TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e VIGNAUD (P0248)

M^e VIEL (C2135)

M^e COHEN-TRUMER (A0009)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 20/12976

N° Portalis 352J-W-B7E-CTOF6

N° MINUTE : 2

Assignation du :

18 Décembre 2020

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2026

DEMANDERESSE

S.C.S. C&A FRANCE (RCS de NANTERRE n°662 051 275)

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Maxime VIGNAUD de l’AARPI Renault Thominette Vignaud & Reeve, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0248

DÉFENDERESSE

S.N.C. TOUR CIT (RCS de PARIS n°849 741 137)

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Guillaume VIEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2135

PARTIE INTERVENANTE

S.C.I. OPEREAL (RCS de PARIS n°307 157 073), par voie d’intervention forcée,

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Dominique COHEN TRUMER de la SELAS CABINET COHEN-TRUMER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A0009

Décision du 07 Mai 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 20/12976 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTOF6

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 22 Janvier 2026, tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 avril 2008, la société SCI MAINE BREST, par la suite dénommée société OPEREAL, a donné à bail commercial à la société C&A des locaux commerciaux dépendant du centre commercial dénommé [Adresse 4] sis à [Localité 4] , pour une durée de douze ans du 1er mars 2009 au 28 février 2021, l’exercice de l’activité de « commerce d’équipement de la personne » et un loyer annuel de 1 554 477,30 euros hors taxes et hors charges payable d’avance et trimestriellement.

Les locaux sont décrits au contrat de bail ainsi qu’il suit :

« Bâtiment B : aux 1er et 2e niveaux en infrastructure : les lots 2475 et 2478.

Bâtiment C : au rez-de-chaussée et 1er étage : les lots 2858 et 2859

Au 3e étage : le lot 2861 (en partie) »,

le tout représentant une surface hors d’œuvre nette de 6 263,00 m².

Selon avenant n°1 signé le même jour que le contrat de bail, les parties ont notamment :

— substitué l’indice des loyers commerciaux à l’indice national trimestriel du coût de la construction choisi pour l’indexation du loyer ;

— décidé que « De convention expresse, la variation de l’indice ne pourra jamais avoir pour effet de diminuer le montant du loyer annuel tel qu’il aura été fixé lors du dernier réajustement en application de la présente indexation. ».

Par acte sous seing privé en date du 04 février 2019, la société RABOBANK a consenti à la société C&A FRANCE, au bénéfice de la société OPEREAL,une garantie autonome à première demande.

Le 10 avril 2019 la société OPEREAL a cédé les locaux considérés à la société TOUR CIT.

A compter du mois d’avril 2020, la société C&A FRANCE a contesté devoir à la société TOUR CIT les loyers des 1er et 2e trimestres 2020 en raison de l’interdiction administrative de recevoir du public édictée par arrêté du 14 mars 2020 puis décret n°2020-293 du 23 avril 2020 afin de lutter contre l’épidémie de covid-19 et de l’impossibilité d’exploiter son activité dans les locaux loués.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties au sujet du règlement du loyer, selon lettre en date du 02 décembre 2020, la société TOUR CIT a mis en demeure la société C&A FRANCE de lui payer un arriéré de loyers et charges d’un montant de 463 536,22 euros dans un délai de quinze jours.

Puis, par lettre recommandée du 16 décembre 2020, la société TOUR CIT a sollicité de la société RABOBANK la mise en œuvre de la garantie accordée en lui demandant d’effectuer directement le paiement de la somme de 395 984,08 euros, somme correspondant au montant maximum de la garantie.

Selon lettre recommandée avec avis de réception en date du 16 décembre 2020, la société C&A FRANCE s’est opposée auprès de la société TOUR CIT au règlement des arriérés de loyers et charges et lui a fait défense de faire usage de la garantie dans la forme dans laquelle elle lui avait été délivrée au motif que dans l’intention des parties et selon les termes du bail, il s’agissait d’un cautionnement.

C’est dans ces circonstances que par acte d’huissier de justice signifié le 18 décembre 2020, la société C&A FRANCE a assigné la SNC TOUR CIT à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de voir juger non écrite la clause d’indexation prévue par l’avenant au bail du 15 avril 2008 et, en conséquence, de voir condamner la société TOUR CIT à lui restituer une somme de 734 227,98 euros, de voir juger indus les loyers et charges appelés pour la période du 15 mars au 11 mai 2020 et de interdire à la société TOUR CIT d’utiliser la garantie à première demande de la société RABOBANK.

Par virement en date du 13 janvier 2021, la société RABOBANK a mis en œuvre la garantie à première demande et versé à la société TOUR CIT la somme de 395 984,08 euros.

Par acte d’huissier de justice en date du 16 février 2021, la société TOUR CIT a assigné la société C&A FRANCE à comparaître devant le tribunal judiciaire de PARIS afin d’obtenir sa condamnation au paiement d’un arriéré de loyers et charges d’un montant de 463 536,22 euros.

Les deux instances ont été jointes suivant ordonnance du juge de la mise en état du 13 octobre 2021.

Selon acte d’huissier de justice signifié le 21 juin 2021, la société TOUR CIT a appelé la société OPEREAL, propriétaire des locaux donnés à bail à la société C&A jusqu’au 10 avril 2019, en intervention forcée dans la première instance.

Cette troisième instance a été jointe aux autres suivant ordonnance du juge de la mise en état du 1er décembre 2021.

Par ordonnance en date du 15 mars 2023, le juge de la mise en état :

— a rejeté la demande de paiement d’une provision de 2 382 428,40 euros présentée par la société C&A FRANCE en remboursement des provisions pour charges et gros entretien réglées au titre des années 2018, 2019 et 2020 ;

— a constaté que la demande tendant à constater que la clause d’indexation est réputée non écrite est recevable car non prescrite ;

— a constaté que l’action en répétition de l’indu n’est recevable que pour la restitution des loyers versés depuis le 18 décembre 2015 ;

— s’est déclaré incompétent, au profit du tribunal statuant sur le fond, pour statuer sur les conséquences de la prescription sur le calcul de la somme réclamée au titre de la répétition de l’indu.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 février 2025, la société C&A FRANCE demande au tribunal de :

« I-

Vu le bail du 15 avril 2008 et son Avenant 1,

Vu les articles L 112-1 du Code Monétaire et Financier,

Vu l’article L145-39 du Code de Commerce,

— DIRE ET JUGER non-écrite la clause d’indexation ;

— CONDAMNER la SNC Tour CIT à payer à C&A France la somme de 1.561.823

euros, sauf à parfaire, au titre des indexations pratiquées illicitement par le bailleur ;

II-

Vu l’article 1134 anc. du Code Civil,

Vu l’article 7-11 du bail

— DIRE ET JUGER que la société C&A France n’est pas tenue des loyers et accessoires afférents aux locaux loués pour les périodes allant du :

o 15 mars 2020 au 11 mai 2020,

o 30 octobre 2020 au 28 novembre 2020,

o 1 er mars 2021 au 31 mars 2021.

— CONDAMNER la SNC Tour CIT à restituer à C&A France la somme de 939.238,17 euros TTC, au titre des périodes de fermeture administrative des locaux.

III-

Vu l’article 1134 anc. du Code Civil,

Vu l’article 19 du bail,

— DIRE ET JUGER que le bailleur ne saurait, sauf à abuser de son droit, mobiliser comme une garantie autonome la garantie bancaire qui lui a été ou lui sera délivrée dans le cadre de l’exécution du bail du 15 avril 2008 et de ses renouvellements éventuels; cette garantie aurait-elle été délivrée au bailleur, ou lui serait-elle délivrée dans l’avenir, en la forme d’une garantie à première demande ;

IV-

Vu le bail du 15 avril 2008 et son avenant n°3 ;

Vu l’article 1134 anc. du Code Civil ;

— CONDAMNER la SNC TOUR CIT à rembourser à C&A France la somme de 1.195.859,71 euros correspondant aux provisions sur charges non justifiées indûment facturées au titre des années 2018 à 2022 ;

— SUBSIDIAIREMENT, désigner aux frais avancés de la SNC TOUR CIT un expert avec pour mission de :

o Examiner et de déterminer l’ensemble des factures réglées par C&A sur les locaux qu’elle loue à la SNC TOUR CIT ;

o Déterminer depuis la prise d’effet du bail le montant répercuté sur C&A au regard des charges locatives stipulées et des tantièmes de copropriété détenus par le bailleur pour ces lots loués, le montant réglé par cette dernière

o Proposer un compte entre les parties

o Plus généralement faire toutes observations utiles concernant les frais concernant les locaux loués par C&A et pour ce faire recueillir auprès des parties tout document utile à l’accomplissement de sa mission y compris les états récapitulatifs provisionnels et ceux annuels de liquidation et de régularisation des comptes de charges impôts et taxes pour les années 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022

o Informer les parties le moment venu de la date à laquelle elle prévoit de leur adresser un document de synthèse

o Fixer, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties

o Mettre, en temps utile, au terme de ses opérations, et par une note de synthèse, les parties en mesure de faire valoir leurs dernières observations, qui seront annexées au rapport.

V-

— CONDAMNER la SNC TOUR CIT à payer à la société C&A France une somme de 20.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNER la SNC TOUR CIT aux entiers dépens de l’instance. »

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 janvier 2025, la société TOUR CIT demande au tribunal de :

« – DECLARER IRRECEVABLE la Société C&A FRANCE de sa demande de restitution des règlements de loyers au-delà du prix du bail sur les cinq dernières années ;

— DEBOUTER la Société C&A FRANCE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétention,

— JUGER que les loyers sont dus pour la période allant du 15 mars au 11 mai 2020 ;

En conséquence :

— CONDAMNER la Société C&A FRANCE au payement de la somme de 46.353,62 euros en application de la clause pénale prévue au bail en raison du retard dans le payement des loyers du 15 mars au 11 mai 2020 ;

— JUGER que la garantie qui a été délivrée par le preneur au bailleur est une garantie à première demande ;

Subsidiairement :

— CONDAMNER la société OPEREAL à relever et garantir la société TOUR CIT de toute condamnation prononcée à son encontre au profit de la société C&A FRANCE,

En tout état de cause :

— CONDAMNER solidairement la Société C&A FRANCE et la société OPEREAL au payement de la somme de 20.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER le même aux entiers dépens. ».

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 février 2025, la société OPEREAL demande au tribunal de :

« – DEBOUTER la société C&A FRANCE de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

— DEBOUTER la société C&A FRANCE de sa demande de paiement de la somme de 734 227,98 € au titre de l’indexation, du fait de la divisibilité de la clause d’indexation et du loyer à prendre en compte ;

— DEBOUTER la société C&A FRANCE de sa demande de provision en remboursement des charges pour l’année 2018 ;

— A titre subsidiaire, DEBOUTER la société SNC TOUR CIT de son appel en garantie et de sa demande de condamnation dirigé à l’encontre de la société OPEREAL, au regard des charges ;

— CONDAMNER solidairement la société C&A FRANCE et la société SNC TOUR CIT au paiement à la société OPEREAL d’une somme de 3 000 € chacune en application de l’article 700 du Code de procédure civile au titre du présent incident.

— SUSPENDRE l’exécution provisoire ;

— CONDAMNER la société C&A FRANCE aux entiers dépens. ».

Les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

Par ordonnance du 05 mars 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction et a renvoyé l’affaire à l’audience collégiale du 22 janvier 2026 à laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré au 07 mai 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

En outre, il est relevé que dans le dispositif de ses conclusions la société TOUR CIT sollicite du tribunal qu’il déclare irrecevable la société C&A FRANCE en sa demande de restitution des loyers au-delà du prix du bail sur les cinq dernières années alors que dans la discussion de ses conclusions elle ne développe aucun moyen à ce sujet et que le juge de la mise en état a déjà statué sur ce point dans son ordonnance rendue le 15 mars 2023. Par conséquent, le tribunal considère qu’il s’agit d’une demande maintenue par erreur et ne statuera pas sur ce point.

Décision du 07 Mai 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 20/12976 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTOF6

1- Sur la demande de la société C&A FRANCE de remboursement des indexations de loyer irrégulières

La société C&A FRANCE soutient que la clause d’indexation du contrat de bail qui a pour effet d’empêcher toute fixation du loyer à la baisse doit être réputée non écrite sur le fondement de l’article L 112-1 du code monétaire et financier ainsi que des articles L. 145-39 et L.145-15 du code de commerce. Sur le fondement de l’article L 112-1 du code monétaire et financier, elle explique que la Cour de cassation considère qu’est illicite une clause qui exclut la réciprocité de l’indexation et explique que cette clause doit être déclarée non écrite ainsi que le retient habituellement la jurisprudence. Elle expose en outre que les articles L. 145-39 et L.145-15 du code de commerce, sont applicables aux baux en cours à la date de leur entréen vigueur et généralisent la sanction du réputé non écrit. La société C&A FRANCEen déduit que le caractère non écrit de la clause entraîne la restitution au preneur des règlements supérieurs au prix du bail perçus par le bailleur sur les cinq années ayant précédé la demande en justice, soit en l’espèce une somme totale de 1 561 823 euros du 1er avril 2016 au 31 décembre 2023.

La société TOUR CIT considère qu’au regard de l’article L. 145-34 du contrat de bail, la clause d’indexation est régulière et que l’article L.145-39 du code de commerce ne peut pas être appliqué au contrat de bail car il ne concerne que les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 conformément à l’article 21 II de la loi du 18 juin 2014. En ce qui concerne la régularité de la clause d’indexation au regard de l’article 112-1 du code monétaire et financier, elle considère qu’elle ne saurait être réputée non écrite pour trois motifs. D’une part, l’article 112-1 a pour objet de sanctionner les clauses qui ont pour effet de créer une distortion entre la période de variation de l’indice servant à l’indexation et la période de variation du loyer par l’effet de l’indexation alors que la clause litigieuse n’a pas pour effet de faire obstacle à la prise en compte d’une période de variation de l’indice égale à la période séparant deux indexations mais manifeste la volonté des parties, une fois le montant du loyer indexé calculé, de s’accorder pour fixer le loyer à un montant qui n’est pas inférieur à un seuil fixé contractuellement. D’autre part, le seul fait qu’une clause d’indexation fasse référence à un indice de base fixe ne permet pas d’en déduire le caractère non écrit et la clause d’indexation du bail n’est pas susceptible d’être réputée non écrite si, dans son application, elle n’a pas conduit à créer une distorsion entre la période de variation de l’indice et la période de variation du loyer alors qu’en l’espèce il ne résulte pas de l’application de la clause qu’elle ait été à l’origine d’une distorsion entre la période de variation de l’indice et la période séparant deux indexations. Enfin, si par extraordinaire le tribunal considérait qu’il y avait lieu de constater le caractère non écrit de la clause, ce caractère non écrit ne pourra porter que sur l’article 2 de l’avenant du 15 avril 2008, et non sur la clause d’indexation dans son intégralité, en application de l’article 1217 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 et, en conséquence, la société C&A FRANCE devra être déboutée de sa demande visant à obtenir restitution de la différence entre le montant des loyers indexés depuis 2016 et le montant du loyer initial prévu au bail lorsque, par le jeu de la clause d’indexation, le loyer s’est trouvé augmenté.

La société OPEREAL rappelle que le juge de la mise en état a décidé que l’action en répétition de l’indu n’était recevable que pour la restitution des loyers versés depuis le 18 décembre 2015. Elle ajoute que le trop-perçu ne doit se calculer qu’en fonction du loyer indexé acquitté à la date du point de départ de la prescription de cinq ans et non pas en fonction du loyer d’origine et qu’en conséquence pour calculer le montant du loyer à restituer, la société C&A FRANCE aurait dû prendre en compte le montant du loyer facturé à la date de la prescription, soit la somme de 1 666 751,24 euros et non le montant du loyer d’origine, soit la somme de 1 554 477,30 euros, de sorte que la somme dont elle sollicite le remboursement est erronée. De plus, la société OPEREAL soutient que seul l’article 2 de l’avenant n°1 du 15 avril 2008 doit être jugé nul ou réputé non écrit. Selon elle, la société C&A FRANCE ne rapporte en effet pas la preuve de l’ indivisibilité de la clause alors que le bail et l’avenant démontrent clairement la volonté des parties de prévoir une indexation du loyer et qu’il apparaît que la clause d’indexation était pour le bailleur déterminante de son engagement. Elle en déduit que l’indexation devant être appliquée à la hausse comme à la baisse et l’ILC n’ayant pas baissé durant la période à prendre en considération, aucune restitution n’est due.

Sur ce,

a) Sur le caractère réputé non écrit de la clause d’indexation

Selon l’article L 112-1 du code monétaire et financier, est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

L’article L.145-39 du code de commerce dispose que, par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

L’article L.145-15 du même code prévoit que sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

Cependant les dispositions de l’article L.145-39 du code de commerce ne peuvent être appliquées au contrat de bail conclu le 15 avril 2008 puisque conformément à l’article 21 II de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 de laquelle elles sont issues, elles ne sont applicables qu’aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

Selon l’article L145-39 du code de commerce, dans sa version applicable au litige antérieure au 20 juin 2014 , par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

S’agissant des dispositions de l’article L.145-15 du code de commerce susvisées, également issues de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, elles sont applicables postérieurement au 20 juin 2014.

Le contrat de bail conclu le 15 avril 2008 stipule en son article 5 – INDEXATION DU LOYER :

« Le loyer visé à l’article 4.1 ci-dessus sera soumis à une indexation annuelle en vertu de laquelle il sera de plein droit réajusté, à la date anniversaire de la prise d’effet du bail, et pour la première fois le 1er mars 2010, sans l’accomplissement d’aucune formalité, demande, mise en demeure ou notification préalables, proportionnellement à la variation de l’indice national trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE.

La période de variation de l’indice prise en considération sera toujours égale à la durée s’écoulant entre chaque indexation.

L’indice de référence retenu par les PARTIES est celui du 3ème Trimestre 2006 soit 1381.

L’indice de comparaison servant au calcul de la première indexation à intervenir sera le dernier indice connu au jour de la prise d’effet du nouveau loyer, cet indice de comparaison servira de référence pour le deuxième réajustement et ainsi de suite.

Le loyer annuel sera donc automatiquement et de plein droit égal au début de chaque période annuelle à la somme résultant de l’application de la formule L(1) = L(0) x I(1)/I (0) dans laquelle

L(1) : correspond au loyer annuel de la nouvelle période ;

L(O) : correspond au loyer annuel de la première année de bail ;

I(1): représente l’indice INSEE de comparaison, soit le demier indice INSEE publié au jour de la prise d’effet du nouveau loyer ;

I(O) : représente l’indice INSEE de référence soit 1381.

(…)

Il est précisé que la présente clause constitue une indexation conventionnelle qui ne se réfère pas à la révision triennale légale prévue par les articles L. 145-37 et L. 145-38 du Code de commerce laquelle est de droit:

Le BAILLEUR déclare que les stipulations, relatives à l’indexation annuelle du loyer, constituent pour lui un motif déterminant de la conclusion du présent contrat, sans lesquelles celui-ci n’aurait pas été conclu, ce qui est expressément accepté par le PRENEUR. ».

L’avenant conclu le même jour par les parties stipule :

— en son article 1- SUBSTITUTION DE L’ICC PAR L’ILC :

« Par dérogation aux clauses de l’article 5 « INDEXATION DU LOYER » du bail, les PARTIES s’accordent, dans l’attente d’une réforme législative, à appliquer comme indice d’indexation du loyer, l’Indice trimestriel des Loyers Commerciaux déterminé dans les conditions ci-après, et ce, à compter du 1er mars 2010. (…) » ;

— en son article 2 – VARIATION DE L’INDICE :

« De convention expresse, la variation de l’indice ne pourra jamais avoir pour effet de diminuer le montant du loyer annuel tel qu’il aura été fixé lors du dernier réajustement en application de la présente indexation. ».

Il est acquis qu’une clause d’indexation qui exclut la réciprocité de la variation en stipulant que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse, alors que l’objet d’une clause d’échelle mobile est de faire varier le loyer à la hausse et à la baisse, fausse le jeu normal de l’indexation et doit donc être réputée non écrite en application des articles L.145-39 et L. 145-15 du code de commerce.

Les stipulations de l’article 2 de l’avenant au contrat de bail excluent la variation du loyer qui diminuerait le montant du loyer annuel de sorte qu’elles limitent l’indexation du loyer à une variation à la hausse et interdisent sa variation à la baisse.

Cet article s’avère dissociable des autres stipulations de la clause d’indexation de l’article 5 du contrat de bail puisque sa suppression ne porte pas atteinte à la compréhension et à la cohérence de la clause d’indexation.

En outre, aux termes de l’article 5 le bailleur a déclaré que les stipulations relatives à l’indexation annuelle du loyer constituaient pour lui un motif déterminant de la conclusion du présent contrat, sans lesquelles celui-ci n’aurait pas été conclu, ce qui a été expressément accepté par le preneur. Il n’est de surcroît pas mentionné à l’avenant ni établi que le bailleur avait fait de la clause interdisant une indexation à la baisse du loyer une condition déterminante de son engagement.

Seules les stipulations de l’article 2 de l’avenant au contrat de bail, à l’exclusion des autres stipulations relatives à l’indexation contenues à l’article 5, doivent donc être réputées non écrites.

Par conséquent, sera déclaré réputé non écrit l’article 2- VARIATION de l’avenant au contrat de bail conclu le 15 avril 2008 qui stipule : « De convention expresse, la variation de l’indice ne pourra jamais avoir pour effet de diminuer le montant du loyer annuel tel qu’il aura été fixé lors du dernier réajustement en application de la présente indexation. ».

La demande tendant à ce que la clause d’indexation soit réputée non écrite dans son ensemble sera rejetée.

b) Sur la demande de remboursement du loyer irrégulièrement indexé

L’article 1235 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige dispose que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition.

La répétition n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.

La société C&A FRANCE forme sa demande de répétition du loyer indexé illicitement en tenant compte du caractère réputé non écrit de la totalité de la clause d’indexation.

Cependant, seul l’article 2 de l’avenant au contrat de bail conclu le 15 avril 2008 ayant été déclaré non-écrit, l’indexation du loyer doit s’entendre d’une indexation prévoyant une évolution du loyer tant à la hausse qu’à la baisse.

Or, la société C&A FRANCE, à qui il appartient de justifier du bien fondé de sa demande de répétition des loyers, ne fait pas état ni ne démontre de calcul de l’indexation annuelle qui, en application de la partie de la clause d’indexation ci-dessus déclarée non écrite, n’aurait pas été fait régulièrement.

Par conséquent, la demande la société C&A FRANCE de condamnation de la société TOUR CIT à lui payer la somme de 1 561 823 euros au titre des indexations du loyer pratiquées irrégulièrement sera rejetée.

2- Sur la demande de la société C&A FRANCE de restitution des loyers payés durant les périodes de fermeture administrative des locaux

Sur le fondement de l’article 1134 ancien du code civil et de l’article 7.11. du contrat de bail, la société C&A FRANCE soutient être fondée à solliciter de la société TOUR CIT la restitution des loyers et charges qu’elle a payés durant les périodes de fermeture administrative liées à la lutte contre l’épidémie de covid-19 du 15 mars au 11 mai 2020, du 30 octobre 2020 au 28 novembre 2020 et du 1er mars au 31 mars 2021. Elle fait valoir que l’article 7.11 du contrat de bail a une portée générale en conditionnant son application à l’impossibilité d’exploiter les locaux. Elle indique renoncer à se prévaloir des articles 1722 (perte de la chose), 1219 et 1719 (exception d’inexécution) et 1218 (force majeure) du code civil compte tenu de la jurisprudence de la Cour de cassation.

La société TOUR CIT prétend que l’article 7.11. du contrat de bail autorise la suspension du loyer dans des circonstances bien définies résultant de la survenance d’un évènement dépendant de la volonté du bailleur et qu’en conséquence elle n’a pas à s’appliquer à la situation d’épidémie de covid-19. Elle en conclut que les loyers étaient intégralement dus.

Sur ce,

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 7.11. du contrat de bail stipule que le preneur s’engage :

« A n’exiger du BAILLEUR aucune indemnité, ni diminuation de loyer pour toute interruption dans les services de l’immeuble et, notamment, s’ils existent, ceux de ventilation, de chauffage central, d’ascenseur, ni pour tous accidents ou tous dégâts qui pourraient survenir dans les Locaux par suite de rupture de canalisation, de gaz, d’eau, d’électricité ou de chauffage central, renonçant dès à présent à exercer toutes actions de ce chef contre le BAILLEUR ; ce dernier s’engageant toutefois à faire le nécessaire pour remédier, dans la mesure où cela pourra dépendre de lui-même, aux causes de l’interruption.

Toutefois,si exceptionnellement aucune exploitation ne s’avérait possible totalement ou partiellement et/ou si l’accès des Locaux étaient totalement condamné notamment par suite de travaux imposés soit, par le BAILLEUR soit par le Centre Commercial, le loyer et les charges cesseraient de courir pendant la durée de l’impossibilité de l’accès. ».

Au soutien de sa demande de restitution des loyers, la société C&A FRANCE n’invoque pas l’entier article 7.11. du contrat de bail mais seulement son alinéa 2, lequel doit cependant s’analyser au regard de l’alinéa 1er puisqu’en débutant par l’adverbe toutefois, il indique qu’il en constitue une exception ou une limitation.

L’alinéa 1er de l’article 7.11. est relatif à l’interdiction pour le preneur d’exiger du bailleur une indemnité ou une diminution du loyer en cas d’interruption dans les services de l’immeuble et en cas d’accidents ou dégâts qui pourraient survenir dans les locaux en raison d’une rupture de canalisation, de gaz, d’eau, d’électricité ou de chauffage central.

L’alinéa 2 de l’article 7.11. prévoit que toutefois si aucune exploitation ne s’avérait possible totalement ou partiellement et/ou si l’accès aux locaux étaient totalement condamné, le loyer et les charges cesseraient de courir pendant la durée de l’impossibilité de l’accès.

Ce second alinéa devant s’analyser par rapport au premier, il convient de considérer que l’impossibilité d’exploitation ou la condamnation de l’accès aux locaux doivent être liées à une interruption dans les services de l’immeuble et aux accidents ou dégâts qui pourraient survenir dans les locaux en raison d’une rupture de canalisation, de gaz, d’eau, d’électricité ou de chauffage central.

Or, les mesures de fermeture invoquées par la société C&A FRANCE ont été prises par le gouvernement pour lutter contre la propagation de l’épidémie de covid-19 et sont sans rapport avec les cas visés à l’article 7.11.

Le moyen ne peut donc être retenu.

Surabondamment, les termes selon lesquels « le loyer et les charges cesseraient de courir » n’ont pas de sens juridique précis et n’impliquent pas nécessairement une dispense de paiement des loyers.

Par conséquent, la demande de la société C&A FRANCE de condamnation de la société TOUR CIT à lui restituer la somme de 939 238,17 euros au titre des loyers payés durant les périodes de fermeture administrative des locaux sera rejetée.

3- Sur la demande de la société TOUR CIT de paiement de la majoration forfaitaire contractuelle

Sur le fondement de l’article 15 du contrat de bail, la société TOUR CIT expose que la société C&A FRANCE n’a pas réglé dans les délais contractuels la somme de 463 536,22 euros, au titre de ses loyers, charges et accessoires de l’année 2020 et qu’en conséquence il y a lieu de la condamner à payer la majoration contractuelle de 10 %, soit une somme de 46 353,62 euros.

La société C&A FRANCE ne se prononce pas à ce sujet.

Sur ce,

L’article 1152 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige, dispose que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

L’article 15 – CLAUSE RESOLUTOIRE – RESILIATION du contrat de bail stipule : « En cas de retard dans le paiement d’un seul terme ou fraction de terme du loyer, de ses accessoires et plus généralement de retard dans le paiement de toute somme exigible aux termes du présent bail, celle-ci sera automatiquement et de plein droit, trente (30) jours après une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, majorée à titre de clause pénale de 10% de son montant.».

Le taux de cette clause pénale s’avère cependant trop élevé dès lors qu’au cas d’espèce, d’une part, la société TOUR CIT ne fait état d’aucun préjudice résultant de la défaillance de la société C&A FRANCE et d’autre part, elle a pu obtenir du garant à première demande le règlement partiel de sa créance.

La majoration sera ainsi limitée à la somme de 15 000 euros que la société C&A FRANCE sera condamnée à payer à la société TOUR CIT.

4- Sur la demande de la société C&A FRANCE relative à la garantie bancaire

La société C&A FRANCE explique qu’en application de l’article 19 du contrat de bail imposant au preneur de remettre au bailleur, pour garantir les obligations lui incombant, un cautionnement solidaire émanant d’une banque, elle avait remis au bailleur une garantie à première demande de la société RABOBANK, à défaut, pour la banque émettrice, de nationalité hollandaise, de délivrer des engagements de caution. Elle précise que la société TOUR CIT ayant entrepris de mobiliser cette garantie comme une garantie autonome, c’est-à-dire, en allant au-delà de l’intention des parties, elle lui a officiellement fait défense d’en faire usage comme d’une garantie à première demande. Elle invoque l’intention des parties, telle que l’expriment les termes du bail ainsi qu’une jurisprudence constante selon laquelle le lien entre la dette locative et l’engagement du garant est incompatible avec le caractère autonome d’une garantie à première demande.

La société TOUR CIT considère que bien que le bail fasse référence, d’un point de vue formel, à un cautionnement, l’intention des parties au bail a manifestement été de recourir à une garantie autonome à première demande. Elle relève que depuis que cette garantie a été délivrée, la société C&A FRANCE, qui a elle-même choisi de faire appel à la société RABOBANK et de solliciter une garantie à première demande, n’a jamais estimé utile d’en contester le caractère autonome. Elle affirme que cette garantie ne trouve pas son objet dans la dette locative, mais dans le fait, pour la société RABOBANK, de s’engager irrévocablement et inconditionnellement, conformément à l’article 2321 du code civil, à payer au bailleur, toutes sommes quelconques, que cette demande indiquerait comme lui étant due, à concurrence d’un montant maximum de 388 619,32 euros. L’obligation de la société RABOBANK est donc d’un montant déterminé et définitif égal à trois loyers mensuels, et non pas un montant dépendant de la dette du débiteur.

Sur ce,

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 19 – CAUTIONNEMENT du contrat de bail stipule :

« Pour garantir l’ensemble des obligations lui incombant aux termes du bail, le PRENEUR fournira au BAILLEUR, dans un délai de 30 (trente) jours à compter de la signature des présentes, un cautionnement solidaire émanant d’une Banque de premier ordre, établie en France et agréée par la BAILLEUR, correspondant à 3 (trois) mois de loyer hors taxes.

Ledit cautionnement devra être valable pendant toute la durée du présent bail et jusqu’au parfait règlement des sommes, de quelque nature que ce soit dues par le PRENEUR au BAILLEUR au titre du bail.

Le montant de l’engagement de la caution variera chaque année en cas d’augmentation du loyer par le jeu de la clause d’indexation. Par conséquent, le montant de l’engagement de la caution sera ajusté, chaque année à la date d’anniversaire de la prise d’effet du bail, afin qu’il corresponde toujours au dernier loyer hors taxes connu.

L’intégralité des frais liés à l’obtention et à la mise en oeuvre éventuelle du cautionnement, y compris les frais de procédure, frais et honoraires d’avocat et de conseil seront intégralement supportés le PRENEUR qui s’oblige à les payer ou à les rembourser au BAILLEUR au cas où celui-ci aurait à en faire l’avance.

Le bénéfice du présent cautionnement devra être librement transmissible par le BAILLEUR à ses ayants cause, ayants droit et notamment à toute personne qui lui succèderait dans sa qualité de propriétaires des locaux, par notification adressée à l’organisme de cautionnement.

A défaut de remise du cautionnement dans le délai imparti, le BAILLEUR pourra demander la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire stipulée à l’ARTICLE 15. ».

L’article 2321 du code civil dispose que la garantie autonome est l’engagement par lequel le garant s’oblige, en considération d’une obligation souscrite par un tiers, à verser une somme soit à première demande, soit suivant des modalités convenues.

Le garant n’est pas tenu en cas d’abus ou de fraude manifestes du bénéficiaire ou de collusion de celui-ci avec le donneur d’ordre.

Le garant ne peut opposer aucune exception tenant à l’obligation garantie.

Sauf convention contraire, cette sûreté ne suit pas l’obligation garantie.

La demande de la société C&A FRANCE de « DIRE ET JUGER que le bailleur ne saurait, sauf à abuser de son droit, mobiliser comme une garantie autonome la garantie bancaire qui lui a été ou lui sera délivrée dans le cadre de l’exécution du bail du 15 avril 2008 et de ses renouvellements éventuels; cette garantue aurait-elle été délivrée au bailleur, ou lui serait-elle délivrée dans l’avenir, en la forme d’une garantie à première demande » doit s’analyser en une demande d’interdiction faite au bailleur de mobiliser comme une garantie autonome la garantie bancaire qui lui a été ou lui sera délivrée dans le cadre de l’exécution du bail du 15 avril 2008 et de ses renouvellements éventuels, cette garantie aurait-elle été délivrée au bailleur, ou lui serait-elle délivrée dans l’avenir, en la forme d’une garantie à première demande.

La société C&A FRANCE et la société TOUR CIT produisent toutes deux un document dénommé « GARANTIE AUTONOME A PREMIERE DEMANDE NO. GU504376BGA» duquel il ressort notamment que la banque COOPERATIEVE RABOBANK s’engage inconditionnellement et irrévocablement, conformément à l’article 2321 du code civil, à payer à la société OPEREAL ou à tous propriétaires successifs, à première demande de sa part respectant les formes prévues dans l’acte, toutes sommes qui lui seraient dues à concurrence d’un montant maximum de 388 619,32 euros, montant qui sera indexé au 1er mars de chaque année.

Si le contrat de bail stipule que le preneur devra remettre au bailleur un cautionnement bancaire, il résulte des faits de l’espèce qu’aux lieu et place de ce cautionnement, la société C&A FRANCE a remis à la société OPEREAL, qui l’a acceptée, cette garantie autonome à première demande, dont le bénéfice a été transmis à la société TOUR CIT lorsqu’elle a acquis les locaux loués, et ce conformément aux stipulations de la garantie, laquelle l’a manifestement acceptée puisqu’elle l’a mise en oeuvre et qu’il n’est pas établi qu’elle ait auparavant demandé à la société C&A FRANCE de lui adresser un cautionnement bancaire ni qu’elle ait poursuivi la résiliation du bail à défaut de délivrance de ce cautionnement.

La société C&A FRANCE ne peut aujourd’hui contester la mise en oeuvre de cette garantie alors qu’elle avait choisi de la remettre à son bailleur au lieu du cautionnement bancaire prévu au contrat de bail et qu’elle n’invoque ni ne prouve l’avoir remise en cause depuis la signature du contrat.

Elle ne peut davantage contester la nature autonome de cette garantie alors que l’acte stipule expressément que l’obligation de paiement souscrite est « rigoureusement distincte et indépendante des rapports juridiques existant entre le Bénéficiaire et le Débiteur ou pouvant résulter directement ou indirectement du Bail et de tout avenant, modification ou complément à celui-ci » et que ses autres stipulations confirment le caractère autonome de la garantie.

Par conséquent, la demande de la société C&A FRANCE de « DIRE ET JUGER que le bailleur ne saurait, sauf à abuser de son droit, mobiliser comme une garantie autonome la garantie bancaire qui lui a été ou lui sera délivrée dans le cadre de l’exécution du bail du 15 avril 2008 et de ses renouvellements éventuels; cette garantie aurait-elle été délivrée au bailleur, ou lui serait-elle délivrée dans l’avenir, en la forme d’une garantie à première demande » sera rejetée.

5- Sur la demande de la société C&A FRANCE de remboursement de charges indues

Sur le fondement des articles 6.4., 6.4.1. et 6.4.2. du contrat de bail et de l’article 1 de l’avenant au contrat de bail n°3, la société C&A FRANCE expose qu’en cours de procédure la société TOUR CIT lui a communiqué les redditions de charges des années 2018 à 2022 et des éléments qu’elle a soumis au cabinet PREESME, cabinet d’experts immobiliers spécialisé en analyses de charges, dont le rapport fait ressortir que certaines sommes sont dues au regard du bail et de l’avenant n°3, que d’autres sommes sont dues sous réserve de la communication d’éléments probants et que certaines sommes ne sont pas dues au regard du bail et de l’avenant n°3. Elle en conclut que doivent lui être remboursées la somme de 823186,80 euros pour l’année 2018, à défaut de reddition transmise par la société TOUR CIT, la somme de 39184,64 euros pour l’année 2019, pour non-application de l’avenant n°3 du bail et des travaux de l’article 606 du code civil facturés, la somme de 42 202,94 euros pour l’année 2020, pour non-application de l’avenant n°3 du bail et des travaux de l’article 606 du code civil facturés, la somme de 188 911,08 euros pour l’année 2021, à défaut de documents exploitables et pour non-application de l’avenant n°3 du bail, et la somme de 102 424,25 euros pour l’année 2022, à défaut de documents exploitables et pour non-application de l’avenant n°3 du bail, soit une somme totale de 1 195 859,71 euros.

La société TOUR CIT rappelle avoir acquis les locaux de la société OPEREAL le 10 avril 2019 et qu’au cours de l’année 2021 il a été procédé à une division de l’ensemble immobilier qui a eu pour effet d’entraîner une renumérotation des lots pris à bail par la société C&A FRANCE et un changement de syndic, les lots n°30001, 30002, 30012 étant désormais gérés par le syndic ATRIUM, et les lots 2475 et 2478 restant gérés par le syndic ESSET, lequel était antérieurement syndic de tout l’immeuble. Elle explique qu’elle n’a pu procéder régulièrement à la reddition des charges faute d’avoir reçu en temps utiles des syndics les éléments qui lui étaient nécessaires mais avoir régularisé la situation en cours de procédure en communiquant les rédditions de charges des exercices concernés ainsi que les justificatifs utiles.

Sur ce,

Le contrat de bail stipule :

« 6.4 REGLEMENT DES CHARGES

Les charges, autres que celles relatives aux impôts et taxes diverses qui devront être remboursées au BAILLEUR sur facture, seront réglées suivant les modalités ci-après :

6.4.1 Appels de fonds trimestriels

Le PRENEUR versera trimestriellement et d’avance une provision pour charges égale au quart des budgets prévisionnels annuels. Dans le cas où le Centre Commercial n’aurait pas arrêté définitivement son budget avant le début de l’année, le BAILLEUR procédera à une estimation basée sur les dernières informations connues (par exemple, Budget ou Réalisé Probable de l’année N, Budget provisoire de l’année N+1 examiné en Conseil Syndical).

6.4.2. Redditions

Dans le cours du premier semestre suivant la fin de chaque année civile, le BAILLEUR arrêtera les comptes de charges de l’année écoulée, les adressera au PRENEUR avec les documents justificatifs et procédera à la régularisation éventuelle comme suit :

• Au cas où les sommes versées seraient inférieures aux charges réelles : les sommes dues au titre du décompte définitif, autre que la provision trimestrielle sur charges, sont payables dans le mois suivant la réception par le PRENEUR dudit décompte adressé par courrier simple ou par lettre

recommandée avec accusé de réception ;

•Au cas où les sommes versées seraient supérieures aux charges réelles : la différence sera imputée sur la prochaine provision trimestrielle pour charges. »

Selon l’avenant n°3 en date du 29 décembre 2014, qui stipule qu’il prend effet rétroactivement au 1er janvier 2014 :

« ARTICLE 1 – CHARGES

Les Parties conviennent d’annexer au Bail le tableau de refacturation des travaux et charges figurant en annexe 1 des présentes, afin de préciser les charges et les travaux refacturables au Preneur en application des articles 6.1, 6.2 et 11 du Bail.

Il est expressément convenu que le Bailleur s’engage à :

— Ne réclamer et refacturer au Preneur que les sommes expressément mentionnées à la charge de ce dernier au titre du Bail et de l’annexe 1 ; (…)

— A justifier de l’ensemble des sommes facturées au titre (i) des charges du Bail et (ii) de l’Annexe 1 au présent avenant.

Le Preneur pourra surseoir en tout ou partie, au règlement des factures d’apurement de charges ou de provisions spéciales pour tout motif légitime et notamment tant que la justification de ce que les sommes réclamées correspondent à une charge refacturable au titre des présentes ou du Bail ne lui sera pas apportée. ».

a) Sur la demande en remboursement des provisions sur charges de l’année 2018

La société C&A FRANCE fait valoir que la société TOUR CIT ne lui a pas communiqué de reddition de charges et qu’en conséquence elle est tenue de lui restituer les sommes correspondantes aux appels de provisions, à savoir les provisions pour charges et les provisions pour gros entretiens d’un montant total de 823 186,80 euros.

La société TOUR CIT oppose que selon l’acte de vente la société OPEREAL s’est engagée à assurer elle-même les redditions éventuelles de charges de l’exercice 2018 et qu’il lui appartient donc d’y procéder. Elle en conclut que la demande dirigée à son encontre doit être rejetée. Subsidiairement, elle demande à être relevée et garantie par la société OPEREAL de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre et souligne que le moyen soutenu par cette dernière ne constitue pas une fin de non-recevoir.

La société OPEREAL relève que selon l’acte de vente il appartenait à la société TOUR CIT de lui transmettre toutes les pièces relatives au budget définitif de la copropriété pour lui permettre de réaliser la reddition des chargesde l’exercice 2018 à laquelle elle était tenue. Elle explique avoir reçu de la société TOUR CIT, en cours de procédure et en 2022 les éléments nécessaires. Elle considère que la société TOUR CIT est irrecevable, ou à tout le moins mal fondée, en son appel en garantie car elle est incontestablement défaillante dans la transmission des documents. Elle indique enfin que les charges appelées pour l’année 2018 sont donc parfaitement justifiées puisqu’il a été communiqué la reddition définitive de charges sur l’année 2018, établie par le Syndic et qui justifie des charges appelées aux copropriétaires ainsi que des charges applicables à la société C&A FRANCE, extraites de la reddition du syndic.

La société OPEREAL produit les relevés individuels de copropriété établis par le syndic pour l’exercice 2018 ainsi que le tableau de reddition des charges.

La société C&A FRANCE, qui a seulement invoqué un défaut de communication de la reddition et des justificatifs correspondant, ne conteste pas la nature des charges qui lui sont refacturées ni leur montant.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à remboursement de provisions sur charges pour l’année 2018.

Aucun remboursement de charges n’ayant été imputé à la société TOUR CIT au titre de l’année 2018, il n’y a pas lieu d’étudier son appel en garantie subsidiaire à l’égard de la société OPEREAL.

b) Sur la demande en remboursement de charges indues au titre de l’année 2019

La société C&A FRANCE soutient que selon les justificatifs qui lui ont été transmis par la société TOUR CIT à l’appui de la reddition de chargesde l’année 2019, elle serait débitrice de la somme de 28 634,97 € HT alors qu’il apparaît qu’il lui a été facturé des charges relatives à la gestion du risque amiante, aux honoraires de syndic et aux « frais de procédure contentieux », soit une somme totale de 39 184,64 euros, qu’elle ne devrait pas supporter selon l’avenant n°3 au contrat de bail.

La société TOUR CIT expose que selon l’état récapitulatif, la société C&A FRANCE demeurait débitrice d’une somme de 34 361,96 euros au titre des régularisations de charges pour l’exercice 2019. Elle soutient que la lecture combinée du bail et des justificatifs transmis permet d’établir que la gestion du risque amiante correspond à des frais de prélèvements et analyse rendus obligatoires par la règlementation et concernent les parties communes du centre, que les honoraires du syndic ne sont pas des honoraires de gestion des loyers, le syndic n’étant pas le gestionnaire des locaux, mais correspondent simplement aux honoraires facturés par le syndic dans le cadre de ses missions de syndic de copropriété, et que les « frais de procédure contentieux » concernent la quote-part de frais contentieux exposés dans le cadre de la copropriété et relèvent en conséquence des charges courantes. Elle en conclut que l’ensemble des sommes correspondantes ont régulièrement été refacturées à la société C&A FRANCE.

Il ressort du tableau des charges qui peuvent être réclamées ou refacturées au preneur, annexé à l’avenant n°3 du contrat de bail, que :

— les charges relatives au désamiantage pur d’une structure ne peuvent pas être refacturées au preneur et que les charges relatives au désamiantage ponctuel dans le cadre d’une prestation à l’amiante, au dossier technique amiante et au diagnostic amiante peuvent être refacturées au preneur si l’amiante provient des travaux ou des aménagements du preneur.

Or, la société TOUR CIT ne démontre pas que ces conditions sont remplies.

— les honoraires du syndic, hors honoraires de gérance, et les honoraires d’administration imobilière et technique du syndic peuvent être refacturés au preneur.

Or, les documents produits par la société TOUR CIT ne permettent pas de déterminer la nature des honoraires de syndic imputés à la société C&A FRANCE.

En outre, le tableau ne mentionne nullement que les frais de contentieux peuvent être refacturés au preneur.

Dès lors, la société C&A FRANCE est bien fondée à obtenir de la société TOUR CIT le remboursement des charges qui lui ont été facturées à ce titre.

Selon la société C&A FRANCE, ces charges s’élèvent à la somme totale de 39 184,64 euros selon le décompte suivant :

—  762,21 euros pour les lots 2475 et 2478,

—  19 017,60 euros pour le lot 30001 (ancien 2858),

—  18 031,08 euros pour le lot 30002 (ancien 2859),

—  1 373,75 euros pour le lot 30012 (ancien 2861).

La société TOUR CIT ne conteste pas les montants réclamés.

Par conséquent, la société TOUR CIT devra rembourser à la société C&A FRANCE la somme de 39 184,64 euros qu’elle sollicite en remboursement des charges relatives à la gestion du risque amiante, aux honoraires de syndic et aux frais de contentieux qui lui ont été facturées au titre de l’année 2019.

c) Sur la demande en remboursement de charges indues au titre de l’année 2020

La société C&A FRANCE expose que selon la reddition des charges et les justificatifs qui lui ont été transmis par la société TOUR CIT, elle serait créancière de la somme de 8 346,91 euros HT au titre de l’année 2020. Elle relève cependant qu’il lui a été facturé des charges relatives à la gestion du risque amiante, aux honoraires de syndic et aux frais de procédure contentieux qu’elle ne devrait pas supporter selon l’avenant n°3 au contrat de bail, ce qui conduit à un « différentiel » en sa faveur de 14 493,73 euros. Elle souligne également qu’il lui a été facturé des travaux « Réparation bâtiment principal » pour un montant total de 27 709,21 euros qui ne font pas partie des travaux qui sont à la charge du preneur. Elle en déduit que pour l’année 2020, la société TOUR CIT doit lui rembourser la somme de 42 202,94 euros.

Selon la société TOUR CIT, la reddition des charges de l’année 2020 a donné lieu à la restitution d’une somme de 10 016,32 euros TTC à la société C&A FRANCE. Elle indique avoir transmis des justificatifs permettant d’établir que les charges de travaux concernent des travaux qui ne relèvent pas de l’article 606 du code civil et que les charges privatives sont dues par la société C&A FRANCE. Elle soutient que les charges refacturées au titre de la gestion du risque amiante correspondent à des frais de prélèvements et analyse rendus obligatoires par la règlementation et concernent les parties communes du centre, que les honoraires du syndic ne sont pas des honoraires de gestion des loyers, le syndic n’étant pas le gestionnaire des locaux, mais correspondent simplement aux honoraires facturés par le syndic dans le cadre de ses missions de syndic de copropriété, et que les frais de procédure contentieux concernent la quote-part de frais contentieux exposés dans le cadre de la copropriété et relèvent en conséquence des charges courantes.

Il a été jugé dans les développements précédents relatifs aux charges de l’année 2019 que la société C&A FRANCE était bien fondée à obtenir de la société TOUR CIT le remboursement des charges relatives à la gestion du risque amiante, aux honoraires de syndic et aux frais de contentieux.

Selon le décompte de la société C&A FRANCE, pour l’année 2020 ces charges s’élèvent à une somme totale de 14 493,73 euros selon le décompte suivant :

—  970,01 euros pour les lots 2475 et 2478,

—  6 589,95 euros pour le lot 30001 (ancien 2858),

—  6 248,10 euros pour le lot 30002 (ancien 2859),

—  685,67 euros pour le lot 30012 (ancien 2861).

La société TOUR CIT ne conteste pas les montants réclamés et devra ainsi rembourser à la société C&A FRANCE la somme de 14 493,73 euros.

En ce qui concerne les travaux « Réparation bâtiment principal », la société TOUR CIT n’explique pas pour quel motif ces travaux doivent être refacturés à la société C&A FRANCE et se contente de renvoyer aux justificatifs qu’elle produit, soit des listes de charges diverses, qui ne permettent pas de déterminer la nature exacte de ces travaux.

Selon le décompte de la société C&A FRANCE, ces charges de travaux s’élèvent à une somme totale de 27 709,21 euros selon le décompte suivant :

—  1 529,48 euros pour les lots 2475 et 2478,

—  26 179,73 euros pour le lot 30001 (ancien 2858).

La société TOUR CIT, qui ne conteste pas les montants réclamés, devra rembourser à la société C&A FRANCE la somme de 27 709,21 euros.

Au titre des charges de l’année 2020, la société TOUR CIT devra par conséquent rembourser à la société C&A FRANCE une somme de (14 493,73 + 27 709,21 =) 42 202,94 euros.

d) Sur la demande de remboursement de charges indues au titre de l’année 2021

La société C&A FRANCE exposent que selon la reddition 2021, elle serait créancière d’une somme de 108 632,45 euros à l’égard de la société TOUR CIT. Elle considère cependant que des charges de gestion du risque amiante, d’honoraires de syndic et de frais de procédure contentieux lui ont été irrégulièrement facturées. Elle indique qu’au 1er avril 2021, le syndic ATRIUM qui a pris la charge de la gestion des lots 2858, 2859 et 2861 (devenus 30001, 30002 et 30012), ne fournit pas de justificatif, ce qui ne permet pas de valider les sommes facturées et conduit à un différentiel en sa faveur de 451,01euros sur les lots 2475 et 2478, 41 134,90 euros sur le lot 30001 (ancien 2858) et 89 634,80 euros sur le lot 30002 (ancien 2859). Elle ajoute que la société TOUR CIT lui a facturé des charges liées à l’animation du centre commercial et des charges d’usage, pour des sommes de 15 161,94 euros pour le lot 30001 (ancien 2858) et 20 897,86 euros pour le lot 30002 (ancien 2859) qui ne sont ni prévues au bail, ni prévues dans l’avenant n°3. Elle en conclut que pour l’année 2021, la société TOUR CIT doit lui reverser la somme de 188 911,08 euros.

La société TOUR CIT fait valoir que la reddition de charges pour l’année 2021 fait apparaître un solde en faveur de la société C&A FRANCE d’un montant de 137661,49 euros TTC. En ce qui concerne les charges d’animation du centre commercial, elle précise qu’elles concernent uniquement les ouvertures du centre le dimanche et les frais qui en découlent (frais d’agent de sécurité supplémentaire, frais de nettoyage du centre, frais de technicien et d’électricien obligatoires) et qu’elles sont refacturables au preneur selon la dernière ligne du tableau joint à l’avenant 3 au bail.

La société C&A FRANCE n’indique pas le montant des charges qui devraient lui être remboursées au titre de la gestion du risque amiante, des honoraires de syndic et des frais de procédure. Il ne peut donc être tenu compte d’un quelconque remboursement à ce titre.

S’agissant des justificatifs, contrairement à ce que soutient la société C&A FRANCE, ils sont produits par la société TOUR CIT. Dès lors cette dernière ne peut être tenue à un quelconque remboursement pour défaut de justification, étant souligné que la société C&A FRANCE ne donne aucune explication quant aux sommes dont elle sollicite le remboursement.

En ce qui concerne les charges relatives à l’animation du centre commercial, il s’agit de charges de fonctionnement ponctuelles qui sont prévues au tableau des charges refacturables au preneur annexé à l’avenant n°3, de sorte que la société TOUR CIT n’est pas tenue de les rembourser à la société C&A FRANCE.

e) Sur la demande de remboursement de charges indues au titre de l’année 2022

La société C&A FRANCE explique que selon la reddition des charges de l’année 2022, elle serait créancière envers la société TOUR CIT d’une somme de 136 468,79 euros HT. Elle invoque que cependant il lui a été facturé irrégulièrement des charges de gestion du risque amiante et de frais de procédure contentieux pour un montant de 237,42 euros. Elle soutient également que la société ATRIUM n’a pas fourni les justificatifs relatifs aux lots qu’elle gère et qu’en conséquence la société TOUR CIT doit lui rembourser une somme de 20 104,11 euros en ce qui concerne le lot 30001 (ancien 2858) et une somme de 59 597,92 euros en ce qui concerne le lot 3002 (ancien 2859). Elle considère enfin que la société TOUR CIT lui a facturé des charges relatives à l’animation du centre commercial et des charges d’usage qui ne sont ni prévues au bail, ni prévues dans l’avenant n°3, soit une somme de 4 673,46 euros pour le lot 30001 (ancien 2858) et une somme de 6 196,26 euros pour le lot 30002 (ancien 2859). Elle en conclut que la socité TOUR CIT doit lui rembourser une somme totale de 102 424,25 euros au titre des charges de l’année 2022.

La société TOUR CIT expose que la reddition des charges de l’année 2022 fait apparaître un solde d’un montant de 173 687,88 euros TTC en faveur de la société C&A FRANCE. Elle explique que les sommes qui ont été refacturées à cette dernière au titre de l’animation du centre commercial concernent uniquement les ouvertures du centre le dimanche et les frais qui en découlent (frais d’agent de sécurité supplémentaire, frais de nettoyage du centre, frais de technicien et d’électricien obligatoires) et qu’elles sont expressément refacturables au preneur au titre de la dernière ligne du tableau joint à l’avenant 3 au bail.

Il a été jugé dans les développements précédents relatifs aux charges des années 2019 et 2020 que la société C&A FRANCE était bien fondée à obtenir de la société TOUR CIT le remboursement des charges relatives à la gestion du risque amiante et aux frais de contentieux, lesquelles s’élèvent pour l’année 2022 et selon le décompte de la société C&A FRANCE à une somme 237,42 euros que la société TOUR CIT, qui ne la conteste pas, sera tenue de lui rembourser.

S’agissant des justificatifs, contrairement à ce que soutient la société C&A FRANCE, ils sont produits par la société TOUR CIT. Dès lors cette dernière ne peut être tenue à un quelconque remboursement.

En ce qui concerne les charges relatives à l’animation du centre commercial, il a été retenu dans les développements relatifs aux charges de l’année 2021, qu’il s’agit de charges de fonctionnement ponctuelles qui sont prévues au tableau des charges refacturables au preneur annexé à l’avenant n°3, de sorte que la société TOUR CIT n’est pas tenue de les rembourser à la société C&A FRANCE.

Au titre des charges de l’année 2022, la société TOUR CIT devra par conséquent rembourser à la société C&A FRANCE une somme de 237,42 euros.

*****

Par conséquent, la société TOUR CIT sera condamnée à payer à la société C&A FRANCE une somme totale de ( 39 184,64 + 42 202,94 + 237,42 =) 81 625 euros en remboursement des charges irrégulièrement facturées au titre des années 2018 à 2022.

5- Sur les demandes accessoires

Chacune des parties conservera la charge de ses dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile et leur demandes réciproques de condamnation aux frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Déclare réputé non écrit l’article 2- VARIATION de l’avenant au contrat de bail conclu le 15 avril 2008 qui stipule : « De convention expresse, la variation de l’indice ne pourra jamais avoir pour effet de diminuer le montant du loyer annuel tel qu’il aura été fixé lors du dernier réajustement en application de la présente indexation. » ;

Rejette la demande de la société C&A FRANCE tendant à ce que la clause d’indexation soit réputée non écrite dans son ensemble ;

Rejette la demande de la société C&A FRANCE de condamnation de la société TOUR CIT à lui payer la somme de 1 561 823 euros au titre des indexations du loyer pratiquées irrégulièrement ;

Rejette la demande de la société C&A FRANCE de condamnation de la société TOUR CIT à lui restituer la somme de 939 238,17 euros au titre des loyers payés durant les périodes de fermeture administrative des locaux ;

Condamne la société C&A FRANCE à payer à la société TOUR CIT la somme de 15 000 euros (quinze mille euros) au titre de la majoration forfaitaire contractuelle ;

Rejette la demande de la société C&A FRANCE de « DIRE ET JUGER que le bailleur ne saurait, sauf à abuser de son droit, mobiliser comme une garantie autonome la garantie bancaire qui lui a été ou lui sera délivrée dans le cadre de l’exécution du bail du 15 avril 2008 et de ses renouvellements éventuels; cette garantie aurait-elle été délivrée au bailleur, ou lui serait-elle délivrée dans l’avenir, en la forme d’une garantie à première demande » ;

Condamne la société TOUR CIT à payer à la société C&A FRANCE une somme de 81 625 euros (quatre-vingt-un mille six cent vingt-cinq euros) en remboursement de charges indues au titre des années 2018 à 2022 ;

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ;

Rejette la demande de la société C&A FRANCE de condamnation de la société TOUR CIT à lui payer la somme de 20 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société TOUR CIT de condamnation solidaire de la société C&A FRANCE et de la société OPEREAL à lui payer la somme de 20 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société OPEREAL de condamnation solidaire de la société C&A FRANCE et de la société TOUR CIT à lui payer la somme de 3 000 euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 07 Mai 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA