TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre

N° RG 23/03706 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZDWG

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 28 Mai 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. PLAISANCE INFA

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Xavier HUGON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #U0001

DÉFENDEURS

S.A.S. BF3 NOGENT THIERS

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Béranger BOUDIGNON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1704

S.C.P. [Z] [I] [N] [C] [U] ET [J]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Thomas RONZEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0499

Monsieur [R] [P]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0848

SERL SEINEO

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par Maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0848

Décision du 28 Mai 2026

2ème chambre

N° RG 23/03706 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZDWG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Jérôme HAYEM, Vice-Président

Madame Céline MARION, Vice-Présidente

Monsieur Robin VIRGILE, Juge

assistés de Monsieur Louis BAILLY, Greffier lors des débats, et de Madame Chloé GAUDIN, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience collégiale du 26 Mars 2026, présidée par Monsieur Jérôme HAYEM et tenue en audience publique, rapport a été fait par Monsieur Robin VIRGILE, en application de l’article 804 du Code de Procédure Civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS

La société civile immobilière (SCI) PLAISANCE INFA, détenue à 99 % par la Fondation de l’INSTITUT [Etablissement 1]APPLICATION (INFA), était propriétaire d’un ensemble immobilier sis à Nogent-sur-Marne (Val de Marne), composé d’un terrain comportant trois bâtiments.

Cet ensemble immobilier était occupé, en vertu de différents baux commerciaux, notamment par la Fondation INFA, la société ELAT, et la « Maison Kangourou ».

Le 4 décembre 2029, la SCI PLAISANCE INFA, la société SOGEPROM, filiale à 100 % de la SOCIETE GENERALE et la société BROWNFIELDS GESTION ont signé un protocole ayant pour objet de déterminer les principes directeurs de la vente par la SCI PLAISANCE INFA du bien immobilier à la société BF3 NOGENT THIERS et l’octroi par cette dernière d’un bail commercial au bénéfice de la Fondation INFA.

Ce protocole prévoyait notamment :

— un prix de cession de 17 805 000 euros HT, outre un complément de prix de 295 000 euros HT,

— l’obligation pour la SCI PLAISANCE INFA de procéder à la résiliation des différents baux à ses frais et en justifier à la date de réalisation de la vente et d’obtenir la libération des lieux à ses frais et au plus tard à la date d’ouverture du chantier prévu par l’acquéreur.

Ce protocole, qui prévoyait aussi la signature d’une promesse de vente, a été prorogé par cinq avenants successifs.

Décision du 28 Mai 2026

2ème chambre

N° RG 23/03706 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZDWG

Le 26 mai 2020, le tribunal judiciaire de Créteil a rendu un jugement arrêtant le plan de redressement de la Fondation INFA.

Le 30 juin 2020, la SCI PLAISANCE INFA, assistée de son conseil Maître [R] [P] exerçant au sein de la société SEINEO a signé avec la société BF3 NOGENT THIERS, assistée par la SCP [Z] [I] [N] [C] [U] et [J], une promesse de vente portant sur les biens précités.

Par avenant du 6 novembre 2020, la promesse de vente a été prorogée jusqu’au 30 novembre 2020.

Par acte du 23 février 2021, la SCI PLAISANCE INFA, toujours assistée de son conseil Maître [R] [P] a vendu à la société BF3 NOGENT THIERS, toujours assistée par la même étude notariale, l’ensemble immobilier précité, moyennant :

— un prix principal de 18 005 000 euros dont :

* 9 102 500 étaient réglés lors de la cession,

* 8 902 500 euros étaient payables à termes lorsque le permis de construire nécessaire aux travaux envisagés par l’acquéreur serait purgé de tout recours,

— un complément éventuel de prix forfaitaire maximum de 295 000 euros sur lequel s’imputerait le surcoût des travaux de désamiantage évalué à 200 000 euros, payable dans les 30 jours calendaires à compter de l’achèvement des travaux de désamiantage.

L’acte de vente prévoyait en outre une garantie à première demande de la SOCIETE GENERALE pour garantir le versement au vendeur du prix de vente et du complément de prix éventuel relatif au désamiantage.

L’acte de vente prévoyait aussi que la SCI PLAISANCE INFA obtienne la libération des lieux occupés par les différents locataires, suivant le séquençage suivant :

— le 31 mars 2021 pour la société ELAT,

— le 21 septembre 2021 pour la Maison Kangourou,

— le 30 novembre 2021 pour la Fondation INFA.

L’acte de vente comportait une clause pénale, ainsi libellée :

« Si, à l’une des dates de libération des locaux ci-dessus convenues, l’ACQUEREUR se trouvait par

le fait du VENDEUR ou de l’un de ses locataires empêché de disposer de locaux libres de toute occupation et débarrassés de tous mobiliers, matériels, archives, etc..,il aurait droit à titre de clause pénale, à une indemnité forfaitaire dès à présent fixée à DEUX MILLE EUROS (2.000,00 €)

par jour de retard, sans que toutefois cette clause puisse être considérée comme une prorogation de délai et puisse autoriser le VENDEUR ou l’un de ses locataires à retarder la libération des locaux concernés. »

Le 9 avril 2021, la SCI PLAISANCE INFA et la société ELAT ont signé un protocole d’accord prévoyant la libération des lieux par cette dernière avant le 30 novembre 2021.

Le 22 novembre 2021, la société BF3 NOGENT THIERS et la Fondation INFA se sont accordées pour que celle-ci libère les lieux au plus tard le 30 janvier 2022, en contrepartie d’une indemnité d’occupation forfaitaire de 30 000 euros HT, couvrant la période du 1er décembre 2021 au 30 janvier 2022.

Le 9 décembre 2021, le permis de construire a été obtenu par la société BF3 NOGENT THIERS.

Le 12 avril 2022, la société BF3 NOGENT THIERS a obtenu du tribunal administratif de Melun un certificat de non recours.

Le 19 mai 2022 la société BF3 NOGENT THIERS a payé à la SCI PLAISANCE INFA une somme de 8 504 500 euros au titre du solde du prix de vente, le prix de 8 902 500 euros étant diminué de 428 000 euros au titre du retard dans la libération des lieux par la société ELAT, et majoré d’une somme de 30 000 euros au titre du retard dans le paiement du prix.

Le 8 juin 2022, la SCI PLAISANCE INFA a mis en œuvre la garantie à première demande accordée par la SOCIETE GENERALE, laquelle a refusé d’accorder sa garantie.

Par exploits de commissaire de justice en date du 17 février 2023, la SCI PLAISANCE INFA a fait assigner la société BF3 NOGENT THIERS, Maître [R] [P], la SCP [Z] [I] [N] [C] [U] et [J] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’obtenir le paiement du solde du prix de vente, estimant que la clause pénale relative au retard dans la libération des locaux ne pouvait recevoir application.

La société SEINEO est ensuite intervenue volontairement à l’instance.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 15 avril 2025, la SCI PLAISANCE INFA demande au tribunal de :

« Vu les articles 1104, 1112-1, 1143, 1221, 1231-1, 1231-5, 1240, 1341, 1344-1 et 1651 du Code civil

Vu l’article L 145-28 du code de commerce

Vu les pièces et la jurisprudence citées,

A TITRE PRINCIPAL :

ANNULER sur le fondement de la violence par abus de dépendance, la clause pénale prévoyant une indemnité forfaitaire fixée à 2000€ par jour de retard dans l’acte de vente du 23 février 2021

A TITRE SUBSIDIAIRE

JUGER que la clause pénale visée à l’article 13.2 de l’acte de vente du 23 février 2021 n’a pas été mise en œuvre pour défaut d’envoi d’une mise en demeure à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE PLAISANCE INFA ;

JUGER que la société BF3 n’a subi aucun préjudice par le maintien dans les locaux de la société ELAT jusqu’au 31 octobre 2021 puisqu’elle a perçu le montant de l’indemnité d’occupation prévue à l’acte de vente et qu’en conséquence la clause pénale est manifestement excessive et doit être réduite à 1 € ;

EN CONSEQUENCE,

CONDAMNER la société BF3 NOGENT THIERS à régler à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE PLAISANCE INFA le solde du prix de cession d’un terrain (sur lequel sont édifiés trois Bâtiments) situé [Adresse 6] à [Localité 1] (Val-de-Marne) [Localité 1] pour un montant de 428 000 € augmenté des intérêts moratoires au taux légal à compter de la mise en demeure adressé par lettre RAR du 19 septembre 2022 ;

CONDAMNER la société BF3 NOGENT THIERS à régler à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE PLAISANCE INFA des pénalités d’un montant de 132 000 € pour défaut de règlement à bonne date de la partie du prix payable à terme ;

CONDAMNER la société BF3 NOGENT THIERS à régler à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE PLAISANCE INFA des dommages et intérêts pour un montant de 50 000 € pour avoir abusivement retenu 428 000 € après le 19 mai 2022 ;

DEBOUTER la société BF3 NOGENT THIERS de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions contre la SCI PLAISANCE INFA ;

DEBOUTER la SCP « [Q] [Z], [K] [I], [G] [N], [L] [C] et [X] [U] » de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions contre la SCI PLAISANCE INFA ;

DEBOUTER la société d’exercice libéral à responsabilité limitée (SERL) SEINEO de l’intégralité de leur demandes fins et conclusions contre la SCI PLAISANCE INFA ;

A TITRE SUBSIDIAIRE,

CONDAMNER la société BF3 NOGENT THIERS à régler à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE PLAISANCE INFA des pénalités d’un montant de 74 000 € pour défaut de règlement à bonne date de la partie du prix payable à terme

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

JUGER qu’en tout état de cause l’indemnité prévue à l’acte de vente du 23 février 2021 est manifestement excessive et doit être réduite à la somme de 11.806 € au titre de la clause pénale prévue à l’article 13.2 de l’Acte de vente du 23 février 2021 ;

CONDAMNER in solidum la SCP « [Q] [Z], [K] [I], [G] [N], [L] [C] et [X] [U] » et Maître [R] [P] et la société d’exercice libéral à responsabilité limitée (SERL) SEINEO à indemniser la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE PLAISANCE INFA de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au titre de la clause pénale prévue à l’article 13.2 de l’Acte de vente du 23 février 2021 ;

CONDAMNER in solidum la Société BF3 NOGENT THIERS, la SCP « [Q] [Z], [K]

[I], [G] [N], [L] [C] et [X] [U] » et Maître [R] [P] et la société d’exercice libéral à responsabilité limitée (SERL) SEINEO à payer chacun à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE PLAISANCE INFA la somme de 7 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699

du Code de procédure civile. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 6 mai 2025, la société BF3 NOGENT THIERS demande au tribunal de :

« Vu les dispositions précitées ;

Vu les pièces précitées ;

DEBOUTER la SCI PLAISANCE INFA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à son égard ;

A titre reconventionnel :

CONDAMNER la SCI PLAISANCE INFA au paiement d’une somme de 7 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNER la SCI PLAISANCE INFA, ou toute partie qui succombera, au paiement d’une somme de 7 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

En tout état de cause :

ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, celle-ci n’étant pas compatible avec la nature de l’affaire ;

DEBOUTER la SCI PLAISANCE INFA de l’ensemble de ses autres demandes formées à son encontre ;

CONDAMNER la SCI PLAISANCE INFA, ou toute partie qui succombera, aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Béranger BOUDIGNON, en application de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 23 octobre 2024, Maître [R] [P] et la société SEINEO demandent au tribunal de :

« Déclarer les concluants recevables et bien fondés en leurs conclusions.

Ordonner la mise hors de cause de Maître [R] [P].

Donner acte à la SERL SEINEO de son intervention volontaire aux lieu et place de Maître [R] [P].

Juger que la SCI PLAISANCE INFA ne justifie pas de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d’engager à responsabilité du notaire.

Débouter la SCI PLAISANCE INFA de l’ensemble de ses demandes.

Condamner la SCI PLAISANCE INFA au paiement d’une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêt pour procédure abusive.

Rejeter l’exécution provisoire.

Condamner la SCI PLAISANCE INFA, ou toute partie qui succombera, au paiement d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner la SCI PLAISANCE INFA aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, en application de l’article 699 du Code de procédure Civile. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 17 avril 2025, la SCP [Z] [I] [N] [C] [U] et [J] demande au tribunal de :

« Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

DONNER ACTE à la SCP [Z] [I] [N] [C] [U] et [M] [W] qu’elle s’en rapporte à la décision du Tribunal concernant la mise hors de cause de Maître [R] [P] et de l’intervention volontaire de la SERL SEINEO.

JUGER que la SCI PLAISANCE INFA succombe dans la charge de la preuve lui incombant aux fins de voir engager la responsabilité civile professionnelle de la SCP [Z] [I] [N] [C] [U] et [J], titulaire d’un office notarial situé [Adresse 3] MARNE,

En conséquence,

JUGER la SCI PLAISANCE INFA mal fondée en ses demandes de condamnations formulées à l’encontre de la SCP [Z] [I] [N] [C] [U] et [J], titulaire d’un office notarial situé [Adresse 3],

DEBOUTER la SCI PLAISANCE INFA de l’intégralité de ses demandes de condamnations formulées à l’encontre de la SCP [Z] [I] [N] [C] [U] et [J], titulaire d’un office notarial situé [Adresse 3],

CONDAMNER la SCI PLAISANCE INFA à payer à la SCP [Z] [I] [N] [C] [U] et [J], titulaire d’un office notarial situé [Adresse 3], une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la SCI PLAISANCE INFA aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés en application des articles 696 et suivants du Code de procédure civile.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir. » Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 mai 2026.

A l’audience du 26 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS

Il sera rappelé que les demandes des parties de « juger que » tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Il n’y a donc pas lieu de donner acte à la SERL SEINEO de son « de son intervention volontaire aux lieu et place de Maître [R] [P]. », ce dernier ayant été attrait par la demanderesse à l’instance, sans que l’intervention volontaire d’une autre partie ne puisse d’ailleurs conduire à sa mise hors de cause.

Sur la demande de la SCI PLAISANCE INFA en paiement du solde du prix de vente

La SCI PLAISANCE INFA demande la condamnation de la société BF3 NOGENT THIERS à lui payer le solde du prix de vente 428 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2022, en ce que la société BF3 NOGENT THIERS ne pouvait retrancher du solde payé une quelconque somme au titre de la clause pénale :

— soit parce qu’elle est nulle,

— soit parce qu’aucune mise en demeure n’a été effectuée,

— soit parce que l’acquéreur a renoncé à la mise en œuvre de la clause pénale,

— soit parce que l’acquéreur a manqué à son obligation d’information précontractuelle,

— soit parce que la clause pénale doit être réduite à 1 euro car manifestement excessive.

L’article 1231-5 du code civil énonce que :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

Sur la demande de la SCI PLAISANCE INFA de nullité de la clause pénale pour violence

Décision du 28 Mai 2026

2ème chambre

N° RG 23/03706 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZDWG

A titre principal, la SCI PLAISANCE INFA demande d’annuler l’article 13.2 de l’acte de vente relatif à la clause pénale sanctionnant le retard dans la libération des lieux, sur le fondement de la violence prévue à l’article 1143 du code civil.

Elle fait valoir que :

— la société BF3 NOGENT THIERS a abusé de son état de dépendance économique et juridique, en vue d’en tirer un avantage manifestement excessif,

— quelques heures avant la signature de l’acte de vente, la société SEINEO a envoyé par courriel un nouveau projet d’acte portant la clause pénale de 500 euros à 2 000 euros par jour de retard, tel que cela résulte d’une annotation en commentaire de ce projet,

— le notaire de l’acquéreur confirme dans ses conclusions n°3 en page 13 et 14 qu’elle n’avait pas d’autre choix que d’accepter cette nouvelle exigence compte tenu de sa dépendance économique vis-à-vis de la société BF3 NOGENT THIERS,

— la Fondation INFA avait obtenu un plan de continuation à la condition que la SCI INFA cède son actif immobilier, ce que la société BF3 NOGENT THIERS n’ignorait pas, et dont témoigne le jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 20 mai 2020,

— la société BF3 NOGENT THIERS a exigé le quadruplement de la clause pénale car elle savait que la SCI INFA ne pouvait pas le refuser sauf à voir le plan de continuation résolu par anticipation et la Fondation placée en liquidation judiciaire,

— cet abus de dépendance a entraîné au profit de la société BF3 NOGENT THIERS un avantage manifestement excessif qui fait double emploi avec la perception des indemnités d’occupation versées par la société ELAT jusqu’à son départ,

— la société BF3 NOGENT THIERS ne peut soutenir avoir subi un préjudice résultant du décalage du planning des opérations de restructuration, les frais de portage et le coût lié à l’immobilisation des fonds propres résultant de l’impossibilité de réaliser les travaux en l’absence de tout permis de construire, et non du décalage de la date de libération des locaux par la société ELAT,

*

La société BF3 NOGENT THIERS s’oppose à la demande de nullité, en ce que la nullité pour violence nécessite un abus, un état de dépendance, un lien de causalité entre l’engagement et l’abus, et un avantage manifestement excessif, ce qui n’est selon elle pas le cas en l’espèce.

Elle fait valoir que :

— il n’y a aucun abus, car la fondation INFA était in bonis au moment de la vente, la jurisprudence rappelant que la pression des circonstances économiques ne saurait être admise comme cause générale de violence,-il n’y a pas non plus de dépendance économique, la demanderesse était libre de chercher d’autres acquéreurs,

— il n’y a pas de lien de causalité entre l’engagement et l’abus : ce n’est pas en raison d’un prétendu état de dépendance économique qu’elle a demandé que l’augmentation de la clause pénale mais pour qu’elle soit alignée sur le montant d’autres clauses,

— la SCI PLAISANCE INFA s’était engagée à faire libérer les lieux, et n’ignorait pas que de la libération complète du site dépendait le démarrage du programme de construction de la société BF3 NOGENT THIERS, – l’acte de vente a été annoté par Maître [R] [P], avec un commentaire, et la SCI PLAISANCE INFA n’a formulé aucune observation,

— Maître [P] et la SERL SEINEO rappellent dans leurs écritures que cette clause pénale a fait l’objet de discussions entre les parties,

— il n’y a pas non plus d’avantage manifestement excessif cette clause ayant été négociée en raison des manquements contractuels de la SCI venderesse et ne trouvant à s’appliquer qu’en cas de nouveaux manquements contractuels de la SCI venderesse et enfin, rédigée en miroir des pénalités mises à la charge de l’acquéreur en cas de manquement à ses obligations.

Sur ce,

L’article 1130 du code civil énonce :

« L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

Selon l’article 1140 du code civil, « Il y a violence lorsqu’une partie s’engage sous la pression d’une contrainte qui lui inspire la crainte d’exposer sa personne, sa fortune ou celles de ses proches à un mal considérable. »

L’article 1142 du code civil précise que « la violence est une cause de nullité qu’elle ait été exercée par une partie ou par un tiers. », et l’article 1143 du même code qu'« il y a également violence lorsqu’une partie, abusant de l’état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard, obtient de lui un engagement qu’il n’aurait pas souscrit en l’absence d’une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif. ».

En l’espèce, au soutien de sa demande de nullité de la clause pénale figurant à l’acte de vente du 23 février 2021, la SCI PLAISANCE INFA soutient donc avoir été victime de violence économique, et il résulte de l’article 1143 du code civil qu’elle doit donc démontrer cumulativement :

— un abus par la société BF3 NOGENT THIERS de son état de l’état de dépendance,

— l’obtention par celle-ci d’un engagement que son cocontractant n’aurait pas souscrit sans cette contrainte,

— son obtention d’un avantage manifestement excessif.

Sur la dernière de ces conditions, il apparaît qu’au regard de l’importance du prix de vente de l’ensemble immobilier, avec un prix principal de 18 005 000 d’euros outre un complément de prix éventuel de 295 000 euros, la fixation d’une clause pénale de 2 000 euros par jour venant sanctionner l’engagement du vendeur de ne pas obtenir de ses locataires la libération des lieux suivant le calendrier convenu ne pas à l’acquéreur un avantage manifestement excessif.

Par conséquent, la demande de la SCI PLAISANCE INFA de nullité de cette clause pénale sera rejetée.

Sur l’absence de mise en demeure

La SCI PLAISANCE INFA estime sur le fondement des articles 1231 et 1231-5 du code civil que la clause pénale ne peut être due, en l’absence de mise en demeure, en ce que l’acte ne prévoit aucune dispense de mise en demeure, ni expresse ni implicite, et que le courrier du 12 avril 2021 indiquant que la société BF3 NOGENT THIERS se réservait la possibilité de mettre en application la clause pénale sans mentionner de délai ne vaut pas mise en demeure.

La société BF3 NOGENT THIERS considère que l’acte ne prévoyait pas de mise en demeure, que toute mise en demeure était inutile car l’inexécution était définitive, et qu’une mise en demeure a en tout état de cause été envoyée. Selon elle :

— l’acte de vente a prévu l’absence de nécessité d’une mise en demeure,

— toute mise en demeure était inutile car la non-libération des locaux au 31 mars 2021 constituait une non-exécution définitive de l’obligation,

— elle a quand même adressé une mise en demeure par lettre recommandée du 12 avril 2021 rappelant l’obligation de libérer les lieux comme la possibilité de mettre en œuvre la clause pénale.

Sur ce,

Selon l’article 1344 du code civil, « Le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation. »

Selon l’article 1231 du code civil, « « A moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable. »

L’article 1231-5 in fine du code civil prévoit que « Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. ».

En l’espèce, la clause pénale litigieuse comporte, notamment, la stipulation suivante :

« Cette indemnité sera dû dès le premier jour de retard constaté suivant les modalités si avant précisées, nonobstant la réception de la sommation de libérer les BIENS, faite par acte extrajudiciaire, dont le coût avancé par L’ACQUEREUR devra être lui être remboursé par le VENDEUR ».

La clause pénale sanctionne l’obligation pour la SCI PLAISANCE INFA d’obtenir la fin des baux consentis sur les biens vendus comme la libération des lieux suivant le calendrier convenu. Or, il est constant que les lieux n’ont pas été libérés par la société ELAT à la date prévue à l’acte de vente, à savoir le 31 mars 2021. Ainsi, l’inexécution par la SCI PLAISANCE INFA de son obligation est devenue définitive dès le lendemain du dernier jour prévu pour la libération des lieux par la société ELAT, de sorte qu’aucune mise en demeure n’était nécessaire à la mise en œuvre de la clause pénale.

Ce moyen ne peut donc contribuer au succès de la demande en paiement de la société ELAT du reliquat du prix de vente au motif que la clause pénale n’était pas applicable.

Sur la renonciation à la mise en œuvre de la clause pénale

La SCI PLAISANCE INFA estime qu’il ressort des échanges entre parties que la société BF3 NOGENT THIERS a renoncé à la clause pénale, en ce que cette dernière a, à son initiative, accordé un délai à un autre locataire la Fondation INFA, un délai pour quitter les lieux jusqu’au 30 janvier 2022 alors que l’acte de vente prévoyait un départ le 30 novembre 2021.

La société BF3 NOGENT THIERS considère n’avoir jamais renoncé à la mise en œuvre de la clause pénale, en ce qu’elle n’a fait qu’à accéder à une demande de la fondation INFA de reporter sa libération des lieux, et que délai dévolu à la société ELAT n’a jamais fait l’objet d’un allongement contractuel.

Sur ce,

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par ailleurs, la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d’actes non équivoques manifestant la volonté de renoncer.

En l’espèce, le fait pour l’acquéreur, la société BF3 NOGENT THIERS, d’avoir accepté de reporter le départ de la fondation INFA, également locataire, est sans incidence sur les autres conditions de la vente, et en l’occurrence celles relatives à l’engagement pour le vendeur d’obtenir le départ des autres locataires suivant le calendrier convenu. En effet, le fait d’avoir prolongé le délai de l’exécution de l’obligation avec un autre locataire ne signifie aucunement une renonciation non équivoque à la mise en œuvre de la clause pénale sanctionnant le retard dans l’exécution de l’obligation de départ d’autres locataires.

Ce moyen ne peut donc contribuer au succès de la demande en paiement de la société ELAT du reliquat du prix de vente au motif que la clause pénale n’était pas applicable.

Sur le manquement à l’obligation d’information

La SCI PLAISANCE INFA reproche à la société BF3 NOGENT THIERS d’avoir méconnu son obligation d’information et précontractuelle, en ce que :

— alors que le protocole d’accord, la promesse, et l’acte de vente rappellent qu’elle est une néophyte en matière immobilière, de n’avoir pas attiré son attention sur le droit au maintien dans les lieux d’un locataire commercial jusqu’à ce qu’intervienne un accord sur le montant, la date de règlement de l’indemnité d’éviction et la libération des locaux.

Elle soutient ainsi que :

— la pièce 30 de la société BF3 NOGENT THIERS se limite à présenter un cadre général de la cession, sans mentionner la réglementation applicable aux baux commerciaux ni aux droit des locataires lié au maintien dans les lieux,

— la pièce 31 de la société BF3 NOGENT THIERS instaure uniquement un cadre pour la consultation des investisseurs, et n’évoque pas les obligations de la société BF3 NOGENT THIERS envers la SCI PLAISANCE INFA, et encore moins l’information de cette dernière sur le droit au maintien dans les lieux des locataires.

— la société BF3 NOGENT THIERS était donc consciente du préjudice éventuel qu’elle lui causait et engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil en ne révélant pas les conséquences d’une absence de protocole avec la société ELAT et son droit de rester dans les lieux,

— elle aurait reporté la signature de l’acte de vente si elle avait été informée du risque qu’elle prenait en s’engageant sur une date de libération des locaux avec la société ELAT sans avoir signé un protocole d’accord actant cette date.

La société BF3 NOGENT THIERS fait valoir que :

— les déclarations à l’acte de vente sur le caractère associatif de la Fondation INFA sont inopérantes,

— ce n’est pas la fondation, mais la SCI PLAISANCE INFA qui a signé l’acte de vente, qui n’est pas un particulier ou un profane ni une SCI familiale, son objet social était l’acquisition d’un ensemble immobilier, de sorte qu’elle doit être considérée comme un professionnel ,

— la SCI PLAISANCE INFA a été assistée par son propre notaire et un cabinet d’avocat, alors que son actionnaire à 99,99 %, la fondation INFA, était assisté des organes de la procédure collective et de ses propres conseils.

Sur ce,

L’article 1112-1 du code civil énonce :

«Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux article 1130 et suivants. »

En l’espèce, il n’appartenait pas à la société BF3 NOGENT THIERS d’informer la SCI PLAISANCE INFA de dispositions légales accessibles à tous, que cette dernière ne pouvait donc légitimement ignorer, quand bien-même le protocole d’accord la qualifiait de néophyte en matière immobilière. Il est au surplus établi que la SCI PLAISANCE INFA connaissait dès avant la vente la teneur de l’article L145-28 du code de commerce, pour l’avoir elle-même rappelé dans le congé délivré à la société ELAT le 11 septembre 2020, dans lequel elle l’invite par ailleurs à entrer en pourparlers au sujet de l’indemnité d’éviction. En l’absence de l’ignorance légitime exigée par l’article 1112-1 du code civil, ce moyen ne peut prospérer.

De manière surabondante, il est observé que le manquement à une obligation précontractuelle d’information ne peut donner lieu qu’à la nullité du contrat et/ou à l’octroi de dommages et intérêts, de sorte que ce moyen ne peut utilement venir au soutien d’une demande en paiement fondée sur la suppression ou la modération d’une clause pénale.

Sur le caractère manifestement excessif de la clause pénale

A titre subsidiaire, la SCI PLAISANCE INFA demande sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil la réduction de la clause pénale à 1 euros, et à titre infiniment subsidiaire à 11 806 euros.

Elle fait valoir que :

— le maintien de la société ELAT dans les lieux loués postérieurement à la date du 31 mars 2021 n’a causé aucun préjudice à la société BF3 NOGENT THIERS, ayant permis d’économiser la garde de l’ensemble immobilier contre les squatteurs jusqu’à l’obtention du permis de construire,

— si la clause pénale n’était réduite à 1 euros, le montant de l’indemnisation ne saurait dépasser 92 euros par m² par an, soit pour 7 mois la somme de 11 806 euros, ce qui correspond déjà la moitié de l’indemnité d’occupation déjà perçue.

La société BF3 NOGENT THIERS soutient que la clause n’est pas manifestement excessive en ce qu’elle aurait pu démarrer les opérations consécutives à l’obtention du permis de démolir si la SCI PLAISANCE INFA avait respecté ses obligations. Elle estime avoir subi un coût d’opportunité total de 237 557,32 euros compte tenu de l’existence de frais de portage et du coût d’immobilisation des fonds propres, outre des frais de mise au rebut des encombrants de 56 142,66 euros et des charges locatives non payées de 88 330,69 euros. Elle ajoute que la clause pénale n’a pas le même objet que l’indemnité d’occupation, et que son montant n’est pas excessif au regard de l’importance du prix de vente.

Sur ce,

Les dispositions de l’article 1231-5 du code civil ont déjà été rappelées.

Il est constant que les juges du fond, pour qui la réduction des effets d’une clause pénale n’est qu’une simple faculté, n’ont pas à motiver spécialement leur décision lorsque refusant d’en retenir le caractère excessif, et en conséquence de modifier le montant de la « peine » qui y est forfaitairement prévue, ils font une application pure et simple de la convention des parties.

En l’espèce, la clause pénale n’apparaît pas manifestement excessive, de sorte qu’il n’y a pas lieu à sa modération.

*

Il résulte de ce qui précède que la demande de la SCI PLAISANCE INFA en paiement d’une somme de 428 000 euros au titre du solde du prix de vente ne peut prospérer sur aucun des moyens soulevés, de sorte qu’elle sera rejetée.

Sur la demande de la SCI PLAISANCE INFA de garantie dirigée contre les notaires

La SCI PLAISANCE INFA demande de condamner Maître [R] [P] et la société SEINEO ainsi que la SCP [Z] [I] [N] [C] [U] et [J] à l'« indemniser (…) de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au titre de la clause pénale prévue à l’article 13.2 de l’acte de vente du 23 février 2021 »

Elle fait valoir que la SCP Nogent Paris Est Notaires, notaire du vendeur, et Maître [R] [P], notaire l’ayant assistée, ont manqué à leur devoir de conseil :

— en omettant de l’informer et de la mettre en garde sur les conséquences liées à l’absence de signature d’un protocole sur les modalités de départ de la société ELAT et la possibilité pour cette dernière de rester dans les locaux après le 31 mars 2021, conformément aux dispositions de l’article L 145-28 du code de commerce,

— en n’attirant pas son attention sur le quadruplement des pénalités lié à la clause pénale dans l’acte de vente par rapport à la promesse.

Elle expose que les notaires étaient informés de la procédure de redressement judiciaire de la Fondation INFA, et que l’absence de conclusion d’un protocole d’accord avec la société ELAT devait être relevé par le notaire.

Elle estime, plus spécifiquement, concernant Maître [R] [P], notaire l’ayant assistée, que :

— le courrier du 22 décembre 2020 par lequel il lui demande la copie du protocole, et ne démontre pas qu’il a satisfait à son devoir de conseil et de mise en garde au sujet des conséquences résultant de l’absence de conclusion d’un protocole,

— le projet d’acte de vente transmis par Maître [R] [P] le jour même de sa signature ne fait plus mention du protocole d’accord devant être signé avec la société ELAT,

— sur le quadruplement de la clause pénale, elle indique ne l’avoir jamais avalisé, et la simple mention à la marge au projet d’acte joint par Maître [R] [P] au courriel du 23 février 2021 ne montre pas que celui-ci s’est conformé à son obligation d’information et de conseil, avec un commentaire imprécis porté en marge, sans attirer son attention dans le courriel adressé.

Elle considère qu’il existe bien un lien de causalité entre la faute des notaires et le préjudice qui résulterait de la mise à sa charge de tout ou partie de la clause pénale. En effet, elle estime qu’elle aurait reporté la date de signature de l’acte de vente ou la date de libération des locaux de la société ELAT si elle avait été dûment informée du risque qu’elle prenait en s’engageant sur une date de libération des locaux par la société ELAT sans avoir signé un protocole avec cette dernière actant cette date.

*

La SCP [Z] [I] [N] [C] [U] et [J], notaire de l’acquéreur, s’oppose à cette demande.

Elle considère d’abord n’avoir commis aucun manquement à ses obligations d’information et de conseil, et fait valoir que :

— la SCI PLAISANCE INFA, qui avait signé plusieurs baux avec différentes sociétés, n’ignorait pas les dispositions de l’article L145-28 du code de commerce alors même que le congé qu’elle a fait délivrer le 11 septembre 2020 à la société ELAT en rappelle les termes,

— l’acte de vente reprend l’obligation de résiliation des baux, sujet évoqué dès le protocole d’accord,

— la clause pénale stipule clairement les conditions d’indemnisation de l’acquéreur en cas de retard dans la libération des locaux vendus, et Maître [R] [P] avait par un commentaire porté en marge du projet attiré l’attention de sa cliente sur son quadruplement,

— la SCI PLAISANCE INFA, a reçu lecture de l’acte préalablement à sa signature,

— la SCI PLAISANCE INFA était assistée par un cabinet de conseil spécialisé et un avocat.

Elle considère en tout cas qu’il n’existe aucun lien de causalité entre le préjudice allégué et les fautes reprochées, en ce que l’éventuelle condamnation de la SCI PLAISANCE INFA au titre de la clause pénale ne résulterait que de son manquement à ses obligations au titre de la libération des locaux. Elle ajoute que la SCI PLAISANCE INFA ne démontre pas que si elle avait eu connaissance des risques, elle aurait reporté la date de signature, celle-ci étant déterminante à la survie de la Fondation INFA, ni que la société BF3 NOGENT THIERS aurait accepté une réduction de cette pénalité,

Elle estime enfin qu’il existe aucun préjudice indemnisable, en ce que :- la clause pénale correspond à des engagements purement contractuels convenus entre les parties à la promesse et qui ne sauraient être imputés et mises à la charge d’un tiers à celle-ci,

— en cas de faute du notaire, le seul préjudice que pourrait faire valoir la demanderesse serait constitué par une perte de chance de ne pas avoir contracté ou de contracter autrement, ce qui n’est ni demandé, ni établi.

*

Maître [R] [P], ayant assisté la demanderesse, et la société SEINEO s’opposent eux aussi à la demande de garantie, estimant qu’aucune faute n’est démontrée, ni de préjudice indemnisable ou de lien de causalité.

Ils considèrent qu’il n’existe aucun défaut d’information au regard des dispositions de l’article L.145-28 du code de commerce, la SCI PLAISANCE INFA s’étant engagée à résilier les baux et obtenir la libération des lieux dès la signature du protocole. Ils ajoutent qu’à aucun moment, la SCI PLAISANCE INFA n’a fait valoir qu’elle souhaitait une date de libération des locaux pour la société ELAT au 30 novembre 2021, alors qu’elle a pourtant demandé une prorogation du délai de libération des locaux pour la Fondation INFA jusqu’au 31 décembre 2021.

Ils ajoutent en outre que :

— Maître [R] [P] a sollicité de sa cliente par courriel du 22 décembre 2020 l’envoi des pièces dont « la copie du protocole régularisé avec ELAT concernant les modalités de libération des lieux »,

— n’étant pas en possession du protocole avec la société ELAT lors de la signature de l’acte de vente le 23 février 2021, la SCI PLAISANCE INFA s’est portée fort d’obtenir un accord avec celle-ci sur le montant de l’indemnité d’éviction entre la date de signature et le 31 mars 2021, date prévue de libération des lieux,

— en concluant un accord de libération avec la société ELAT allant au-delà du 31 mars 2021, elle savait qu’elle s’exposait aux pénalités contractuelles.

Ils considèrent qu’il n’existe pas non plus de manquement du notaire quant au montant de la clause pénale, lequel a fait l’objet de discussions entre les parties, alors que l’office a porté en marge du projet d’acte un commentaire attirant l’attention sur l’augmentation du montant de ladite clause.

Ils estiment qu’il n’existe aucun lien de causalité entre les fautes prétendues et le préjudice allégué. Selon eux, la SCI PLAISANCE INFA a signé en toute connaissance de cause l’acte de vente définitif, alors qu’elle n’avait pas finalisé l’accord de résiliation avec la société ELAT, ce qui ne peut engager la responsabilité du notaire.

Enfin, Maître [R] [P] et la société SEINEO considèrent que la société BF3 NOGENT THIERS ne subit aucun préjudice, puisque le report du délai n’a pas impacté l’ouverture du chantier et le démarrage des travaux, et que la société BF3 NOGENT THIERS a perçu des indemnités d’occupation jusqu’au départ du locataire.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En vertu de ce même texte, le notaire rédacteur d’une promesse unilatérale de vente a l’obligation de s’assurer de la validité et de l’efficacité de son acte.

Selon l’article 16 de la loi numéro 90-1258 du 31 décembre 1990 relative aux sociétés d’exercice libéral, chaque associé répond, sur l’ensemble de son patrimoine, des actes professionnels qu’il accomplit et la société d’exercice libéral est solidairement responsable avec lui. Il en résulte que l’action en responsabilité peut indifféremment être dirigée contre la société ou l’associé concerné, ou encore contre les deux.

L’article L.145-28 du code de commerce énonce que : « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d’une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal judiciaire statuant au vu d’une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d’Etat, en application de l’article L. 145-56. »

En l’espèce, la SCI PLAISANCE INFA reproche, d’une part aux notaires d’avoir omis de l’informer et la mettre en garde sur les conséquences liées à l’absence de signature d’un protocole sur les modalités de départ de la société ELAT et la possibilité pour cette dernière de rester dans les locaux après le 31 mars 2021, conformément aux dispositions de l’article L 145-28 du code de commerce.

Il apparaît qu’ainsi que le soutiennent les notaires, la SCI PLAISANCE INFA connaissait dès avant la vente la teneur de l’article L145-28 du code de commerce, pour l’avoir elle-même rappelé dans le congé délivré à la société ELAT le 11 septembre 2020, dans lequel elle l’invite par ailleurs à entrer en pourparlers au sujet de l’indemnité d’éviction. Il n’existe donc aucun lien de causalité entre la faute reprochée aux notaires tenant à la non information de l’article L145-28 et le préjudice allégué par la SCI PLAISANCE INFA tenant au paiement de la clause pénale.

La SCI PLAISANCE INFA reproche, d’autre part, aux notaires de n’avoir pas attiré son attention sur le quadruplement des pénalités de retard prévues par la clause pénale dans l’acte de vente par rapport à la promesse.

Cependant, il apparaît que Maître [R] [P] a adressé à la SCI PLAISANCE INFA le 23 février 2021 le projet d’acte de vente comportant le commentaire suivant dans sa marge :

« Non conforme à ce qui a été indiqué hier. 2.000 € uniquement pour les locaux de la crèche, maintien de la pénalité de 500 € pour les autres locaux conformément à la PSY ».

Ainsi, l’attention de la SCI PLAISANCE INFA a bien été attirée par le notaire l’ayant assistée Maître [R] [P]. Il n’appartenait pas à ce dernier d’écrire nécessairement ses commentaires dans le corps de son courriel, puisqu’il pouvait être attendu de sa cliente qu’elle ouvre le projet d’acte. Ce grief est en outre incohérent, puisque la SCI PLAISANCE INFA ne soutient pas avoir ignoré le quadruplement de la clause pénale puisqu’elle reproche à son cocontractant de l’avoir obtenu par violence, de sorte que le tribunal ne comprend pas quel grief la demanderesse aurait pu subir par l’absence de mention à ce sujet dans le corps du courriel. Si la demanderesse indique que le commentaire porté en marge est insuffisant, elle n’explique pas quelle information supplémentaire elle attendait du notaire à ce sujet, le fait que le quadruplement de la clause pénale comporte le risque de supporter un montant plus important pouvant être perçu par tout un chacun sans davantage d’explications du notaire. Il résulte de ce qui précède qu’aucune faute ne peut être reprochée à Maître [R] [P] à ce titre. L’attention de l’acquéreur ayant déjà été attirée par son notaire sur le quadruplement de la clause pénale, il n’appartenait donc pas au notaire du vendeur de signaler à nouveau cette modification, de sorte qu’il n’a pas davantage commis de faute.

Par conséquent, les demandes de garanties dirigées par la SCI PLAISANCE INFA contre les notaires seront rejetées.

Sur la demande de la SCI PLAISANCE INFA de condamner la société BF3 NOGENT THIERS à des pénalités d’un montant de 132 000 euros au titre du retard de paiement

La SCI PLAISANCE INFA demande de condamner la société BF3 NOGENT THIERS à des pénalités d’un montant de 132 000 euros au titre du retard de paiement, et subsidiairement à des pénalités d’un montant de 74 000 euros.

Elle expose que :

— la société BF3 NOGENT THIERS devait régler le solde du prix de vente qui était payable selon la page 26 de l’acte de vente « à la plus proche des 2 dates suivantes :

(ii) date à laquelle le permis de construire sera purgé de tout recours,

(iii) ou à l’expiration d’un délai de vingt quatre (24) mois courant à compter des

présentes »,

— le 25 février 2022, [V] [F], directeur de programme adjoint de la société BF3 NOGENT THIERS, adressait un courriel indiquant que 2 mois et 15 jours après l’affichage du permis, aucun recours n’a été notifié, et que la purge totale du permis de construire était prévue au 9 mars 2022,

— le 9 mai 2022, [Y] [S], directeur général de la société BF3 NOGENT THIERS, lui demandait d’accorder des délais de paiement jusqu’au 19 mai 2022 et s’engageait à verser 2 000 euros par jour de retard,

— la date de règlement du solde du prix n’est pas la date du certificat de non recours administratif mais la « date à laquelle le permis sera purgé de tout recours »,

— la date de la décision du permis de construire est le 8 décembre 2021,- le solde du prix n’ayant été payé que le 19 mai 2022, soit avec 66 jours de retard à 2 000 euros par jour, une pénalité de 132 000 euros est due dont il faut déduire les 30 000 euros déjà décomptés par le notaire,- subsidiairement, si le tribunal estime que la pénalité ne court qu’à compter du 12 avril 2022, l’indemnité au titre du retard à laquelle s’est engagée la société BF3 NOGENT THIERS dans son courriel du 9 mai 2022 s’élève à 74 000 euros.

La société BF3 NOGENT THIERS s’oppose à cette demande, en ce que :

— aux termes de l’acte de vente, la société BF3 NOGENT THIERS devait régler le solde du prix à la date à laquelle son permis de construire serait « purgé de tout recours »,

— le permis de construire a été transmis en préfecture le 8 décembre 2021, et affiché le 10 décembre 2021,

— le délai de recours des tiers comme du préfet est de deux mois,

— il y a également le délai de retrait administratif de trois mois à compter de l’obtention de l’autorisation administrative,

— le permis de construire pouvait être considéré comme purgé de tous recours, y compris du droit de retrait, qu’à compter du 9 mars 2022,

Décision du 28 Mai 2026

2ème chambre

N° RG 23/03706 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZDWG

— pour pouvoir s’acquitter sereinement du solde du prix, elle devait obtenir les certificats de non-recours requis, et les a obtenus du tribunal administratif de Melun le 12 avril 2022,

— la SCI PLAISANCE INFA a fait valoir qu’elle souhaitait voir appliquer des pénalités de retard suivant le même calcul que celui prévu pour la libération des lieux,

— les parties sont finalement convenues que le délai de paiement accordé serait compensé par une somme forfaitaire de 30 000 euros, lequel avait vocation à restituer l’indemnité d’occupation due par l’INFA au titre de l’allongement de son maintien dans les lieux pour la période du 30 novembre 2021 au 30 janvier 2022,

— cette pénalité a été intégrée au bénéfice de la SCI PLAISANCE INFA dans le calcul du paiement du solde du prix intervenu en mai 2022,

— la SCI PLAISANCE INFA se fonde sur un courriel du 9 mai 2022 du directeur général de la société BF3 NOGENT THIERS, mais l’accord des parties visait uniquement le remboursement de l’indemnité d’occupation appliquée pendant la période de prolongation contractuelle de jouissance, soit 30 000 euros pour la période du 30 novembre 2021 au 30 janvier 2022,

— ainsi, même si le notaire a écrit, par erreur dans son décompte « 2 000 x 37 jours font 30 000 € », il n’en demeure pas moins que la pénalité quant à laquelle se sont accordées les parties est de 30 000 euros.

Sur ce,

Selon l’article 1650 du code civil, la principale obligation de l’acheteur est de payer le prix au jour et au lieu réglés par la vente.

En l’espèce, l’acte de vente prévoit, quant au paiement du solde du prix de vente :

« 15.1.2 PARTIE PAYABLE A TERME

Quant au solde du prix soit la somme de HUIT MILLIONS NEUF CENT DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (8 902 500,00 EUR), l’ACQUEREUR s’oblige à le payer au VENDEUR ou pour lui à son mandataire, porteur de la copie exécutoire des présentes, ou à ses créanciers inscrits au profit desquels il est fait toutes délégations et indications de paiement nécessaires, à la plus proche des deux (2) dates suivantes :

(i) date à laquelle le permis de construire sera purgé de tout recours,

(ii) ou à l’expiration d’un délai de vingt-quatre (24) mois courant à compter des présentes.

Il sera également payable par la comptabilité du Notaire Associé soussigné et celle du Notaire

participant.

Le solde de prix ne sera productif d’aucun intérêt. »

Il résulte donc de ces dispositions que le solde du prix de vente est exigible dès la purge du permis de construire, laquelle ne peut s’entendre que comme l’expiration du délai de deux mois de recours des tiers et du délai de trois mois de retrait de cet acte administratif prévu à l’article 424-5 du code de l’urbanisme, et non à compter de la notification dudit permis à la société BF3 NOGENT THIERS.

Il apparaît que le permis de construire a été obtenu le 8 décembre 2021, de sorte que le permis a été purgé au sens de la clause susvisé le 9 mars 2022.

Par courriel du 9 mai 2022, [Y] [S], directeur général de la société BF3 NOGENT THIERS a accepté de verser 2 000 euros par jour de retard, à compter du 12 avril 2022 en contrepartie d’un allongement jusqu’au 19 mai 2022 du délai pour payer le solde du prix de vente.

En effet, il est écrit dans ce courriel :

« (…) Vous souhaitez plutôt appliquer des pénalités de retard suivant le même calcul prévu contractuellement en cas de départ tardif de l’INFA de ses locaux, soit 2 000 euros HT/jour.

Le calcul partirait donc de la date de purge de notre permis de construire soit le 12 avril 2022 (date du certificat de non recours administratif) soit 37 jours calendaires jusqu’au 19 mai.

Ce montant serait donc soustrait des pénalités dues pour retard de libération de l’INFA et de ses locataires (notamment ELAT) effectivement complètement sortie le 31/10/21 au lieu du 31/03/21.

Je vous confirme que cette proposition nous convient (…). »

Le prix de vente ayant été payé le 19 mai 2022 alors qu’il aurait dû l’être dès le 9 mars 2022, le retard est donc de 71 jours.

Cependant, cette pénalité de retard, laquelle n’a pas été prévue à l’acte de vente mais uniquement acceptée par la société BF3 NOGENT THIERS pour une période ne commençant à courir qu’à compter du 12 avril 2022, soit 37 jours jusqu’au 19 mai 2022.

Il s’ensuit que la somme due au titre du retard du paiement par l’acquéreur du solde du prix ne peut donc être calculée que sur 37 jours, soit un total de 37 X 2000 = 74 000 euros.

Le fait que le décompte du notaire indique « 2 000 x 37 jours font 30 000 € » est insuffisant à démontrer que les parties auraient convenu d’indemniser ce retard de façon forfaitaire par l’octroi d’une somme de 30 000 euros. En revanche, il résulte sans équivoque de ce décompte qu’une somme de 30 000 euros à la charge de l’acquéreur a été prise en considération dans le calcul du paiement du solde du prix, auquel le notaire avait par ailleurs retranché la clause pénale.

Une somme de 30 000 euros ayant déjà été payée par la société BF3 NOGENT THIERS au titre du retard dans le paiement du solde du prix, elle sera donc condamnée à payer à la SCI PLAISANCE INFA la somme de 44 000 euros de ce chef.

Sur la demande de la SCI PLAISANCE INFA en paiement de dommages et intérêts dirigée contre la société BF3 NOGENT THIERS

La SCI PLAISANCE INFA demande de condamner la société BF3 NOGENT THIERS à lui payer la somme de 50 000 euros de dommages et intérêts pour avoir abusivement retenu la somme de 428 000 euros après le 19 mai 2022.

La société BF3 NOGENT THIERS s’oppose à cette demande, estimant que la SCI PLAISANCE INFA doit en être déboutée. Elle ajoute que cette demande n’est pas justifiée, et fait doublon avec les autres demandes de la SCI PLAISANCE INFA. Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, compte tenu de la solution donnée au litige, la société BF3 NOGENT THIERS n’a pas commis d’abus en retenant la somme de 428 000 euros.

Par conséquent, la demande de la SCI PLAISANCE INFA en paiement de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande de la société BF3 NOGENT THIERS ainsi de Maître [R] [P] et la société SEINEO dirigées contre la SCI PLAISANCE INFA en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive

La société BF3 NOGENT THIERS demande de condamner la SCI PLAISANCE INFA à lui payer la somme de 7 000 euros du fait du préjudice résultant du fait d’avoir été attraite dans une procédure abusive. Elle expose que les arguments de la SCI PLAISANCE INFA ne sont pas sérieux, et que la procédure n’est motivée que par son désir de renier ses engagements contractuels, et que cette attitude déloyale lui préjudicie en ce qu’elle a été indument contrainte de se défendre dans cette procédure.

Maître [R] [P] et la société SEINEO demandent de condamner la SCI PLAISANCE INFA à payer une somme de 5 000 euros pour procédure abusive, en ce que le notaire est étranger à l’incidence contractuelle prise sciemment et en connaissance de cause par la demanderesse, de sorte la procédure se révèle injustifiée et abusive, alors que la venderesse avait pourtant remercié l’office notarial pour son implication.

La SCI PLAISANCE INFA n’a pas répondu à ces demandes en paiement de dommages et intérêts.

Sur ce,

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé, et il résulte de l’article 1240 du code civil qu’elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l’intention de nuire, ou par une légèreté blâmable.

En l’espèce, il ne résulte d’aucun élément que la SCI PLAISANCE INFA, qui a pu se méprendre sur l’étendue de ses droits, ait agi à l’encontre des défendeurs avec une légèreté blâmable ou une intention de nuire.

Décision du 28 Mai 2026

2ème chambre

N° RG 23/03706 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZDWG

Les demandes en paiement de dommages et intérêts formées par les défendeurs pour procédure abusive seront donc rejetées.

Sur les mesures accessoires

Compte tenu de la solution donnée au litige, la SCI PLAISANCE INFA et la société BF3 NOGENT THIERS seront condamnées aux dépens, à hauteur de 50 % chacune.

Au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la SCI PLAISANCE INFA sera condamnée à payer :

— la somme de 4 000 euros à la SCP [Z] [I] [N] [C] [U] et [J],

— la somme de 4 000 euros à Maître [R] [P] et à la société SEINEO pris ensemble.

Il y a lieu de rejeter toutes les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit n’y avoir lieu à prononcer la nullité de la clause pénale relative à la libération des locaux loués prévue à l’article 13.2 de l’acte de vente du 23 février 2021, ni à sa modération ;

Rejette la demande de la SCI PLAISANCE INFA suivante :

« CONDAMNER la société BF3 NOGENT THIERS à régler à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE PLAISANCE INFA le solde du prix de cession d’un terrain (sur lequel sont édifiés trois Bâtiments) situé [Adresse 6] à [Localité 1] (Val-de-Marne) [Localité 1] pour un montant de 428 000 € augmenté des intérêts moratoires au taux légal à compter de la mise en demeure adressé par lettre RAR du 19 septembre 2022 ; »

Rejette la demande de la SCI PLAISANCE INFA d’être garantie par Maître [R] [P] et la société SEINEO ainsi que par la SCP [Z] [I] [N] [C] [U] et [J] ;

Condamne la société BF3 NOGENT THIERS à payer à la SCI PLAISANCE INFA la somme de 44 000 euros au titre du paiement du solde du prix de vente ;

Rejette la demande de la SCI PLAISANCE INFA en paiement de dommages et intérêts d’une somme de 50 000 euros dirigée contre la société BF3 NOGENT THIERS ;

Rejette la demande de la société BF3 NOGENT THIERS en paiement de dommages et intérêts d’une somme de 5 000 euros dirigée contre la SCI PLAISANCE INFA ;

Rejette la demande de Maître [R] [P] et de la société SEINEO en paiement de dommages et intérêts d’une somme de 5 000 euros dirigée contre la SCI PLAISANCE INFA ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne la SCI PLAISANCE INFA et la société BF3 NOGENT THIERS aux dépens, à hauteur de 50 % chacune ;

Condamne, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la SCI PLAISANCE INFA à payer :

— la somme de 4 000 euros à la SCP [Z] [I] [N] [C] [U] et [J],

— la somme de 4 000 euros à Maître [R] [P] et à la société SEINEO pris ensemble ;

Rejette toutes les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes des défendeurs d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 28 Mai 2026

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT