TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— M^e Philippe BIARD

— Maître Frédérique MORIN

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 20/10318

N° Portalis 352J-W-B7E-CTBCV

N° MINUTE :

Assignation du :

19 Octobre 2020

JUGEMENT

rendu le 13 Février 2025

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic, la SAS Cabinet CREDASSUR

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Frédérique MORIN de l’AARPI CABINET GUILLAUME ABADIE – FREDERIQUE MORIN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E0024

DÉFENDEURS

S.A. OCP BUSINESS CENTER 13

[Adresse 2]

[Localité 6]

S.A. OCP BUSINESS CENTER 14

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Philippe BIARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #R0146

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 13 Février 2025

Charges de copropriété

N° RG 20/10318 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTBCV

DÉBATS

A l’audience publique du 27 Novembre 2024

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Les sociétés OCP Business Center 13 et OCP Business Center 14 sont propriétaires indivis des lots de copropriété n°650 à 658, 1659 à 1664, 1668, 1688, 1690, 1691 et 1693 d’un ensemble immobilier situé au [Adresse 4] (« [Adresse 13] »).

Par lettres recommandées avec avis de réception datées du 27 mai 2020 et remises aux destinataires le lendemain, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure les sociétés OCP Business Center 13 et OCP Business Center 14 de payer la somme totale de 554 418,70 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploits d’huissier signifiés le 30 juin 2020, le syndicat des copropriétaires a fait commandement aux sociétés OCP Business Center 13 et OCP Business Center 14 de lui payer sous un mois les sommes de 544 773,20 euros et 9 885,50 euros.

Par exploit d’huissier signifié le 19 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] a fait assigner les sociétés OCP Business Center 13 et OCP Business Center 14 en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 8 juin 2022, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 1er septembre 2022. Par un jugement du 3 novembre 2022, le tribunal a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture et renvoyé l’affaire à la mise en état, afin que les parties se prononcent sur la recevabilité des demandes reconventionnelles formées par les sociétés OCP Business Center 13 et OCP Business Center 14.

Par une ordonnance du 11 janvier 2024, le juge de la mise en état a notamment déclaré recevables les demandes reconventionnelles formées par les sociétés OCP Business Center 13 et OCP Business Center 14, condamné solidairement ces dernières à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 64 658,05 euros à titre provisionnel, et renvoyé l’affaire à la mise en état.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 3 avril 2024, et au visa des articles de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et de l’article 1240 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— condamner solidairement les sociétés OCP BUSINESS CENTER 13 et OCP BUSINESS 14 au paiement des sommes de :

* 762.292,04 euros montant des charges dues au 14/02/2024 ;

* 885,49 euros montant des frais nécessaires dus au 14/02/2024 ;

le tout avec intérêts au taux légal à compter des mises en demeure du 27/05/2020 sur la somme de 554.418,70 euros, et à compter des présentes conclusions pour le surplus ;

* 150.000,00 euros à titre de dommages-intérêts pour la gêne causée au syndicat ;

— dire que l’article 1343-2 nouveau du Code Civil s’appliquera ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire s’agissant des demandes du syndicat ;

— débouter les sociétés OCP BUSINESS CENTER 13 et OCP BUSINESS 14 de leurs demandes, fins et conclusions ;

— écarter l’exécution provisoire s’agissant des condamnations qui pourraient être prononcées contre le syndicat ;

— condamner in solidum les sociétés OCP BUSINESS CENTER 13 et OCP BUSINESS 14, en vertu de l’article 700 CPC, au paiement de la somme de 7.000,00 euros ;

— condamner in solidum les sociétés OCP BUSINESS CENTER 13 et OCP BUSINESS 14 aux dépens (dont notamment le coût de l’assignation : 89,69 euros).

*

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 2 avril 2024, et au visa des articles 6-2 et 6-4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et de l’article 1240 du code civil, les sociétés OCP Business Center 13 et OCP Business Center 14 demandent au tribunal de :

À titre principal,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]) de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— déclarer nulle la répartition des charges relatives aux parties communes spéciales de la Tour ;

— ordonner au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]) pris en la personne de son syndic de procéder à une nouvelle répartition des charges relatives à ces travaux entre les seuls copropriétaires de la Tour ;

À titre reconventionnel,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]) à payer aux sociétés OCP BUSINESS CENTER 13 et OCP BUSINESS CENTER 14 les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

—  1.756.250 euros (UN MILLION SEPT CENT CINQUANTE SIX MILLE DEUX CENT CINQUANTE EUROS) au titre de la perte de loyers sur la période de mai 2019 à mai 2021, à parfaire suivant la date à laquelle les colonnes d’évacuation fuyardes seront réparées ;

—  70.250 euros (SOIXANTE DIX MILLE DEUX CENT CINQUANTE EUROS) à titre de perte de loyers pour tout mois supplémentaire à compter du mois de juin 2021 ;

—  31.306,80 euros (TRENTE UN MILLE TROIS CENT SIX EUROS ET QUATRE-VINGT CENTS) au titre des travaux de réparation à réaliser une fois les colonnes réparées, montant à parfaire suivant l’évolution des dégradations en cours ;

— en tant que besoin, ordonner la compensation entre toutes sommes pouvant être dues au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]) par les sociétés OCP BUSINESS CENTER 13 et OCP BUSINESS CENTER 14 et les dommages et intérêts auxquels le Syndicat des copropriétaires sera condamné ;

En tout état de cause,

— condamner syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Philippe BIARD, avocat, en application de l’article 699 du Code de procédure civile ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit sur le fondement de l’article 514 du code de procédure civile.

***

La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 avril 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 27 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur les demandes principales

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

A titre préalable, il doit être rappelé qu’en application de l’article 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la nouvelle répartition des charges éventuellement décidée ne prend effet qu’au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive, excluant ainsi tout caractère rétroactif.

Alors que les sociétés OCP Business Center 13 et OCP Business Center 14 apparaissent contester la validité de la répartition des charges à titre de moyen de défense, il est précisé que le fait que la clause de répartition des charges soit réputée non écrite n’est en toute hypothèse pas susceptible d’avoir une quelconque incidence sur la créance de charges du syndicat des copropriétaires envers les sociétés OCP Business Center 13 et OCP Business Center 14.

A l’examen des pièces produites aux débats, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que les sociétés OCP Business Center 13 et OCP Business Center 14 sont propriétaires des lots 650 à 658, 1659 à 1664, 1668, 1688, 1690, 1691 et 1693 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3].

Le syndicat des copropriétaires produit également :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 13 juin 2018, 4 juin 2019, 7 octobre 2020, 15 juin 2021, 21 juin 2022 et 6 juin 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2017 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2019 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes dont dispose les défenderesses ;

— deux décomptes de créance actualisés au 14 février 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire des sociétés OCP Business Center 13 et OCP Business Center 14, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur des sommes de 20 862,96 euros (lots n°650 à 658) et de 741 429,08 euros (lots n°1659 à 1664, 1668, 1688, 1690, 1691 et 1693).

Les sociétés OCP Business Center 13 et OCP Business Center 14 contestent être redevables de ces sommes, et font tout d’abord valoir qu’elles n’ont pu exploiter leurs locaux acquis en 2018, dans la mesure où des dégâts des eaux les affectent de manière récurrente, et où la copropriété et son syndic n’ont pas fait engager les travaux de réfection nécessaires en parties communes.

Elles soutiennent également qu’elles « ont fait valoir depuis des années les motifs de leur refus de règlement des charges liées aux travaux de ravalement et désamiantage de la Tour, d’une part compte tenu de leur contestation de la répartition effectuée, et d’autre part compte tenu du refus du Syndicat de traiter de façon équivalente les bâtiments annexes dans lesquels se situent l’essentiel des locaux des sociétés OCP, et enfin au regard de leurs propres préjudices non pris en considération du fait de la dégradation de leurs locaux ». Elles indiquent enfin avoir été « contraintes à cette extrémité compte tenu de leur minorité dans la copropriété ».

Ces arguments sont cependant radicalement inopérants, dans la mesure où aucun copropriétaire, quelle qu’en soit la raison, ne peut prendre prétexte d’un désaccord avec la copropriété pour refuser de s’acquitter de ses charges de copropriété, et pratiquer ainsi une mesure de rétorsion affectant l’ensemble des copropriétaires (en ce compris ceux ayant voté comme les sociétés OCP Business Center 13 et OCP Business Center 14).

Les difficultés d’exploitation rencontrées par les défenderesses, qui affectent certes nécessairement leur capacité financière, ne peuvent davantage justifier un défaut de paiement total des charges de copropriété.

Le fait que les défenderesses aient voté à l’encontre des décisions concernant les travaux de ravalement est de même sans aucune incidence sur le fait qu’elles doivent s’acquitter de leurs charges de copropriété. Il leur appartenait au besoin de contester ces décisions en justice si elles les estimaient constitutives d’un abus de majorité, ou encore d’engager une action afin de contester la répartition des charges qu’elles estiment contraire aux dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Les sociétés OCP Business Center 13 et OCP Business Center 14 ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, et revendiquant même à tort l’exercice d’une « exception d’inexécution » envers le syndicat des copropriétaires, elles seront en conséquence condamnées au paiement des sommes de 20 862,96 euros et de 741 429,08 euros au titre des charges courantes et cotisations au fonds travaux impayées au 14 février 2024.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme totale de 885,49 euros [187,94 + 697,55] au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour deux commandements de payer [187,94 euros + 409,55 euros] ainsi qu’une mise en demeure adressée le 27 mai 2020 (48,00 euros) constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En revanche, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais « d’honoraires contentieux » ne peuvent être facturés qu’en cas de diligences exceptionnelles, non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

En conséquence, les sociétés OCP Business Center 13 et OCP Business Center 14 seront condamnées à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 645,49 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

C – A titre de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par les sociétés OCP Business Center 13 et OCP Business Center 14 de leurs obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et les copropriétaires indivis, il apparaît que les sociétés OCP Business Center 13 et OCP Business Center 14 ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès la fin de l’année 2019.

Contrairement à ce que soutiennent les défenderesses, qui estiment que le syndicat des copropriétaires ne justifierait pas d’un préjudice résultant de leur défaut de paiement, ce dernier démontre avoir dû procéder à un appel de fonds exceptionnel en mars 2024 pour pallier le manque de trésorerie, et ce alors que la copropriété a engagé d’importants travaux dont elle doit régler le solde.

Ce défaut de paiement récurrent de la part des débitrices contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle les défendeurs se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaires ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Enfin, il convient de relever à nouveau que les sociétés OCP Business Center 13 et OCP Business Center 14 ont entendu se faire justice elles-mêmes en refusant de payer leurs charges de copropriété, si bien qu’elles ne peuvent être considérées comme des débitrices de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner les sociétés OCP Business Center 13 et OCP Business Center 14 à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 10 000,00 euros en réparation du préjudice causé.

2 – Sur les demandes reconventionnelles

A – Sur « l’annulation » de la clause de répartition des charges

Les articles 6-2 et 6-4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 disposent notamment que les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers. La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles, et leur existence est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

L’article 43 du même texte dispose en outre que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

*

Tout d’abord, alors que les défenderesses demandent au tribunal de « déclarer nulle la répartition des charges relatives aux parties communes spéciales de la Tour », il apparaît en réalité qu’elles cherchent à la voir réputer non écrite, sur le fondement des dispositions de l’article 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, les défenderesses se prévalent d’une décision de première instance et demandent à la juridiction d’ « ordonner au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 12] de procéder à une nouvelle répartition des charges relatives à ces travaux entre les seuls copropriétaires de la Tour ». La lettre même de l’article 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 indique cependant que c’est à la juridiction, et non au syndicat des copropriétaires, de déterminer la nouvelle répartition des charges dans le cas où la clause serait réputée non écrite.

Sur le fond, il résulte de l’examen de l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier, de son règlement de copropriété modifié les 3 octobre 1975 et 20 novembre 2018, ainsi que du tableau de répartition des charges qui y est annexé, l’existence de parties communes spéciales constituant la propriété indivise de certains copropriétaires, dont ceux « de la tour » et ceux du « bâtiment annexe », et l’existence corrélative de charges spéciales.

Il est ainsi stipulé au règlement de copropriété que les parties communes spéciales de la tour comprennent notamment « les fondations, gros murs des façades et de refend, murs pignons, mitoyens ou non, piliers et poteaux de soutien » et « généralement, tous les éléments constituant l’ossature extérieure et intérieure de la Tour » ; et à l’état descriptif de division que « les charges propres à la tour seront réparties entre les propriétaires des lots 1659 à 1664 inclus, 1668 et 1682 à 1692 », et que celles-ci comprennent notamment « les frais de ravalement des façades de la Tour auxquels s’ajouteront, mais seulement lorsqu’ils seront la conséquence d’un ravalement général, les frais de peinture des extérieurs des fenêtres, garde-corps, balustrades, appuis et fenêtres, garde-corps, balustrades, appuis et fenêtres de chaque appartement ou autre local, bien que ces choses soient des parties privatives ».

Les sociétés OCP Business Center 13 et OCP Business Center 14 font valoir que si les lots n°1659 à 1664, 1690 et 1691 sont situés dans la tour et donnent ainsi valablement lieu au paiement de charges communes spéciales relatives à cette partie de l’immeuble, les lots n°1668, 1688 et 1693 seraient quant à eux situés dans le « bâtiment annexe », et donneraient à tort lieu au paiement de charges communes spéciales relatives à la tour, en sus de celles relatives à ce bâtiment.

En premier lieu, les défenderesses ne justifient aucunement qu’elles se seraient vu facturer par le syndic, à propos d’un même lot, des charges spéciales relatives à la tour en sus des charges relatives au bâtiment annexe.

Surtout, contrairement à ce que soutiennent les défenderesses, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division de l’immeuble (article 3 – « Division des lots ») désignent les lots n°1668, 1688 et 1693 comme des « locaux à usage de bureaux, au rez-de-jardin, au rez-de-chaussée et au premier étage de la tour », et indiquent que le bâtiment annexe est constitué d’un local à usage de bureaux au premier étage (lot n°2000).

Il apparaît ainsi de manière claire et non équivoque que l’ensemble des lots appartenant aux sociétés OCP Business Center 13 et OCP Business Center 14 est situé dans la tour, et que celles-ci ne sont pas propriétaires de lots au sein du bâtiment annexe.

Alors que ces dernières se prévalent de leur acte de vente, il convient également de relever que l’acte notarié par lequel elles ont fait acquisition de leurs lots est un acte juridique conclu avec leur vendeur et auquel la copropriété est tierce. Les informations qu’il contient ont été fournies par les seules parties à l’acte, et ne peuvent avoir de valeur probante face au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division.

C’est donc à tort que les sociétés OCP Business Center 13 et OCP Business Center 14 soutiennent que le règlement de copropriété ferait peser sur les lots dont elles sont propriétaires les charges relatives au bâtiment annexe et celles relatives à la tour, et que ses dispositions seraient contraires aux articles 6-2 et 6-4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

C’est de même à tort qu’elles affirment que des charges spéciales seraient supportées par l’ensemble des copropriétaires et non uniquement les copropriétaires ayant seuls l’utilité ou l’usage de la partie commune spéciale.

Les sociétés OCP Business Center 13 et OCP Business Center 14 ne démontrant pas que la clause de répartition des charges contreviendrait à une disposition d’ordre public de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, celle-ci ne peut être réputée non écrite.

B – Sur les demandes indemnitaires

L’article 1240 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle suppose de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, les sociétés OCP Business Center 13 et OCP Business Center 14 réclament indemnisation au titre des préjudices qu’elles estiment avoir subi par la faute du syndicat des copropriétaires, à qui elles reprochent d’avoir manqué de diligence en ne faisant pas réaliser pendant près de trois ans des travaux pourtant votés en assemblée générale, et qui auraient permis de mettre un terme aux dégâts des eaux qu’elles subissent dans leurs locaux.

Elles font principalement valoir, outre le manque de diligence reproché, que la copropriété a finalement réalisé des travaux pour un montant bien inférieur à celui prévu initialement ; que cette dernière conteste à tort l’existence d’un lien de causalité manifeste entre les dégâts des eaux et la défaillance de colonnes d’évacuation des eaux usées et eaux vannes, qui est démontrée par des procès-verbaux de constat d’huissier et se traduit de la volonté même d’engager de tels travaux réparatoires ; qu’elles ont ainsi subi un préjudice financier résultant d’une perte de loyers en cours depuis mai 2019, du fait de l’impossibilité d’exploiter leurs locaux, et un préjudice matériel résultant des travaux de réfection à engager.

En défense, le syndicat des copropriétaires fait principalement valoir que les sociétés OCP Business Center 13 et OCP Business Center 14 ont subi de très ponctuels et localisés dégâts des eaux, qui ont été rapidement résorbés et n’ont aucunement empêché l’exploitation de leurs locaux ; que celles-ci ne démontrent aucunement l’existence d’un lien entre les infiltrations dénoncées et une partie commune de l’immeuble ; que les travaux de réfection des colonnes d’évacuation ont été dûment réalisés, de manière plus économique et avantageuse qu’initialement prévu, et apportent satisfaction à l’ensemble des copropriétaires ; qu’enfin, il apparaît que le défaut d’exploitation de leurs locaux s’explique par des difficultés rencontrées avec l’administration.

Sur ce,

A titre préalable, il doit être relevé que les défenderesses agissent envers la copropriété sur le fondement de l’article 1240 du code civil, et sont ainsi tenues de rapporter la preuve d’un comportement fautif de sa part. La seule existence de dégâts des eaux ayant pour origine les parties communes, à la supposer avérée, ne constitue pas en elle-même une faute susceptible d’engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment des trois procès-verbaux de constat d’huissier versés par les défenderesses, il apparaît que ces dernières ont en effet subi dans leurs parties privatives des infiltrations d’eau localisées. Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas cet état de fait et justifie en outre avoir diligenté une société pour résorber des désordres ponctuels en mars 2018 et juillet 2019.

Ces seuls constats d’huissier combinés au vote en assemblée générale de travaux de réfection des colonnes d’évacuation ne peuvent cependant suffire à rapporter la preuve d’un lien de causalité entre les désordres constatés et les préjudices dont les défenderesses se prévalent. Il n’est en effet pas produit de pièce d’ordre technique (intervention d’un expert amiable, ou même d’un technicien aux fins de recherche de fuite) permettant de démontrer avec certitude que les infiltrations seraient dues à la défaillance des colonnes communes.

Par ailleurs, sur le manque de diligence reproché, il apparaît en effet qu’alors que les travaux ont été votés par l’assemblée générale en juin 2018, ceux-ci ont été revus à la baisse et n’ont été achevés qu’en mai 2021.

Cependant, outre qu’il convient d’apprécier la diligence du syndicat des copropriétaires en tenant compte des circonstances liées à l’épidémie de covid-19 à compter de janvier 2020, il ne peut être sérieusement reproché à la copropriété d’avoir diminué le montant du marché de travaux en octobre 2020, ou même d’avoir tardé à effectuer les travaux alors qu’il est établi que les sociétés OCP Business Center 13 et OCP Business Center 14 ne payaient plus leurs charges de copropriété depuis la fin de l’année 2019, obérant de ce fait de manière significative les capacités financières du syndicat.

Pour ces motifs, les sociétés OCP Business Center 13 et OCP Business Center 14 seront déboutées de leurs demandes indemnitaires.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur la solidarité

Les articles 1313 et suivants du code civil disposent notamment que « la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. Le paiement fait par l’un d’eux les libère tous envers le créancier. Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l’un des débiteurs solidaires n’empêchent pas le créancier d’en exercer de pareilles contre les autres ».

Le règlement de copropriété prévoyant expressément la solidarité entre copropriétaires indivis débiteurs envers la copropriété, les sociétés OCP Business Center 13 et OCP Business Center 14 seront ainsi condamnées solidairement.

— Sur les intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le demandeur produisant l’accusé de réception des courriers adressés le 28 mai 2020, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date sur la somme de 554 418,70 euros, et à compter du 3 avril 2024 pour le surplus.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les sociétés OCP Business Center 13 et OCP Business Center 14, parties perdant le procès, seront condamnées solidairement au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenues aux dépens, les sociétés OCP Business Center 13 et OCP Business Center 14 seront en outre condamnées solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement les sociétés OCP Business Center 13 et OCP Business Center 14 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] les sommes de :

—  762 292,04 euros au titre des charges de copropriété et cotisations au fonds travaux impayées (arrêtées au 14 février 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2020 sur la somme de 554.418,70 euros, et à compter du 3 avril 2024 pour le surplus ;

—  645,49 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2020 ;

—  10 000,00 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  4 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

DÉBOUTE les sociétés OCP Business Center 13 et OCP Business Center 14 de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE solidairement les sociétés OCP Business Center 13 et OCP Business Center 14 aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 11] le 13 Février 2025

La Greffière Le Président