TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Larbi MOUTAWAKEL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06419 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5I3Y

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 05 mai 2025

DEMANDERESSE

S.A. [Localité 6] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDERESSE

Madame [P] [J], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Larbi MOUTAWAKEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1722

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 mai 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 05 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06419 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5I3Y

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 5 février 2019, [Localité 6] HABITAT OPH a consenti à Madame [P] [J] un bail portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 653,77 euros, outre une provision sur charges. Madame [P] [J] a également pris à bail un emplacement de stationnement par contrat du 26 avril 2019 situé [Adresse 3] moyennant un loyer de 100,30 euros outre une provision sur charges.

Par actes de commissaire de justice du 21 juin 2024, PARIS HABITAT OPH a fait assigner Madame [P] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur,son expulsion et tous occupants de son chef, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision courant pendant un délai de trois mois et en réservant la compétence à la juridiction de céans pour sa liquidation, et ce avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, avec suppression du délai de deux mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et autorisation de la séquestration du mobilier aux frais, risques et périls des preneurs,sa condamnation à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actualisé et doublé jusqu’à libération des lieux, majoré de 30%,sa condamnation à lui verser une somme de 11664 euros au titre des fruits civils,sa condamnation au paiement d’une amende de 9000 euros en application de l’article 442-8 du code de la construction et de l’habitation,sa condamnation à lui payer 849,30 euros d’arriéré de loyer et de charges au 7 juin 2024, avec intérêts légaux à compter de la signification de la décision,la capitalisation des intérêts,sa condamnation à lui verser une somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens comprenant le coût du procès-verbal de constat et de la sommation.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mars 2025.

A l’audience, [Localité 6] HABITAT OPH, représentée par son conseil, a renvoyé aux termes de son acte introductif d’instance développés oralement, et a actualisé sa créance locative à la somme de 4898,61 euros au 3 mars 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

Madame [P] [J], représentée par son conseil, a fait viser des écritures soutenues oralement, aux termes desquelles elle a sollicité le rejet des prétentions adverses, l’octroi d’un délai de paiement sur une période de 12 mois et la condamnation de [Localité 6] HABITAT OPH au paiement de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Madame [P] [J] a été autorisé à produire par note en délibéré au plus tard le 10 mars 2025 toute pièce de nature à justifier de ses absences de son logement uniquement durant des temps de vacances.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que Madame [P] [J] a produit une copie de son passeport par note en délibéré du 10 mars 2025 pour étayer de ses séjours à l’étranger. [Localité 6] HABITAT OPH a adressé ses observations le 14 mars suivant.

Par ailleurs, s’agissant de la loi applicable à l’emplacement de stationnement, il sera rappelé que la loi du 6 juillet 1989 s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte professionnel/habitation et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux accessoires de ces locaux (garage, jardin, place de parking). La location d’un garage tout seul en revanche ressort du droit commun du code civil sur le louage. Plus complexe est la situation dans laquelle un logement est loué, puis près un second bail est conclu concernant un garage entre les mêmes parties. Il convient ici pour qualifier ledit contrat de faire application d’un double critère : un critère subjectif (recherche de l’intention parties) et un critère matériel (eu égard notamment au lieu de situation identique ou à proximité immédiate du garage par rapport au logement).

En l’espèce, le bailleur n’utilise qu’un seul décompte pour le logement et le parking. Celui-ci est situé à proximité immédiate du logement. En ces conditions, le parking sera considéré comme un accessoire du logement et soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En outre, en vertu des articles L.442-3-5 et L.442-8-1 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 3 du contrat de bail, le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer, sauf à certaines personnes (personnes de plus de soixante ans ou à des personnes adultes présentant un handicap) et après information préalable du bailleur. Cette interdiction concerne aussi bien la sous-location totale que partielle.

Par ailleurs, en application des articles 2 de la loi du 6 juillet 1989, L.442-3-5 et R.641-1 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 3 du contrat de bail, les locaux loués doivent constituer la résidence principale effective du preneur et être ainsi occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, [Localité 6] HABITAT OPH produit un constat de commissaire de justice du 29 juin 2023 qui reproduit les pages du site internet Airbnb et notamment l’annonce relative à une « grand appartement avec balcon dans le [Localité 1] répondant aux caractéristiques du logement pris à bail par Madame [P] [J]. L’hôte a pour pseudonyme « [J] ». Plusieurs dates sont réservées au jour du constat sur la période estivale, pour un total de 15 jours en juillet et août 2023. Il ressort en outre de la sommation interpellative du 4 juillet 2023 qu’un voisin a indiqué au commissaire de justice « voir des touristes passer et une annonce Airbnb est postée pour ce logement ». De même, le constat de commissaire de justice du 18 avril 2024 retranscrit les propos de la gardienne de l’immeuble selon qui « il y a eu des locations mais compte-tenu de l’état de l’appartement, il ne vient plus personne ». Dans ce contexte, le bailleur verse aux débats un décompte du 3 mars 2025 qui démontre que Madame [P] [J] est redevable de la somme de 4898,61 euros à cette date, échéance de février 2025 incluse. Le décompte présente un solde débiteur continu depuis l’échéance de novembre 2023 et met en exergue que le dernier versement effectif de la locataire date du 10 juin 2024.

Le manquement contractuel tenant à la sous-location illicite du bien est ainsi avéré, sans besoin d’examiner les autres moyens.

Cette violation est par ailleurs suffisamment grave et répétée pour entraîner le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur en ce qu’elle a débuté au plus tard en 2023, soit il y a près de deux ans, alors que le contrat de bail rappelait expressément l’interdiction de la sous-location et que le logement de caractère social n’est pas vocation à venir enrichir le preneur.

Madame [P] [J] devenant ainsi sans droit ni titre il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aux termes de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai de deux mois ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il ressort du constat de commissaire de justice du 18 avril 2024 que l’appartement est manifestement vide de tout occupant. Il est relevé en effet que « l’eau est coupée, il n’y a plus d’électricité » et que la gardienne a déclaré que « Madame [P] [J] n’habite plus ici depuis le mois de décembre (2023) ». Dans le même sens, l’assignation du 21 juin 2024 a été délivrée par procès-verbal de recherche infructueuse en application de l’article 659 du code de procédure civile, le commissaire de justice justifiant cette modalité comme suit : « le gardien déclare que la sus nommée est partie au Maroc » ; « le nom figure sur la boîte aux lettres mais celle-ci est pleine et un courrier qui dépasse est daté du mois de février (2024) ». Dans ces conditions, si dans ses écritures, Madame [P] [J] conteste ne plus occuper le bien et avoir été en séjour de vacances au moment du constat du 18 avril 2024, elle n’apporte aucun élément de preuve pour renverser la présomption d’inoccupation (billets de train, réservation, tickets de paiement CB sur le lieu de villégiature, relevé bancaire, attestation, etc) puisque la copie de son passeport communiquée par note en délibéré ne fait pas mention d’un déplacement à cette période.

Dès lors, [Localité 6] HABITAT OPH sera dispensée de l’application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En revanche, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [P] [J] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, [Localité 6] HABITAT OPH produit un décompte démontrant que Madame [P] [J] reste lui devoir la somme de 4898,61 euros au 3 mars 2025, échéance de février 2025 incluse. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte. Pour la somme au principal, Madame [P] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 4898,61 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2024, date de délivrance de l’assignation.

Madame [P] [J] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du présent jugement jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué alors même que le préjudice tenant à la perte des fruits civils sera réparé (voir ci-dessous).

Sur la demande en paiement au titre des fruits de la sous-location illicite

En application des articles 546 et 547 du code civil, il a été jugé que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le remboursement (Civ. 3e, 12 sept. 2019 n° 18-20.727).

L’article 549 du code civil précise que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il les possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique. Le locataire qui ne prend pas la peine de solliciter l’autorisation de son bailleur préalablement à la sous-location du bien ne saurait être considéré comme étant de bonne foi au sens de ce texte.

En l’espèce, [Localité 6] HABITAT OPH sollicite une somme de 11664 euros calculée comme suit : 162x2x36. Or, si le prix de la nuitée affiché sur le site Airbnb est effectivement de 162 euros, le constat de commissaire de justice du 29 juin 2023 n’annexe le calendrier des indisponibilités du bien que pour la période de juillet et août 2023, où il apparaît que le bien a été réservé pendant un total de 15 jours. Le constat ne produit pas non plus de commentaires de voyageurs. La seule mention que Madame [P] [J] est membre depuis juillet 2020 ne prouve pas qu’elle aurait mis en sous-location l’appartement litigieux depuis cette date, mais uniquement qu’elle est enregistrée sur le site depuis lors, en ce compris comme voyageuse. Enfin, le constat du 18 avril 2024 retranscrit les propos du gardien selon qui « il y a eu des locations mais compte tenu de l’état de l’appartement il ne vient plus personne ».

Dans ces conditions, il sera alloué à [Localité 6] HABITAT OPH la somme de 2430 euros (162x15) au titre de la restitution des fruits civils.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [P] [J] n’apporte aucun élément de nature à illustrer de sa situation financière et ainsi justifier de l’octroi de délais de paiement. Il ressort aussi du décompte du 3 mars 2025 que son dernier versement au titre des loyers et charges date de l’échéance de juin 2024, les prélèvement automatiques suivants ayant tous été rejetés.

La demande de Madame [P] [J] de délais de paiement sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de prononcé d’une amende

L’article 442-8 du code de la construction et de l’habitation dispose que dans tous les immeubles destinés à la location et financés au moyen de crédits prévus par le livre III, il est interdit de louer en meublé ou de sous-louer un logement, meublé ou non, sous quelque forme que ce soit, sous peine d’une amende de 9 000 €.

Il est admis qu’il ne résulte ni de ce texte ni de ses travaux préparatoires que le législateur a voulu conférer un caractère civil à cette amende, alors qu’il l’a mentionné avec précision dans d’autres dispositions législatives du même code comme à l’article L. 651-2 (Cass. Crim., 22 février 2022, n°20-85.761). L’article précité définit un délit pénal et une peine d’amende délictuelle si bien que le juge des contentieux de la protection est incompétent pour la prononcer (CA [Localité 6], Pôle 4, chambre 3, 25 Mai 2023, n° 22/12455).

Il convient dès lors de se déclarer incompétent pour statuer sur cette demande.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 21 juin 2024.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du constat et de la sommation de commissaire de justice.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARE que la juridiction de céans est incompétente pour statuer sur la demande de prononcé d’une amende en application de l’article L 442-8 du code de la construction et de l’habitation ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 5 février 2019 entre [Localité 6] HABITAT OPH et Madame [P] [J] portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] avec un emplacement de stationnement accessoire situé [Adresse 3], aux torts de la locataire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [P] [J] de restituer les clés du logement à [Localité 6] HABITAT OPH dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [P] [J] d’avoir restitué les clés dans ce délai, [Localité 6] HABITAT OPH pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et sans devoir respecter un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, ceci par exception aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [P] [J] à payer à [Localité 6] HABITAT OPH la somme de 4898,61 euros d’arriéré de loyer et de charge, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2024 ;

RAPPELLE que Madame [P] [J] est redevable du paiement des loyers et des charges jusqu’au présent jugement ;

CONDAMNE Madame [P] [J] à verser à [Localité 6] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [P] [J] à verser à [Localité 6] HABITAT OPH la somme de 2430 euros au titre à titre de restitution des fruits civils perçus dans le cadre de la sous-location illicite du bien ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 21 juin 2024 ;

CONDAMNE Madame [P] [J] à verser à [Localité 6] HABITAT OPH la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [P] [J] aux dépens en ce compris le coût du constat et de la sommation de commissaire de justice ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LE JUGE