TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e GROC (E1624)

M^e DELESTRE (D0345)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 26/00527

N° Portalis 352J-W-B7K-DBX5Z

N° MINUTE : 2

Assignation du :

05 Janvier 2026

JUGEMENT

rendu le 03 Juin 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. AUX DELICES DES BATIGNOLLES (RCS de [Localité 1] n°502 858 491)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Olivier GROC de la SELEURL GROC, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E1624

DÉFENDERESSE

S.C.I. DE MANCENANS LIZERNE (RCS de [Localité 1] n°332 601 780)

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Pénélope DELESTRE de l’AARPI DIPTYK AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0345

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

Décision du 03 Juin 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 26/00527 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBX5Z

DEBATS

A l’audience du 16 Avril 2026, tenue en audience publique, devant Lucie FONTANELLA et Elisette ALVES, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 03 Juin 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 février 2010, la SCI de MANCENANS LIZERNE a donné à bail commercial en renouvellement à la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES, pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er mai 2008, des locaux situés dans un immeuble sis [Adresse 1] à Paris (75017 Paris), afin qu’elle y exploite une activité de boulangerie, pâtisserie, confiserie, cuisine et glaces, moyennant un loyer annuel fixé initialement à la somme de 13.935 euros en principal payable mensuellement et d’avance.

Les locaux sont contractuellement désignés comme suivant : « une boutique à droite de l’immeuble avec cuisine, une salle de bains, une entrée, un W.C., une première chambre, une deuxième cuisine, une deuxième chambre, un escalier, un fournil, une réserve à bois, un four sous la cour, un magasin à farine, le tout formant le lot n°1 de copropriété avec les 61 / 1000ème de tantièmes de la copropriété ».

A l’échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire du 26 novembre 2020, la SCI de MANCENANS LIZERNE a fait délivrer congé pour le 30 juin 2021 à la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES avec offre de renouvellement de son bail, sollicitant que le loyer annuel du bail renouvelé soit porté à la somme de 42.521 euros en principal à compter du 1er juillet 2021.

Faisant suite à son mémoire notifié le 16 avril 2021, la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES a fait assigner la SCI DE MANCENANS LIZERNE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 28.438 euros en principal, correspondant selon elle à la valeur locative des locaux.

Par jugement en date du 15 février 2022, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er juillet 2021 et a désigné M. [E] [N] en qualité d’expert judiciaire avec pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués.

M. [N] a établi son rapport le 24 novembre 2022 concluant à une valeur locative annuelle de 40.000 euros au 1er juillet 2021.

Par jugement définitif en date du 08 décembre 2023, le juge des loyers commerciaux a fixé à 40.000 euros en principal le montant du loyer annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2021 portant sur les locaux précités situés [Adresse 1] à [Localité 3].

Par acte d’huissier du 09 février 2024, la SCI DE MANCENANS LIZERNE a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire du bail à la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES d’avoir à payer, dans le délai d’un mois, la somme en principal de 74.500,78 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2024, incluant les rappels de loyers résultant de la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé (53.054,54 euros), outre le coût du commandement.

La bailleresse a parallèlement fait pratiquer une saisie conservatoire de créances entre les mains de la société LE CREDIT LYONNAIS pour un montant de 74.948 euros le 19 mars 2024, qui a été dénoncé à la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES le 21 mars 2024.

Les causes du commandement n’ayant pas été acquittées dans le délai d’un mois de sa délivrance, la SCI DE MANCENANS LIZERNE a fait assigner la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé le 27 mars 2024 aux fins essentiellement de voir constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire avec les conséquences y attachées en termes d’expulsion de la locataire et de condamnation de celle-ci au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle, ainsi qu’à lui verser la somme provisionnelle de 78.064,11 euros au titre de l’arriéré locatif et 10% de cette somme au titre de la clause pénale.

Par ordonnance en date du 08 juillet 2024, le juge des référés a :

— constaté l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 09 mars 2024,

— débouté la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

— ordonné son expulsion des lieux loués dans un délai de 90 jours à compter de la signification de l’ordonnance, à défaut de restitution volontaire,

— condamné la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES au paiement d’une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer en cours charges et taxes en sus, à compter du 10 mars 2024,

— condamné la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES au paiement de la somme provisionnelle de 58.897,67 euros à voir sur l’arriéré de loyers et indemnité d’occupation outre les charges, selon décompte arrêté au 27 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 09 février 2024,

— dit n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes,

— condamné la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement délivré le 09 février 2024.

Cette décision a été signifiée le 25 juillet 2024 et il n’en a pas été interjeté appel de sorte qu’elle est devenue définitive.

A l’expiration du délai de 90 jours fixé par l’ordonnance de référé, un commandement d’avoir à quitter les lieux, portant sur la partie commerciale, au plus tard le 05 novembre 2024, a été signifié à la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES le 31 octobre 2024.

Un second commandement d’avoir à quitter les lieux, portant sur la partie habitation, dans un délai de deux mois, soit au plus tard le 07 janvier 2025, a été signifié à la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES le 06 novembre 2024.

La société AUX DELICES DES BATIGNOLLES est demeurée dans les lieux.

Après itérative réquisition en date du 27 mai 2025, le commissaire de justice instrumentaire a obtenu le concours de la force publique et procédé à son expulsion des lieux loués le 18 août 2025, en présence d’un serrurier qui a procédé au changement des serrures. Une affiche a été apposée sur la porte des locaux précisant l’interdiction d’y entrer sous peine de poursuites pénales.

Le 06 octobre 2025, le bailleur a été averti par le commissaire de justice que des voisins l’avait informé de la réintégration de la locataire dans les lieux par voie de fait.

Après avoir sollicité de nouveau le concours de la force publique, la bailleresse a fait diligenter, une seconde procédure d’expulsion à l’encontre de la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES le 30 octobre 2025 et a alors fait poser des portes dites « anti- squat » pour empêcher l’accès aux locaux.

Par ordonnance en date du 18 décembre 2025, rendue sur requête, la locataire a été autorisée à faire assigner à jour fixe la SCI DE MANCENANS LIZERNE pour l’audience du 16 avril 2026 à 14h15 devant la 18ème chambre 2ème section du tribunal judiciaire de Paris, avec injonction de rencontrer un médiateur en la personne de Mme [H] [U].

C’est dans ce contexte que par acte du 05 janvier 2026, la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES a fait assigner la SCI DE MANCENANS devant ce tribunal aux fins de se voir accorder rétroactivement des délais de paiement jusqu’au 10 décembre 2024 pour apurer les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail signifié le 09 février 2024, suspendre les effets de la clause résolutoire durant lesdits délais et ordonner sa réintégration dans les locaux.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 avril 2026, la société AUX DELICES DES BATIGNOLES demande au tribunal, de :

« DEBOUTER la société SCI DE MACENANS LIZERNE de l’ensemble ses demandes,

ACCORDER rétroactivement à la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES des délais de paiement jusqu’au 10 décembre 2024 pour apurer les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par actes de commissaire de justice en date du 9 février 2024,

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés,

RAPPELER qu’eu égard à la teneur du présent jugement, la SCI DE MANCENANS LIZERNE ne peut désormais plus poursuivre l’expulsion de la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES des locaux donnés à bail commercial,

ORDONNER la réintégration de la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES dans les locaux sis [Adresse 3] CONDAMNER la société SCI DE MANCENANS à payer à la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la société SCI DE MANCENANS LIZERNE aux entiers dépens. »

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 avril 2026, la SCI DE MANCENANS LIZERNE DEMANDE au tribunal de :

Décision du 03 Juin 2026

18° chambre 2ème section

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« DEBOUTER la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Reconventionnellement :

CONDAMNER en tant que de besoin la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES à payer à la SCI DE MANCENANS LIZERNE la somme de 24.406,69 € correspondant aux indemnités d’occupation dues jusqu’au 30 octobre 2025, date de la seconde expulsion de la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES du local sis [Adresse 4] conformément à l’ordonnance de référé du 8 juillet 2024 (RG 24/52595),

CONDAMNER la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES à payer la somme de 4.862,40€ TTC correspondant au remboursement des frais de sécurisation du local,

CONDAMNER la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES à payer la somme de 3.552 € TTC correspondant au remboursement des frais de nettoyage et de dératisation du local,

CONDAMNER la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES à payer la somme de 28.283,99 € au titre de l’indemnisation du préjudice tenant à la perte de chance d’avoir pu relouer le local sis [Adresse 4] (somme arrêtée au mois de mai 2026 inclus afin de tenir compte de la date prévisible du délibéré) ou, subsidiairement, la condamner à payer la somme de 24.243,42 € (arrêtée au mois d’avril inclus) au titre de l’indemnisation du préjudice tenant à la perte de chance d’avoir pu relouer le local sis [Adresse 4],

CONDAMNER la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES à payer à la SCI DE MANCENANS LIZERNE la somme de 10.000 € à titre d’amende civile pour procédure abusive,

JUGER que ces sommes porteront intérêts au taux d’intérêt légal à compter de la décision à intervenir et ordonner la capitalisation des intérêts,

CONDAMNER la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES à payer à la SCI DE MANCENANS LIZERNE la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance en ce compris la somme de 1.996,56 € correspondant aux frais de Commissaire de justice engagés à la date des présentes conclusions selon facture n°4240785 – 26.02.0196 de l’étude [S],

RAPPELER en tant que de besoin que le jugement à intervenir est exécutoire. »

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens.

Les parties ont été entendues en leurs plaidoirie le 16 avril 2026 et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS

I- Sur la demande de délais de paiement rétroactifs assortis de la suspension des effets de la clause résolutoire du bail

Au visa des articles L145-41 alinéa 2 du code de commerce et 1343-5 du code civil, la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES sollicite l’octroi de délais de paiement à effet rétroactif au 10 décembre 2024 et la suspension des effets de la clause résolutoire durant lesdits délais. Elle expose que consécutivement à la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé par le juge des loyers commerciaux dans son jugement du 08 décembre 2023, elle a dû faire face à un arriéré locatif de 53.792,39 euros, supérieur à une année de loyer et qu’elle n’avait pas la capacité financière pour l’apurer en une seule échéance.

Décision du 03 Juin 2026

18° chambre 2ème section

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Elle ajoute que le juge des référés a constaté, dans son ordonnance en date du 08 juillet 2024, qu’elle avait procédé à des paiements qui avaient diminué drastiquement sa dette locative. Elle fait valoir qu’elle a apuré la totalité des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 09 février 2024, au 10 décembre 2024, ce qui n’est pas contesté par la bailleresse. Elle précise aussi qu’elle justifie de sa capacité financière à assurer le paiement du loyer courant par la production de ses bilans comptables simplifiés, qui font état de résultats d’exploitation bénéficiaires au titre des exercices 2023 et 2024. Elle soutient qu’elle remplit les conditions requises pour bénéficier des délais de paiement suspensifs demandés.

A la défenderesse qui affirme que les juges du fonds ne peuvent accorder des délais de paiement et prononcer la suspension de la clause résolutoire du bail dès lors que l’ordonnance de référé est passée en force de chose jugée depuis le 08 août 2024, la demanderesse oppose qu’elle est recevable à solliciter des délais de paiement rétroactifs et la suspension des effets de la clause résolutoire devant le tribunal puisque l’ordonnance de référé rendue le 08 juillet 2024 ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire et rejeté sa demande de délais n’a pas autorité de chose jugée au principal. Elle déclare que les juges du fond peuvent donc lui accorder des délais de paiement, dès lors qu’elle n’en a pas obtenu, et suspendre les effets de la clause résolutoire.

La SCI DE MANCENANS LIZERNE résiste à la demande de délais suspensifs à effet rétroactif sollicités en invoquant tout d’abord les dispositions de l’article 500 du code de procédure civile et la jurisprudence selon laquelle tant qu’aucune décision constatant la résolution du bail n’est passée en force de chose jugée, le juge saisi d’une demande de délai peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire en les subordonnant au règlement des causes du commandement visant la clause résolutoire, par une interprétation a contrario de la jurisprudence. Selon elle, le tribunal ne peut plus accorder des délais de paiement à la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES ni revenir sur l’acquisition de la clause résolutoire dès lors que l’ordonnance en référé du 08 juillet 2024 a acquis force de chose jugée le 08 août 2024, en l’absence d’appel introduit à son encontre. Elle affirme qu’une ordonnance de référé qui a statué sur la résolution du bail en application de l’article L145-41 du code de commerce fait obstacle à ce que le juge du fond puisse revenir sur l’acquisition de la clause résolutoire constatée en référé ou faire rejouer le mécanisme de suspension des effets de la clause résolutoire, lorsqu’elle a acquis force de chose jugée.

Par ailleurs, sur le fond, elle s’oppose aux délais demandés, arguant que la demanderesse ne remplit pas les conditions requises pour l’octroi de délais de grâce. Elle fait valoir que la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES ne satisfait pas à l’exigence de bonne foi, en ce qu’elle s’est permise de réintégrer les locaux dont elle avait été expulsée le 18 août 2025, par voie de fait et qu’elle les a occupés de façon illicite jusqu’à sa seconde expulsion le 30 octobre 2025. Elle souligne qu’elle s’est d’ailleurs abstenue d’en aviser le juge des requêtes lorsqu’elle a soutenu sa demande tenant à être autorisée à assigner à jour fixe son ancienne bailleresse en vue de sa réintégration. Elle estime également qu’elle ne remplit pas la condition tenant au paiement des loyers courants, n’ayant jamais été à jour dans le règlement de ses loyers à l’échéance contractuelle, et qu’elle ne peut se prévaloir du règlement des causes du commandement de payer bien postérieurement à l’ordonnance en référé du 08 juillet 2024 et à l’acquisition de la clause résolutoire devenue définitive. Elle relève en outre que les éléments comptables produits contredisent les difficultés financières invoquées par la demanderesse pour justifier son incapacité à régler les loyers courants et l’arriéré locatif dû dans le délai d’un mois de la délivrance du commandement de payé signifié le 09 février 2024. Elle conteste enfin que le tribunal devrait apprécier la bonne foi de la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES au vu des seuls éléments existant au jour de la délivrance du commandement de payer.

Aux termes de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 488 du même code précise que l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée.

L’article 500 dudit code précise qu’a force de chose jugée le jugement qui n’est susceptible d’aucun recours suspensif d’exécution. Le jugement susceptible d’un tel recours acquiert la même force à l’expiration du délai du recours si ce dernier n’a pas été exercé dans le délai.

L’article 501 du même code dispose que le jugement est exécutoire à partir du moment où il passe en force de chose jugée à moins que le débiteur ne bénéficie d’un délai de grâce ou le créancier de l’exécution provisoire.

Il est constant que le bailleur peut saisir le juge des référés pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, mais l’ordonnance de référé n’a pas au principal l’autorité de la chose jugée. Il en résulte qu’après que l’ordonnance de référé constatant l’acquisition de la clause résolutoire, non frappée d’appel, est passée en force de chose jugée, le preneur peut saisir le juge du fonds pour solliciter des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les juges peuvent alors accorder des délais de grâce qui n’excèdent pas deux ans au locataire, sauf s’il a déjà bénéficié de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, qui n’ont pas été respectés dans le délai imparti par le juge des référés. Dans cette dernière hypothèse, les effets de la clause résolutoire sont définitivement acquis et le locataire ne peut solliciter de nouveau délai devant les juges du fond, nonobstant l’absence d’autorité de la chose jugée au principal de l’ordonnance de référé.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1355 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait le jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES invoque l’absence d’autorité de la chose jugée au principal de l’ordonnance de référé rendue le 08 juillet 2024 pour solliciter du tribunal l’octroi de délais de paiement suspendant des effets de la clause résolutoire.

Il n’est pas contesté que ladite ordonnance a acquis force de chose jugée au 08 août 2024, en l’absence d’appel introduit à l’encontre de l’ordonnance de référé par la demanderesse, de sorte que la SCI DE MANCENANS LIZERNE a pu valablement en poursuivre l’exécution forcée à l’encontre de la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES et l’expulser.

Pour autant, dès lors que le juge des référés n’a pas, aux termes du dispositif de son ordonnance du 08 juillet 2024, accordé de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire à la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES, elle est fondée à se prévaloir du fait que ladite ordonnance de référé n’a pas autorité de la chose jugée au principal pour demander au tribunal de rejuger, sur le fond, sa demande de délais suspensifs.

Décision du 03 Juin 2026

18° chambre 2ème section

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Selon les dispositions du second alinéa de l’article L145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil précise quant à lui que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il résulte de ces dispositions que l’octroi de délais de paiement et la suspension de la réalisation des effets de la clause résolutoire résultent de la seule appréciation souveraine des juges du fond au regard de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

Il est également constant que les délais de paiement accordés à un débiteur constituent une faveur à ce dernier et une exception au principe d’exécution à bonne date d’une obligation de paiement.

En l’espèce, il est établi et non contesté par les parties, tel que cela ressort notamment du décompte locatif produit par la société SCI DE MANCENANS LIZERNE, que la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES a procédé, au 10 décembre 2024, au règlement intégral des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail signifié le 09 février 2024.

Cependant, il convient de relever que si elle a apuré les causes du commandement à la date du 10 décembre 2024, elle n’a pas pour autant continué d’honorer le paiement intégral du loyer courant aux échéances contractuelles alors même qu’elle a continué d’occuper les lieux loués jusqu’au 18 août 2025, ainsi qu’il résulte du décompte de l’arriéré locatif versé par la société SCI DE MANCENANS LIZERNE, non contesté par la demanderesse.

En outre, la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES ne démontre ni ses difficultés financières ayant rendu difficile l’apurement de sa dette locative dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, ni sa bonne foi dans l’exécution du contrat de bail, faute d’avoir acquitté à l’échéance et dans leur intégralité les indemnités d’occupation dues jusqu’à son expulsion intervenue le 18 août 2025. Elle s’est en outre réintégré dans les locaux, par voie de fait, à l’automne 2025 jusqu’à sa seconde expulsion en date du 30 octobre 2025. Il n’apparaît pas, dans ce contexte, opportun de lui accorder de délais de paiement rétroactifs au 10 décembre 2024 assortis de la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES sera déboutée de ses demandes tendant à l’octroi de délais de paiement rétroactifs à effet au 10 décembre 2024 suspensifs des effets de la clause résolutoire et de celles subséquentes d’autorisation de réintégrer les lieux loués.

II- Sur les demandes reconventionnelles formées par la société SCI DE MANCENANS LIZERNE

Reconventionnellement, la SCI DE MANCENANS LIZERNE sollicite que la société AUX DELICES DES BATIGNOLLLES soit condamnée à lui payer une somme de 24.406,69 euros au titre des indemnités d’occupation impayées depuis le 09 avril 2025 et jusqu’au 30 octobre 2025, date de son expulsion définitive.

Elle demande aussi qu’elle soit condamnée à lui rembourser la somme de 4.862,40 euros au titre des frais de location et installation d’une porte sécurisée rendus nécessaires par la réintégration illicite de la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES dans les locaux.

Elle sollicite en outre sa condamnation au remboursement de la somme de 3.552 euros au titre des frais de dératisation, de nettoyage et de remise en état des locaux qui trouvent leur origine dans le fait que son ancienne locataire a laissé des denrées alimentaires périssables lors de son départ et a réalisé des travaux non autorisés d’installation d’une pompe à chaleur comportant une aération non conforme sur la vitrine qui a dû être rebouchée par l’apposition d’un vitrage pour un montant de 1.056 euros.

Par ailleurs, elle invoque une perte de chance de relouer les locaux et de percevoir des loyers, fondée tant sur l’état dégradé dans lequel les locaux ont été récupérés que sur la présente procédure. Elle fait valoir que ses locaux commerciaux sont particulièrement recherchés à [Localité 1] et qu’elle aurait pu les relouer pour un loyer mensuel de 4.040,57 euros à compter du 1er novembre 2025. Elle en déduit que son préjudice peut être chiffré à la somme totale de 28.283,99 euros.

Enfin, elle demande que la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES soit condamnée au paiement d’une amende civile pour procédure abusive. Elle estime que la saisine du juge du fond est tardive et abusive. Elle insiste sur le fait que la demanderesse a dissimulé des informations essentielles au juge des requêtes. Elle estime que s’il avait eu connaissance de l’expulsion de la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES et de sa réintégration par voie, elle n’aurait pas été autorisée à agir à son encontre à jour fixe.

La demanderesse, qui conclut au débouté de ces demandes aux termes du dispositif de ses dernières conclusions, ne développent aucun moyen en fait ou en droit dans la partie « discussion » à l’appui.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au 30 octobre 2025

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’octroi de dommages et intérêts fondée sur la responsabilité extracontractuelle est conditionnée à la preuve d’une faute, d’un préjudice certain, direct et personnel, ainsi que de l’existence d’un lien de causalité.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est constant que celui qui se maintient sans droit ni titre dans les locaux après la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le bailleur au paiement d’une indemnité d’occupation compensant d’une part la valeur locative des lieux et d’autre part le préjudice résultant pour le bailleur de son maintien dans les lieux.

En l’espèce, il résulte de la teneur de la présente décision que la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES est devenue occupante sans droit ni titre des locaux loués à compter du 10 mars 2024.

L’ordonnance de référé, qui a déjà condamné la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation, n’ayant pas autorité de la chose jugée au principal, la défenderesse est fondée à voir juger par le tribunal que son ancienne locataire est redevable à compter de cette date d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuel, charges et accessoires en sus, et ce jusqu’au 18 août 2025, date de son expulsion.

Il est également établi et non contesté que la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES a réintégré les locaux dont elle avait été expulsée, par voie de fait, ce dont le commissaire de justice a informé la défenderesse le 06 octobre 2025, et qui l’a contraint à procéder à une seconde expulsion le 30 octobre 2025.

La société AUX DELICES DES BATIGNOLLES n’allègue pas ni ne démontre avoir réglé les sommes dues en exécution de l’ordonnance de référé jusqu’au 18 août 2025. De son côté, la bailleresse ne peut prétendre au paiement d’une indemnité d’occupation au titre du mois de septembre 2025 puisqu’elle ne justifie d’une réintégration des locaux qu’en octobre 2025.

Il sera donc fait droit à la demande de la SCI DE MANCENANS à hauteur de 22.366,12 euros (26.406,69 – 4.040,57), après analyse du décompte actualisé de la dette communiqué en pièce n°25 par la défenderesse.

En conséquence, la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES sera condamnée au paiement de la somme de 22.366,12 euros au titre du solde des indemnités d’occupation dues depuis le 10 mars 2024 jusqu’au 30 octobre 2025.

Sur la demande de remboursement des frais de sécurisation des locaux loués, de dératisation, de nettoyage et de remise en état

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’octroi de dommages et intérêts fondée sur la responsabilité extracontractuelle est conditionnée à la preuve d’une faute, d’un préjudice certain, direct et personnel, ainsi que de l’existence d’un lien de causalité.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il est établi et non contesté que la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES, expulsée des locaux propriété de la SCI DE MANCENANS LIZERNE le 18 août 2025, les a réintégrés au moins à compter du 1er octobre 2025 jusqu’au 30 octobre 2025, date de sa seconde expulsion.

Il en résulte que la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES a commis une faute extracontractuelle à l’égard de la SCI DE MANCENANS LIZERNE consistant à occuper sans droit ni titre et de façon illicite ses locaux.

Cette faute de la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES est la cause directe et certaine du préjudice de la SCI DE MANCENANS LIZERNE consistant en la location et la pose d’une nouvelle porte dite « anti-squat » du 30 octobre 2025 au 29 avril 2026 et qui vise à se prémunir de toute réintégration illicite dans ses locaux.

Au vu des deux factures établies par la société VPSITEX en date des 30 octobre 2025 et 11 mars 2026 relatives à la location de la porte précitée entre le 30 octobre 2025 et le 29 avril 2026, la SCI DE MANCENANS LIZERNE justifie d’une dépense totale de 4.862,4 euros TTC (= 3133,20 euros + 1729,20 euros) dont elle doit être indemnisée.

S’agissant des frais de dératisation, nettoyage et de remise en état, l’analyse des deux procès-verbaux d’expulsion dressés les 18 août 2025 et 30 octobre 2025 conduit à relever que la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES a laissé sur place des sacs de farine, des canettes de soda, des confiseries, ses équipements de boulanger (pétrins, trancheuse, bacs réfrigérés, vitrines réfrigérées), ainsi que des affaires personnelles dans la partie habitation.

Aux termes du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 16 janvier 2026, à l’issue du délai légal de deux mois, il appert que la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES n’a pas récupéré ses effets personnels et professionnels y compris les denrées alimentaires périssables, que les locaux ont été récupérés par le bailleur très sales, en présence de divers déchets et détritus dans l’ensemble des locaux, y compris sur le sol.

La société AUX DELICES DES BATIGNOLLES a, ce faisant, engagé sa responsabilité à l’égard de son ancienne bailleresse qui justifie avoir dû engager des frais de dératisation des locaux, de débarras des denrées alimentaires ayant pourri dans les réfrigérateurs, de traitement des odeurs, et de nettoyage superficiel des éléments pouvant générer des odeurs.

Compte tenu des devis signés établis par la société URBAN FR en date du 18 novembre 2025 et par la société UTILE & AGREABLE en date du 25 novembre 2025, acquittés, la SCI DE MANCENANS LIZERNE justifie avoir dû exposer la somme de 1.320 euros TTC pour la dératisation des locaux et la somme de 1.176 euros TTC pour le débarras des denrées alimentaires et le traitement des odeurs outre le nettoyage des éléments pouvant générer des odeurs.

La SCI DE MANCENANS LIZERNE ne démontre en revanche pas avoir fait retirer la vitre sur laquelle l’aération de la pompe à chaleur aurait été créée par la demanderesse et les procès-verbaux d’expulsion et d’état des lieux dressés par le commissaire de justice instrumentaire ne font aucune mention de la présence d’une pompe à chaleur dans les locaux, excluant qu’une indemnité de ce chef puisse être retenue.

Il sera donc fait droit à la demande de la SCI DE MANCENANS à hauteur de 7.358,40 euros (4.862,40 + 2.496), au vu des pièces produites.

En conséquence, la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES sera condamnée à lui payer la somme de 7.358,40 euros en remboursement des frais de sécurisation des locaux, de dératisation, de débarras et de nettoyage des locaux.

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation d’une perte de chance d’avoir pu relouer les locaux

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En matière économique, la perte de chance permet de réparer un large éventail de préjudices dès lors qu’il est possible de démontrer la disparition certaine d’une éventualité favorable, d’une chance d’obtenir un gain ou de limiter une perte. L’indemnisation exclut à titre de principe toute demande à la hauteur de la totalité des pertes subies ; elle se limite à une certaine somme correspondant à la seule chance perdue.

Pour être indemnisable, une « perte de chance" suppose la réunion de plusieurs conditions : (1) un fait générateur de responsabilité, (2) la probabilité d’une éventualité favorable, cette probabilité étant caractérisée dès lors qu’il existe une chance, même minime, que l’évènement favorable se réalise et (3) la disparition de la probabilité de réalisation de l’événement favorable en raison du fait générateur de responsabilité. Une fois ces conditions réunies, le juge doit évaluer le préjudice économique indemnisable pour perte de chance en déterminant la valeur des gains manqués par le demandeur du fait de l’absence de survenance de l’évènement favorable empêché par le fait générateur ainsi que la probabilité de l’évènement favorable avant la survenance du fait générateur avant de multiplier ensuite la valeur du gain manqué par la probabilité de son occurrence. Le résultat de cette opération correspond au préjudice indemnisable sur le fondement de la perte de chance.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, si la réintégration des locaux par voie de fait, puis leur libération dans un état tel que des mesures de nettoyage ont été nécessaires, retenues plus avant, ont pu retarder la remise en location des locaux, la SCI MANCENANS LIZERNE n’établit pas qu’elle avait l’intention de remettre en location les lieux loués dès l’automne 2025. En effet, elle ne justifie d’aucune démarche aux fins de remise de ceux-ci sur le marché, notamment en faisant actualiser leur valeur locative ce, jusqu’au jour des plaidoiries.

La perte de chance de relouer les locaux n’est donc pas caractérisée.

En conséquence, la SCI MANCENANS LIZERNE sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts en réparation de ce chef.

