TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03887 – N° Portalis 352J-W-B7I-C7TKZ

N° MINUTE : 6/2026

JUGEMENT

rendu le 20 mars 2026

DEMANDEURS

Monsieur [M] [Q] [H], demeurant [Adresse 1], Madame [V] [Q] [H] épouse [U], demeurant [Adresse 2] ,Madame [I] [O] épouse [P], demeurant [Adresse 3], Madame [K] [Q] [H], demeurant [Adresse 4], représentés par le cabinet de M^e Vanessa DANCOING, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 5], vestiaire : #D1335

DÉFENDERESSE

Madame [J] [W], demeurant [Adresse 6], représentée par le cabinet de M^e Sébastien CAO, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 7], vestiaire : #C0922, aide juridictionnelle n° C 75056 2025 026836 du 18 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 16 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 20 mars 2026 par Delphine THOUILLON, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 20 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03887 – N° Portalis 352J-W-B7I-C7TKZ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu le 24 novembre 2022, M. [M] [Q] [H], Mme [V] [U] née [Q] [H], Mme [I] [P] née [Q] [H] et Mme [K] [Q] [H] (ci-après désignés " indivision [H] ", représentés par leur mandataire de gestion immobilière la S.A.S. PARISIANSTUDIO ont consenti un bail d’habitation à Mme [E] [F] [W] sur des locaux situés au [Adresse 8] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel à la date de prise d’effet du contrat de 1150 euros provision sur charges incluse.

Par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3450 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai d’un mois, visant la clause résolutoire prévue au bail et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 17 décembre 2024, l’ indivision [H] a fait assigner Mme [E] [F] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à titre principal faire constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire la locataire n’ayant pas réglé l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer et subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire, ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [E] [F] [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués avec toutes conséquences de droit, autoriser le transport et la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  4600 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au terme d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3450 euros à compter du 12 novembre 2024 et à compter de l’assignation pour le surplus

— une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer contractuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

—  2400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 décembre 2024. Aucun diagnostic social et financier n’a été réalisé.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 avril 2025 à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré au 16 juin 2025. Par décision revêtant la forme d’une simple mention au dossier, le magistrat a ordonné la réouverture des débats devant le juge des contentieux de la protection à l’audience du 26 septembre 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 26 septembre 2025 à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 14 novembre 2025 et enfin à l’audience du 16 janvier 2026.

À l’audience du 16 janvier 2026, l’affaire a été retenue et l’indivision [H] représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 19 550 euros décompte arrêté au terme de janvier 2026 inclus. Elle indique que la locataire n’a effectué aucun paiement depuis septembre 2024.

Mme [E] [F] [W], représentée par son avocat, soulève l’irrecevabilité de l’assignation en raison de l’absence de dénonciation du commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Subsidiairement elle demande à bénéficier des délais les plus larges pour quitter les lieux. Elle explique qu’elle est partie en Israël en octobre 2024 et a eu un grave accident lui causant un traumatisme crânien. Elle a été hospitalisée dans ce pays et cette hospitalisation s’est révélée couteuse et l’a ruinée. Depuis son retour en France, elle est hospitalisée une fois par mois. Actuellement, elle n’a aucune ressource et connaît de gros troubles psychologiques. Une mesure de protection est envisagée.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 mars 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

L’indivision [H] a été autorisée à produire une note en délibéré relative à la saisine de la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives.

Par note en délibéré du 23 janvier 2026, l’avocate de l’indivision [H] indique que le bail souscrit est un bail meublé exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 et que dès lors, la saisine de la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives n’est pas requise.

Par note en délibéré du même jour, l’avocat de Mme [E] [F] [W] fait valoir que le logement litigieux est la résidence principale de sa cliente et que dès lors, la loi du 6 juillet 1989 s’applique et que la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives devait être saisie. Il soulève donc l’irrecevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire. Il fait valoir que l’absence de la saisine de cette commission a causé un préjudice certain à Mme [E] [F] [W] puisqu’elle a été privée d’une enquête sociale.

Les parties ont produit le 10 février 2026 de nouvelles notes et pièces annexes non autorisées par le tribunal. Seule la bailleresse avait obtenu l’autorisation de produire une note relative à la saisine de la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives, à laquelle la locataire a pu répondre dans le respect du contradictoire. Dès lors, les notes du 10 février 2026 et leurs pièces jointes, déposées sans autorisation, ont été écartées des débats.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la loi applicable au contrat

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que " Les dispositions du présent titre sont d’ordre public. Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation. Toutefois, ce titre ne s’applique pas : (…) 2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ; 3° Aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l’exception de l’article 3-3, des deux premiers alinéas de l’article 6, de l’article 20-1 et de l’article 24-1 (…).

L’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2. Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés. Le présent titre ne s’applique ni aux logements-foyers, ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution. Le présent titre ne s’applique ni aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.

En l’espèce, le bail stipule en entête qu’il s’agit d’une location meublée ne constituant pas la résidence principale de la locataire et est exclue du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989. Toutefois, il résulte des pièces produites que le logement litigieux constitue la résidence principale de Mme [E] [F] [W]. En outre, dans son assignation, la demanderesse se réfère aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Il y a donc lieu d’analyser le contrat comme un bail d’habitation meublé portant sur la résidence principale de la locataire, soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique.

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, la locataire fait valoir que la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives n’a pas été saisie de sorte que la demande est irrecevable.

Il n’est pas contesté que la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives n’a pas été informée de la situation de la locataire par le commissaire de justice. Toutefois, pour les bailleurs personnes physiques et les SCI familiales, si l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 recommande une saisine de la commission deux mois avant l’assignation, aucune sanction d’irrecevabilité n’est attachée par la loi au non respect de ce signalement, à la différence de la notification de l’assignation au préfet.

L’indivision [H] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et l’absence de diagnostic social et financier au jour de l’audience n’affecte pas la recevabilité de la demande.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon les termes de l’avis rendu le 13 juin 2024 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon laquelle une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29 juillet 2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

En l’espèce, le bail date du 24 novembre 2022 et a pris effet au 15 décembre 2022. Il stipule une durée d’un an. Il a été reconduit tacitement le 15 décembre 2023 puis tous les ans postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 29 juillet 2023.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 12 novembre 2024, le délai de six semaines était donc applicable et non pas le délai d’un mois.

Cependant il n’est pas contesté que Mme [E] [F] [W] n’a pas apuré sa dette locative dans le délai de six semaines à compter du commandement. La locataire ne soulève ni la nullité de cet acte ni aucun grief tiré de l’irrégularité de la mention du délai de sorte qu’il n’y a pas lieu pour le juge d’en prononcer d’office la nullité.

Il convient donc de substituer le délai légal applicable de six semaines au délai d’un mois et de constater que la clause résolutoire est acquise le 24 décembre 2024 à minuit, faute de règlement intégral de l’arriéré locatif de 3450 euros dans le délai de six semaines.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’indivision [H] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Il n’y a dès lors pas lieu à ce stade, d’autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Selon les articles L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables compris entre un mois et un an maximum, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sauf si le locataire est de mauvaise foi ou qu’il est entré dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Mme [E] [F] [W] sollicite un large délai pour quitter les lieux.

A l’appui de sa demande, elle justifie d’un passage unique aux urgences le 13 juin 2025 sans séquelle ni contre-indication médicale, ainsi qu’une indigence alléguée sans aucun justificatif ni preuve de démarches de relogement telles qu’une demande de logement social ou un dossier DALO. Elle a déjà bénéficié de plusieurs renvois d’audience depuis l’assignation du 17 décembre 2024, soit plus de 14 mois de délai effectif. Les bailleurs, SCI familiale, ont un intérêt légitime à récupérer leur bien. Compte tenu de ces éléments, et au regard de l’absence alléguée de ressources laissant penser à une situation sociale fragile, il sera accordé un délai supplémentaire d’un mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, étant rappelé en outre qu’elle a vocation à bénéficier des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [E] [F] [W] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’indivision [H] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er janvier 2026, [E] [F] [W] lui devait la somme de 19550 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, terme de janvier 2026 inclus.

Mme [E] [F] [W] ne conteste ni le principe ni le quantum de cette dette et ne justifie d’aucun paiement libératoire.

Elle sera donc condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

Mme [E] [F] [W] sera par ailleurs condamnée à verser à l’indivision [H] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l’échéance du mois de février 2026 et jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’indivision [H] ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Mme [E] [F] [W], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 Novembre 2024.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce il y a lieu de condamner Mme [E] [F] [W] au paiement de la somme de 500 euros en application de ces dispositions.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines;

CONSTATE, en conséquence, que le bail conclu le 24 novembre 2022 entre M. [M] [Q] [H], Mme [V] [U] née [Q] [H], Mme [I] [P] née [Q] [H] et Mme [K] [Q] [H] d’une part, et Mme [E] [F] [W] d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 8] à [Localité 2], est résilié depuis le 24 décembre 2024 à minuit ;

ORDONNE à Mme [E] [F] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les locaux situés au [Adresse 8] à [Localité 2], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

ACCORDE à Mme [E] [F] [W] un délai supplémentaire d’un mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, et DIT que le commandement de quitter les lieux visé à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne pourra pas intervenir avant la fin de ce délai supplémentaire d’un mois;

DIT qu’à défaut de libération volontaire à l’expiration de ce délai, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux ;

CONDAMNE Mme [E] [F] [W] à payer à M. [M] [Q] [H], Mme [V] [U] née [Q] [H], Mme [I] [P] née [Q] [H] et Mme [K] [Q] [H] la somme de 19 550 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 1er janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus ;

CONDAMNE Mme [E] [F] [W] à payer à M. [M] [Q] [H], Mme [V] [U] née [Q] [H], Mme [I] [P] née [Q] [H] et Mme [K] [Q] [H] une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l’échéance du mois de février 2026 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE les parties du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [E] [F] [W] à payer M. [M] [Q] [H], Mme [V] [U] née [Q] [H], Mme [I] [P] née [Q] [H] et Mme [K] [Q] [H] , la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [E] [F] [W] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 12 novembre 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection