TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e SEMHOUN (D0100)

M^e AZOULAI (P0007)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/07717

N° Portalis 352J-W-B7H-C2BZZ

N° MINUTE : 3

Assignation du :

08 Juin 2023

JUGEMENT

rendu le 15 Octobre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [L] [S]

[Adresse 1]

[Localité 9]

représenté par Maître David SEMHOUN de la S.E.L.A.R.L. NAHMIAS SEMHOUN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0100

DÉFENDERESSE

S.A.S. [Adresse 5] (RCS de [Localité 12] 904 014 032)

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par Maître Jean-Michel AZOULAI de la S.C.P. AZOULAI ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0007

Décision du 15 Octobre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/07717 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2BZZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 07 Mai 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocat que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de Cassandre AHSSAINI

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 2 juillet 2013, M. [J] [N] a donné à bail commercial en renouvellement à M. [L] [S] des locaux constitués d’une boutique et d’un appartement situés [Adresse 7], pour une durée de neuf ans à compter rétroactivement du 1er juillet 2012, les lieux étant destinés exclusivement au commerce de « vins, liqueurs, café, restaurant ».

Par acte sous signature privée du 8 janvier 2019, Mme [G] [N], venue aux droits de M. [J] [N], et M. [L] [S], sont convenus d’un avenant aux termes duquel un second local à usage d’habitation a été adjoint à l’assiette du bail.

Par acte d’huissier du 11 mai 2021, M. [S] a fait signifier au mandataire de la bailleresse une demande de renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2021.

Par acte d’huissier du 6 août 2021, Mme [I] [H], venue aux droits de Mme [G] [N], a fait délivrer à M. [S] un refus de renouvellement avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte authentique du 28 octobre 2021, Mme [I] [H] a vendu l’immeuble de situation des locaux à la S.A.S. [Adresse 5].

Par ordonnance du 8 avril 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a ordonné une expertise aux fins d’évaluation du montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation dues respectivement par les parties et désigné en qualité d’expert M. [D] [P].

Aux termes de son rapport daté du 16 mai 2023, M. [D] [P] a estimé que le refus de renouvellement entraînait la perte du fonds de commerce et évalué d’une part l’indemnité d’éviction à la somme totale de 238 000 euros et d’autre part l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 39 600 euros hors taxes et charges.

Par acte d’huissier du 8 juin 2023, M. [L] [S] a fait assigner la S.A.S. [Adresse 5] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction.

À l’issue de la mise en état, la clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 2 octobre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie collégiale du 7 mai 2025 et mise en délibéré au 15 octobre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 5 juin 2024, M. [L] [S] demande au tribunal de :

— fixer l’indemnité principale d’éviction à la somme de 254 500 euros ;

— fixer les indemnités accessoires à la somme totale de 60 022 euros ;

— condamner la S.A.S. [Adresse 5] à lui payer la somme de 314 522 euros au titre de l’indemnité d’éviction ;

— juger qu’aucune indemnité d’occupation n’est due par lui ;

— débouter la S.A.S. [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la S.A.S. [Adresse 5] aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et autoriser maître David Semhoun, avocat au barreau de Paris, à procéder à leur recouvrement direct ;

— condamner la S.A.S. [Adresse 5] à lui payer à la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du même code ;

— rappeler que les décisions de première instance sont de droit exécutoires sauf dispositions contraire.

M. [L] [S] fait valoir principalement au soutien de ses demandes :

— que l’indemnité d’éviction est une indemnité de remplacement ;

— que les logements doivent être pris en compte pour évaluer à la hausse l’indemnité d’éviction principale, tout comme l’emplacement, qui est exceptionnel pour le commerce considéré ;

— que l’assiette de l’indemnité d’éviction doit tenir compte non seulement de l’activité de café mais aussi de l’activité de jeux et PMU, implicitement incluse dans la destination contractuelle et par ailleurs acceptée par le bailleur ;

— qu’en conséquence l’indemnité d’éviction principale doit être fixée à la somme totale de 254 427,50 euros, arrondie à 254 500 euros, correspondant à 180 483 euros (750 x 80 535 euros / 365 + 15 000 euros) pour l’activité de café et à 74 044,50 euros (150 % x 49 363 euros) pour l’activité de jeux et PMU ;

— que les indemnités d’éviction accessoires s’élèvent à la somme de 60 022 euros, dont 28 395 euros au titre des frais de remploi, 5 627 euros pour le trouble commercial, 2 000 euros pour le poste des frais divers et 24 000 euros correspondant aux indemnités de licenciement ;

— qu’aucune indemnité d’occupation n’est due, dès lors que cette indemnité n’est due qu’à compter de l’expiration du bail, qu’en l’espèce la bailleresse lui a donné congé pour le 31 mars 2022, et qu’à cette date il avait déjà quitté les lieux.

Par dernières conclusions notifiées le 1er octobre 2024, la S.A.S. [Adresse 5] demande au tribunal de :

— fixer l’indemnité principale d’éviction à la somme de 103 258 euros outre les indemnités accessoires à la somme totale de 35 122 euros,

— fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [L] [S] sur la base de la somme de 39 600 euros par an hors taxes et hors charges du 1er juillet 2021 au 4 avril 2022,

Décision du 15 Octobre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/07717 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2BZZ

— déduire de l’indemnité d’occupation les loyers reçus durant cette période du 1er juillet 2021 au 4 avril 2022,

— ordonner la compensation entre l’indemnité d’éviction due par la S.A.S. [Adresse 5] avec l’indemnité d’occupation due par Monsieur [L] [S],

— condamner Monsieur [L] [S] à payer à la S.A.S. [Adresse 5] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [L] [S] aux dépens de l’instance,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions.

La S.A.S. [Adresse 5] expose principalement au soutien de ses prétentions :

— que les logements n’augmentent en rien la rentabilité des activités du preneur de sorte qu’ils ne peuvent être pris en compte comme éléments de valorisation du fonds de commerce ;

— que l’emplacement présente une faible animation commerciale et un intérêt très secondaire, justifiant une valorisation du fonds limitée à une base de 400 fois la recette journalière hors taxes ;

— que l’assiette de l’indemnité d’éviction ne doit pas tenir compte de l’activité de jeux et PMU du preneur, qui ne constitue pas une activité incluse dans la destination, mais une activité connexe soumise à déclaration, ne nécessitant pas les mêmes techniques, les mêmes produits, les mêmes méthodes de travail, et ne visant pas les mêmes clients ;

— qu’en conséquence l’indemnité d’éviction principale doit être fixée à la somme totale de 103 257,50 euros (400 x 80 535 euros / 365 + 15 000 euros), arrondie à 103 258 euros ;

— que les indemnités d’éviction accessoires s’élèvent à 35 132 euros, dont 5 505 euros au titre des frais de remploi, 5 627 euros pour le trouble commercial et 24 000 euros correspondant aux indemnités de licenciement, sans qu’aucune indemnité ne soit due du chef des frais divers, en l’absence de justificatif sur ce point ;

— que le preneur a sollicité un renouvellement à effet du 1er juillet 2021, qu’en conséquence une indemnité d’occupation est due à compter de cette date et jusqu’au départ effectif des lieux survenu le 4 avril 2022,

— que l’indemnité d’occupation doit être fixée à 29 700 euros (39 600 euros x 9/ 12).

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur la détermination de l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’indemnité d’éviction représente la réparation du préjudice causé au preneur par le refus de renouvellement du bail.

En l’espèce, le bail commercial liant la S.A.S. [Adresse 5] et M. [L] [S] a pris fin le 30 juin 2021, par l’effet de la demande de renouvellement formée par le preneur et du refus de renouvellement délivré en réponse par la bailleresse, ouvrant droit pour M. [L] [S] au paiement d’une indemnité d’éviction.

Il est constant que celle-ci doit être évaluée à la date la plus proche du départ effectif du locataire, soit à la date du jugement si le locataire est encore dans les lieux ou bien à la date où le locataire a régulièrement quitté les lieux.

En l’espèce, il est établi que le départ du preneur a eu lieu le 4 avril 2022, de sorte que le préjudice sera évalué à cette date, étant rappelé que le rapport d’expertise a été déposé postérieurement, le 16 mai 2023.

L’indemnité d’éviction se compose d’une indemnité principale fondée sur la valeur du fonds ou sur la valeur du droit au bail et d’indemnités accessoires destinées à compenser des préjudices, pertes et frais indirects.

Sur l’indemnité principale

Sur la possibilité de transfert de l’activité du preneur évincé

Il importe en premier lieu de déterminer si le locataire évincé peut se déplacer et conserver sa clientèle ou si la clientèle sera irrémédiablement perdue.

L’article L. 145-14 du code de commerce pose une présomption de perte du fonds obligeant le bailleur à verser une indemnité visant à compenser cette perte et à permettre au locataire d’acquérir un fonds de valeur identique, sauf s’il rapporte la preuve que le préjudice sera moindre si l’activité était transférée.

En application de ce texte, il est d’usage d’apprécier, in concreto, les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée par le preneur afin de déterminer si ce dernier peut être déplacé sans perte importante de clientèle, auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert, ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

En l’espèce, l’expert a estimé que l’éviction allait entraîner la perte du fonds dès lors que la clientèle de l’établissement considéré est essentiellement constituée d’habitués résidents du quartier, ce qui n’est pas contesté par les deux parties.

L’indemnité principale aura donc une valeur de remplacement.

Sur la détermination de la valeur constituant l’indemnité de remplacement

Il est constant que l’indemnité de remplacement correspond à la valeur la plus élevée entre la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, qui constitue la valeur plancher du fonds, et la valeur marchande du fonds.

En l’espèce, l’expert judiciaire a évalué la valeur du droit au bail à un montant de 84 000 euros et la valeur marchande du fonds à la somme de 136 354 euros pour la partie « café-limonade » et de 49 363 euros pour la partie « jeux ».

* Sur la détermination de la valeur du droit au bail

Il est constant que la valeur du droit au bail du local dont le locataire est évincé est établie par le différentiel de loyer entre la valeur locative de marché, sans pas-de-porte, à l’emplacement donné, et le loyer du bail s’il avait été renouvelé, auquel est appliqué un coefficient de situation en fonction de l’attractivité commerciale de la zone de situation des locaux.

En l’espèce, les parties ne formulent aucune critique de l’évaluation de la valeur du droit au bail effectuée par l’expert, leurs moyens se concentrant sur la valorisation du fonds.

Au terme de ses opérations, l’expert propose de retenir les éléments suivants :

▸ superficie des locaux :

— surface pondérée des locaux commerciaux : 79,60 m²B

— surface des appartements de la partie habitation : 33,50 m² et 37,50 m²

▸ valeur locative de marché :

— des locaux commerciaux : 450 €/m²B outre une majoration de 2 % au titre du droit de terrasse

— de la partie habitation : 22,40 € x 12, avec une minoration de 40 % pour le premier appartement en l’absence d’arrivée et d’évacuation d’eau

soit une valeur locative de marché de 52 000 € par an HT/HC

▸ valeur locative de renouvellement en mars 2023, déplafonné en raison de la modification notable des caractéristiques du local du fait de l’adjonction d’un appartement à l’assiette du bail : 44 000 € par an HT/HC

▸ coefficient de commercialité : 6

soit une valorisation du droit au bail de :

(52 000 € (valeur locative de marché) – 44 000 € (loyer de renouvellement déplafonné)) x 6 = 48 000 € + 36 000 € (économie de loyer obtenue) = 84 000 € (valeur du droit du bail).

En l’état des éléments d’appréciation et faute de moyens de contestation à son égard, cette estimation sera retenue.

* Sur la détermination de la valeur marchande du fonds

À titre liminaire, en ce qui concerne l’assiette de l’évaluation de la valeur marchande du fonds, qui est débattue par les parties, il doit être rappelé que la destination contractuelle des locaux convenue par les parties a force de loi entre elles en application de l’article 1103 du code civil et anciennement de l’article 1134 du même code.

C’est en ce sens que le statut des baux commerciaux prévoit une procédure spécifique afin d’adjonction de nouvelles activités aux activités initialement stipulées. Ainsi, selon l’article L. 145-47 du code de commerce, « le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. À cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal judiciaire, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l’évolution des usages commerciaux. »

En l’espèce, le bail stipule que les locaux commerciaux sont exclusivement destinés à l’exercice des activités de « vins, liqueurs, café, restaurant ».

Il est constant que le preneur n’a jamais soumis au bailleur, dans les formes légalement prescrites, de demande d’adjonction de l’activité de « jeux, PMU » à titre d’activités connexes ou complémentaires.

M. [S] soutient qu’il ne lui incombait pas de suivre la procédure de l’article L. 145-47 susvisé au motif que l’activité de « jeux, PMU » serait incluse dans celle de « vins, liqueurs, café, restaurant » et spécialement dans celle de « café », du fait d’une évolution des usages de cette activité.

Cependant, si l’activité de « jeux, PMU » peut être qualifiée d’activité complémentaire à celles de café et de débit de boissons, il est inexact de soutenir qu’un usage d’ordre suffisamment général permettrait de considérer que de nos jours, les fonds de commerce de café et débits de boissons proposent majoritairement à leur clientèle des installations et produits permettant la vente de jeux de la Française des Jeux (ci-après FDJ) et de PMU. Il s’agit au contraire d’une activité complémentaire à celle de café – débit de boissons à titre ancien et usuel, et non pas d’une activité directement incluse dans celle-ci en vertu d’une évolution des usages. L’activité de jeux de la FDJ et de PMU s’adresse à une clientèle distincte de celle de café – débit de boissons et repose par ailleurs sur des modalités techniques d’exploitation distinctes.

La seule circonstance que l’ancienne bailleresse avait signé un constat amiable de dégâts des eaux le 12 juillet 2017 faisant état, au titre des dommages subis par l’exploitant, des « matériels prise de pari PMU » est en outre insuffisante pour caractériser une acceptation tacite du bailleur à l’adjonction de l’activité complémentaire de « jeux, PMU » à la destination contractuelle, ce au vu du contexte bien spécifique de l’indemnisation par une société d’assurance tierce.

Finalement, les moyens développés par M. [S] pour solliciter la prise en compte du chiffre d’affaires réalisé au titre de l’activité non incluse dans la destination des lieux de jeux d’argent ne sont pas pertinents, de sorte que l’indemnité d’éviction sera calculée en tenant compte des seules activités autorisées par le bail.

S’agissant du calcul de la valeur du fonds de commerce, il est constant qu’il existe deux méthodes principales d’évaluation, soit :

▸ la méthode dite des usages professionnels, basée sur le chiffre d’affaires, en application de laquelle un coefficient variable est affecté au chiffre d’affaires moyen des trois dernières années d’exploitation,

▸ la méthode par la rentabilité du fonds, qui consiste à déterminer la capacité du fonds à dégager du profit puis à appliquer à ce résultat, généralement déduit du résultat d’exploitation, un coefficient multiplicateur variable.

L’expert a appliqué, sans être contredit, la méthode d’évaluation fondée sur le chiffre d’affaires. Il expose que la branche café-limonade est valorisée sur la base de 500 à 650 fois la recette journalière HT pour un établissement bénéficiant d’un emplacement moyen, 700 à 900 fois la recette journalière HT pour un établissement bénéficiant d’un très bon emplacement et plus de 900 fois la recette journalière HT pour un établissement bénéficiant d’un emplacement exceptionnel.

L’expert indique que compte tenu de la localisation de l’établissement « dans un secteur très populaire à forte densité de population au sein d’un environnement de très faible commercialité », de son ouverture quotidienne, de la nécessité de réaliser des travaux de remise des locaux au goût du jour, le chiffre d’affaires moyen pour la partie café-bar de 80 535 euros (sur les exercices 2018 et 2019) peut être valorisé à hauteur de 550 fois la recette journalière sur la base d’une période d’ouverture de 365 jours, avant majoration au titre de la licence IV à hauteur de 15 000 euros, soit : 550 x 80 535 euros / 365 + 15 000 euros = 136 354 euros HT.

Le chiffre d’affaires moyen de 80 535 euros n’est pas contesté par les parties, pas plus que le nombre de jours d’ouverture ou la valeur de la licence IV. Les parties ne s’opposent que sur le coefficient de valorisation proposé par l’expert.

M. [L] [S] soutient que le coefficient de valorisation devrait être fixé à 750, d’une part en raison des deux logements compris dans l’assiette du bail, qui facilitent selon lui l’exploitation et permettent une rentabilité accrue, d’autre part en raison de l’emplacement exceptionnel des locaux, qui ne font face à aucune concurrence, sont situés à proximité immédiate de plusieurs établissements culturels et de formation, bénéficient d’une très forte densité de population à la fois cosmopolite et populaire et jouissent d’une bonne desserte par les transports.

La S.A.S. [Adresse 5] évoque pour sa part un coefficient de valorisation de 450, faisant valoir que les logements ne constituent pas un facteur de valorisation dès lors que ces appartements disposent d’équipements courants, que l’un deux est dépourvu de tout élément de confort, et qu’aucune causalité ne peut être identifiée entre l’intégration de ces deux logements et l’augmentation prévisible de la recette journalière. Elle ajoute, au soutien de ses prétentions, que l’emplacement présente une faible animation commerciale et un intérêt très secondaire et que le chiffre d’affaires du preneur a diminué entre 2016 et 2017, ce qui montre que son activité, caractérisée par une augmentation difficile, est capricieuse et ne permet pas de démontrer que l’emplacement est exceptionnel.

Les éléments suivants ressortent du rapport d’expertise :

• les locaux se situent au sein du [Localité 2], qui constitue l’un des pôles d’activités parisiens les plus attractifs sur le plan culturel ;

• la [Adresse 13] est une courte voie de circulation d’importance secondaire, dans un secteur d’habitation avec un grand nombre de logements collectifs dont de nombreux à vocation sociale ;

• l’emplacement présente une faible animation commerciale (quelques commerces à tendance « alimentaire » sont présents uniquement sur le côté pair de la [Adresse 13]), drainant essentiellement une clientèle de quartier, à la fois cosmopolite et populaire, composée principalement de résidents et dans une moindre mesure de salariés du secteur ;

• au [Adresse 4] se situe le [Localité 10] Florent, établissement d’enseignement artistique, favorable pour une activité de café ;

• la desserte par les transports en commun est correcte, présentant notamment à proximité les stations de métro Crimée et Riquet, les lignes de bus n° 35, 45, 54 et N42 et une station « [14]' » au début de la [Adresse 13] ;

• du point de vue commercial, l’emplacement est d’intérêt « très secondaire » ;

• le fonds est un « petit fonds de travail » caractérisé par un faible chiffre d’affaires ; la présence de deux logements au premier étage constitue un élément favorable, bien que l’un soit dépourvu d’arrivée et d’évacuation d’eau ;

• la salle de bar présente une configuration régulière, lumineuse, avec un beau linéaire de façade ;

• les locaux sont ouverts tous les jours de l’année.

Au vu de ces différents éléments, le coefficient de 750 sollicité par le preneur se révèle inadapté, ne pouvant se justifier ni par la seule présence des appartements au sein de l’assiette du bail, dont l’un deux ne dispose d’aucun élément de confort, bien que ces appartements constituent effectivement un agrément pour le preneur, ni par l’emplacement, qui ne peut être considéré comme très bon mais seulement comme moyen, ainsi que l’a retenu l’expert en constatant la faible animation de l’environnement commercial.

Le coefficient de 450 ou de 400 avancé par la bailleresse est également dépourvu de justification, dès lors qu’il est inférieur à celui d’un emplacement moyen et correspond au coefficient plus faible parmi les décisions judiciaires citées en exemple par l’expert pour des emplacements secondaires, sans que la bailleresse prenne en considération aucun des avantages cités précédemment, tel que la desserte correcte par les transports en commun, la forte densité de population ou la proximité d’un établissement d’enseignement artistique.

Compte tenu de l’échelle des coefficients de valorisation dans la branche commerciale en cause, des critères à prendre en compte rappelés par l’expert en page 37 de son rapport et des divers éléments synthétisés ci-avant relatifs au fonds, le coefficient de 550 proposé par M. [P] apparaît justifié.

Il sera donc appliqué à la recette journalière moyenne non contestée de 85 535 euros, soit, en tenant compte de la valeur de la licence IV à hauteur de 15 000 euros :

550 x (80 535 euros / 365) + 15 000 euros = 136 354 euros.

Ainsi, la valeur du fonds de commerce exploité par M. [L] [S] s’évalue à la somme de 136 354 euros.

En conclusion, la valeur du fonds étant supérieure à la valeur du droit au bail, l’indemnité principale à la charge de la S.A.S. [Adresse 5] sera fixée à la somme de 136 354 euros.

Sur les indemnités accessoires

Sur les frais de remploi

Ces frais comprennent les frais et droits de mutation que doit supporter le locataire évincé pour se réinstaller, l’acquisition d’un fonds de commerce étant soumise à des droits d’enregistrement en application de l’article 719 du code général des impôts.

En l’espèce, les parties s’opposent sur le montant des frais de remploi mais s’accordent sur la méthode de calcul de cette indemnité, à partir du montant de l’indemnité principale : pour les frais fiscaux, par application d’un taux de 3 % à la tranche comprise entre 23 000 euros et 200 000 euros et par application d’un taux de 5 % à la tranche supérieure à 200 000 euros et, pour les frais accessoires, une fixation à hauteur de 8 % de la valeur du fonds.

Compte tenu de cette méthode de calcul et de l’indemnité principale précédemment déterminée, l’indemnité accessoire due au titre des frais de remploi sera donc fixée à la somme de 14 308 euros, décomposée de la façon suivante :

[(136 354 euros – 23 000 euros) x 3 % = 3 400 euros) + (136 354 euros x 8 % = 10 908 euros)]

Sur le trouble commercial

Cette indemnité compense à la fois la perte de temps générée par l’éviction, soit les démarches nécessaires pour obtenir réparation du préjudice au détriment de l’activité, ainsi que la perturbation et la fragilisation du fonds depuis la réception du congé.

Le trouble commercial est usuellement évalué soit au regard de l’excédent brut d’exploitation soit au regard de la masse salariale.

En l’espèce, les parties s’accordent sur la fixation de cette indemnité à la somme de 5 627 euros, qui sera donc retenue.

Sur les frais divers

L’indemnité pour frais divers a pour objet de compenser les frais de formalités et d’actes au registre du commerce, ainsi que les frais exposés par le locataire évincé pour informer sa clientèle et ses fournisseurs de son déménagement ou sa cessation d’activité.

L’expert a estimé forfaitairement les frais divers à la somme de 2 000 euros, montant également sollicité par le preneur.

La bailleresse conteste toute indemnité à ce titre, au motif que le locataire ne produit aucune facture de nature à justifier le montant des frais invoqués.

Décision du 15 Octobre 2025

18° chambre 3ème section

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Cependant, dès lors qu’il ne saurait être dénié au preneur le fait qu’il devra nécessairement faire face auxdits frais à son départ des lieux, il convient de retenir la somme forfaitaire de 2 000 euros évaluée par l’expert.

Sur les frais de licenciement

L’expert expose que la fermeture de l’établissement exploité par M. [S] a entraîné la rupture conventionnelle d’un contrat de travail, en application de laquelle une indemnité de rupture conventionnelle de 24 000 euros a été payée.

Les parties s’accordent sur la fixation de l’indemnité accessoire due au titre des frais de licenciement à cette somme, qui sera retenue.

Sur l’indemnité d’éviction totale

Il résulte de l’ensemble des éléments ci-dessus exposés que l’indemnité d’éviction due à M. [L] [S] par la S.A.S. [Adresse 5] se décompose de la façon suivante :

indemnité principale : 136 354 euros,

indemnités accessoires :

– frais de remploi : 14 308 euros,

– trouble commercial : 5 627 euros,

– frais de divers : 2 000 euros,

– frais de licenciements : 24 000 euros,

soit un total de 182 289 euros.

Sur l’indemnité d’occupation

Il résulte de l’article L. 145-28 du code de commerce que le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, qui est égale à la valeur locative compte tenu de tous éléments d’appréciation, outre abattement pour tenir compte de la précarité.

Ces éléments d’appréciation résultent de l’article L. 145-33 et des articles R. 145-3 à R. 145-8 du même code et sont définis comme suit :

1. Les caractéristiques du local considéré ;

2. La destination des lieux ;

3. Les obligations respectives des parties ;

4. Les facteurs locaux de commercialité ;

5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Il est d’usage d’appliquer un abattement au titre de la précarité de l’occupation sur la valeur locative de 10 %, qui peut être augmenté lorsque la procédure a été anormalement longue ou que le locataire se trouve particulièrement pénalisé.

Il est établi que l’indemnité d’occupation est due à compter de la date à laquelle, le titre locatif prenant fin, l’occupation prend effet.

En l’espèce, le bail commercial liant la S.A.S. [Adresse 5] et M. [L] [S] a pris fin le 30 juin 2021 par l’effet de la demande de renouvellement formée par le preneur, ce en application de l’article L. 145-9, al. 1. du code de commerce. Une indemnité d’occupation est donc due par M. [S] à compter du lendemain de cette date et jusqu’au 4 avril 2022, date de la restitution des locaux.

M. [S] n’est pas fondé à soutenir, pour s’exonérer du paiement d’une indemnité d’occupation, que le bail s’est terminé le 31 mars 2022 en raison du congé délivré pour cette date par la bailleresse, dès lors que le bail n’a pas pris fin par l’effet d’un congé mais par celui du refus de la bailleresse adressé en réponse à la demande de renouvellement signifiée par le preneur.

Aux termes de son rapport, M. [P] a estimé la valeur locative à la somme totale de 44 000 euros, à laquelle il a appliqué un abattement de précarité de 10 %, soit une indemnité d’occupation totale de 39 600 euros par an, hors taxes et charges.

M. [S] ne forme aucune critique utile à l’encontre de ce calcul, se limitant à contester le principe de l’octroi d’une indemnité d’occupation, ce qui ne peut prospérer, comme précédemment exposé.

La S.A.S. [Adresse 5], pour sa part, rejoint l’avis de l’expert et indique que, le preneur étant demeuré dans les lieux pendant neuf mois à la suite de l’expiration du bail et jusqu’à son départ volontaire, entre le 1er juillet 2021 et le 4 avril 2022, le montant de l’indemnité d’occupation s’élève à la somme suivante :

39 600 x 9/12 = 29 700 euros.

En l’absence de moyen de contestation et de tout autre élément d’appréciation, et en application des articles 4 et 5 du code de procédure civile, il y a lieu de retenir le montant sollicité par la propriétaire.

L’indemnité d’occupation définitive sera donc fixée à la somme de 29 700 euros hors taxes et hors charges.

Sur les condamnations et la compensation

M. [S] ayant restitué les locaux, la S.A.S. [Adresse 5] ne peut plus exercer la faculté de repentir prévue par l’article [11] 145-58 du code de commerce.

Par ailleurs, M. [S] ayant acquitté avant son départ une indemnité d’occupation provisionnelle de 27 194,12 euros HT/HC par an selon le rapport d’expertise, inférieure à l’indemnité fixée ci-avant, il est débiteur d’un solde au titre de l’indemnité d’occupation définitive.

L’article 1347 du code civil dispose que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Les circonstances de l’espèce justifient d’ordonner la compensation des sommes dues par chacune des parties.

Il sera en conséquence fait droit à la demande en paiement de M. [L] [S] au titre de l’indemnité d’éviction, après compensation avec le solde d’indemnité d’occupation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. [Adresse 5], à l’origine de l’éviction de M. [L] [S], sera condamnée au paiement des dépens.

La S.A.S. [Adresse 5], condamnée aux dépens, devra payer à M. [L] [S] une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 4 000 euros.

La S.A.S. [Adresse 5] sera déboutée de ses demandes formées au titre des dépens et au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit, sans qu’il soit besoin de le rappeler au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE l’indemnité d’éviction due par la S.A.S. [Adresse 5] à Monsieur [L] [S] à la somme totale de 182 289 euros, décomposée comme suit :

indemnité principale : 136 354 euros,

indemnités accessoires :

– frais de remploi : 14 308 euros,

– trouble commercial : 5 627 euros,

– frais de divers : 2 000 euros,

– frais de licenciements : 24 000 euros,

FIXE l’indemnité d’occupation due par Monsieur [L] [S] à la S.A.S. [Adresse 6] pour la période comprise entre le 1er juillet 2021 et le 4 avril 2022 à la somme de 29 700 euros hors taxes et hors charges,

ORDONNE la compensation entre les créances respectives des deux parties,

CONDAMNE la S.A.S. [Adresse 5] au paiement du reliquat d’indemnité d’éviction après compensation,

CONDAMNE la S.A.S. [Adresse 5] au paiement des dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître David Semhoun pour ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

CONDAMNE la S.A.S. [Adresse 5] à payer à Monsieur [L] [S] la somme de 4 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

DÉBOUTE la S.A.S. [Adresse 5] de sa demande de condamnation au titre des dépens et des frais exposés et non compris dans les dépens,

REJETTE toute autre demande.

Fait et jugé à [Localité 12] le 15 Octobre 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA