TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Maître Eric SCHODER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Fabrice GUILLOUX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/03327 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QBC

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 23 septembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [I] [C], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Fabrice GUILLOUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2613

DÉFENDERESSES

Madame [U] [O], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-[Numéro identifiant 4] du 04/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Madame [J] [O], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne assistée de Maître Eric SCHODER de la SELARL LAGOA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C2573

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 juillet 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 septembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 23 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/03327 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QBC

Par contrat à effet du 1 janvier 1959, soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, M. [S] [G], aux droits duquel sont venus Mme [F] née [D] et M. [V] [D], puis Mme [I] [C], a donné à bail à M. [A] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer annuel de 47 760 francs.

Par acte du 24 février 1994, Mme [F] née [D] et M. [V] [D] ont donné congé à M. [A] [L], en précisant que le congé était donné pour mettre fin à la location en cours et afin de permettre aux propriétaires d’obtenir la libre disposition du bien en cas de départ ou de décès, bien qu’il ne lui fasse pas obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

M. [A] [L], qui était marié à Mme [X] [Y] , est décédé.

Par acte du 29 mai 2002, Mme [F] née [D] et M. [V] [D] ont donné congé à Mme [X] [Y], en précisant que le congé était donné pour mettre fin à la location en cours et afin de permettre aux propriétaires d’obtenir la libre disposition du bien en cas de départ ou de décès, bien qu’il ne lui fasse pas obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

Mme [X] [Y], qui a eu deux filles, Mme [J] [O] et Mme [J] [O], est décédée le 15 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2024, Mme [I] [C] a fait sommation à Mme [U] [O] de déclarer immédiatement et sans délai si elle avait accepté la succession de sa défunte mère et si elle était la seule occupante des lieux.

Par courrier du 24 septembre 2024, Mme [J] [O] a sollicité de la bailleresse son maintien dans les lieux qu’occupait sa mère, Mme [X] [Y].

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024, Mme [I] [C] a fait sommation à Mme [U] [O] d’avoir à quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025, Mme [I] [C] a fait assigner Mme [U] [O] et Mme [J] [O], filles de Mme [X] [Y], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de dire qu’elles sont occupantes sans droit ni titre depuis le décès de leur mère, les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de location des lieux loués, soit 498,80 euros, charges en sus, jusqu’à libération complète des lieux, d’autoriser leur expulsion avec le concours de la force publique ainsi que l’enlèvement et le dépôt de leurs meubles à leurs frais risques et périls, et les condamner à lui verser 3 800 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, Mme [I] [C] fait valoir que l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948 n’autorise plus la transmission du bail aux descendants majeurs depuis sa modification par la loi du 23 décembre 1986.

A l’audience du 1 juillet 2025, à laquelle l’affaire a été examinée, Mme [I] [C], représentée par son conseil, a repris oralement les termes de son assignation, et a indiqué s’en rapporter à la décision du tribunal s’agissant de la demande de délais pour quitter les lieux.

Elle soutient que le bail est soumis aux seules dispositions de la loi du 1er septembre 1948, et que le montant de l’indemnité d’occupation doit être fixé à la valeur locative du logement.

Mme [J] [O], comparante en personne, assistée par son conseil, a déposé des conclusions, auxquelles elle s’est expressément rapportée, et aux termes desquelles elle sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal,

— le constat de ce qu’elle remplit les conditions du transfert de bail,

— que soit ordonné le transfert de bail initialement consenti par M. [S] [G] à M. [A] [L], puis occupé par Mme [X] [L], à sa fille, Mme [J] [O],

A titre subsidiaire,

— un délai d’un an pour quitter les lieux afin de se reloger dans un logement décent correspondant à capacités,

En tout état de cause,

— la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande de transfert de bail, elle soutient que les contrats initialement régis par la loi du 1er septembre 1948, ont été, en application de l’article 82 de la loi n°2015-990 du 6 août 2015, soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 postérieurement à leur reconduction. Elle considère dès lors pouvoir bénéficier du transfert de bail prévu à l’article 14 de cette même loi, dès lors qu’elle en remplit toutes les conditions.

Au soutien de sa demande subsidiaire, elle fait valoir sa bonne foi, s’illustrant par ses nombreuses diligences en vue de se voir attribuer un logement social, ainsi que son âge et ses ressources limitées.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [U] [O] n’a pas comparu ni n’a été représentée. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [U] [O] n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur la demande d’expulsion

Il n’est en l’espèce pas contesté que le bail consenti à M. [A] [L] était, à l’origine, soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1949. Mme [J] [O] soutient toutefois qu’en application de l’article 82 de la loi de la loi n°2015-990 du 6 août 2015, il a été, postérieurement à sa reconduction, soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient toutefois de constater que l’article 82 susvisé vise les contrats de location mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dont ne font pas partie les baux conclus sous l’empire de la loi du 1er septembre 1948. Il convient par ailleurs de souligner qu’en l’espèce, il avait été mis fin au contrat de bail par congés respectivement délivrés à M. [L] le 24 février 1994 et à Mme [X] [Y] le 29 mai 2022, de sorte qu’il n’existait plus de contrat de bail en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi auquel la défenderesse se réfère.

L’article 40 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit enfin que l’article 14, relatif au transfert du bail en cas de décès du locataire, n’est pas applicable aux logements dont le loyer est fixé en application des dispositions du chapitre III de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.

Aux termes de l’article 5 de la loi de 1948 dans sa version modifiée par la loi du 13 juillet 2006, applicable à l’espèce, dès lors que l’occupante est décédée le 15 juin 2024,

“I. – Le bénéfice du maintien dans les lieux pour les locaux visés à l’article premier appartient, en cas d’abandon de domicile ou de décès de l’occupant de bonne foi, au conjoint ou au partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et lorsqu’ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d’un an, aux ascendants, aux personnes handicapées visées au 2° de l’article 27 ainsi que, jusqu’à leur majorité, aux enfants mineurs.

(…)

I bis. – Nonobstant les dispositions de l’article 1742 du code civil, même en l’absence de délivrance d’un congé au locataire, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire. Le contrat de bail est également résilié de plein droit en cas d’abandon du domicile par le locataire, même en l’absence de délivrance d’un congé.

Toutefois, le bénéfice du maintien dans les lieux appartient aux personnes visées au I du présent article.

II. – Nonobstant les dispositions du I ci-dessus, le maintien dans les lieux reste acquis aux personnes qui en bénéficiaient antérieurement à la publication de la présente loi.

(…)”

En l’espèce, le bail litigieux était soumis à la loi du 1er septembre 1948, et tant M. [A] [L] que Mme [X] [Y] ont reçu congé, de sorte que Mme [X] [Y] en était l’occupante légale.

Il en résulte que le bail est résilié de plein droit, Mme [U] [O] et Mme [J] [O] ne figurant pas parmi les personnes ayant droit au maintien dans les lieux en ce qu’elles sont des descendantes majeures.

Mme [U] [O] et Mme [J] [O], qui se sont maintenues dans les lieux, se trouvent ainsi occupantes sans droit ni titre du local litigieux depuis le 16 juin 2024 et il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé toutefois qu’aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. L’article R.412-3 du même code précise que ces délais peuvent être accordés d’office.

Au vu de l’absence de dette locative et de la situation personnelle de Mme [J] [O], qui justifie être âgée de 66 ans, percevoir de faibles ressources et des diligences en vue de son relogement, dont elle justifie, il lui sera accordé un délai de 6 mois pour quitter les lieux pendant lequel elle ne pourra être expulsée.

Mme [U] [O] résidant avec sa sœur dans les lieux, il y a lieu de lui accorder, d’office, le même délai.

Sur la demande en paiement

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En conséquence, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux de Mme [U] [O] et Mme [J] [O], celles-ci seront condamnées au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, charges, taxes et indexations éventuelles en sus, soit la somme de 579,74 euros par trimestre, la bailleresse ne justifiant pas de l’état du bien ni de sa superficie, qui lui permettrait de prétendre à la perception d’une indemnité équivalente au montant du loyer de référence minoré qu’elle estime à 498,80 euros par mois.

Sur les demandes accessoires

Les défenderesses, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1000 euros.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail portant sur le logement situé [Adresse 2], ensuite du décès de son occupante, Mme [X] [L] née [Y], en date du 15 juin 2024, à défaut pour Mme [U] [O] et Mme [J] [O] de bénéficier d’un droit au maintien du bail à leur profit ;

ACCORDE à Mme [J] [O] et Mme [U] [O] un délai pour quitter les lieux allant jusqu’au 23 mars 2026,

DIT qu’à défaut pour Mme [U] [O] et Mme [J] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue de ce délai, Mme [I] [C] pourra, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [U] [O] et Mme [J] [O] à verser à Mme [I] [C] une indemnité trimestrielle d’occupation d’un montant de 579,74 euros jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Mme [U] [O] et Mme [J] [O] aux dépens,

CONDAMNE Mme [U] [O] et Mme [J] [O] au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait et jugé à [Localité 5] le 23 septembre 2025

le Greffier le Juge