TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [B] [L] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e François-luc SIMON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05091 – N° Portalis 352J-W-B7I-C447N

N° MINUTE : 3

JUGEMENT

rendu le 17 février 2025

DEMANDERESSE

Association COALLIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e François-luc SIMON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0411

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [L] [C], domicilié : chez [Adresse 9]

comparant en personne et représenté par M^e Mariame TOURE, , avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1881

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 février 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

Décision du 17 février 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05091 – N° Portalis 352J-W-B7I-C447N

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 avril 2014, l’association COALLIA a consenti un contrat de résidence à M. [B] [W] [C] sur des locaux situés résidence COALLIA [Adresse 4] ([Adresse 2]) Chambre n°C-3 31 3ème étage, moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 585,74 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 23 août 2022 l’association COALLIA a demandé à M. [B] [W] [C] sous forme de dernier avertissement de faire cesser toute occupation irrégulière ou de régulariser la situation des tiers présents dans le logement dans le délai de 8 jours.

Par lettre recommandée avec avis de réception distribuée le 30 septembre 2022 l’association COALLIA a mis en demeure M. [B] [W] [C] de régler la somme de 3408,51 euros dans le délai d’un mois sous peine de résiliation du contrat à expiration dudit délai en application de la clause résolutoire prévue au contrat.

Par lettre signifiée à domicile par commissaire de justice le 12 juin 2023, l’association COALLIA a signifié à M. [B] [W] [C] la résiliation de son contrat de résidence au visa des articles [5]-3 du code de la construction et de l’habitation visant la clause résolutoire inséré au contrat de résidence pour impayés de redevance et suroccupation du logement.

Elle a ensuite obtenu l’autorisation de faire procéder à un constat sur les conditions d’occupation des lieux par ordonnance du juge des contentieux de la protection de [Localité 6] du 16 octobre 2023, constat dressé le 24 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024, l’association COALLIA a fait assigner M. [B] [W] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal : constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence :

— Constater que M. [B] [W] [C] est occupant sans droit ni titre au sein de la résidence sociale sise [Adresse 3] à [Localité 8] et dire qu’il devra libérer de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les locaux qu’il occupe dès signification du jugement à intervenir ;

— Ordonner son expulsion, avec si besoin est, l’assistance de la force publique et de Monsieur le Commissaire de Police et ce, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions susvisées des articles R.433-5 et R.433-6 du Code des procédures civiles d’exécution aux frais, risques et périls du défendeur et de qui ils appartiendront ;

— Condamner M. [B] [W] [C] au paiement de la somme de 579,09 euros au titre des redevances impayées somme arrêtée au 23 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— Condamner M. [B] [W] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant mensuel de la redevance courante et ce, jusqu’à libération complète des lieux,

— Condamner M. [B] [W] [C] au paiement de la somme d’un euro par jour à titre de dommages-intérêts, à compter de la résiliation du contrat jusqu’à la libération effective des lieux.

— Rejeter toute demande de délais,

A titre subsidiaire : prononcer la résiliation du contrat de résidence aux torts exclusifs de M. [B] [W] [C], et en conséquence :

— Constater que M. [B] [W] [C] est occupant sans droit ni titre et dire qu’il devra libérer de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les locaux qu’il occupe dès signification du jugement à intervenir ;

— Ordonner son expulsion, avec si besoin est, l’assistance de la force publique et de Monsieur le Commissaire de Police et ce, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions susvisées des articles R.433-5 et R.433-6 du Code des procédures civiles d’exécution aux frais, risques et périls du défendeur et de qui ils appartiendront ;

— Condamner M. [B] [W] [C] au paiement de la somme de 579,09 euros au titre des redevances impayées somme arrêtée au 23 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— Condamner M. [B] [W] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant mensuel de la redevance courante et ce, jusqu’à libération complète des lieux ;

— Condamner M. [B] [W] [C] au paiement de la somme d’un euro par jour à titre de dommages-intérêts, à compter de la résiliation du contrat jusqu’à la libération effective des lieux.

— Rejeter toute demande de délais,

En tout état de cause : condamner M. [B] [W] [C] au paiement d’une somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens comprenant les frais de notifications par L.R.A.R., de constat, de serrurier, et d’assignation.

Renvoyée à plusieurs reprises, l’affaire a été retenue à l’audience du 28 novembre 2024.

A l’audience l’association COALLIA, représentée par son conseil, se désiste de ses demandes relatives à l’existence d’une dette locative mais maintient ses autres demandes liées à la suroccupation du logement.

M. [B] [W] [C] assisté de son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement demande :

— A titre principal : le rejet des demandes de l’association COALLIA,

— A titre subsidiaire les plus larges délais pour quitter les lieux,

— En toute état de cause : le rejet de la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et que chaque partie conserve la charge de ses dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs différents moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [B] [W] [C] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation, en vertu de l’article L.632-3 du même code, ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989, en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logements mis à disposition par l’association COALLIA, plus précisément en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

Les dispositions de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d’héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l’obligation de déclarer la présence et l’identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d’arrivée et de départ.

Le règlement intérieur peut prévoir que la personne logée titulaire du contrat acquitte un montant forfaitaire correspondant à une participation aux charges supplémentaires occasionnées par l’hébergement d’un ou plusieurs tiers ; les dispositions tarifaires applicables sont annexées au règlement intérieur.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, l’article 5 du règlement intérieur, paraphé par le défendeur rappelle les règles du code de la construction et de l’habitation applicables concernant l’hébergement de tiers et limite à une seule personne le nombre de personnes pouvant être hébergée par un même résident, pour une période maximale de trois mois par an, après avertissement préalable obligatoire du responsable de la résidence en indiquant l’identité de la personne avec copie de sa pièce d’identité, la date d’arrivée et la date de départ de celle-ci. Le résident hébergeant devant acquitter une participation financière d’un montant de 1 euro par jour. Cet article rappelle que tout hébergement exercé en dehors des règles est formellement interdit. L’article 4 de ce même règlement ajoute que le résidant s’engage à occuper personnellement les lieux mis à sa disposition et de ne pas mettre à disposition de tiers tout ou partie des locaux même à titre gratuit ou provisoire sauf dans le cadre du droit à l’hébergement organisé par le règlement.

Il apparait que dès le 1er juillet 2022 l’association COALLIA, ayant constaté la présence de tiers, a adressé des courriers à M. [B] [W] [C] en lui rappelant l’interdiction d’héberger d’autres personnes sauf à faire les démarches adéquates auprès du responsable d’hébergement.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 23 août 2022 distribuée le 30 septembre 2022, l’association COALLIA a demandé à M. [B] [W] [C] sous forme de dernier avertissement de cesser toute occupation irrégulière ou de régulariser la situation de tiers présent dans le logement dans le délai de 8 jours.

Le commissaire de justice a relaté par procès-verbal sur ordonnance du 24 janvier 2024 que la chambre, équipée d’un lit à deux places et d’un matelas déposé au sol, est occupée par un individu M. [N] [D] ayant présenté son passeport qui lui a déclaré être dans les lieux depuis deux mois et dormir sur le matelas au sol, que M. [X] [C] lui a donné accès aux lieux moyennant le versement de la somme de 200 euros par mois et qu’il dort dans le lit à deux places avec un individu dénommé [M] dont il ignore le nom de famille.

Il convient de relever que M. [X] [C] était également au domicile le 12 juin 2023 puisqu’il a réceptionné la notification de la résiliation du contrat signifié par commissaire de justice.

A l’audience, M. [B] [W] [C] a expliqué que M. [X] [C] est son frère qu’il héberge souvent et, lors du constat, durant deux jours. Il conteste que M. [N] [D] ait pu tenir les propos relatés par le commissaire de justice et affirme que ce dernier a menti, sans toutefois en faire la démonstration. Or, les constatations d’un commissaire de justice font foi jusqu’à preuve contraire.

L’ensemble de ces éléments permettent d’établir M. [B] [W] [C] héberge au minimum un tiers dans les lieux loués, en contrariété avec les dispositions de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation et du règlement intérieur concernant les conditions d’hébergement des tiers, sans avoir signalé la présence de ce tiers, ni s’être acquitté du forfait journalier supplémentaire dû dans cette hypothèse.

L’article 11 du contrat de résidence contient une clause résolutoire rappelant que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur.

Par lettre signifiée à domicile par commissaire de justice le 12 juin 2023, l’association COALLIA a signifié à M. [B] [W] [C] la résiliation de son contrat de résidence au visa des articles [5]-3 du code de la construction et de l’habitation en visant la clause résolutoire insérée au contrat de résidence précisant que M. [B] [W] [C] disposait d’un délai de préavis d’un mois à compter de la signification.

La résiliation de plein droit du contrat de résidence sera ainsi constatée à la date du 13 juillet 2023, de ce seul fait.

M. [B] [W] [C] est en conséquence sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, M. [B] [W] [C] n’est pas entré dans les lieux par voie de fait mais en vertu d’une convention d’occupation régulièrement signée. Aucune solution de relogement n’a été proposée au défendeur. La demanderesse ne démontre pas d’une mauvaise foi du défendeur. Les conditions légales prévues pour la suppression du délai de deux mois n’étant pas établies, la demande sera rejetée.

Sur la demande de délai pour libérer les lieux

Aux termes des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [B] [W] [C] n’aucunement justifié de ses ressources, de sa situation personnelle ni d’éventuelles démarches pour trouver un autre logement. Le contrat est par ailleurs résilié depuis le 13 juillet 2023 de sorte que M. [B] [W] [C] a déjà bénéficié de fait de larges délais. Il sera en conséquence débouté de sa demande de délai pour libérer les lieux.

Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire, l’occupation indue de son bien l’ayant privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [B] [W] [C] sera ainsi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 13 juillet 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dues si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation dispose que le règlement intérieur peut prévoir que la personne logée titulaire du contrat acquitte un montant forfaitaire correspondant à une participation aux charges supplémentaires occasionnées par l’hébergement d’un ou plusieurs tiers.

En l’espèce, l’article 5 du règlement intérieur prévoit que le résident hébergeant devant acquitter une participation financière d’un montant de 1 euro par jour lorsqu’il héberge des tiers.

Toutefois l’association COALLIA n’a pas fait état d’une durée précise d’hébergement de tiers par M. [B] [W] [C] alors que la somme due est journalière. La créance étant incertaine, l’association COALLIA sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

M. [B] [W] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile sans qu’il ne soit nécessaire de les lister et sera condamné à payer la somme de 200 euros en application des dispositions de l’article de l’article 700 du Code de procédure civile au bénéfice de l’association COALLIA

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu entre l’association COALLIA et M. [B] [W] [C] sur des locaux situés au Foyer COALLIA [Adresse 3] à [Localité 7] Chambre n°C-3 31 3ème étage sont réunies depuis le et que M. [B] [W] [C] est sans droit ni titre depuis le 13 juillet 2023 ;

REJETTE la demande de M. [B] [W] [C] aux fins de délai pour libérer les lieux ;

ORDONNE à M. [B] [W] [C] de libérer les lieux ;

REJETTE la demande de l’association COALLIA aux fins de surpression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour M. [B] [W] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’association COALLIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [B] [W] [C] à payer à l’association COALLIA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, telles qu’elles auraient été dues si le contrat s’était poursuivi, à compter du 13 juillet 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE l’association COALLIA de sa demande de dommages-intérêts ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE M. [B] [W] [C] aux dépens ;

CONDAMNE M. [B] [W] [C] à régler la somme de 200 euros à l’association COALLIA en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA JUGE