TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 20/10600

N° Portalis 352J-W-B7E-CTCNE

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :

26 Octobre 2020

JUGEMENT

rendu le 27 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [E] [R] BOULANGERIE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Sarah PARIENTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0451

DÉFENDEUR

S.C.I. DB SUFFREN

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0436

Décision du 27 Mars 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 20/10600 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTCNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 10 Décembre 2024, tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 mars 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 27 mars 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 29 décembre 2011, la SCI DB Suffren a donné à bail commercial à la société [F] Père Et Fils, aux droits de laquelle se trouve désormais la SARL [E] [R] Boulangerie, divers locaux dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 8].

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives, à compter du 1er juillet 2009, pour se terminer le 30 juin 2018, moyennant un loyer de 67.000 euros par an en principal, hors charges et hors taxes.

Les locaux loués sont contractuellement désignés de la façon suivante :

“ AU REZ-DE-CHAUSSEE :

Une boutique sur l’avenue, avec à droite, un accès sur l’entrée commune du bâtiment A.

Une arrière-boutique, avec escalier donnant au fournil du sous-sol.

Au fond, trois pièces communiquant entre elles, (salle de bains-WC, chambre, réserve), corridor (avec accès sur l’entrée commune du bâtiment B) débarras et courette couverte privée.

AU SOUS-SOL :

Auquel on accède par un escalier intérieur communiquant avec l’arrière-boutique, un local à usage de fournil-laboratoire.”

Par acte sous seing privé en date du 20 juin 2013, le montant du loyer annuel après révision a été porté à la somme de 72.059,10 euros par an, en principal à compter du 1er juillet 2012.

Par acte d’huissier en date du 26 décembre 2017, la SCI DB Suffren a fait signifier à la société [E] [R] Boulangerie un congé avec offre de renouvellement de bail pour le 1er juillet 2018 pour une nouvelle durée de neuf ans, moyennant un loyer annuel de 90.000 euros, en principal.

Afin d’avoir un avis sur la valeur locative des locaux loués, la société [E] [R] Boulangerie a mandaté M. [G] [D], expert près la cour d’appel de [Localité 6], lequel, aux termes d’un rapport amiable non contradictoire en date du 22 octobre 2018, a estimé le montant de la valeur locative annuelle de renouvellement à la somme de 48.800 euros HT HC.

Par courrier recommandé en date du 24 octobre 2018, la société [E] [R] Boulangerie a, par l’intermédiaire de son avocat, informé la SCI D B Suffren de sa volonté de voir fixer le loyer à sa valeur locative, soit 48.800 euros HT HC/an, en lui précisant être disposée à envisager une solution amiable en vue de la conclusion d’un nouveau bail.

Aucun accord n’a pu intervenir entre les parties sur le montant du prix du bail renouvelé de sorte que la société [E] [R] Boulangerie a, par assignation en date du 18 septembre 2019, saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 48.800 euros HT/HC par an.

Parallèlement, la SCI DB Suffren, faisant valoir qu’elle avait découvert, sur la base du rapport amiable établi par M. [D] communiqué dans le cadre de la procédure en fixation du loyer, que la locataire avait réalisé des travaux afin de transformer les lieux à usage d’habitation en local à usage commercial (laboratoire avec chambres froides, espace plonge, local poubelle, bureau et vestiaires) a, par acte d’huissier du 21 novembre 2019, fait délivrer à la société [E] [R] Boulangerie une sommation visant la clause résolutoire d’avoir:

“(…) à respecter les dispositions de l’article “Entretien, travaux, réparations” 4° du bail, et par conséquent d’avoir :

— A JUSTIFIER de l’autorisation exprès et écrite du bailleur pour les travaux de transformation des locaux mentionnés dans le bail de la façon suivante : “Au fond, trois pièces communiquant entre elles, (salle de bains-WC, chambre, réserve), corridor (avec accès sur l’entrée commune du bâtiment B) débarras et courette couverte privée” en locaux à usage commercial ;

— A DEFAUT d’une telle autorisation, PROCEDER aux travaux de remise en état afin que les locaux soit rétablis dans leur état initial

Lui déclarant que faute pour elle de satisfaire à la présente sommation DANS LE DELAI D’UN MOIS, à compter de ce jour, et d’en justifier, les requérants entendent se prévaloir et user du bénéfice de la clause résolutoire insérée au bail (…)”

Par courrier du 20 décembre 2019, l’avocat de la société [E] [R] Boulangerie a contesté le bien fondé de la sommation.

Concomitamment et par jugement avant dire droit en date du 16 décembre 2019, le juge des loyers commerciaux a désigné M. [C] [N] en qualité d’expert avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués à la date du 1er juillet 2018.

Le 8 septembre 2020, M. [N] a transmis aux parties une note préalable au dépôt du rapport, estimant la valeur locative annuelle des biens en litige à la somme de 52.230 euros HT HC, inférieure au loyer plafonné calculé à hauteur de la somme de 72.348 euros HT HC/an.

Par acte d’huissier en date du 28 septembre 2020, la SCI DB Suffren a fait délivrer à la société [E] [R] Boulangerie un commandement de payer visant la clause résolutoire et les articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce pour avoir paiement de la somme de 42.545,88 euros, correspondant aux loyers, charges et frais impayés à la date du 15 septembre 2020.

Par acte d’huissier du 21 octobre 2020, la société [E] [R] Boulangerie a fait sommation à la SCI DB Suffren de communiquer, dans le délai de 8 jours, les procès verbaux d’assemblée des copropriétaires ayant approuvé les comptes des exercices 2016, 2017, 2018 et 2019, les décomptes de charges de copropriété et des états de charges de copropriété des exercices de 2016, 2017 et 2019 et les marchés de travaux d’embellissements des cages d’escaliers passés avec le syndic de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 15ème en 2019.

C’est dans ce contexte que, par acte d’huissier du 26 octobre 2020, la société [E] [R] Boulangerie a fait assigner la SCI DB Suffren devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter notamment la nullité du commandement de payer du 28 septembre 2020.

Parallèlement à cette instance et dans le cadre de la procédure en fixation du loyer, M. [C] [N] a déposé son rapport le 10 février 2021 concluant à une valeur locative de 52.230 euros, à la suite de quoi par jugement du 13 décembre 2021, le juge des loyers commerciaux a fixé le montant du loyer renouvelé au 1er juillet 2018 à cette somme de 52.230 euros/an HT HC.

Aux termes de ses dernières conclusions n°4 notifiées par RPVA le 26 janvier 2023, la société [E] [R] Boulangerie demande au tribunal de :

A titre principal

Sur la demande d’acquisition de clause résolutoire en exécution du commandement du 28 septembre 2020

— Prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 28 septembre 2020 pour imprécision et mauvaise foi de la SCI DB Suffren ;

— Constater qu’elle n’est redevable d’aucune somme visées dans le commandement du 28 septembre 2020 à l’égard du bailleur aussi bien au titre du remboursement des charges que des loyers ;

— Constater en tout état de cause que la SCI DB Suffren est prescrite à hauteur de la somme de 16.941,52 euros correspondant aux factures du 1er juillet 2014, du 4 décembre 2014, du 1er octobre 2014 et du 9 mars 2015 ;

— Déclarer en conséquence irrecevable, comme prescrite, les demandes de la SCI DB Suffren sur ces montants ;

— Rejeter en conséquence la demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du commandement du 28 septembre 2020 ;

— Débouter la société SCI D B Suffren de l’ensemble de ses demandes à ce titre ;

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire en exécution de la sommation du 21 novembre 2019

— Déclarer irrecevable, comme prescrite, la demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de la sommation du 21 novembre 2019 de la société DB Suffren ;

— Déclarer irrecevable, pour défaut d’intérêt à agir, la demande d’acquisition de clause résolutoire sur le fondement de la sommation du 21 novembre 2019 de la société DB Suffren ;

— Rejeter en conséquence la demande d’acquisition de clause résolutoire sur le fondement de la sommation du 21 novembre 2019 de la société DB Suffren ;

— Débouter la société SCI D B Suffren de l’ensemble de ses demandes à ce titre ;

Sur la demande de résiliation judiciaire de la SCI DB Suffren

— Débouter la société SCI D B Suffren de l’ensemble de ses demandes à ce titre ;

A titre subsidiaire

— Réduire à néant la clause pénale ;

— Suspendre les effets de la clause résolutoire du bail commercial ;

— Dire que l’éventuelle créance de la SCI DB Suffren se compensera avec sa créance à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Plus subsidiairement, lui accorder 24 mois de délais pour s’acquitter de l’éventuelle dette qui serait reconnue à son encontre ;

A titre reconventionnel

— Condamner la SCI DB Suffren à lui payer la somme de 5.605,84 euros au titre du trop-perçu de charges ;

— Condamner la SCI DB Suffren à lui payer la somme de 47.545,88 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Réputer non écrite la clause « CHARGES » du bail commercial du 29 décembre 2011 renouvelé le 1er juillet 2018 ;

— Condamner la SCI DB Suffren à lui rembourser la somme de 17.100 euros au titre du trop-versé de charges à compter du 1er juillet 2018 (arrêté au 1er octobre 2022, somme à parfaire) ;

En tout état de cause :

— Débouter la SCI DB Suffren de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la SCI DB Suffren à lui payer la somme de 9.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI D B Suffren aux entiers dépens de l’instance lesquels seront recouvrés par Maître Sarah Pariente, avocate.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 janvier 2023, la SCI DB Suffren demande au tribunal de :

— Débouter la société [E] [R] Boulangerie de l’ensemble de ses demandes et prétentions. A titre reconventionnel :

A titre principal,

— Juger que la sommation délivrée le 21 novembre 2019 par ses soins à la société [E] [R] Boulangerie est valide,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire à la suite de ladite sommation demeurée infructueuse dans le mois de sa délivrance,

En conséquence,

— Constater la résiliation de plein droit du bail du 29 décembre 2011, renouvelé à la date du 1er juillet 2018, à compter du 22 décembre 2019 aux torts exclusifs de la société [E] [R] Boulangerie,

— Ordonner l’expulsion sans délai de la société [E] [R] Boulangerie, ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux qu’elle occupe dans l’immeuble sis à [Adresse 9], avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est.

— Ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués selon les modalités prévues aux articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Condamner la société [E] [R] Boulangerie à payer une indemnité d’occupation fixée au double du montant du dernier loyer contractuel, augmenté des charges et taxes, et ce à compter rétroactivement du 22 décembre 2019 et jusqu’à la libération effective des locaux par remise des clefs,

— Constater que le dépôt de garantie versé par la société [E] [R] Boulangerie lui restera acquis en application de la clause résolutoire du bail,

A titre subsidiaire :

— Juger que le commandement de payer délivré par ses soins le 28 septembre 2020 à la société [E] [R] Boulangerie est valide,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire à la suite dudit commandement demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance,

En conséquence,

— Constater la résiliation de plein droit du bail du 29 décembre 2011, renouvelé à la date du 1er juillet 2018, à compter du 29 octobre 2020 aux torts exclusifs de la société [E] [R] Boulangerie,

— Ordonner l’expulsion sans délai de la société [E] [R] Boulangerie, ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux qu’elle occupe dans l’immeuble sis à [Adresse 9], avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— Ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués selon les modalités prévues aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner la société [E] [R] Boulangerie à payer une indemnité d’occupation fixée au double du montant du dernier loyer contractuel, augmenté des charges et taxes, et ce à compter rétroactivement du 29 octobre 2020 et jusqu’à la libération effective des locaux par remise des clefs,

— Constater que le dépôt de garantie versé la société [E] [R] Boulangerie lui restera acquis en application de la clause résolutoire du bail,

A titre infiniment subsidiaire :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail du 29 décembre 2011, renouvelé à la date du 1er juillet 2018, en raison des manquements graves la société [E] [R] Boulangerie à ses obligations au titre du contrat de bail,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion sans délai de la société [E] [R] Boulangerie , ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux qu’elle occupe dans l’immeuble sis à [Adresse 7], avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— Ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués selon les modalités prévues aux articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Condamner la société [E] [R] Boulangerie à payer une indemnité d’occupation fixée au double du montant du dernier loyer contractuel, augmenté des charges et taxes, et ce à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la libération effective des locaux par remise des clefs,

— Constater que le dépôt de garantie versé par la société [E] [R] Boulangerie lui restera acquis en application de la clause résolutoire du bail,

En tout état de cause :

— Condamner la société [E] [R] Boulangerie à lui payer la somme de 12.197,68 euros correspondant aux loyers/indemnité d’occupation, charges et frais impayés à la date du 2 janvier 2023, outre les intérêts de droit au taux légal à compter du 29 octobre 2020, ainsi qu’une majoration de 10 % au titre de la clause pénale insérée au bail,

— Condamner la société [E] [R] Boulangerie à lui verser la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société [E] [R] Boulangerie aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation du 21 novembre 2019 et du commandement de payer du 28 septembre 2020,

— Rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision de rendue n’en dispose autrement.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 mars 2023.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur les demandes de donner acte ou de constat

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que certaines demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au présent dispositif.

Sur la validité et les effets de la sommation visant la clause résolutoire signifiée le 21 novembre 2019

Selon les articles 1103 et 1728 du code civil dans leur rédaction applicable au contrat de bail conclu entre les parties, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et le preneur est tenu de deux obligations principales, soit d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire prévoyant notamment la résiliation de plein droit du contrat, un mois après une simple sommation d’exécuter, en cas d’inexécution totale ou même partielle d’une clause quelconque du bail pour quelque cause que ce soit.

La SCI DB Suffren justifie avoir fait signifier à la société [E] [R] Boulangerie, par acte d’huissier du 21 novembre 2019, une sommation visant la clause résolutoire d’avoir :

“(…) à respecter les dispositions de l’article “Entretien, travaux, réparations” 4° du bail, et par conséquent d’avoir :

— A JUSTIFIER de l’autorisation exprès et écrite du bailleur pour les travaux de transformation des locaux mentionnés dans le bail de la façon suivante : “Au fond, trois pièces communiquant entre elles, (salle de bains-WC, chambre, réserve), corridor (avec accès sur l’entrée commune du bâtiment B) débarras et courette couverte privée.” en locaux à usage commercial ;

— A DEFAUT d’une telle autorisation, PROCEDER aux travaux de remise en état afin que les locaux soit rétablis dans leur état initial

Lui déclarant que faute pour elle de satisfaire à la présente sommation DANS LE DELAI D’UN MOIS, à compter de ce jour, et d’en justifier, les requérants entendent se prévaloir et user du bénéfice de la clause résolutoire insérée au bail (…)”

Pour s’opposer aux effets de cette sommation, la société [E] [R] Boulangerie fait valoir d’une part que les affirmations de la société bailleresse sont mensongères et que les travaux en litige ont été réalisés par le précédent locataire, la SARL [F], ce dont la SCI DB Suffren avait connaissance depuis 2001, le syndicat des copropriétaires l’ayant assigné suite à ces travaux réalisés sans l’accord de la copropriété. Elle ajoute que la SCI DB Suffren a offert le renouvellement du contrat de bail en toute connaissance de cause, de sorte qu’elle n’est pas fondée à invoquer une quelconque violation de ses obligations par la société locataire à ce titre.

Elle souligne également que la SCI DB Suffren est prescrite à invoquer des travaux dont elle avait connaissance depuis 2001. La société [E] [R] Boulangerie soutient d’autre part que les locaux ont été loués pour un usage strictement commercial de sorte qu’aucun manquement ne peut lui être imputé, puisqu’elle a parfaitement respecté la clause de destination du contrat.

La société [E] [R] Boulangerie indique enfin que le diagnostic amiante établi par la SCI DB Suffren et annexé au bail ne mentionne pas l’existence d’un appartement.

La SCI DB Suffren réplique que l’acte de cession conclu entre la société [F] Père et Fils, auquel elle n’était pas partie et qui ne lui est pas opposable, a été conclu postérieurement à la date d’effet du bail au 1er juillet 2009 et à la signature du contrat le 29 décembre 2011 et qu’il ne peut donc en être déduit que les locaux n’ont pas été transformés depuis la prise à bail ; elle ajoute qu’il est indifférent que les travaux ont été effectués par le prédécesseur de la société [E] [R] Boulangerie dès lors qu’ils ont été réalisés sans son autorisation. Elle soutient en outre que le rapport amiante dont se prévaut la société [E] [R] Boulangerie n’est pas probant.

La SCI DB Suffren en conclut qu’en vertu de l’article L.145-41 du code de commerce, à défaut d’avoir justifié de l’autorisation expresse et écrite du bailleur pour les travaux de transformation des locaux mentionnés dans le bail, ou procédé aux travaux de remise en état des locaux, dans le mois de la délivrance de la sommation du 21 novembre 2019, la clause résolutoire est acquise à son profit à compter du 22 décembre 2019.

Aux termes de l’article « Entretien, travaux, réparations » 4° du bail du 29 décembre 2011, qui fait la loi des parties il est expressément indiqué que le locataire est tenu :

“De ne faire aucun changement de distribution ni travaux dans les lieux loués sans le consentement exprès et par écrit du bailleur.”

Par ailleurs, les lieux loués sont contractuellement désignés de la façon suivante :

“AU REZ-DE-CHAUSSEE :

Une boutique sur l’avenue, avec à droite, un accès sur l’entrée commune du bâtiment A.

Une arrière-boutique, avec escalier donnant au fournil du sous-sol.

Au fond, trois pièces communiquant entre elles, (salle de bains-WC, chambre, réserve), corridor (avec accès sur l’entrée commune du bâtiment B) débarras et courette couverte privée.

AU SOUS-SOL :

Auquel on accède par un escalier intérieur communiquant avec l’arrière-boutique, un local à usage de fournil-laboratoire.”

Il est établi et non contesté que la partie arrière des locaux, à savoir les trois pièces communiquant entre elles, a fait l’objet de travaux pour en faire un espace de préparation alimentaire comportant des meubles froids, un évier, un plan de travail et un local poubelle, un bureau cloisonné et des vestiaires/sanitaires.

A titre liminaire, le tribunal relève qu’aux termes du dispositif des conclusions de la société [E] [R] Boulangerie, le tribunal est saisi de deux demandes visant, d’une part “à voir déclarer irrecevable, comme prescrite la demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de la sommation du 21 novembre 2019 de la société DB Suffren” et d’autre part de “déclarer irrecevable, pour défaut d’intérêt à agir, la demande d’acquisition de clause résolutoire sur le fondement de la sommation du 21 novembre 2019 de la société DB Suffren.”

Nonobstant leur bien fondé, ces deux demandes, qui sont présentées comme des fins de non recevoir, auraient dû être soulevées devant le juge de la mise en état en application des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile ; elles sont dont donc irrecevables devant le présent tribunal statuant au fond.

En tout état de cause et sur le fond, c’est à juste titre que la société [E] [R] Boulangerie invoque la destination commerciale des locaux, la SCI DB Suffren ne pouvant valablement faire valoir, comme elle le mentionne dans ses écritures, que les trois pièces en litige étaient “à usage d’habitation”.

Par ailleurs, il résulte de l’acte authentique de cession conclu le 14 avril 2021 entre la société [F] Père et Fils et la société [E] [R] Boulangerie – qui a valeur probante jusqu’à inscription de faux quand bien même la SCI DB Suffren n’est pas partie à l’acte – que depuis la conclusion du bail, les lieux ont été modifiés par la société [F] Père et Fils (réunion de deux pièces communiquantes, suppression cloison et pose de faïence et de carrelage), que ces travaux ont été contestés par le syndicat des copropriétaires qui a engagé une action en référé par assignation du 27 juin 2001, qu’une expertise a été réalisée par M. [Z], expert et que “aux termes de négociations, un accord est intervenu entre la SCI DB Suffren et son repreneur du fait de la prise en charge des frais d’expertise de la SARL [F] et son accord pour augmenter les loyers” (page 8 de l’acte de cession).

En conséquence et alors que le bail a été renouvelé le 29 décembre 2011 à effet au 1er juillet 2009, la SCI DB Suffren est particulièrement mal fondée à reprocher à la société [E] [R] Boulangerie la réalisation de travaux dont elle avait connaissance bien antérieurement à ce renouvellement et qui avait en outre donné lieu à une augmentation de loyer.

La sommation signifiée le 21 novembre 2019, qui repose sur des griefs inexistants, sera donc déclarée de nul effet.

Sur la validité et les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 28 septembre 2020.

Le bail commercial liant les parties prévoit qu’à défaut de paiement, notamment, d’un seul terme de loyer en principal, charges et accessoires, clause pénale, intérêts à son échéance et un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire seront constatées judiciairement, et le bail sera résilié de plein droit.

La SCI DB Suffren justifie avoir fait signifier à la preneuse par exploit d’huissier en date du 28 septembre 2020 un commandement de payer la somme de 42.936,70 euros en principal correspondant à un arriéré locatif arrêté au 3 septembre 2020, appel du 2ème trimestre 2020 inclus, outre la somme de 4.293,67 euros au titre de la clause pénale contractuelle et le coût de l’acte pour 315,51 euros ; ce commandement vise expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail et rappelle le délai d’un mois dont dispose la locataire pour s’acquitter des sommes dues.

Pour s’opposer aux effets de ce commandement de payer visant la clause résolutoire, la société [E] [R] Boulangerie fait valoir que celui-ci est nul en raison d’une part de son imprécision, d’autre part de l’absence de bonne foi de la bailleresse.

S’agissant de l’imprécision du commandement de payer, la société [E] [R] Boulangerie fait exposer que le détail de la créance dont se prévaut la SCI DB Suffren n’est pas explicité dans l’acte qui se contente de renvoyer à un décompte couvrant la période de juillet 2014 à septembre 2020, de sorte qu’il est particulièrement délicat d’identifier la dette locative qui justifierait selon le bailleur la délivrance de ce commandement.

La SCI DB Suffren réplique que l’acte en litige comporte un décompte précis des montants dus dans lequel apparaissent l’objet et la date d’exigibilité des sommes dont il est réclamé le paiement. Elle ajoute que la société [E] [R] Boulangerie procède, dans ses conclusions, à une analyse du décompte et conteste, une par une, chacune des sommes dont il est réclamé le paiement par la bailleresse. Elle en conclut qu’il ne peut être contesté que le commandement de payer délivré le 28 septembre 2020 est suffisamment précis et permet aisément à la locataire d’identifier la nature et l’objet des sommes qui lui sont réclamées.

La loi prévoyant une possibilité de régularisation faisant échec au jeu de la clause résolutoire, le commandement de payer doit, pour permettre cette régularisation, informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour permettre au preneur d’identifier les causes des sommes réclamées et de vérifier la prise en compte des paiements effectués.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire susvisée comporte un extrait de compte locatif du 1er juillet 2014 au 15 septembre 2020.

Ce décompte, qui révèle un solde créditeur au 29 mai 2017, est, nonobstant son bien fondé, suffisamment clair et précis en ce qu’il détaille les sommes réclamées selon leur nature et leur date d’échéances ainsi que les règlements effectués.

Le moyen soulevé de ce chef par la société [E] [R] Boulangerie sera donc écarté.

S’agissant de l’absence de bonne foi que la société [E] [R] Boulangerie impute à la bailleresse, la société preneuse fait exposer que la SCI DB Suffren a réclamé les loyers au montant contractuel (72.000 euros HT HC/an ) malgré les conclusions de l’expert judiciaire estimant que celui-ci était manifestement surévalué et concluant à une valeur locative annuelle de 52.230 euros HT HC à compter du 1er juillet 2018. Elle précise que la dette de loyer était inexistante au 28 septembre 2020 (date de délivrance du commandement de payer) compte tenu de l’effet rétroactif du jugement rendu le 16 décembre 2020. Elle ajoute que la bailleresse a délivré le commandement de payer visant la clause résolutoire en pleine période de crise sanitaire et qu’aucune réponse n’a été apportée à son courrier qui sollicitait un accord sur les loyers. Elle précise en outre que la dette visée dans le commandement porte principalement sur le remboursement de charges exceptionnelles qu’elle a toujours refusé de payer en l’absence de justification et qui n’ont fait l’objet d’aucune mise en demeure pendant des années avant la délivrance de l’acte en litige. Elle soutient que le but poursuivi par la SCI DB Suffren en délivrant le commandement de payer visant la clause résolutoire était de la convaincre de renoncer à sa demande de baisse de loyer.

La SCI DB Suffren réplique que les sommes réclamées aux termes du commandement de payer étaient justifiées lors de sa délivrance et que la société [E] [R] Boulangerie ne peut se prévaloir de l’effet rétroactif du jugement du 13 décembre 2021 afin de tenter d’anéantir rétroactivement les effets de la clause résolutoire visée au commandement de payer délivré le 28 septembre 2020.

Il est constant que l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire exige que le commandement de payer visant une telle clause soit délivré de bonne foi par le bailleur, que celle-ci est présumée et qu’il appartient à la preneuse de caractériser l’absence de bonne foi du requérant lors de la délivrance de l’acte.

En l’espèce, il ne ressort d’aucune pièce versée aux débats que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été précédé d’une ou plusieurs mises en demeure, ni même de simples relances ou d’échanges entre les parties. Si de tels échanges ne sont pas un préalable légalement ou réglementairement nécessaire à la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, ils peuvent néanmoins s’avérer indispensables pour assurer le respect du principe de loyauté dans les relations entre co-contractants, compte tenu du contexte d’exécution du contrat.

Or en l’espèce, le tribunal relève que l’acte, signifié le 28 septembre 2020, l’a été en cours de procédure de fixation du loyer, et juste après l’établissement par l’expert judiciaire de sa note de synthèse estimant le loyer du bail renouvelé à un montant annuel en principal de 52.230 euros HT HC, en baisse de plus de 30 % par rapport au loyer du bail expiré (72 348 euros).

En outre, le commandement de payer recouvre des charges extraordinaires et charges pour travaux pour des montants importants pour lesquels il n’est pas justifié de l’envoi de lettres de relance concernant les avis de paiement ou les factures à la preneuse. Pas plus la SCI DB Suffren ne justifie avoir satisfait à la sommation de communiquer délivrée par la société [E] [R] Boulangerie le 21 octobre 2020 (soit dans le mois du commandement de payer) portant sur les procès verbaux d’assemblée ayant approuvé les comptes des exercices 2016, 2017, 2018 et 2019, les décomptes de charges de copropriété et des états de charges de copropriété des exercices de 2016, 2017 et 2019 et les marchés de travaux d’embellissements des cages d’escaliers passés avec le syndic de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris 15ème en 2019 ; la société [E] [R] Boulangerie, qui indiquait dans la sommation contester une partie des sommes réclamées au titre des travaux, n’a ainsi pas été en mesure de s’assurer, avant l’introduction de la présente instance, du bien fondé des sommes réclamées dans ledit acte.

Enfin, il doit être relevé que le commandement a été signifié dans une période très particulière liée aux effets de la crise sanitaire, après que la bailleresse a laissé sans réponse un courrier de la locataire du 7 avril 2020 l’avisant de qu’elle entendait suspendre provisoirement le paiement des loyers en cours, compte tenu de ses difficultés.

Dans ce contexte, à mettre également en perspective avec la sommation signifiée par la bailleresse le 21 novembre 2019 manifestement non justifiée, la SCI DB Suffren n’a pas usé de ses prérogatives de bonne foi en délivrant le commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 décembre 2020 sans aucun échange préalable portant sur les impayés reprochés.

En conséquence, l’acte en litige sera déclaré nul et de nul effet.

Il résulte de ce qui précède que la SCI DB Suffren sera déboutée de ses demandes principales et subsidiaires d’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation du bail, d’expulsion, de condamnation de la société preneuse à payer une indemnité d’occupation et portant sur la conservation du dépôt de garantie, fondées sur la sommation délivrée le 21 novembre 2019 et le commandement de payer du 28 septembre 2020.

En outre, compte tenu de la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire, en l’état des seules demandes à caractère décisoire dont est saisi le tribunal, et les comptes à faire entre les parties devant être appréhendés dans leur ensemble, il ne sera pas procédé plus avant à ce stade à l’analyse des causes du commandement de payer.

Sur les comptes entre les parties

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI DB Suffren sollicite la condamnation de la société [E] [R] Boulangerie à lui payer la somme de 12.187,68 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 2 janvier 2023, outre les intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2020.

La société [E] [R] Boulangerie conteste devoir cette somme et à titre reconventionnel demande au tribunal de condamner la SCI DB Suffren à lui rembourser:

* la somme totale de 5.605,84 euros au titre des charges extraordinaires non justifiées pour les années 2015, 2016,2017 et 2018,

* la somme de 17.100 euros, à parfaire, au titre du trop versé de charges à compter du 1er juillet 2018.

L’analyse du dernier décompte produit par la bailleresse (sa pièce 19) révèle que la dette locative dont elle réclame le paiement couvre la période du 1er avril 2022 au 1er janvier 2023, appel du dernier trimestre 2023 inclus.

A la date du 1er avril 2022, le décompte fait apparaître un solde créditeur de 16.918,57 euros en faveur de la preneuse suite à la régularisation du loyer et du dépôt de garantie opérée consécutivement au jugement rendu par le juge des loyers commerciaux le 13 décembre 2021 fixant le loyer annuel à la somme de 52 230 euros HT HC.

Pour cette période le total des loyers appelés aurait du être de 52.230 euros HT HC (4 trimestres x 13 057,50 euros).

La société [E] [R] Boulangerie a réglé par virements la somme de totale de 32.295,55 euros ; en y ajoutant la somme de 16.918,57 euros et la somme de 4.390,01 euros portée au crédit du compte le 1er juillet 2020 au titre de la régularisation des loyers du 1er avril 2022 au 30 juin 2022, le total au crédit du compte de la société preneuse est donc de 53.604,13 euros.

Nonobstant la règle d’imputation des paiements dont se prévaut la société [E] [R] Boulangerie, au 30 juin 2022, la société [E] [R] Boulangerie est donc créditrice envers la SCI DB Suffren, au titre des seuls loyers HT HC, de la somme de 1.374,13 euros.

Outre les loyers, la SCI DB Suffren :

* a procédé au remboursement des provisions pour charges pour les années 2020 et 2021 à hauteur de 3 600 euros et 3750 euros,

* réclame à la société [E] [R] Boulangerie :

— des provisions pour charges pour l’année 2022 à hauteur de 3.800 euros (4 X 950 euros)

— un appel pour des travaux de l’escalier du bâtiment rue le 13 avril 2022 pour 892,42 euros,

— un appel du 8 juin 2022 au titre des “charges extraordinaires 2020" à hauteur de 1.532,70 euros,

— un appel de charges du 8 juin 2022 au titre de la régularisation pour l’année 2020 de 2.234,52 euros,

— un appel de charges du 12 août 2022 au titre de la régularisation pour l’année 2021 de 2. 184,66 euros,

— l’impôt foncier 2022 facturé le 19 septembre 2022 à hauteur de 1.691 euros

— la taxe des ordures ménagères 2022 facturée le 19 septembre 2022 à hauteur de 693 euros.

Il se déduit des conclusions de la société [E] [R] Boulangerie que concernant les sommes qui lui sont ci dessus réclamées, elle conteste les charges appelées, sur les mêmes fondements que ceux venant au soutien de sa demande en remboursement d’un trop perçu qu’elle allègue.

La société [E] [R] Boulangerie soutient ainsi en premier lieu que la clause contractuelle sur les charges doit être réputée non écrite faute de satisfaire à l’exigence de précision prévue à l’article L.140-40-2 du code de commerce, le bail ayant été renouvelé en 2018, sans que la clause de charges n’ait été adaptée, alors qu’elle prévoit un mécanisme “loyer net de frais et charges”. Elle précise qu’il appartenait au bailleur de s’assurer de la signature d’un avenant mettant la clause de charges en conformité avec les dispositions de la loi Pinel.

La SCI DB Suffren réplique que le bail du 29 décembre 2011 a été conclu antérieurement à la loi Pinel et n’est donc pas soumis à ses dispositions, et notamment à l’article L.145-40-2 du code de commerce qui impose un inventaire des charges. Elle souligne que ledit bail a été renouvelé à compter du 1er juillet 2018 mais faisait l’objet d’une procédure en fixation de loyer devant le juge des loyers commerciaux ce qui explique pourquoi un avenant de renouvellement n’a pas été conclu permettant l’adaptation à la loi Pinel.

Elle ajoute qu’en tout état de cause, une clause expresse du bail du 29 décembre 2011 renouvelé en 2018 met à la charge du locataire l’ensemble des dépenses d’entretien et de réfection de l’immeuble, tel que prévu par l’article 605 du code civil, y compris le ravalement de l’immeuble, et que cette clause expresse est suffisamment précise pour permettre de refacturer les charges d’entretien de l’immeuble au preneur, même postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi Pinel.

Le bail litigieux renouvelé en 2018 est soumis aux dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, de sorte que les dispositions de l’article L.145-40-2 du code de commerce trouvent à s’appliquer au contrat.

Aux termes des dispositions des premier et dernier alinéas de cet article, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Un décret en Conseil d’État fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

L’article R. 145-35 du même code issu du décret du 3 novembre 2014 dispose que ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article L. 145-15 dudit code, sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

Il s’ensuit que toute clause, stipulation ou arrangement contraire à l’exigence d’inventaire et à la répartition des charges définie par les articles L. 145-40-2 et R. 145-35 susvisés dont les dispositions sont d’ordre public en vertu de l’article L. 145-15, doit être réputée non écrite.

Si la loi Pinel n’impose pas que l’inventaire des catégories de charges de l’article L.145-40-2 alinéa 1 du code de commerce soit établi sous forme d’une annexe, néanmoins cet inventaire doit figurer au bail.

En l’espèce, la clause en litige, intitulée « CHARGES ET CONDITIONS » du bail conclu entre les parties stipule que :

« Le preneur paiera en outre sa quote-part de l’ensemble des charges, taxes et dépenses de toute nature, afférentes à l’immeuble, de telle manière que le loyer soit toujours perçu net de frais et charges, y compris celles résultant de l’article 605 du Code Civil, de la taxe de balayage, de la taxe sur les bureaux, de la taxe sur les locaux commerciaux, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et de l’impôt foncier, mais à l’exception des charges résultant de l’article 606 du code civil.

Et ce, suivant les règles de répartition en vigueur, soit : au prorata des tantièmes des locaux loués. (…).

Cette clause qui vise l’ensemble des charges de toute nature afférentes à l’immeuble, y compris celles résultant de l’article 605 du code civil mais à l’exception de celle visées à l’article 606 du code civil ne peut, par sa généralité, être considérée comme valant inventaire au sens de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, d’ordre public précédemment énoncé, et a donc pour effet d’y faire échec au sens de l’article L.145-15 du même code.

Pour s’opposer au caractère non écrit de la clause, c’est vainement que la bailleresse invoque une autre clause du bail intitulée “Entretien travaux réparations” pour en conclure que la commune intention des parties était d’imputer l’ensemble des charges de copropriété à la charge de la société locataire à l’exception des grosses réparations de l’article 606 du code de procédure civile.

En effet, la recherche de la commune intention des parties ne peut suppléer l’exigence d’inventaire prévue par la loi, et ainsi faire échec au caractère réputé non écrit d’une clause de charges contraire aux dispositions légales ; en outre, les stipulations contractuelles dont se prévaut la bailleresse, qui prévoient, de manière très générale, que “le preneur supportera entièrement toutes les dépenses d’entretien et de réfection de l’immeuble, tel que prévu par l’article 605 du Code civil, y compris le ravalement, même s’il était prévu par l’autorité administrative (…) à l’exception des grosses réparations de l’article 606 du code civil”, ne précise pas suffisamment quelles charges locatives, en lien avec les dépenses évoquées, pourraient donner lieu à refacturation par le bailleur au preneur à ce titre.

En revanche, la clause en litige vaut inventaire concernant les taxes qui y sont expressément mentionnées à savoir la taxe de balayage, la taxe sur les bureaux, la taxe sur les locaux commerciaux, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et l’impôt foncier, étant entendu au demeurant que dans ses conclusions, la société [E] [R] Boulangerie ne conteste pas formellement les sommes qui lui sont réclamées à ce titre.

La clause intitulée “charges et conditions”, divisible, doit en conséquence être déclarée réputée non écrite en ce qu’elle prévoit que “Le preneur paiera en outre sa quote-part de l’ensemble des charges, taxes et dépenses de toute nature, afférentes à l’immeuble, de telle manière que le loyer soit toujours perçu net de frais et charges, y compris celles résultant de l’article 605 du Code Civil” mais restera valable en ce qu’elle prévoit que le preneur devra régler “la taxe de balayage, la taxe sur les bureaux, la taxe sur les locaux commerciaux, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et de l’impôt foncier”.

Il s’en déduit que la bailleresse ne peut prétendre à des charges récupérables, ce qui rend les régularisations de charges et appel de provisions sans cause.

La SCI DB Suffren ne pouvait donc facturer à la société [E] [R] Boulangerie que l’impôt foncier 2022 à hauteur de 1.691 euros et la taxe des ordures ménagères 2022 facturée le 19 septembre 2022 à hauteur de 693 euros, d’où une créance locative de la bailleresse envers la société preneuse, pour la période du 1er avril 2022 au 1er janvier 2023, de 1.009,87 euros (1691 +693 – 1374,13).

Sur la demande de remboursement des charges et taxes locatives

Dans ses conclusions, la société [E] [R] Boulangerie réclame le remboursement:

— de la somme de 5.605, 85 euros au titre des charges dites “extraordinaires” pour les années 2015 à 2018,

— de la somme de 17.100 euros au titre des provisions versées depuis le 1er juillet 2018 jusqu’au 1er octobre 2022 appel du 4ème trimestre 2022 inclus (soit 950 euros x 18 trimestres)

Sous le bénéfice des observations susvisées, la société [E] [R] Boulangerie est fondée à solliciter le remboursement des charges locatives dont elle s’est acquittée envers la SCI DB Suffren.

Dès lors, aux vu des décomptes produits, des provisions sur charges versées et des régularisations intervenues, la demande de la société [E] [R] Boulangerie envers la SCI DB Suffren est justifiée, dans les limites de la demande :

* à hauteur de la 5.605,84 euros au titre des charges “extra ordinaires” soit :

— à hauteur de la somme de 1.545,01 euros au titre des charges appelées pour 2015,

— à hauteur de la somme de 960,94 euros au titre des charges appelées pour 2016,

— à hauteur de la somme de 1.587,03 euros au titre des charges appelées pour 2017,

— à hauteur de la somme de 1.512,86 euros au titre des charges appelées pour 2018.

* à hauteur de la somme de 17.100 euros au titre des provisions et charges appelées et réglées du 1er juillet 2018 au 1er avril 2022 (date depuis laquelle aucune somme n’a été réglée par la société [E] [R] Boulangerie au titre des charges) étant entendu que le tribunal ne peut statuer ultra petita mais que la société [E] [R] Boulangerie a en tout état de cause réglé un montant supérieur puisqu’il est avéré qu’elle a payé notamment la somme de 15.237,30 euros (3.089,02 euros x 4 facturés en mai 2019, septembre 2019, novembre janvier 2020 + 2881,22 euros facturés en avril 2021) au titre des travaux de réfection de la cage d’escalier) et la somme de 2.079,99 euros au titre des charges extra ordinaires de l’année 2019.

Sous le bénéfice des observations susvisées, la SCI DB Suffren sera déclarée créancière à l’égard de la société [E] [R] Boulangerie de la somme de 1.009,87 euros au titre de l’arriéré locatif arrêtée au 1er janvier 2023.

Il sera en outre fait droit aux demandes de cette dernière visant à obtenir la condamnation de la bailleresse à lui payer la somme de 22.705,84 euros (5.605,84 + 17.100) au titre du trop-perçu de charges.

La compensation sera ordonnée d’office entre les créances respectives des parties jusqu’à due concurrence.

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail formée par la SCI DB Suffren et la demande en paiement formée au titre de la clause pénale

En l’absence de dette locative, la SCI DB Suffren n’est pas fondée à invoquer un manquement grave justifiant la résiliation du bail la liant à la société [E] [R] Boulangerie.

Elle sera déboutée de cette demande, de même que de ses demandes de condamnation de la société [E] [R] Boulangerie à payer une indemnité au titre de la clause pénale contractuelle.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société [E] [R] Boulangerie

La société [E] [R] Boulangerie sollicite la condamnation de la SCI DB Suffren à lui payer la somme de 47.545,88 euros à titre de dommages et intérêts, faisant exposer que cette somme, qui correspond à ce que réclamait indûment la bailleresse dans son commandement de payer visant la clause résolutoire, est une juste indemnisation du préjudice à raison de la faute de la bailleresse qui a délivré un commandement et une sommation sans aucun motif légitime, pour faire pression sur elle dans le cadre de la procédure de fixation de loyer.

La SCI DB Suffren ne réplique pas spécifiquement sur ce point.

Compte tenu du contexte ayant donné lieu au présent litige, de l’absence de bonne foi dont a fait preuve la bailleresse dans la délivrance des actes visant la clause résolutoire causant nécessairement un préjudice à la société [E] [R] Boulangerie contrainte de diligenter la présente procédure, la SCI DB Suffren sera condamnée à payer à la société [E] [R] Boulangerie la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

La SCI DB Suffren qui succombe supportera la charge des dépens ; elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement, au regard de l’équité, à payer à la société [E] [R] Boulangerie la somme de 4.000 euros.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Déclare nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par la SCI DB Suffren à la société [E] [R] Boulangerie le 28 septembre 2020 ;

Déclare irrecevables les fins de non recevoir tirées de la prescription et du défaut d’intérêt à agir invoquées par la société [E] [R] Boulangerie,

Déclare de nul effet la sommation visant la clause résolutoire signifiée par la SCI DB Suffren à la société [E] [R] Boulangerie le 21 novembre 2019,

Rejette en conséquence les demandes d’acquisition de la clause résolutoire formées par la SCI DB Suffren,

Rejette la demande de résiliation judiciaire du bail formée par la SCI DB Suffren,

Rejette les demandes de la SCI DB Suffren visant à voir obtenir l’expulsion de la société [E] [R] Boulangerie , sa condamnation à payer une indemnité d’occupation, une indemnité au titre de clause pénale contractuelle et à voir conserver le dépôt de garantie,

Déclare réputée non écrite la partie de la clause du bail liant la SCI DB Suffren à la société [E] [R] Boulangerie intitulée “charges et conditions”, en ce qu’elle prévoit que le preneur paiera “en outre sa quote-part de l’ensemble des charges, taxes et dépenses de toute nature, afférentes à l’immeuble, de telle manière que le loyer soit toujours perçu net de frais et charges, y compris celles résultant de l’article 605 du Code Civil (..) mais dit que cette clause reste valable pour le surplus, notamment en ce qu’elle prévoit que le preneur devra régler “la taxe de balayage, la taxe sur les bureaux, la taxe sur les locaux commerciaux, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de l’impôt foncier”

Condamne la société [E] [R] Boulangerie à payer à la SCI DB Suffren la somme de de 1.009,87 euros euros au titre de l’arriéré locatif arrêtée au 1er janvier 2023,

Condamne la SCI DB Suffren à payer à la société [E] [R] Boulangerie la somme de 22.705,84 euros au titre d’un trop-perçu de charges,

Ordonne d’office la compensation entre les créances respectives des parties jusqu’à due concurrence,

Condamne la SCI DB Suffren à payer à la société [E] [R] Boulangerie la somme de 2.000 à titre de dommages et intérêts,

Condamne la SCI DB Suffren à payer à la société [E] [R] Boulangerie la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI DB Suffren aux dépens, dont distraction au profit de Maitre Sarah Pariente, avocate,

Rapelle que l’exécution provisoire est de droit,

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 6] le 27 Mars 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME