TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e RACLET (K0055)

M^e TEBOUL ASTRUC (A0235)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 21/12184

N° Portalis 352J-W-B7F-CVHKN

N° MINUTE : 2

Assignation du :

29 Septembre 2021

JUGEMENT

rendu le 08 Avril 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. GEMAU (RCS de [Localité 7] 383 176 567)

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Bertrand RACLET de l’A.A.R.P.I. OPÉRA AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0055

DÉFENDERESSE

S.C.I. SCI AYGUN (RCS de Paris 353 909 351)

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Chantal TEBOUL ASTRUC de la S.A.S. ASTRUC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0235

Décision du 08 Avril 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 21/12184 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVHKN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 12 Février 2025 tenue en audience publique devant Cassandre AHSSAINI, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 18 juin 2001, la S.C.I. St [T] Immobilière, aux droits de laquelle vient la S.C.I. SCI Aygun (ci-après la S.C.I. Aygun), a donné à bail commercial à la S.A.R.L. Gemau, devenue la S.A.S. Gemau, des locaux situés [Adresse 2] à Paris 11ème. Ce bail, consenti pour une durée de neuf ans à effet du 1er juillet 2001 au 30 juin 2010, a été conclu moyennant un loyer annuel de 79 600 francs en principal (12 135 euros). Les parties sont convenues d’affecter exclusivement les locaux au « commerce de prêt-à-porter hommes et femmes, cuirs et peaux, chaussures et accessoires ».

Par jugement du 11 octobre 2016, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris, après avoir constaté le renouvellement du bail commercial à compter du 1er juillet 2010, a fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 16 226,58 euros par an en principal.

Par acte d’huissier du 23 janvier 2019, la S.C.I. Aygun a fait signifier à la S.A.S. Gemau un congé pour le 30 septembre 2019 avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 10 janvier 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a ordonné une expertise aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, confiée à M. [T] [M].

M. [M] a déposé son rapport le 4 juillet 2022. Il a estimé que les parties étaient respectivement créancières :

— d’une indemnité d’éviction évaluée dans l’hypothèse d’un transfert du fonds à la somme de 139 000 euros et dans l’hypothèse d’une perte du fonds à la somme de 100 000 euros,

— d’une indemnité d’occupation évaluée à compter du 1er octobre 2019 à la somme de 21 510 euros par an.

Parallèlement, par acte d’huissier du 29 septembre 2021, la S.A.S. Gemau a assigné la S.C.I. Aygun devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir la fixation du montant de l’indemnité d’éviction.

Par acte de commissaire de justice du 29 septembre 2022, la S.C.I. Aygun a assigné la S.A.S. Gemau devant le présent tribunal aux fins d’obtenir la fixation de l’indemnité d’occupation. Cette seconde instance a été jointe à la présente le 27 janvier 2023.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 1er mars 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge rapporteur du 12 février 2025 et mise en délibéré au 8 avril.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 18 septembre 2023, la S.A.S. Gemau demande au tribunal :

À titre principal :

— de fixer l’indemnité d’éviction due par la S.C.I. Aygun sur la base du transfert du fonds à la somme totale arrondie à 289 900 euros, se décomposant comme suit :

—  87 600 euros au titre de l’indemnité principale,

—  198 001 euros au titre des indemnités accessoires,

À titre subsidiaire :

— de fixer l’indemnité d’éviction due par la S.C.I. Aygun sur la base de la perte du fonds à la somme totale arrondie à 275 300 euros, se décomposant comme suit :

—  87 600 euros au titre de l’indemnité principale,

—  183 424 euros au titre des indemnités accessoires,

En tout état de cause :

— de dire que la S.C.I. Aygun sera tenue au remboursement des frais de licenciement sur justificatifs,

— de fixer l’indemnité d’occupation à sa charge à compter du 1er octobre 2019 à la somme de 19 040 euros hors taxes et hors charges par an, déduction faite de l’indemnité d’occupation versée par elle depuis cette date,

— d’ordonner la compensation entre les sommes dues par la S.C.I. Aygun et les sommes dues par elle-même,

— de condamner la S.C.I. Aygun à lui payer 6 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner la S.C.I. Aygun aux dépens comprenant les frais d’expertise, avec distraction au profit de M^e Bertrand Raclet, membre de l’AARPI Opéra Avocats Associés,

— de dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 novembre 2023, la S.C.I. Aygun demande au tribunal de :

« Sur l’indemnité principale d’éviction

A titre principal

— JUGER que l’indemnité d’éviction correspond à l’indemnité de remplacement

A titre subsidiaire

— JUGER que l’indemnité d’éviction correspond à l’indemnité de déplacement

En tout état de cause

— FIXER l’indemnité d’éviction principale revenant à la société GEMAU, dès lors qu’elle y aurait droit, à 81.400 € sauf à diminuer ;

Sur les indemnités accessoires d’éviction

A titre principal

— REJETER les demandes relatives aux indemnités accessoires d’éviction, faute pour la société GEMAU d’établir un projet de réinstallation ;

A titre subsidiaire

— FIXER l’indemnité d’éviction accessoire revenant à la société GEMAU, dès lors qu’elle y aurait droit, aux sommes suivantes, sauf à diminuer :

● Indemnité de remploi : 8.140 €

● Trouble commercial : mémoire

● Indemnité de licenciement : mémoire

— REJETER les demandes relatives aux frais de réinstallation, faute pour la société GEMAU d’avoir procédé à des aménagements spécifiques ;

— REJETER les demandes relatives aux frais de déménagement, faute de justificatif, subsidiairement, fixer l’indemnité correspondante à la somme de 3.000 € ;

— REJETER la demande relative à la perte partielle du fonds de commerce ;

— REJETER les demandes relatives aux frais de négociation d’un nouvel acte locatif, frais de double loyer, pertes sur salaires, frais de communication et imprimerie, ainsi qu’aux frais juridiques.

En tout état de cause, sur l’indemnité d’occupation,

— FIXER l’indemnité d’occupation due à la société AYGUN depuis le 1er octobre 2019 à la somme de 21.150 € HT HC / an ;

— ORDONNER la compensation entre les créances respectives d’indemnité d’éviction et d’indemnité d’occupation ;

— DIRE que le congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction délivré le 23 janvier 2019 a mis fin au bail liant les parties le 30 septembre 2019 ;

— CONDAMNER la société GEMAU à payer à la société AYGUN la somme de 21.150 € hors taxes et hors charges au titre de l’indemnité d’occupation annuelle due à compter du 1er octobre 2019 ;

— DIRE que cette indemnité d’occupation sera indexée, conformément aux stipulations contractuelles ;

— CONDAMNER la société GEMAU à payer à la société AYGUN l’ensemble des charges et accessoires tels que prévus par le bail en sus du paiement de cette indemnité d’occupation rétroactivement au 1er octobre 2019 ;

En outre :

— ORDONNER la compensation entre les dettes et créances des parties ;

— DESIGNER Monsieur le Bâtonnier de l’Ordre des avocats au Barreau de Paris en qualité de séquestre conformément aux dispositions de l’article L.145-29 du Code de Commerce à l’effet de recevoir les fonds et de les distribuer conformément aux dispositions des articles L.145-29 et L.145-30 du Code du Commerce et ce aux frais de la société GEMAU ;

— DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire sur les sommes qui seront mises à la charge de la société AYGUN ;

— DEBOUTER la société GEMAU de ses demandes plus amples ou contraires ;

— CONDAMNER la société GEMAU à payer à la société AYGUN la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile dont distraction au profit de la SAS ASTRUC AVOCATS, outre les entiers frais et dépens, en ce compris le coût de l’expertise. »

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.

Décision du 08 Avril 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 21/12184 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVHKN

MOTIVATION

Sur la détermination de l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’indemnité d’éviction représente la réparation du préjudice causé au preneur par le refus de renouvellement du bail.

En l’espèce, le bail commercial liant la S.C.I. Aygun et la S.A.S. Gemau a pris fin le 30 septembre 2019, ouvrant droit pour la S.A.S. Gemau au paiement d’une indemnité d’éviction.

Il est constant que celle-ci doit être évaluée à la date la plus proche du départ effectif du locataire, soit à la date du jugement si le locataire est encore dans les lieux ou bien à la date où le locataire a régulièrement quitté les lieux (Com., 30 juin 1959 ; Com., 15 décembre 1965, n°63-11.925).

En l’espèce, le tribunal n’a pas connaissance d’un départ de la S.A.S. Gemau, de sorte que le préjudice sera évalué, sur le fondement du rapport déposé le 4 juillet 2022, à la date du présent jugement.

Il convient de rappeler que l’indemnité d’éviction se compose d’une indemnité principale fondée sur la valeur du fonds ou sur la valeur du droit au bail et d’indemnités accessoires destinées à compenser des préjudices, pertes et frais indirects.

Sur l’indemnité principale

Sur la caractérisation d’une possibilité de transfert de l’activité de la preneuse évincée

Il importe en premier lieu de déterminer si la locataire évincée peut se déplacer et conserver sa clientèle ou si la clientèle sera irrémédiablement perdue.

Les parties s’opposent sur ce point. La S.A.S. Gemau soutient que l’indemnité d’éviction doit avoir valeur de transfert au motif qu’aucun élément ne permet de présumer qu’elle ne se réinstallera pas. Elle allègue que sa réinstallation à proximité des locaux dont elle est évincée est envisageable. Elle souligne qu’elle s’est constitué, en 22 ans d’exploitation, une clientèle fidèle de quartier. Elle rappelle avoir droit au maintien dans les lieux jusqu’au versement de l’indemnité d’éviction. À l’inverse, la S.C.I. Aygun soutient que la S.A.S. Gemau cherche, de manière erronée, à renverser la présomption posée par l’article L. 145-14 du code de commerce. La bailleresse estime sur le fond que la preneuse ne rapporte aucune preuve de la transférabilité de son fonds de commerce, de sorte qu’elle affirme que l’indemnité d’éviction doit avoir valeur de remplacement.

L’article L. 145-14 du code de commerce suscité pose une présomption de perte du fonds obligeant le bailleur à verser une indemnité visant à compenser cette perte et à permettre au locataire d’acquérir un fonds de valeur identique, sauf s’il rapporte la preuve que le préjudice sera moindre si l’activité était transférée.

En application de ce texte, il est d’usage d’apprécier, in concreto, les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée par la preneuse afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle, auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert, ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

Dès lors que la présomption simple posée par la loi est celle de la perte du fonds, il revient à la partie qui cherche à renverser cette présomption de démontrer que l’activité de la locataire pourra être déplacée sans perte importante de clientèle.

En l’espèce, contrairement à ce qu’elle semble soutenir, il revient donc à la S.A.S. Gemau de rapporter la preuve de la transférabilité du fonds.

L’argument suivant lequel il reviendrait au bailleur de proposer au locataire évincé des locaux de remplacement est infondé en droit et dès lors inopérant. Il en va de même de celui tiré de l’existence pour le bailleur d’une action en répétition de l’indu dans l’hypothèse où, en dépit d’une indemnité d’éviction ayant valeur de transfert, l’absence définitive de réinstallation serait ultérieurement démontrée. Ces arguments sont en effet développés sur le fondement d’une analyse erronée de la charge de la preuve en cause.

À titre de preuve, la S.A.S. Gemau se contente de produire deux mandats de recherche de location commerciale, insusceptibles de démontrer l’existence et la disponibilité, à proximité suffisante des locaux actuellement occupés, de locaux équivalents dans lesquels transférer son fonds.

La S.A.S. Gemau exploite dans les locaux appartenant à la S.C.I. Aygun une activité de vente au détail de prêt-à-porter féminin. Il s’agit donc d’un commerce commun, auquel n’est pas, sauf preuve contraire, attachée une clientèle spécifique. Il résulte d’ailleurs du rapport d’expertise judiciaire que la clientèle de la S.A.S. Gemau est « essentiellement constituée des habitants du quartier », quartier qui ne comprend ni pôle touristique notable ni concentration de bureaux. La S.A.S. Gemau est néanmoins installée dans les locaux depuis 2001 de sorte qu’il est présumé qu’elle est bien identifiée par la clientèle du quartier.

L’expert a rapporté que la S.A.S. Gemau lui avait indiqué avoir « cherché sans succès [des locaux de remplacement] avant la crise sanitaire [du Covid 19] ». Il a estimé qu’il n’était « pas exclu » que la locataire puisse « se réinstaller dans des locaux à proximité immédiate des lieux », ce au vu de la « période particulièrement difficile pour les commerces indépendants (principale composante de ce tronçon de rue) ». Le rapport, cependant, date du mois de juillet 2022. L’expert n’a pas donné davantage d’avis sur la transférabilité du fonds.

La S.A.S. Gemau, en tout état de cause, a disposé depuis la prise d’effet du congé le 30 septembre 2019 et le dépôt du rapport d’expertise d’un délai conséquent pour rechercher et donc verser aux présents débats des éléments concrets relatifs à son projet allégué de réinstallation, sans avoir pour cela à restituer les lieux.

Au regard de ces différents éléments, et alors que le congé donné par la S.C.I. Aygun est présumé entraîner pour la S.A.S. Gemau une perte conséquente de clientèle, force est de constater que la S.A.S. Gemau ne rapporte aucune preuve contraire. L’indemnité principale aura par suite valeur de remplacement.

Sur la détermination de la valeur constituant l’indemnité de remplacement

Il est constant que l’indemnité de remplacement correspond à la valeur la plus élevée entre la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, qui constitue la valeur plancher du fonds, et la valeur marchande du fonds.

Décision du 08 Avril 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 21/12184 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVHKN

En l’espèce, l’expert judiciaire a évalué la valeur du droit au bail à la somme de 81 400 euros et la valeur marchande du fonds à la somme de 40 000 euros.

Selon la S.A.S. Gemau, la valeur du droit au bail s’établit à la somme de 87 600 euros et la valeur marchande du fonds à hauteur de 44 125 euros. La S.C.I. Aygun sollicite pour sa part l’homologation du rapport d’expertise s’agissant de la valeur du droit au bail et évalue la valeur marchande du fonds à hauteur de 39 000 euros.

Compte tenu des conclusions de l’expert et de celles des parties, il sera considéré qu’en l’espèce la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds. En conséquence, l’indemnité de remplacement sera équivalente à la valeur du droit au bail des locaux dont la S.A.S. Gemau va être évincée.

Sur l’évaluation de la valeur du droit au bail

Il est constant que la valeur du droit du bail du local dont le locataire est évincé est établie par le différentiel de loyer entre la valeur locative de marché, sans pas-de-porte, à l’emplacement donné, et le loyer du bail s’il avait été renouvelé, auquel est appliqué un coefficient de situation en fonction de l’attractivité commerciale de la zone de situation des locaux.

▸ Sur la superficie des locaux

Selon un certificat de superficie communiqué par la S.C.I. Aygun, les surfaces au sol des locaux se ventilent comme suit :

— rez-de-chaussée : 39,96m²

—  1er étage : 29,21 m2

— sous-sol : 27,97m²

Surfaces « loi Carrez » :

— rez-de-chaussée : 35,51 m²

—  1er étage : 29,21 m²

— sous-sol : 27,03 m²

Les parties ne contestent pas les coefficients de pondération que l’expert judiciaire a ensuite appliqués aux diverses zones.

La S.A.S. Gemau soulève néanmoins une erreur matérielle relativement à la surface du sous-sol (29,97 m² repris au rapport au lieu de 27,97 m²). Contrairement à ce que soutient la S.C.I. Aygun, il apparaît en effet, en dépit des explications données par l’expert sur la déduction forfaitaire de l’emprise de l’escalier, qu’il a sur ce point commis une simple erreur matérielle.

Cet élément étant rectifié, la surface pondérée totale des locaux s’établit à 46,23 m²p (au lieu de 46,53 m²p).

▸ Sur la valeur locative de marché

M. [M] a proposé, après analyse des éléments de comparaison opérants détaillés dans son rapport, de retenir un prix unitaire correspondant à la valeur locative de marché en juillet 2022 de 750 euros par mètre carré pondéré. Les parties acquiescent à son estimation.

La valeur locative de marché s’établit donc comme suit :

46,23 m²p x 750 € = 34 672,50 euros

-3 % (abattement non contesté pour le transfert de la taxe foncière à la preneuse, qui constitue une charge exorbitante de droit commun)

= 33 632,32 euros.

▸ Sur le loyer de renouvellement au 1er octobre 2019

Les parties ne contestent pas davantage l’appréciation de l’expert suivant laquelle le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2019 aurait été fixé conformément au principe du plafonnement.

Il sera ainsi retenu, suivant le calcul de l’expert, que ce loyer aurait été fixé à la somme de 18 443,81 euros.

Après indexation, à laquelle acquiescent les parties, à la date de l’expertise, le loyer de renouvellement se chiffre à la somme de 19 097,96 euros.

▸ Sur le coefficient de capitalisation

S’agissant enfin du coefficient de capitalisation à appliquer au différentiel de loyer, il convient de rappeler qu’un coefficient de 5 correspond à une commercialité correcte tandis qu’un coefficient compris entre 6 et 6,5 correspond à une bonne commercialité, qualifiée également « de centre-ville ».

L’expert judiciaire a proposé de retenir un coefficient de 5,5 au vu de « l’assez bonne situation » des locaux.

Au contraire de la S.C.I. Aygun qui voudrait voir retenir ce coefficient, la S.A.S. Gemau sollicite qu’un coefficient de 6 soit appliqué, arguant que son activité est particulièrement adaptée à la clientèle du quartier.

Il résulte du rapport d’expertise que les locaux en cause sont situés sur le troisième tronçon de la [Adresse 8], qui comprend quelques enseignes nationales et a pour activité dominante l’équipement de la personne. L’expert estime qu’il s’agit d’une « assez bonne situation pour une boutique de prêt-à-porter, sur un tronçon d’assez bonne commercialité mais avec peu d’enseignes nationales et des commerces de proximité de « standing » plus modeste ». Si la population du quartier évolue dans le sens d’un pouvoir d’achat plus élevé qu’auparavant, « le marché des cessions de droit au bail est orienté à la baisse tant en volume qu’en valeur à de très rares exceptions près ». La S.A.S. Gemau ne démontre pas que cette dernière analyse de l’expert relèverait du seul contexte « post-Covid » de l’année 2022 et ne serait plus opérante en 2024-2025.

Compte tenu de ces différents éléments, le coefficient de 5,5 est justifié par la situation intermédiaire des locaux relativement à l’activité exercée, soit celle d’une assez bonne commercialité, et sera en conséquence appliqué.

▸ En conséquence de ce qui précède, la valeur du droit au bail peut être évaluée comme suit : (33 632,32 euros – 19 098 euros) x 5,5 = 79 938,76 euros

Néanmoins, le tribunal ne pouvant statuer infra petita en application de l’article 5 du code de procédure civile, il conviendra de fixer la valeur du droit au bail à hauteur de la prétention la moins élevée des parties, soit 81 400 euros – la mention « sauf à diminuer » comprise au dispositif des conclusions de la S.C.I. Aygun est à cet égard trop imprécise pour constituer une prétention.

Décision du 08 Avril 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 21/12184 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVHKN

Sur les indemnités accessoires

À titre subsidiaire, si l’indemnité principale était fixée, comme c’est le cas, sur la base d’une perte du fonds de commerce, la S.A.S. Gemau sollicite les indemnités accessoires suivantes :

— frais de remploi : 8 760 euros,

— perte partielle de chiffre d’affaires : 130 000 euros,

— frais de déménagement : 7 300 euros,

— frais de réinstallation : 32 000 euros,

— frais de communication et d’imprimerie : 3 000 euros,

— trouble commercial : 6 664 euros,

— indemnités de licenciement : sur justificatifs.

En réplique, la S.C.I. Aygun soutient principalement qu’en l’absence de projet de réinstallation, plus de quatre ans après la délivrance du congé, aucune indemnité accessoire n’est due à la S.A.S. Gemau. Subsidiairement, elle estime que celles-ci devraient être limitées aux sommes de :

— frais de remploi : 8 140 euros,

— frais de déménagement : 3 000 euros,

— trouble commercial : sur production de justificatifs,

— indemnités de licenciement : sur production de justificatifs.

Il convient d’ores et déjà de constater que les deux décisions visées par la S.C.I. Aygun au soutien de sa prétention principale (Civ. 3ème, 9 novembre 2010, n°09-16.683 et Civ. 3ème, 2 juillet 2013, n°11-28.899) ne sont pas applicables à l’espèce. La S.A.S. Gemau, en application de l’article L. 145-28 du code de commerce, continue en effet d’occuper et d’exploiter les locaux et fait valablement valoir qu’elle attend de percevoir l’indemnité d’éviction pour se réinstaller. La S.C.I. Aygun ne rapporte aucune preuve permettant d’inverser la présomption de future réinstallation de la S.A.S. Gemau une fois l’indemnité d’éviction perçue.

Sur les frais de remploi

Ces frais comprennent les frais et droits de mutation que doit supporter la locataire évincée pour se réinstaller, l’acquisition d’un fonds de commerce étant soumise à des droits d’enregistrement en application de l’article 719 du code général des impôts.

Il est constant que l’indemnité dite de remploi est de droit si le locataire se réinstalle ou est présumé se réinstaller. Elle n’est pas due si le bailleur rapporte la preuve que le preneur ne se réinstallera pas à la suite de l’éviction. Dans une telle hypothèse, le locataire ayant perçu une indemnité de remploi sans se réinstaller doit la rembourser au bailleur (voir Civ. 3ème, 28 mars 2019, n°17-17.501).

En l’espèce, comme cela a précédemment été indiqué, la S.C.I. Aygun ne rapporte aucune preuve permettant d’inverser la présomption de future réinstallation de la S.A.S. Gemau.

Une indemnité accessoire au titre des frais de remploi sera donc accordée à la S.A.S. Gemau. Il est d’usage, comme le rappelle l’expert, de la calculer à hauteur de 10 % de l’indemnité principale, soit en l’espèce 8 140 euros.

Sur l’indemnité pour perte partielle de chiffre d’affaires

La S.A.S. Gemau expose qu’elle exploite également une boutique située dans le [Localité 6] [Adresse 9], et qu’il existe une synergie entre ces deux points de vente (achats groupés de marchandises à meilleur prix, accès à des marchandises haut de gamme, volumes suffisants pour accéder à des marques exigeant des commandes importantes, ventilation des stocks et invendus…). Elle estime que l’existence de ces deux points de vente permet une meilleure rentabilité des deux fonds et une adaptation à la clientèle ainsi qu’aux tendances du marché. La S.A.S. Gemau affirme par suite que l’éviction de la boutique du 12ème va entraîner une perte partielle de chiffre d’affaires pour la boutique du 7ème, qu’elle estime à 30 % du chiffre d’affaires annuel de la boutique de la [Adresse 9], soit 130 000 euros.

La S.C.I. Aygun s’oppose à toute indemnisation à ce titre, arguant que cette demande est dépourvue de fondement juridique et que le quantum du préjudice n’est au surplus pas étayé par des éléments probants.

En l’espèce, l’expert s’est opposé à l’argumentation de la preneuse sur ce point, estimant que « du fait de l’éloignement géographique des deux boutiques, il sera très facile de trouver dans un rayon aussi large une boutique de remplacement avec laquelle la synergie pourra être rétablie ».

Alors que le préjudice visant en l’espèce à être réparé par l’indemnité d’éviction totale est fondé sur la perte de son fonds pour la S.A.S. Gemau, de sorte que l’indemnité d’éviction fixée devra lui permettre d’acquérir un fonds de même valeur, la constatation non contestée faite par l’expert établit l’inexistence du chef de préjudice dont la S.A.S. Gemau se prévaut. Elle sera déboutée sur ce point.

Sur les frais de déménagement

L’indemnité pour frais de déménagement a pour objet d’indemniser le preneur des frais exposés pour libérer les locaux dont il est évincé.

En l’espèce, l’expert a évalué forfaitairement les frais de déménagement à la somme de 3 000 euros, sous réserve de devis.

La S.A.S. Gemau produit un devis postérieur à l’expertise d’un montant total de 7 300,83 euros HT portant sur des prestations de : « emballage entrée garde-meubles, emballage la veille [du] transfert, transport et manutentions, dé-fixation des étagères aux murs, déballage à la sortie garde-meubles ».

La S.C.I. Aygun estime le montant du devis excessif au regard du faible nombre de meubles contenus dans la boutique. Il ressort pourtant des photographies intégrées au rapport d’expertise que la boutique est aménagée de nombreux portants et autres installations d’exposition et de stockage. Bien que le devis ne comporte pas de description précise des mobiliers et stocks qui seront déménagés, il apparaît suffisamment probant pour être retenu.

Les frais de déménagement seront donc fixés à la somme arrondie, selon la demande de la S.A.S. Gemau, de 7 300 euros.

Sur les frais de réinstallation

Ces frais sont destinés à indemniser le locataire évincé des frais nécessaires à la reprise de son activité dans de nouveaux locaux, tenant compte des aménagements perdus. Aussi, il est d’usage qu’un abattement soit appliqué aux frais justifiés ou estimés par le locataire évincé pour tenir compte de la vétusté du mobilier abandonné et de son amortissement.

Il est constant que le locataire évincé n’a pas à supporter les frais d’une réinstallation coûteuse à proportion du degré d’amortissement des investissements qu’il abandonne par la contrainte de sorte qu’il convient de tenir compte de ces frais pour évaluer le préjudice subi par le locataire évincé tant dans l’hypothèse du remplacement que dans celle du déplacement du fonds de commerce (voir notamment Civ. 3ème, 21 mars 2007, n°06-10.780).

La S.A.S. Gemau sollicite 32 000 euros à ce titre, sur la base du montant de 1 000 euros/m² de la surface de vente proposé par l’expert affectés d’un coefficient de vétusté de 20 %, arguant du très bon état des aménagements de la boutique.

La S.C.I. Aygun soutient que la S.A.S. Gemau ne subit aucun préjudice à ce titre au motif qu’elle ne justifie d’aucun aménagement spécifique dans le local en cause.

En l’espèce, l’expert expose, sans être contredit, que les aménagements des locaux occupés par la S.A.S. Gemau sont « classiques », ce qui le conduit à exclure l’existence d’un préjudice au titre des frais de réinstallation dans l’hypothèse d’une perte du fonds.

Contrairement à ce que prétend la S.A.S. Gemau, il lui revient de rapporter d’une part la preuve des agencements spécifiques dont elle aurait assumé le coût afin d’adapter le local à son activité et d’autre part de démontrer le cas échéant la proportion de leur amortissement au moment de son éviction.

Faute pour la S.A.S. Gemau de rapporter une telle preuve et compte tenu des constatations de l’expert, il n’apparaît pas que l’éviction cause à la S.A.S. Gemau un préjudice constitué par des investissements à venir nécessaires à l’aménagement d’un futur local.

Aucun frais ne lui sera donc accordé à ce titre.

Sur les frais de communication et d’imprimerie

La S.A.S. Gemau demande 3 000 euros au titre de frais de communication et d’imprimerie, sans motiver cette demande.

En l’espèce, l’expert n’a pourtant retenu ce chef de préjudice, évalué forfaitairement à 3 000 euros, que dans l’hypothèse d’un transfert du fonds.

À défaut de preuve du lien de causalité entre l’éviction et ces frais, dont l’existence n’est pas non plus démontrée, la S.A.S. Gemau sera déboutée de ce chef.

Sur le trouble commercial

Cette indemnité compense la perte de temps générée par l’éviction, soit le moindre investissement dans le commerce et le temps de la recherche d’un nouvel emplacement.

En l’espèce, l’expert a rappelé l’usage suivant lequel le trouble commercial est évalué au regard de l’excédent brut d’exploitation (EBE), en général en retenant trois mois, soit un mois par année. Or, il résulte de son rapport « qu’aucune information sur l’EBE, même globale, ne [lui] a été communiquée ».

En conséquence, pour évaluer le trouble commercial subi par la locataire, l’expert a proposé de retenir une « valeur de clientèle correspondant à deux mois de chiffre d’affaires HT théorique de l’année 2019 » et a abouti à la somme de 6 664 euros dont la S.A.S. Gemau sollicite l’entérinement.

Comme le fait cependant valoir la S.C.I. Aygun, cette méthode, non explicitée par l’expert, ne correspond à aucun usage. Il peut subsidiairement être tenu compte pour évaluer le trouble commercial de la masse salariale, principalement dans l’hypothèse d’un transfert du fonds, mais cette méthode n’a pas non plus été ici appliquée.

Faute pour la S.A.S. Gemau de justifier de la consistance et donc du quantum du préjudice dont elle se prévaut, aucun frais ne sera retenu à ce titre.

Décision du 08 Avril 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 21/12184 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVHKN

Sur les indemnités de licenciement

Il est constant que ce poste n’est payé que sur justificatifs, après réalisation du licenciement, et n’est dû que si le licenciement est causé par la disparition du fonds.

Il sera ainsi statué, les parties s’accordant sur ce point.

Sur l’indemnité d’éviction totale

Il résulte de l’ensemble des éléments ci-dessus exposés que l’indemnité d’éviction due à la S.A.S. Gemau par la S.C.I. Aygun s’élève à la somme de :

— indemnité principale : 81 400 euros

— indemnités accessoires :

— frais de remploi : 8 140 euros

— frais de déménagement : 7 300 euros

— frais de licenciements : sur production de justificatifs

soit un total de 96 840 euros.

Sur la détermination du montant de l’indemnité d’occupation

Il résulte de l’article L. 145-28 du code de commerce que le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, qui est égale à la valeur locative compte tenu de tous éléments d’appréciation, outre abattement pour tenir compte de la précarité.

Ces éléments d’appréciation résultent de l’article L. 145-33 et des articles R. 145-3 à R. 145-8 du même code et sont définis comme suit :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Il est d’usage d’appliquer un abattement au titre de la précarité de l’occupation sur la valeur locative de 10 %, qui peut être augmenté lorsque la procédure a été anormalement longue ou que le locataire se trouve particulièrement pénalisé.

En l’espèce, la S.A.S. Gemau est redevable d’une indemnité d’occupation depuis le 1er octobre 2019.

Aux termes de son rapport, M. [M] a estimé la valeur locative des locaux à cette date à la somme totale de 23 900 euros à laquelle il a appliqué un abattement pour précarité de 10 %.

La S.C.I. Aygun demande que l’indemnité d’occupation soit fixée, conformément au rapport, à hauteur de 21 510 euros par an en principal.

La S.A.S. Gemau estime que l’abattement pour précarité devrait être fixé à 20 % afin de tenir compte du caractère saisonnier de son activité impliquant que les achats de marchandise doivent être anticipés et qu’elle s’expose à un risque à chaque collection du fait de l’éviction à intervenir. Elle souligne enfin la longue durée de la présente procédure.

Il y a lieu, comme précédemment, de rectifier le calcul de la valeur locative en tenant compte de la surface pondérée totale de 46,23 m²p au lieu des 46,53 m²p retenus au rapport. La valeur locative en renouvellement au 1er octobre 2019 s’établit donc ainsi : 46,23 m²p x 530 euros = 24 501,90 euros

—  3 % (abattement pour transfert de la taxe foncière)

= 23 767 euros.

L’expert a valablement répondu à la S.A.S. Gemau que « le rythme saisonnier [lui] semble plutôt limiter le volume des achats et donc le risque ». Ce moyen sera écarté, aucune sujétion particulière n’étant démontrée sur ce point.

En revanche, il est exact que la durée conséquente de la présente procédure de fixation de l’indemnité d’éviction a aggravé la précarité de la S.A.S. Gemau – congé délivré le 23 janvier 2019 pour le 30 septembre 2019, ordonnance désignant l’expert du 10 janvier 2020, assignation au fond le 29 septembre 2021, dépôt du rapport le 4 juillet 2022, clôture de l’instance au fond le 1er mars 2024, délibéré le 8 avril 2025. Cet élément justifie d’augmenter l’abattement pour précarité à 15 %.

Par suite, l’indemnité d’occupation dont est redevable la S.A.S. Gemau depuis le 1er octobre 2019 et jusqu’à la restitution des locaux sera fixée à la somme de (23 767 – 3 565,05) = 20 201,95 euros hors taxes et hors charges par an, les charges et accessoires venant en plus.

La durée de l’occupation justifie de faire droit à la demande d’indexation formée par la S.C.I. Aygun. L’indemnité d’occupation sera donc indexée dans les conditions du bail expiré.

La S.C.I. Aygun, au contraire de la S.A.S. Gemau, sollicite la condamnation de sa contradictrice au paiement de l’indemnité d’occupation ainsi fixée. Il sera fait droit à cette demande sous réserve d’une part des sommes d’ores et déjà versées par la preneuse et d’autre part de l’exercice par la S.C.I. Aygun de son droit de repentir.

Sur la compensation

L’article 1347 du code civil dispose que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

La compensation, selon l’article 1347-1 du même code, n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

En l’espèce, les deux parties demandent que la compensation entre les sommes dont elles sont respectivement débitrices soit ordonnée.

Il sera fait droit à ces demandes, sous réserve là encore de l’exercice par la S.C.I. Aygun de son droit de repentir.

Sur le séquestre

L’article L. 145-29 du code de commerce dispose que « en cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre. À défaut d’accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l’indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête.

L’indemnité est versée par le séquestre au locataire sur sa seule quittance, s’il n’y a pas d’opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives. »

En l’espèce, la demande de désignation d’un séquestre formée par la S.C.I. Aygun apparaît prématurée et en l’état injustifiée dès lors qu’il n’est pas justifié d’un désaccord particulier entre les parties. La S.C.I. Aygun sera déboutée de cette prétention.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. Aygun, à l’origine de l’éviction de la S.A.S. Gemau, sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise. La distraction sera ordonnée au profit de M^e Raclet.

La S.C.I. Aygun, condamnée aux dépens, devra payer à la S.A.S. Gemau une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à 5 000 euros. La S.C.I. Aygun sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit. Il n’est pas justifié de l’écarter dès lors que les indemnités ont été fixées sous réserve de l’exercice par la S.C.I. Aygun de son droit de repentir.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE l’indemnité d’éviction due à la S.A.S. GEMAU par la S.C.I. SCI AYGUN à la somme totale de 96 840 euros se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 81 400 euros

— indemnités accessoires :

— frais de remploi : 8 140 euros

— frais de déménagement : 7 300 euros

— ainsi que frais de licenciements : sur production de justificatifs

FIXE l’indemnité d’occupation due à la S.C.I. SCI AYGUN par la S.A.S. GEMAU depuis le 1er octobre 2019 et jusqu’à la restitution des locaux à la somme de 20 201,95 euros hors taxes et hors charges par an, indexée conformément aux dispositions du bail commercial expiré, charges et accessoires en sus,

CONDAMNE la S.A.S. GEMAU à payer à la S.C.I. SCI AYGUN l’indemnité d’occupation ainsi fixée, sous réserve d’une part des sommes d’ores et déjà versées depuis le 1er octobre 2019 et d’autre part de l’exercice par la S.C.I. SCI AYGUN de son droit de repentir en application de l’article L. 145-58 du code de commerce,

ORDONNE, sous réserve de l’exercice par la S.C.I. SCI AYGUN de son droit de repentir en application de l’article L. 145-58 du code de commerce, la compensation entre les créances respectives des deux parties,

DÉBOUTE la S.C.I. SCI AYGUN de sa demande de désignation d’un séquestre,

CONDAMNE la S.C.I. SCI AYGUN au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise, avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Bertrand RACLET, membre de l’A.A.R.P.I. OPÉRA AVOCATS ASSOCIÉS pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

REJETTE la demande de condamnation au titre des frais irrépétibles formée par la S.C.I. SCI AYGUN,

CONDAMNE la S.C.I. SCI AYGUN à payer à la S.A.S. GEMAU la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes visant à écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 08 Avril 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA