TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée le:

à M^e SADOUN

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e OHAYON

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/11757 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZXY

N° MINUTE :

Assignation du :

11 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 10 Juillet 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8], représenté par son syndic, la société REGARDS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Maître Serge SADOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0241

DÉFENDERESSE

Madame [T] [J]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Olivier OHAYON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0004

Décision du 10 Juillet 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/11757 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZXY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président

Madame Julie KHALIL, Vice-présidente

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 22 Mai 2025 tenue en audience publique devant Madame KHALIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Madame [T] [J] est propriétaire d’un appartement (lot n° 78) situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 13], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Madame [J] exerce au sein de son lot une activité libérale d’orthophoniste.

En 2020, Madame [J] a procédé à la pose de ses plaques professionnelles.

L’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 13] en date du 30 janvier 2021 a voté la résolution n° 15 aux termes de laquelle l’assemblée générale demande à Madame [T] [J] « de cesser dans le délai d’un mois à compter de la notification du présent procès-verbal son activité de profession libérale ne pouvant l’exercer à titre d’accessoire de l’habitation dans une chambre de service et d’enlever les plaques à son nom apposées sur l’immeuble, faute d’avoir obtenu le contrôle artistique et technique de l’architecte de la copropriété ».

La résolution n° 16 de la même assemblée générale a autorisé le syndic de copropriété à engager une procédure à l’encontre de Madame [T] [J] pour obtenir l’interdiction d’exercer l’activité d’orthophoniste et de déposer les deux plaques professionnelles, sous astreinte de 300 € par jour de retard.

Le 7 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 13] a, par l’intermédiaire de son avocat, mis en demeure Madame [T] [J] de déposer les plaques à son nom et de cesser d’exercer une activité professionnelle d’orthophoniste dans le lot n° 78.

Par ordonnance de référé du 5 avril 2023, le Président du tribunal judiciaire de Paris a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à Paris 16ème tendant à faire cesser sous astreinte l’activité d’orthophoniste et à la dépose des plaques professionnelles de Madame [T] [J], au motif que l’interprétation d’une clause du règlement de copropriété ainsi que l’appréciation de son caractère licite relèvent du seul pouvoir du juge du fond.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à Paris 16ème a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, Madame [T] [J] afin de solliciter d’une part, la cessation de l’exercice de son activité professionnelle dans son lot et, d’autre part, la dépose de ses plaques professionnelles.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à Paris 16ème demande au tribunal de :

« Vu les articles 2, 9 et 18 du règlement de copropriété,

Vu l’article 8-1 alinéa 2 et l’article 9-1 I de la loi du 10 juillet 1965,

Ordonner à Madame [T] [J] de cesser d’exercer une activité professionnelle libérale dans le lot n° 78 du règlement de copropriété, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, passé un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement à intervenir,

Ordonner à Madame [T] [J] de déposer les deux plaques professionnelles à son nom, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, passé un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement à intervenir,

Condamner Madame [T] [J] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouter Madame [T] [J] de toutes ses demandes,

La condamner aux entiers dépens, comprenant le coût du constat du 2 septembre 2022 ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 avril 2024, Madame [T] [J] demande au tribunal de :

« Vu les articles 6 et 1188 du code civil,

Vu les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965,

Constater que le règlement de copropriété n’interdit pas l’exercice d’une activité libérale dans l’immeuble,

Constater que l’article 2 du règlement de copropriété n’interdit pas l’exercice d’une activité libérale dans les lots de petite surface au rez-de-chaussée de l’immeuble,

Subsidiairement,

Juger que l’article 2 du règlement de copropriété est inopposable à Madame [T] [J] dès lors que ladite clause implique une restriction à ses droits de jouissance non justifiée par la destination de l’immeuble, et à l’origine d’une rupture d’égalité entre les copropriétaires,

En conséquence,

Juger le syndicat des copropriétaires mal fondé en sa demande de cessation d’activité de Madame [T] [J] et de dépose des plaques professionnelles,

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] de l’intégralité de ses demandes,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 14] à verser à Madame [T] [J] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] aux entiers dépens,

Subsidiairement,

Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ».

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 juin 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 22 mai 2025, a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I – Sur la demande de condamnation sous astreinte de cesser l’exercice de l’activité libérale de Madame [T] [J] formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 13]

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 13] sollicite la cessation de l’exercice de l’activité libérale de Madame [T] [J] sur le fondement des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Il soutient tout d’abord que l’article 2 du règlement de copropriété autorise l’exercice de certaines activités libérales à la condition notamment que l’exercice de ces activités le soit « dans ces locaux, à titre d’accessoire de l’habitation » ; le terme « accessoire » est défini par le dictionnaire Larousse comme « qui accompagne une chose principale » ou « qui s’ajoute à titre secondaire » ; l’activité libérale doit donc accompagner ou s’ajouter à l’usage principal d’habitation du lot, ce qui témoigne d’une relation indissociable avec le principal et il faut donc nécessairement habiter le lot pour qu’une activité libérale puisse y être exercée.

Par ailleurs, selon le syndicat des copropriétaires le professionnel libéral doit disposer d’un local d’une superficie suffisante pour pouvoir séparer la partie habitation de la partie professionnelle ; dès lors, le règlement de copropriété interdit l’exercice d’une activité libérale dans un local exigu, ce qui est le cas du lot n° 78 qui n’est constitué que d’une pièce.

En outre, le demandeur souligne que Madame [J] avait connaissance de l’existence du règlement de copropriété et des restrictions à l’exercice de son activité libérale au moment de l’acquisition de son lot puisqu’elle a repris les termes de ce règlement dans ses courriers en date des 24 mai 2020 et 10 septembre 2022 ; Or, le lot n° 78 ne constitue pas sa résidence principale puisqu’elle est domiciliée au [Adresse 4] ; elle n’a donc jamais résidé dans l’immeuble et ne remplit pas les conditions pour exercer une activité libérale au sein de celui-ci.

Il fait également valoir que la limitation des droits des copropriétaires s’agissant de l’exercice d’une profession libérale est justifiée par la destination de l’immeuble qui est à titre principal à usage d’habitation tel que défini par le règlement de copropriété ; de plus, l’immeuble se situe dans un quartier résidentiel le long de la Seine dans le [Localité 1] ; par ailleurs, l’immeuble est composé d’un bâtiment unique avec un sous-sol, un rez-de-chaussée, neuf étages sur le [Adresse 15] et huit étages sur la [Adresse 16] occupés par des appartements alors que le rez-de-chaussée n’est constitué que de lots correspondants à des chambres individuelles.

Enfin, le syndicat des copropriétaires souligne que la jurisprudence admet la licéité d’une clause du règlement de copropriété qui limite l’usage des lots du rez-de-chaussée d’un immeuble en fonction de la configuration des lieux notamment ; de plus, autoriser Madame [T] [J] à exercer une profession libérale dans son lot aurait pour conséquence d’étendre cette autorisation aux 21 autres lots du rez-de-chaussée, en application du principe de l’égalité de traitement entre tous les copropriétaires, ce qui engendrerait inévitablement des nuisances ; la limitation du règlement de copropriété est donc aussi destinée à préserver la tranquillité des occupants de cet immeuble.

En réponse aux arguments de Madame [T] [J], le syndicat des copropriétaires oppose que :

— le règlement de copropriété subordonne l’exercice d’une activité libérale à certaines conditions, qui, si elles ne sont pas remplies, l’interdisent ; par ailleurs, les modalités d’exercice ressortent du seul périmètre du professionnel libéral, alors que le règlement de copropriété subordonne l’exercice de l’activité professionnelle à certaines conditions qu’elle a définies,

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— en application du principe de l’égalité entre tous les copropriétaires, l’autorisation qui serait accordée à la défenderesse s’étendrait de manière automatique à tous les lots composés d’une seule pièce du rez-de-chaussée, ce qui explique la condition posée par l’article 2 du règlement de copropriété,

— en outre, l’interprétation donnée par Madame [T] [J] ne contrarie pas l’interdiction prévue par le règlement de copropriété en ce qui concerne les lots composés d’une seule pièce,

— par ailleurs, le règlement de copropriété n’instaure aucune rupture d’égalité de traitement entre les copropriétaires,

— enfin, aucune activité libérale ou commerciale n’est exercée dans l’immeuble ; Me [U] [I] exerçait une activité professionnelle d’avocat dans l’immeuble, mais dans un appartement suffisamment spacieux pour séparer la partie professionnelle de la partie d’habitation, et dans lequel elle vivait, rendant l’activité conforme aux stipulations du règlement de copropriété.

Madame [T] [J] expose qu’en application des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose librement de la jouissance de son lot et que les stipulations de règlement de copropriété qui restreigne sans justification les droits des copropriétaires doivent être réputées non écrites conformément à l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi, elle fait valoir, à titre principal, que l’argument du syndicat des copropriétaires, qui considère que le règlement de copropriété opère une distinction entre les lots de la copropriété en fonction de leur superficie, n’est pas fondé ; en effet, les stipulations du règlement de copropriété doivent être interprétées strictement en application de l’article 1190 du code civil ; l’article 2 du règlement de copropriété n’interdit nullement l’exercice d’une activité libérale dans l’immeuble ou une partie de l’immeuble ; l’exercice d’une activité libérale dans le lot à titre d’accessoire à l’habitation n’est pas une condition d’exercice de cette activité mais uniquement une modalité d’exercice ; la clause n’interdit également pas aux lots de surface réduite l’exercice d’une activité libérale mais oblige les propriétaires de lots de surface plus importante à exercer une éventuelle activité libérale à titre d’accessoire de leur habitation et, donc, à affecter leur lot à un usage mixte ; ainsi, et contrairement à l’interprétation du syndicat des copropriétaires en demande, la clause litigieuse ne restreint pas l’usage des lots de petite surface, mais au contraire celui des lots de grande surface.

A titre subsidiaire, si le tribunal devait considérer que la clause litigieuse n’autorise l’exercice d’une activité professionnelle que de manière accessoire à l’habitation, et partant interdire l’exercice d’une telle activité dans les lots de petite surface composé d’une pièce au rez-de-chaussée, elle indique que cette clause doit lui être déclarée inopposable.

A ce titre, elle souligne que :

— d’une part, cette clause restreint les droits des copropriétaires sur leur lot sans justification ; en effet, considérer le caractère accessoire à l’habitation comme une condition nécessaire pour l’exercice d’une profession libérale dans son lot revient à ajouter une condition supplémentaire à la clause et ainsi à restreindre les droits des copropriétaires sans aucune justification relativement à la destination de l’immeuble ; il n’est pas démontré le caractère résidentiel de l’immeuble composé de 78 logements répartis sur 9 étages et desservis par 3 escaliers et 3 ascenseurs, avec un local d’activité, 8 chambres de services, caves et parking ; en outre, plusieurs copropriétaires ont exercé des activités libérales et commerciales au sein de l’immeuble ; le caractère résidentiel de l’immeuble ne justifie pas la restriction particulière imposée à certains copropriétaires,

— d’autre part, l’interprétation de la clause litigieuse par le syndicat des copropriétaires conduit à opérer une distinction entre les lots de la copropriété en fonction de leur superficie et ainsi à rompre l’égalité de traitement entre les copropriétaires ; cette rupture d’égalité est d’autant moins justifiée que les lots de superficie importante sont situés aux étages, alors que les lots de petite superficie sont situés au rez-de-chaussée, de sorte que les nuisances afférentes à l’exercice d’une activité libérale sont plus significatives pour les lots en étage qui utilisent de manière plus importante les parties communes.

***

L’article 8, I, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

L’article 9, I, de la même loi prévoit que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

La liberté étant le principe, les dispositions conventionnelles relatives à l’affectation des parties privatives sont strictement interprétées en ce qu’elles limitent les droits des copropriétaires. Ainsi, une affectation qui n’est pas expressément interdite par le règlement de copropriété doit être autorisée, dès lors qu’elle n’est pas contraire à la destination de l’immeuble.

La destination de l’immeuble, qui ne fait l’objet d’aucune définition légale ou règlementaire, est souverainement appréciée par les juges du fond, par référence aux actes, mais également à la situation et aux caractéristiques propres de l’immeuble.

Il est à cet égard généralement admis deux types de clauses d’habitation « bourgeoise » la clause d’habitation bourgeoise dite « exclusive » qui prohibe tout active professionnelle au sein de l’immeuble, réservé à l’usage d’habitation dans son entier, tandis que la clause d’habitation bourgeoise dite « ordinaire » permet l’exercice de certaines activités telles que les activités libérales, d’enseignement, associatives etc.

En l’espèce, en premier lieu, s’agissant de l’exercice d’une profession libérale au sein de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 13], l’article 2 du règlement de copropriété stipule que « les appartements devront être occupés à titre d’habitation par des personnes honorables, de bonne vie et mœurs ; les copropriétaires, leur personnel, les locataires et généralement toute personne occupant les locaux ne pourront jamais rien faire qui puisse nuire à la bonne tenue de l’ensemble de l’immeuble.

Sous réserve de l’observation stricte des lois et règlements en vigueur, il pourra être exercé dans ces locaux, à titre d’accessoire de l’habitation, certaines professions libérales, à la condition formelle que l’exercice de ces professions ne puisse, ni nuire au bon aspect et à la tranquillité de l’immeuble, ni gêner par l’odeur ou le bruit les autres copropriétaires, et à condition, en outre, qu’il ne soit installé aucune clinique, ni aucun laboratoire d’expérience ou cabinet d’électroradiologie ».

Comme l’indique à juste titre le syndicat des copropriétaires aux termes de ses dernières écritures, la notion d'« accessoire » signifie que l’usage accessoire ne peut exister indépendamment de l’usage principal qui est, en l’espèce, celui de l’habitation. Dès lors, l’exercice d’une activité libérale est autorisé s’il se rattache à une habitation principale du copropriétaire ou de l’occupant du lot. Il s’agit bien d’une condition posée par le règlement de copropriété.

Cependant, l’article 2 litigieux ne fait état d’aucune condition liée à la superficie du lot d’habitation.

Par ailleurs, la désignation des « locaux » visés à l’article 2 suscité fait référence à la notion d'« appartement » au sens commun du terme et non à la désignation prévue à l’état descriptif du même règlement de copropriété.

Dès lors, la seule condition posée est que la personne exerçant une activité libérale au sein de son lot y réside à titre principal, sans distinction entre les étages, donc qu’il s’agisse d’un appartement situé en étage ou d’une chambre individuelle située au rez-de-chaussée. Ainsi, Madame [T] [J] est autorisée à exercer à titre accessoire son activité d’orthophoniste à la condition qu’elle habite effectivement dans son lot n° 78.

Si la défenderesse indique, dans des courriers en date des 20 mai 2020 et 10 septembre 2022, s’être installée « dans ma résidence principale (lot 78 bat 3) où j’exercerai à titre d’accessoire de l’habitation le métier d’orthophoniste », elle ne verse toutefois au débat aucune pièce permettant de justifier de sa résidence principale. Il sera en outre relevé que les termes du courrier reproduit ci-dessus permettent de démontrer que Madame [T] [J] avait connaissance et conscience que l’exercice de son activité libérale était conditionné à la fixation de sa résidence au sein de l’immeuble.

De plus, le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’intéressée a déclaré auprès du syndic de copropriété une autre adresse à savoir le « [Adresse 3] » et il produit pour en justifier les appels de provisions de charges qui sont adressés à Madame [T] [J] à cette dernière adresse.

Décision du 10 Juillet 2025

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Par ailleurs, Madame [T] [J] a été assignée, selon les modalités de remise de l’acte à étude, à l’adresse du « [Adresse 3] ». L’huissier indique d’ailleurs que la défenderesse est bien domiciliée à cette adresse en mentionnant que « le gardien a confirmé le domicile ». Madame [T] [J], qui a constitué avocat dans le cadre de la présente procédure, a donc bien été touchée par cette assignation.

Il résulte de ces éléments que la résidence principale de Madame [T] [J] ne se situe pas au sein de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 13].

En l’absence d’habitation de son lot, elle n’est pas autorisée, aux termes du règlement de copropriété, à exercer, à titre accessoire, son activité libérale d’orthophoniste.

En second lieu, sur la destination de l’immeuble, le premier alinéa de l’article 2 du règlement de copropriété constitue une clause d’habitation bourgeoise. Cette clause est ordinaire dans la mesure où l’alinéa deux permet l’exercice de certaines activités libérales à certaines conditions.

Il ressort des éléments produits à la procédure que l’immeuble se situe dans un quartier résidentiel du [Localité 1] le long de la Seine. L’encyclopédie Wikipédia indique que « le [Adresse 15] comporte une partie haute où se trouvent des immeubles résidentiels et une partie basse où passe la voie [Adresse 11] ».

Par ailleurs, l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 13] est un « bâtiment unique donnant à la fois sur le [Adresse 15] et sur la [Adresse 16] » dans lequel se trouve 176 lots desservis par 3 escaliers. Le rez-de-chaussée de l’immeuble est composé de chambres individuelles alors que les étages contiennent des appartements de 2 à 5 pièces.

Madame [T] [J] produit d’une part une attestation de Maître [Z] [M] qui indique avoir exercé son activité d’avocat au sein de l’immeuble sis [Adresse 7] à Paris 16ème ainsi que des captures d’écran des pages jaunes et des publications du registre national des entreprise, du RCS et du BODACC qui montrent que d’autres personnes exercent une activité au sein de l’immeuble litigieux. Or, il sera souligné que l’exercice d’activité libérale n’est pas interdit au sein de l’immeuble mais qu’il est conditionné à l’habitation du lot au sein duquel cette activité s’exerce. S’agissant de Maître [Z] [M], elle n’exerce plus à ce jour son activité au sein de l’immeuble (cessation de son activité en 2010) et elle réside dans l’immeuble.

S’agissant des autres personnes exerçant une activité au sein de l’immeuble litigieux, Madame [T] [J] n’apporte aucun élément permettant de justifier de la résidence de ces personnes.

Dès lors, nonobstant ces éléments, il ressort de ce qui précède que l’immeuble a une destination d’habitation bourgeoise. Dans ces conditions, la limitation apportée par l’article 2 du règlement des copropriétaires aux droits des copropriétaires, s’agissant de l’exercice d’une activité libérale, est justifiée par la destination de l’immeuble, étant relevé que la limitation en question est, de plus, stipulée dans la clause même d’habitation bourgeoise.

Décision du 10 Juillet 2025

8ème chambre 2ème section

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En troisième lieu, concernant la rupture de l’égalité de traitement des copropriétaires invoquée par Madame [T] [J], cette dernière n’apporte aucun élément de preuve démontrant qu’un autre copropriétaire serait autorisé par la copropriété à exercer une activité libérale au sein de son lot alors qu’il ne résiderait pas dans l’immeuble litigieux.

Dans ces conditions, la preuve d’une rupture de l’égalité de traitement des copropriétaires n’est pas rapportée.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaire en ordonnant à Madame [T] [J] de cesser dans le lot (lot n° 78) dont elle est propriétaire toute activité libérale d’orthophoniste, sans y habiter à titre principal.

Le prononcé d’une astreinte est justifié, afin d’assurer l’exécution de la condamnation à cesser l’exercice de toute activité libérale au sein du lot n° 78.

Cette condamnation sera donc assortie d’une astreinte de 300 € par jour de retard et par infraction constatée par voie de commissaire de justice, passé le délai de quinze jours suivant la signification du présent jugement. L’astreinte courra pendant trois mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

II – Sur la demande de dépose, sous astreinte, des plaques professionnelles au nom de Madame [T] [J] formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 13]

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 13] sollicite la dépose des plaques au nom de la défenderesse en faisant valoir que l’article 18 du règlement de copropriété n’autorise la pose de plaques professionnelles que dans le hall d’entrée et les vestibules, donc à l’intérieur de l’immeuble et que l’article 9 du même règlement prévoit des règles relative à l’harmonie de l’immeuble ; or, les plaques professionnelles au nom de Madame [T] [J] ont été installées à l’extérieur de l’immeuble au niveau de l’interphone pour l’une ainsi qu’au niveau de l’accès au parking pour l’autre ; de plus, la pose d’une plaque professionnelle est soumise à la régularité de l’installation du professionnel libéral au regard des dispositions du règlement de copropriété, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il ajoute que ces plaques professionnelles auraient dû être installées après avis de l’architecte de l’immeuble et que la pose d’une seule plaque aurait, en tout état de cause, été autorisée.

En réponse aux arguments avancés en défense, le syndicat des copropriétaires indique que la clause du règlement de copropriété est claire et interdit la pose de plaques professionnelles à l’extérieur de l’immeuble ; si Madame [T] [J] souhaite procéder à cette pose à l’extérieur de l’immeuble, il faut qu’elle demande l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Madame [T] [J] expose en réponse que selon la jurisprudence, si l’exercice d’une profession libérale est autorisé dans l’immeuble, l’apposition d’une plaque professionnelle ne saurait être interdite ; par ailleurs, si l’article 18 du règlement de copropriété prévoit que les plaques pourront être apposées sous le contrôle artistique et technique de l’architecte de la copropriété dans les halls d’entrée et vestibules, donc à l’intérieur de l’immeuble, cet article n’interdit pas l’apposition de telles plaques à l’extérieur de l’immeuble près de l’interphone ; de plus, le règlement de copropriété ne subordonne pas l’apposition des plaques à l’avis favorable préalable de l’architecte de l’immeuble, mais prévoit la possibilité pour ce dernier de vérifier et de s’assurer que la plaque est en harmonie avec l’immeuble.

Elle précise avoir sollicité l’autorisation d’apposer sa plaque professionnelle par courrier du 24 mai 2020 et que ce n’est que faute de réponse de la part du syndic de copropriété qu’elle a procédé à l’installation de celles-ci.

***

L’article 18 du règlement de copropriété stipule que « des plaques ne pourront être apposées que dans les halls d’entrée et dans les vestibules ; l’apposition de ces plaques aura lieu obligatoirement sous le contrôle artistique et technique de l’architecte de l’immeuble ».

En l’espèce, Madame [T] [J] a fait apposer deux plaques professionnelles à son nom : l’une au-dessus de l’interphone d’accès au hall d’entrée situé à l’extérieur de l’immeuble, et l’autre au niveau de l’accès au parking à l’extérieur de l’immeuble.

Les stipulations de l’article 18 du règlement de copropriété sont claires et non sujettes à interprétation : les plaques professionnelles ne peuvent être apposées que dans les parties communes intérieures de l’immeuble, à savoir les halls d’entrée et vestibules (constat d’huissier en date du 2 septembre 2022 produit par le syndicat des copropriétaires).

Il ne peut être soutenu, comme le fait la défenderesse, que le fait que le règlement de copropriété ne prévoie pas expressément l’interdiction d’apposer des plaques, à l’extérieur, équivaudrait à une autorisation implicite.

En outre, l’apposition des plaques doit se faire sous le contrôle artistique et technique de l’architecte de l’immeuble, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce, aucun contrôle préalable de l’architecte n’ayant eu lieu.

Il convient donc de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner à Madame [T] [J] de retirer les plaques professionnelles apposées à l’extérieur de l’immeuble.

Le prononcé d’une astreinte est justifié, afin d’assurer l’exécution de la condamnation à supprimer lesdites plaques professionnelles apposées à l’extérieur de l’immeuble. Cette condamnation sera donc assortie d’une astreinte de 300 € par jour de retard et par infraction constatée par voie de commissaire de justice, passé le délai de quinze jours suivant la signification du présent jugement. L’astreinte courra pendant trois mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

III – Sur les autres demandes

Madame [T] [J] souligne que la mesure de cessation de son activité lui serait préjudiciable puisqu’elle serait à l’origine d’une perte définitive de sa patientèle, composée essentiellement de personnes âgées avec des troubles cognitifs importants et des enfants avec des troubles autistiques, ce qui justifie d’écarter l’exécution provisoire dans l’hypothèse où le tribunal ferait droit à la demande du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 13] indique que Madame [T] [J] ne peut invoquer les conséquences de la cessation d’activité pour sa patientèle, alors qu’elle est elle-même à l’origine de cette situation, ayant eu connaissance au moment de l’acquisition de son lot du fait que le règlement de copropriété interdisait tout exercice d’une activité libérale dans celui-ci.

***

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

En effet, les circonstances invoquées par la défenderesse ne sont pas de nature à suspendre l’exécution provisoire de la présence décision dans la mesure où il a été démontré que Madame [T] [J] avait connaissance et conscience des dispositions de l’article 2 du règlement de copropriété concernant l’exercice d’une activité libérale au sein de son lot.

Madame [T] [J], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, à l’exclusion des frais du constat du 2 septembre 2022 d’un huissier de justice non désigné à cet effet par décision de justice qui ne relèvent pas des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile et sont inclus dans l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile (ex. : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-9, 14 janvier 2021, n° RG 19/02848).

Elle sera par ailleurs condamnée au paiement de la somme de 3.000 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 13] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus, non justifié, de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

ORDONNE à Madame [T] [J] de cesser dans le lot (lot n° 78) dont elle est propriétaire toute activité libérale d’orthophoniste, sans y habiter à titre principal, sous astreinte de 300 € par jour de retard et par infraction constatée par voie de commissaire de justice, passé le délai de quinze jours suivant la signification du présent jugement,

DIT que l’astreinte courra pendant trois mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

ORDONNE à Madame [T] [J] de retirer la plaque professionnelle à son nom située au-dessus de l’interphone d’accès au hall d’entrée situé à l’extérieur de l’immeuble, et la plaque professionnelle à son nom située au niveau de l’accès au parking à l’extérieur de l’immeuble, sous astreinte de 300 € par jour de retard, passé le délai de quinze jours suivant la signification du présent jugement,

DIT que l’astreinte courra pendant trois mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [T] [J] aux entiers dépens (excluant le coût du procès-verbal de constat d’huissier du 2 septembre 2022, inclus dans les frais irrépétibles),

CONDAMNE Madame [T] [J] à payer à syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 13] la somme globale de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 12] le 10 Juillet 2025.

La Greffière Le Président