TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e CANDAN

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e CANDAN

■

Charges de copropriété

N° RG 24/09663 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5HNO

N° MINUTE :

Assignation du :

30 Juillet 2024

JUGEMENT

rendu le 11 Décembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, le cabinet SUPERGESTES, SARL, elle-même prise en la personne de son représentnat légal domiilié audit siège en cette qualité.

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par Maître Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1869

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [Y]

[Adresse 8],

[Localité 6]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 11 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/09663 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5HNO

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Alexandra GOUIN, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 08 Octobre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue 11 Décembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

****

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [E] [Y] est propriétaire des lots de copropriété n°102, 114, 119, 122 et 146 d’un immeuble situé au [Adresse 3].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 7 mars 2024 et remise au destinataire le 12 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [E] [Y] de payer la somme de 9 877,46 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 30 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] a fait assigner M. [E] [Y] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 5 mars 2025.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de l’article 9 du contrat de syndic type résultant du décret 2015-342, ainsi que des articles 1103, 1104, 1193, 1231-6, 1231-7, 1344-1 du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner M. [E] [Y] au paiement de la somme de 11 805 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 4 juillet 2024, et avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2017 et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;

— condamner M. [E] [Y] au paiement de la somme de 300 euros, au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2017 et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;

— condamner M. [E] [Y] au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [E] [Y] au paiement des entiers dépens, avec recouvrement direct au profit de Maître Florian Candan, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner M. [E] [Y] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Décision du 11 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/09663 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5HNO

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), M. [E] [Y] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 5 mars 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 8 octobre 2025. La décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale et un acte de donation de Mme [O] [M] du 22 avril 2025 que M. [E] [Y] est propriétaire des lots n°102, 114, 119, 122 et 146 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 mars 2017, 11 avril 2018, 15 novembre 2018, 11 avril 2019, 11 mars 2020, 9 septembre 2020, 13 avril 2021, 26 mai 2021, 14 juin 2023 et 23 janvier 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2016 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 4 juillet 2024 faisant apparaître une créance de 12 105 euros dont 3 818,18 euros de reprises de solde net au 1er janvier 2020 (débit total de 4 876,39 euros et crédit total de 1 058,21 à cette date selon le décompte détaillé) ;

— le contrat de syndic.

Les reprises de solde antérieures au 1er janvier 2020 sont justifiées par l’appel de charges au nom de M. [Y] du 19 mars 2020 faisant mention d’une reprise de solde au 16 décembre 2019 de 3 818,18 euros.

Il ressort des appels de charges depuis le 10 janvier 2017 que M. [Y] a régulièrement effectué des paiements partiels, notamment en payant ses provisions sur charges selon décompte du 25 juin 2019, interrompant ainsi la prescription de la dette conformément à l’article 2240 du code civil.

Les frais de mise en demeure, de 30 euros ainsi que les honoraires d’avocat, de 240 euros doivent en revanche être exclus de la créance du syndicat des copropriétaires.

M. [E] [Y] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 11 835 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 4 juillet 2024.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 300 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il ressort de l’examen du décompte détaillé des frais de mise en demeure de 30 euros du 25 février 2021 et des honoraires d’avocat de 240 euros le 11 mars 2024. Les frais de mise en demeure antérieurs à celle du 7 mars 2024, seule communiquée dans le cadre de la présente instance, ne peuvent être pris en compte, de même que les honoraires d’avocats, qui relèvent des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [E] [Y] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [E] [Y] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le premier trimestre 2020.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [E] [Y] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

L’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Le syndicat des copropriétaires produit l’accusé de réception du courrier distribué au copropriétaire le 12 mars 2024. En application de l’article 1231-6 du code civil et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du lendemain de cette date.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [E] [Y], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à Maître Florian Candan, avocat, de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, M. [E] [Y] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [E] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] les sommes de :

—  11 835 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 4 juillet 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024 ;

—  1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des frais de recouvrement ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande indemnitaire ;

Condamne M. [E] [Y] au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à Maître Florian Candan, avocat, de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 11 Décembre 2025.

La Greffière La Présidente