TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 25/53154

N° Portalis 352J-W-B7J-C7VDB

N° : 8

Assignation du :

30 Avril 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 01 octobre 2025

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSE

S.A.R.L. VULCI

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Charlotte HILDEBRAND de la SCP Société Civile Professionnelle d’avocats HUVELIN & associés, avocats au barreau de PARIS – #R0285

DEFENDERESSE

S.A.R.L. MONT DE MARS

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Jean-marie HYEST, avocat au barreau de PARIS – #P0311

DÉBATS

A l’audience du 03 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

Par acte sous-seing privé du 21 février 2003, la société VULCI en cours de formation, représentée par Madame [Z] [L], a donné à bail à la société MONT DE MARS deux logements – ainsi que les meubles et équipements mobiliers les garnissant – formant avec les quotes-parts de parties communes y attachées, les lots n°26 et 27 dans un ensemble immobilier « [Adresse 10] » situé [Adresse 1] à [Localité 9], pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 26 314,86 euros toutes taxes comprises.

La société MONT DE MARS exploite la RESIDENCE CHAMP DE [Adresse 7] classée dans la catégorie de para-hôtellerie.

Par jugement du tribunal de commerce de Paris du 5 février 2014, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l’encontre de la société DE MARS.

Par acte extrajudiciaire du 28 mars 2014, la société MONT DE MARS, assistée de Maître [T] [O] és qualités d’administrateur judiciaire de cette société, a demandé le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2014 moyennant un loyer annuel de 6.578,71 euros toutes taxes comprises.

Par mémoire préalable notifié le 12 août 2015, la société MONT DE MARS, la SCP [O]-LAVOIR prise en la personne de Maître [T] [W] ès qualités d’administrateur judiciaire de la société MONT DE MARS et la SCP [B] DAUDE prise en la personne de Maître [P] [B] ès qualités de mandataire judiciaire de la société MONT DE MARS ont sollicité la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 6.578,71 euros toutes taxes comprises, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées.

Par jugement du 24 septembre 2015, le tribunal de commerce de Paris a rendu le jugement arrêtant le plan de redressement.

Par acte du 27 octobre 2015, la société MONT DE MARS, la SCP [O]-LAVOIR prise en la personne de Maître [T] [W] ès qualités d’administrateur judiciaire de la société MONT DE MARS et la SCP [B] DAUDE prise en la personne de Maître [P] [B] ès qualités de mandataire judiciaire de cette société ont assigné la société VULCI devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris aux fins essentielles de de voir fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2014 à la somme annuelle de 6.578,71 euros toutes taxes comprises.

Par jugements des 11 avril et 26 septembre 2016, le juge des loyers commerciaux a constaté, par l’effet de la demande en renouvellement du bail délivrée le 28 mars 2014 par la société MONT DE MARS, assistée de Maître [T] [O] ès qualités et du silence gardé par la société VULCI pendant plus de trois mois, le principe du renouvellement du bail à effet du 1er avril 2014, et a ordonné une mesure d’expertise afin de recueillir l’avis de l’expert judiciaire sur le prétendu caractère monovalent des locaux loués et sur l’applicabilité de la méthode hôtelière à des locaux faisant partie d’une résidence para-hôtelière, de rechercher la valeur locative des lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 9], d’une part, au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce, d’autre part, sur le fondement de l’article R145-10, dans l’hypothèse où la méthode hôtelière puisse être mise en œuvre pour les locaux litigieux qui font partie d’une résidence para-hôtelière.

L’expert a déposé son rapport le 16 octobre 2018 concluant au caractère monovalent des lieux loués et à une valeur locative de 10.051 euros selon une approche résultant de l’analyse des données comptables communiquées et à une valeur locative de 10.974 euros selon une approche dite des « prix praticables ».

Par jugement du 25 octobre 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a notamment fixé à la somme de 10 721,45 euros en principal, hors taxes et charges, par an à compter du 1er avril 2014, le montant du loyer du bail renouvelé entre la société MONT DE MARS et la société VULCI et portant sur des locaux situés [Adresse 2] à Paris 15ème.

Par jugement du 10 septembre 2021, le tribunal de commerce de Paris a modifié les dispositions du plan de redressement de la société MONT DE MARS, cette dernière ayant été notamment autorisée à rembourser sa créance sur 12 ans au lieu de 10 ans.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer la clause résolutoire à la société MONT DE MARS pour une somme de 49 881,46 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif du 12 décembre 2023.

Par acte du 30 avril 2025, la société VULCI a fait assigner la société MONT DE MARS devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins essentielles de voir prononcer son expulsion et la condamner au paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation, et clause pénales contractuelles afférentes.

L’affaire a été renvoyée à la demande des parties.

Par conclusions déposées à l’audience du 03 septembre 2025 et soutenues oralement par son conseil, la société VULCI demande au juge des référés de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 12 janvier 2024 à minuit ;

— ordonner l’expulsion de l’EURL MONT DE MARS et de tous occupants de son chef, sans délais, avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place dans les conditions de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner l’EURL MONT DE MARS à payer la société VULCI à titre de provision la somme de 66.857,10 euros au titre de l’arriéré locatif réclamé dans le commandement de payer arrêté au 30 septembre 2023 et des indemnités d’occupation impayées au 31.03.2025, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 décembre 2023 ;

— fixer l’indemnité de provision trimestrielle à la somme de 4.000 euros jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— condamner l’EURL MONT DE MARS à payer à société VULCI à titre de provision la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner l’EURL MONT DE MARS aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Par conclusions déposées à l’audience du 03 septembre 2025 et soutenues oralement par son conseil, la société MONT DE MARS demande au juge des référés de :

— débouter la société VULCI de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire visés au commandement du 12 décembre 2023 ;

— accorder à la société MONT DE MARS des délais rétroactifs ;

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société VULCI n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 49 881,46 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 12 décembre 2023.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

L’acquiescement de la société MONT DE MARS à la saisie-conservatoire pratiquée par la société VULCI le 16 mai 2025 est inopérant à l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire dès lors qu’elle n’a pas réglé les sommes exigées dans le mois de la délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

La société MONT DE MARS ne règle plus les loyers depuis 2016 et ne produit aucune élément financier ni comptable relatif à sa situation.

En conséquence, sa demande de délais ne peut qu’être rejetée.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société MONT DE MARS et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société MONT DE MARS depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, la société VULCI produit un décompte faisant état d’une dette totale de 66 857,70 euros.

L’obligation du locataire au seul titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 31 mars 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 66 857,70 euros, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société MONT DE MARS.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 30 avril 2025.

Les clauses pénales dont se prévaut la bailleresse à l’appui de ses demandes de majoration des indemnités d’occupation étant susceptibles d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Sur les demandes accessoires

La société MONT DE MARS, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société MONT DE MARS ne permet d’écarter la demande de la société VULCI formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 30 mars 2025 à minuit ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société MONT DE MARS et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 9], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, la société MONT DE MARS à payer à la société VULCI une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 30 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNONS par provision la société MONT DE MARS à payer à la société VULCI la somme de 66 857,10 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 31 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2025, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

REJETONS l’ensemble des demandes de la société MONT DE MARS ;

CONDAMNONS la société MONT DE MARS aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS la société MONT DE MARS à payer à la société VULCI la somme de 1000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 01 octobre 2025

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Mathilde BALAGUE