TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/06757

N° Portalis 352J-W-B7H-CZ43A

N° MINUTE : 1

Assignation du :

02 Mai 2023

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 06 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. PMS ASSOCIES

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0436

DEFENDERESSE

S.C.I. XELA

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Romain LAFONT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0121

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 02 Décembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 avril 2011, la S.C.I. XELA a donné à bail commercial à la S.A.R.L. PMS ASSOCIES un local, sis [Adresse 2] à [Localité 10] pour une durée de 9 ans à compter du 7 avril 2011 moyennant un loyer principal annuel de 26.400 euros, aux fins d’y exploiter une activité de « CAFE-RESTAURANT ».

Le bail s’est ensuite prolongé par tacite reconduction.

Par acte extrajudiciaire en date du 13 octobre 2022, la S.A.R.L. PMS ASSOCIES a fait signifier à la S.C.I. XELA une demande de renouvellement du contrat de bail commercial pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2023.

Par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 3 février 2023 réceptionnée le 6 février 2023, la S.A.R.L. PMS ASSOCIES a notifié à la S.C.I. XELA un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 14.700 euros hors taxes et hors charges, puis l’a, par acte extrajudiciaire en date du 2 mai 2023, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement contradictoire en date du 6 octobre 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment : constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant les parties pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er janvier 2023 ; ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Monsieur [L] [X] ; et fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel indexé, outre les charges.

L’experte judiciaire a déposé son rapport définitif le 1er septembre 2024, estimant le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 22.000 euros hors taxes et hors charges.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 23 novembre 2024 réceptionnée le 28 novembre 2024 et remis au greffe par RPVA le 29 novembre 2024, la S.A.R.L. PMS ASSOCIES demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement de l’article L. 145-33 du code de commerce, de :

«  – DIRE ET JUGER que la société PMS ASSOCIES est recevable et bien fondée en ses conclusions.

— DEBUTER la SCI XELA de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— FIXER le montant du loyer des locaux commerciaux situés à [Adresse 11] et pour un renouvellement de bail de 9 ans à compter du 1er janvier 2023 à la somme de DIX NEUF MILLE HUIT CENT QUARANTE EUROS (19.840 euros) par an en principal, hors charges hors taxes, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve des ajustements requis par la Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et son Decret d’application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014.

— CONDAMNER la SCI XELA au paiement de la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER la SCI XELA aux entiers dépens, comprenant notamment les frais d’expertise.

— RAPPELER qu’aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision de rendue n’en dispose autrement."

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 22 novembre 2024 réceptionnée le 23 novembre 2024 et remis au greffe par RPVA le 27 novembre 2024, la S.C.I. XELA sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L.145-33 et L.145-34, R.145-2 à R.145-9 du code de commerce, 1231 et 1231-1 à 1231-7 et 1343-2 du code civil et 700 du code de procédure civile, de :

“- lui adjuger le bénéfice du présent mémoire, et que le loyer soit fixé à compter de la date de renouvellement du bail, soit le 1er janvier 2023, à la somme de 34.597,75 € par an hors taxes, hors charges.

— qu’il soit recevable et bien fondé à voir dire et juger que le loyer provisionnel à régler soit fixé pendant toute la durée de l’instance et depuis le 1er janvier 2023 au montant du loyer existant à cette date.

— qu’il soit également recevable et bien fondé à voir dire et juger que les loyers arriérés porteront intérêts au taux de droit à compter du point de départ du bail renouvelé, par application des dispositions des articles 1231 et 1231-1 à 1231-7 du code civil, et juger de leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

— qu’il soit recevable et bien fondée à demander la condamnation du preneur à lui régler la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à assurer la charge des dépens, en ce compris la totalité des frais d’expertise,

— enfin, rappelle que l’exécution provisoire de toute décision à intervenir est de droit, et la condamnation du locataire aux entiers dépens”.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 2 décembre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 6 mars 2025.

MOTIFS

1- Sur la détermination de la valeur locative

En vertu L.145-33 du code de commerce, « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après 1° les caractéristiques du local considéré 2° la destination des lieux 3° les obligations respectives des parties 4° les facteurs locaux de commercialité 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments ».

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R145-3 à R145-8 du code de commerce. L’article R.145-7 du code de commerce précise en effet que « les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation ».

1.1 Sur les caractéristiques des locaux

Selon les dispositions de l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Selon le rapport d’expertise, les lieux sont situés au [Adresse 2] à [Adresse 8] [Localité 1], dans le [Adresse 12]. La [Adresse 14] est une courte voie secondaire en sens unique de circulation qui relie la [Adresse 15] à la [Adresse 13]. Des places de stationnement sont disponibles des deux côtés. Le flux piéton de la [Adresse 14] est modéré. Les activités commerciales du quartier sont majoritairement orientées vers les services et la restauration. La catégorie socio-professionnelle la plus représentée parmi les résidents du secteur est celle des cadres et professions intellectuelles supérieures, dont le pouvoir d’achat est en moyenne supérieur à celui des autres CSP.

L’expert qualifie de la situation des locaux litigieux de « situation moyenne » pour un restaurant sur une voie secondaire calme, dans un quartier mixte résidentiel et touristique, à proximité du [Localité 5]-de-Mars et des Invalides. L’expert précise que la desserte par les transports en commun est assurée par la station de métro « [Localité 6] [7] » (ligne 8) située à 400 m environ.

Aux termes du rapport d’expertise, les lieux loués se situent dans un immeuble ancien élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de cinq étages droits et d’un 6ème sous combles (façade enduite avec persiennes sur rue et courette). Le ravalement a été effectué sur rue et est à refaire sur cour. La couverture est en zinc.

Les locaux loués se décomposent comme suit :

— au rez-de-chaussée : boutique à droite de l’entrée de l’immeuble, accessible par une porte en bois à simple vantail, en surélévation d’une marche :

* salle de restaurant avec comptoir à gauche, faux plafond avec éclairage encastré , hauteur sous faux plafond : 2,63 m environ, hauteur sous poutre : 2,47 m environ, sol parqueté,

* salle de restaurant en retrait, poteau porteur, faux plafond avec éclairage encastré, sol parqueté,

* sanitaires éclairés par une petite fenêtre sur courette, WC à l’anglaise, lavabo revêtement mural partiellement en faïence, hauteur sous plafond : 2,72 m environ, sol carrelé,

* cuisine en forme de L avec faux plafond avec éclairage encastré, hauteur sous faux plafond : 2,51 m environ, siphon d’écoulement, sol mosaïque, petit cour accessible depuis les parties communes et la cuisine ;

— au sous-sol : accessible depuis la boutique par une échelle de meunier d’une largeur de 0,62 m environ depuis une trappe derrière le comptoir,

— une cave à usage de réserve et vestiaire, poteau porteur, hauteur sous plafond : 2,26 m environ, hauteur sous poutre : 2,10 m environ, sol cimenté.

L’expert judiciaire relève une impression d’ensemble qu’il qualifie de « bonne ». Il relève ainsi :

— un linéaire de vitrine moyen (4,75 m environ) procurant une visibilité moyenne,

— une répartition des surfaces sur deux niveaux reliés,

— une configuration en profondeur des surfaces,

— un bon état d’entretien,

— des volumes et éclairement naturel ordinaire de la salle de restaurant,

— une climatisation réversible,

— un accès à la courette depuis la cuisine,

— une gaine d’extraction,

— un accès au sous-sol par une échelle de meunier.

La description matérielle et de situation faite par l’expert résulte des constatations objectives qu’il a pu faire lors de sa visite sur place et n’est pas contestée.

1.2 Sur la pondération des locaux

Les superficies réelles, de chaque niveau relevées, par l’expert ne sont pas contestées par les parties lesquelles sont cependant en désaccord avec la détermination de leur surface pondérée.

L’expert judiciaire relève les surfaces suivantes :

La locataire sollicite que les surfaces pondérées proposées par l’expert soient retenues par le tribunal.

La bailleresse ne conteste pas la surface pondérée pour la zone 1 et pour les sanitaires.

S’agissant de la zone 2, elle soutient que cette zone est importante puisqu’elle a fonction d’arrière salle ; qu’un coefficient de 0.90 se justifie par la qualité de l’emplacement malgré un linéaire de façade légèrement inférieur ; qu’elle sollicite l’application d’un coefficient de 0.9 pour la zone 2.

L’expert judiciaire, répondant aux dires du conseil de la bailleresse, précise que le coefficient de 0.9 sollicité par la bailleresse « apparaît trop élevé dès lors que le linéaire de façade et de 4,75m, il est possible de majorer la zone 2 quand le linéaire de façade est supérieur à 5 m pour tenir compte de la visibilité depuis la vitrine. » Compte tenu de la présence d’un linéaire de façade inférieur à 5 m, il y a lieu de retenir le coefficient proposé par l’expert, soit 0,80, ce coefficient étant conforme à la charte de l’expertise.

S’agissant de la cuisine, la bailleresse sollicite qu’un coefficient de 0.50 soit appliqué. Elle relève que la cuisine joue un rôle crucial dans l’activité commerciale ; que son importance dépasse celle d’une simple partie non accessible. L’expert, répondant aux dires du conseil de la bailleresse, indique « alors que le coefficient maximum pour les parties non accessibles à la clientèle est de 0,40, lequel a été retenu malgré la situation à l’arrière de la boutique. » La cuisine, bien qu’importante pour l’activité de restauration de la locataire, n’est pas accessible à la clientèle comme le relève justement l’expert et il convient par conséquent de lui appliquer un coefficient de 0.40 comme retenu par l’expert.

S’agissant du sous-sol, la bailleresse sollicite qu’un coefficient de 0.20 soit appliqué. Elle soutient que le sous-sol a une utilisation réelle en ce qu’il sert d’espace de stockage de la marchandise, contribuant à l’activité commerciale, ce qui justifie un coefficient plus élevé. L’expert, répondant aux dires du conseil de la bailleresse, relève que le sous-sol « est accessible uniquement depuis la boutique par une échelle de meunier d’une largeur de 0,62 m et a une hauteur variant de 2,10 à 2,26 m. En l’absence de monte-charge et compte tenu des faibles volumes il a été retenu le coefficient minimum de 0,15 applicable à un sous-sol relié ». Compte tenu de la hauteur sous plafond et de sa difficile accessibilité par une échelle de meunier, il convient d’appliquer au sous-sol un coefficient de 0,15 conformément à la proposition de l’expert judiciaire.

Dans ces conditions, le tribunal retiendra la pondération proposée par l’expert, soit une surface pondérée du local arrondie à 46,44 m²P.

1.3 Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Aux termes des dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il y a lieu de rappeler que si la juridiction ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, elle ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d’expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l’une des parties, ledit rapport d’expertise devant alors être corroboré par d’autres éléments de preuve.

En l’espèce, compte tenu des 35 références analysées, l’expert judiciaire a retenu une valeur locative unitaire statutaire de 500 euros par mètre carré pondéré.

Le bailleur estime que prix unitaire du mètre carré doit être fixée à 675 euros. La locataire ne conteste pas la valeur locative retenue par l’expert.

Comme l’a justement retenu l’expert, en réponse aux dires du conseil de la bailleresse, le prix unitaire au mètre carré sollicité par la bailleresse, se fonde sur les prix du voisinage sur des voies de commercialité supérieure à la rue de l’Exposition. Par ailleurs, comme le relève à juste titre l’expert judiciaire, il convient en l’espèce, de tenir compte du commerce de restauration dont la capacité est limitée en raison de l’importance des frais de personnel et du coût du matériel.

Compte tenu de la situation moyenne pour un restaurant sur une voie secondaire calme, dans un quartier mixte résidentiel et touristique, à proximité du [Localité 5]-de-Mars et des Invalides, la desserte par les transports en commun étant assurée par la station de métro « [Localité 6] [7] » (ligne 8) située à 400 mètres, de l’existence d’une arche depuis la [Adresse 15], de l’étroitesse du trottoir qui ne permet pas de terrasse, des hôtels dans la rue (hôtel de la Tour Eiffel et hôtel de l’Alma), de l’état du marché locatif des boutiques qui s’inscrivait en baisse au 1er janvier 2023, des caractéristiques immobilières (le linéaire de vitrine moyen (4,70 m environ), le bon état d’entretien apparent, la répartition des surfaces sur deux niveaux reliés, la configuration en profondeur de la boutique, les volumes et l’éclairement naturel ordinaires de la salle de restaurant, la climatisation réversible, l’accès à la courette depuis la cuisine, la gaine d’extraction, l’accès au sous-sol par une échelle de meunier de 0,62 m environ) ainsi que de la situation locative, il y a lieu de fixer la valeur locative unitaire de renouvellement à 500 €/m²P/an, ainsi que l’a retenue l’expert judiciaire.

Dès lors la valeur locative de marché sera fixée à la somme de 23.220 euros par an HT HC (500 euros/m²P HT HC x 46,44 m²P).

1.4 Sur les facteurs d’augmentation ou de diminution de la valeur locative tirés des obligations imposées à chacune des parties

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Il y a lieu de rappeler que d’une part, le montant de la taxe foncière, dont le paiement incombe normalement au bailleur mais qui a été contractuellement mis à la charge du preneur, peut être déduit de la valeur locative et que d’autre part la clause d’accession en fin de relations contractuelles constitue un transfert de charge sur le preneur ayant une incidence sur la valeur locative, ce qui justifie l’application d’un abattement.

L’expert judiciaire propose :

— une majoration de 2% pour la contre-terrasse sur le domaine public,

— un abattement de 3% pour les charges de copropriété non locatives hors honoraires du Syndic et le ravalement,

— une déduction de la taxe foncière hors TEOM (base 2022) d’un montant de 860 euros.

Les parties ne s’opposent pas à la déduction de la somme de 860 euros au titre de la taxe foncière.

Sur l’application d’un abattement pour clauses exorbitantes

La locataire soutient qu’il convient de pratiquer un abattement de 10% pour tenir compte des charges de copropriété non locatives, le ravalement et la mise en conformité des locaux à la charge de la locataire ; que le conduit d’extraction n’était pas conforme aux normes prévues par le règlement sanitaire de la Ville de [Localité 9] ; qu’elle a été contrainte de régler les frais pour la dépose de l’ancien conduit et la pose d’un nouveau conduit d’extraction afin d’être en conformité avec la réglementation ; que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance.

La bailleresse s’oppose à cet abattement en soutenant que ces clauses ne sont pas exorbitantes.

L’expert, en réponse aux dires de la locataire, relève que l’abattement de 10% sollicité par la locataire « apparaît élevé ». Il précise qu’il« n’a pas été communiqué de justificatif ». Il ajoute que « Concernant les travaux prescrits par les autorités administratives ceux-ci sont à la charge du preneur pour l’exercice de son commerce, et il doit se conformer à toute prescription de l’autorité pour cause d’hygiène, de sécurité et de salubrité, ce qui est conforme aux usages pour une activité de restauration ».

Le contrat de bail stipule à l’article intitulé « CHARGES ET CONDITIONS » 4°) que « le preneur s’engage à exécuter, aux lieu et place du bailleur, toutes réparations qui pourraient être nécessaires dans les lieux loués y compris les travaux prescrits par l’autorité administrative, mais à l’exception des grosses réparations, telles qu’elles sont définies par l’article 606 du code civil , qui seules restent à la charge du bailleur ».

Il ressort de l’article 1719 du code civil selon lequel le bailleur est tenu de délivrer des locaux en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été livrés, qu’il lui incombe d’effectuer les travaux de mise en conformité des locaux avec la réglementation qui leur est applicable.

Le contrat de commercial stipule également à l’article intitulé « CHARGES ET CONDITIONS » 3°) que le preneur devra « effectuer à ses frais le ravalement, tant sur rue que sur cour, des immeubles loués, d’assurer éventuellement le drainage des terrains et l’épuration des effluents, si besoin est, l’entretien et le renouvellement des plantations, espaces verts et autres s’il en existe ».

Le contrat de bail stipule enfin à l’article intitulé « CHARGES ET CONDITIONS » 8°) de « laisser, en fin de bail, sans indemnité, les travaux exécutés, les modifications, améliorations ou embellissements, apportés aux dits locaux, sans préjudice, s’il y a lieu, du droit du bailleur d’exiger que les lieux soient remis en leur état primitif, aux frais du preneur, et ce même pour le cas où le bailleur aurait donné son agrément aux dits travaux ».

Au vu de l’ensemble de ces éléments, force est de constater que les clauses par lesquelles le bailleur se décharge sur le locataire de son obligation de réaliser les travaux de mise en conformité, mettant à la charge du preneur le ravalement ainsi la clause d’accession constituent des clauses exorbitantes et en conséquence un facteur de diminution de la valeur locative.

La locataire produit à l’appui de sa demande d’abattement de 10% uniquement deux factures qui ne peuvent à elle-même justifier un tel abattement.

Dès lors, l’abattement de 3% proposé par l’expert judiciaire apparaît pertinent et sera retenu par le tribunal.

Sur l’application d’une majoration pour contre terrasse

La bailleresse ne conteste pas la majoration de 2% proposée par l’expert.

La locataire s’y oppose en indiquant que la contre-terrasse étroite ne fonctionne pas en raison de l’absence de passage dans cette ruelle et en raison de l’absence totale d’ensoleillement.

L’expert relève " l’existence d’une contre-terrasse saisonnière (du 1er avril au 30 octobre) d’environ 10 places assises (non répertoriée sur le site de la Mairie de [Localité 9]) ".

La locataire ne produit aucune pièce à l’appui de ce qu’elle allègue. Dès lors, il y a lieu de retenir la majoration proposée par l’expert qui apparaît justifiée.

Sur l’autorisation donnée au preneur de location-gérance du fonds de commerce

La bailleresse sollicite une majoration de 1% le bail comportant l’autorisation de mise en location-gérance du fonds de commerce sans aucune demande, ni autorisation, à faire au bailleur, mais simplement à l’en informer en l’appelant à l’acte s’il le souhaite.

Le contrat de bail stipule à l’article intitulé « CHARGES ET CONDITIONS » 15°) que la locataire « pourra mettre son fonds de commerce en location-gérance en respectant les formalités de publication et autres prévues par la Loi, et en appelant le bailleur à intervenir à l’acte ».

Cette stipulation est conforme aux dispositions de l’article L. 145-31 du code de commerce qui dispose que « Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte. »

L’expert, en réponse aux dires du conseil de la bailleresse, relève que cette stipulation « est d’usage pour les commerces de restauration. Si celle-ci avait été interdite, il aurait été appliqué un abattement en raison de l’inconvénient pour le locataire, de nombreux fonds étant exploités en location-gérance dans la restauration. »

Il est constant que la clause d’interdiction de sous-location et de cession du seul droit au bail est une clause usuelle qui ne justifie pas une majoration de la valeur locative. Dès lors, la bailleresse sera déboutée de sa demande de majoration de la valeur locative.

Conclusion sur la fixation du loyer du sous-bail renouvelé

En définitive, eu égard à la surface pondérée des locaux loués de 46,44 m², à la valeur locative unitaire de renouvellement de 500 euros par mètre carré pondéré, à la majoration de 2% pour contre-terrasse sur le domaine public, à l’abattement pour charges exorbitantes de 3% ainsi que la déduction au réel du montant de la taxe foncière, le prix du sous-bail renouvelé sera justement et souverainement fixé à la somme annuelle de :

(500 x 46,44) + (500 x 46,44 x 2%)-(500 x 46,44 x 3%) – 860 euros = 22.127,80 euros.

En outre, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que le montant du loyer plafonné s’élève à la somme annuelle de 33.201,20 euros, ce qui n’est pas contesté.

Dès lors que la valeur locative des locaux est inférieure au loyer plafonné, le prix du bail renouvelé sera justement et souverainement fixé à la somme annuelle de 22.127,80 euros HT et HC.

En conséquence, il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 22.127,80 euros HT et HC.

2- Sur les intérêts au taux légal

Selon les dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En l’espèce, les rappels de loyers dus depuis le 1er janvier 2023 emporteront intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2023, date de l’assignation introductive de la présente instance.

En conséquence, il convient d’ordonner que les rappels de loyers dus par la S.A.R.L. PMS ASSOCIES depuis le 1er janvier 2023 porteront intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2023 jusqu’à complet paiement.

3 – Sur l’anatocisme

D’après les dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

À cet égard, il y a lieu de rappeler qu’à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci.

En l’espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 2 mai 2023, date de la signification de l’assignation introductive de la présente instance.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2023.

4 – Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, les dépens de l’instance seront partagés à hauteur de 50 % à la charge de la S.C.I. XELA et de 50 % à la charge de la S.A.R.L. PMS ASSOCIES, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

De même, l’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit aux demandes d’indemnités respectives présentées par la S.C.I. XELA et par la S.A.R.L. PMS ASSOCIES au titre des frais non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du sous-bail renouvelé à la somme annuelle de 22.127,80 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2023, toutes autres clauses et conditions du contrat de bail commercial conclu entre la S.C.I. XELA et la S.A.R.L. PMS ASSOCIES portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 10] demeurant inchangées,

ORDONNE que les rappels de loyers dus par la S.A.R.L. PMS ASSOCIES depuis le 1er janvier 2023 porteront intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2023 jusqu’à complet paiement,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2023,

DÉBOUTE la la S.C.I. XELA et la S.A.R.L. PMS ASSOCIES de leur demande d’indemnité respective présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

PARTAGE les dépens de l’instance à hauteur de 50 % à la charge de la S.C.I. XELA et de 50 % à la charge de la S.A.R.L. PMS ASSOCIES , en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9], le 06 mars 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. PERALTA