Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 23 janvier 2025, n° 23/13735

TJ Paris 23 janvier 2025

Arguments

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Rejeté
Mauvaise foi du débiteur
Le tribunal a estimé que le syndicat n'a pas prouvé que la SCI avait agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement ne résultait pas nécessairement de difficultés personnelles ou financières.
Rejeté
Préjudice distinct du retard de paiement
Le tribunal a jugé que le syndicat n'a pas démontré la causalité entre le défaut de paiement et les difficultés de trésorerie, et que le simple fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion ne constitue pas un préjudice distinct.
Rejeté
Désistement et frais de l'instance
Le tribunal a rappelé que, en cas de désistement, les dépens restent à la charge du demandeur, ce qui entraîne le rejet de la demande de mise à la charge de la défenderesse.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 23 janv. 2025, n° 23/13735
Numéro(s) :	23/13735
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Hervé CASSEL
Cabinet(s) :	CABINET CASSEL
Parties :	S.A, Syndicat des coprpriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 5 ] c/ S.A. LA [ Adresse 26 ], S.C.I. CHATONAT

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 23] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Hervé [Localité 16]

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/13735

N° Portalis 352J-W-B7H-C[Immatriculation 10]

N° MINUTE :

Assignation du :

16 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 23 Janvier 2025

DEMANDEUR

Syndicat des coprpriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, le Cabinet LOISELET [Localité 25] FILS ET F. DAIGREMONT, S.A

[Adresse 13]

[Localité 15]

représenté par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0049

DÉFENDERESSES

S.C.I. CHATONAT

[Adresse 11]

[Localité 14]

S.A. LA [Adresse 26]

[Adresse 7]

[Localité 14]

non-représentées

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 23 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/13735 – N° Portalis 352J-W-B7H-C[Immatriculation 10]

DÉBATS

A l’audience du 14 Novembre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société civile immobilière Libération, immeuble social, a été constituée le 5 décembre 1945, aux fins de la gestion et la conservation de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 9].

Aux termes d’une assemblée générale des actionnaires en date du 26 avril 1969, la société civile immobilière a été transformée le 1er juillet 1952 en société anonyme, dénommée Société [Adresse 19] (ci-après « la société SIPM »).

La SIPM a en conséquence été chargée de reprendre la détention et la gestion des comptes d’exploitation de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 8]-30-32-34-36-[Adresse 12].

Aux termes d’assemblées générales successives, les associés de la SIPM ont décidé et organisé le passage du statut de l’immeuble social au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il résulte du passage de l’immeuble au régime de la copropriété le 30 janvier 2017 un transfert des créances et des dettes dont était titulaire la société anonyme SIPM sur ses actionnaires, au profit du [Adresse 27] [Adresse 21], dont le syndic désigné est devenu le cabinet Loiselet Daigremont.

Des litiges s’étant élevés relatifs à la qualité à agir du syndic quant au contentieux de recouvrement de charges de copropriété, la société immobilière Parc [Adresse 21] a conclu le 26 avril 2021 avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 20] » une convention de transfert de gestion et de reprise de solde, à effet rétroactif à la date du 30 janvier 2017, date à laquelle le statut de la copropriété a été adopté par les actionnaires de la SIPM.

Aux termes de son article 3, stipulant la « subrogation et déclarations », « Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 22] est en conséquence subrogé dans la totalité des droits et actions dont la Société [Adresse 19] était titulaire à l’encontre de ses actionnaires en leur qualité de débiteurs cédés du fait de la reprise de solde du 30 janvier 2017 ».

L’article 3 alinéa 2 de cette convention stipule en outre que « Le syndicat des copropriétaires du Parc [Adresse 21] représenté par son Syndic, venant aux droits de la société [Adresse 19], dispose notamment du droit d’ester en justice et notamment d’agir en recouvrement des charges de copropriété ».

Aux termes d’un acte authentique de vente en date du 3 décembre 2010, la SCI Chatonat a acquis de l’indivision [F] les 116 actions qu’elle détenait dans la société [Adresse 19], donnant vocation à l’attribution des lots 1107, 1108, 997 et 439.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 30 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Adresse 9] (ci-après « le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 20] ») a fait mettre en demeure la SCI [Adresse 17] et la SIPM de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit d’huissier signifié le 16 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «[Adresse 20]» a fait notamment assigner la SCI [Adresse 17] et la SIPM en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 14 mars 2024

Par ses dernières conclusions d’actualisation en date du 13 mars 2024, il demande au tribunal de :

“Vu les dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu l’article 1240 du code civil ;

Vu les articles 394 et 395 du Code de Procédure Civile ;

Vu les pièces versées aux débats ;

— DIRE ET JUGER recevable et bien fondé en ses demandes le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 24], représenté par son syndic le cabinet LOISELET & DAIGREMONT [Localité 25], FILS ET F. DAIGREMONT ;

— PRENDRE ACTE du désistement du syndicat des Copropriétaires «[Adresse 20]» sis [Adresse 4], de ses demandes formulées aux termes de l’exploit introductif d’instance en date du 16 octobre 2023, au titre des charges de copropriété arrêtées au 1 er juillet 2023 (Appels du 3ème trimestre 2023 inclus) et des frais de recouvrement ;

— CONDAMNER la SCI CHATONAT au paiement des sommes suivantes :

o 3.000 € à titre de dommages et intérêts ;

o 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

o Aux entiers dépens de l’instance ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir »

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que, suite à la délivrance de l’assignation, la SCI [Adresse 17] a effectué deux versements, réglant ainsi les charges et les frais sollicités en justice.

Il maintient toutefois sa demande de dommages et intérêts, en invoquant les difficultés de trésorerie que causent les impayés de charges de copropriété au syndicat des copropriétaires, dont le montant global représente 8,32% des charges réelles de l’exercice.

Compte tenu du défaut de constitution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Citées suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), la SCI [Adresse 17] et la société SIPM n’ont pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 14 mars 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 14 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur le désistement de la demande en paiement des arriérés de charges de copropriété et des frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 394 du code de procédure civile édicte que « Le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. »

L’article 395 du même code précise « Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste ».

A titre liminaire, le tribunal relève que, si le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI [Adresse 17] est propriétaire des lots 1107, 1108, 997 et 439 de l’immeuble en copropriété «[Adresse 20]» à Paris, la société SIPM n’est toutefois pas inscrite sur cet extrait de matrice cadastrale comme propriétaire des dits lots.

En l’espèce ni la SCI [Adresse 17] ni la société SIPM n’ont constitué avocat, aucune défense au fond n’a été diligentée.

Il sera donc constaté le désistement du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 20] » sis [Adresse 2] [Adresse 9] de sa demande en paiement d’un arriéré de charges de copropriété et des frais exposés pour le recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1968, à l’encontre de la SCI [Adresse 17] et de la société SIPM.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

En l’espèce, l’état des impayés des copropriétaires au 31 décembre 2021 après répartition des charges, versé aux débats par le syndicat des copropriétaires, est insuffisamment probant dans la mesure où il ne démontre pas la causalité entre le défaut de paiement de sa dette de charge par la SCI [Adresse 17] et les difficultés de trésorerie invoquées d’une part, et qu’il résulte de l’examen de cette pièce que la SCI [Adresse 17] n’est pas inscrite dans la liste des débiteurs, d’autre part.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement de la SCI [Adresse 17] a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI [Adresse 17] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

L’article 399 du code de procédure civile précise que « le désistement emporte, sauf convention contraire, soumission de payer les frais de l’instance éteinte ».

Il est constant qu’en matière de désistement, les dépens ne peuvent, sauf accord des parties, être mis à la charge du défendeur, de sorte qu’en l’absence d’un tel accord, ils restent à la charge du demandeur.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il résulte de l’application combinée de ces textes que, sauf convention contraire sur les dépens sur la demande dont le syndicat des copropriétaires s’est désisté, et en raison du débouté de sa demande indemnitaire, le syndicat des copropriétaires est la partie perdant le procès ; il sera donc condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

En application des dispositions de l’article 515 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En équité et compte tenu des développements qui précèdent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation de la SCI [Adresse 17] au paiement des frais irrépétibles.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE le désistement de la demande en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 20] » sis [Adresse 2] [Adresse 9], au titre d’un arriéré de charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2023 et des frais de recouvrement, à l’encontre de Société Civile Immobilière [Adresse 17] et de la société anonyme « [Adresse 18] [Adresse 21] » ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 20] » sis [Adresse 1] et [Adresse 9] de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de Société Civile Immobilière [Adresse 17] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 20] » sis [Adresse 3] aux dépens ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 23] le 23 Janvier 2025

La Greffière La Présidente