TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Manuel RAISON

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/15232

N° Portalis 352J-W-B7H-C3KTE

N° MINUTE :

Assignation du :

23 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], réprésenté par syndic, la société ISAMBERT ARAGO GESTION, S.A.S

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2444

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [E]

[Adresse 1]

[Localité 8]

non-représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 07 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15232 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3KTE

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Mars 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

[F] [E] est propriétaire des lots de copropriété n°236 et 427 d’un immeuble situé au [Adresse 5].

Par lettre recommandée du 04 novembre 2022 avec avis de réception du 03 décembre 2022, le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure [F] [E] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 14.189,70 euros.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 23 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] a fait assigner [F] [E] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 05 septembre 2024.

Au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et des articles 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1343-2, 1256 et 1240 du code civil et des articles 44, 699 et 700 du code de procédure civile, il demande au tribunal de :

— condamner [F] [E] au paiement de la somme de 12.247,60 euros au titre des charges dues au 05 mai 2023, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 04 novembre 2022 ;

— condamner [F] [E] au paiement de la somme de 66 euros, somme à parfaire, au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

— condamner [F] [E] au paiement de la somme de 5.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

— condamner [F] [E] au paiement des entiers dépens ;

— condamner [F] [E] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— ordonner l’exécution provisoire.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice), [F] [E] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 05 septembre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 13 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 07 mai 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que [F] [E] est propriétaire des lots 236 et 427 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 9].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 juin 2017, 27 juin 2018, 20 mai 2019, 30 juin 2021, 07 juillet 2022 et 08 juin 2023 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2016 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er avril 2023

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de [F] [E], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 12.247,60 euros.

[F] [E] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, le demandeur produisant l’accusé de réception du courrier adressé le 03 décembre 2022, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 66 euros au titre des frais pour le recouvrement de sa créance.

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des « frais de 2ème relance » exposés le 20 septembre 2021.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Celle-ci portera sur des intérêts dus au moins pour une année entière et le point de départ sera fixé au jour de la demande, soit le 23 novembre 2023, date de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d’une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées que le défendeur a manqué de longue date à son obligation de paiement des charges de copropriété. En effet, des jugements condamnant [F] [E] en paiement de charges de copropriété des 31 mai 2016 et 19 février 2019, sont versés au débat. Ces manquements répétés de [F] [E] à son obligation de régler des sommes dues constitue une faute qui compromet la trésorerie de la copropriété et lui cause un préjudice certain.

Il conviendra en conséquence de le condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les demandes accessoires

[F] [E], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [F] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] les sommes de :

—  12.247,60 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 05 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 03 décembre 2022 ;

—  1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande en paiement au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] du surplus de ses demandes ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter du 23 novembre 2023 ;

CONDAMNE [F] [E] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9] le 07 Mai 2025

La Greffière La Présidente