TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [J] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sylvie JOUAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06854 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAOYI

N° MINUTE :

9

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0226

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [B], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 novembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 janvier 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 28 janvier 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06854 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAOYI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 décembre 2021, la SAEM ADOMA a donné en location une chambre meublée à M. [J] [B] située dans son établissement du [Adresse 3], à [Adresse 5] [Localité 1], moyennant au jour de la conclusion du contrat de résidence, le paiement d’une redevance mensuelle de 437 euros dont 32,07 euros de prestations obligatoires.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 mars 2025 distribuée le 18 mars 2025, la SAEM ADOMA a mis en demeure M. [J] [B] de régulariser la somme de 1901,66 euros au titre des redevances impayées dans un délai de 8 jours à compter de la présentation de la lettre, sous peine de résiliation de plein droit du contrat de résidence un mois après l’expiration dudit délai.

Dans ces circonstances, la SAEM ADOMA a fait assigner M. [J] [B] par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater que M. [J] [B] est devenu occupant sans droit ni titre à la suite de la résiliation de plein droit du contrat de résidence,

— ordonner l’expulsion de M. [J] [B] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner M. [J] [B] à lui payer à titre de provision la somme de 1552,16 euros arrêtée au 15 juillet 2025, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— condamner le défendeur à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance en vigueur à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2025, lors de laquelle la SAEM ADOMA, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa demande en paiement à la baisse à la somme de 264,80 euros arrêtée au 17 novembre 2025, échéance d’août 2025 incluse. Elle précise accepter le principe de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire sur 24 mois compte tenu des efforts importants de paiement fournis par le défendeur.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [J] [B] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [J] [B] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la dette

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

En l’espèce, l’article 5 du contrat de résidence signé le 9 décembre 2021 dispose que " la redevance est payée mensuellement, à terme échu, et au plus tard le cinquième jour du mois suivant […] ".

L’article 11 du même contrat ajoute que " […] le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat pour l’un des motifs suivants : en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception […] ".

Cet article reprend les modalités de résiliation déterminées par l’article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation qui précise en outre que « la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire ».

Par lettre recommandée du 10 mars 2025 distribuée le 18 mars 2025 contre signature, la SAEM ADOMA a mis en demeure M. [J] [B] de régulariser la somme de 1901,66 euros au titre de redevances impayées dans un délai de 8 jours à compter de la présentation du courrier sous peine de résiliation du contrat un mois après l’expiration dudit délai. Il ressort du décompte que cette somme est au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement, les paiements étant irréguliers.

La SAEM ADOMA produit un décompte démontrant que la dette n’a pas été réglée dans le délai imparti et que M. [J] [B] reste lui devoir la somme de 264,80 euros à la date du 17 novembre 2025.

La résiliation de plein droit du contrat de résidence sera donc constatée à la date du 19 avril 2025.

Le défendeur, ni comparant ni représenté, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de cette dette et ne justifie d’aucun paiement libératoire.

Il sera donc condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025, date de réception de la mise en demeure, sur la totalité de la somme.

Au vu de l’accord de la SAEM ADOMA sur le principe de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais joué si M. [J] [B] règle sa dette comme précisé au dispositif ci-après et continue à s’acquitter de la redevance courante.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause de résiliation sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de résidence pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant la redevance et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le contrat de résidence sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au résident ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la SAEM ADOMA sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

En ce cas, M. [J] [B] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme correspondant à celui de la redevance (prestations obligatoires comprises), de nature à réparer le préjudice découlant pour la SAEM ADOMA de l’occupation indue de son bien.

Sur les demandes accessoires

M. [J] [B], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande en revanche au vu de la situation financière fragile de M. [J] [B], de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter la SAEM ADOMA de sa demande à ce titre.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 9 décembre 2021 entre la [8] ADOMA et M. [J] [B] concernant la chambre meublée située au [Adresse 3], à [Localité 7] sont réunies à la date du 19 avril 2025 ;

CONDAMNONS M. [J] [B] à payer à la SAEM ADOMA à titre provisionnel la somme de 264,80 euros (deux cent soixante-quatre euros et quatre-vingt centimes) au titre des redevances échues impayées au 17 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025 ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées?;

AUTORISONS M. [J] [B] à régler cette somme en 8 mensualités de 30 euros (trente euros), la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la résiliation pendant le cours de ces délais et disons qu’en cas de respect de ces délais, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement d’un seul versement à son échéance ou de défaut de paiement de la redevance courante, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;

DISONS qu’en ce cas, à défaut pour M. [J] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SAEM ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS qu’en ce cas, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS qu’en ce cas, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNONS en ce cas, M. [J] [B] à payer à la SAEM ADOMA à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux égale au montant de la redevance et des charges qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat de résidence ;

DEBOUTONS la SAEM ADOMA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [J] [B] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection