TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 18] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

à Me [E], M^e BONIXE, M^e BRODETSKY

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e COMOLET

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/06280 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CW5LI

N° MINUTE :

Assignation du :

17 et 23 mai 2022

JUGEMENT

rendu le 19 décembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], représenté par son syndic le CABINET PARISIEN D’ADMINISTRATION DE BIENS (C.P.A.B.)

[Adresse 1]

[Localité 14]

représenté par Maître Lionel BUSSON de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0466

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. LEPIC

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Katy BONIXE de la SELEURL CABINET BONIXE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E2021

S.A AXA FRANCE IARD

[Adresse 7]

[Localité 17]

représentée par Maître Stanislas COMOLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0435

Décision du 19 décembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/06280 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW5LI

PARTIES INTERVENANTES

Monsieur [M] [V]

[Adresse 3]

[Localité 16]

Madame [I] [V]

[Adresse 6]

[Localité 15]

Madame [J] [V]

[Adresse 6]

[Localité 15]

représentés par Maître Sacha BRODETSKY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #T0007

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Océane CHEUNG, juge

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 17 octobre 2025 tenue en audience publique devant Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 12 décembre 2025, prorogé au 19 décembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 11] [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte authentique du 6 juin 2005, M. [M] [V] a donné la nue-propriété des lots n°42 (appartement au 1er étage) et n°37 (cave) à Mesdames [I] et [J] [V] pour moitié chacune, et en a conservé l’usufruit.

Depuis 2016, les consorts [V] affirment subir des infiltrations d’eau ayant pour origine les lots n°44 et n°45 (réunis en appartement, au 2ème étage) appartenant à la Sarl Lepic, assurée auprès de la société Axa France Iard.

Les consorts [V] ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris par exploit d’huissier signifié le 6 septembre 2019, afin de solliciter la réalisation d’une mesure d’expertise sur les désordres.

Par ordonnance du 13 novembre 2019, cette juridiction a désigné M. [D] [U] en qualité d’expert judiciaire. Par ordonnance du 29 septembre 2020, les opérations d’expertise ont été rendues communes aux assureurs successifs du syndicat des copropriétaires, la société Areas Dommages et la Société anonyme de défense et d’assurance (SADA).

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 28 janvier 2021.

Par lettre recommandée avec avis de réception remise au destinataire le 11 février 2021, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la Sarl Lepic de réaliser les travaux préconisés par l’expert et de l’indemniser de chefs de préjudice qu’il estime avoir subis.

Lors de l’assemblée générale du 12 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires a été habilité à ester en justice (résolution n°26), et l’assemblée a voté la réalisation de travaux de renforcement de la structure métallique du plancher du deuxième étage.

Par exploits d’huissier des 17 et 23 mai 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la Sarl Lepic et son assureur la société Axa France Iard devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par conclusions du 3 janvier 2023, Mesdames [I] et [J] [V] ainsi que M. [M] [V] sont intervenus volontairement à l’instance.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mars 2024, et au visa des articles 3, 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, de la théorie des troubles anormaux de voisinage, des articles 1240 et suivants du code civil, et des articles 699 et 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] demande au tribunal de :

— condamner la société Lepic à entreprendre les travaux visés au devis établi par la société GT2B, outre à enlever le podium dans la cuisine, à mettre en place des couches d’étanchéités conformes sur les sols avec remontés en plinthe sur les murs des pièces humides, ainsi que d’une sous-couche étanche avec forme de pente vers les siphons de sol dans les pièces humides, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— condamner in solidum, la société Lepic et la société Axa France Iard à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 12], pris en la personne de son syndic, la société CPAB, la somme de 21 370,66 euros au titre des frais et travaux entrepris et à entreprendre par le syndicat des copropriétaires, outre les intérêts au taux légal de cette somme à compter du 09 février 2021, date de la mise en demeure ;

— condamner in solidum, la société Lepic et la société Axa France Iard à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 12], pris en la personne de son syndic, la société CPAB, la somme de 15 000 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter la société Lepic, la compagnie Axa France Iard, et les consorts [V] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner la société Lepic et la société Axa France Iard aux entiers dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés par Maître Lionel Busson, avocat au barreau de Paris, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 4 mars 2024, et au visa des articles 325 et suivants, 699 et 700 du code de procédure civile, et des articles 1240 et suivants du code civil, M. [M] [V], Mme [J] [V] et Mme [I] [V] demandent au tribunal de :

— condamner in solidum la société Lepic et la société Axa France Iard à payer à M. [M] [V], Mesdames [I] et [J] [V] les sommes de :

—  26 376,55 euros au titre des dommages matériels subis ;

—  57 750 euros au titre du préjudice de jouissance, à parfaire au jour du jugement ;

—  4 273 euros au titre du recouvrement des charges et à titre subsidiaire, 1 565 euros au titre du recouvrement des charges refacturables au locataire ;

—  15 000 euros au titre du préjudice moral.

A titre subsidiaire, si la juridiction de céans considérerait que les désordres constatés dans l’appartement des consorts [V] avaient également pour origine les parties communes, il est demandé au Tribunal judiciaire de Paris de bien vouloir :

— condamner in solidum la société Lepic, la société Axa France Iard, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 13] à payer à M. [M] [V], Mesdames [I] et [J] [V] les sommes de :

—  26 376,55 euros au titre des dommages matériels subis ;

—  57 750 euros au titre du préjudice de jouissance, à parfaire au jour du jugement ;

—  4 273 euros au titre du recouvrement des charges et à titre subsidiaire 1 565 euros au titre du recouvrement des charges facturables au locataire ;

-15 000 euros au titre du préjudice moral.

En tout état de cause,

— condamner les parties succombantes, le cas échéant in solidum, au paiement de la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les parties succombantes, le cas échéant in solidum aux entiers dépens, incluant les frais d’expertise d’un montant de 11 649 euros ;

— juger que les condamnations prononcées au bénéfice de M. [M] [V], Mesdames [I] et [J] [V] porteront intérêts, au double du taux de l’intérêt légal, à compter de l’intervention de M. [M] [V], Mesdames [I] et [J] [V] à la présente instance avec capitalisation dans les termes et conditions de l’article 1343-2 du code civil.

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 2 décembre 2024, et au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article L. 121-2 du code des assurances, et des articles 1103 et 1104 du code civil, la SARL Lepic demande au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 12] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions, le déclarer mal fondé ;

— débouter les consorts [V] de l’ensemble de leurs demandes fins et prétentions, les déclarer mal fondés ;

— débouter la société Axa France Iard de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions formulées à l’encontre de la Sarl Lepic, les déclarer mal fondés ;

A titre subsidiaire, pour le cas où le Tribunal retiendrait la responsabilité de la Sarl Lepic dans la réalisation des dommages affectant les parties communes de l’immeuble et l’appartement des consorts [V] :

— ordonner un partage de responsabilité entre la Sarl Lepic et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 12] ;

— débouter les consorts [V] de l’ensemble de leur demande d’indemnisation au titre des préjudices matériel, moral et au titre de l’absence de refacturation des charges de copropriété, les déclarer mal fondés ;

— dire que la Sarl Lepic ne devra pas supporter l’indemnisation des préjudices allégués notamment au titre du manque à gagner et de l’absence de refacturation des charges de copropriété pour la période antérieure à septembre 2019 et postérieure à mai 2021 ;

— réduire à de plus justes proportions les demandes indemnitaires des consorts [V] ;

En tout état de cause,

— condamner la société Axa France Iard à relever et garantir la Sarl Lepic de toutes condamnations en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais de l’article 700 du code de procédure civile et dépens, qui viendraient à être prononcées à son encontre au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 12] et/ou des consorts [V] ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 12] à payer la somme 4 000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 12] aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Katy Bonixe.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 juillet 2024, et au visa des articles 9, 334 et 700 du code de procédure civile, des articles 1103, 1104, 1240 et 1353 du code civil, des articles L. 112-6 et L. 113-5 du code des assurances, et de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la société Axa France IARD demande au tribunal de :

— débouter en conséquence, le syndicat des copropriétaires et les consorts [V] de leurs demandes ;

— débouter la société Lepic de la totalité de ses demandes à l’encontre de son assureur Axa France Iard ;

— débouter la Sarl Lepic de son appel en garantie formé à l’encontre d’Axa France Iard en qualité d’assureur multirisque professionnelle au regard de l’absence de mobilisation des garanties souscrites aux condamnations qui seraient susceptibles d’être prononcées à son encontre ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à relever et garantir indemne la compagnie Axa France Iard des éventuelles condamnations qui seraient prononcées à son encontre, tant en principal, frais et accessoires ;

En conséquence,

— ordonner la mise hors de cause d’Axa France Iard en qualité d’assureur multirisque professionnelle de la Sarl Lepic ;

Subsidiairement,

— ordonner un partage de responsabilité entre la Sarl Lepic et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10] dans le cas où le Tribunal retenait la responsabilité de la Sarl Lepic, notamment à hauteur de 30% pour la Sarl Lepic et 70% pour le syndicat des copropriétaires ;

Subsidiairement et dans l’hypothèse d’une condamnation quelconque de la compagnie Axa France ;

— juger que les limites de garantie stipulées au sein de la police souscrite auprès d’Axa France Iard par la Sarl Lepic sont opposables erga omnes et en faire application sur le montant des condamnations éventuellement prononcées à l’encontre d’Axa France Iard en qualité d’assureur multirisque professionnelle de de la Sarl Lepic, de sorte que le montant de l’éventuelle condamnation ne saurait dépasser le plafond de garantie à hauteur de 4574 fois l’indice pour les dommages matériels et immatériels confondus, dont 763 fois l’indice pour les dommages immatériels consécutifs, et déduction faite de la franche contractuelle opposable à l’assuré et aux tiers à hauteur de 0,30 fois l’indice, soit 270,30 euros au moment de la souscription ;

En tout état de cause,

— débouter les parties de toutes demandes plus amples ou contraires formées à l’encontre d’Axa France Iard en sa qualité d’assureur multirisque professionnelle de la Sarl Lepic ;

— débouter la Sarl Lepic, les consorts [V] et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes au titre de l’articles 700 du code de procédure civile à l’encontre d’Axa France Iard ;

— condamner tous succombants aux entiers dépens de l’instance et au règlement d’une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 7 mai 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 17 octobre 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2025, puis au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur l’intervention volontaire

L’article 66 du code de procédure civile dispose que constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire ; l’intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.

Suivant les articles 325 et suivants du même code, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme, et n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

*

En l’espèce, M. [M] [V], Mme [J] [V] et Mme [I] [V] ont notifié des conclusions en intervention volontaire le 3 janvier 2023.

Outre que cette intervention n’est pas contestée par les autres parties à l’instance, elle est recevable dès lors que les prétentions des consorts [V] présentent un lien suffisant avec celles du syndicat des copropriétaires – étant au surplus relevé que ce sont eux qui ont saisi le juge des référés d’une demande de référé-expertise.

Il conviendra par conséquent de les recevoir en leur intervention volontaire.

2 – Sur les demandes indemnitaires

A – Sur les désordres

Le syndicat des copropriétaires et les consorts [V] dénoncent chacun la survenance de désordres dans les parties de l’immeuble dont ils sont propriétaires.

— Dans les parties communes

Un technicien intervenu sur les lieux le 21 mai 2019 a notamment relevé, entre les premier et deuxième étages, un « décollement du revêtement peinture sur le mur dans la montée d’escalier. Nous relevons un taux d’humidité de 100% sur le mur sinistré ».

Dans son rapport déposé le 28 janvier 2021, après trois réunions tenues sur les lieux les 3 mars 2020, 26 mai 2020 et 12 novembre 2020, l’expert judiciaire indique avoir constaté « une partie des dégradations des murs de la cage d’escalier située en dessous de la moulure du garde-corps », ainsi que la dégradation de l’enduit sur le mur de l’escalier menant au troisième étage.

Par ailleurs, il est établi que des désordres affectent également la structure de l’immeuble, à savoir le gros œuvre des planchers (plancher bas de l’appartement de la société Lepic, entre les deuxième et premier étages).

La société Auger Structure, intervenue le 30 septembre 2019, a ainsi constaté la présence d’une couche de 18,5 centimètres de béton recouverte de carrelages sur 1,5 cm environ, ainsi que la présence d’un « bar constitué d’un muret surmonté d’une tablette ». Elle a conclu au fait que « trois poutrelles métalliques sur quatre connaissent un état de chargement au-dessus de tout critère de dimensionnement réglementaire », et qu'« au regard de la sécurité et des grandes déformations constatées, ces poutrelles métalliques sont trop surchargées ».

— Dans les parties privatives

Le technicien intervenu sur les lieux le 21 mai 2019 a notamment relevé un « décollement du revêtement peinture et une présence de taches » sur le plafond et les murs de la salle de bains, de l’entrée et du salon, ainsi qu’un taux d’humidité de 100% sur les surfaces sinistrées.

Dans son rapport, l’expert judiciaire indique avoir constaté ces mêmes dégradations lors de la première réunion dans l’appartement des consorts [V], ainsi qu’un taux d’humidité compris entre 60 et 70%. Des photographies jointes au rapport corroborent ces affirmations.

B – Sur les responsabilités

Le syndicat des copropriétaires et les consorts [V] recherchent la responsabilité de la société Lepic, sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage et de l’article 1240 du code civil, et exercent en outre l’action directe prévue à l’article L. 124-3 du code des assurances contre la société Axa France IARD.

A titre subsidiaire, la société Axa France IARD, la société Lepic et les consorts [V] recherchent la responsabilité du syndicat des copropriétaires, sur le fondement des articles 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil.

1 – Sur la responsabilité de la société Lepic

Il est de jurisprudence constante, au visa des articles 544 et suivants du code civil, que nul ne doit causer à autrui des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage. L’article 1253 du code civil, en vigueur depuis le 17 avril 2024, dispose désormais que « le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ».

La mise en jeu de la responsabilité sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage ne nécessite donc pas que soit rapportée la preuve d’une faute du voisin, s’agissant d’un mécanisme de responsabilité objective, mais impose cependant de caractériser le lien direct unissant le trouble anormal subi et le fait du voisin.

Il est constant que le trouble de voisinage est un préjudice en soi supportable et que, par conséquent, un trouble normal n’ouvre pas droit à réparation. Le trouble anormal est celui d’une certaine intensité, qui outrepasse ce qui doit être usuellement supporté entre voisins – le caractère excessif du trouble n’exigeant pas une continuité ou une répétition, ni une permanence et pouvant ainsi provenir d’un dommage accidentel.

*

Le technicien intervenu sur les lieux le 21 mai 2019 a notamment constaté, dans l’appartement de la société Lepic, « l’usure du joint au pourtour de la baignoire entre la baguette et la paillasse » ; que « la vasque est mal fixée » ; que « le sol carrelé de la salle de douche » présente un taux d’humidité de 100% ; après réalisation d’un test par colorant, que « l’eau s’infiltre par la jonction entre la baguette et la paillasse en tête de baignoire ».

Il a conclu au fait que « les infiltrations affectant l’appartement de M. [V] sont dues à la détérioration du joint d’étanchéité entre la baguette et la paillasse en tête de baignoire », et que « le pare-douche n’étant pas étanche, l’eau s’écoule sous le joint puis s’achemine vers le sol ».

L’expert judiciaire a quant à lui conclu à « l’entière responsabilité de la société Lepic, propriétaire, pour le manque d’entretien de ses parties privatives ». Il a notamment estimé que « les non-conformités aux règles de l’art et le non-respect des normes sanitaires imposé par la ville de [Localité 18], constatés sur l’ensemble des installations sanitaires dans les pièces humides du studio propriété de la société Lepic (…) ont généré des infiltrations à répétition, endommageant l’appartement en-dessous mais aussi le plancher entre les deux appartements et les murs de l’escalier parties communes de l’immeuble ».

Une photographie du dessous de la baignoire de l’appartement de la société Lepic révèle que le sol est dépourvu de dispositif d’étanchéité.

L’expert a en outre relevé qu’à « la suite des calculs de charge du plancher haut du deuxième étage, que le podium installé dans la partie cuisine de l’appartement propriété de la société Lepic du troisième étage constitue une surcharge et met en péril la stabilité dudit plancher ».

La société Lepic conteste les conclusions de l’expert en soutenant que celui-ci n’a pas procédé aux investigations nécessaires (telles qu’une mise en eau) et n’a exprimé qu’une probabilité (emploi de « certainement »).

Les conclusions de l’expert judiciaire rejoignent cependant celles du technicien intervenu le 21 mai 2019, lequel a effectué une mise en eau et un test par colorant. Par ailleurs, si l’expert a certes employé à une occurrence le terme « certainement », il a néanmoins conclu de manière claire et dénuée d’équivoque sur l’imputabilité des désordres.

Alors que la société Lepic conteste « l’opposabilité » du diagnostic effectué par ce technicien, il doit être rappelé qu’il est constant que tout rapport amiable peut valoir à titre de preuve, dès lors qu’il est soumis à la libre discussion des parties. Si la juridiction ne peut en effet se fonder exclusivement sur une expertise extra-judiciaire réalisée à la demande d’une partie, cela n’est aucunement le cas en l’espèce puisque d’autres éléments de preuve (dont une expertise judiciaire) viennent conforter les conclusions du technicien.

La société Lepic reproche également à la partie adverse de ne pas démontrer que les désordres seraient « exclusivement imputables » à ses parties privatives. Toutefois, en matière d’indemnisation, chacun des coauteurs d’un même dommage, conséquence de leurs fautes respectives, doit être condamné in solidum à la réparation de 1'entier dommage dès lors que chacune des fautes a concouru à le causer tout entier. Il est par conséquent indifférent, quant à la responsabilité de la société Lepic, que ses parties privatives soient l’unique cause des désordres.

Enfin, la société Lepic est manifestement responsable de la déformation de poutrelles métalliques composant le gros œuvre des planchers, dans la mesure où les éléments d’aménagement provoquant la surcharge (« podium » et dalle de béton) se trouvent dans ses parties privatives et lui appartiennent.

Cette surcharge de la structure de l’immeuble constitue une violation de plusieurs clauses du règlement de copropriété prohibant expressément la surcharge des planchers, et une cause d’engagement de la responsabilité du copropriétaire envers la copropriété (article 9 du règlement de copropriété).

La société Lepic ne peut valablement se prévaloir du fait que la construction du « podium » situé dans la cuisine aurait été réalisée par les précédents propriétaires. Elle vient en effet aux droits des précédents copropriétaires, et assume donc les conséquences, envers la copropriété, des travaux réalisés antérieurement dans ses lots. Elle bénéficie toutefois d’un recours contre le précédent propriétaire.

Pour les motifs qui précèdent, il apparaît que les dégâts des eaux constatés dans les parties communes de l’immeuble et l’appartement des consorts [V] ont été causés par un défaut d’étanchéité de la salle de bains de l’appartement de la société Lepic. Des infiltrations d’eau récurrentes et une surcharge des planchers excédant à l’évidence les inconvénients normaux du voisinage, la responsabilité de la société Lepic est par conséquent engagée de plein droit envers les victimes des désordres.

2 – Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, dispose notamment que le syndicat des copropriétaires « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Il résulte de ces dispositions un régime de responsabilité objective, propre au syndicat des copropriétaires, qui rend ce dernier responsable de tout dommage causé par un défaut d’entretien d’une partie commune, sans qu’une faute de sa part ne doive être caractérisée. S’il incombe au copropriétaire agissant à l’encontre du syndicat des copropriétaires de démontrer un lien de causalité entre le défaut d’entretien et les préjudices subis, la copropriété ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une faute de celui-ci ou d’un tiers.

*

A titre subsidiaire, la société Lepic, les consorts [V] et la société Axa France IARD recherchent la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

La société Lepic soutient à cet égard que les infiltrations constatées pourraient provenir de deux colonnes communes de descente des eaux, particulièrement vétustes et sur lesquelles un taux d’humidité de 40 à 50% a été mesuré par un huissier de justice le 1er avril 2021. Elle verse son procès-verbal de constat aux débats, et l’examen de celui-ci révèle qu’une colonne en fonte comporte des éléments corrodés, ainsi qu’une « fêlure autour de laquelle la corrosion est plus importante entre deux des éléments constituant cette colonne descendante ». L’huissier a par ailleurs estimé « qu’un des éléments de cette dernière présente des traces de coulures verticales ; de plus, je note que la colonne n’est plus étanche à cet endroit ». Des photographies corroborent ces constatations.

Il est de même constant que le syndicat des copropriétaires a fait procéder au remplacement de cette colonne d’évacuation des eaux.

Toutefois, si la présence de coulures et d’une fêlure sur la colonne démontre effectivement qu’elle peut être à l’origine de fuites, il n’est pas rapporté la preuve que celle-ci, au regard de sa localisation, pouvait matériellement avoir causé les infiltrations constatées en parties communes et à l’étage inférieur.

Le rôle causal d’une partie commune ne dépassant pas le stade de l’hypothèse, la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être engagée, et les parties seront déboutées de toutes demandes à son encontre.

3 – Sur la garantie de la société Axa France IARD

Suivant l’article L.124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré.

*

La société Axa France IARD conteste sa garantie en faisant tout d’abord valoir que les parties agissant contre lui ne précisent pas le fondement juridique de leur action.

A l’examen des conclusions respectives des parties, il apparaît que cela est exact. Toutefois, il est de jurisprudence constante qu’en l’absence de toute précision sur le fondement de la demande, les juridictions doivent examiner les faits sous tous leurs aspects juridiques conformément aux règles de droit qui leur sont applicables, et expliciter le fondement juridique de la demande dont elles sont saisies.

En l’espèce, il apparaît manifestement que le syndicat des copropriétaires et les consorts [V] exercent l’action directe prévue à l’article L.124-3 du code des assurances, tandis que la société Lepic indique expressément agir sur le fondement de l’article L. 121-2 du même code. Il est ainsi indifférent que la police d’assurance ait été souscrite au seul bénéfice de la société Lepic.

La société Axa France IARD soutient en outre que le syndicat des copropriétaires et les consorts [V] ne produisent pas aux débats le contrat d’assurance dont ils sollicitent la mobilisation à leur profit. Toutefois, en matière d’action directe du tiers victime, il n’appartient pas à ce dernier de produire à l’instance un contrat auquel il est tiers, mais au contraire à l’assureur dont la qualité est établie de verser aux débats la police applicable afin de déterminer l’étendue de sa garantie (Cass. 2e civ, 14 octobre 2021, n°20-14.684).

L’assureur expose ensuite que la police n°5475298904 a été souscrite par la société Lepic pour l’exercice de son activité professionnelle, à savoir la location de meublés de tourisme, et qu’il ne s’agit donc pas d’une police d’assurance de responsabilité civile.

Cependant, l’examen de la police d’assurance révèle au contraire que les désordres et leurs conséquences sont pleinement couverts par l’assureur. Il y est en effet expressément stipulé que le contrat porte sur les biens de l’assuré, et les conditions particulières (page n°3) mentionnent une garantie au titre des dégâts des eaux.

Ces dernières comportent en outre une clause indiquant expressément que la société Axa France IARD « garantit les conséquences pécuniaires de la responsabilité encourue par les personnes assurées si un dommage corporel, matériel ou immatériel est causé à un tiers dans le cadre de l’activité déclarée. Ces dommages peuvent être causés par (…) les bâtiments assurés ainsi que les installations et équipements de loisirs mis à la disposition des locataires ».

Les conditions générales stipulent en outre que l’assuré sera garanti des conséquences pécuniaires de la responsabilité qu’il encourt au titre de dégâts des eaux « survenu ou ayant pris naissance dans les locaux assurés ».

Ces stipulations contractuelles démontrent à l’évidence que la police souscrite a vocation à couvrir l’assuré au titre des dommages matériels et immatériels causés par des dégâts des eaux provenant des locaux dans lesquels il exerce son activité professionnelle. Il est par conséquent indifférent que la police ne soit pas une assurance habitation ou « multirisques immeuble ».

Au surplus, il est relevé que la responsabilité professionnelle d’une société dont l’activité est la location de locaux renvoie nécessairement et par définition aux dommages qui pourraient provenir de ces derniers.

Pour ces motifs, la société Axa France IARD sera condamnée à garantir la société Lepic de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Conformément à l’article L. 112-6 du code des assurances, l’assureur pourra opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire, telles que les franchises et plafonds contractuels.

C – Sur les préjudices

1 – Sur les préjudices subis par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme totale de 21 370,66 euros, au titre des frais qu’il dit avoir dû exposer pour la réfection du gros œuvre des planchers (17 520,00 euros) et pour la réparation des désordres advenus dans la cage d’escalier (3 850,66 euros).

Il doit tout d’abord être rappelé qu’il est de jurisprudence constante que l’indemnisation peut être octroyée sur la base d’un simple devis et non d’une facture, la victime d’un sinistre n’ayant pas à faire l’avance des frais de travaux nécessaires. De même, le principe de réparation intégrale susvisé n’implique pas de contrôle sur l’utilisation des fonds par la victime, qui peut en faire une libre utilisation (Cass. crim., 2 juin 2015, n° 14-83.967).

Sur les frais de réfection du gros œuvre des planchers, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— un devis émis le 21 janvier 2021 par la société Marques Metal, portant sur une prestation de renforcement de la structure métallique du plancher du deuxième étage, pour un montant total de 9 845,00 euros TTC ;

— le contrat conclu avec la société Raphaël Gervais le 2 décembre 2020, portant sur une mission de conception et d’assistance technique (bureau d’études), pour un montant total de 4 675,00 euros TTC ;

— un courriel adressé au syndic le 26 janvier 2021 par la société Marques Metal, indiquant que dans l’hypothèse où les solives seraient dans un état avancé de dégradation, le devis serait « d’environ 3 200 euros ».

Sur les frais de réparation des désordres advenus dans la cage d’escalier, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— une facture émise le 22 mai 2020 par l’entreprise Couchot, portant sur une prestation de recherche de fuite et réfection pour un montant de 170,50 TTC ;

— un devis émis le 16 juin 2020 par la société JDC Entreprise, portant sur la « réfection de pans de murs de la cage d’escalier » et des travaux de peinture, pour un montant total de 3 680,16 euros.

L’expert judiciaire a estimé que ces différents frais composaient le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Dans la mesure où il est établi que ces différents frais ont été ou devront être exposés par le syndicat des copropriétaires afin de résorber les conséquences des désordres affectant le gros œuvre des planchers et la cage d’escalier de l’immeuble, la société Lepic et la société Axa France IARD seront condamnées in solidum à lui payer la somme de 21 370,66 DMC -1478714617Moi j’arrive à un total de 21 570,66 euros

euros à titre de dommages et intérêts.

2 – Sur les préjudices subis par les consorts [V]

M. [M] [V], Mme [J] [V] et Mme [I] [V] réclament indemnisation au titre de quatre chefs de préjudice :

— un préjudice matériel résultant des dégâts des eaux survenus dans leur bien (26 376,55 euros) ;

— une perte de jouissance évaluée à 57 750 euros ;

— un préjudice financier dû au fait d’avoir dû payer des charges de copropriété sans pouvoir occuper leur bien (4 273,00 euros) ;

— un préjudice moral évalué à la somme de 15 000 euros.

* Sur le préjudice matériel, les consorts [V] versent aux débats un devis émis le 26 mai 2020 par une société DPC, portant sur des travaux de réparation divers (maçonnerie, plâtrerie, carrelage, électricité et peinture) pour un montant total de 22 209,00 euros. L’expert judiciaire a examiné et agréé ce devis.

Les prestations prévues dans ce devis correspondent aux travaux de remise en état rendus nécessaires par la survenance des désordres, et ouvrent donc droit à indemnisation.

Les consorts [V] sont par ailleurs bien fondés à solliciter que leur préjudice soit évalué en faisant application de l’indice INSEE du coût de la construction (ICC), afin qu’il soit tenu compte de l’évolution à la hausse du prix des matériaux et de la main d’œuvre depuis l’établissement du devis.

En prenant en considération la variation de l’ICC entre le 2ème trimestre 2020 (1753) et le 3ème trimestre 2020 (2123), le préjudice matériel subi par M. [M] [V], Mme [J] [V] et Mme [I] [V] peut ainsi être évalué à la somme de 26 376,55 euros.

* Sur le préjudice immatériel, les consorts [V] font valoir qu’il est constant que leur appartement est devenu inhabitable et donc impropre à la location dès 2017, l’architecte de la copropriété tout comme l’expert judiciaire ayant reconnu cet état de fait.

Il est établi par les pièces produites que le locataire des consorts [V] a quitté son logement le 7 juin 2017 – sans toutefois indiquer précisément que les dégâts des eaux étaient la cause de son départ – et que l’appartement est resté inoccupé a minima jusqu’à l’achèvement des opérations d’expertise judiciaire. Le loyer payé par le dernier locataire était de 844,67 euros, révisable périodiquement.

Au regard de l’ampleur et de la récurrence des dégâts des eaux, il apparaît en effet que l’appartement des consorts [V] ne pouvait être proposé à la location, sauf à exposer le bailleur à des résiliations prématurées et d’éventuels contentieux avec son locataire.

Il est rappelé que la victime de désordres n’est aucunement tenue de minimiser son préjudice dans l’intérêt du responsable, et qu’elle ne peut être contrainte d’avancer les frais nécessaires à la remise en état du bien.

S’il est établi que le bien des consorts [V] était inhabitable à compter de juin 2017 et jusqu’à 2022, et que ceux-ci auraient perçu la somme totale de 57 750 euros sur la base d’un loyer mensuel réévalué à 875 euros, ce préjudice ne revêt cependant pas un caractère certain et ne peut donc s’analyser que comme une perte de chance de percevoir ces loyers.

Compte tenu de la durée de la période de vacance, des caractéristiques du bien (localisation, superficie, situation dans l’immeuble) et de l’état du marché locatif parisien durant la période considérée (qui comprend notamment la crise sanitaire engendrée par la pandémie de covid-19), il convient d’estimer la chance perdue à 90%.

La perte de revenus locatifs subie par les consorts [V] peut ainsi être évaluée à la somme de 51 975 euros [57 750 x 0,9].

* Sur le préjudice financier résultant du paiement des charges de copropriété, il est de jurisprudence constante que l’obligation au paiement des charges ou des impôts de quelque nature que ce soit est attachée à la qualité de copropriétaire et/ou de propriétaire, et non à la jouissance effective des lots. Ces sommes sont exigibles du seul fait que le propriétaire a la disposition de son lot, quand bien même il ne l’occupe pas.

Il ne s’agit par conséquent pas d’un chef de préjudice indemnisable.

* Enfin, les consorts [V] font valoir qu’ils ont subi un préjudice moral en raison de l’attitude de la société Lepic, qui n’a pas fait procéder aux réparations nécessaires malgré la récurrence de dégâts des eaux depuis 2016.

Au regard de la persistance des sinistres sur une période de plus de cinq ans, M. [M] [V], Mme [J] [V] et Mme [I] [V] ont nécessairement enduré divers tracas, inquiétudes, contrariétés et pertes de temps liés aux désordres ainsi qu’aux opérations d’expertise mises en œuvre.

Il conviendra ainsi d’évaluer le préjudice moral qu’ils ont subi à la somme de 3 000,00 euros.

Pour l’ensemble des motifs qui précèdent, la société Lepic et la société Axa France IARD seront ainsi condamnées in solidum à payer aux consorts [V] la somme totale de 81 351,55 euros en indemnisation de leur préjudice.

D – Sur l’appel en garantie

Dans la mesure où la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’a pas été engagée, la société Axa France IARD sera déboutée de son appel en garantie.

3 – Sur la demande en exécution de travaux

En application de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires ou tout copropriétaire est en droit d’exiger, de la part d’un copropriétaire et dans ses parties privatives, la réalisation de travaux nécessaires pour résorber ou prévenir des désordres sur les parties communes ainsi que dans les parties privatives.

*

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la Sarl Lepic à réaliser divers travaux, et soutient notamment que cette dernière a attendu d’avoir été assignée en justice pour soutenir que les travaux ont d’ores et déjà été entrepris, sans en rapporter la preuve au moyen d’un procès-verbal de réception des travaux ; que la réception ne peut en effet être tacite et résulter d’une simple facture ; qu’en sus, aucune des pièces techniques communiquées par la Sarl Lepic ne démontre que les préconisations de l’expert judiciaires ont été suivies.

La Sarl Lepic s’oppose à cette demande en faisant valoir que le syndicat des copropriétaires n’ignore pas que les travaux ont été réalisés, l’architecte de l’immeuble ayant été rigoureusement tenu informé de leur réalisation, des modalités de réalisation et leur bonne exécution, ainsi que cela résulte des échanges de courriels et des factures versés aux débats ; que solliciter la communication du procès-verbal de réception des travaux pour justifier de leur bonne réalisation est inopérant, car c’est ignorer le fait que tous travaux ne donnent pas forcément lieu à une réception expresse, mais parfois uniquement à une réception tacite qui se traduit par une prise de possession des lieux et le paiement de la facture de l’entrepreneur ; qu’en outre, il n’est pas expliqué en quoi la communication de ce procès-verbal serait de nature à satisfaire les attentes du syndicat des copropriétaires pour s’assurer que les préconisations de l’expert judiciaire ont bien été respectées.

Sur ce,

Comme rappelé ci-avant, les dispositions de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 permettant au syndicat des copropriétaires d’exiger, de la part d’un copropriétaire et dans ses parties privatives, la réalisation de travaux nécessaires pour résorber ou prévenir des désordres sur les parties communes ainsi que dans les parties privatives.

Devant la survenance avérée d’infiltrations d’eau en provenance de parties privatives, il appartient par conséquent au propriétaire de ces dernières de justifier avoir pris les mesures adéquates pour y mettre fin de manière définitive.

La société Lepic produit à cet égard un devis d’une société GT2B, portant sur des prestations de rénovation de la totalité de l’appartement pour un montant de 69 718,25 euros TTC, et mentionnant le versement effectif de 50 000 euros par la société Lepic à titre d’acompte. Elle verse également aux débats une facture émise le 25 octobre 2021 par une société Leprieur, portant sur des travaux de maçonnerie (comprenant notamment une réfection de l’étanchéité et un renfort du plancher-bas) pour un montant total de 26 572,70 euros.

Il est par ailleurs constant que l’architecte de la copropriété s’est rendu sur les lieux après la réalisation des travaux, et il n’est pas justifié d’éventuelles critiques ou observations de sa part.

Bien que la société Lepic n’ait pas produit de procès-verbal de réception des travaux, les éléments versés aux débats rapportent la preuve que les travaux de réfection préconisés par l’expert ont été réalisés.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en exécution de travaux.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le syndicat des copropriétaires réclame paiement de l’intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure. Toutefois, il doit être rappelé qu’une créance née d’un délit ou d’un quasi-délit n’existe et ne peut produire d’intérêts moratoires que du jour où elle est judiciairement constatée, la victime n’ayant jusqu’à la décision de justice qui lui alloue une indemnité, ni titre de créance, ni un droit reconnu dont elle puisse se prévaloir.

L’intérêt au taux légal sera par conséquent dû à compter du prononcé de la décision.

M. [M] [V], Mme [J] [V] et Mme [I] [V] demandent quant à eux le paiement d’intérêts au double du taux légal. En l’absence de disposition légale, réglementaire ou contractuelle prévoyant une majoration du taux d’intérêt, la juridiction ne dispose pas du pouvoir de condamner au paiement d’intérêts excédant le taux légal.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Lepic et la société Axa France IARD, parties perdant le procès, seront condamnées in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance. Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En application de l’article 695 4° du code de procédure civile, les dépens incluront les frais d’expertise judiciaire.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenues aux dépens, la société Lepic et la société Axa France IARD seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires ainsi qu’aux consorts [V] la somme de 6 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Elles seront en conséquence déboutées de leur demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

REÇOIT M. [M] [V], Mme [J] [V] et Mme [I] [V] en leur intervention volontaire ;

CONDAMNE in solidum la société Lepic et la société Axa France IARD à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 21 370,66 euros en indemnisation de son préjudice ;

CONDAMNE in solidum la société Lepic et la société Axa France IARD à payer à M. [M] [V], Mme [J] [V] et Mme [I] [V] la somme totale de 81 351,55 euros en indemnisation de leur préjudice, se décomposant comme suit :

—  26 376,55 euros, au titre d’un préjudice matériel ;

—  51 975,00 euros, au titre d’un préjudice immatériel (perte de jouissance) ;

—  3 000,00 euros, au titre d’un préjudice moral ;

DEBOUTE M. [M] [V], Mme [J] [V] et Mme [I] [V] de leur demande indemnitaire au titre des charges de copropriété ;

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision, et ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en exécution de travaux ;

DEBOUTE la société Lepic et la société Axa France IARD de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE la société Axa France IARD à garantir la société Lepic de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

RAPPELLE que conformément à l’article L. 112-6 du code des assurances, l’assureur pourra opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire, telles que les franchises et plafonds contractuels ;

CONDAMNE in solidum la société Lepic et la société Axa France IARD au paiement des entiers dépens de l’instance, et AUTORISE Me [N] [E] à recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE in solidum la société Lepic et la société Axa France IARD à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum la société Lepic et la société Axa France IARD à payer à M. [M] [V], Mme [J] [V] et Mme [I] [V] (ensemble) la somme de 6 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 18], le 19 décembre 2025.

La greffière La présidente