TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 22/11318

N° Portalis 352J-W-B7G-CX3SH

N° MINUTE :

Assignation du :

14 Septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 1er Juillet 2025

DEMANDEUR

Monsieur [H] [S]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représenté par Maître Virginie BOUCHET de la SELARL VINCI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0047

DÉFENDEURS

Madame [K] [G]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [N] [O] [D] [V]

[Adresse 11] [Adresse 7]

[Localité 12] (POLOGNE)

représentés par Maître Ganaelle SOUSSENS de la SELARL GANAËLLE SOUSSENS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2021

Décision du 01 Juillet 2025

2ème chambre civile

N° RG 22/11318 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX3SH

COMPOSITION DU TRIBUNALµ

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique, assisté de Sophie PILATI, greffière, lors des débats et de Adélie LERESTIF, greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 03 Juin 2025, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 1er juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

*******

EXPOSE DES FAITS

[K] [G] et [N] [V] étaient propriétaires d’un appartement sis [Adresse 4]).

Le 31 mai 2022, [H] [S] a adressé à [K] [G] et [N] [V] une offre d’acquisition de l’appartement au prix de 2.110.00 euros net vendeur, avec faculté de substitution au profit d’une [10] familiale.

Se prévalant d’une acceptation de son offre inconditionnelle et non équivoque et par exploit d’huissier de justice en date du 14 septembre 2022, [H] [S] a saisi le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’ordonner la vente forcée de l’appartement, et de façon subsidiaire d’indemniser son préjudice sur le fondement de l’existence d’un vice caché et de façon infiniment subsidiaire d’indemniser son préjudice sur le fondement du dol.

Le 21 décembre 2022, le bien sis [Adresse 3] ([Adresse 8]) a été vendu par [K] [G] et [N] [V] à [W] [A] et [Z] [J].

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 30 août 2024, [H] [S] demande au tribunal de :

« Vu les articles 1113, 1121, 1221, 1222, 1178, 1240, 1583, 1604, 1605, 1641 et suivants du Code civil,

Vu l’article 514 du Code de procédure civile,

Vu l’offre du 31 mai 2022, acceptée le 1er juin 2022,

Décision du 01 Juillet 2025

2ème chambre civile

N° RG 22/11318 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX3SH

Vu les faits exposés et les pièces produites à l’appui de la présente assignation,

— Déclarer Monsieur [H] [S] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et prétentions et, y faisant droit ;

— Juger que Monsieur [H] [S] n’aurait pas contracté au prix de 2.110.000 euros net vendeur si des informations essentielles ne lui avaient pas été dissimulées concernant le lot 13 de l’Appartement situé [Adresse 2] et plus particulièrement le lot 13 situé au 5ème étage

— Juger que Madame [K] [G] et Monsieur [N] [V] ont engagé leur responsabilité délictuelle pour réticence dolosive concernant la vente de l’Appartement situé [Adresse 2] et plus particulièrement le lot 13 situé au 5ème étage,

— Condamner Monsieur [N] [V] et Madame [K] [G] à payer à Monsieur [H] [S] la somme de 281.342,80 euros en réparation du préjudice subi

En tout état de cause,

— Débouter Monsieur [N] [V] et Madame [K] [G] de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles,

— Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit, nonobstant appel et sans constitution de garantie ;

— Condamner Monsieur [N] [V] et Madame [K] [G] à verser chacun à Monsieur [H] [S] une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [N] [V] et Madame [K] [G] aux entiers dépens dont recouvrement au profit de Maître Virginie BOUCHET, Avocat au Barreau de Paris, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. "

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 21 juin 2024, [K] [G] et [N] [V] demandent au tribunal de :

«  Vu les stipulations de l’offre d’achat,

Vu les dispositions des articles 1113 (et suivants) et 1240 du Code civil

Débouter M. [S] de l’intégralité de ses demandes,

A titre reconventionnel,

Condamner M. [S] à verser aux défendeurs la somme de 90.000 € à titre de dommages-intérêts,

En tout état de cause,

Condamner M. [S] à payer aux défendeurs la somme de 10.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ;

Condamner M. [S] aux entiers dépens. "

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er octobre 2024.

Décision du 01 Juillet 2025

2ème chambre civile

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A l’audience du 3 juin 2025, l’incident a été mis en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS

Il sera rappelé que les demandes des parties de « juger que » tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de [H] [S] en paiement de dommages et intérêts au titre du dol

Il résulte des articles 1130, 1131 et 1137 du code civil que lorsque l’un des cocontractants dissimule à l’autre une information dont il sait que la révélation aurait été de nature à l’empêcher de contracter ou à le convaincre de contracter à des conditions substantiellement différentes, il commet un dol. La victime d’un dol peut demander la nullité du contrat, mais également des dommages et intérêts, ou se limiter à demander des dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité civile.

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Le préjudice d’une victime d’un dol qui choisit de ne pas demander la nullité du contrat est la perte de chance de le négocier à des conditions plus avantageuses.

Aux termes de l’article 1114 du code civil, l’offre faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

L’article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’ils sont convenus de la chose et du prix.

En l’espèce, [H] [S] sollicitant l’octroi de dommages et intérêts en se prévalant d’une faute dolosive des défendeurs, et le dol étant un vice du consentement à un contrat, il est donc en premier lieu nécessaire de déterminer si un contrat s’est formé entre le demandeur et les défendeurs.

Il est constant que la promesse unilatérale de vente, avant-contrat, est un contrat à part entière. Toutefois, il est tout aussi constant que seuls des projets de promesse unilatérale de vente ont été établis, sans être signés par l’ensemble des parties. En réalité, le seul contrat dont se prévaut [H] [S] est la vente du bien, laquelle résulterait selon lui de l’acceptation des défendeurs de son offre par courriel du 31 mai 2022. Cependant, les pièces produites montrent qu’il n’y avait en réalité pas d’accord sur la chose, puisqu’il résulte des propres dires du demandeur que les deux projets successifs de promesse unilatérale de vente ont fait naître chez lui des interrogations, par exemple sur l’existence non révélée de sanibroyeurs. Ainsi, l’acceptation des défendeurs par suite de l’offre du 31 mai 2022 ne peut s’analyser que comme une acceptation d’entrer en pourparlers, ce qu’illustre d’ailleurs le fait que [H] [S] lui-même indique avoir suggéré deux possibilités, ce qui s’analyse en des pourparlers, pour remédier au problème des sanibroyeurs :

«  – Soit l’acquisition du bien dans l’état actuel à charge pour moi d’accomplir l’ensemble des formalités nécessaires qui découle de l’existence de 2 WC sanibroyeurs installés sans autorisation, d’en supporter les coûts et l’indisponibilité du bien pendant ce temps. Cette option nécessite une participation commune.

— Soit d’acquérir le bien sous condition suspensive d’obtenir la régularisation de la situation dans un délai à convenir ".

En outre, [H] [S] ne fait pas grief aux deux projets d’avant-contrats d’être, non pas des promesses de vente, mais des promesses unilatérales de vente, prévoyant donc une option d’achat. Il apparaît que la rédaction d’un projet d’avant-contrat, comportant donc la possibilité pour le bénéficiaire de se délier est par nature incompatible avec l’existence d’une vente parfaite puisque l’accord sur la chose et le prix empêche toute rétractation tant de l’acquéreur que du vendeur. A nouveau, cet élément établit que la vente n’était pas parfaite, mais qu’existaient uniquement des pourparlers.

En l’absence de contrat formé, le consentement de [H] [S] n’a pu être vicié mais est en réalité inexistant, de sorte que les défendeurs n’ont pas commis la faute dolosive dont il se prévaut. Les moyens des parties sur la réalité ou non des manœuvres que prête le demandeur aux défendeurs sont donc inopérants, lesdites manœuvres même à les supposer avérées n’ayant pas eu pour effet de vicier le consentement de [H] [S] en l’absence de formation d’un contrat.

Les défendeurs n’ayant pas commis la faute dolosive reprochée par le demandeur, et sans qu’il n’y ait donc lieu à examen des préjudices allégués, la demande de [H] [S] en paiement de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande de [K] [G] et [N] [V] en paiement de dommages et intérêts

[K] [G] et [N] [V] sollicitent reconventionnellement du défendeur le paiement d’une somme de 90.000 euros de dommages et intérêts au titre :

— du préjudice résultant de la dépréciation de 70.000 euros pour le bien, finalement vendu 2.090.000 euros au lieu de 2.160.000 euros,

— de leur préjudice moral à hauteur de 10.000 euros chacun.

Ils reprochent deux fautes à [H] [S] :

— d’avoir refusé d’acheter le bien au prix convenu, leur faisant perdre plusieurs mois pendant lesquels le marché immobilier a évolué défavorablement ;

— d’avoir fait publier l’assignation, ce qui a complexifié leurs démarches pour convaincre un nouvel acquéreur.

[H] [S] s’oppose à ces demandes, contestant avoir commis une faute et l’existence même d’un préjudice ce compris moral, puisqu’ils sont parvenus à vendre l’appartement alors que la différence de prix ne résulte que de l’irrégularité affectant l’un des lots.

Sur ce,

La nullité de cette demande dépourvue de moyen de droit à son soutien n’ayant pas été sollicitée, il appartient au tribunal conformément à l’article 12 du code de procédure civile de l’analyser au regard des fondements juridiques applicables.

En l’absence de contrat, la demande de dommages et intérêts sera donc analysée au regard de la responsabilité civile délictuelle.

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, [H] [S] n’a pas commis de faute en refusant d’acheter le bien au prix convenu, puisque la vente n’était pas parfaite, ce que soutiennent d’ailleurs manifestement les défendeurs dans leurs conclusions dès lors qu’ils écrivent :

«  Aux termes de son assignation M. [S] expose que la vente serait parfaite en raison de l’accord qui serait intervenu sur la chose et le prix. Or, il ressort également des termes de l’assignation que M. [S] conteste :

— Les qualités de la chose : la présence de sanibroyeurs,

— Et son prix.

A supposer que, malgré ces contestations pourtant substantielles, il existât un accord entre les parties aux termes de l’offre acceptée, cet accord ne « vaut pas vente » comme le rappelle régulièrement la jurisprudence "

S’agissant de la seconde faute reprochée à [H] [S] de publication fautive de l’assignation, il résulte des dispositions de l’article 30 5° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière que les demandes tendant à faire prononcer l’annulation de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°- c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de la publicité.

Il apparaît donc que dès lors que [H] [S] n’a jamais sollicité l’annulation de droits résultants d’acte soumis à publicité foncière, la publication de son assignation n’était pas nécessaire à la recevabilité de ses demandes. Par ailleurs, le fait que le bien soit revendu n’empêche pas de demander sa vente forcée à son profit. Par conséquent, [H] [S] a donc commis, en publiant l’assignation au service de la publicité foncière, un abus de droit engageant sa responsabilité.

Cette publication fautive de l’assignation au service de la publicité foncière n’a toutefois pas empêché la vente du bien, et les défendeurs ne démontrent pas de lien de causalité entre la faute de [H] [S] et leur préjudice allégué de dépréciation du bien.

Ils ne démontrent en effet pas que le bien aurait nécessairement été vendu 2.100.000 euros sans la publication de l’assignation au service de la publicité foncière, cette valeur ne résultant que de pourparlers avec [H] [S] n’ayant lié aucune des parties. Par conséquent, ce préjudice ne peut être indemnisé.

En revanche, la publication fautive de l’assignation n’a pu qu’entraîner des tracas aux défendeurs et donc un préjudice moral, qui sera justement réparé par la condamnation de [H] [S] à payer à chacun d’eux la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Il y a lieu de condamner [H] [S], dont les demandes ont été rejetées, aux dépens.

Il n’y a donc pas lieu à distraction des dépens au profit du conseil de [H] [S].

La demande formée par [H] [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il est justifié de condamner [H] [S] à payer à [K] [G] et [N] [V] pris ensemble la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de [H] [S] de condamner [K] [G] et [N] [V] à lui payer la somme de 281.342,80 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

Condamne [H] [S] à payer à [N] [V] la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et à payer à [K] [G] la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

Rejette la demande de [K] [G] et [N] [V] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre [H] [S] au titre du préjudice résultant de la dépréciation de leur bien à hauteur de 70.000 euros ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne [H] [S] aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à distraction des dépens au profit du conseil de [H] [S] ;

Rejette la demande formée par [H] [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne [H] [S] à payer à [K] [G] et [N] [V] pris ensemble la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 1er Juillet 2025

La Greffière Le Président

Adélie LERESTIF Robin VIRGILE