TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08083 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XL6

N° MINUTE : 11/2025

JUGEMENT

rendu le 10 avril 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. FLECHE [Adresse 7], [Adresse 6]

représentée par le cabinet de M^e Alexandre SUAY, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque C0542

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [R], demeurant [Adresse 2], représenté par M^e Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 5], Toque E1567

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL,juge des contentieux de la protection

assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 14 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 10 avril 2025 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 10 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08083 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XL6

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 octobre 1997, la société UNION GESTION D’IMMEUBLES LOCATIFS aux droits de laquelle vient la SCI FLECHE MIZOLA a donné à bail à Monsieur [F] [R] et à Monsieur [K] [X] un appartement à usage d’habitation (4ème étage, appartement n°020401) ainsi qu’une cave (n°14) situés [Adresse 3] (75001) pour un loyer mensuel de 7 290 francs outre 229 francs de provision sur charges.

Monsieur [K] [X] est décédé le 18 septembre 2017.

Par acte de commissaire de justice du 22 mars 2024, la SCI FLECHE MIZOLA a fait délivrer à Monsieur [F] [R] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 5 832,13 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 19 mars 2024 en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Par acte de commissaire de justice du 6 août 2024, la SCI FLECHE MIZOLA a fait assigner Monsieur [F] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la suite du commandement de payer du 22 mars 2024 resté sans effet,

— ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [F] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef dès la signification de la décision à intervenir au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble de son choix en garantie des sommes dues aux frais exclusifs du défendeur,

— condamner Monsieur [F] [R] à payer la somme de 13 839,53 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, soit la somme de 1 756,94 euros, charges en sus jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés,

— condamner Monsieur [F] [R] à payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût du commandement.

A l’audience du 14 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI FLECHE MIZOLA, représentée par son conseil a maintenu les termes de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 26 077,23 euros selon décompte arrêté au 9 janvier 2025.

Au soutien de ses demandes, la SCI FLECHE MIZOLA fait valoir que l’arriéré locatif n’a pas été régularisé dans le délai du commandement de sorte que la clause résolutoire se trouve acquise.

Elle affirme avoir procédé à la régularisation annuelle des charges locatives ce dont elle a été autorisée à justifier en cours de délibéré par note reçue au greffe le 20 janvier 2025 et indique qu’elle procédera à la régularisation des charges de l’année 2024 dans les délais impartis.

Elle estime qu’en l’absence de reprise du règlement du loyer courant le défendeur ne remplit pas les conditions pour obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire. Enfin, elle s’oppose à tout délai pour quitter les lieux en l’absence de paiement depuis décembre 2023 et de justification de démarches de relogement.

Monsieur [F] [R], représenté par son conseil, a conclu

— au débouté des demandes et à la condamnation de la SCI FLECHE MIZOLA à lui payer la somme de 80 085,57 euros à titre de répétition des provisions sur charges indues,

— à titre subsidiaire à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement pendant 36 mois,

— encore plus subsidiairement à l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux,

— en tout état de cause au débouté de la demande au titre des frais irrépétibles et à la condamnation de la bailleresse à lui payer à ce titre la somme de 1800 euros.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [F] [R] conteste l’exigibilité des sommes réclamées et partant l’acquisition de la clause résolutoire en l’absence de régularisation annuelle des charges et estime que la SCI FLECHE MIZOLA doit lui rembourser les provisions sur charges réglées depuis son entrée dans les lieux.

À titre subsidiaire, il propose de s’acquitter des sommes dues par mensualités de 500 euros et demande en cas de non-respect que la procédure d’expulsion ne puisse reprendre qu’après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.

Enfin, il justifie sa demande de délais pour quitter les lieux par le temps nécessaire pour lui permettre de trouver une solution de relogement adaptée à sa situation.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 avril 2025.

MOTIFS

Sur la note en délibéré de la SCI FLECHE MIZOLA

L’article 445 du code de procédure civile dispose qu’après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public ou à la demande du président dans les cas prévus aux article 442 et 444.

En l’espèce, l’autorisation donnée par le tribunal, pour éviter un deuxième renvoi d’une affaire initiée six mois auparavant, à l’avocat du demandeur de justifier en cours de délibéré de la régularisation annuelle des charges ne permettait pas à ce dernier de soulever de nouveaux moyens en réponse à la demande en répétition d’indu de son locataire (notamment irrecevabilité et prescription de cette demande).

La note en délibéré reçue au greffe le 20 janvier 2025 de la SCI FLECHE MIZOLA sera donc déclarée irrecevable à l’exception des documents qui y étaient joints dont la communication a été autorisée par le tribunal.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] par la voie électronique le 7 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, La SCI FLECHE MIZOLA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 9 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation du bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, applicable depuis la reconduction tacite du bail intervenue le 15 octobre 2021, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 10 octobre 1997 contient une clause résolutoire (article 2 D) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 mars 2024 pour la somme en principal de

5 832,13 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Le locataire fait valoir toutefois l’existence d’inexactitudes de fond quant aux sommes réclamées qui entacheraient la validité du commandement de payer.

A ce titre, il sera rappelé que le commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de ce montant. Qu’il en est toutefois autrement lorsque l’ampleur des réclamations indues n’a pas permis au locataire de connaître exactement l’ampleur de sa dette à la date du commandement de payer et de s’acquitter de sa dette dans le délai imparti.

Sont contestées plus précisément les appels des provisions sur charges faute de justificatif des charges réelles. Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 23-10 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail : 1° soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges ; 2° soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure.

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’absence de justification des charges réelles, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l’indu. Il appartient ainsi au bailleur pour s’opposer à la demande de remboursement des provisions de justifier des charges réelles.

En l’espèce, contrairement à ce qu’affirme Monsieur [F] [R], la bailleresse justifie avoir procédé à la régularisation annuelle des charges pour les exercices 2003 à 2023 ainsi que cela ressort des pièces 11 à 13 produites par la demanderesse. S’agissant de la période portant sur les exercices 1997 à 2002, si aucun justificatif de régularisation annuelle de charges n’est produit, le tribunal en l’absence de communication des avis d’échéance est dans l’incapacité de déterminer le montant des provisions que le locataire a réglées, alors que leur montant a nécessairement varié dans le temps et ne s’élevaient donc pas à la somme actuelle de 244,91 euros par mois. Enfin, il ne peut être exigé de la bailleresse qu’elle justifie des charges réelles pour l’année 2024, alors que l’appartement est situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété et qu’il n’est pas établi que les comptes définitifs de cet exercice aient à ce jour été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Il y a lieu en conséquence de rejeter la contestation de Monsieur [F] [R] et de constater que le commandement a valablement été délivré pour la somme de 5 832,13 euros au titre des arriérés de loyer de charges dus au 19 mars 2024.

Or, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois (aucune somme n’a été réglée dans le délai) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 mai 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort de l’historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l’audience. Monsieur [F] [R] ne remplit donc pas les conditions légales pour pouvoir bénéficier d’une suspension des effets de la clause résolutoire qui se trouve définitivement acquise.

Dès lors, le défendeur étant sans droit ni titre depuis le 24 mai 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation et la demande reconventionnelle en répétition d’indu

Monsieur [F] [R] est redevable des loyers des charges impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1217 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SCI FLECHE MIZOLA produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [F] [R] reste lui devoir la somme de 26 077,23 euros à la date du 9 janvier 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Ainsi qu’indiqué précédemment, la demande de répétition d’indu au titre des provisions sur charges versées depuis l’entrée dans les lieux n’est pas justifiée. Elle sera donc rejetée et Monsieur [F] [R] sera condamné au paiement de la somme de 26 077,23 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 832,13 euros à compter du commandement de payer et à compter du présent jugement sur le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [F] [R] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de l’échéance de février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit actuellement la somme de 2 079,09 euros).

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

En application des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut, même d’office, accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Monsieur [F] [R] ne justifie ni de sa situation financière, ni de ses démarches de relogement et n’a procédé à aucun paiement, même partiel, depuis décembre 2023, de sorte que faire droit à sa demande conduirait à une aggravation de la dette, déjà très importante. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de lui accorder de délais supplémentaires en plus des délais légaux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [R], qui perd le procès, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 mars 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI FLECHE MIZOLA les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevable la note en délibéré transmise par la SCI FLECHE MIZOLA le 20 janvier 2025 à l’exception des documents qui y étaient joints,

DÉCLARE recevable l’action en résiliation de bail et en expulsion,

DÉBOUTE Monsieur [F] [R] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire,

DÉBOUTE Monsieur [F] [R] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 octobre 1997 entre la société UNION GESTION D’IMMEUBLES LOCATIFS aux droits de laquelle vient la SCI FLECHE MIZOLA et Monsieur [F] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation (4ème étage, appartement n°020401) ainsi que la cave (n°14) situés [Adresse 4]) sont réunies à la date du 22 juillet 2024,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [F] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [F] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI FLECHE MIZOLA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE Monsieur [F] [R] de sa demande en répétition d’indu au titre des provisions sur charges,

CONDAMNE Monsieur [F] [R] à verser à la SCI FLECHE MIZOLA la somme de 26 077,23 euros (décompte arrêté au 9 janvier 2025 incluant la mensualité de janvier 2025) correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à cette date avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 832,13 euros à compter du 22 mars 2024 et à compter du présent jugement sur le surplus,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE Monsieur [F] [R] à verser à la SCI FLECHE MIZOLA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’échéance de février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE Monsieur [F] [R] à verser à la SCI FLECHE MIZOLA une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [F] [R] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection