TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître NETTER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître PERRIEZ

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/04983 – N° Portalis 352J-W-B7I-C435B

N° MINUTE :

7 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 26 juin 2025

DEMANDERESSE

Madame [Z] [W],

demeurant [Adresse 2]

assistée par Maître PERRIEZ, avocat au barreau de Paris, vestiaire #R251

DÉFENDERESSE

S.C.I. LES GENTIANES,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître NETTER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C0895

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 juin 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 26 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/04983 – N° Portalis 352J-W-B7I-C435B

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 01/03/2018 à effet au 01/03/2018 , la SCI LES GENTIANES a donné à bail à usage d’habitation à Mme [W] [Z] un appartement situé au [Adresse 3] , pour un loyer de 740 euros et 60 euros de provision sur charges , le logement étant noté 14m². Un état des lieux d’entrée a été établi le même jour.

La SCI LES GENTIANES a fait changer le chauffe-eau du logement le 05/07/2022.

Par courrier du 14/08/2023, Mme [W] [Z] a sollicité des travaux pour une humidité excessive en salle de douche signalée le 29/09/2021, un court-circuit faisant sauter le disjoncteur de la douche et l’éclairage coin cuisine , lors de la prise de douche , un arrêt de fonctionnement des plaques de cuisson signalé le 29/09/2021 , et la résolution d’un défaut d’éclairage principal du studio en juillet 2023, signalé le 29/09/2021.

Par LRAR du 30/09/2023 , Mme [W] [Z] a demandé la diminution du loyer en application de l’article 140 de la loi du 23/11/2018 pour le ramener à 564.20 euros , selon le loyer de référence majoré de 40.30 euros/m².Elle contestait l’augmentation de loyer proposé par le bailleur, et mentionnait l’état des travaux sollicités, non résolus.

Un changement de plaque vitrocéramique, évier et pose de mitigeur a été facturé le 03/10/2023 à la SCI LES GENTIANES pour travaux dans les lieux loués.

La SCI LES GENTIANES a répondu et proposé un loyer de 765.88 euros hors charges à compter du 01/03/2023 et un loyer de 564.20 euros avec un complément de loyer de 118 euros, pour prendre en compte une mezzanine de 9.83m² par pondération de 30% par mètre ² , soit un total de 742.20 euros à compter du 01/03/2024. Elle a indiqué avoir effectué les travaux demandés réceptionnés le 12/10/2023.

Mme [W] [Z] a accepté le nouveau loyer à compter de mars 2024 mais contesté le complément de loyer au regard de l’article 140 III B de la loi du 23/11/2018, contesté la demande de révision à compter de mars 2023 pour demander de ne la voir appliquer qu’à compter de la demande en application de l’article 17-1de la loi du 06/07/89. Elle indiquait que les travaux pour l’humidité de la salle de bain n’étaient pas tous réalisés, le remplacement de la VMC par une soufflerie étant effectué mais les travaux de réfection n’étant pas exécutés. Elle évoquait un problème de fonctionnement de la soufflerie.

Le bailleur a proposé une intervention d’une entreprise.

Le 09/02/2024 , le loyer a été augmenté à 765.88 euros hors charges par application de l’IRL à compter du 01/03/2024. Mme [W] [Z] a contesté cette augmentation, eu égard aux échanges précédents et sa demande de diminution de loyer, rappelé une liste des travaux à mener.

A la requête de Mme [W] [Z] , un constat de l’état du logement a été réalisé le 18/03/2025 par commissaire de justice.

La commission départementale de conciliation des baux saisie le 06/02/2024 par Mme [W] [Z] a rendu un avis le 19/06/2024 .

Elle a noté :

que le bailleur dans les 4 mois s’est engagé à :La réfection de la peinture du plafond de salle d’eauInstaller une VMCRéparer le ballon d’eau chaude et notamment sa programmation ( heures pleines et heures creuses) Le bail étant arrivé à expiration le 28/02/2024 , la locataire a demandé la diminution du loyer qui lui était appliqué, sans respecter les formes de l’article 140 de la loi [Localité 4].Sur les révisions de loyer , la commission prend acte que le bailleur ne les a jamais appliquées et qu’il n’y procèdera pas. En tout état de cause les révisions annuelles indiciaires ne sont pas possibles compte tenu de l’étiquette énergétique G du logement en vertu des dispositions législatives règlementaires applicables

Par acte de commissaire de justice du 29/02/2024 , Mme [W] [Z] assigné la SCI LES GENTIANES aux fins de :

— FIXER le montant du loyer mensuel à la somme de 513,80 euros à compter du 1er mars 2018, correspondant au montant du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat de location ;

— CONDAMNER en conséquence la SCI LES GENTIANES à rembourser à Mme [W] une somme à parfaire au jour de l’audience de 16286.40 euros, correspondant au trop- perçu des loyers qu’elle a payés depuis le Ier mars 2018 (mois de février 2024 inclus);

— FIXER à défaut le montant du loyer mensuel à la somme de 564,20 euros à compter du 1er mars 2024, date du renouvellement du contrat;

— CONDAMNER en conséquence la SCI LES GENTIANES à rembourser à Mme [W] le trop-perçu des loyers qu’elle a payés depuis le “ 1 mars 2024;

— ENJOINDRE à la SCI LES GENTIANES de réaliser à ses frais les travaux de remise en état dans le logement donné à bail à Mme [W], portant à minima sur (i) la reprise de la peinture des murs et plafonds de la salle de bain et (ii) la réparation de la hotte de la cuisine, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir;

— SUSPENDRE le paiement du loyer et la durée du bail à compter du jugement, jusqu’à ce que la SCI LES GENTIANES justifie avoir réalisé les travaux de remise en état dans le logement et les travaux permettant de délivrer un logement décent;

— CONDAMNER la SCI LES GENTIANES à payer à Mme [W] une somme à parfaire de 8880,00 euros en réparation des troubles de jouissance qu’elle a subis depuis le mois de septembre 2021 (arrêtée au mois de février 2024 inclus) ;

— CONDAMNER la SCI LES GENTIANES à payer une somme de 2 000 euros à Mme [Z] [W] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNER la SCI LES GENTIANES aux dépens de l’instance.

L’affaire a été retenue le 24/03/2025.

Mme [W] [Z] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— FIXER le montant du loyer mensuel à la somme de 513,80 euros à compter du 1er mars 2018, correspondant au montant du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat de location ;

— CONDAMNER en conséquence la SCI LES GENTIANES à rembourser à Mme [W] une somme à parfaire au jour de l’audience de 19.667,30 euros, correspondant au trop- perçu des loyers qu’elle a payés depuis le Ier mars 2018 (mois de mars 2025 inclus);

— FIXER à défaut le montant du loyer mensuel à la somme de 564,20 euros à compter du 1er mars 2024, date du renouvellement du contrat;

— CONDAMNER en conséquence la SCI LES GENTIANES à rembourser à Mme [W] le trop-perçu des loyers qu’elle a payés depuis le l " mars 2024, soit une somme de 2.621,97 euros arrêtée au mois de mars 2025 inclus (201,69 € x 13 mensualités) ;

— ENJOINDRE à la SCI LES GENTIANES de réaliser à ses frais les travaux de remise en état dans le logement donné à bail à Mme [W], portant à minima sur (i) la reprise de la peinture des murs et plafonds de la salle de bain et (ii) la réparation de la hotte de la cuisine, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir;

— ENJOINDRE à la SCI LES GENTIANES de réaliser à ses frais les travaux nécessaires (isolation des murs par l’intérieur et remplacement des fenêtres) afin de remettre à Mme [W] un logement répondant au niveau de performance compris entre la classe A et la classe F au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— SUSPENDRE le paiement du loyer et la durée du bail à compter du jugement, jusqu’à ce que la SCI LES GENTIANES justifie avoir réalisé les travaux de remise en état dans le logement et les travaux permettant de délivrer un logement décent;

— CONDAMNER la SCI LES GENTIANES à payer à Mme [W] une somme à parfaire de 12.728,00 euros en réparation des troubles de jouissance qu’elle a subis depuis le mois de septembre 2021 (arrêtée au mois de mars 2025 inclus) ;

— DÉBOUTER la SCI LES GENTIANES de toutes ses demandes, principales, reconventionnelles et accessoires, dirigées à l’encontre de Mme [W];

— CONDAMNER la SCI LES GENTIANES à payer une somme de

5 000 euros à Mme [Z] [W] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNER la SCI LES GENTIANES aux dépens de l’instance.

La SCI LES GENTIANES soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— A titre principal :

— DECLARER irrecevable comme prescrite la demande de Madame [Z] [W] de diminution du loyer fondée sur l’article 17 de la Loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de signature du bail et de remboursement subséquent;

— DECLARER irrecevable comme forclose la demande de Madame [Z] [W] de diminution du loyer à compter du 1er mars 2024 fondée sur l’article 140 de la Loi du 23 novembre 2018;

— DECLARER irrecevable la demande de Madame [Z] [W] tendant à la fixation d’un loyer mensuel de 564,20 euros à compter du 1 "' mars 2024 et sa contestation du complément de loyer;

— DEBOUTER Madame [Z] [W] de sa demande d’injonction de réalisation de travaux sous astreinte ;

— DEBOUTER Madame [Z] [W] de sa demande de suspension des loyers;

— DEBOUTER Madame [Z] [W] de sa demande de condamnation à hauteur de 12.728,00 € au titre du préjudice de jouissance (arrêté au mois de mars 2025 inclus);

— FIXER le loyer de renouvellement à 926,60€ mensuels hors charges à compter 1er mars 2024;

— A titre subsidiaire :

— FIXER le loyer de renouvellement à hauteur de 763,48€ mensuels hors charges à compter du 1er mars 2024;

— EVALUER le préjudice de jouissance à 12% de la valeur locative;

CONDAMNER Madame [Z] [W] à payer à la SCI LES GENTIANES 50% des frais nécessaires à la reprise du plafond de salle d’eau par une entreprise qualifiée;

— En tout état de cause :

— DEBOUTER Madame [Z] [W] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SCI LES GENTIANES;

— DEBOUTER Madame [Z] [W] de sa demande de frais irrépétibles et dépens;

— CONDAMNER Madame [Z] [W] à payer à la SCI LES GENTIANES la somme de 587,41 € au titre des travaux réalisés pour l’entretien courant du logement;

— CONDAMNER Madame [Z] [W] à payer à la SCI LES GENTIANES la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la demande de diminution de loyer :

Sur la recevabilité de la demande à compter du 01/03/2018 :

Mme [W] [Z] fait valoir l’arrêté préfectoral du 21/06/2017 est applicable depuis le 01/03/2018 . Elle explique que la décision du tribunal administratif du 28/11/2017 a annulé cet arrêté, que le 26/06/2018 la CAA a débouté le Ministre de la cohésion des territoires de son recours contre ce jugement, que le CE par arrêt du 05/06/2019 a annulé cet arrêt et que sur renvoi la CAA 21/07/2021 a annulé le jugement du 28/11/2017 tendant à l’annulation de cet arrêté , ainsi que ceux du 25/06/2015, 20/06/2016.

Faisant valoir que le bail ne mentionne pas cet arrêté alors que le loyer de référence majoré selon celui-ci était de 36.70 euros /m² , elle soutient que le loyer était de 513.80 euros au maximum.

Elle rejette la fin de non-recevoir soulevée en soutenant que la prescription ne court pas à l’égard d’une créance qui dépend d’une condition jusqu’à ce qu’elle arrive en vertu de l’article 2233 du code civil , et qu’elle est suspendue ou ne court pas contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure en vertu de l’article 2234 du code civil . Il en résulte qu’elle ne pouvait agir avant le 21/07/2021.

La SCI LES GENTIANES oppose l’irrecevabilité de la demande pour prescription en application de l’article 7-1 de la loi du 06/07/89, qui a débuté lors de la signature du contrat le 01/03/2018 et a été acquise au 01/03/2021. Aucune action n’ayant été engagée , alors que Mme [W] [Z] pouvait agir et sollicite un sursis à statuer, elle fait valoir l’irrecevabilité de la demande . Elle conteste l’application des dispositions de l’article 2233 et 2234 du code civil.

L’article 2233 du code civil s’applique dans la relation contractuelle entre les parties , lorsque celles-ci ont prévu une condition au contrat. Tel n’est pas le cas de la situation réglementaire imposée par l’arrêté préfectoral pris en application de l’article 17 de la loi du 06/07/89, introduit par la loi ALUR du 24/03/2014 . L’impossibilité d’agir par suite de la loi, la convention ou la force majeure de l’article 2234 du code civil n’atteint pas la possibilité d’agir du locataire qui dans la relation contractuelle avec le bailleur ne dépend pas de la loi, qui était applicable , laquelle ne prévoyait pas de suspension de la prescription pour une cause déterminée. Aucune stipulation au contrat ne prévoyait non plus cette suspension. La force majeure suppose des critères d’imprévisibilité et d’irrésistibilité que ne recouvre pas la présente situation, de possibles recours sur les arrêtés d’encadrement des loyers étant ouverts aux personnes ayant intérêt et qualité à agir devant les juridictions administratives, et qu’elles ont de fait engagés.

Par conséquent , Mme [W] [Z] devait agir dans le délai de 3 ans à compter du jour où elle a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’arrêté, qui n’est finalement pas annulé , est réputé exister dans l’ordonnancement juridique pour la période du 01/07/2017 au 30/06/2018.

Ayant connaissance des recours engagés sur cet arrêté lors de la conclusion du contrat de bail du 01/03/2018, et notamment du recours dirigé contre la décision du tribunal administratif du 28/11/2017 l’ayant annulé, elle était en mesure d’entamer une action judiciaire en sollicitant le sursis à statuer sur une demande de diminution de loyer, qui dépendait directement de la solution juridique définitive qui était à juger par les juridictions administratives .

Mme [W] [Z] est donc prescrite en sa demande en diminution de loyer depuis le 01/03/2018.

Sur la demande en diminution de loyer depuis le 01/03/2024 :

A la suite de la loi ALUR et des décisions administratives rendues , la loi du 23/11/2018 a ouvert sur décision volontaire des collectivités territoriales , la possibilité d’un encadrement des loyers sur un territoire en introduisant l’article 140.

L’article 140 de la loi du 23/11/2018 dispose :

II. Pour l’application du I, les catégories de logements et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l’observatoire local des loyers.

Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’observatoire local des loyers selon les catégories de logements et les secteurs géographiques.

Chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré sont fixés, respectivement, par majoration et par minoration du loyer de référence.

Les compétences attribuées au représentant de l’Etat dans le département par le présent article sont exercées dans la région d’Ile-de-France par le représentant de l’Etat dans la région.

Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence.

Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %.

III. – A. – Dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat.

B. – Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.

Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi.

En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l’éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.

En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge.

Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail.

…

VI. – Lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré.

Lors du renouvellement du contrat, une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré.

Dans les cas prévus aux deux premiers alinéas du présent VI, l’une ou l’autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l’une des parties.

Le nouveau loyer proposé dans le cadre d’une action en réévaluation de loyer est inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Le locataire peut, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, contester l’action en réévaluation de loyer selon la procédure prévue au présent article.

Les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants.

Lorsque le bailleur fait application du présent VI, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

La notification d’une proposition d’un nouveau loyer reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent VI et mentionne le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré ou le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

A défaut d’accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l’article 17-1 de la même loi. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie aux articles 10 et 25-7 de ladite loi, à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

Lorsque les parties s’accordent sur une hausse du loyer ou lorsque cette hausse est fixée judiciairement, celle-ci s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

Lorsque la hausse du loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement porte sur un contrat de location soumis aux dispositions du titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, elle s’applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 %, elle s’applique par tiers annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.

La révision éventuelle résultant de l’article 17-1 de la même loi s’applique à chaque valeur ainsi définie.

Cet article est applicable à [Localité 5] depuis le décret du 12/04/2019.

L’action en diminution de loyer lors du renouvellement suppose donc de respecter pour le locataire un délai de 5 mois avant l’échéance du bail , une forme déterminée soit celle de l’article 15 de la loi du 06/07/89 , la reproduction des dispositions du VI de l’article 140 et le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré, dans cette demande.

Mme [W] [Z] devait donc adresser soit un acte de commissaire de justice , soit une LRAR ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai court à compter de la réception de la LRAR , de la signification de l’acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Mme [W] [Z] a adressé une LRAR le 30/09/2023 , mais celle-ci n’a pas été réceptionnée avant le 04/10/2023, selon les pièces produites par la SCI LES GENTIANES (p.14). Dans ces conditions , le délai de 5 mois exigé à l’article 140 de la loi du 23/11/2018 n’a pas été respecté, puisque la réception de la LRAR devait avoir lieu au plus tard au 30/09/2023.

De plus elle ne reproduit pas toutes les dispositions de l’article 140 , et cette reproduction dans cet acte , même si elle constitue une nullité de forme , obéit aux règles de la nullité en cas de grief pour le destinataire.

Eu égard aux dispositions d’ordre public que constitue ces textes, le grief pour la SCI LES GENTIANES est constitué par l’absence de possibilité de vérification des règles afférentes , soit celles sur les loyers de référence, mais également sur les règles de saisine de la commission départementale de conciliation des baux. Il existe donc bien un grief à ne pas mentionner ces éléments.

En tout état de cause , la réponse de la SCI LES GENTIANES du 26/10/2023 était conditionnelle, puisqu’il était accepté de voir fixer le loyer à 564.20 euros hors charges, mais en sollicitant cumulativement que soit appliqué un complément de loyer de 118 euros, et ce à compter du 01/03/2024. La locataire a d’ailleurs répondu le 06/11/2023 pour indiquer s’opposer à ce complément de loyer, ou demander qu’un avenant soit rédigé en ce sens, tout en faisant valoir ses motifs de contestations en rappelant les exceptions prévues à l’article 140 III B de la loi depuis le 22/08/2022, à la suite de l’introduction de ces exceptions par la loi 2022-1158, 16 août 2022, art. 13.

De fait, il n’a pas été signé d’avenant entre les parties, pour porter le loyer hors charges à 564.20 euros, avec ou sans complément de loyer.

Il ne peut donc être considéré qu’il existait un accord de la SCI LES GENTIANES, sur le montant du loyer diminué à compter du 01/03/2024, dans la mesure où cet accord de la SCI LES GENTIANES était conditionné à l’acceptation par Mme [W] [Z] d’un complément de loyer.

Mme [W] [Z] devait donc, du fait de ce désaccord, quatre mois avant le terme du contrat, saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

Cette saisine, eu égard au moment où l’action est engagée par une ou l’autre des parties, non pas lors de la signature du bail, mais lors de son renouvellement est obligatoire, puisqu’elle vise, dans des délais encadrés, à constater un fait objectif dans les zones soumises à l’article 140 de la loi [Localité 4], c’est-à-dire soit le dépassement du loyer de référence majoré en cas d’action du locataire, soit un loyer inférieur au loyer de référence minoré en cas d’action du bailleur. Elle a donc pour objectif de tenter par la constatation de ce fait objectif de rapprocher les parties en vue d’éviter une saisine judiciaire. A contrario une saisine facultative à ce stade aurait pour effet de laisser perdurer jusqu’à la décision judiciaire une situation qui serait contraire à l’objectif du dispositif d’encadrement des loyers, voulu par le législateur et choisi par les territoires ayant opté pour celui-ci et prolonger des situations d’insécurité juridique entre les parties.

Mme [W] [Z] devait donc saisir la commission départementale de conciliation des baux au plus tard le 31/10/2023 pour le litige portant sur le loyer, alors qu’elle ne l’a saisie que le 06/02/2024 . La saisine a donc été tardive, alors qu’elle est imposée lors de la demande en diminution formée à l’occasion de la date de renouvellement du contrat et ce avant la saisine du juge avant le terme du bail, la commission départementale de conciliation des baux ayant un délai de deux mois pour statuer, lequel est à respecter avant la saisine du juge.

Dans la mesure où la demande de complément de loyer de la SCI LES GENTIANES était cumulativement demandée comme condition d’un nouveau bail, et non détachable, l’ensemble du litige était à examiner par la commission départementale de conciliation des baux, en respectant les délais imposés par l’article 140 pour une demande de diminution de loyer, qui est la cause du litige.

A défaut, la situation aurait eu pour effet de constater un accord sur le loyer diminué , sans obligation de ce fait de saisine de la commission départementale de conciliation des baux pour le loyer, mais avec obligation de saisine pour le complément de loyer. Or la saisine en cas de complément de loyer contesté est à réaliser « dans le délai de 3 mois à compter de la signature du bail » . Aucune signature de bail n’a été réalisée en l’espèce ; il convient donc de relever que la demande de la SCI LES GENTIANES dans ce cas n’aurait pas porté sur une stipulation contractuelle pouvant être remise en cause selon les dispositions de l’article 140 de la loi du 23/11/2018, « dans les 3 mois de la signature du bail », puisqu’il n’y a pas eu de rencontre des volontés à un moment donné entre les parties par écrit, et aurait abouti à devoir prendre en compte la seule mention dans un courrier de ce complément de loyer, sans respect des dispositions légales.

La demande en diminution est donc irrecevable.

Le bail a donc été reconduit à compter du 01/03/2024 pour 3 ans, s’agissant d’une SCI familiale, soit jusqu’au 29/02/2027, au mêmes conditions, mais sans complément de loyer.

Sur la demande reconventionnelle de la SCI LES GENTIANES pour réévaluation de loyer à 926.60 euros hors charges ou à défaut de 763.48 euros :

Mme [W] [Z] soutient que cette demande de la SCI LES GENTIANES est formée en cours d’instance et postérieurement au renouvellement du bail , qu’elle ne peut être statuée , le bailleur ne pouvant demander au juge de réévaluer à la hausse judiciairement le montant du loyer , aucune disposition légale ne le prévoyant , ou ne prévoyant de le majorer par un complément de loyer non prévu initialement. Elle en déduit qu’elle est irrecevable, et qu’elle la conteste dans le cadre d’une défense au fond et non d’une exception d’incompétence du juge saisi.

La SCI LES GENTIANES sollicite de voir dire sa demande non prescrite, car introduite le 01/07/2024 dans le délai de 3 ans du renouvellement au 01/03/2024, précise que le juge des contentieux de la protection est compétent et peut statuer sur cette demande. En relevant que le logement a une surface de 23m² en incluant la mezzanine, elle demande sur la base de 40.30 euros/m² selon le loyer de référence majoré applicable de voir fixer le loyer à 926.90 euros hors charges au 01/03/2024. Subsidiairement elle demande de le voir fixer à 763.48 euros, en prenant en compte le loyer de 564.20 euros pour la surface habitable, et la somme de 199.28 euros pour la surface de la mezzanine pondérée à hauteur de 50% ( 40.30 x 9.89x50%).

Le loyer contractuel résulte de la commune intention des parties en application de la loi du 06/07/89. Mais aucune autre disposition ne permet au juge des contentieux de la protection de déterminer un loyer distinct du loyer contractuel, lorsque celui-ci n’a prévu à l’origine aucun complément de loyer qui aurait porté sur une caractéristique particulière du logement le permettant, en application de la loi ALUR , pour l’existence d’une mezzanine. Ainsi faute de complément de loyer initialement convenu le 01/03/2018 entre les parties, il ne peut être engagé d’action par le bailleur pour demander de voir fixer le loyer contractuel en y incluant une notion de surface distincte de la surface habitable stipulée au bail. Une telle demande reviendrait d’une part à modifier l’économie générale du contrat, sans complément de loyer à l’origine, et la prévisibilité des relations contractuelles, et à ne pas tenir compte au surplus des dispositions particulières relatives à l’encadrement des loyers prévu depuis la loi du 23/11/2018, qui impose au bailleur qui entend solliciter une réévaluation contractuelle du loyer encadré de respecter les délais et formes précités de l’article 140 VI , sur la base des éléments contractuellement convenues initialement. Sous couvert de cette demande, la SCI LES GENTIANES forme en réalité une demande a posteriori tendant à imposer un complément de loyer non prévu au contrat, et non à déterminer quelle est la surface habitable exacte du logement.

Si une telle difficulté avait existé préalablement au bail conclu, il appartenait au bailleur de faire réaliser un diagnostic de surface habitable, en demandant le cas échéant de voir expertiser ledit bien par un expert judiciaire pour préciser celle-ci en application de l’article L111-2 du code de la construction et de l’habitation, lequel définit la surface habitable et les superficies exclues du calcul pour cette surface habitable  ; il sera noté que le DPE du 27/12/2023 produit par la SCI LES GENTIANES mentionne une surface habitable de 13.35m² hors mezzanine, et que dans le bail du 01/03/2018, il a été stipulé par le bailleur une surface habitable de 14m² pour un studio avec mezzanine.

En tout état de cause, aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs caractéristiques, comme des sanitaires sur le palier, un niveau de performance énergétique de classe F ou G, un vis-à-vis à moins de 10 mètres, depuis la loi 2022-1158, 16 août 2022 selon son article 13.

La SCI LES GENTIANES sera déboutée de sa demande, mal fondée.

Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte de Mme [W] [Z] :

En application de l’article 6 de la loi du 06/07/89, le bailleur a une obligation de délivrance d’un logement décent tout au long du bail , et d’entretien des lieux conforme à leur usage d’habitation, alors que le locataire en application de l’article 7 de la loi du 06/07/89 doit assurer l’entretien courant du logement, les réparations locatives et menues réparations du décret du 26/08/1987 , sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction ou force majeure.

Mme [W] [Z] sollicite la réparation de la hotte de la cuisine, qui est un équipement du logement et la peinture du plafond de salle d’eau , sous astreinte de 150 euros par jour de retard, en soutenant que le bailleur n’a pas satisfait à son obligation de décence des lieux et d’entretien à leur usage. Elle invoque une humidité avec taux importants depuis deux ans , un extracteur d’air et non une VMC dans le logement , qui disjonctait ,et qui a été remplacé depuis lors par une grille d’extraction d’air avec soufflerie , en rappelant que la salle d’eau ne comporte pas de fenêtre, que l’humidité est apparue très rapidement après entrée dans les lieux . Elle mentionne les termes de l’avis de la commission départementale de conciliation des baux où le bailleur s’engageait à des travaux.

La SCI LES GENTIANES soutient que la hotte ne faisait pas partie des éléments d’équipement au contrat, et que Mme [W] [Z] ne démontre pas que les travaux de peinture sollicités lui incombe, car elle ne démontre pas que la VMC serait à l’origine des désordres pour mauvais fonctionnement. Elle soutient que Mme [W] [Z] n’a pas entretenu celle-ci, ajoute que la demande à ce titre est tardive en septembre 2021, qu’elle lui a proposé un rendez-vous à cette époque. Elle ajoute que par la suite , la locataire n’a plus demandé de travaux. Le bailleur rappelle avoir fait poser une grille d’aération à la place de la VMC en septembre, octobre 2023 , en répondant de manière diligente à la demande de la locataire. Elle souligne que les demandes de travaux de Mme [W] [Z] sont en fait consécutives à sa demande de révision des loyers. la SCI LES GENTIANES indique qu’un rendez-vous avec une entreprise a été proposé par un mai du 30/11/2023, selon les disponibilités de la locataire, qui ne s’est pas rendue disponible. Elle invoque des moisissures non nettoyées par Mme [W] [Z].

Subsidiairement, elle demande que les travaux de peinture soient à frais partagés.

Il résulte des échanges entre les parties que Mme [W] [Z] a signalé au bailleur les problèmes de fonctionnement de l’éclairage et l’humidité de la salle de bain en septembre 2021 par mail , qu’elle a répondu au fils de Mme [M] en octobre 2021, qui proposait un rendez-vous. S’il est établi que la locataire a relancé celle-ci directement par courrier du 14/08/2023 , soit après la réception de la demande de révision du loyer par indexation , des messages sont produits par la demanderesse , dont le contenu témoignent de tentatives pour un passage d’entreprise début 2022, mais sans suite , puis en juin 2022 pour le chauffe-eau, et en juin juillet 2023 pour des problèmes de court-circuit. Le constat de commissaire de justice du 18/03/2025 mentionne une hotte ancienne vétuste qui fait des étincelles lorsqu’elle est mise en route, et des moisissures au plafond de salle de bains, des grilles d’aération qui sont posées mais sans ouverture vers l’extérieur pour l’une d’elles.

Le bailleur ne peut faire état d’une hotte non fournie, alors que manifestement cet équipement très ancien (cf. photos du constat de commissaire de justice) était installé lors de la conclusion du bail. Quant à l’humidité relevée dans les lieux, il a été relaté par la commission départementale de conciliation des baux dans son avis du 19/06/2024 que le bailleur allait poser une VMC et refaire la peinture du plafond de salle d’eau dans les 4 mois.

Dès lors , le logement étant de petite dimension , l’extraction d’air dans celui-ci constitue une nécessité imposée au bailleur par le décret du 30/01/2022, afin de maintenir un logement décent en application de l’article 2 . 6° de ce décret.

Les travaux menés par la SCI LES GENTIANES n’ont pas abouti pour la partie hotte et réfection des peintures ; il convient de condamner la SCI LES GENTIANES à les faire exécuter dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement , sous astreinte, passé ce délai de 30 euros par jour de retard sur une période de 3 mois, le bailleur devant informer la locataire par LRAR et lettre suivie de cette intervention 8 jours à l’avance.

Il sera noté que la locataire avait envisagé d’accueillir sa mère dans le logement, ce qui oblige également celle-ci si tel est le cas, à respecter son obligation de conservation des lieux en bon état , en effectuant l’aération adéquate du logement.

Sur la demande de remboursement par la SCI LES GENTIANES des travaux réalisés :

Sur le fondement du décret 87-712 du 26/08/1987, la SCI LES GENTIANES sollicite remboursement des frais de travaux de remplacement des spots électriques et de la kitchenette, dans la mesure où le logement était loué non meublé et que ces éléments de cuisine ne faisait pas partie des équipements du logement.

Mme [W] [Z] le conteste, en soutenant que les plaques de cuisson formant un tout avec l’évier, elles ont été changées en totalité, que les spots ont été remplacés pour l’éclairage du logement , près d’un autre immeuble à 5m.

Le bailleur qui a conclu un bail d’un logement de locaux vides a cependant obligation de fournir des équipements en bon état de fonctionnement pour la production d’eau ( article 3.2° du décret du 30/01/2022) et un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et d’évacuation des eaux usés ( article 3.4°). Dans la mesure où la taille du logement a imposé un équipement combiné évier et plaques de cuisson, le mauvais état de l’équipement d’origine obligeait le bailleur à le remplacer à ses frais.

Pour les spots posés à la place de l’existant, les éclairages sont à changer par le locataire du moment que l’installation fonctionne, mais en cas de coupures de courants intempestives , il n’appartient pas au locataire d’en assumer la charge. Il sera noté que cette installation n’a pas été dysfonctionnelle sur toute la période du bail, mais signalée comme telle à un moment donné.

Il convient de débouter la SCI LES GENTIANES de sa demande de remboursement.

Sur la demande de travaux de Mme [W] [Z] de mise aux normes du logement :

Mme [W] [Z] demande que soit réalisée l’isolation des murs et remplacement des fenêtres, selon les critères de la classe A à F de l’article L173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du jugement, en faisant valoir que le logement ne répondant pas à ces critères n’est pas décent depuis le 01/01/2025. Elle relève que le logement est en classe G selon le DPE réalisé en 2023, lequel recommande l’isolation des murs par l’intérieur et la pose de fenêtres à double vitrage.

La SCI LES GENTIANES pour s’y opposer soutient que l’interdiction de louer ce type de logement non décents depuis le 01/01/2025 s’applique seulement aux contrats signés , renouvelés ou reconduits tacitement depuis le 01/01/2025 et observe que le DPE prévoit une classe F si est pris en compte le volume du logement de 23m3.

Le bailleur ajoute que sans détermination des travaux à exécuter, la demande d’injonction sur le fondement de l’article 20-1 de la loi du 06/07/89 ne peut être accueillie. Il ajoute que ce DPE a été réalisé avant la modification des textes applicables depuis le 01/07/2024 pour les petites surfaces de moins de 40m².

La loi du 22/08/2021 Climat et Résilience a imposé une classification des logements en classe A à G , applicable la suite de la loi précédente n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat . Selon celle-ci, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, à savoir un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de ses occupants, mais également qui répond à des normes de performance énergétique minimale ».

Le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 a précisé qu’en « France métropolitaine, le logement a une consommation d’énergie, estimée par le diagnostic de performance énergétique défini à l’article L. 134-1 du code de la construction et de l’habitation, inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an ».

Mais selon cette la loi relative à l’énergie et au climat du 08/11/2019, ces dispositions entraient en vigueur à une date fixée par un décret et au plus tard le 1er janvier 2023, pour les contrats conclus à compter de cette date, les contrats en cours demeurant soumis aux dispositions qui leur étaient applicables .

Cette loi du 08/11/2019 s’est appliquée aux contrats conclus à compter du 1er janvier 2023, selon le décret précité.

Même avant que ces dispositions entrent en vigueur au 01/01/2023, la loi « climat et résilience » du 22 août 2021 a réformé les dispositions législatives, sans pour autant remettre en cause ces dispositions réglementaires, qui demeurent donc en vigueur.

L’intention du législateur est donc de ne pas remettre en cause la qualification de logement indécent des logements dépassant le seuil de 450 kWh d’énergie finale dès le 1er janvier 2023, mais de faire reposer la qualification de logement indécent sur un critère différent à compter du 1er janvier 2025, date d’entrée en vigueur des dispositions nouvelles.

La loi du 22/08/2021 a disposé que «Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :

1° À compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

2° À compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

3° À compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D ».

En conséquence , un logement indécent est depuis le 1er janvier 2023, un logement présentant une consommation d’énergie supérieure ou égale à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an. Cette qualification s’applique , à compter du 1er janvier 2025, pour les logements de la classe G, auxquels s’ajouteront au 1er janvier 2028 ceux de la classe F et au 1er janvier 2034 ceux de la classe E.

Que le bien soit loué meublé ou non meublé, dès lors qu’il est classé F ou G selon les critères définis à l’article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation, aucune modification du montant du loyer n’est autorisée .

L’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, précise désormais que le loyer est libre , mais que :

— « toutefois, lorsqu’un logement de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ».

Ces dispositions s’appliquent aux baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la loi « climat et résilience », soit à compter du 25 août 2022 en application de l’article 159 de la loi du 22/08/2021.

Par conséquent , le loyer du logement loué à Mme [W] [Z] ne peut plus subir d’augmentation du loyer par révision annuelle depuis le 25/08/2022 , s’il est classé F ou G .

Mais si un tel logement est malgré tout loué, l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que «  le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat, et à défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis. Le juge peut être saisi, et il détermine alors, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut également réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux.

Le juge transmet alors au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux conditions de délivrance d’un logement décent ».

Ces sanctions sont appliquées à tous les contrats conclus postérieurement à l’entrée en vigueur des nouveaux critères de décence , soit à compter du 01/01/2025, en vertu de l’article 160 de la loi du 22/08/2021 .

L’article 160 dispose en effet:

I. – A modifié les dispositions suivantes :

— Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

— article 6, article 20-1

II. – Le I du présent article entre en vigueur le 1er janvier 2025.

III. – Avant le 1er juillet 2027, le Gouvernement remet au Parlement un rapport dressant le bilan de l’application du présent article et appréciant également l’impact prévisible du rehaussement du niveau de performance d’un logement décent prévu à partir du 1er janvier 2034, notamment eu égard à la disponibilité de l’offre de rénovation et à ses potentiels effets sur le marché locatif privé.

Dans le cas d’un bail en cours au 01/01/2025, il y a lieu de déterminer si le locataire est en droit de solliciter de tels travaux par application de la loi du 22/08/2021, dès le 01/01/2025 ou s’il ne peut le solliciter que lorsque le bail est reconduit à compter de cette date, (s’agissant d’ un bail nouveau au sens de l’article 1215 du code civil ) ou encore lors d’un renouvellement de ce bail à compter de cette date.

La demande de mise en conformité d’un logement indécent répond à l’obligation continue de décence pendant le bail.

Mais la loi du 22/08/2021 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Ainsi la loi nouvelle ne dispose qu’à compter du 01/01/2025, et ne peut modifier les effets légaux d’une situation juridique définitivement réalisée lors de son entrée en vigueur.

La nouvelle loi a donc pour effet de permettre la saisine du juge sur le fondement de l’article 20-1 de la loi du 06/07/89, à compter du renouvellement du contrat ou sa tacite reconduction postérieur au 01/01/2025, quant à la performance énergétique selon les nouvelles classifications.

Il s’en déduit que la possibilité de saisine du juge de l’article 20-1 de la loi du 06/07/89 modifié ( la saisine de la commission départementale de conciliation des baux étant au cas présent facultative) ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours au 01/01/2025.

La reconduction du bail est du 01/03/2024 au cas présent, soit antérieure au 01/01/2025. La demande de Mme [W] [Z] étant fondé sur les critères de décence de la loi du 22/08/2021, elle ne peut être formée qu’à compter de la reconduction tacite du bail du 01/03/2027.

De plus le DPE produit a été réalisé le 23/12/2023, avant la modification des textes afférents aux petites surfaces de moins de 40m², par arrêté du 25/03/2024, applicable depuis le 01/07/2024 si bien que Mme [W] [Z] ne produit pas de preuve actuelle de la classe du logement loué par la SCI LES GENTIANES.

Cet arrêté dispose :

Les diagnostics de performance énergétique réalisés entre le 1er juillet 2021 et la date d’entrée en vigueur du présent arrêté portant sur des logements dont la surface de référence est inférieure ou égale à 40 m2 peuvent faire l’objet d’un document attestant de la nouvelle étiquette du diagnostic de performance énergétique conformément aux dispositions de l’annexe 1 du présent arrêté.

Cette attestation remplace l’étiquette initiale du diagnostic de performance énergétique par une nouvelle étiquette. Elle se borne à tirer les conséquences de la modification des valeurs seuils des étiquettes entrant en vigueur avec le présent arrêté, et ne remet pas en cause les travaux et calculs du diagnostic de performance énergétique dont elle remplace l’étiquette. En l’absence de production d’une attestation, le diagnostic de performance énergétique produit initialement reste valable.

Cette attestation est générée sous forme dématérialisée exclusivement par l’ADEME sur le site internet de l’Observatoire du diagnostic de performance énergétique et de l’audit et est téléchargeable par toute personne.

Sa validité prend fin à la date de fin de validité du diagnostic de performance énergétique dont elle est issue.

Elle est conforme à un modèle d’attestation publié sur le site internet du ministère chargé de la construction.

Mme [W] [Z] sera donc déboutée de sa demande de travaux sous astreinte et sa demande consécutive de suspension du paiement du loyer et de la durée du bail jusqu’à l’exécution complète des travaux..

Sur la demande en indemnisation du trouble de jouissance de Mme [W] [Z] :

Sur le fondement de l’article 6 b de la loi du 06/07/89 , Mme [W] [Z] sollicite indemnisation de son trouble de jouissance pour éclairage défectueux , désordre résolu le 26/07/2023 deux ans après sa demande du 29/09/2021, pour l’extraction d’air inadaptée deux ans après sa demande également, en octobre 2023 , un court-circuit dans la douche et de l’éclairage du coin cuisine au moment de la douche , les plaques de cuisson défectueuse avant le changement du 12/10/2023 pendant plusieurs semaines, les peintures moisies de la salle de bain . Elle demande une somme de 12728 euros sur une base de 40% du loyer acquitté pendant 42 mois.

La SCI LES GENTIANES conteste sa responsabilité contractuelle ,en faisant valoir les travaux engagés de changement de chauffe-eau en juillet 2022,une VMC remplacée en septembre 2023 sans qu’en 2021 la locataire ne remette en cause son fonctionnement, et ne justifie de l’entretien de celle-ci, un court-circuit signalé seulement en mai 2023 et qui a été réparé, des plaques de cuisson changées après la demande d’août 2023.Elle soutient que le défaut d’éclairage pouvait être résolu par la locataire seule, l’absence de preuve de l’imputabilité des désordres de la hotte ou d’humidité de la salle d’eau. Elle fait valoir qu’elle a été diligente, que le préjudice subsidiairement n’est pas de 40% du loyer , vu la surface de la salle d’eau.

Il a été retenu un manquement à l’obligation d’entretien des lieux à leur usage et de délivrance pour l’éclairage, les éléments de dysfonctionnement électriques et l’humidité de la salle d’eau . Pour le surplus , le bailleur a réalisé des travaux , avec parfois retard , mais il est démontré par les messages échangés également des retards de réponse aux rendez-vous proposé à la locataire.

Il existe un préjudice de jouissance demeurant limité dans la durée pour les désordres électriques ou plaques de cuisson , et plus étendu pour l’humidité de salle d’eau .

Il convient de fixer le préjudice selon les durées suivantes :

Eclairage défectueux : deux ans mais absence au rendez-vous en janvier 2022 et éclairage existant même si insuffisantHumidité de salle d’eau : d’octobre 2021 à mars 2025 Courts-circuits : mai 2023 au 03/10/2023 Plaque de cuisson : 20 juillet 2023 au 03/10/2023Dans ces conditions le préjudice sera évalué à 15% de 50% du loyer pour l’humidité de salle d’eau, compte tenu des surfaces impactées , soit 740 x 50% x15% x 42= 2331 euros , la somme de 100 euros par mois pour les autres préjudices subis pendant 7 mois , et pour l’éclairage défectueux , même si existant , 500 euros. Au total , il est retenu pour la somme de 3531 euros.

La SCI LES GENTIANES sera condamné à payer à Mme [W] [Z] cette somme avec intérêts au taux légal à compter du jugement, sans qu’il y ait lieu à partage des frais entre les parties.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de partager les dépens entre les parties et de laisser à chacune d’elle la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DIT que Mme [W] [Z] est irrecevable en sa demande de diminution de loyers à compter du 01/03/2018 pour prescription

DIT que Mme [W] [Z] est irrecevable en sa demande de diminution de loyers à compter du 01/03/2024 pour non-respect des délais et modalités de l’article 140 VI de la loi du 23/11/2018

DEBOUTE Mme [W] [Z] de sa demande de travaux sous astreinte et de suspension du paiement du loyer et de la durée du bail jusqu’à l’exécution complète de travaux de performance énergétique

DIT que cette demande ne peut être formée qu’à compter de la reconduction tacite du bail du 01/03/2027

CONDAMNE la SCI LES GENTIANES à payer à Mme [W] [Z] la somme de 3531 euros , avec intérêts au taux légal à compter du jugement, sans qu’il y ait lieu à partage des frais entre les parties , au titre du trouble de jouissance subi, mars 2025 inclus

DEBOUTE la SCI LES GENTIANES de sa demande de fixation de loyer de renouvellement tendant à tenir compte de la mezzanine dans le logement

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

PARTAGE les dépens par moitié entre les parties.

LAISSE à chacune des parties la charge de ses frais de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière La Présidente