TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/00533 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZBJ

N° MINUTE : 4

Assignation du :

10 Janvier 2025

[1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le :

Expert:[F] [P][2]

[2] À M^e MOUGHLI et M^e RAPAPORT

CCC à M. [P] et Mme [X]

[Adresse 4] – [XXXXXXXX02]

Médiateur : [V] [X]

[Adresse 5] -[XXXXXXXX01] – [Courriel 13]

JUGEMENT

rendu le 16 Octobre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [E] [Z]

[Adresse 7].

[Localité 14]/Italie

Madame [L] [N]

[Adresse 19]

[Localité 17]/ITALIE

Monsieur [G] [N]

[Adresse 18]

[Localité 17]/ITALIE

S.A.R.L. IMMOBILIERE [Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 10]

Tous représentés par M^e Olivier MOUGHLI, demeurant [Adresse 9], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0510

DEFENDERESSE

S.A.R.L. JUNKO SHIMADA DESIGN STUDIO

[Adresse 3]

[Localité 15]

représentée par M^e Alain RAPAPORT, demeurant [Adresse 6], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0122

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure ALDEBERT, 1ère vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 08 Juillet 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous-seing privé en date du 19 octobre 2000, Madame [B] [N], aux droits de laquelle viennent aujourd’hui, Monsieur [E] [Z], [L] [N], [G] [N] et la société immobilière [Adresse 3] (ci-après, les « Bailleurs »), a consenti un bail commercial à la société JUNKO SHIMADA DESIGN STUDIO (ci-après, le « Preneur ») portant sur divers locaux à usage commercial situés [Adresse 3], pour une durée de 9 ans à compter du 15 novembre 2000, jusqu’au 14 novembre 2009.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2009, Madame [N] a fait signifier à la société JUNKO SHIMADA DESIGN STUDIO un congé avec offre de renouvellement.

Par acte sous seing-privé en date du 26 janvier 2010, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 15 novembre 2009 moyennant un loyer annuel de 72 000 euros HT/HC.

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 15 novembre 2018.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 octobre 2020, le Preneur a signifié, à la SAS AGCO INFORMATIQUE, es qualité d’administrateur d’immeubles de l’indivision [Z]-[N], une demande de renouvellement à effet au 1er janvier 2021, pour une nouvelle durée de neuf années en précisant que le loyer serait fixé « dans les conditions prévues par la loi (augmentation suivant l’indice INSEE) ».

Les Bailleurs ont accepté le principe du renouvellement mais ne sont pas d’accord sur le montant du loyer proposé.

Par courrier recommandé en date du 29 novembre 2022, les Bailleurs ont notifié leur mémoire préalable en demande sollicitant à titre principal, la fixation du loyer à la somme annuelle de 111.262 euros HT/HC et à titre subsidiaire, que soit ordonnée une mesure d’instruction avec la fixation d’un loyer provisionnel à la somme de 95.000 euros HT/HC.

Par courrier recommandé en date du 25 janvier 2023, le Preneur a notifié son mémoire en défense sollicitant la fixation du loyer à la somme annuelle de 59.408 euros HT/HC en application de la règle du plafonnement et, en cas d’expertise, la fixation d’un loyer provisionnel au dernier loyer pratiqué.

Puis, par acte de commissaire de justice, signifié le 10 janvier 2025, les Bailleurs ont assigné le Preneur, à comparaitre devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins, à titre principal, de fixation du loyer dans les termes de leur mémoire et de condamnation du Preneur au paiement des intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer avec capitalisation pour les loyers antérieurs à 1 an et, subsidiairement, de désignation d’un expert et la fixation d’un loyer provisionnel à 95.000 euros HT/HC à compter du 15 novembre 2018.

L’affaire a été retenue à l’audience du 8 juillet 2025 à laquelle le Bailleur et le Preneur étaient représentés par leur avocats.

Aux termes leur dernier mémoire en réponse notifié par RPVA le 4 mai 2025, les Bailleurs demandent au juge des loyers commerciaux de :

« FIXER le prix du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à la somme annuelle de cent onze mille deux cent soixante-deux euros (111 262 €) hors charges et hors taxes, toutes autres clauses, charges et conditions du bail commercial expire demeurant inchangées ;

CONDAMNER la société JUNKO SHIMADA DESIGN STUDIO au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de chaque date d’exigibilité conformément aux dispositions de l‘article 1343-1 du code civil ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an ;

SUBSIDIAIREMENT

ORDONNER une expertise judiciaire en application des dispositions de l’article R 145-30 du code de commerce ;

FIXER le montant du loyer provisionnel pendant la durée de l’instance a la somme de quatre-vingt-quinze mille euros (95.000 €), hors charges et hors taxes a compter du 15 novembre 2018 ;

ORDONNER a défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par les dispositions de l’article L145-57 du code de commerce et qu’à défaut d’appel, ou si l’exécution provisoire n’est pas écartée, que la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L111-2, L111-3 et L111-6 du code des procédures civiles d‘exécution ;

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et ne pas l’écarter ;

DEBOUTER la société JUNKO SHIMADA DESGIN STUDIO de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNER la société JUNKO SHIMADA DESIGN STUDIO aux entiers dépens qui comprendront les frais de l’éventuelle expertise. »

Les Bailleurs font valoir que l’aménagement des voies cyclables [Adresse 16], et la proximité du métro Concorde qui connait une augmentation de fréquentation par les touristes créent un flux de chalands plus important devant la boutique, qui constituent une évolution des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement du loyer.

Ils contestent la fixation du prix du bail renouvelé à la baisse selon le calcul proposé par la société locataire à partir d’une surface pondérée qu’ils estiment injustifiée.

Par référénce aux nouvelles locations à [Localité 15], ils demandent de fixer le loyer renouvelé à la 111 262 euros HT HC subsidairement d’ordonner une expertise.

Aux termes de son mémoire en défense régulièrement notifié par RPVA le 11 février 2025, la société JUNKO SHIMADA DESIGN STUDIO demande au juge des loyers commerciaux de :

« La Société JUNKO SHIMADA DESIGN STUDIO est d’accord pour retenir le loyer de 750 € le mètre carré hors taxes et hors charges proposé par les bailleurs, ce qui aboutit à un chiffre de 59.407, 50 € arrondi à 59.408 €.

Il convient donc de fixer le montant du loyer en renouvellement, à compter du 1er janvier 2021 à la somme de 59 408 €.

En cas d’expertise ordonnée, le loyer provisionnel doit rester fixé au dernier loyer pratiqué par la société locataire conformément à une jurisprudence constante, faute d’élément probant et justifiant un loyer augmenté durant une expertiseEst-ce réellement des demandes ?

. »

La société locataire conteste l’évolution des facteurs locaux de commercialité, en faisant valoir que les travaux d’aménagement de la voirie dans la [Adresse 16] sont un facteur défavorable, que l’augementation de la fréquentation du métro n’est pas démontrée et qu’elle n’affecte pas son activité ,faisant observer que sa clientèle ne se déplace ni à pied, ni à vélo, ni par le métro mais plutôt par voie automobile.

Elle sollicite la fixation du loyer qui pourrait au mieux être plafonné, à la somme arrondie à 59 408 euros correspondant à la valeur locative de 750euros le m2 proposée par les bailleurs, calculée une surface pondérée de 79,21 m2.

Les parties ne contestent pas le renouvellement du bail commercial en date du 1er janvier 2021, mais ne sont pas d’accord sur le montant du loyer.

A l’audience les parties ne s’opposent pas à la désignation d’un expert judiciaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur le principe du renouvellement du bail Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2021, mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Sur la fixation du montant du loyer du bail renouveléSelon l’article L.145-33 du code de commerce dispose : “ Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1) Les caractéristiques du local considéré ;

2) La destination des lieux ;

3) Les obligations respectives des parties ;

4) Les facteurs locaux de commercialité ;

5) Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments ”.

En application de l’article L.145-34 du code de commerce :

« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.»

L’article L.145-34 du même code pose le principe du plafonnement du loyer sauf s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1) à 4) de l’article L.145-33.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

Par ailleurs, l’article R.145-30 du même code dispose que “ si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant I’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-9, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de I’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ”.

En l’espèce, au regard de ce qui précède, les parties conviennent qu’il y a lieu de rechercher la valeur locative des lieux loués sur laquelle elles ne sont pas parvenues à un accord.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Par conséquent il y a lieu de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés qui seront partagés entre les parties par moitié, chacune des parties ayant intérêt à la mesure.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 2l du code de procédure civile “ Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige ”.

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, “ Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la médiation.

Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ”.

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, “ le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle ” .

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code “ organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle ”.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile “ le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros ”.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’ acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

En application de l’article L.145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer prévisionnel dû par la société JUNKO SHIMADA DESIGN STUDIO pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant, Monsieur [E] [Z], [L] [N], [G] [N] et la société immobilière [Adresse 3] d’une part, et la Société JUNKO SHIMADA DESIGN STUDIO d’autre part, portant sur des locaux situés [Adresse 3], à compter du 1er janvier 2021.

Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne pour y procéder :

Monsieur [F] [P]

[Adresse 4]

[XXXXXXXX02] – [Courriel 12]

expert près la cour d’appel de Paris,

avec mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux situés [Adresse 3], à [Localité 15] et les décrire,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— rechercher la valeur locative à la date du 1er janvier 2021 des lieux loués au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

— donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er janvier 2021 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 19 octobre 2026,

Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par Monsieur [E] [Z], [L] [N], [G] [N] et la société la immobilière [Adresse 3], et la Société JUNKO SHIMADA DESIGN STUDIO, par moitié à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 11]) au plus tard le 15 décembre 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 20 février 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [V] [X]

Association AME

[Adresse 5]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 13]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

Fait et jugé à Paris le 16 Octobre 2025

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL L. ALDEBERT