TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS ¹
2ème chambre civile
N° RG 23/04633 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZKID
N° MINUTE :
Assignation […] : 16 Mars 2023 JUGEMENT ren[…] le 27 Novembre 2025
DEMANDEUR
Monsieur X Y […]
représenté par Maître Franck MOREAU, avocat […] barre[…] de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0538
DÉFENDEURS
Monsieur Z CLEMENT […]
représenté par Maître Eléonore NEAU, avocat […] barre[…] de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0726
Maître AE FORTIER […]
représenté par Maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat […] barre[…] de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0848
Maître AC BESNARD-BERNADAC […]
représenté par Maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat […] barre[…] de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0848
Expéditions exécutoires délivrées le : Copies certifiées conformes délivrées le :
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Décision […] 27 Novembre 2025 2ème chambre civile N° RG 23/04633 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZKID
S.A. BNP PARIBAS 16, boulevard des Italiens 75009 PARIS
représentée par Maître ACnt GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat […] barre[…] de PARIS, avocat plaidant, vestiaire
#L0020
***
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe Monsieur Robin VIRGILE, Juge Madame AC BERNARD, Vice-Président
as[…]tés de Madame Camille CHAUMONT, Greffière lors des débats, et de Madame Chloé GAUDIN, Greffière lors de la mise à disposition
DEBATS
A l'[…]dience collégiale […] 18 Septembre 2025, présidée par Madame Claire BERGER et tenue en […]dience publique, rapport a été fait par Madame AC BERNARD, en application de l’article 804 […] Code de Procé[…]re Civile. Après clôture des débats, avis a été donné […]x conseils des parties que le jugement serait ren[…] par mise à disposition […] greffe le 27 Novembre 2025.
JUGEMENT
Ren[…] publiquement par mise à disposition […] greffe Contradictoire et en premier ressort
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte […] 17 décembre 2021, une promesse unilatérale de vente a été signée entre M. X AA, bénéficiaire , et M. Z AB, promettant, par devant M^e AC AD, notaire […] sein de la SELARL Fortier, portant sur les lots n°1, 16 et […] situés […] sein de l’immeuble […] […] à […], lesdits lots, réunis, étant ainsi désignés : lot n°1 : un grand local divisé en deux parties inégales par une cloison légère ; lot n°2 : […] sous-sol, une cave portant le n°5 ; lot n°[…] : […] sous-sol, le droit d’affouiller afin de créer une partie de local (ci-après le bien).
L’acte de vente a été réitéré le 21 mars 2022, moyennant un prix de 154.000 euros financé […] moyen d’un prêt bancaire obtenu […]près de la SA BNP Paribas (ci-après la BNP).
Par lettre recommandée avec accusé de réception […] 23 septembre 2022, le syndic de l’immeuble précité […] […] à […], a mis en demeure M. AA de faire cesser la mise en
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Décision […] 27 Novembre 2025 2ème chambre civile N° RG 23/04633 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZKID
location […] bien sus-désigné, en raison de son caractère insalubre […] regard des dispositions de l’article L.1331-23 […] code de la santé publique, et a précisé saisir la Préfecture de Police de […] de la difficulté.
Le 1er mars 2023, M. AA a reçu une convocation à une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble précité, devant se tenir le 31 mars suivant et ayant pour objet la mise en œuvre d’une procé[…]re judiciaire à son encontre afin de faire cesser la location à usage d’habitation […] bien lui appartenant.
C’est dans ces conditions que par acte extrajudiciaire […] 16 mars 2023, M. AA a assigné devant la présente juridiction M. AB, M^e Fortier et M^e AD, ainsi que la BNP, afin d’obtenir, principalement, l’annulation […] contrat de vente portant sur le bien litigieux ainsi que l’indemnisation de ses préjudices.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 15 avril 2025, M. AA demande […] tribunal de : « Vu les articles 1112-1, 1116 et 1641 et s. […] code civil, Vu l’article 1[…]0 […] code civil, Vu l’article L 313-36 […] code de la consommation, In limine litis
• Juger recevable l’action engagée par Monsieur X AA I. Sur monsieur Z AB (1)
A titre principal, sur la nullité de la vente pour dol
• Juger que monsieur Z AB a commis […] dol par réticence […] préjudice de monsieur X AA ; En conséquence,
• Ordonner la nullité de la vente conclue par acte […]thentique […] 21 mars 2022 dressé par maître AC AD, notaire […] sein de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée « Fortier et Associés » titulaire d’un office notarial […] […] entre monsieur Z AB et monsieur X AA portant sur les lots 1, 16 et […] de l’immeuble en copropriété situé […] […] (75019) ;
• Ordonner d’une part la restitution des biens, objet de la vente annulée par monsieur X AA à monsieur Z AB et d'[…]tre part condamner ce dernier à restituer à monsieur X AA le prix de vente soit la somme de 154.000,00 € ;
• Juger que cette créance de 154.000,00 € est assortie de l’intérêt légal à compter de la date de l’assignation et ordonner la capitalisation des intérêts […]s pour une année entière ;
• Condamner monsieur Z AB à verser à monsieur X AA la somme de 26.148,66 € avec intérêt […] t[…]x légal à compter de la date de la présente assignation et ordonner la capitalisation des intérêts […]s pour une année entière ;
• Condamner monsieur Z AB à verser à monsieur X AA en réparation de son préjudice moral la somme de 10.000,00 € ;
• Débouter monsieur Z AB de l’ensemble de ses demandes ; (2)
A titre subsidiaire, sur la résolution de la vente pour vice caché
• Juger que le bien constituant les lots 1, 16 et […] est affecté d’un vice caché le rendant impropre à l’usage […]quel il était destiné ;
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En conséquence,
• Ordonner la résolution de la vente conclue par acte […]thentique […] 21 mars 2022 dressé par maître AC AD, notaire […] sein de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée « Fortier et Associés » titulaire d’un office notarial […] […] entre monsieur Z AB et monsieur X AA portant sur les lots 1, 16 et […] de l’immeuble en copropriété situé […] […] (75019) ;
• Ordonner d’une part la restitution des biens, objet de la vente résolue par monsieur X AA à monsieur Z AB et d'[…]tre part condamner ce dernier à restituer à monsieur X AA le prix de vente soit la somme de 154.000,00 € ;
• Juger que cette créance de 154.000,00 € est assortie de l’intérêt légal à compter de la date de l’assignation et ordonner la capitalisation des intérêts […]s pour une année entière ;
• Condamner monsieur Z AB à verser à monsieur X AA la somme de 26.148,66 € avec intérêt […] t[…]x légal à compter de la date de l’assignation et ordonner la capitalisation des intérêts […]s pour une année entière ;
• Condamner monsieur Z AB à verser à monsieur X AA en réparation de son préjudice moral la somme de 10.000,00 € ;
• Débouter monsieur Z AB de l’ensemble de ses demandes ; (3)
A titre infiniment subsidiaire, sur la violation de l’obligation précontractuelle d’information
• Juger que monsieur Z AB a méconnu son obligation précontractuelle d’information en s’abstenant d’informer monsieur X AA de ce que le bien immobilier ne pouvait niêtre loué ni être mis gratuitement à disposition à titre d’habitation ;
• Juger que monsieur Z AB a fourni dans la promesse de vente et dans l’acte de vente de f[…]sses informations concernant l’usage de son bien immobilier afin de tromper monsieur X AA ; En conséquence,
• Ordonner la nullité de la vente conclue par acte […]thentique […] 21 mars 2022 dressé par maître AC AD, notaire […] sein de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée « Fortier et Associés » titulaire d’un office notarial […] […] entre monsieur Z AB et monsieur X AA portant sur les lots 1, 16 et […] de l’immeuble en copropriété situé […] […] (75019) ;
• Ordonner d’une part la restitution des biens, objet de la vente annulée par monsieur X AA à monsieur Z AB et d'[…]tre part condamner ce dernier à restituer à monsieur X AA le prix de vente soit la somme de 154.000,00 € ;
• Juger que cette créance de 154.000,00 € est assortie de l’intérêt légal à compter de la date de l’assignation et ordonner la capitalisation des intérêts […]s pour une année entière ;
• Condamner monsieur Z AB à verser à monsieur X AA la somme de 26.148,66 € avec intérêt […] t[…]x légal à compter de la date de l’assignation et ordonner la capitalisation des intérêts […]s pour une année entière ;
• Condamner monsieur Z AB à verser à monsieur X AA en réparation de son préjudice moral la somme de 10.000,00 € ;
• Débouter monsieur Z AB de l’ensemble de ses demandes ;
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II. Sur maîtres AE Fortier et AC AD
• Juger que maître AE Fortier a commis une f[…]te en attestant que le bien ven[…] était à usage d’habitation alors qu’il ne pouvait, en sa qualité de professionnel […] droit, ignorer l’article L.1323-23 […] code de la santé publique et l’article 27 de l’arrêté […] 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire […] département de […] ;
• Juger que maître AC AD n’a pas assuré l’efficacité de l’acte qu’elle a rédigé en s’abstenant d’éclairer monsieur X AA sur l’impossibilité de mettre à disposition à titre gratuit ou à titre onéreux les lots situés en sous-sol ; En conséquence, A titre principal,
• Condamner maîtres AE Fortier et AC AD – in soli[…]m avec monsieur Z AB à verser à monsieur X AA le prix de vente soit la somme de 154.000,00 € avec intérêt […] t[…]x légal à compter de l’assignation et avec capitalisation de ces intérêts […]s pour une année entière ;
• Condamner maîtres AE Fortier et AC AD C in soli[…]m avec monsieur Z AB à payer à monsieur X AA la somme de 26.148,66 € avec intérêt […] t[…]x légal à compter de l’assignation et avec capitalisation de ces intérêts […]s pour une année entière ;
• Condamner maîtres AE Fortier et AC AD in soli[…]m avec monsieur Z AB à payer en réparation […] préjudice moral la somme de 10.000,00 € à monsieur X AA ;
• Débouter maîtres AE Fortier et AC AD de leurs demandes ; A titre subsidiaire,
• Condamner maîtres AE Fortier et AC AD seront condamnés (sic) in soli[…]m à verser à monsieur X AA le prix de vente soit la somme de 154.000,00 € avec intérêt […] t[…]x légal à compter de l’assignation et avec capitalisation de ces intérêts […]s pour une année entière après que monsieur X AA ait dûment justifié de l’insolvabilité de monsieur Z AB par l’échec des voies d’exécution ;
• Condamner maîtres AE Fortier et AC AD in soli[…]m avec monsieur Z AB à payer à monsieur X AA la somme de 26.148,66 € avec intérêt […] t[…]x légal à compter de l’assignation et avec capitalisation de ces intérêts […]s pour une année entière ;
• Condamner maîtres AE Fortier et AC AD in soli[…]m avec monsieur Z AB à payer en réparation […] préjudice moral la somme de 10.000,00 € à monsieur X AA ;
• Débouter maîtres AE Fortier et AC AD de leurs demandes ; III. Sur le prêt immobilier souscrit […]près de la BNP PARIBAS SA
• Juger qu’en raison de l’annulation ou de la résolution […] contrat de vente entre monsieur X AA et Z AB, sa disparition rétroactive entraîne l’annulation de plein droit […] prêt souscrit entre la BNP PARIBAS SA et monsieur X AA ; En conséquence,
• Annuler le contrat de crédit immobilier consenti par la BNP PARIBAS SA à monsieur X Y ;
• Ordonner à monsieur X AA la restitution de la somme de 152.500,00€ après dé[…]ction faite des frais de dossier (500,00 €), de
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frais de garantie logement (1.587,25 €), des intérêts échus et des frais versés tous les mois ;
• Débouter la BNP PARIBAS SA de sa demande d’intérêt […] t[…]x légal à compter de la mise à disposition des fonds à monsieur X AA ;
• Débouter la BNP PARIBAS SA de sa demande de condamnation in soli[…]m à l’encontre de monsieur X AA ;
• Débouter la BNP PARISBAS de ses demandes à l’encontre de monsieur X AA ; IV. En tout état de c[…]se,
• Ordonner la publication […] jugement à intervenir […] Service de la publicité foncière de […] 1 […]x frais de monsieur Z AB et maîtres AE Fortier et AC AD ;
• Condamner in soli[…]m monsieur Z AB et maîtres AE Fortier et AC AD à verser à monsieur X AA la somme de 8.000,00 € […] titre de l’article 700 […] code de procé[…]re civile et […]x entiers dépens y compris le coût de la publication de la présente assignation […] service de publicité foncière de […] 1 ».
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 12 août 2023, M. AB demande […] tribunal de : « Vu l’article L 1331-23 […] code de la santé publique Vu l’article 1116 […] code civil Vu l’article 1641 […] code civil Vu l’article 1[…]0 […] code civil IN LIMINE LITIS
- Déclarer Monsieur X AA irrecevable en ses demandes ; A titre principal
- Débouter Monsieur X AA de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Monsieur AB ; A titre subsidiaire
- Condamner in soli[…]m Maître AE Fortier et Maître AC AD à relever et garantir intégralement Monsieur Z AB de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ; En tout état de c[…]se
- Condamner les parties succombantes à verser à Monsieur Z AB la somme de 5000 euros […] titre de l’article 700 […] code de procé[…]re civile ;
- Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».
Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 11 décembre 2023, M^e Fortier et M^e AD demandent […] tribunal de : « Déclarer Maître AC AD et Maître AE Fortier, Notaires, recevables et bien fondés en leurs conclusions. Vu l’article 1[…]0 […] code civil,
- Juger que Monsieur X AA ne justifie pas de l’existence d’une f[…]te, d’un préjudice et d’un lien de c[…]salité entre cette f[…]te et ce préjudice, susceptible d’engager à responsabilité […] notaire.
- Débouter Monsieur X AA de l’ensemble de ses demandes.
- Débouter Monsieur Z AB de sa demande en garantie.
- Condamner Monsieur AB à relever indemnes Maître AC AD et Maître AE Fortier, de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre sur les demandes de Monsieur AA,
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- Rejeter l’exécution provisoire,
- Condamner la partie qui succombera […] paiement d’une somme de 3.000 € […] titre de l’article 700 […] code de procé[…]re civile,
- Condamner la même […]x entiers dépens d’instance, dont distraction […] profit de Maître Valérie Toutain de H[…]teclocque, en application de l’article 699 […] code de procé[…]re civile ».
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 05 mars 20[…], la BNP demande […] tribunal de : « Vu notamment, Les dispositions des articles 695 et suivants […] code de procé[…]re civile, Et tous […]tres moyens de fait et de droit à dé[…]ire ou suppléer s’il y a lieu.
- Accueillir BNP PARIBAS en ses conclusions et les déclarer recevables et bien fondées. En conséquence
- Juger que BNP PARIBAS s’en rapporte à l’appréciation […] tribunal en ce qui concerne les reproches développés par Monsieur X AA à l’encontre de Monsieur Z AB, Maître AE Fortier et Maître AC AD et sur ses demandes de nullité ou de résolution de la vente […] bien immobilier […] […] 75019, Dans l’hypothèse où la vente ne serait pas annulée ou résolue,
- Juger que le prêt accordé à Monsieur AA par BNP PARIBAS devra être normalement remboursé dans les termes […] contrat conclu et suivant l’échéancier défini à l’occasion de la conclusion […]dit contrat, Dans l’hypothèse où la vente serait annulée ou résolue,
- Condamner Monsieur X AA à rembourser à BNP PARIBAS le montant […] prêt accordé, soit 152.500 € en principal avec intérêts […] t[…]x légal à compter de la mise à disposition des fonds, sous dé[…]ction des sommes déjà versées, Subsidiairement,
- Juger que ces intérêts seront […]s à compter de leur demande par la banque, par ses conclusions […] 25 août 2023, valant mise en demeure, et plus subsidiairement encore à compter […] jugement à intervenir,
- Condamner toute partie succombante in soli[…]m avec Monsieur AA à payer ladite somme, outre la somme de 39.026,15 € […] titre […] gain manqué de la banque,
- Condamner toute partie succombante à payer à BNP PARIBAS la somme de 4.500€ en application des dispositions de l’article 700 […] code de procé[…]re civile et […]x entiers dépens, dont distraction […] bénéfice de la SELARL Guizard et associés représentée par Maître ACnt Guizard, avocat […]x offres de droit ».
Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer […]x termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément […]x dispositions de l’article 455 […] code de procé[…]re civile.
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 mars 20[…].
L’affaire, appelée à l'[…]dience […] 18 septembre 2025, a été mise en délibéré […] 27 novembre suivant, par mise à disposition […] greffe.
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MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les demandes de « constater » et de « juger »
Il n’y a pas lieu de statuer sur celles de ces demandes qui ne constituent pas des prétentions […] sens de l’article 4 […] code de procé[…]re civile mais con[…]tent seulement en la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.
Sur la recevabilité de l’action
M. AB soulève in limine litis l’irrecevabilité de l’action engagée par M. AA […] motif […] non-respect de la formalité prévue à l’article 30-5 […] décret […] 04 janvier 1955, tenant à l’obligation de publier toute assignation tendant à la résolution d’une vente immobilière […] service de la publicité foncière.
M. AA conclut […] rejet de ce moyen, indiquant avoir fait procéder à cette formalité le 13 juin 2023.
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Aux termes de l’article 122 […] code de procé[…]re civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen […] fond, pour déf[…]t de droit d’agir tel le déf[…]t de qualité, le déf[…]t d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »
Aux termes de l’article 126 […] code de procé[…]re civile, « Dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa c[…]se a disparu […] moment où le juge statue. »
Selon l’article 789 […] code de procé[…]re civile, dans sa nouvelle version issue […] décret n°20[…]-673 […] 03 juillet 20[…], en vigueur depuis le 1er septembre 20[…] et applicable […]x instances en cours, « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessai[…]sement, seul compétent, à l’exclusion de toute […]tre formation […] tribunal, pour : 1° Statuer sur les exceptions de procé[…]re, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ; (…) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. Par dérogation […] premier alinéa, s’il estime que la complexité […] moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond. Dans le cas visé […] précédent alinéa, la décision […] juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention […] dossier. Avis en est donné […]x avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement ».
Il résulte des dispositions de l’article 30 5° […] décret n° 55-22 […] 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière que les demandes
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tendant à faire prononcer l’annulation de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribun[…]x que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément […]x dispositions de l’article 28 4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat […] service chargé de la publicité foncière ou la pro[…]ction d’une copie de la demande revêtue de la mention de la publicité.
Sur ce,
Le tribunal relève en premier lieu que l’irrecevabilité alléguée par M. AB n’a pas été soulevée utilement devant le juge de la mise en état, seule juridiction compétente pour statuer sur ce point, s[…]f jonction […] fond qui en l’état n’a pas été ordonnée.
Il relève en second lieu qu’en toute hypothèse, ladite irrecevabilité a été régularisée, comme le justifie M. AA, de sorte qu’elle ne sera pas retenue.
M. AA sera donc déclaré recevable en ses prétentions.
Sur les demandes principales en annulation […] contrat de vente, en restitutions réciproques et en paiement à l’encontre […] vendeur
M. AA soutient à titre principal, avoir été victime de réticence dolosive de la part de son vendeur, qui n’a pas porté à sa connaissance le fait que le bien objet de la vente ne pouvait faire l’objet d’une location à usage d’habitation et ne pouvait donc être ven[…] comme immeuble à usage d’habitation, […] regard des dispositions […] code de la santé publique sur l’insalubrité des logements constitués de loc[…]x en sous-sols et […] règlement sanitaire de la Ville de […].
Il argue de la qualité d’agent immobilier […] défendeur, pour en dé[…]ire que ce dernier ne pouvait ignorer la réalité de l’impossibilité de cet usage locatif […] bien litigieux, et relève qu’à l’inverse ce dernier n’a pas hésité à lui mentir à dessein en lui fournissant, notamment, copie […] dernier bail conclu afférent […] bien.
Il soutient que s’il avait eu connaissance de cet élément tenant […] caractère impropre à l’habitation […] bien, qu’il qualifie de déterminant, la vente n'[…]rait pas aboutie dès lors que ledit bien ne correspondait pas à ce qu’il cherchait à acquérir, d’une part, et que l’établissement bancaire ne lui […]rait pas accordé de prêt pour financer l’opération, d'[…]tre part.
Il précise avoir à dessein sollicité […]près […] notaire M^e Fortier une attestation précisant que le local était à usage d’habitation, pour obtenir le financement requis […]près de l’établissement bancaire, et que le professionnel lui a effectivement adressé un écrit en ce sens.
A titre subsidiaire, M. AA sollicite la résolution […] contrat et se prév[…]t à cette fin de la garantie des vices cachés, soutenant que l’impossibilité de louer […] bien litigieux était existante antérieurement à la conclusion de la vente, d’une part, et que s’agissant d’une impossibilité par nature en raison de la configuration des lieux cela constitue un vice caché qui, s’il avait été porté à sa connaissance, l'[…]rait con[…]it à ne pas conclure cette acquisition, ou à un moindre coût, d'[…]tre part.
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Il fait valoir sa qualité d’acquéreur profane pour justifier de l’impossibilité pour lui, même avec plusieurs visites des loc[…]x, de prendre conscience de cette situation, alors que son vendeur est lui un professionnel en matière immobilière.
De manière très subsidiaire, M. AA argue d’une méconnaissance par M. AB de son obligation pré-contractuelle d’information quant à l’usage […] bien, qui, […] regard de l’importance de l’information omise, constitue selon lui une réticence dolosive manifeste […] vendeur.
M. AA en dé[…]it être fondé à solliciter, l’annulation ou à tout le moins la résolution […] contrat de vente, in[…]isant la restitution […] bien à M. AB ainsi que la restitution par ce dernier […] prix de vente, avec intérêts […] t[…]x légal à compter de la date d’assignation et capitalisation.
Il s’estime également fondé à réclamer la condamnation de son vendeur à lui régler la somme de 26.148,66 euros, […] titre des trav[…]x effectués par ses soins dans le local, des charges de copropriété et […]tres frais divers.
M. AA soutient enfin avoir subi un préjudice moral […] fait de l’engagement de la présente procé[…]re judiciaire, et des tracas inhérents, dont il réclame réparation à h[…]teur de 10.000 euros.
En réponse […]x moyens adverses, M. AA soutient que son vendeur connaissait son intention de louer le bien objet de la vente, et que c’est pour cette raison qu’il lui avait communiqué, à titre informatif, les anciens b[…]x conclus le concernant, niant par ailleurs toute force probante […] libellé […] prêt bancaire accordé pour « l’octroi d’une résidence principale ».
En défense, M. AB soutient d’abord que la circonstance de la préten[…]e inhabitabilité des lieux, allégué en demande, n’est pas établie.
Il relève que M. AA reprend à son compte les affirmations […] syndic de la copropriété sans pour […]tant en rapporter la preuve, se prévalant à l’inverse que le bien peut être habité par le propriétaire lui-même, les dispositions […] code de la santé publique précitées ne s’appliquant qu’à la mise à disposition à un tiers, d’une part, et que l’usage d’habitation des lots objets de la vente n’est pas contraire à la destination de l’immeuble et a en outre été […]torisée par l’assemblée générale des copropriétaires, d'[…]tre part.
Il met en exergue les caractéristiques des lieux qui selon lui les rendent habitables (présence d’une grande fenêtre dans la pièce principale, offrant une luminosité suffisante), et souligne l’absence d’arrêté préfectoral et/ou de rapport de visite des services d’hygiène de la ville quant à leur préten[…]e insalubrité.
Enfin, il prétend que M. AA n’a, à […]cun moment […] processus de vente, indiqué vouloir acquérir un bien à des fins de location, l’offre de prêt mentionnant un achat pour une résidence principale, outre qu'[…] demeurant une éventuelle interdiction d’habitation serait la conséquence de la configuration […] local, en sous-sol, ce que M. AA ne pouvait ignorer, l’ayant visité.
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Décision […] 27 Novembre 2025 2ème chambre civile N° RG 23/04633 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZKID
M. AB conteste ensuite une quelconque réticence dolosive, soulignant l’absence de preuve rapportée en demande quant à l’existence de manœuvres dolosives destinées à tromper M. Rame[…] ainsi qu'[…] caractère déterminant de l’usage […] bien dans la conclusion […] contrat.
Il soutient ainsi que dès la promesse de vente, l’attention de l’acquéreur a été attirée sur le fait que si le bien avait été précédemment ven[…] à usage d’habitation, le règlement de copropriété ne contenait […]cune mention expresse quant à cet usage, d’une part, et que l’assemblée générale a approuvé l’installation dans les lieux d’un sanibroyeur et de ce qu’ils étaient de fait à usage d’habitation, d'[…]tre part.
Il relève également qu'[…]cun arrêté préfectoral interdisant l’habitation […] bien n’avait été pris […] moment de la conclusion de la vente, et qu’en tout état de c[…]se, M. AA n’a jamais signalé ce point comme déterminant de son consentement.
Il conteste pareillement, avec en substance les mêmes moyens, l’existence d’un quelconque vice caché ou un éventuel manquement à son obligation pré-contractuelle d’information.
Enfin, M. AB excipe […] déf[…]t de caractérisation par le demandeur […] préten[…] préjudice dont il sollicite réparation, préjudice qu’il qualifie d’hypothétique en l’absence d’interdiction préfectorale quant à la mise en location des lieux, ou con[…]tant seulement en une perte de chance, non-davantage établi.
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Aux termes des articles 1130, 1131 et 1137 […] code civil, le dol est un vice […] consentement, c[…]se de nullité relative […] contrat, lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, l’une des parties n'[…]rait pas contracté ou […]rait contracté à des conditions substantiellement différentes. Son caractère déterminant s’apprécie eu égard […]x personnes et circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. Constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des cocontractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l'[…]tre partie.
L’article 1178 […] même code dispose que « Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues […]x articles 1352 à 1352-9. Indépendamment de l’annulation […] contrat, la partie lésée peut demander réparation […] dommage subi dans les conditions […] droit commun de la responsabilité extracontractuelle ».
Aux termes des articles 1641 et suivants […] code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des déf[…]ts cachés de la chose ven[…]e qui la rendent impropre à l’usage […]quel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l'[…]rait pas acquise, ou n’en […]rait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.
Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les […]rait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à […]cune garantie.
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Dans ces cas, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie […] prix. Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution […] prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.
Le vendeur professionnel, présumé connaître les vices de la chose ven[…]e, ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés.
Enfin, selon l’article 1112-1 […] code civil, « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l'[…]tre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu […] contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était […]e de prouver que l'[…]tre partie la lui devait, à charge pour cette […]tre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation […] contrat dans les conditions prévues […]x articles 1130 et suivants. »
L’article L.631-7 […] code de la construction et de l’habitation dispose, notamment, que « Constituent des loc[…]x à usage d’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, loc[…]x meublés donnés en location dans les conditions de l’article L.632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues […] titre Ier ter de la loi n° 89-462 […] 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 […] 23 décembre 1986. (…) L’usage d’habitation s’entend de tout local habité ou ayant vocation à l’être même s’il n’est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu’il a fait l’objet d’un arrêté pris sur le fondement […] livre V […] présent code. Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation […] présent article ».
L’article 8 de la loi […] 10 juillet 1965 dispose notamment qu'[…] sein d’une copropriété, le « règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance (…) ».
Il précise en son alinéa 2 que ce règlement de copropriété « ne peut imposer […]cune restriction […]x droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie […]x actes, par ses caractères ou sa situation ».
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Le règlement de copropriété, qui a valeur contractuelle, détermine la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance.
Toutefois, les cl[…]ses limitant la liberté d’usage des parties privatives des copropriétaires ne sont valables que si elles sont justifiées par la destination de l’immeuble.
L’article 9 I de la loi précitée dispose que « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni […]x droits des […]tres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »
Le changement d’affectation d’un lot est possible dès lors que la nouvelle affectation n’est pas expressément prohibée par le règlement de copropriété, qu’elle est conforme à la destination de l’immeuble et qu’elle ne porte pas atteinte […]x droits des […]tres copropriétaires.
La destination contractuelle […] lot ou son actuelle affectation ne sont donc pas de nature à empêcher, à elles seules, un copropriétaire de changer librement l’usage de son lot.
Les cl[…]ses […] règlement de copropriété limitant les droits d’un copropriétaire sont interprétées strictement.
Le copropriétaire n’est pas tenu par la destination contractuelle […] règlement de copropriété et reste libre de modifier l’affectation de la partie privative de son lot, sous les seules conditions de l’article 9, s[…]f si une cl[…]se contractuelle le prohibe expressément (Cass Civ. 3ème, 10 déc. 1986, n° 82-15.198).
Sur ce,
Le tribunal retient que M. AA excipe […] déf[…]t d’usage d’habitation pour insalubrité […] bien objet de la vente querellée, dont il dé[…]it l’impossibilité de le louer, pour caractériser la préten[…]e réticence dolosive dont il se prév[…]t.
Or, il ressort des éléments pro[…]its […]x débats qu’il a été mentionné, tant dans la promesse unilatérale de vente que l’acte de réitération que ledit bien était à usage d’habitation, […] visa de l’article L.631-7 […] code de la construction et de l’habitation précité, outre que « les lots 1 et 16 sont physiquement réunis avec le lot […] également compris dedans, qu’il a été installé en 1984, par l’ancien propriétaire, un WC dans le local, lequel est de type sanibroyeur, de sorte que la désignation actuelle […] bien est la suivante : une pièce et une salle d’e[…] avec WC, lequel est de type sanibroyeur ».
Ces actes ont également, à chaque fois, expressément indiqué que « le règlement de copropriété ne mentionne pas si le local […] sous-sol peut être destiné à de l’habitation. L’assemblée générale […] 12 juillet 2019 a approuvé le fait que le lot est à usage d’habitation mais cette résolution n’a pas été mise […]x voix. L’acquéreur déclare être informé de la situation ».
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Le notaire instrumentaire a par ailleurs, par deux attestations datées des 08 février 2022 et 13 octobre 2022, confirmé l’usage d’habitation […] lot à M. AA, et ce « depuis plus de trente ans ».
Il s’évince ainsi de la lecture combinée de ces pièces que, contrairement à ce que soutient le demandeur, le bien objet de la vente querellée présente un usage d’habitation […] sens des dispositions légales précitées, M. AA ne pro[…]isant […]cun élément de preuve contraire, d’une part, et entretenant manifestement une confusion entre l’usage d’habitation et l’habitabilité […] bien, d'[…]tre part.
La lettre recommandée avec accusé de réception […] 23 septembre 2022 émanant […] syndic de la copropriété, adressée à M. AA, selon laquelle lesdits lots « ne sont pas à usage d’habitation » est insuffisante à démontrer le déf[…]t d’usage allégué.
En effet, la désignation initiale des lots, ensuite réunis, dans le règlement de copropriété, comme étant respectivement un local, une cave et un droit d’affouiller, est indifférente dès lors qu’il est établi que ces lots, réunis, sont à usage d’habitation depuis plusieurs années, d’une part, et qu’il n’est pas contesté que ce changement d’usage de ces lots, parties privatives, est compatible avec la destination de l’immeuble et n’a pas porté atteinte […]x droits des […]tres copropriétaires, d'[…]tre part.
Ainsi, M. AA succombe à rapporter la preuve […] préten[…] déf[…]t d’usage d’habitation […] bien objet de la vente […] 21 mars 2022.
M. AA ne justifie pas davantage […] caractère préten[…]ment inhabitable […] bien acquis par ses soins.
La lettre recommandée avec accusé de réception […] syndic dont il se prév[…]t, précitée, si elle évoque « l’insalubrité de votre local (..) vu l’absence d’ouverture sur l’extérieur », est à elle seule insuffisante à caractériser ce caractère préten[…]ment insalubre […] studio.
En outre, force est de constater qu'[…]cun arrêté d’insalubrité n’est intervenu concernant les lieux, alors que le syndic avait évoqué la saisine de la Préfecture de Police de […] ; il n’est pas davantage communiqué de rapport de visite des services d’hygiène et de sécurité municip[…]x.
M. AA ne contredit par ailleurs pas les affirmations de M. AB selon lesquelles « le local litigieux dispose d’une fenêtre de 1,72m², composées de trois battants dont deux coulissants », située en rez-de-ch[…]ssée, et qu’il est doté d’une « luminosité suffisante ».
Au demeurant et en toute hypothèse, cette insalubrité alléguée des lieux, à la supposer avérée, ne remet pas en c[…]se leur usage d’habitation.
Enfin, il ressort des termes de l’échange de courriels entre M. AA et son vendeur intervenu le 18 mars 2022, soit trois jours avant la réitération de l’acte de vente, que l’attention […] demandeur a été attirée par le fait que le syndic avait, dans le cadre de l’établissement de l’état daté, indiqué que les lots concernés étaient toujours considérés par ce dernier comme des caves et non à usage d’habitation, et que bien que
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dûment informé de cette difficulté d’interprétation, il n’a néanmoins pas hésité à signer l’acte de réitération de la vente.
Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, M. AA succombant dans l’administration de la preuve d’un déf[…]t d’usage d’habitation […] bien et donc, subséquemment, d’une réticence dolosive à ce sujet de son vendeur, sa demande en nullité de la vente et celles subséquentes en paiement, que ce soit à titre de restitution ou à visée indemnitaire, doivent être rejetées.
Il ne s[…]rait pour les mêmes motifs, être retenu un quelconque vice caché affectant le bien ni davantage un éventuel manquement de M. AB à son obligation pré-contractuelle d’information, et toutes les demandes formées à ces titres seront également rejetées.
Sur les demandes en condamnation in soli[…]m et en garantie à l’encontre des notaires
M. AA sollicite l’engagement de la responsabilité délictuelle de M^e Fortier et de M^e AD, soutenant que ces derniers ont manqué à leur obligation de conseil s’agissant […] caractère habitable des lieux, […] regard de la réglementation applicable, ainsi que leur condamnation in soli[…]m avec M. AB à restituer le prix de vente […] bien litigieux.
M. AB sollicite, à titre subsidiaire, la garantie des notaires attraits à la c[…]se, sur le fondement de leur responsabilité délictuelle.
M^e Fortier et M^e AD contestent, en premier, lieu toute f[…]te dans l’exercice de leur mission de notaire instrumentaire et leur devoir de conseil afférent, ainsi que, en deuxième lieu, tout lien de c[…]salité entre la préten[…]e f[…]te pouvant leur être reprochée et, le cas échéant, le préjudice allégué par M. AA, in[…]tant sur le fait que celui-ci n’a jamais fait part de son souhait de mettre à disposition le bien, dans un but d’investissement locatif.
Ils se prévalent, en dernier lieu, […] déf[…]t de caractérisation […] préjudice dont il est demandé réparation.
Ils concluent, enfin, […] rejet de la demande subsidiaire tendant à leur condamnation en paiement dans le cas d’une insolvabilité […] vendeur, qui est un préjudice hypothétique et donc non-indemnisable, ainsi que de la demande de garantie formée par M. AB, infondée.
Ils réclament enfin la garantie de M. AB en cas de condamnation à leur encontre.
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Aux termes de l’article 1[…]0 […] code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui c[…]se à […]trui un dommage, oblige celui par la f[…]te […]quel il est arrivé à le réparer. »
Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la triple preuve de l’existence, d’une f[…]te d’un préjudice et d’un lien c[…]sal entre les deux.
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Sur ce,
Compte-tenu des développements précédents, desquels il ressort l’absence de manquement quant […] caractère habitable […] bien objet de la vente litigieuse, les demandes de condamnation in soli[…]m formées par M. AA à l’encontre des notaires rédacteurs de l’acte ne s[…]raient aboutir car devenues sans objet, étant relevé que le demandeur ne se prév[…]t ni, […] demeurant, ne justifie d’une quelconque […]tre f[…]te délictuelle des défendeurs.
Sur les demandes additionnelle et reconventionnelle en paiement afférentes […] prêt bancaire
M. AA réclame, par le jeu de l’effet rétroactif attaché à l’annulation ou à la résolution […] contrat de vente, l’annulation […] contrat de prêt souscrit par ses soins […]près de la BNP pour financer l’opération litigieuse et par voie de conséquence, la restitution réciproque des sommes empruntées et prêtées, dé[…]ction faite des échéances, intérêts et frais déjà réglés.
Il s’oppose à ce que les intérêts […] t[…]x légal courent à compter de la mise à disposition des fonds ainsi qu’à la demande reconventionnelle indemnitaire de l’établissement bancaire, qu’il estime mal dirigée.
La BNP ne conteste pas le principe de la restitution en cas d’annulation ou de résolution […] contrat de vente, mais soutient que, dans une telle hypothèse, les intérêts […] t[…]x légal devront courir à compter de la mise à disposition des fonds, d’une part, et que les frais concernant la garantie logement ne s[…]raient être dé[…]its dès lors qu’ils ne la concernent pas directement, d'[…]tre part.
A titre reconventionnel, la BNP soutient que l’annulation ou la résolution de la vente la prive […] gain qu’elle pouvait légitimement attendre […] regard des dispositions contractuelles, et sollicite dès lors […] titre de cette perte de chance le paiement de la somme de 39.026,15 euros correspondant […] montant des intérêts conventionnellement prévus.
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Aux termes de l’article 1353 […] code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a pro[…]it l’extinction de son obligation ».
Sur ce,
Dès lors qu’il n’a pas été fait droit […]x demandes principales de M. AA tendant à l’annulation ou la résolution de la vente litigieuse pour le financement de laquelle un contrat de prêt a été souscrit par ce dernier, celle additionnelle tendant à la résolution […]dit prêt ne s[…]rait prospérer et sera rejetée.
Pour les mêmes motifs, la demande reconventionnelle indemnitaire de la BNP, formée à titre subsidiaire dans l’hypothèse d’une annulation […] contrat de prêt, sera également rejetée.
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Sur les demandes accessoires
Compte tenu […] sens de la décision, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de publication formée par M. AA.
Aux termes de l’article 696 […] code de procé[…]re civile, la partie perdante est condamnée […]x dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une […]tre partie.
En application de l’article 700 […] code de procé[…]re civile, le juge condamne la partie tenue […]x dépens ou la partie perdante à payer à l'[…]tre partie la somme qu’il détermine […] titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. En application de l’article 514 […] code de procé[…]re civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision ren[…]e n’en dispose […]trement.
Sur ce,
Succombant […] litige, M. AA doit être condamné […]x dépens, dont distraction […] profit des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre, ainsi qu’à régler […] titre de l’article 700 […] code de procé[…]re civile ; les sommes suivantes :
- 4.000 euros à M. Z AB,
- 3.000 euros à Maître AE Fortier et Maître AC AD, pris ensemble,
- 4.000 euros à la SA BNP Paribas.
Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.
Les parties seront déboutées […] surplus de leurs demandes formées […] titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs […]tres demandes plus amples ou contraires.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, ren[…] par mise à disposition […] greffe et en premier ressort,
DECLARE M. X AA recevable en ses prétentions,
Le DEBOUTE de l’ensemble de ses prétentions,
REJETTE les demandes additionnelles de garantie formées par M. Z AB, ainsi que par Maître AE Fortier et Maître AC AD,
REJETTE la demande reconventionnelle en paiement de la SA BNP Paribas,
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Décision […] 27 Novembre 2025 2ème chambre civile N° RG 23/04633 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZKID
CONDAMNE M. X AA à payer […] titre de l’article 700 […] code de procé[…]re civile les sommes suivantes :
- 4.000 euros à M. Z AB,
- 3.000 euros à Maître AE Fortier et Maître AC AD, pris ensemble,
- 4.000 euros à la SA BNP Paribas,
CONDAMNE M. X AA […]x dépens,
AUTORISE Maître Valérie Toutain de H[…]teclocque et Maître ACnt Guizard, représentant la SELARL Guizard et associés, à recouvrer directement ceux des dépens qu’ils […]raient exposés sans avoir reçu préalablement provision,
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,
DEBOUTE les parties […] surplus de leurs demandes formées […] titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs […]tres demandes.
Fait et jugé à […] le 27 Novembre 2025
La Greffière La Présidente
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