TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e SKRZYNSKI

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e BILSKI

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 23/14761

N° Portalis 352J-W-B7H-C25BO

N° MINUTE :

Assignation du :

16 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 01 Avril 2025

DEMANDEURS

Monsieur [N] [K]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Madame [X] [K]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentés par Maître Sophie BILSKI de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0093

DÉFENDERESSE

Société CITYA ETOILE, anciennement désignée “CITYA URBANIA ETOILE”

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Antoine SKRZYNSKI de la SELEURL SKR AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0436

Décision du 01 Avril 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/14761 – N° Portalis 352J-W-B7H-C25BO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 22 Janvier 2025 tenue en audience publique devant Madame Elyda MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [K] et Mme [X] [K] (ci-après " les consorts [K] ") sont propriétaires de plusieurs lots situés dans l’immeuble sis [Adresse 2] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis géré par son syndic, la société Citya Urbania Etoile devenu Citya Etoile.

Par acte du 24 janvier 2019, ils ont loué le lot n°127 consistant en un appartement, une cave et une place de stationnement à M. [G] et à Mme [I]. Ces derniers ont quitté les lieux le 20 juin 2022.

Peu après leur depart, un dégât des eaux est survenu dans l’appartement du fait de la société MOVED Déménagement mandatée par les locataires.

Une réunion d’expertise a été organisée le 19 août 2022 par l’expert de l’assureur des consorts [K], en leur qualité de propriétaires bailleurs. L’expert a rendu son rapport le 1er septembre 2022.

Soutenant que l’indemnisation des dommages aux parties immobilières devait être prise en charge par l’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, conformément à la convention inter-assurances CIDE-COP, les consorts [K] ont sollicité du syndic qu’il procède à une déclaration de sinistre auprès de celui-ci. Ils lui ont envoyé par la suite plusieurs relances à compter du 7 octobre 2022.

Par courrier du 16 février 2023, le syndic les a informés que la copropriété n’était pas assurée au moment du sinistre et a indiqué mobiliser son assurance civile professionnelle pour rembourser le montant des dégâts.

Décision du 01 Avril 2025

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Aucune suite n’ayant été donnée, les consorts [K] se sont tournés vers leur assureur qui a accepté de prendre en charge la remise en état des désordres par courrier du 17 mars 2023.

Reprochant au syndic son inertie dans la résolution du litige à savoir sa carence à mobiliser son assurance aux fins de remboursement des dégâts leur causant une perte de loyers de 10 mois, les consorts [K] l’ont vainement mis en demeure de les indemniser de cette perte par courrier du 5 juillet 2023.

Puis, les consorts [K] ont fait assigner le syndic devant le présent tribunal par acte du 16 novembre 2023, afin d’obtenir l’indemnisation de leur préjudice.

Aux termes de leurs conclusions en réplique n°1 notifiées par RPVA le 8 mars 2024, M. et Mme [K] demandent au tribunal sur le fondement des articles 1240, 1241, 1991 et suivants du code civil, des articles 514, 641 et suivants, 696 et 700 du code de procédure civile et des articles 9-1 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :

«  Débouter la société Citya Urbania Etoile nouvellement désignée Citya Etoile de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner la société Citya Urbania Etoile nouvellement désignée Citya Etoile à payer à M. [N] [K] et à Mme [X] [K] la somme de 15.506,40 euros à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux legal à compter de l’assignation ;

Condamner la société Citya Urbania Etoile nouvellement désignée Citya Etoile à payer à M. [N] [K] et à Mme [X] [K] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procedure civile;

Condamner la société Citya Urbania Etoile nouvellement désignée Citya Etoile aux entiers dépens.

Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la decision à intervenir.".

Aux termes de ses conclusions en défense n°1 notifiées par RPVA le 2 février 2024, la société Citya Etoile demande au tribunal sur le fondement des articles 4, 9, 15, 16 et 752 du code de procédure civile, de l’article 6 al. 1 de la Convention européenne des droits de l’homme et des libertés fondamentales, des articles 1353 et 1992 du code civil, de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :

«  Juger inopposable à Citya Etoile le rapport du 1er septembre 2022 du cabinet d’experts privés Elex,

Débouter l’indivision [K] de l’ensemble de ses demandes en ce que:

— l’indivision [K] n’apporte pas la preuve des faits qu’elle allègue,

— l’indivision [K] n’apporte pas la preuve d’une faute commise par la société Citya Etoile,

— l’indivision [K] ne justifie pas d’un principe ou des conditions du principe de préjudice réparable au titre du régime de responsabilité du mandataire,

Décision du 01 Avril 2025

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— l’indivision [K] ne justifie pas d’un lien de causalité entre une prétendue faute et des préjudices non justifiés,

Condamner l’indivision [K] au paiement de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner l’indivision [K] aux entiers dépens, dont recouvrement par Maître Antoine Skrzynski, avocat au Barreau de Paris, au sens de l’article 699 du code de procédure civile ".

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été close par ordonnance du 22 avril 2024 et fixée à l’audience du 22 janvier 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 1er avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, « Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent afin que chacune soit à même d’organiser sa défense. »

L’article 16 du code de procédure civile prévoit que " le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. "

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est chargé « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Si le syndic engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires sur ce fondement, les copropriétaires qui subissent un préjudice personnel et direct sont fondés à mettre en cause la responsabilité délictuelle du syndic sur le fondement de l’article 1240 du code civil, précité.

Cette responsabilité suppose qu’une faute ayant causé un préjudice direct et personnel, dont la preuve incombe au copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l’encontre du syndic.

Compte tenu de l’ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyens et non pas de résultat (ex. : Cour d’appel de Paris, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684).

Son appréciation s’opère in abstracto par rapport au standard du bon père de famille et des diligences normales du professionnel averti (ex.: Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 10 septembre 2020, n° RG 18/11191).

*

Au soutien de leur demande de dommages et intérêts, les consorts [K] font valoir que les travaux de remise en état de leur appartement avaient été chiffrés à un montant supérieur à 5.000 euros de sorte que conformément à la convention CIDE-COP, leur prise en charge incombait à l’assureur du syndicat des copropriétaires. Ils précisent que l’assureur des locataires a refusé sa garantie, le sinistre ayant eu lieu après leur départ.

Ils affirment que le syndic a commis une faute dans sa mission prévue à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 en manquant de souscrire au nom de la copropriété un contrat d’assurance responsabilité civile conformément à l’article 9-1 de la loi précitée, ce qu’a reconnu le défendeur dans un courrier du 16 février 2023.

Ils prétendent que ce défaut d’assurance constitue une faute ayant fait obstacle à l’application de la convention CIDE-COP les contraignant à saisir leur propre assurance et leur causant une perte de loyers de 10 mois soit d’octobre 2022 à juillet 2023.

Ils précisent que la question de la responsabilité des anciens locataires dans le sinistre est indifférente au litige puisqu’ils recherchent la responsabilité du syndic pour son manquement à son obligation d’assurer la copropriété, lequel a été parfaitement reconnu par ce dernier.

Ils contestent également la demande d’inopposabilité du rapport de l’expert d’assurance considérant que l’absence de l’assureur de la copropriété, pourtant dûment convoqué à la réunion, a été causée par sa propre carence à souscrire une assurance et qu’en tout état de cause, le rapport a été débattu entre les parties.

En outre, ils allèguent d’un lien de causalité entre la faute du syndic à savoir le défaut d’assurance et son absence de réponse et leur préjudice financier.

S’agissant de leur préjudice, les consorts [K] prétendent que suite au sinistre en juin 2022, ils ont procédé aux diligences nécessaires, qu’ils ont attendu en vain la prise en charge de leurs dommages par l’assureur de la copropriété puis par celui du syndic et qu’ils n’ont pu relouer le bien que 10 mois après grâce à la prise en charge par leur propre assureur.

Se basant sur une valeur locative de 1.550,64 euros TTC, ils sollicitent le montant de 15.506,40 euros correspondant la perte de chance de louer le bien durant dix mois assorti des intérêts au taux légal.

En réponse, la société Citya Etoile demande le débouté en affirmant qu’elle et le syndicat des copropriétaires n’ont aucune responsabilité dans le sinistre survenu dans les parties privatives des demandeurs, lequel doit être imputé à leurs locataires.

Elle relève qu’il n’est pas justifié du refus de garantie opposé par l’assureur de ces derniers et qu’il n’est pas davantage démontré que le sinistre a eu lieu postérieurement au terme du contrat de bail.

Par ailleurs, elle considère que le rapport d’expertise privée n’a pas été établi contradictoirement et qu’il ne lui est donc pas opposable. Elle observe qu’en tout état de cause, ce rapport ne met pas en exergue sa responsabilité mais celle des locataires dans la survenance du sinistre.

De plus, son défaut de réponse ne saurait valoir reconnaissance de responsabilité. Elle oppose par ailleurs que les demandeurs ne justifient pas que l’ancien assureur de l’immeuble ait souscrit à la convention CIDPIEC, ni des conditions de prise en charge de cette convention de sorte qu’il n’est pas établi que cette convention était applicable.

Elle conteste également le préjudice allégué par les demandeurs en relevant que ceux-ci réclament une indemnisation équivalent exactement au montant de dix mois de loyers alors que leur préjudice doit s’analyser en réalité en une perte de chance de percevoir des loyers.

En outre, elle affirme que ce prétendu préjudice a été causé par le retard de leur assureur à prendre en charge les réparations et au refus des demandeurs de louer. Ces derniers ne justifient ni d’un bail, ni de factures d’électricité ni de déclarations de revenus 2022.

Enfin, elle réfute tout lien de causalité entre le préjudice allégué et l’absence de souscription d’assurances en faisant valoir qu’il n’est nullement démontré que l’assurance de l’immeuble, la convention CIDPIEC et leur propre assureur avaient vocation à prendre en charge des pertes immatérielles après le sinistre.

Sur ce,

Il n’est pas contesté que le sinistre survenu dans les parties privatives des consorts [K] ne mettait pas en cause les parties communes, ce qui est corroboré par l’expertise du cabinet Elex diligentée par l’assureur des demandeurs qui n’évoque pas une quelconque responsabilité du syndicat des copropriétaires mais celle de la société Moved Déménagement.

Ce même rapport qui chiffre les dommages à 6.254,16 euros indique qu’en application de la convention CIDPIEC relative à l’indemnisation des dommages parties immobilières et embellissements, les dommages doivent être pris en charge par l’assurance de l’immeuble.

S’agissant de l’opposabilité dudit rapport, s’il s’en évince que ni le syndic ni son assureur n’ont effectivement été convoqués à la réunion d’expertise, celui-ci a pu cependant en prendre connaissance dans le cadre des débats et formuler des observations de manière contradictoire. Par conséquent, sa demande de déclarer ce rapport inopposable sera rejetée.

S’agissant de la démonstration d’une prétendue faute du syndic, si les demandeurs soutiennent que la convention CIDE- COP avait vocation à s’appliquer et que la carence du syndic à souscrire une assurance responsabilité civile pour le compte du syndicat des copropriétaires a empêché son application et retardé leur indemnisation, force est de constater que le rapport de l’expert amiable ne l’évoque nullement, ce dernier mentionnant la convention CIDPIEC, laquelle est relative aux dommages aux parties immobilières et aux embellissements et non au développement et la promotion de l’informatique dans l’enseignement et la culture comme le soutiennent les demandeurs.

Au demeurant, ils ne démontrent pas davantage que l’assureur du syndicat, à supposer que le contrat avec la SMACL ait été reconduit, aurait été signataire de l’une de ces conventions CIDE-COP ou CIDPIEC et aurait dès lors accepté la prise en charge des frais litigieux, étant rappelé que lesdites conventions trouvant application entre assureurs et sous réserve que leur garantie soit acquise.

Enfin, quand bien même il est exact que le syndic a proposé de mobiliser sa propre assurance mais n’a ensuite pas fait les démarches idoines, les consorts [K] ne justifient pas que, dans l’hypothèse où elles auraient été diligentées, l’assureur du syndic aurait accepté de prendre en charge leur sinistre, ni le cas échéant dans quelle proportion.

Par conséquent, succombant dans l’administration de la preuve qui leur incombe, M. et Mme [K] seront nécessairement déboutés de leur demande.

Sur les autres demandes

M. et Mme [K] seront condamnés in solidum aux dépens dont distraction au profit de Maître Antoine Skrzynski, avocat au barreau de Paris conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procedure civile.

Eu égard aux circonstances de l’espèce, la demande de la société Citya Etoile formée à l’encontre des consorts [K] au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la société Citya Etoile de sa demande de juger inopposable le rapport du 1er septembre 2022 du Cabinet Elex ;

DEBOUTE M. [N] [K] et Mme [X] [K] de leur demande indemnitaire ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [K] et Mme [X] [K] aux dépens dont distraction au profit de Maître Antoine Skrzynski, avocat au barreau de Paris conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procedure civile ;

DEBOUTE la société Citya Etoile de sa demande au titre des frais irrépétibles formée à l’encontre de M. [N] [K] et Mme [X] [K] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 7] le 01 Avril 2025.

La Greffière La Présidente