TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître MADI BOUKHIMA Sonia

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Gilles GODIGNON SANTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/00204 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3WWT

N° MINUTE :

1

JUGEMENT

rendu le 17 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. RST, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Gilles GODIGNON SANTONI de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0074

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [R], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier d’audience

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 janvier 2025 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier de délibéré

Décision du 17 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/00204 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3WWT

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 mai 2023, la SCI RST a consenti un bail à M. [S] [R] sur des locaux d’habitation situés au [Adresse 2] ([Adresse 3]) outre un cave, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1428,28 euros et une provision sur charge de 219 euros, pour une durée de six ans.

Par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 11 258,83 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [R] le 27 novembre 2023.

Par assignation du 2 février 2024, la SCI RST a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [R] sous astreinte de 150 euros par jour, statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

14 428,28 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité journalière d’occupation de 46.95 euros à compter du 23 janvier 2024 jusqu’à libération des lieux,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 29 octobre 2024, la SCI RST maintient l’intégralité de ses demandes et fournit un décompte actualisé laissant apparaître une dette, au 28 octobre 2024, de 31 374,22 euros. Elle indique que M. [S] [R] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le virement de 21 190 euros du mois de juin ayant été rejeté et s’oppose ainsi à tout délais.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [S] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI RST justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 11 258,83 euros dans un délai de six semaines a été signifié au locataire le 23 novembre 2023. Toutefois, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur et non reconduit depuis.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois tel que prévu par le bail et les dispositions de la loi du 24 juillet 1989 dans sa version applicable et de constater que M. [S] [R] ne s’est pas acquitté de la somme demandée dans ce délai.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 janvier 2024.

Le défendeur, non comparant, ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire étant précisé, en tout état de cause, qu’il n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [S] [R] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI RST à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après) de nature à réparer le préjudice subi par la demanderesse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer et les charges aux termes échus jusqu’à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SCI RST verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 octobre 2024, M. [S] [R] lui devait la somme de 31 374,22 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation, terme du mois de novembre 2024 inclus.

Cependant, en l’absence de M. [S] [R], il convient de limiter le montant à la somme contenue dans l’acte introductif d’instance, à savoir, 14 428,28 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, étant précisé que le surplus sera du au titre des indemnités d’occupation.

M. [S] [R] ne comparaissant pas, il n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023 sur la somme de 11 258,83 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Conformément à l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, sera ordonnée.

M. [S] [R] sera, en outre, condamné à verser à la SCI RST une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer actuel, avec indexation, et des charges, à compter de l’échéance du mois de février 2024 jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de la SCI RST concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Rien ne justifie, en l’espèce, qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 2 mai 2023 entre la SCI RST, d’une part, et M. [S] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], [Adresse 3], outre un cave est résilié depuis le 24 janvier 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [S] [R], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [S] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], [Adresse 3], outre un cave ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE la SCI RST de sa demande d’astreinte,

CONDAMNE M. [S] [R] à payer à la SCI RST la somme de 14 428,28 euros (quatorze mille quatre cent vingt-huit euros et vingt-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023 sur la somme de 11258,83 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE M. [S] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du mois de février 2024 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [S] [R] à payer à la SCI RST la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [S] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 novembre 2023 et celui de l’assignation du 2 février 2024,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier susnommé,

Le Greffier La Juge