TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Bénédicte FLORY

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Lise YILDIRIM

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05859 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DKJ

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 30 juillet 2025

DEMANDERESSE

Madame [C] [G], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de M^e Lise YILDIRIM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0525

DÉFENDERESSE

S.C.I. PORTEFOIN, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Bénédicte FLORY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0756

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 juillet 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 30 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05859 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DKJ

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 8 juillet 2009, la SCI PORTEFOIN a donné à bail à Mme [C] [G] un appartement à usage d’habitation, A42 au 4e étage, situé au [Adresse 3] ([Adresse 5]), pour un loyer mensuel de 590 euros outre 30 euros de provision sur charges.

Le 1er février 2024, le sol de la salle de bain de l’appartement s’effondrait. Un appartement A31, situé au 3e étage était mis à disposition de la locataire.

Par acte de commissaire de justice du 2 avril 2024, la SCI PORTEFOIN a fait délivrer à la locataire un congé sur le fondement de l’article 1722 du code civil à effet immédiat.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2024, Mme [C] [G] a fait assigner la SCI PORTEFOIN devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

annuler le congé délivré le 2 avril 2024,condamner la SCI PORTEFOIN à lui payer les sommes suivantes :999,18 euros au titre du préjudice matériel subi,10 000 euros au titre du préjudice moral,4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 24 octobre 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour permettre aux parties de mettre le dossier en état d’être jugé, pour être finalement retenue à l’audience du 18 juin 2025.

A l’audience du 18 juin 2025, Mme [C] [G], assistée par son conseil, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle sollicite le rejet des demandes de la SCI PORTEFOIN, que soit déclarées irrecevables les pièces 2 et 3 de la SCI PORTEFOIN, et elle maintient les demandes de son assignation mais actualise toutefois ses demandes en paiement aux sommes suivantes :

2 615,01 euros au titre du préjudice matériel subi,20 000 euros au titre du préjudice moral,5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.Oralement elle a sollicité que soient déclarées irrecevables les pièces 13 à 14, produites tardivement.

La SCI PORTEFOIN, représentée par son conseil, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle demande au juge de :

in limine litis,

rejeter les demande de Mme [C] [G],à titre subsidiaire prononcer un sursis à statuer dans l’attente d’une décision définitive sur l’action publique,au fond,

valider le congé délivré le 2 avril 2024,prononcer la résiliation du contrat à la date du 1er février 2024,rejeter les demande de Mme [C] [G] à titre subsidiaire,valider le congé donné par Mme [C] [G] et constater la résiliation du contrat au 28 avril 2024,à titre reconventionnel,

condamner Mme [C] [G] à lui payer les sommes suivantes :13 844,42 euros à titre de dommages et intérêts au titre des dégradations commises dans l’appartement,5 000 euros au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive,4 000 euro sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens,écarter l’exécution provisoire.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 18 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Par ailleurs, aux termes de l’article 12 du code de procédure civil, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Sur l’exception de nullité de l’assignation

La SCI PORTEFOIN ne propose aucun fondement juridique au soutient de ces demandes de nullité de l’assignation et des conclusions de Mme [C] [G]. Il sera donc, conformément à l’article 12 du code de procédure civile fait application des règles de droit applicable.

En application des articles 114 et 115 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l’acte si aucune forclusion n’est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief.

L’article 54 du code de procédure civile précise que la demande initiale est formée par assignation ou par requête remise ou adressée au greffe de la juridiction. La requête peut être formée conjointement par les parties.

A peine de nullité, la demande initiale mentionne :

[…]

3° a) Pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs ;

En l’espèce, Mme [C] [G] indique son adresse dans ses dernières écritures l’irrégularité formelle a donc été régularisée de telle sorte qu’il ne subsiste aucun grief. Aucun texte ne faisant obligation aux parties de justifier son adresse. Il convient de rejetée l’exception de nullité de l’assignation.

S’agissant des conclusions, aucun texte ne prévoit la nullité des écritures des parties en cas d’absence ou de mention erronée de l’adresse. L’exception de nullité est donc rejetée.

Sur le sursis à statuer

Conformément à l’article 377 du code de procédure civile, en dehors des cas où la loi le prévoit, l’instance est suspendue par la décision qui sursoit à statuer, radie l’affaire ou ordonne son retrait du rôle.

L’article 378 du code de procédure civile prévoit que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Hors le cas où il est tenu de le faire en vertu d’une disposition légale, l’appréciation de l’opportunité de surseoir à statuer relève du pouvoir discrétionnaire du juge du fond. Pour apprécier l’opportunité d’un sursis à statuer, il faut que le résultat de la procédure à venir ait une conséquence sur l’affaire en cours.

En l’espèce, Mme [C] [G] a déposé plainte le 27 avril 2024 pour violation de domicile, elle dénonce dans sa plainte ne pas avoir pu accéder à l’appartement A31 dans lequel elle était relogée provisoirement suite à un changement de la serrure, ni avoir pu récupérer ses affaires.

Le 4 octobre 2024 elle a déposé une seconde plainte pour le vol de bijoux et d’objets électroniques commis entre le 13 et le 20 mars 2024 dans l’appartement A42 qu’elle n’occupait plus.

Dans le cadre de la présente instance, Mme [C] [G] demande que le congé délivré le 2 avril 2024 soit annulé et sollicite l’indemnisation de ses préjudices du fait des manquements de sa bailleresse à ses obligations contractuelles. Le résultat des procédures pénales n’a pas de conséquence sur la validité du congé et sur l’appréciation de la responsabilité civile contractuelle du bailleur, la demande de sursis à statuer est rejetée.

Sur la recevabilité des pièces

Mme [C] [G] demande que soient déclarées irrecevables les pièces 2, 3, 13 et 14 de la SCI PORTEFOIN, sans proposer de fondement juridique.

Les pièces 2 et 3 produites par la SCI PORTEFOIN pour tenter d’établir des faits juridiques dont la preuve est libre doivent être étudier lors de l’examen des prétentions des parties au fond, au regard des autres éléments de preuve produits. Il n’y a pas lieu de les déclarer irrecevable.

S’agissant des pièces 13 et 14, si l’article 15 du code de procédure civile impose une communication des pièces en temps utile pour permettre aux parties d’organiser leur défense, il apparaît que la communication de deux pièces d’une page chacune n’empêche pas l’autre partie d’en prendre connaissance dans le temps de l’audience et de présenter des observations orales, ce qui est admissible dans le cadre d’une procédure orale devant le juge des contentieux de la protection. En outre, Mme [C] [G] aurait pu solliciter un renvoi dans le but de faire valoir d’autres éléments ou de produire d’autre pièces, ce qu’elle n’a pas fait. Il n’y a donc pas lieu d’écarter ces pièces.

Sur la résiliation du contrat

— en raison de la perte de la chose

Selon l’article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Il est constant en jurisprudence que doit être assimilée à la destruction de la chose l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le montant excède sa valeur.

Il n’est pas contesté qu’une partie du sol de l’appartement loué, correspondant à la salle de bain, s’est effondré le 1er février 2024. La chose, objet du bail, n’est donc pas détruite en totalité.

En outre, s’il ressort du constat de M. [A] [E], l’architecte requis par le bailleur, ayant visité les lieux le 2 et le 28 février 2024, que l’effondrement est dû à la détérioration des solives et que la réhabilitation de l’étage de services (étages 3 et 4) nécessitera une étude approfondie et exhaustive de la structure de l’ensemble des planchers des étages 3 et 4 impliquant des sondages destructifs étendus, avant de procéder à une restructuration complète et intégrale des deux étages, l’impossibilité absolue et définitive d’user de la chose conformément à sa destination n’est pas établie. Enfin, le contrat de maîtrise d’œuvre produit par la SCI PORTEFOIN en ce qu’il concerne « une mission de rénovation profonde, de restructuration, d’aménagement et de décoration d’un immeuble », ne peut permettre de démontrer que le montant des travaux excède la valeur du seul appartement objet du présent litige.

Ainsi, et sans qu’il soit nécessaire d’examiner la condition portant sur l’existence de circonstances constitutives d’un cas fortuit, le congé délivré par la SCI PORTEFOIN le 2 avril 2024 sera déclaré non valide et la demande de résiliation du contrat de bail rejetée.

— en raison du congé de la locataire

En vertu des articles 12 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 combinés, le locataire peut mettre fin aux relations qui l’unissent avec le bailleur sans avoir à attendre le terme du contrat. S’il entend user de cette faculté de résiliation unilatérale, il peut le faire à tout moment à condition de donner congé dans les formes et délais imposés par l’article 15 susvisé.

Ces délais sont en principe de trois mois et d’un mois notamment lorsque le congé porte sur un bien situé sur le territoire de la ville de [Localité 7]. Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

La SCI PORTEFOIN qui entend se prévaloir du congé donné par Mme [C] [G] ne produit aucune pièce répondant aux prescriptions ci-dessus exposées. En effet, le courriel produit et contesté par Mme [C] [G] ne remplit pas ces conditions de forme. Sa demande est donc rejetée.

Sur la mise en œuvre de la responsabilité du bailleur

Mme [C] [G] reproche deux fautes à la SCI PORTEFOIN : de ne pas l’avoir avertie des travaux en cours susceptibles de la mettre en danger et ayant entraîné l’affaissement du sol et de ne pas être intervenu suite à l’expulsion illicite intervenue dans la nuit du 26 au 27 avril 2024.

Conformément à l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’obligation de jouissance paisible est une obligation de résultat, ne cessant qu’en cas de force majeure.

En l’espèce, la SCI PORTEFOIN ne peut assurer à sa locataire la jouissance du logement objet du contrat de bail. Sa responsabilité est donc engagée, et ce, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute de sa part.

Décision du 30 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05859 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DKJ

En tout état de cause, s’il apparaît, effectivement, que le sol s’est effondré alors que des travaux étaient en cours sur le plafond de l’étage inférieur, Mme [C] [G] n’apporte aucun élément de nature à établir un défaut d’entretien du bailleur. Le fait que le bailleur ait entrepris des travaux ne permet pas de déduire qu’il avait connaissance de l’état des sols et des solives avant cela. Il ne peut donc lui être reproché d’avoir omis d’informer sa locataire d’un potentiel danger.

S’agissant de l’expulsion illicite allégué par Mme [C] [G], elle produit une plainte qu’elle a déposé le 27 avril 2024 à 3h au terme de laquelle elle déclare ne pas avoir pu accéder aux appartements. L’installation de portes anti-intrusion a ensuite pu être constatée, par commissaire de justice, le 2 mai 2024. Étant précisé qu’il ressort de la plainte de la SCI PORTEFOIN, au procureur de la République d’Evry, qu’elles auraient été installées dès le 27 avril 2024. En ne permettant pas l’accès à l’appartement loué à Mme [C] [G] et à celui mis à sa disposition, la SCI PORTEFOIN a commis une faute engageant sa responsabilité. Le fait qu’elle justifie à l’aide d’un constat de commissaire de justice avoir reçu, postérieurement, un courriel de Mme [C] [G], le 28 avril 2024, indiquant avoir retiré ses affaires et déposé les clés, ne peut justifier cet acte.

Mme [C] [G] demande à être indemnisée des préjudices subis à raison du trouble de jouissance : au titre du préjudice matériel constitué de frais de déménagement et de frais de garde meuble et au titre du préjudice moral alléguant un retentissement psychologique important. Aucune demande n’est formée au titre du préjudice de jouissance à proprement parler.

En application de l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte, ni profit.

Le juge doit cantonner l’indemnisation aux seules prestations nécessaires pour parvenir à la réparation de l’entier préjudice. Ainsi, ne peut être indemnisé de manière intégrale que le préjudice direct et certain.

Mme [C] [G] justifie de frais de déménagement de 765,60 euros. Ces frais sont la conséquence directe de l’impossibilité temporaire de jouir de son logement, la SCI PORTEFOIN sera condamnée à lui payer cette somme au titre du préjudice matériel. En revanche, les frais de stockage ne découlent pas de la privation de jouissance de l’appartement dans la mesure où il n’est pas démontré que Mme [C] [G] s’est acquittée du paiement du loyer contrepartie de la mise à disposition. Les frais de location de box ne seront donc pas indemnisés au titre du préjudice matériel.

S’agissant du préjudice moral, il convient de préciser que conformément à la demande de Mme [C] [G], seul le préjudice moral subi à raison du trouble de jouissance est, ici étudié. Ainsi, le départ précipité de l’appartement compte tenu du danger encouru et les difficultés qui ont suivi pour mettre ses affaires à l’abri et suite à l’impossibilité de revenir dans les appartements, a été source de tracas et caractérisent un préjudice moral pour Mme [C] [G], justifiant de condamner la SCI PORTEFOIN à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles

— sur les dégradations de l’appartement mis à disposition au 3e étage

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Pour que soit engagée la responsabilité délictuelle, encore faut-il que soit démontrée l’existence d’une faute, d’un préjudice, et d’un lien entre le préjudice et la faute commise.

La SCI PORTEFOIN justifie par la production d’un procès-verbal de commissaire de justice du 2 mai 2024 du saccage de l’appartement. Cependant, elle indique dans la plainte au procureur de la République d'[Localité 6], que c’est le 27 avril 2024 qu’elle a découvert l’appartement dans cet état et qu’elle a fait installer des portes anti-intrusion, sans pour autant en justifier. Le constat des dégradations est ensuite fait le 2 mai 2024. L’absence de concordance entre ces différents événements empêche de pouvoir considérer que Mme [C] [G] est l’auteur des dégradations compte tenu notamment du fait qu’elle n’est pas la seule à avoir eu accès à l’appartement. La demande est rejetée.

— sur la procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la résistance abusive n’est pas le seul fait d’agir ou de se défendre en justice, mais d’avoir eu un comportement abusif dans l’exercice de ce droit.

En l’espèce, et au regard de l’issue du litige, la SCI PORTEFOIN ne justifie pas d’un comportement abusif de la part de Mme [C] [G]. Sa demande sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La SCI PORTEFOIN, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, la SCI PORTEFOIN devra verser à Mme [C] [G] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE les exceptions de nullité,

REJETTE la demande de sursis à statuer,

REJETTE les demandes de voir déclarer irrecevables les pièces 2, 3, 13 et 14 produites par la SCI PORTEFOIN,

DECLARE non valide le congé, délivré à Mme [C] [G] par la SCI PORTEFOIN, relatif au bail conclu le 8 juillet 2009 et concernant l’appartement situé au [Adresse 4] à gauche,

REJETTE la demande de résiliation du contrat de bail,

REJETTE la demande de validation du congé donné par la locataire,

CONDAMNE la SCI PORTEFOIN à verser à Mme [C] [G] une somme de 765,60 euros en réparation de son préjudice matériel,

CONDAMNE la SCI PORTEFOIN à verser à Mme [C] [G] une somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice moral,

REJETTE les demandes de dommages et intérêts de la SCI PORTEFOIN,

CONDAMNE la SCI PORTEFOIN à verser à Mme [C] [G] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes des parties,

CONDAMNE la SCI PORTEFOIN aux dépens

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux

de la protection