TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 31] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

18° chambre 1ère section

N° RG 23/07251

N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7OY

N° MINUTE : 1

Assignation du :

21 Juillet 2022

Expert : [O] [G]

[Adresse 5]

[Localité 20]

Médiateur : [P] [Z]

[Adresse 7]

[Localité 18]

JUGEMENT

rendu le 27 Mai 2025

DEMANDEURS

S.A.S CLUB DES ENFANTS PARISIENS

[Adresse 11]

[Localité 19]

S.E.L.A.R.L AJRS prise en la personne de Maître [O] [N], ès qualités d’administrateur judiciaire de la S.A.S LE CLUB DES ENFANTS PARISIENS

[Adresse 24]

[Localité 17]

S.C.P B.T.S.G.² prise en la personne de Maître [H] [W], mandataire judiciaire, ès qualité de liquidateur judiciaire de la S.A.S LE CLUB DES ENFANTS PARISIENS

[Adresse 2]

[Localité 25]

Monsieur [F] [Y]

[Adresse 9]

[Localité 18]

S.A.S CEP représentée par son président en exercice Monsieur [F] [Y]

[Adresse 11]

[Localité 19]

tous et toutes représentés par Maître Frédéric BELLANCA, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #L0015, Maître Laurence BELIN, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant.

DEFENDERESSE

S.C.I COFINVEST venant aux droits de la société COFIMA

[Adresse 10]

[Localité 16]

représentée par Maître Jean-Philippe CONFINO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0182

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre greffier lors des débats et de Madame Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 18 février 2025, tenue en audience publique devant Monsieur Jean-Christophe DUTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 mai 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 5 décembre 2012, la société COFIMA, aux droits de laquelle vient la S.C.I COFINVEST, a donné à bail à la SAS CLUB DES ENFANTS PARISIENS, des locaux commerciaux sis [Adresse 11] dans le [Adresse 23], pour une durée de neuf années, à compter de la levée de la dernière condition suspensive, moyennant un loyer annuel de 657.000 euros au principal.

La destination est la suivante : “ l’organisation et l’animation de cours ou d’évènements ludo-éducatifs récréatifs, sportifs, culturels, ou de loisirs pour les enfants, les adolescents ou les adultes. La vente au détail de produits ou services liés à ses activités. La vente au détail de produits et services de soins esthétiques ou corporels, telle que l’exploitation directe ou indirecte d’un salon de coiffure. L’exploitation directe ou indirecte d’un salon de thé et/ou de restauration.”

Par jugement du 15 février 2016, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de sauvegarde à l’encontre de la S.A.S CLUB DES ENFANTS PARISIENS.

Par jugement du 25 octobre 2016, un plan de sauvegarde a été arrêté par le tribunal de commerce de Paris.

Par jugement du 3 juillet 2018, le juge des loyers commerciaux a déclaré irrecevable la demande de la société CLUB DES ENFANTS PARISIENS en fixation du montant du loyer révisé du bail à la somme de 358.932 euros hors charges et hors taxes euros par an, faute pour la société locataire d’avoir formé une demande préalable de révision du loyer.

Par jugement du 8 février 2022, la S.A.S CLUB DES ENFANTS PARISIENS a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire ayant en conséquence entrainé la résolution du plan de sauvegarde. La S.E.L.A.R.L AJRS a été désignée ès qualités d’administrateur judiciaire et la S.C.P BTSG² ès qualités de mandataire judiciaire.

Par jugement du 20 mai 2022 le tribunal de commerce a autorisé un plan de cession au profit de Monsieur [F] [Y] et a concomitamment prononcé la liquidation judiciaire de la S.A.S CLUB DES ENFANTS PARISIENS avec désignation de la S.C.P BTSG² ès qualités de liquidateur judiciaire, avec ordre de transfert du contrat de bail commercial conclu avec la S.C.I COFINVEST des locaux sis [Adresse 13] dans le [Adresse 21] arrondissement [Adresse 26] Paris et l’autorisation de substitution du cessionnaire au profit de la S.A.S CEP.

Par acte extrajudiciaire du 8 juin 2022, la S.A.S CLUB DES ENFANTS PARISIENS a fait délivrer à la S.C.I COFINVEST un mémoire initial en fixation du loyer de renouvellement au 6 mai 2022 à la somme de 390.000 euros au principal.

Par acte de commissaire de justice du 21 juillet 2022, la S.A.S CLUB DES ENFANTS PARISIENS a fait assigner la S.C.I COFINVEST devant le juge des loyers commerciaux réitérant en substance les demandes formées dans son mémoire préalable.

Par un arrêt du 11 octobre 2022, la cour d’appel de Paris a jugé irrecevable l’appel formé par la S.C.I CONFINVEST aux fins d’annulation du jugement du 20 mai 2022 arrêtant le plan de cession de la S.A.S CLUB DES ENFANTS PARISIENS, qui a ordonné le transfert des contrats nécessaires à l’exploitation du fonds de commerce et notamment du « contrat de bail conclu avec la S.C.I Confinvest des locaux sis [Adresse 14] ».

Suivant jugement du 25 novembre 2022, le juge des loyaux commerciaux a débouté le preneur de sa nouvelle demande de révision triennale du loyer à la somme de 218.000 euros formée par acte extrajudiciaire du 15 décembre 2021, au motif que les éléments apportés par le preneur ne démontrent pas une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.

Par jugement du 14 avril 2023 le juge des loyers commerciaux s’est déclaré incompétent, a rejeté la demande de sursis à statuer et a renvoyé l’affaire devant le tribunal judiciaire de Paris, au motif d’une difficulté tenant à la date d’effet du renouvellement et celle tenant à la régularité de la demande de renouvellement, en ce qu’elles constituent des questions préalables à la fixation du loyer qui ne relèvent pas de la compétence du juge des loyers commerciaux, en application des dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce.

Par ordonnance du 23 mai 2024, le juge de la mise en état a, en substance :

— déclaré irrecevable, devant le juge de la mise en état, la demande tendant à déclarer nulle et de nul effet la demande de renouvellement du bail commercial conclu avec la S.C.I COFINVEST portant sur les locaux sis [Adresse 13] dans le [Adresse 21] [Localité 28] [Adresse 26] [Localité 31] ;

— déclaré irrecevable, devant le juge de la mise en état, la demande d’émission de factures et quittances de loyers au nom de la S.A.S CEP relativement au bail commercial conclu avec la S.C.I COFINVEST portant sur les locaux sis [Adresse 13] dans le [Adresse 22] [Localité 31];

— rejeté la demande tendant à faire déclarer irrecevables en leurs demandes Monsieur [F] [Y], la S.A.S CEP, la S.A.S CLUB DES ENFANTS PARISIENS, la S.E.L.A.R.L AJRS ès qualités d’administrateur judiciaire et la S.C.P BTSG² ès qualités de liquidateur judiciaire au titre de la nullité de la demande de renouvellement du bail commercial conclu avec la S.C.I COFINVEST portant sur les locaux sis [Adresse 13] dans le [Adresse 22] [Localité 31];

— rejeté la demande tendant à considérer comme étant dépourvues d’intérêt et de qualité à agir les sociétés CEP, CLUB DES ENFANTS PARISIENS, AJRS ès qualités d’administrateur judiciaire et BTSG ² ès qualités de liquidateur judiciaire ;

— rejeté la demande tendant à faire déclarer irrecevables les sociétés CEP, CLUB DES ENFANTS PARISIENS, la S.E.L.A.R.L AJRS ès qualités d’administrateur judiciaire et la S.C.P BTSG² ès qualités de liquidateur judiciaire, en raison d’un défaut d’intérêt à agir tiré de l’absence de procès-verbal de signification de la demande de renouvellement ;

— rejeté la demande tendant à faire déclarer irrecevable la demande de fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 6 mai 2022 de Monsieur [F] [Y], la S.A.S CEP, la S.A.S CLUB DES ENFANTS PARISIENS, la S.E.L.A.R.L AJRS ès qualités d’administrateur judiciaire et la S.C.P BTSG² ès qualités de liquidateur judiciaire tirée d’une date de renouvellement prétendument erronée ;

— rejeté la demande tendant à déclarer irrecevables les prétentions relatives à l’indexation ;

— rejeté la demande de désignation d’un séquestre pour le paiement des loyers à destination de la S.C.I COFINVEST relatifs au bail commercial conclu avec la S.C.I COFINVEST portant sur les locaux sis [Adresse 13] dans le [Adresse 22] [Localité 31];

— condamné la S.C.I COFINVEST à payer à chacune des parties ci-après énoncées, la somme de 2.000 euros (soit une somme totale de 10.000 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile : à Monsieur [F] [Y], la S.A.S CEP, la S.A.S CLUB DES ENFANTS PARISIENS, la S.E.L.A.R.L AJRS ès qualités d’administrateur judiciaire et à la S.C.P BTSG² ès qualités de liquidateur judiciaire.

Par conclusions notifiées le 10 septembre 2024, la S.A.S CLUB DES ENFANTS PARISIENS, la S.E.L.A.R.L AJRS ès qualités d’administrateur judiciaire, la S.C.P BTSG² ès qualités de liquidateur judiciaire, la S.A.S CEP et Monsieur [F] [Y] demandent au tribunal judiciaire de Paris de :

— les recevoir en leurs demandes et les déclarer fondés,

À titre principal,

— fixer le loyer de renouvellement au 6 mai 2022 ou à titre subsidiaire au 13 mai 2022 à la somme annuelle de 390.000 euros, hors charges et hors taxes, correspondant à la valeur locative annuelle, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées ;

En conséquence,

— condamner la S.C.I COFINVEST à payer à la S.A.S CEP la somme de 1.168.206,16 euros TTC au titre du trop-perçu de loyers ;

— ordonner le paiement des intérêts au taux légal sur la différence existant entre le loyer réellement payé et le loyer du bail révisé, tel que fixé par le tribunal ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

À titre subsidiaire,

— ordonner une mesure d’instruction en application de l’article R.145-30 du code de commerce ;

— fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme de 390.000 euros, à compter du 6 mai 2022 ou à titre subsidiaire du 13 mai 2022 ;

En conséquence,

— condamner la S.C.I COFINVEST à payer à la S.A.S CEP la somme de 1.168.206,16 euros TTC au titre du trop-perçu de loyers ;

— dire qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du code de commerce, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L.111-2, L.111-3 et L.111-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

En toute hypothèse,

— juger que le loyer dû au titre de l’année 2022 était de 727.250,30 euros HT ;

— condamner la S.C.I COFINVEST à rembourser à la S.A.S CEP la somme de 6.521,41 euros HT au titre du trop-perçu de loyers résultant de la mauvaise indexation appliquée par la bailleresse, pour les 3ème et 4ème trimestre 2022 ;

— juger que le loyer l dû au titre de l’année 2023 est de 777.543 euros HT ;

— En tant que de besoin, condamner la S.C.I COFINVEST à rembourser à la S.A.S CEP la somme de 13.944,23 euros HT au titre du trop-perçu de loyers résultant de la mauvaise indexation appliquée par la bailleresse, au prorata des loyers effectivement versés au jour du jugement à intervenir ;

— condamner la S.C.I COFINVEST à rembourser à la S.A.S CEP le trop-perçu versé au titre de l’actualisation du dépôt de garantie, résultant de la mauvaise indexation appliquée par la bailleresse ;

— ordonner la consignation des loyers versés par la S.A.S CEP entre les mains de Monsieur le Bâtonnier de l’Ordre des avocats de [Localité 31], à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, et jusqu’à la délivrance intégrale des quittances de loyers par la S.C.I COFINVEST à la S.A.S CEP à compter du 20 mai 2022 ;

— enjoindre, subsidiairement à la S.C.I COFINVEST de délivrer à la S.A.S CEP l’intégralité des quittances de loyers à compter du 20 mai 2022, sous une astreinte de 2.000 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner la S.C.I COFINVEST, subrogée dans les droits de la société COFIMA, à payer à Monsieur [F] [Y] et la S.A.S CEP la somme de 30.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise amiable.

Au soutien de leurs prétentions, la S.A.S CLUB DES ENFANTS PARISIENS, la S.E.L.A.R.L AJRS ès qualités d’administrateur judiciaire, la S.C.P BTSG² ès qualités de liquidateur judiciaire, la S.A.S CEP et Monsieur [F] [Y] énoncent :

— que la S.C.I COFINVEST n’établit nullement l’existence d’un grief résultant de la reproduction de l’ancienne version de l’article L.145-10, alinéa 4 du code de commerce sur la demande de renouvellement ;

— que la S.C.I COFINVEST n’a pas répondu à la demande de renouvellement et est donc réputée avoir accepté le principe du renouvellement ;

— que la plus tardive des conditions suspensives ayant été réalisée le 6 mai 2013, le bail commercial est entré en vigueur à cette date, pour se terminer le 5 mai 2022 ; que le courrier électronique du 13 mai 2013 indiquant au bailleur que le délai de recours des tiers était dépassé, ne saurait être considéré comme marquant la date de point de départ du bail ; qu’en conséquence, la demande de renouvellement a valablement été opérée pour le 6 mai 2022 ; qu’une demande de renouvellement notifiée ou signifiée pour une date prématurée reste valable pour la date pour laquelle elle aurait dû être donnée ;

— qu’il ressort du rapport amiable de Monsieur [X] une baisse des facteurs locaux de commercialité ; que la valeur locative peut être estimée à 390.000 euros hors taxes et hors charges, par an ;

— que le preneur n’a pas à continuer d’assumer la charge d’un loyer disproportionné au regard de la valeur locative de marché, et que la fixation du loyer provisionnel à 390.000 euros est justifiée ;

— que malgré multiples relances, la S.C.I COFINVEST persiste à ne pas transmettre de factures et de quittances à la S.A.S CEP, que de tels agissements justifient la consignation des loyers.

Par conclusions notifiées le 13 septembre 2024, la S.C.I COFINVEST demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— la recevoir en ses conclusions et l’a déclarée bien fondée ;

— juger que le bail du 5 décembre 2012 qui la lie à la S.A.S CEP ayant pour objet l’ensemble immobilier sis [Adresse 15] dans le [Localité 3] a été renouvelé à effet du 13 mai 2022 ;

— fixer le loyer du bail renouvelé à effet du 13 mai 2022 à la somme de 740.293,12 euros HT/HC par an ;

A titre subsidiaire,

— ordonner une mesure d’instruction en application de l’article R.145-30 du code de commerce et désigner à cet effet tel expert qu’il plaira au tribunal avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux objet du bail, sis [Adresse 12] dans le [Adresse 4], au 13 mai 2022 ;

— fixer, pour la durée de l’instance, le montant du loyer provisoire au montant du loyer contractuel ;

En tout état de cause,

— débouter la S.A.S CLUB DES ENFANTS PARISIENS, la S.C.P BTSG² ès qualités, la S.E.L.A.R.L AJRS ès qualités, Monsieur [F] [Y] et la S.A.S CEP de toutes demandes plus amples ou contraires ;

— condamner in solidum la S.A.S CLUB DES ENFANTS PARISIENS, la S.C.P BTSG² ès qualités, la S.E.L.A.R.L AJRS ès qualités, Monsieur [F] [Y] et la S.A.S CEP à lui payer la somme de 20.000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum la S.A.S le CLUB DES ENFANTS PARISIENS, la S.C.P BTSG² ès qualités, la S.E.L.A.R.L AJRS ès qualités, Monsieur [F] [Y] et la S.A.S CEP aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la S.E.L.A.S CABINET CONFINO, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la S.C.I COFINVEST énonce :

— que le bail a pris effet le 13 mai 2013, date à laquelle le preneur a informé de la levée de la dernière condition suspensive, de sorte que le preneur ne pouvait mettre fin au bail et solliciter son renouvellement pour une date antérieure, conformément à l’article L.145-10 du code de commerce; que la demande de renouvellement signifiée pour une date prématurée par le bailleur a donc pris effet le 13 mai 2022, date à laquelle le bail a été renouvelé ;

— que l’estimation de Monsieur [X] n’a pas été faite contradictoirement ; que la visite dudit expert unilatéralement missionné par le preneur a eu lieu près de 5 ans avant la date de renouvellement ; que ledit expert a considéré que les locaux destinés à l’enseignement n’étaient pas des bureaux, et de ce fait, a appliqué la méthodologie boutique de centre-ville, alors que les locaux ne sont pas davantage une boutique ; que dès lors la pondération retenue n’est pas applicable aux locaux considérés ; qu’en outre, en matière d’abattement, les charges doivent être déduites à l’euro près et non pas de manière forfaitaire ;

— qu’il n’est en aucun cas établi qu’une baisse de fréquentation du « secteur » aurait eu une quelconque influence sur l’activité du preneur au moment du renouvellement, alors que l’activité exploitée par celui-ci est manifestement destinée aux habitants du quartier et non aux chalands de passage ;

— que s’agissant des références, l’origine n’est pas spécifiée, pas plus que les surfaces ;

— que s’agissant de l’indice, aux termes de son jugement du 11 avril 2019, le tribunal judiciaire de Paris avait jugé que l’indice de référence initial, pour la première révision de 2014, était celui du 1er trimestre 2012 et avait en conséquence rejeté les demandes du preneur ; que dès lors, conformément audit jugement, qui a autorité de la force jugée, c’est bien l’indice du 1er trimestre 2012 qu’il convient d’appliquer, et non celui du 1er trimestre 2013 ;

— que l’acte de signification de la cession au profit de la S.A.S CEP qui lui a été remis n’est pas daté, ce qui est source de nullité ; que les différentes communications qui ont ensuite été faites par lettres officielles entre avocats n’ont pu couvrir cette irrégularité ; qu’au demeurant, elle accepte d’envoyer les factures de loyer qui seront désormais libellées et adressées à l’attention de la S.A.S CEP ; que la date à laquelle la cession au profit de la S.A.S CEP lui est devenue opposable à la n’est donc pas établie, ni, en tous les cas, certaine.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture a été prononcée le 19 septembre 2024.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 18 février 2025.

La décision a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à “dire”, “juger” et “constater” ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur la date de renouvellement du bail

Par acte sous seing privé du 5 décembre 2012, la société COFIMA, aux droits de laquelle vient la S.C.I COFINVEST, a donné à bail, à la S.A.S CLUB DES ENFANTS PARISIENS, des locaux commerciaux sis [Adresse 13] dans le [Adresse 21] [Localité 28] [Adresse 27], pour une durée de neuf années à compter de la levée de la dernière condition suspensive.

La condition suspensive n°1 pose l’obligation pour le preneur :

— d’obtenir une autorisation administrative pour la requalification des surfaces louées établissement recevant du public de catégorie 4 ;

— d’obtenir un permis de construire et/ou d’effectuer des déclarations préalables de travaux devenu définitif et purgé de tout recours permettant le changement de destination de bureaux en constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif ;

— d’une manière générale, d’obtenir des autorisations administratives et permis de construire et/ou déclarations de travaux nécessaires à la réalisation de son activité.

La condition suspensive n°2 pose en substance l’obligation pour le preneur d’obtenir un prêt bancaire de 800.000 euros.

La condition suspensive n°3 pose en substance l’obligation pseant sur le preneur d’une absence de recours de tiers contre le permis obtenu.

Toutes les parties admettent que l’ensemble des conditions a été satisfait : le 25 février 2013 pour la première, et le 6 mai 2013 pour la seconde. Le seul point de discussion à l’égard des conditions suspensives concerne la date de la satisfaction de la 3ème condition. La S.A.S CLUB DES ENFANTS PARISIENS justifie d’un arrêté de la Ville de [Localité 31] lui accordant un permis de construire mentionnant que le délai de recours d’un tiers est de deux mois à compter de son affichage, et d’un courrier électronique du 26 février 2013 faisant état de son affichage ledit jour.

Dès lors, le tribunal ne peut que constater que la 3ème condition a été satisfaite le 26 avril 2013, la condition sur laquelle les parties s’étaient entendues étant l’absence de recours d’un tiers et non pas l’information au bailleur de ce qu’aucun tiers n’a intenté un recours.

Il appert que la dernière date de satisfaction des conditions est le 6 mai 2013.

Le bail est donc entré en vigueur le 6 mai 2013.

Par acte extrajudiciaire du 8 juin 2022, la S.A.S CLUB DES ENFANTS PARISIENS a fait délivrer à la S.C.I COFINVEST un mémoire initial en fixation du loyer de renouvellement au 6 mai 2022 à la somme de 390.000 euros au principal. Le bailleur ne s’est pas exprimé, de sorte que le principe du renouvellement au 6 mai 2022 est acquis, la date de renouvellement étant en cohérence avec la date initiale pour les motifs précédemment énoncés.

Sur la demande de consignation des loyers commerciaux

Il ressort des dernières écritures de la S.C.I COFINVEST que celle-ci a accepté d’adresser les factures de loyers à la S.A.S CEP, mais elle demeure silencieuse sur les quittances.

Si elle soutient à raison que l’exploit de commissaire de justice lui signifiant la cession n’est pas daté, elle ne saurait ignorer cette cession alors que l’acte de cession a été produit régulièrement et contradictoirement en procédure à une date certaine, ce qui l’oblige à en tirer les conséquences, au titre de la présente procédure, en adressant le quittancement au cessionnaire, à savoir la S.A.S CEP.

Toutefois, de tels manquements sont insuffisants à justifier la consignation des loyers commerciaux, la demande formée dans ce sens par le preneur sera donc rejetée.

Il y a lieu d’accueillir partiellement la demande subsidiaire en enjoignant la S.C.I COFINVEST de communiquer à la S.A.S CEP l’intégralité des quittances de loyers à compter du 21 juillet 2022, date de l’assignation, et ce, sous une astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant deux mois, courant à l’échéance d’un délai de vingt jours suivant la signification du présent jugement.

Sur le montant du loyer renouvelé

L’article L. 145-34 du code de commerce dispose que : A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Il est constant que le tribunal ne peut fonder sa décision exclusivement sur une expertise non contradictoire.

En l’espèce, à l’appui d’un rapport d’expertise unilatéralement sollicité par ses soins auprès de Monsieur [X], le preneur soutient notamment qu’une modification des facteurs locaux de commercialité défavorable à son activité est intervenue au cours du bail expiré, ce que conteste le bailleur.

Partant, le preneur estime, sur la base dudit rapport amiable qu’il produit, la valeur locative après correction et abattement à 314 euros par m2P, et demande la fixation du loyer annuel au principal à la somme de 390.000 euros.

Le bailleur soutient à raison que le tribunal ne saurait se fonder sur ce seul rapport. Il conteste en outre l’analyse expertale, notamment les pondérations et les références retenues par Monsieur [X].

En l’état des moyens exposés, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du tribunal ou d’un constat. Dès lors, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise demandée subsidiairement par les deux parties, en application des dispositions de l’article R.145-30 du code dont la teneur sera précisée au dispositif.

Les frais seront avancés par le preneur, demandeur à la présente instance et qui a le plus intérêt à voir l’expertise prospérer.

Au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, en application des dispositions de l’article L 145-57 du code de commerce.

Dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Dit que le bail du 5 décembre 2012 liant la société COFIMA, aux droits de laquelle vient la S.C.I COFINVEST à la S.A.S CLUB DES ENFANTS PARISIENS, aux droits de laquelle vient la S.A.S CEP, portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 13] dans le [Adresse 22] [Localité 31] a été renouvelé le 6 mai 2022 ;

Rejette la demande formée par la S.A.S CLUB DES ENFANTS PARISIENS, la S.E.L.A.R.L AJRS ès qualités d’administrateur judiciaire, la S.C.P BTSG² ès qualités de liquidateur judiciaire, la S.A.S CEP et Monsieur [F] [Y] tendant à la consignation des loyers commerciaux relatifs au bail précité ;

Enjoint la S.C.I COFINVEST de communiquer à la S.A.S CEP l’intégralité des quittances de loyers à compter du 21 juillet 2022, date de l’assignation, et ce, sous une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, pendant deux mois, courant à l’échéance d’un délai de vingt jours suivant la signification du présent jugement ;

Ordonne avant dire droit une mesure d’expertise et désigne en qualité d’experte :

Madame [G] [O]

[Adresse 6]

[Courriel 29] – tel : [XXXXXXXX01]

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux litigieux situés et de les décrire,

* entendre les parties en leurs dires et explications,

* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties et notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité,

* rechercher la valeur locative à la date du 6 mai 2022 des lieux loués au regard des caractéristiques des locaux, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,

*donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 6 mai 2022 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

* rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 mars 2026 ;

Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.A.S CEP à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Paris 17ème, Parvis du tribunal, atrium sud, 1er étage à droite) au plus tard au 30 juillet 2025 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’experte sera caduque et privée de tout effet ;

Renvoie le dossier à l’audience de mise en état du 18 septembre 2025, et dit que l’affaire sera rappelée à ladite audience pour vérification du versement de la consignation ;

Désigne le juge de la mise en état aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Vu l’article 131-4 du code de procédure civile

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Monsieur [P] [Z]

[Adresse 8]

01 45 00 10 55 – [Courriel 30]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’experte l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Réserve les dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 31], le 27 mai 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. GUILLARME