’elle ne contient aucun fondement juridique puis que le juge des référés est incompétent.

Ainsi, le moyen tiré de l’incompétence du juge des référés est irrecevable puisqu’il a été invoqué après la fin de non-recevoir, étant précisé, en tout état de cause, que le défaut d’urgence, l’absence de trouble manifestement illicite ou de dommage imminent font éventuellement obstacle au pouvoir du juge des référés mais non à sa compétence juridictionnelle.

S’agissant du moyen tiré de l’irrecevabilité de la demande, il sera relevé que l’absence de fondement juridique n’est pas une cause d’irrecevabilité de la demande mais, le cas échéant, de nullité de l’assignation, au sens de l’article 56 du code de procédure civile, étant relevé, en tout état de cause, que l’acte introductif d’instance contient bien des moyens de droit et de fait contenus dans la partie intitulée « Discussion » et qu’il vise des dispositions légales dans la partie « Par ces motifs ».

Par conséquent, le juge des contentieux de la protection se déclarera bien compétent pour connaître du litige et les demandes formées par la SCI LA PLUME seront déclarées redevables.

Sur la demande d’expulsion

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Selon les articles 1848 et 1853 du même code, dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société. S’il y a plusieurs gérants, ils exercent séparément ces pouvoirs, sauf le droit qui appartient à chacun de s’opposer à une opération avant qu’elle ne soit conclue. Les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les dispositions statutaires ou, en l’absence de telles dispositions, à l’unanimité des associés.

La cour de cassation (Civ. 3ème, 2 mai 2024,n°22-24503) a jugé que lorsque les statuts d’une SCI n’indiquent pas dans l’objet social la faculté de mettre un immeuble dont elle est propriétaire à la disposition gratuite des associés, cette mise à disposition ne peut être décidée par le gérant seul et doit être autorisée par l’assemblée générale des associés, statuant dans les conditions prévues pour la modification des statuts.

En l’espèce, il est versé au débat l’acte notarié du 23 mai 2002 démontrant que la SCI LA PLUME est propriétaire du bien situé [Adresse 1] à Paris (75016). Depuis 2012, la SCI est composée de deux associés, à savoir M. [G] [J] et Mme [M] [Y]. Il n’est pas contesté que cette dernière en est la gérante. Les statuts de la SCI LA PLUME, également produits, prévoient que l’objet de la société est l’acquisition, la construction, la prise à bail, la location, l’administration et l’exploitation de biens immobiliser et de parts de sociétés civiles immobilières et plus généralement, toutes opérations civiles, pouvant se rattacher directement ou indirectement à cet objet et le modifiant par le caractère civil de la société.

Ces statuts ne prévoient donc pas la mise à disposition de ses biens aux associés, ni à titre gratuit, ni à titre onéreux.

Or, aucune décision prise en assemblée générale n’a autorisé le gérant de la SCI LA PLUME à mettre l’appartement du [Adresse 4] à la disposition de M. [G] [J] qui ne conteste pas l’occuper.

La contestation qu’il soulève, relative à l’existence d’un bail verbal, n’est corroborée par aucun élément. En effet, il produit un document émanant de BAUX PATRIMOINE qui ne peut être rattaché au bien litigieux et qui ne démontre pas qu’il s’acquitterait d’un loyer quelconque. Par ailleurs, le fait qu’il s’acquitte des charges de copropriété afférentes à l’appartement du [Adresse 5] ([Adresse 7]) et qu’il l’entretient, comme en témoigne la facture d’achat d’un parquet neuf, ne permet pas plus de caractériser l’existence d’un bien verbal consenti à son profit.

Ainsi, M. [G] [J] ne saurait invoquer le fait que les congés qui lui ont été délivrés ne sont pas valables au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui n’a pas vocation à s’appliquer en l’espèce. Ces deux lettres produites par la SCI LA PLUME attestent même de ce que cette dernière n’a pas consenti à sa présence dans les lieux et l’a sommé de les quitter.

En l’absence de toute décision autorisant M. [G] [J] à demeurer dans l’appartement du bien litigieux et de preuve de l’existence d’un bail verbal, il ne peut qu’être constaté que M. [G] [J] occupe sans droit ni titre le bien situé au [Adresse 2] à [Localité 9], ce qui est constitutif d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile qu’il convient de faire cesser en ordonnant son expulsion dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Toutefois, la SCI LA PLUME ne rapporte pas la preuve, avec l’évidence requise en référé, que M. [G] [J] est entré dans les lieux à l’aide de menace, manœuvres, contrainte ou voie de fait ni qu’il est de mauvaise foi, de sorte que le délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution trouve à s’appliquer et que sa demande d’écarter ces dispositions sera rejetée.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Les articles L 412-3 et L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution permettent au juge qui ordonne l’expulsion d’accorder des délais renouvelable compris entre un mois et un an aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [G] [J] se contente d’invoquer les tensions actuelles sur le marché de l’immobilier parisien et ses difficultés à trouver un logement similaire sans justifier de sa situation financière ni de ses recherches effectives de logement.

Par conséquent, sa demande de délais pour quitter les lieux, faute de démontrer que son relogement ne peut intervenir dans des conditions normales, sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [G] [J], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Aucune demande n’a été formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile, revêtue de plein droit de l’exécution provisoire qui sera ainsi rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

SE DÉCLARE compétent pour connaître du litige,

DÉCLARE recevables les demandes formées par la SCI LA PLUME,

RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que M. [G] [J] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] à [Localité 9]

REJETTE la demande de délais formée par M. [G] [J] pour quitter les lieux,

ORDONNE en conséquence à M. [G] [J] de libérer les lieux immédiatement à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour M. [G] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux, la SCI LA PLUME pourra après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETTE la demande relative à la suppression du délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE ainsi que l’expulsion ne pourra être poursuivie avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale ;

CONDAMNE M. [G] [J] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection.