TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Thomas GUYON

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Olivier OHAYON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06475 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JKZ

N° MINUTE :

2/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 03 avril 2025

DEMANDERESSE

Madame [L] [X]

demeurant [Adresse 1]

assisté de Maître Olivier OHAYON, avocat au barreau de PARIS,vestiaire A0004

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [U]

demeurant [Adresse 2]

représenté par la SELARL LAGOA en la personne de Maître Thomas GUYON, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C2573

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 31 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 avril 2025 par Hélène BODIN, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 03 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06475 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JKZ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 novembre 2003, Mme [V] [H] a consenti un bail d’habitation, prenant effet le 01 décembre 2003, à M. [C] [U] sur des locaux situés au [Adresse 3] (étage 1, porte face, cave n°12, une chambre de bonne), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 310 euros et d’une provision pour charges de 155 euros.

Madame [V] [H] est décédée le 8 octobre 2013, l’usufruit qu’elle possédait sur le bien s’est alors éteint, Madame [L] [X] demeurant seule propriétaire du logement.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 7 447,41 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [U] le 15 février 2024.

Par assignation du 12 juin 2024, Mme [L] [X] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [C] [U], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5 893,69 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté à mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

Appelée à l’audience du 22 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi, pour être finalement retenue à l’audience du 31 janvier 2025.

À l’audience du 31 janvier 2025, Mme [L] [X], représentée par son conseil, se référant aux conclusions déposées à l’audience, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 janvier 2025, s’élève désormais à 15 692,12 euros, comprenant 497.78 euros au titre des régularisations de charges des années 2021 et 2022. La bailleresse s’oppose à l’octroi de délai et sollicite le rejet de l’intégralité des demandes reconventionnelles de M. [C] [U].

Mme [L] [X] expose qu’aucun règlement n’a été réalisé entre août 2024 et janvier 2025. Elle indique que la production de l’attestation notariale justifie de sa qualité de propriétaire et de sa qualité à agir. Sur la validité du commandement, elle déclare que le décompte annexé au commandement est parfaitement clair et que les sommes demandées sont justifiées. Elle précise que le délai de 6 semaines visé par le commandement de payer ne crée pas de grief. Mme [L] [X] affirme qu’elle a besoin de ces revenus.

M. [C] [U], représenté par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement au titre desquelles il forme les demandes suivantes :

A titre liminaire :

JUGER que Mme [L] [X] ne justifie pas de sa qualité à agir ;JUGER que Mme [L] [X] ne justifie pas avoir notifié l’assignation au Préfet au moins six semaines avant l’audience ;En conséquence :

DECLARER Mme [L] [X] irrecevable dans l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; A titre principal :

JUGER qu’il existe des contestations sérieuses ;En conséquence :

DEBOUTER Mme [L] [X] de l’ensemble de ses demandes, fin et conclusions ;A titre reconventionnel :

CONDAMNER Mme [L] [X] à rembourser à M. [C] [U] la somme de 7 894 euros au titre des provisions sur charges appelées injustifiées ;CONDAMNER Mme [L] [X] à rembourser à M. [C] [U] la somme de 687.03 euros au titre des loyers et accessoires injustifiés ;A titre subsidiaire :

ACCORDER à M. [C] [U] des délais de paiement sur 36 mois aux fins d’apurer la dette locative existante ; SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pendant ces délais de paiement ; A titre très subsidiaire :

ACCORDER à M. [C] [U] un délai d’un an pour quitter les lieux afin de pouvoir se reloger dans un logement décent et correspondant à ses capacités financières ; En tout état de cause :

DEBOUTER purement et simplement Mme [L] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

M. [C] [U] expose que le commandement prévoit un délai de six semaines et non de deux mois et que les sommes sur le décompte sont inintelligibles. Il indique qu’il n’y a jamais eu de régularisation de charges et déclare avoir versé 2 500 euros en janvier 2025.

M. [C] [U] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [C] [U] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties oralement reprises à l’audience du 31 janvier 2025 pour un plus ample exposé des moyens développés à l’appui de leurs prétentions.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire : Sur la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, le bail du 14 novembre 2003 a été conclu par Madame [H].

Pour déterminer si la demanderesse a qualité à agir, il convient d’examiner si elle justifie d’un titre de propriété sur le bien objet du litige.

A ce titre, elle produit notamment :

Un courrier de Me [E] [W], notaire à [Localité 6] du 31 janvier 2014 indiquant que Madame [V] [F] [T] veuve [H] est décédée le 8 octobre 2013 et qu’à compter de cette date l’usufruit s’étant éteint, Madame [L] [X] est seule propriétaire ;Les avis de taxe foncière pour 2022, 2023, 2024 adressés à Madame [L] [X] pour le bien se trouvant [Adresse 4], et désignant en qualité de propriétaire Madame [L] [T].

L’ensemble de ces éléments, concordants entre eux, permette en l’espèce d’établir que la demanderesse est propriétaire de l’appartement, de la cave et de la chambre de bonne occupés par M. [C] [U].

Elle justifie ainsi de sa qualité à agir de sorte que la fin de non-recevoir soulevée par M. [C] [U] sera rejetée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [L] [X] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 13 février 2024 et que la somme de 7 447,41 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

Il sera à noter que le locataire n’avait pas réglé la dette dans le délai compris entre six semaines et deux mois, bien que le bailleur soit à l’origine d’une application dans le temps de la loi qui contrevient aux principes précités, si bien qu’il n’existe pas de grief, qui puisse faire encourir une nullité de commandement

De plus, il est constant que pour permettre l’acquisition de la clause résolutoire, le commandement de payer doit correspondre à une dette justifiée et être présenté de manière suffisamment explicite sur la nature de sommes appelées et payées et les termes concernés pour permettre à son destinataire de vérifier le bien-fondé des sommes réclamées.

En l’espèce, le décompte annexé au commandement de payé précise les dates d’échéance, les sommes réclamées en distinguant entre loyers et charges locatives. Le décompte est suffisamment clair, précis et explicite, l’ensemble des sommes dues étant justifiées. Ainsi, aucune contestation sérieuse sur la validité du commandement n’est caractérisée.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 avril 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que M. [C] [U] n’a réalisé qu’un versement de 2 500 euros entre le mois d’août 2024 et janvier 2025, ses paiements antérieurs sont irréguliers et la dette est aujourd’hui supérieure à 15 000 euros. Dans ces conditions, il n’ y a pas lieu d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [L] [X] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoient que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an et il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [C] [U] occupe les lieux depuis plus de vingt ans, cependant au regard de l’absence de justification de démarche en vue d’un relogement ainsi que de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de règlement entre le mois d’août 2024 et le mois de janvier 2025, il convient de rejeter la demande de délai pour quitter les lieux du locataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [L] [X] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 janvier 2025, M. [C] [U] lui devait la somme de 15 514,96 euros, terme du mois de janvier 2025 inclus, soustraction faite des frais de procédure (177,16+185,69).

M. [C] [U] conteste le montant à hauteur de 687.03 euros, cependant le bailleur justifie que cette somme correspond au rappel d’indexation du loyer. De plus, M. [C] [U] conteste les provisions sur charges des trois dernières années au motif qu’aucune régularisation de charges n’a été effectuée. Or, Mme [L] [X] produit les décomptes de régularisation de charges des années 2021 et 2022, ainsi la créance n’est pas sérieusement contestable.

M. [C] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024 sur la somme de 7 447,41 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 2 106.71 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [L] [X] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [C] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1600 euros à la demande de Mme [L] [X] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir de Mme [L] [X] soulevée par M. [C] [U],

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 novembre 2003 entre Mme [L] [X], d’une part, et M. [C] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (étage 1, porte face, cave n°12, une chambre de bonne) est résilié depuis le 14 avril 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [C] [U], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [C] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] (étage 1, porte face, cave n°12, une chambre de bonne) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux,

CONDAMNE M. [C] [U] au paiement à titre de provision à Mme [L] [X] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 14 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [C] [U] à payer à Mme [L] [X] la somme de 15 514,96 euros (quinze mille cinq cent quatorze euros et quatre-vingt seize centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 janvier 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024 sur la somme de 7 447,41 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [C] [U] à payer à Mme [L] [X] la somme de 1600 euros (mille six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [C] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 février 2024 et celui de l’assignation du 12 juin 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge