TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 11/04/2025

à : – M^e R. COHEN

— M. M. [O]

— M^e L. de [Localité 5]

Copie exécutoire délivrée

le : 11/04/2025

à : – M^e R. COHEN

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 25/00227 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6XWQ

N° de MINUTE :

2/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 11 avril 2025

DEMANDERESSE

La Société Civile F.R.A.L., dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Rudy COHEN, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : E 0225

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [O], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [D] [H], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Louis de MEAUX, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #L0158

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nicole COMBOT, Magistrate à titre honoraire, Juge des contentieux de la protection

assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 5 mars 2025

Décision du 11 avril 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/00227 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6XWQ

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 11 avril 2025 par Madame Nicole COMBOT, Magistrate à titre honoraire, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 octobre 2015, soumis à la loi du 6 juillet 1989, la société F.R.A.L. a donné à bail à Madame [D] [H] et Monsieur [G] [O] un appartement à usage d’habitation de trois pièces situé [Adresse 4]) à [Localité 7], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 2.050 euros et d’une provision sur charges de 150 euros.

Madame [D] [H] et Monsieur [G] [O] se sont séparés au cours de l’année 2016. Depuis lors, Madame [D] [H] habite seule dans les lieux avec ses deux enfants, [T] [H] [K], né le 5 décembre 2006, et [W] [H] [O], né le 20 décembre 2014, de sa relation avec Monsieur [G] [O].

Par acte de commissaire de justice des 19 et 25 avril 2024, la société F.R.A.L. a fait signifier à Madame [D] [H] et Monsieur [G] [O] un congé pour vente, à effet au 28 octobre 2024, pour le prix net vendeur de 1.100.000 euros, puis, Madame [D] [H] n’ayant pas fait part de son intention de se porter acquéreur des lieux, a sommé cette dernière, ainsi que Monsieur [G] [O], par acte de commissaire de justice des 15 et 21 octobre 2024, d’assister à l’état des lieux prévu le 28 octobre 2024 à 13 h 00, date à laquelle le commissaire de justice a rencontré sur place Madame [D] [H] qui lui a indiqué ne « pas compter quitter les lieux ce jour ».

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice des 31 décembre 2024 et 2 janvier 2025, la société F.R.A.L. a assigné Madame [D] [H] et Monsieur [G] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins d’obtenir, sur le fondement des articles 15-I et 15-II de la loi du 6 juillet 1989 :

— la validité du congé qui leur a été délivré,

— le constat de leur occupation sans droit ni titre des lieux,

— leur expulsion sans délais avec, si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,

— le transport et la séquestration des meubles garnissant les lieux à leur frais, conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2, R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût de l’assignation et de la signification de la décision à intervenir.

À l’audience du 5 mars 2025 à laquelle l’affaire a été renvoyée à la demande de la société F.R.A.L., celle-ci, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a conclu au rejet des prétentions adverses. Elle a, en outre, renoncé oralement à sa demande au titre des frais irrépétibles formée à l’égard de Monsieur [G] [O] et a sollicité la condamnation de Madame [D] [H] à lui payer une provision mensuelle de 1.200 euros à titre d’indemnités d’occupation.

Elle fait valoir que le congé respecte le formalisme de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et a été délivré dans les délais légaux, que Madame [D] [H] n’a pas fait part de son intention d’acquérir le bien dans les deux premiers mois du délai de préavis et que le défaut de libération des lieux à l’échéance du bail constitue un trouble manifestement illicite. Elle estime que la contestation élevée par Madame [D] [H] n’est pas sérieuse dans la mesure où elle ne rapporte pas la preuve du caractère volontairement dissuasif du prix de vente caractérisant un défaut de volonté de vendre ; que rien n’interdit au bailleur d’être animé d’une intention spéculative et de proposer son bien à la vente à un prix supérieur à celui du marché ; que la loi du 6 juillet 1989 a, en outre, prévu un mécanisme correctif au bénéfice du locataire qui dispose d’un droit de préemption subsidiaire en cas de vente ultérieure du bien à un prix plus avantageux ; que le prix de vente se situe dans la fourchette haute proposée par une agence immobilière ; que Madame [D] [H] n’apporte aucune preuve de l’insalubrité de l’appartement qui en diminuerait la valeur ; que l’absence d’annonces pour commercialiser le bien résulte de l’occupation des lieux par Madame [D] [H] et n’est pas la preuve de l’absence d’intention de vendre le bien. Enfin, la société F.R.A.L. s’oppose à la demande de délais formée par Madame [D] [H] pour quitter les lieux, en l’absence de démarches réelles et sérieuses par cette dernière d’une recherche d’un logement compatible avec ses revenus et du fait de l’existence d’un arriéré locatif ancien et important d’un montant de 48.900 euros au mois de juillet 2024.

Madame [D] [H], représentée par son conseil, a conclu à titre principal que la demande de validation du congé présentée par la société F.R.A.L. excède les pouvoirs du juge des référés et a soulevé une contestation sérieuse tenant au défaut de sincérité de l’intention de vendre de la société F.R.A.L. caractérisée, d’une part, par un prix de vente manifestement excessif, de 19 à 32 % supérieur au prix du marché, compte tenu notamment de la surface du bien (64 m2), de son état d’insalubrité depuis plusieurs années, qui est connu de la société F.R.A.L., et, d’autre part, de l’absence de démarches positives de celle-ci pour trouver un éventuel acquéreur et, en particulier, le fait qu’elle ne se soit jamais rapprochée de Madame [D] [H] pour planifier des visites du bien. Elle a demandé la réduction du montant de l’indemnité d’occupation à de plus justes proportions, compte tenu des remontées capillaires qui affectent le logement. À titre subsidiaire, Madame [D] [H] a sollicité l’octroi d’un délai d’un an à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir pour quitter les lieux, étant brésilienne et maîtrisant mal le français, disposant de faibles

ressources, vivant d’aides de sa famille et de revenus qu’elle tire de petits travaux qu’elle effectue, élevant seule ses deux enfants dont le plus jeune, [W] [H] [O], actuellement âgé de 11 ans, est suivi pour un diabète de type 1 à l’hôpital Necker à [Localité 8], à proximité de l’appartement litigieux et ne disposant d’aucune solution de relogement en dépit des nombreuses démarches accomplies depuis avril 2024.

Monsieur [G] [O], cité par procès-verbal de recherches infructueuses selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu ni personne pour le représenter.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens à l’appui de leurs prétentions.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 11 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins sur la demande, mais n’y fait droit que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le congé délivré par la bailleresse et ses conséquences

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit qu’il incombe à celui qui s’en prétend victime de démontrer.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il est admis que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin en prononçant la mesure d’expulsion et ce, nonobstant l’existence d’une contestation sérieuse.

La validation d’un congé ne relève pas des pouvoirs du juge des référés. En effet, l’appréciation de la validité d’un acte juridique, en l’espèce du congé pour vente délivré par la société F.R.A.L. à Madame [D] [H] et Monsieur [G] [O], incombe au

seul juge du fond et il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de la société F.R.A.L.

En revanche, le juge des référés peut toujours examiner si, avec l’évidence requise en référé, un locataire est devenu occupant sans droit ni titre à la suite d’un congé délivré par le bailleur. Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué, après la date d’effet d’un congé, n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que les contestations élevées au sujet du congé ne sont manifestement pas sérieuses. Il y a, donc, lieu d’examiner la pertinence des contestations soulevées par Madame [D] [H] relativement au congé qui lui a été délivré, étant rappelé qu’il lui incombe de démontrer que fait défaut l’évidence requise en référé qui interdirait de constater les effets du congé.

Il résulte de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 que : « lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. ». L’article 15-I de la même loi précise que le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, le bail consenti à Madame [D] [H] et Monsieur [G] [O] pour une durée de trois ans a été tacitement reconduit depuis le 29 octobre 2018, par périodes de trois ans et pour la dernière fois le 29 octobre 2021, pour expirer le 28 octobre 2024, conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989. Le congé de la société F.R.A.L. en date des 19 et 25 avril 2024 a, donc, été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée.

En outre, le congé rappelle le motif du congé, à savoir la vente du bien loué, indique le prix et les conditions de la vente projetée soit « un million cent mille euros (1.100.000 euros) NET VENDEUR, payable au comptant entre les mains du notaire lors de la signature de l’acte de vente », contient une offre de vente, une description précise du bien, en ce qu’il mentionne l’adresse précise du bien loué et l’intitulé du bail.

Le congé rappelle, également, aux locataires la possibilité de se porter acquéreurs du bien dans le délai prévu par la loi, à savoir pendant les deux premiers mois du délai de préavis, reproduit les cinq premiers alinéas de l’article 15 II, et y est, enfin, annexée la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et de l’indemnisation des locataires.

Le congé délivré par la société F.R.A.L. à Madame [D] [H] et Monsieur [G] [O] est, donc, régulier en la forme.

S’agissant du prix auquel le bien litigieux a été proposé à la vente aux

locataires, dont Madame [D] [H] prétend qu’il serait volontairement dissuasif et caractériserait un défaut de volonté de vendre de la bailleresse, il convient de souligner que la surface exacte du bien n’est pas précisée par le contrat de bail, mais dans un diagnostic auquel le bail fait référence mais qui n’est produit par aucune des parties. La société F.R.A.L. prétend que la surface est de 70 m2 environ et Madame [D] [H] indique 64 m2. Le loyer initial de 2.050 euros par mois tel que fixé par les parties dans le contrat de bail est décomposé, d’une part, en un loyer de base de 2.036,72 euros et, d’autre part, en un complément de loyer de 13,28 euros, le loyer de base étant égal au loyer de référence majoré soit 31,70 euros par m2. Ces informations permettent de calculer la superficie du bien qui s’obtient en divisant le loyer de base de l’appartement (2.036,72 euros) par le loyer de référence majoré du m2 (31,70 euros). Elle est égale à 64,25 m2, de sorte que le prix de vente au m2 proposé aux locataires dans le congé est de 17.121 euros (1.100.000 euros / 64,25 m2).

Il résulte des pièces produites par Madame [D] [H] que le prix de vente figurant dans le congé excède de 20 % à 31 % le prix de vente moyen du m2 dans le quartier pour des biens comparables. Cependant, la société F.R.A.L., pour fixer ce prix, n’a fait que suivre les préconisations de l’agence Odéon Immobilier qui a émis un avis de valeur le 2 avril 2024, compris entre 980.000 et 1.150.000 euros, et a suggéré un prix de vente réaliste de 1.120.000 euros, que la société F.R.A.L. a, d’ailleurs, légèrement baissé. Il ne peut lui être reproché de ne pas avoir réalisé une étude de marchés ou de ne pas avoir eu recours à un expert pour connaître la valeur exacte du bien à vendre. Le prix proposé, s’il est supérieur au prix moyen, reste inférieur à la fourchette haute des estimations des sites “ efficity et meilleurs agents ” produites par Madame [D] [H], qui sont respectivement de 17.540 et de 18.776 euros le m2, et il est, en tout état de cause, légitime que la bailleresse cherche à vendre son bien au meilleur prix.

Madame [D] [H] prétend que le prix proposé à la vente est d’autant plus excessif que des désordres affectent le bien et en diminuent la valeur. S’il ressort, en effet, des pièces produites par Madame [D] [H] qu’ont été constatées en juin 2021, par l’architecte de la société F.R.A.L., des remontées capillaires dans certains murs de l’appartement qui le rendent humide, celle-ci n’apporte pas la preuve qui lui incombe de la persistance, au jour de la délivrance du congé, de ces désordres. Enfin, la locataire se maintenant dans les lieux, la société F.R.A.L. a des motifs légitimes de ne pas faire diligence pour rechercher un acquéreur avant l’aboutissement de la procédure d’expulsion, sans que cette attitude réaliste signifie une quelconque absence de volonté de sa part de vendre.

Il convient, en outre, de rappeler qu’au cas où le bien serait vendu à un tiers à prix inférieur, Madame [D] [H] dispose d’un droit subsidiaire de préemption en application de l’article 15-II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte des développements qui précédent que les contestations élevées par Madame [D] [H] quant au caractère excessif

et volontairement dissuasif du prix de vente et du défaut de sincérité de l’intention de vendre de la société F.R.A.L. et, partant, du caractère frauduleux du congé ne sont manifestement pas sérieuses.

Il y a lieu, en conséquence, de dire que le congé délivré dans les formes et délais légaux requis est bien régulier. Madame [D] [H] et Monsieur [G] [O] n’ayant pas usé de leur droit de préemption dans le délai légal, il y a lieu de constater la résiliation du bail d’habitation à la date du 28 octobre 2024 à minuit.

Ils occupent, donc, sans droit ni titre les lieux litigieux depuis le 29 octobre 2024 et il convient d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente ordonnance.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficultés, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le maintien dans les lieux, postérieurement à la date d’expiration du bail, constitue une faute civile ouvrant droit à une réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Madame [D] [H] sera, ainsi, condamnée au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 29 octobre 2024 jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux. Celle-ci peut être fixée au montant du loyer et des charges qui lui étaient réclamées avant la résiliation du bail, soit à la somme de 1.100 euros par mois charges comprises, telle qu’elle résulte du décompte des sommes dues par Madame [D] [H], produit par la société F.R.A.L. et qui correspond à la moitié du loyer et des charges prévues au contrat de bail.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit, notamment, tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, la durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Madame [D] [H], qui habite dans les lieux depuis plus de neuf ans et a déclaré en 2022 un revenu imposable de 12.444 euros, soit par mois en moyenne de 1.037 euros, ce qui rend difficile l’obtention d’un logement dans le secteur privé à [Localité 6], justifie avoir déposé une demande de logement social le 21 janvier 2025, de sorte qu’il est manifeste que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Elle n’a plus réglé son loyer et ses charges depuis juillet 2022.

Cependant, elle justifie élever seule deux enfants âgés de 19 et 11 ans, dont le plus jeune est diabétique et suivi à l’hôpital Necker à [Localité 8], à proximité immédiate de l’appartement litigieux.

Dans ces conditions, un délai supplémentaire jusqu’au 30 juin 2025 lui sera accordé pour quitter les lieux, selon les modalités fixées au présent dispositif, à condition qu’elle régle l’indemnité d’occupation mise à sa charge, afin de ne pas obérer davantage la situation de la bailleresse.

Sur les demandes accessoires

Madame [D] [H], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant, notamment, le coût de l’assignation et de la signification de la présente décision.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société F.R.A.L. les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.000 euros lui sera, donc, allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’existence d’un trouble manifestement illicite,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de validité du congé formée par la société F.R.A.L.,

CONSTATONS que Monsieur [G] [O] et Madame [D] [H] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement de trois pièces situé [Adresse 2] (rez-de-chaussée, 1re porte face) à [Localité 7], appartenant à la société F.R.A.L., et ce, depuis le 28 octobre 2024 à minuit,

ACCORDONS à Madame [D] [H] un délai jusqu’au 30 juin 2025 pour quitter les lieux, à condition qu’elle règle l’indemnité d’occupation mise à sa charge,

DISONS qu’à défaut pour Madame [D] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la société F.R.A.L. pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de Monsieur [G] [O] et de tous occupants de leur chef, y compris, le cas échéant, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Madame [D] [H] à verser à la société F.R.A.L. une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 1.100 euros, à compter du 29 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ou ensuite de l’expulsion,

CONDAMNONS Madame [D] [H] à verser à la société F.R.A.L. la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [D] [H] aux dépens,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,

Décision du 11 avril 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/00227 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6XWQ