Sur la demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

Il est constant que le droit d’agir en justice dégénère en abus constitutif d’une faute au sens de l’article 1240 du code civil lorsqu’il est exercé en connaissance de l’absence totale de mérite de l’action engagée, ou par une légèreté inexcusable, obligeant le défendeur à se défendre contre une action que rien ne justifie sinon la volonté d’obtenir ce que l’on sait indu, une intention de nuire, ou une indifférence totale aux conséquences de sa légèreté.

En l’espèce, la demande de la SCI DE MANCENANS LIZERNE tendant à voir condamner la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES à lui payer « la somme de 10.000 € à titre d’amende civile pour procédure abusive », s’analyse en réalité en une demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Les éléments du dossier montrent que la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES a introduit la présente instance en sollicitant au préalable d’être autorisée à assigner à jour fixe son ancienne bailleresse aux fins de lui voir accorder des délais de paiement suspensifs et de voir ordonner sa réintégration dans les lieux, en dissimulant qu’elle les avait réintégrés par voie de fait en octobre 2025 après avoir été expulsée, conduisant à la mise en œuvre d’une seconde expulsion avec le concours de la force publique le 30 octobre 2025.

Ces circonstances caractérisent un abus de son droit d’ester en justice ayant contraint la SCI DE MANCENANS LIZERNE à organiser sa défense en urgence. Elle est ainsi fondée à être indemnisée pour le désagrément subi par l’allocation de dommages et intérêts que le tribunal évaluera justement à la somme de 3.000 euros.

En conséquence, la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES sera condamnée à lui payer une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur la demande de condamnation au paiement des intérêts au taux légal, capitalisés

La SCI DE MANCENANS LIZERNE sollicite que l’ensemble des sommes mises à la charge de la demanderesse produisent intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et qu’ils soient capitalisés lorsqu’ils seront échus pour une année entière.

En application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, il convient d’accueillir sa demande.

IV- Sur les mesures accessoires

La société AUX DELICES DES BATIGNOLLES, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci ne comprendront pas la prise en charge des différentes diligences listées dans la facture du commissaire de justice de la défenderesse en date du 03 février 2026 dès lors, d’une part, que les actes mentionnés ne relèvent pas des dépens prévus à l’article 695 du même code et, d’autre part, que la SCI DE MANCENANS LIZERNE dispose déjà d’un titre en vertu duquel lesdits actes ont été accomplis, à savoir l’ordonnance de référé rendue le 08 juillet 2024.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la SCI DE MANCENANS LIZERNE la totalité des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. La société AUX DELICES DES BATIGNOLLES sera donc condamnée à lui régler une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et sa demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Enfin, eu égard à la date d’introduction de la présente instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES de ses demandes de délais de paiement rétroactifs à effet du 10 décembre 2024, de suspension des effets de la clause résolutoire, d’autorisation de réintégration des lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 3],

CONDAMNE la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES à payer à la SCI DE MANCENANS LIZERNE la somme de 22.366,12 euros (vingt-deux mille trois cent soixante-six euros et douze centimes) au titre du solde des indemnités d’occupation dues depuis le 10 mars 2024 jusqu’au 30 octobre 2025,

CONDAMNE la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES à payer à la SCI DE MANCENANS LIZERNE la somme de 7.358,40 euros (sept mille trois cent cinquante-huit euros et quarante centimes) en remboursement des frais de sécurisation des locaux, de dératisation, de débarras, de nettoyage des locaux et remise en état des lieux,

DÉBOUTE la SCI DE MANCENANS LIZERNE de sa demande de condamnation de la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES au paiement de la somme de 28.283,99 euros de dommages et intérêts en réparation d’une perte de chance d’avoir pu relouer ses locaux,

CONDAMNE la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES à payer à la SCI DE MANCENANS LIZERNE la somme de 3.000 euros (trois mille euros) à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

DIT que ces sommes produiront intérêts à compter du présent jugement, qui seront capitalisés lorsqu’ils seront échus pour une année entière,

CONDAMNE la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES à verser à la SCI DE MANCENANS LIZERNE la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES aux dépens de l’instance, qui ne comprendront pas le coût des actes listés dans la facture du commissaire de justice en date du 03 février 2026,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 03 Juin 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA