TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [N] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Emmanuel NOMMICK

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09160 – N° Portalis 352J-W-B7I-C56ZX

N° MINUTE : 4

JUGEMENT

rendu le 22 mai 2025

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 7],

[Adresse 6]

représentée par M^e Emmanuel NOMMICK, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [N] [V],

[Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 mai 2025 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 22 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09160 – N° Portalis 352J-W-B7I-C56ZX

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 6 décembre 2012, la SA d’HLM ERIGERE a donné à bail à Madame [N] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 835,35 euros outre 107,61 euros au titre des provisions sur charges.

Par contrat sous seing privé séparé en date du même jour, la SA d’HLM ERIGERE a donné à bail à Madame [N] [V] un emplacement de parking n°9073 situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 67,46 euros outre des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM ERIGERE a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2 619,58 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’août 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 13 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2024, la SA d’HLM ERIGERE a fait assigner Madame [N] [V] devant le juge des contentieux de [Localité 8] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur à titre principal, et à titre subsidiaire, constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur.

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Madame [N] [V] à lui payer les loyers et charges impayés au 31 août 2024, soit la somme de 1 405,12 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— refuser tout délai à Madame [N] [V] ;

— condamner Madame [N] [V] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au soutien de ses prétentions, la SA d’HLM ERIGERE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 13 septembre 2023.

A l’audience du 11 mars 2025, la SA d’HLM ERIGERE, représentée par son conseil, s’est désistée de sa demande principale de résiliation judiciaire des deux baux et a maintenu les autres demandes contenues dans son acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa créance à la somme de 2 373,06 euros, échéance de février 2025 incluse, selon décompte en date du 6 mars 2025. Elle précise qu’une première instance avait été introduite mais qu’elle s’est désistée de ses demandes à l’audience du 9 juin 2023.

Elle expose que la locataire n’a pas repris le versement des loyers et s’oppose à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés d’office.

Bien que régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, Madame [N] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 mai 2025.

Par note en délibéré non autorisée (courrier du 16 avril 2025 reçue au greffe le 23 avril 2025), Madame [N] [V] a informé le tribunal qu’elle était redevable d’une dette locative de 612,85 euros et qu’elle avait apuré sa dette.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] par la voie électronique le 27 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 iii de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM ERIGERE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les baux conclus le 6 décembre 2012 contiennent une clause résolutoire (article 7 pour l’emplacement de parking et article 8 pour l’appartement).

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 septembre 2023, pour la somme en principal de 2 619,58 euros.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 novembre 2023 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celle-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Cependant, le défaut par Madame [N] [V] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de lui octroyer d’office de tels délais de paiement.

De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour la locataire de le solliciter, alors au surplus que le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Madame [N] [V] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.

Madame [N] [V] étant sans droit ni titre depuis le 13 novembre 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [N] [V] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SA d’HLM ERIGERE produit un décompte démontrant que Madame [N] [V] reste lui devoir la somme de 2 373,06 euros, échéance de février 2025 incluse.

Suivant le décompte actualisé produit et s’arrêtant à la date du 6 mars 2025, il apparait que la somme restant à devoir s’élève à 3163,17 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Madame [N] [V], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il convient d’écarter la note en délibéré reçue postérieurement à l’audience trasnmise par courrier du 16 avril 2025 reçue au greffe le 23 avril 2025 de Madame [N] [V], laquelle n’a pas été autorisée.

Au regard de la demande de la bailleresse à l’audience, Madame [N] [V] sera donc condamnée au paiement de la somme de 2 373,06 euros, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Madame [N] [V] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 6 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM ERIGERE les frais exposés par lui/elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 décembre 2012 entre la SA d’HLM ERIGERE et Madame [N] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 13 novembre 2023 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 décembre 2012 entre la SA d’HLM ERIGERE et Madame [N] [V] concernant un emplacement de stationnement, situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 13 novembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [N] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DÉBOUTE la SA d’HLM ERIGERE de sa demande d’astreinte ;

DIT qu’à défaut pour Madame [N] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM ERIGERE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [N] [V] à verser à la SA d’HLM ERIGERE la somme de 2 373,06 euros (décompte arrêté au 6 mars 2025, incluant la mensualité de février 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2023 sur la totalité de la somme ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Madame [N] [V] à verser à la SA d’HLM ERIGERE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 6 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Madame [N] [V] à verser à la SA d’HLM ERIGERE une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples prétentions ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 22 mai 2025 par la juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection