TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 21/11296

N° Portalis 352J-W-B7F-CU4QO

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Juillet 2021

JUGEMENT

rendu le 11 Mars 2025

DEMANDEUR

Monsieur [E] [S] [X]

[Adresse 9]

[Localité 5]

représenté par Maître Ganaëlle SOUSSENS de la SELEURL GANAËLLE SOUSSENS AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C2021

DÉFENDERESSES

La SCCV PARIS DIDOT

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Jean-Pierre COTTE de L’AARPI Jean-Pierre COTTE & FRANCOIS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0197

S.A.S EIFFAGE CONSTRUCTION AMELIORATION DE L’HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par Maître Olivier LECA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0896

Décision du 11 Mars 2025

2ème chambre civile

N° RG 21/11296 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU4QO

S.E.L.A.R.L. Agence d’Architecture LAHYANI ATELIER D’ARCHITECTURE URBANISME ET DEVELOPPEMENT DURABLE

[Adresse 7]

[Localité 4]

La MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS en sa qualité d’assureur RCP de l’agence LAHYANI

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentées toutes deux par Maître Bernard-René PELTIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0970

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique, assisté de Alice LEFAUCONNIER, greffière, lors des débats et de Sylvie CAVALIE, greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 03 Décembre 2024, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 04 février 2025 par mise à disposition au greffe ; ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 11 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

*********

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié en date du 25 septembre 2018, la SCCV PARIS DIDOT a vendu à [E] [X], en état futur d’achèvement, les lots n° 608001 et 1 (un appartement et un parking) d’un immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 12] au prix de 1.005.000 euros.

La livraison de l’appartement est intervenue le 30 septembre 2019, et [E] [X] a exprimé des réserves concernant notamment la superficie de l’appartement, qui serait inférieure à celle fixée au contrat de réservation, la présence de soffites, au lieu et place des faux plafonds figurant sur les plans initiaux et la dimension insuffisante de l’emplacement de parking.

Par ordonnance du 10 septembre 2020 (RG 20/54371), le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a, à la demande de [E] [X] et au contradictoire de la SCCV PARIS DIDOT, ordonné une mesure d’expertise confiée à M. [G] avec mission essentielle de mesurer la superficie de l’appartement et du parking et de relever et décrire les non conformités alléguées dans l’assignation et affectant les parties privatives propriété de [E] [X].

Par ordonnance du 8 janvier 2021 (RG 20/58260), les opérations d’expertise ont été rendues communes, à la demande de la SCCV PARIS DIDOT, à la société EIFFAGE CONSTRUCTION AMELIORATION DE L’HABITAT, à la société ATELIER D’ARCHITECTURE URBANISME ET DEVELOPPEMENT DURABLE LAHYANI et à son assureur, la MAF, et à la SMABTP, assureur de la SCCV PARIS DIDOT.

Par acte du 29 juillet 2021, [E] [X] a fait assigner la SCCV PARIS DIDOT devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de 70.000 euros à parfaire au titre de la moindre mesure du bien acquis, 50.000 euros au titre des non-conformités affectant l’appartement et 20.000 euros au titre de la perte d’usage du parking.

Cette instance a été enrôlée sous le n° de RG 21/11296.

Par actes des 20, 22 et 23 septembre 2021, la SCCV PARIS DIDOT a appelé en garantie les sociétés EIFFAGE CONSTRUCTION AMELIORATION DE L’HABITAT, ATELIER D’ARCHITECTURE URBANISME ET DEVELOPPEMENT DURABLE LAHYANI ainsi que son assureur la MAF.

Cette instance, enrôlée sous le n° de RG 21/12408, a été jointe à l’instance RG 21/11296 le 8 novembre 2021.

Par ordonnance en date du 20 janvier 2022, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise de M. [G].

M. [G] a déposé son rapport le 8 mars 2022.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 septembre 2023, M. [E] [X] demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1104, 1137, 1231-1, 1619, 1641 et suivants du Code civil,

Vu les dispositions des articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

1/ Sur la surface du bien immeuble

A titre principal, sur le dol, en déclarant inapplicable la clause de tolérance,

A titre subsidiaire, sur les non-conformités, en écartant ou en déclarant abusive la clause de tolérance,

A titre plus subsidiaire, sur le défaut d’information,

A titre plus subsidiaire encore, sur les vices cachés,

Condamner la SCCIV PARIS DIDOT à payer à M. [X] :Au titre de la moindre mesure :La somme de 61.718,93 € du chef des mètres carrés manquants ;La somme de 2.679,96 € du chef du coût du crédit engagé pour financier les mètres carrés inexistants,La somme de 3.681,47 € du chef des frais d’acte calculé sur la base des mètres carrés manquant.La somme de 6.048 € du chef des charges de copropriété calculé sur la base des mètres carrés manquant.2/ Sur la présence de soffites :

Condamner la SCCIV PARIS DIDOT à payer à M. [X] :- La somme de 15.000 € du chef de la perte de valeur vénale du bien et du préjudice esthétique ;

— La somme de 24.000 € du chef du préjudice de jouissance.

3/ Au titre de la non-conformité de l’emplacement de stationne-ment :

— Condamner la SCCIV PARIS DIDOT à payer à M. [X] :

— La somme de 8.000 € au titre de la perte de valeur vénale ;

— La somme de 5.000 € au titre de la limitation du choix de véhicule par M. [X],

— La somme de 5.000 € au titre du risque de voir son véhicule endommagé.

En tout état de cause,

Condamner la SCCV PARIS DIDOT à verser à Monsieur [X] la somme de 10.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ;Condamner la SCCV PARIS DIDOT aux entiers dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 octobre 2022, la société SCCV PARIS DIDOT (société SCCV) demande au tribunal de :

Vu les articles 1231-1 du Code civil,

Vu l’article 124-3 du Code des assurances,

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal,

DECLARER la SCCV PARIS DIDOT recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;DEBOUTER Monsieur [X] de toutes ses demandes dirigées contre la SCCV PARIS DIDOT, demandes indéniablement injustifiées tant dans leurs principes que dans leurs montants.PRONONCER la mise hors de cause de la SCCV PARIS DIDOT ;A titre subsidiaire,

LIMITER le montant du préjudice de la perte de surface à la somme de 12.803,84 €,CONDAMNER les sociétés EIFFAGE CONSTRUCTION AMÉLIORATION DE L’HABITAT, ATELIER D’ARCHI-TECTURE URBANISME ET DEVELOPPEMENT DURABLE LAHYANI, la SMABTP, et MAF à relever et garantir intégralement la SCCV PARIS DIDOT de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre, ou versée amiablement, en principal, intérêts, frais accessoires au profit de Monsieur [X],A titre reconventionnel,

ORDONNER à Maître [P], notaire à [Localité 11] (95) de remettre à la SCCV PARIS DIDOT la somme de 50.250 € consignée en septembre 2019 à en paiement de la somme relative à la livraison selon la grille tarifaire de l’acte de VEFA du 25 septembre 2018CONDAMNER toutes parties succombantes à la somme de5.000 € au titre de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Jean-Pierre COTTE, avocat au barreau de Paris.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26 juin 2023, la société EIFFAGE CONSTRUCTION AMELIORATION DE L’HABITAT (société EIFFAGE) demande au tribunal de :

Vu les articles 1231-1 et 1641 et suivants du Code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées au débat,

A titre principal,

DEBOUTER Monsieur [X] de toutes ses demandes dirigées contre la SCCV PARIS DIDOT ;JUGER qu’il n’y a lieu à appel en garantie de la SCCV contre EIFFAGE C.A.H. ;DEBOUTER la SCCV de son appel en garantie contre EIFFAGE C.A.H ;A titre subsidiaire, et si par extraordinaire la juridiction de céans faisait droit aux demandes de Monsieur [X],

CONSTATER la parfaite exécution des obligations mises à la charge d’EIFFAGE C.A.H. par la Société SCCV PARIS DIDOT ;CONSTATER que la société EIFFAGE C.A.H. n’est pas intervenue dans les parkings au titre de son marché de travaux, lesquels sont des existants à l’ouvrage ;Y faisant droit,

DEBOUTER la société SCCV PARIS DIDOT de sa demande d’appel en garantie de toute condamnation formée à l’encontre de la société EIFFAGE C.A.H. ;En tout état de cause,

CONDAMNER la société SCCV PARIS DIDOT ou toute partie succombante à verser à EIFFAGE C.A.H. la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 18 septembre 2023, la société ATELIER D’ARCHITECTURE URBANISME ET DEVELOPPEMENT DURABLE LAHYANI (société LAHYANI) et son assureur la MAF demandent au tribunal de :

Recevoir l’agence LAHYANI et la MAF en leur conclusions, et les déclarer bien fondés,Déclarer tant irrecevables et mal-fondées toutes les demandes de garantie articulées contre les concluants,Condamner tout succombant à indemniser les concluants des frais irrépétibles qu’ils ont été contraints de dépenser afin de participer aux opérations d’expertise et de résister à l’action, à hauteur de 5.000 euros au visa de l’article 700 du CPC.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 janvier 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 3 décembre 2024.

A l’audience du 3 décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2025 et prorogée au 11 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il sera rappelé que les demandes des parties de « juger que » tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur les demandes en paiement de [E] [X] consécutives à la surface manquante

[E] [X] fait valoir que l’expert judiciaire a mesuré une superficie de l’appartement de 91,60 m2 tandis que la surface mentionnée à l’acte de vente est de 97,77 m2, soit une différence de plus de 1/20ème par rapport à celle exprimée à l’acte. Il sollicite en conséquence la condamnation de la SCCV à lui verser des dommages-intérêts au titre de la moindre mesure à hauteur de :

61.718,93 euros au titre des mètres carrés manquants ;2.679,96 euros au titre du crédit engagé pour financer les mètres carrés inexistants ;3.681,47 euros au titre des frais d’actes calculés sur la base des mètres carrés manquants ;6.048 euros au titre des charges de copropriété calculées sur la base mètres carrés manquants.

Au soutien de sa demande, il fait valoir, sur le fondement de l’article 1137 du code civil, que [E] [X] a commis un dol en faisant figurer dans l’acte de vente une superficie qu’il savait erronée et que la clause de tolérance stipulée à l’acte de vente est inapplicable en cas de faute dolosive.

A titre subsidiaire, il sollicite la condamnation de la SCCV à réparer le préjudice résultant de la moindre mesure sur le fondement de la non-conformité du bien et d’écarter ou de déclarer abusive la clause de tolérance. Il fait valoir que la SCCV a fait figurer à l’acte de vente une superficie qu’il savait erronée et que la clause exclusive ou limitative de responsabilité doit être écartée en cas de manquement du débiteur à une obligation essentielle du contrat, la superficie du bien constituant une caractéristique essentielle. Il souligne que les clauses réservant au professionnel le droit de modifier unilatéralement les clauses du contrat relatives aux caractéristiques du bien à livrer sont interdites par l’article R. 212-1, 3° du code de la consommation.

A titre très subsidiaire, il sollicite la condamnation de la SCCV à réparer le préjudice résultant de la moindre mesure sur le fondement d’une violation de son obligation d’information s’agissant de la contenance du bien qui est erronée.

A titre infiniment subsidiaire, il sollicite la condamnation de la SCCV à réparer le préjudice résultant de la moindre mesure sur le fondement de la garantie des vices cachés, faisant valoir que les éléments versés aux débats laissent apparaître des vices non décelables lors de la vente à la suite de la livraison (moindre mesure, soffites, non-conformité de l’emplacement de stationnement), dont il résulte que le prix de vente proposé aurait été différent si l’acheteur en avait eu connaissance.

En défense, la SCCV soutient que [E] [X] n’a subi aucun préjudice du fait de la moindre mesure, faisant valoir qu’il ressort des pièces contractuelles et du rapport de l’expert judiciaire qu’il n’existe pas de corrélation directe entre la surface du logement et le prix de vente. A titre subsidiaire, elle sollicite que le montant du préjudice au titre de la perte de surface soit limité à la somme de 12.803,84 euros. Elle fait valoir que l’acte de vente prévoit une tolérance de 5% au titre de la surface et que l’expert relève une différence de 6,20 m2 entre la surface portée à l’acte et celle résultant de son métrage, ce qui représente 1,28 m2 au-delà de la tolérance de 5%. Elle soutient que l’indemnisation du dommage ne peut être forfaitaire et globale et que la demande au titre des charges de copropriété ne peut être basée sur une durée d’occupation hypothétique de 20 ans, qu’en outre les surfaces effectivement retenues dans le calcul des charges ne sont pas connues en l’espèce.

Il est d’abord rappelé qu’aucune des parties ne se prévaut des dispositions de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dite « loi Carrez », ceci à raison puisqu’elles ne sont pas applicables s’agissant d’une vente en l’état futur d’achèvement.

La demande de [E] [X] en paiement d’une somme de 61.718, 93 euros au titre des m² manquants est une demande en restitution d’une partie du prix de vente, dès lors qu’il ne s’agit pas d’un préjudice indemnisable mais qu’elle se fonde sur l’obligation de délivrance. Elle ne peut donc prospérer ni sur le dol, ni sur le défaut d’information, ni sur les vices cachés.

Selon l’article 1617 du code civil :

« Si la vente d’un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l’acquéreur, s’il l’exige, la quantité indiquée au contrat ;

Et si la chose ne lui est pas possible, ou si l’acquéreur ne l’exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix. »

Aux termes de l’article 1619 du code civil,

«  Dans tous les autres cas,

Soit que la vente soit faite d’un corps certain et limité,

Soit qu’elle ait pour objet des fonds distincts et séparés,

Soit qu’elle commence par la mesure, ou par la désignation de l’objet vendu suivie de la mesure,

L’expression de cette mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix, en faveur du vendeur, pour l’excédent de mesure, ni en faveur de l’acquéreur, à aucune diminution du prix pour moindre mesure, qu’autant que la différence de la mesure réelle à celle exprimée au contrat est d’un vingtième en plus ou en moins, eu égard à la valeur de la totalité des objets vendus, s’il n’y a stipulation contraire. »

Sur le fondement des articles 1617 et 1619 du code civil, c’est à dire au titre de la moindre mesure, il est constant que la surface exprimée à l’acte de vente est de 97,77 m². L’expert judiciaire a mesuré la surface réelle du bien vendu à 91,60m², soit une différence de 6,17 m², mesurage qui n’est utilement contesté par aucune des parties. L’écart entre la surface constatée et la surface stipulée est donc supérieur à un vingtième.

Les moyens tenant au fait que le prix ne serait pas uniquement fonction de la surface du bien vendu sont inopérants au regard des dispositions des article 1617 et 1619 du code civil susvisés, lesquels ne sont que la conséquence de l’obligation de délivrance pesant sur le vendeur, et prévoient une restitution d’une partie du prix du seul de l’écart de surface constaté.

Il figure à l’acte de vente une clause « Tolérances » indiquant notamment

« Si la superficie réelle des lots est inférieure de plus de cinq pour cent (5 %) par rapport aux surfaces exprimées sur lesdits plans, le vendeur devrait supporter, à la demande de l’acquéreur, une diminution du prix de vente de l’article n°1, au prorata de la surface manquante au-delà de la tolérance. ». Toutefois, cette clause n’est pas applicable s’agissant d’un contrat conclu entre un vendeur professionnel et un acheteur non professionnel.

La clause n’étant pas applicable, les articles 1617 et 1619 du code civil précités n’instituent pas une « tolérance d’un vingtième », au sens où seul le prix correspondant à la surface manquante qui excéderait un vingtième serait restitué, mais un seuil à compter duquel l’écart de surface entraîne une diminution du prix calculé au regard du total de la surface manquante.

La réduction de prix sera donc calculée avec la formule suivante :

Ecart de surface constaté x Prix de la surface stipulée pour l’appartement/ Surface stipulée

Le prix de l’appartement stipulé à l’acte est de 978.000 euros, puisque le prix total comprend celui du parking valorisé à 27.000 euros.

La réduction de prix au moyen de ce calcul est donc de 61.718,93 euros (6,17 x 978.000 / 97,77) .

Par conséquent, la SCCV sera donc condamnée à payer à [E] [X] la somme de 61.718,93 euros au titre de la restitution d’une partie du prix correspondant à la surface manquante de l’appartement.

Sur les demandes en paiement de [E] [X] au titre du coût du crédit engagé, des frais d’acte et des charges de copropriété

Sur le fondement du dol

[E] [X] fonde d’abord ses demandes en paiement sur le dol, de sorte qu’elles constituent nécessairement, sur ce fondement, des demandes en paiement de dommages et intérêts.

Selon l’article 1130 du code civil,

« L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

L’article 1137 du code civil énonce :

« Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »

Il est constant que le préjudice réparable d’un cocontractant, qui a fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat, correspond,uniquement à la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.

En l’espèce, il apparaît que [E] [X] ne démontre pas que s’il avait su la différence entre la surface stipulée et la surface réelle, qu’il aurait pu contracter à des conditions plus avantageuses, le prix d’un bien ne dépendant pas uniquement de sa surface, et donc de diminuer les frais dont il sollicite le remboursement. Il s’ensuit que [E] [X] ne justifie en réalité pas que le dol allégué, même à le supposer avéré, ait pu être déterminant, de sorte qu’il ne justifie d’aucun préjudice certain de perte de chance.

Par conséquent, la demande de [E] [X] en paiement de dommages et intérêts découlant de la moindre mesure au titre du coût du crédit engagé, des frais d’acte et des charges de copropriété ne peut prospérer sur ce fondement.

Sur le fondement de la non conformité

Les articles 1616 à 1620 du code civil précités ne permettent pas d’obtenir le paiement de dommages et intérêts mais uniquement la restitution d’une partie du prix, demande à laquelle il a d’ailleurs été fait droit. Il s’ensuit que la demande de [E] [X] en paiement de dommages et intérêts au titre du coût du crédit engagé, des frais d’acte et des charges de copropriété ne peut prospérer non plus sur ce fondement.

Sur le fondement du défaut d’information

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil :

« Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

Il est constant que le préjudice résultant du manquement à une obligation pré-contractuelle d’information est constitué par une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses.

En l’espèce, et ainsi que cela a été retenu au titre du moyen fondé sur le dol, il apparaît que [E] [X], ne démontre pas que l’absence de cette information a eu un caractère déterminant et qu’il aurait ainsi pu contracter à des conditions plus avantageuses, de sorte que sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre du coût du crédit engagé, des frais d’acte et des charges de copropriété ne peut pas non plus prospérer sur ce fondement.

Sur le fondement des vices cachés

Aux termes des articles 1641 et suivants du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. En outre, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Dans ces cas, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, le tribunal ne sait pas si la demande de [E] [X] en paiement sur le fondement des vices cachés est une action estimatoire le conduisant à solliciter la restitution du prix, ou une action en paiement de dommages et intérêts. Toutefois, cette incertitude n’a aucune incidence dès lors qu’il est certain qu’une surface manquante telle qu’en l’espèce ne rend pas le bien vendu impropre à l’usage d’habitation auquel il est destiné, ni n’en diminue cet usage puisqu’il n’est pas contesté que le demandeur peut toujours habiter ce bien.

Par conséquent, la demande en paiement au titre du coût du crédit engagé, des frais d’acte et des charges de copropriété ne peut pas davantage prospérer sur ce fondement.

***

L’ensemble des moyens de [E] [X] au soutien de ses demandes en paiement de différentes sommes au titre du coût du crédit engagé, des frais d’acte et des charges de copropriété ne pouvant prospérer, ces demandes seront rejetées. .

Sur la demande de dommages-intérêts au titre de la présence de soffites

[E] [X] sollicite la condamnation de la SCCV à lui verser les sommes de :

15.000 euros au titre de la perte de valeur vénale du bien et du préjudice esthétique ;24.000 euros au titre du préjudice de jouissance.

Au soutien de sa demande, il fait valoir que le vendeur est responsable des non-conformités de l’immeuble au titre de son obligation de délivrance et que la présence de soffites non prévues au contrat constitue des non-conformités, le plan annexé à l’acte de vente faisant uniquement état de faux plafonds. En réponse aux conclusions de la société EIFFAGE, il souligne que les clauses réservant au professionnel le droit de modifier unilatéralement les clauses du contrat relatives aux caractéristiques du bien à livrer sont interdites par l’article R. 212-1, 3° du code de la consommation. Il fait valoir que le préjudice lié à l’aspect inesthétique de ces ouvrages et à la gêne qu’ils provoquent dans l’utilisation du bien peut être évalué à 100 euros mensuels, ce préjudice ayant vocation à perdurer pendant toute la durée de l’occupation des lieux par l’acquéreur, qu’il estime forfaitairement à 20 ans.

En défense, la SCCV soutient que la notice descriptive annexée à l’acte et les plans de vente contractuels prévoient l’existence de faux plafonds ou de soffites, et que la présence des soffites dans des zones très localisées n’affecte pas l’habitabilité et l’esthétique de l’appartement. Elle souligne que l’expert estime que la présence de soffites n’impacte que très marginalement le volume des pièces, qui gardent leur hauteur libre et leur confort, et que l’impact des soffites par opposition aux faux plafonds sur la valeur du bien n’est pas avérée. Elle fait valoir qu’en outre le quantum du préjudice n’est pas établi, la demande d’une réparation forfaitaire sur une durée hypothétique de 20 ans contrevenant au principe de réparation intégrale du préjudice.

Sur ce,

Il résulte de l’article 1603 du code civil que le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

Selon l’article 1605 du code civil, l’obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu’il a remis les clefs, s’il s’agit d’un bâtiment, ou lorsqu’il a remis les titres de propriété.

L’article 1611 du code civil énonce que dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

En l’espèce, [E] [X] se prévaut, compte tenu selon lui de la présence de soffites qui n’étaient pas prévues au contrat, d’un préjudice de diminution de la valeur de l’appartement et d’un préjudice esthétique. Toutefois, il ressort du rapport d’expertise que « Les soffites créent des ruptures dans l’uniformité du plafond peuvent donc en gêner la perception esthétique. Toutefois, de par leur petite dimension, elles n’impactent que très marginalement le volume de la pièce qui garde sa hauteur libre et son confort. ». Il s’ensuit que [E] [X] ne démontre pas de façon certaine subir un préjudice esthétique, lequel n’aurait en tout état de cause que pu courir que jusqu’à la présente décision sur la durée de son occupation, et non sur une période de vingt ans tel qu’il le sollicite compte tenu de l’incertitude liée à la durée à venir à son occupation. Sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice esthétique doit donc être rejetée.

S’agissant de la demande de [E] [X] au titre de la diminution de la valeur de l’appartement, [E] [X] n’apporte aucun élément pour prouver que la valeur du bien est aujourd’hui diminuée, la présence de soffites n’induisant pas à elle seule une diminution de la valeur de l’appartement. Par conséquent, sa demande de dommages et intérêts au titre de la diminution de la valeur de l’appartement compte tenu de la présence de soffites sera rejetée

[E] [X] ne justifiant d’aucun préjudice, il n’y a donc pas lieu à examen des moyens des parties sur la conformité ou non de cette délivrance ni sur la licéité des stipulations contractuelles.

Sur la demande de dommages-intérêts au titre de la non-conformité de l’emplacement de parking

[E] [X] sollicite la condamnation de la SCCV à lui verser les sommes de :

8.000 euros au titre de la perte de valeur vénale du parking ;5.000 euros au titre de la limitation du choix de véhicule pour l’acquéreur ;5.000 euros au titre du risque de voir son véhicule endommagé.

Au soutien de sa demande, il fait valoir que l’emplacement de parking qui lui a été vendu ne peut accueillir que des véhicules de catégories A à D en raison de sa taille réduite, à l’exclusion des véhicules de catégorie E à F, que cette information ne lui a pas été communiquée par la SCCV et que la clause de renonciation à la norme NFP 91-120 figurant à l’acte de vente est trop générale pour pouvoir être valablement opposée à un consommateur.

En défense, la SCCV soutient que la réclamation de [E] [X] au titre d’un sous-dimensionnement du parking n’est pas justifiée, les dimensions du parking apparaissant sur l’acte de vente. Elle souligne que l’expert judiciaire a confirmé la conformité de la surface de stationnement avec celle portée au plan annexé à l’acte de vente et qu’il ressort de ses constats que [E] [X] peut occuper la place de parking avec son véhicule berline de grande taille. Elle précise que l’acte de vente prévoit la renonciation de [E] [X] à la norme NFP 91-120 applicable en matière de stationnement privés et que cette norme n’a pas de caractère obligatoire.

En l’espèce, l’acte de vente indique « observation étant ici faite que les parkings objets des présente ne sont pas conformes à la réglementation NFP 91-120 d’avril 1996, ce dont l’acquéreur déclare avoir été parfaitement informé et vouloir en faire son affaire personnelle ».

Si [E] [X] soutient que cette renonciation est trop générale pour pouvoir être opposée à un consommateur, la lecture de cette clause montre qu’elle est au contraire particulièrement précise, et a été acceptée par [E] [X], de sorte qu’il ne peut être surpris de la taille réduite de son emplacement de parking.

Il s’ensuit que la SCCV n’a donc pas manqué à son obligation de délivrance, de sorte que toutes les demandes de [E] [X] en paiement de dommages et intérêts qui découlent de la taille de la place de parking seront rejetées.

Sur les appels en garantie formés par la SCCV

La SCCV sollicite, à titre subsidiaire, la condamnation des sociétés EIFFAGE CONSTRUCTION AMELIORATION DE L’HABITAT, ATELIER D’ARCHITECTURE URBANISME ET DEVELOPPEMENT DURABLE LAHYANI ainsi que de son assureur la MAF à la relever et garantir intégralement de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre. Elle fait valoir que la SCCV est un maître d’ouvrage profane, qu’elle n’a pas les compétences techniques liées à la réalisation de l’ouvrage et que l’entreprise générale et l’architecte sont seuls responsables des éventuelles non-conformités alléguées. Elle souligne que faute d’apporter la preuve de sa compétence technique et de son immixtion fautive dans les travaux, aucune responsabilité ne peut lui être imputée. Elle précise que le contrat de maîtrise d’œuvre confié à la société LAHYANI prévoit sa responsabilité pendant la durée des travaux s’agissant de la perte de surface et de la présence de soffites.

La société EIFFAGE soutient que les griefs soulevés par [E] [X] relèvent de non-conformités et non de vices cachés, qu’ils étaient visibles par le vendeur à la réception et apparents pour l’acquéreur à la livraison de l’ouvrage, et qu’ils ne rendaient pas le bien impropre à l’usage auquel il était destiné. Elle fait valoir que le régime applicable est celui des vices apparents mais que l’acquéreur n’a jamais interrompu le délai d’action découlant de l’article 1642-1 du code civil, et que la SCCV maître d’ouvrage n’a émis aucune réserve le jour de la réception de l’ouvrage. Concernant la moindre mesure, elle soutient qu’aucune faute du constructeur n’est caractérisée et qu’il ressort des pièces du marché qu’il était tenu de construire un ouvrage de 92,20 m2 et que l’expert a retenu une surface proche de ce qui était attendu, soit 91,60 m2, la moins-value de surface étant de 0,87%, ce qui est insignifiant. Elle souligne que le constructeur étant totalement étranger à la mention d’une surface de 97,77 m2 à l’acte de vente, la moins-value retenue par l’acquéreur lui est inopposable, que l’écart par rapport à la tolérance stipulée est en outre de 1,28 m2 seulement et qu’il est la conséquence de travaux modificatifs sollicités par l’acquéreur auprès du maitre d’ouvrage (cloison autour de l’espace cuisine), celui-ci étant informé que la surface du bien avait diminué au fil de la construction grâce aux plans qui lui étaient transmis. Elle expose enfin que l’acquéreur n’apporte pas la preuve de la réalité de son préjudice, la diminution de surface n’ayant pas d’incidence sur le prix de vente, qui dépend de nombreux autres critères (localisation du bien, exposition, possibilité de parking, proximité de transports, commerces…).

Concernant la présence de soffites, elle souligne que la réclamation du demandeur ne concerne que les rapports entre le vendeur et l’acquéreur, et que le constructeur s’est contenté de construire l’ouvrage conformément aux plans du maître d’œuvre. Elle relève qu’en outre, la notice descriptive et le plan annexé au contrat de vente mentionnent indistinctement la présence de soffites ou de faux plafonds et qu’en conséquence, le bien est conforme à ce qui était contractuellement prévu.

Concernant le parking, elle souligne qu’elle n’est pas constructeur de cette partie de l’ouvrage, qui est un existant, et que la réclamation au titre du parking ne concerne que les rapports entre le vendeur et l’acquéreur. Elle fait valoir qu’il résulte en outre des documents contractuels et du rapport d’expertise que la demande de [E] [X] est infondée.

La société LAHYANI et son assureur la MAF soutiennent qu’aucune faute ne peut être reprochée à la société LAHYANI en lien causal avec la moindre mesure invoquée par l’acquéreur, celle-ci résultant d’une faute de la SCCV et de son commercialisateur CONSTRUCTA, qui ont par erreur annexé à l’acte de vente le plan caduc du 8 janvier 2018 en lieu et place du plan actualisé du 7 août 2018, la société LAHYANI n’ayant quant à elle jamais été interrogée quant à l’actualité du plan transmis alors que des modifications étaient intervenues, ni informée de la vente du lot à [E] [X]. A titre subsidiaire, ils font valoir que l’indemnisation de l’acquéreur devra être limitée à la superficie manquante au-delà de la tolérance de 5% prévue à l’acte de vente, et qu’en l’absence de préjudice indemnisable par un tiers, le vendeur ne pourra pas être garanti de la fraction du prix perçue indûment.

Ils soulignent que le rapport d’expertise établit que l’acquéreur était informé de la présence de soffites et qu’il n’a subi aucun préjudice en résultant mais au contraire un gain de volumétrie intérieure utile.

Ils font valoir que l’agence n’est pas concernée par la question du parking, celle-ci étant exclue de sa mission, et qu’il s’agissait en l’espèce d’emplacements déjà existants.

Sur ce,

Il est constant que la restitution d’une partie du prix n’est pas un préjudice indemnisable, de sorte qu’il ne peut donner lieu à garantie. En l’espèce, toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts formées par [E] [X] ont été rejetées, de sorte que la SCCV a uniquement été condamnée à restituer à celui-ci une partie du prix au titre de la surface manquante, ce qui ne constitue pas un préjudice indemnisable susceptible donner lieu à garantie.

Par conséquent, les appels en garantie formés par la SCCV seront rejetés.

Sur la demande de la SCCV de libérer entre ses mains la somme de 50.250 euros

A titre reconventionnel, la SCCV sollicite la libération de la somme de 50.250 euros séquestrée par [E] [X] entre les mains de son notaire en paiement de la somme relative à la livraison.

En l’espèce, compte tenu du fait que la société SSCV est condamnée à payer à [E] [X] une somme supérieure au titre de la diminution du prix, cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SCCV sera condamnée aux dépens, et sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Elle sera aussi condamnée à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— à [E] [X], la somme de 4.000 euros,

— à la société EIFFAGE CONSTRUCTION AMELIORATION DE L’HABITAT, la somme de 2.500 euros,

— à l’agence LAHYANI ATELIER D’ARCHITECTURE URBANISME ET DEVELOPPEMENT DURABLE et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS pris ensemble, la somme de 2.500 euros.

L’exécution provisoire sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SCCV PARIS DIDOT à payer à [E] [X] la somme de 61.718,93 euros au titre de la restitution d’une partie du prix consécutive à la surface manquante du bien situé [Adresse 9] à [Localité 12]  ;

Rejette les demandes de [E] [X] tendant à condamner la SCCV PARIS DIDOT à lui payer :

— la somme de 2.679,96 euros du chef du coût du crédit engagé pour financier les mètres carrés inexistants,

— la somme de 3.681,47 euros du chef des frais d’acte calculé sur la base des mètres carrés manquant,

— la somme de 6.048 euros du chef des charges de copropriété calculé sur la base des mètres carrés manquants,

— la somme de 15.000 € du chef de la perte de valeur vénale du bien et du préjudice esthétique résultant de la présence de soffites,

— la somme de 24.000 € du chef du préjudice de jouissance résultant de la présence de soffites,

— la somme de 8.000 € au titre de la perte de valeur vénale résultant de la non-conformité de l’emplacement de stationnement,

— la somme de 5.000 € au titre de la limitation du choix de véhicule résultant de la non-conformité de l’emplacement de stationnement,

— la somme de 5.000 € au titre du risque de voir son véhicule endommagé résultant de la non-conformité de l’emplacement de stationnement ;

Rejette la demande de la SCCV PARIS DIDOT de libérer entre ses mains la somme de 50.250 euros ;

Rejette les appels en garantie formés par la SCCV PARIS DIDOT contre la société EIFFAGE CONSTRUCTION AMELIORATION DE L’HABITAT ainsi que contre l’agence LAHYANI ATELIER D’ARCHITECTURE URBANISME ET DEVELOPPEMENT DURABLE et son assureur la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne la SCCV PARIS DIDOT aux dépens ;

Ordonne la distraction des dépens ;

Condamne la SCCV PARIS DIDOT à payer les sommes suivantes au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— à [E] [X], la somme de 4.000 euros,

— à la société EIFFAGE CONSTRUCTION AMELIORATION DE L’HABITAT, la somme de 2.500 euros,

— à l’agence LAHYANI ATELIER D’ARCHITECTURE URBANISME ET DEVELOPPEMENT DURABLE et à la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS pris ensemble, la somme de 2.500 euros ;

Rejette la demande formée par la SCCV PARIS DIDOT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 11 Mars 2025

La Greffière Le Président