TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :

à M^e DE LA GATINAIS, M^e MARTY, M^e EOCHE DUVAL, M^e LETU,

M^e LEGRAND DE GRANVILLIERS ANDRE, M^e ROSANO, M^e GIRE

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/05584

N° Portalis 352J-W-B7H-CZGGM

N° MINUTE :

Assignation du :

7 avril 2023

JUGEMENT

rendu le 13 février 2026

DEMANDEURS

Monsieur [L] [E]

Madame [B] [O] épouse [E]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentés par Maître Philippe DE LA GATINAIS de la SELEURL CABINET DLG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2028

DÉFENDEURS

S.A. GENERALI IARD

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Marie-Charlotte MARTY de la SELAS CHEVALIER – MARTY – PRUVOST Société d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0085

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] – [Localité 1], représenté par son syndic, le cabinet TIFFENCOGE

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Tiphaine EOCHE DUVAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1383

Madame [T] [Q] épouse [P]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Tanguy LETU de la SCP LETU ITTAH ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0120

Décision du 13 février 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/05584 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZGGM

S.A. ALLIANZ IARD

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Victoire LEGRAND DE GRANVILLIERS ANDRE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #E0083, et par Maître Paul BUISSON, avocat au barreau du VAL D’OISE, avocat plaidant

MUTELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L’INDUSTRIE DU COMMERCE (MACIF)

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Maître Florence ROSANO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0390

Société WAKAM

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par Maître Ariane GIRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1348

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Océane CHEUNG, juge

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

DEBATS

A l’audience du 13 novembre 2025, tenue en audience publique devant Madame Marie-Charlotte DREUX et Madame Océane CHEUNG, juges rapporteurs, qui sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 février 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

Décision du 13 février 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/05584 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZGGM

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [E] et Mme [B] [O] sont propriétaires d’un appartement situé au cinquième étage du bâtiment A de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1]. Ceux-ci ont pour assureur de responsabilité civile la société Macif.

Mme [T] [Q] (ép. [P]) est quant à elle propriétaire de deux chambres de service (n°12 et 13) au sixième étage, qui constituent les lots de copropriété n°40 et 41. Ces biens ont été réunis afin de ne constituer qu’un unique local.

En octobre 2004 et en mai 2005, M. [L] [E] et Mme [B] [O] ont subi des dégâts des eaux au sein de leur appartement, en raison de l’engorgement d’une canalisation commune desservant plusieurs chambres de service, dont celles appartenant à Mme [T] [Q] (ép. [P]).

Par des courriers datés du 16 mai 2005, 18 mai 2005 et 28 mai 2005, M. [L] [E] a mis en demeure le syndic de copropriété et Mme [T] [Q] (ép. [P]) de prendre les mesures nécessaires pour résorber les désordres dénoncés.

Par un courrier daté du 29 juin 2005, le syndic a mis en demeure Mme [T] [Q] (ép. [P]) de faire procéder à la dépose d’un sanibroyeur installé sans autorisation de l’assemblée générale dans sa chambre de service.

Des procès-verbaux de constat amiable de dégâts des eaux ont été établis entre M. [L] [E] et Mme [B] [O] et le locataire de Mme [T] [Q] (ép. [P]) les 30 septembre 2007, 28 mai 2008 et 1er août 2011, ainsi qu’avec la copropriété le 29 juin 2010. M. [L] [E] a par ailleurs dénoncé la survenance de nouvelles infiltrations dans des courriers datés du 16 juin 2008 et 2 février 2009.

Un architecte mandaté par le syndicat des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 19 mars 2012 a déposé son rapport le 30 mai 2012, dans lequel il conclut notamment à la nécessité de faire procéder à la réalisation de travaux d’étanchéité et de ventilation, ainsi qu’à la dépose des installations existantes dans les chambres de service n°10 et 12.

Par courriers datés des 9 août 2012 et 2 octobre 2012, le syndic a demandé à Mme [T] [Q] (ép. [P]) de justifier de l’établissement d’un projet de travaux afin de suivre les préconisations de l’architecte intervenu. Par un courrier daté du 28 janvier 2013, le syndic a cette fois mis en demeure Mme [T] [Q] (ép. [P]) de faire procéder à la dépose du sanibroyeur installé dans ses chambres de service.

Lors de l’assemblée générale du 18 mars 2013, les copropriétaires de l’immeuble ont rejeté la demande d’autorisation de travaux formée a posteriori par Mme [T] [Q] (ép. [P]).

Le 3 juillet 2013, la mairie de [Localité 7] a refusé d’accorder à Mme [T] [Q] (ép. [P]) l’autorisation d’installer un WC avec sanibroyeur dans ses chambres de service, indiquant que ce projet contrevenait aux dispositions du règlement sanitaire du département de Paris.

Décision du 13 février 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/05584 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZGGM

Le 5 octobre 2015, un nouveau procès-verbal de constat amiable de dégâts des eaux a été établi entre M. [L] [E] et le locataire de Mme [T] [Q] (ép. [P]).

Le 9 juin 2016, un inspecteur de salubrité de la mairie de [Localité 7] a dressé procès-verbal d’infractions à l’encontre de Mme [T] [Q] (ép. [P]).

Par exploit d’huissier du 18 janvier 2017, M. [L] [E] et Mme [B] [O] ont fait assigner Mme [T] [Q] (ép. [P]) devant le président du tribunal de grande instance de Paris, afin de solliciter la réalisation d’une mesure d’instruction (« référé-expertise »). Par une ordonnance du 4 mai 2017, la juridiction a rejeté cette demande et dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en exécution de travaux (dépose du sanibroyeur).

De nouvelles infiltrations ont été dénoncées par M. [L] [E] et Mme [B] [O] le 4 juin 2019.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 10 décembre 2019, M. [L] [E] et Mme [B] [O] ont fait assigner Mme [T] [Q] (ép. [P]), le syndicat des copropriétaires et les assureurs Macif et Allianz IARD devant le président du tribunal de grande instance de Paris, afin de solliciter à nouveau la réalisation d’une mesure d’instruction sur désordres. Par une ordonnance du 27 octobre 2020, le juge des référés a fait droit à cette demande et désigné M. [R] [H] en qualité d’expert judiciaire.

Celui-ci a déposé son rapport définitif le 7 mars 2022.

Par actes de commissaire de justice signifiés les 7, 12, 13 et 14 avril 2023, M. [L] [E] et Mme [B] [O] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, Mme [T] [Q] (ép. [P]) ainsi que les sociétés d’assurance Allianz IARD, Macif et Wakam devant le tribunal judiciaire de Paris, afin d’obtenir indemnisation des préjudices qu’ils estiment avoir subis.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 19 juillet 2023, Mme [T] [Q] (ép. [P]) a fait assigner la société Generali en intervention forcée (instances n°23/09405 et 23/09940). Ces deux instances ont été jointes à l’instance principale par le juge de la mise en état le 6 septembre 2023.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 5 novembre 2024, M. [L] [E] et Mme [B] [O] demandent au tribunal de :

— ENTERINER partiellement les conclusions du rapport d’expertise déposé par Monsieur [H] le 7 mars 2022,

— DÉBOUTER Madame [T] [Q] épouse [P] de l’intégralité de ses demandes en toutes fins qu’elles comportent,

— CONDAMNER Madame [T] [Q] épouse [P], solidairement avec son assureur, GENERALI IARD ou la Société WAKAM, à payer à Monsieur [L] [E] et à Madame [B] [O] la somme de 3.740,00 euros TTC, sauf à parfaire, en réparation de leur préjudice matériel,

— CONDAMNER Madame [T] [Q] épouse [P], solidairement avec son assureur GENERALI IARD ou la Société WAKAM, à payer à Monsieur [L] [E] et à Madame [B] [O] les sommes suivantes :

—  157.617,32 euros, sauf à parfaire, en réparation du préjudice de jouissance subi,

—  20.000,00 euros en réparation de leur préjudice moral,

— Suite à la communication en cours de procédure de la facture de travaux de la Société HYGIBAT du 6 décembre 2012, CONDAMNER Madame [T] [Q] épouse [P] à faire contrôler les travaux exécutés par la Société HYGIBAT par un Maître d’œuvre qualifié comme un Architecte DPLG, qui rédigera ensuite un rapport et dira si les travaux ont été exécutés ou non conformément aux règles de l’art et aux préconisations de l’Expert Judiciaire dans son rapport,

— ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte journalière de 100 euros par jour, à défaut d’exécution volontaire, à compter de la signification du jugement à intervenir,

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision conformément à l’article 514 du Code de Procédure Civile, rien ne justifiant en l’espèce d’y déroger,

— CONDAMNER Madame [T] [Q] épouse [P], solidairement avec son assureur la Société WAKAM, à payer à Monsieur [L] [E] et à Madame [B] [O] la somme de 15.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise taxés à hauteur d’un montant de 9.893,71 euros TTC.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 mai 2024 par voie électronique, et au visa des articles 8 et 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 et 1353 du code civil, et L. 113-5 du code des assurances, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

A titre principal,

— DEBOUTER toutes parties de toutes demandes, fins et conclusions qui seraient formée contre le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 1] ;

— CONDAMNER Madame [Q] [P] à faire contrôler, à ses frais exclusifs, les travaux de mise en conformité de ses installations sanitaires préconisés par l’expert judiciaire, par l’Architecte de la copropriété ;

— ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

A titre infiniment subsidiaire,

— LIMITER la responsabilité du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 1] à 5 % du quantum des condamnations prononcées, conformément aux conclusions de l’expert judiciaire ;

— CONDAMNER la société ALLIANZ IARD à garantir et relever indemne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 1] de toutes condamnations, frais et accessoires qui seraient prononcées à son encontre ;

En toutes hypothèses,

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— CONDAMNER tout succombant à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 1] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens de l’instance.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 septembre 2024 par voie électronique, et au visa des articles 1240 et 331 du code de procédure civile, Mme [T] [Q] (ép. [P]) demande au tribunal de :

A titre principal :

— JUGER que Madame [Q] [P] doit être mise hors de cause,

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de sa demande de vérification de la conformité des travaux de Madame [Q]-[P],

A titre subsidiaire :

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires et son assureur ALLIANZ à garantir Madame [Q] [P] des condamnations qui seraient retenues à son encontre à hauteur de la quote part de responsabilité du SDC,

— JUGER que le préjudice de jouissance des époux [E] doit être réduit à la somme de 3.000 euros telle que retenue par l’expert judiciaire dans son rapport,

A titre subsidiaire sur le préjudice de jouissance :

— JUGER que le préjudice de jouissance ne saurait courir au-delà de juin 2022, date de réalisation des travaux préconisés par l’Expert par Madame [Q] [P],

— DEBOUTER les époux [E] de leur demande au titre du préjudice moral,

— JUGER que les indemnisations déjà versées par la MACIF au titre des dégâts des eaux successifs devront venir en déduction des indemnités sollicitées par les demandes,

— DEBOUTER la société GENERALI de sa demande de nullité des contrats n°AL049201 et AN310034,

— JUGER qu’il n’y a pas lieu de faire jouer les exclusions de garantie sollicitées par GENERALI,

— DEBOUTER la société WAKAM de ses demandes visant à reconnaître l’absence de réunion des conditions d’application du contrat et l’application des exclusions de garantie,

— CONDAMNER les sociétés GENERALI et WAKAM à garantir Madame [Q] [P] de toutes les condamnations qui seront prononcées à son encontre,

— DEBOUTER les époux [E] de leur demande de condamnation de travaux sous astreinte formée à l’encontre de Madame [Q] [P] qui a d’ores et déjà réalisé ces travaux,

— REDUIRE à de plus justes proportions la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par les époux [E],

— DEBOUTER toutes les parties de leurs demandes, fins, conclusions à l’encontre de Madame [Q]-[P],

— CONDAMNER Monsieur et Madame [E] à verser à Madame [Q]-[P] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 8 janvier 2024 par voie électronique, la société Macif demande au tribunal de :

— constater que Monsieur et Madame [E] ne formulent aucune demande à l’encontre de la MACIF ;

— Débouter tout concluant de leurs demandes dirigées à l’encontre de la MACIF,

— Mettre hors de cause la MACIF ;

— condamner toutes parties succombantes à verser à la MACIF, la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Florence ROSANO conformément aux dispositions des articles 696 et s. du CPC.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 juin 2024 par voie électronique, et au visa des articles 1964 (anc.) du code civil, et L. 112-6 et L. 113-1 du code des assurances, la société Generali demande au tribunal de :

A titre principal,

— DECLARER nul les contrats d’assurance n°AL049201 et n°AN310034 consentis par GENERALI à Madame [Q] [P],

Par conséquent,

Décision du 13 février 2026

8ème chambre 3ème section

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— DEBOUTER Madame [Q] [P] et tout autre appelant en garantie de leurs demandes fins et conclusions présentées contre GENERALI,

A titre très subsidiaire,

— REDUIRE à de plus justes proportions le montant du préjudice de jouissance des consorts [E],

— DEBOUTER les consorts [E] de leur demande au titre du préjudice moral,

— CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 7] et son assureur ALLIANZ IARD à relever et garantir indemne la Compagnie GENERALI de toute condamnation subie à l’égard des consorts [E], en principal, frais, intérêts et accessoires,

— DEDUIRE de toute éventuelle condamnation contre GENERALI les franchises applicables, dans la limite des plafonds opposables.

— CONDAMNER Madame [Q] [P] à payer à GENERALI la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction faite au profit de Maître Claire PRUVOST avocat au barreau de Paris au titre de l’article 699 CPC.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 22 octobre 2024 par voie électronique, la société Allianz IARD demande au tribunal de:

A titre principal,

— CONSTATER que Monsieur et Madame [E] ne formulent aucune demande à l’encontre de la Compagnie ALLIANZ ;

— DONNER ACTE à la Compagnie ALLIANZ de ce que, sans aucune reconnaissance de responsabilité ou de garantie et se réservant tous droits et moyens, elle s’en rapporte à la justice sur les demandes de Monsieur et Madame [E] ;

— DEBOUTER toutes les parties de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre la Compagnie ALLIANZ ;

— JUGER hors de cause la Compagnie ALLIANZ ;

A titre très subsidiaire,

— LIMITER la garantie de la Compagnie ALLIANZ à 5% du quantum des condamnations prononcées à l’encontre de la Compagnie GENERALI ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER tout succombant à payer à la Compagnie ALLIANZ la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens.

*

Décision du 13 février 2026

8ème chambre 3ème section

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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 janvier 2025 par voie électronique, et au visa des articles 1103 du code civil et L. 112-6 du code des assurances, la société Wakam demande au tribunal de :

— REJETER l’ensemble des demandes dirigées à l’encontre de WAKAM, au regard du défaut de réunion des conditions d’application du contrat ;

Subsidiairement :

— REJETER l’ensemble des demandes dirigées à l’encontre de WAKAM, en raison des clauses d’exclusion du contrat ;

Très subsidiairement :

— REDUIRE les prétentions indemnitaires des requérants en matière de préjudice de jouissance et moral,

— REJETER toute demande de condamnation à l’encontre de la concluante au titre d’un préjudice immatériel pour la période antérieure à la prise d’effet de la police, qui date du 1er février 2015,

— CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires et son assureur, ALLIANZ IARD, à relever et garantir WAKAM de toute condamnation qui serait ordonnée à son encontre ;

— REJETER toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

— REJETER toutes demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles formées à l’encontre de la concluante ;

— CONDAMNER Monsieur et Madame [E] ou la partie succombante à verser à WAKAM la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER les mêmes aux dépens, lesquels seront recouvrés par Maître Ariane GIRE, Avocat au Barreau de Paris, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 7 mai 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 13 novembre 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de constater que si M. [L] [E] et Mme [B] [O] ont fait assigner leur assureur, la société Macif, ils n’ont cependant pas formé de demandes à son endroit. Les défendeurs et la partie intervenante n’ont pas davantage formé de demandes reconventionnelles.

1 – Sur les demandes indemnitaires

A – Sur les désordres

M. [L] [E] et Mme [B] [O] exposent avoir subi des infiltrations d’eau récurrentes au sein de leur appartement depuis l’année 2005, qu’ils estiment provenir des installations sanitaires de chambres de service appartenant à Mme [T] [Q] (ép. [P]).

L’architecte mandaté par la copropriété, intervenu dans l’immeuble en mai 2012, a déclaré avoir constaté que « des dégradations sont visibles au niveau des plafonds des appartements du cinquième étage, localisés à l’emplacement des poutrelles métalliques composant les planchers ».

Un inspecteur de salubrité de la mairie de [Localité 7] a constaté le 5 novembre 2015 que « le plafond de la salle à manger est fortement infiltré », et le 5 octobre 2017 que « le plafond du séjour […] était encore infiltré ».

Dans un procès-verbal établi le 9 juin 2016, un huissier de justice indique notamment avoir constaté « la présence de traces brunâtres symptomatiques d’infiltrations d’eau dans la salle à manger, au niveau de la paroi murale de droite » ; des fissures dans le remplissage de corniches au plafond ; des « dégoulinures sur la peinture murale » ; des « fractures dans la peinture et un faïençage » au plafond, au droit du bow-window, ainsi que des gonflements et des traces d’infiltrations d’eau. Il rapporte en outre avoir effectué plusieurs mesures à l’aide d’un testeur d’humidité et avoir mesuré un taux « maximal » en plusieurs endroits.

Dans un rapport établi après une visite sur les lieux le 25 juin 2019, l’architecte Delamotte dit avoir constaté des désordres qu’il décrit ainsi : « Les plafonds et parois verticales ont été sérieusement touchés et ont subi des dégradations lors de ces infiltrations. Aujourd’hui, les zones de plafond limitrophes au mur de l’escalier sont sèches, mais l’on assiste à un déplacement des zones humides qui sont maintenant situées à l’angle du mur de la salle à manger avec le bow-window (oriel). Nous avons procédé à une mesure de l’humidité à l’aide d’un humiditest de marque Laserliner qui affiche une teneur d’humidité de 70% dans cette zone ».

Dans son rapport établi après deux réunions sur les lieux les 3 mars 2021 et 16 décembre 2021, l’expert judiciaire dit notamment avoir constaté, à droite du trumeau de la cheminée du salon de l’appartement des demandeurs, « des efflorescences brun/jaunâtre provenant de la suie du conduit. Aujourd’hui ce mur est sec » ; dans le salon, que « la peinture est cloquée et fissurée, désordres qui sont la conséquence d’un apport d’humidité » ; et que « le conduit de cheminée n’est pas protégé contre la pluie » par l’apposition de « chapeaux » sur les mitres.

La réalité et la matérialité des désordres sont enfin établies par les multiples constats amiables de dégâts des eaux effectués entre les demandeurs et les locataires de Mme [T] [Q] (ép. [P]).

B – Sur les responsabilités

1 – Sur la responsabilité de Mme [T] [Q] (ép. [P])

Il est de jurisprudence constante, au visa des articles 544 et suivants du code civil, que nul ne doit causer à autrui des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage. L’article 1253 du code civil, en vigueur depuis le 17 avril 2024, dispose désormais que « le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ».

La mise en jeu de la responsabilité sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage ne nécessite pas que soit rapportée la preuve d’une faute du voisin, s’agissant d’un mécanisme de responsabilité objective, mais impose cependant de caractériser le lien direct unissant le trouble anormal subi et le fait du voisin.

*

* M. [L] [E] et Mme [B] [O] recherchent la responsabilité de Mme [T] [Q] (ép. [P]), sans toutefois indiquer sur quel fondement juridique et en demandant uniquement à la juridiction « d’entériner le rapport d’expertise ». Tenue de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, celle-ci considère, à la lecture des conclusions en demande, qu’est principalement invoquée la commission de troubles anormaux du voisinage.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du rapport d’expertise judiciaire, il est tout d’abord constant que les lots n°40 et 41 appartenant à Mme [T] [Q] (ép. [P]) sont situés directement à l’aplomb du salon de M. [L] [E] et Mme [B] [O], où les désordres ont principalement été constatés.

L’architecte mandaté par la copropriété en mai 2012 n’a pas expressément conclu sur l’imputabilité des désordres constatés, mais a néanmoins estimé que les chambres n°10 et 12 « posent un problème » et préconisé la réalisation de divers travaux afin de « réduire les risques d’infiltrations et de nuisances vis-à-vis des occupants des étages inférieurs ».

Un technicien mandaté par l’assureur des demandeurs et intervenu sur les lieux le 28 janvier 2013 affirme par ailleurs que « la canalisation fuyarde a été grossièrement colmatée et son étanchéité est assurée par un collier en aluminium ».

Un inspecteur de salubrité de la mairie de [Localité 7] intervenu les 5 novembre 2015, 31 décembre 2015, 9 juin 2016 et 5 octobre 2017, a estimé que « le WC broyeur est raccordé par la même canalisation que les autres appareils sanitaires (douche et évier) sur l’une des descentes d’eaux usées de l’immeuble, ce qui provoque le désamorçage et créé des infiltrations au niveau du plafond du logement situé au cinquième étage ».

L’expert judiciaire a quant à lui estimé que « ces arrivées d’eau dans le logement du cinquième étage proviennent d’un manque d’étanchéité, sol et mur, de cette salle d’eau et cuisinette ; […] d’une installation non conforme d’un WC sanibroyeur, installé illégalement sans autorisation de la copropriété ni du service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 7] ; d’un branchement non conforme dudit WC sanibroyeur sur une évacuation d’eaux usées non prévue à cet effet, d’un diamètre de 40 mm, qui aujourd’hui reçoit les évacuations de la douche, de l’évier et du WC provenant de chez Mme [T] [Q] (ép. [P]) ; d’un réseau d’évacuation des eaux du WC sanibroyeur commun avec les eaux usées avant le raccordement sur la conduite principale ».

Il a par ailleurs demandé à la défenderesse de faire procéder à l’enlèvement du WC à sanibroyeur situé dans son bien.

* En défense, Mme [T] [Q] (ép. [P]) demande sa mise hors de cause en faisant principalement valoir qu’alors que de multiples sinistres ont été dénoncés par M. [L] [E] et Mme [B] [O], deux (5 octobre 2015 et 4 juin 2019) ont une cause indéterminée tandis que trois (3 octobre 2007, 28 juin 2010 et 4 juin 2019) ont d’ores et déjà donné lieu au versement d’une indemnisation par leur assureur, la Macif ; qu’un seul procès-verbal de constat amiable a été établi avec un de ses locataires depuis 2012 ; qu’elle n’a pas été convoquée lors des opérations d’expertise amiable conduites en mars 2013, et qu’aucune humidité n’a été constatée durant les opérations d’expertise judiciaire.

Sur ces différents points, il est tout d’abord relevé qu’il ne peut valablement être pris moyen des propos de l’assureur des demandeurs indiquant que la cause de deux sinistres est « indéterminée ». Outre que les demandes formées par M. [L] [E] et Mme [B] [O] se fondent sur la survenance de désordres nombreux, la réalisation d’une mesure d’instruction avait précisément pour objet de déterminer la cause des désordres survenus le 5 octobre 2015 et le 4 juin 2019.

Alors que Mme [T] [Q] (ép. [P]) soutient que « seuls deux dégâts des eaux causés par un défaut d’étanchéité des installations sanitaires de la Macif ont été déclarés ces vingt dernières années », il doit être rappelé que la déclaration de sinistre à l’assureur ou encore le versement d’une indemnisation par ce dernier est sans incidence sur la responsabilité de l’auteur des désordres.

Mme [T] [Q] (ép. [P]) expose également que les demandeurs ont subi des désordres trouvant leur origine dans les parties communes de l’immeuble les 27 août 2007, 15 juin 2010, 21 décembre 2011 et 12 août 2018, et qu’au regard du faible espace existant entre les sanitaires communs et ses chambres de service, il est possible qu’il y ait eu confusion sur l’origine des multiples dégâts des eaux advenus.

Ces quatre sinistres indemnisés par l’assureur des demandeurs démontrent cependant qu’il est possible d’identifier la provenance des désordres avec une précision suffisante, contrairement à ce que soutient la défenderesse.

Décision du 13 février 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/05584 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZGGM

Outre la localisation des désordres, situés précisément sous les lots appartenant à Mme [T] [Q] (ép. [P]), il est relevé que l’expert judiciaire conclut de manière certaine sur les causes et l’origine des désordres, pointant plusieurs facteurs imputables à la défenderesse et principalement le défaut d’étanchéité de la salle de bains.

Sur ce point, alors que Mme [T] [Q] (ép. [P]) soutient que « la responsabilité de la société Hygibat devra être retenue », il doit être relevé que cette dernière n’a pas été mise en cause, et qu’en toute hypothèse, un éventuel manquement contractuel de cette dernière n’est aucunement opposable à M. [L] [E] et Mme [B] [O], totalement étrangers aux rapports contractuels entre leur voisine et l’entrepreneur de travaux qu’elle a fait intervenir.

En outre, il ne peut être pris moyen du fait qu’aucune humidité n’ait pu être constatée lors des opérations d’expertise judiciaire en mars 2021, étant rappelé que les dernières infiltrations ont été dénoncées en juin 2019.

Enfin, alors qu’il est soutenu que d’autres chambres de service se trouvent au-dessus de l’appartement des demandeurs et comprendraient des sanibroyeurs dont la dépose n’a pas été sollicitée, ce dernier point est contesté par les demandeurs qui font valoir que deux sanibroyeurs sur trois auraient été déposés. En toute hypothèse, ce moyen n’est pas susceptible d’exonérer Mme [T] [Q] (ép. [P]) de sa responsabilité au titre des désordres trouvant leur origine dans ses parties privatives.

Dans la mesure où les désordres constatés présentent un lien de causalité manifeste avec les parties privatives de Mme [T] [Q] (ép. [P]), et où ils excèdent à l’évidence les inconvénients normaux du voisinage, la responsabilité de cette dernière est engagée à l’égard de ses voisins M. [L] [E] et Mme [B] [O].

2 – Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, dispose notamment que le syndicat des copropriétaires « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Il résulte de ces dispositions un régime de responsabilité objective, propre au syndicat des copropriétaires, qui rend ce dernier responsable de tout dommage causé par un défaut d’entretien d’une partie commune, sans qu’une faute de sa part ne doive être caractérisée. S’il incombe au copropriétaire agissant à l’encontre du syndicat des copropriétaires de démontrer un lien de causalité entre le défaut d’entretien et les préjudices subis, la copropriété ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une faute de celui-ci ou d’un tiers.

*

Mme [T] [Q] (ép. [P]) ainsi que les assureurs Generali et Wakam recherchent la responsabilité du syndicat des copropriétaires, en s’appuyant sur les conclusions de l’expert judiciaire qui a estimé que les désordres dans l’appartement des demandeurs ont en partie été causés par un défaut d’entretien du conduit de cheminée commun.

Décision du 13 février 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/05584 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZGGM

A l’examen du rapport d’expertise judiciaire, il apparaît en effet que le technicien a relevé l’existence d'« efflorescences de suie brun/jaunâtre » à droite du trumeau de la cheminée du salon des demandeurs, qui résultent selon lui d’un défaut de protection des mitres du conduit contre la pluie. Il estime que ce défaut d’entretien d’une partie commune a joué un rôle causal à hauteur de 5% dans la survenance des désordres.

Le syndicat des copropriétaires conteste toute responsabilité en faisant valoir que l’expert a formé des préconisations de travaux à titre de simple entretien, et n’a pas objectivé l’existence d’un lien de causalité entre les désordres et le conduit de cheminée commun – dont le défaut d’étanchéité ne serait selon lui pas davantage démontré.

Toutefois, alors qu’il est constant que des « efflorescences de suie brun/jaunâtre » ont été constatées à droite du trumeau de la cheminée du salon des demandeurs, que la dégradation de plusieurs solins a en outre été observée, et que les mitres en toiture ne sont pas protégées d’après l’expert, il apparaît que ces désordres ne peuvent avoir pour cause que des infiltrations d’eau de pluie par le conduit de cheminée commun.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires sera par conséquent engagée à l’égard de Mme [T] [Q] (ép. [P]) ainsi que des assureurs Generali et Wakam.

C – Sur les garanties

Suivant l’article L.124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré.

L’article L. 113-5 du même code dispose que lors de la réalisation du risque ou à l’échéance du contrat, l’assureur doit exécuter dans le délai convenu la prestation déterminée par le contrat et ne peut être tenu au-delà.

1 – Sur la garantie de la société Generali

M. [L] [E] et Mme [B] [O] exercent l’action directe de l’article L. 123-4 du code des assurances à l’encontre de l’assureur de Mme [T] [Q] (ép. [P]). Cette dernière recherche quant à elle la garantie de son assureur, en application de la police d’assurance conclue.

A l’examen des pièces produites aux débats et des conclusions respectives des parties, il est établi et non contesté que le bien de Mme [T] [Q] (ép. [P]) a été assuré auprès de la société Generali du 26 février 2008 au 1er février 2015, et ce suivant deux contrats distincts (n°AL049201 du 26 février 2008 au 26 février 2013 ; n°AN310034 du 26 février 2013 au 1er février 2015, date à laquelle la police a été résiliée).

Décision du 13 février 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/05584 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZGGM

La société Generali conteste cependant la mobilisation de sa garantie, en faisant tout d’abord valoir que le contrat d’assurance serait dépourvu d’aléa dans la mesure où il aurait porté sur un risque que l’assuré savait déjà matérialisé à la date de conclusion. Elle reproche ainsi à Mme [T] [Q] (ép. [P]) d’avoir déclaré à tort n’avoir subi aucun sinistre durant les 36 derniers mois.

Aux conditions particulières de la police n°AN310034, prenant effet au 26 février 2013, il est notamment stipulé que l’assurée a déclaré que « [son] lot était, avant la prise d’effet du contrat, assuré auprès de l’assureur Generali Assurances sous le numéro de contrat AL049062 », et n’avoir « subi ou occasionné, pour ce lot, au cours des 36 derniers mois précédant la date d’effet de la garantie, aucun sinistre et avoir fourni un relevé de sinistre émanant du précédent assureur ».

Il est en outre stipulé aux conditions générales (page n°36) que l’assuré a déclaré qu’ « à sa connaissance, chacun des bâtiments garantis au titre du présent contrat répond intégralement aux caractéristiques suivantes : est en bon état d’entretien ; […] vous n’avez subi ou occasionné au cours des 36 derniers mois précédant la date d’effet de la garantie, aucun sinistre en ce qui concerne les risques souscrits au titre du présent contrat ».

Mme [T] [Q] (ép. [P]) expose qu’elle n’a eu connaissance d’un possible lien de causalité entre ses installations sanitaires et les désordres qu’au moment du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, et qu’en l’absence de « preuve indiscutable », elle n’a donc déclaré la survenance d’aucun sinistre à son assureur.

En premier lieu, il doit être relevé qu’alors que la police d’assurance prévoit une déclaration de l’assuré dans le cas où celui-ci aurait « subi ou occasionné [un sinistre] au cours des 36 derniers mois précédant la date d’effet de la garantie », cette obligation contractuelle de déclaration ne peut dépendre de la seule volonté de l’assuré de reconnaître sa responsabilité dans la survenance d’un sinistre.

De plus, alors que la police a pris effet à compter du 26 février 2008, il est établi qu’outre que les demandeurs dénonçaient la survenance de dégâts des eaux causés directement ou indirectement par les chambres de service de l’étage supérieur (engorgement des canalisations d’évacuation), M. [L] [E] et le locataire de Mme [T] [Q] (ép. [P]) ont réalisé un procès-verbal de constat amiable de dégâts des eaux le 30 septembre 2007.

Devant l’apparition de multiples sinistres pouvant possiblement provenir de ses parties privatives, le choix effectué par Mme [T] [Q] (ép. [P]) de ne pas les déclarer à son assureur en l’absence de « preuve indiscutable » ne peut aujourd’hui lui être opposé, dès lors qu’il est désormais établi qu’elle avait occasionné un sinistre au cours des 36 derniers mois précédant la date d’effet de la garantie.

Par ailleurs, alors qu’un second contrat remplaçant le précédent a été conclu avec effet au 26 février 2013, il apparaît que les demandeurs ont établi un nouveau procès-verbal de constat amiable de dégâts des eaux avec le locataire de Mme [T] [Q] (ép. [P]) le 1er août 2011. En outre, la copropriété a fait intervenir un architecte en mai 2012, lequel a notamment conclu à la nécessité de faire procéder à la réalisation de travaux d’étanchéité et de ventilation, ainsi qu’à la dépose des installations existantes dans les chambres de service n°10 et 12.

Décision du 13 février 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/05584 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZGGM

Il résulte de ces éléments que Mme [T] [Q] (ép. [P]) avait également connaissance de la survenance de désordres trois ans avant la prise d’effet de la seconde police d’assurance.

Pour l’ensemble de ces motifs, et dès lors que le risque garanti s’était déjà matérialisé à la date de prise d’effet du contrat d’assurance, ce dernier était dépourvu d’aléa. La garantie de la société Generali n’est donc pas mobilisable et les parties seront déboutées de toutes demandes à son encontre.

2 – Sur la garantie de la société Wakam

M. [L] [E] et Mme [B] [O] exercent l’action directe de l’article L. 123-4 du code des assurances à l’encontre du deuxième assureur de Mme [T] [Q] (ép. [P]). Cette dernière recherche quant à elle la garantie de son assureur, en application de la police d’assurance conclue.

Il est constant que Mme [T] [Q] (ép. [P]) a conclu avec la société Wakam un contrat d’assurance prenant effet au 1er février 2015 et comprenant une garantie au titre des dégâts des eaux.

* La société Wakam conteste la mobilisation de sa garantie en soutenant tout d’abord que le fait dommageable à l’origine des désordres serait survenu antérieurement à la prise d’effet du contrat.

A l’examen des conditions générales de la police d’assurance, il est stipulé en page n°23 (« Chapitre 4 – Application de la garantie dans le temps ») que « la garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d’effet initiale de la garantie et sa date de réalisation ou d’expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre ».

Il est rappelé que suivant les dispositions de l’article L. 124-1-1 du code des assurances, « le fait dommageable est celui qui constitue la cause génératrice du dommage. Un ensemble de faits dommageables ayant la même cause technique est assimilé à un fait dommageable unique ».

Il est constant que les infiltrations récurrentes survenues dans l’appartement de M. [L] [E] et Mme [B] [O] constituent les faits dommageables à l’origine des dommages dénoncés par ces derniers. A la lecture des conclusions de l’expert judiciaire, il apparaît que ces faits dommageables ont la même cause technique (défaut d’étanchéité de la salle d’eau et de la cuisinette ; installation non conforme d’un sanitaire avec sanibroyeur ; et branchement également non conforme sur une conduite d’évacuation sous-dimensionnée), si bien qu’ils peuvent être assimilés à un fait dommageable unique.

Ce fait dommageable unique est par conséquent survenu « entre la prise d’effet initiale de la garantie et sa date de réalisation ou d’expiration », dans la mesure où de nouvelles infiltrations se sont produites en octobre 2015 puis en juin 2019.

C’est à tort que l’assureur soutient que le fait dommageable serait constitué par les infiltrations initiales qui auraient « perduré ». Il apparaît en effet que si celles-ci procèdent certes des mêmes causes, en l’absence de réalisation des travaux de réfection nécessaires, elles ont engendré des dommages présentant une « autonomie » les uns avec les autres.

* La société Wakam se prévaut également des dispositions de l’article L. 112-6 du code des assurances pour opposer des « limitations et exclusions contractuelles du contrat d’assurance ».

Elle effectue en cela une méprise sur la portée de ces dispositions, qui permettant « à l’assureur d’opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire » (franchises et plafonds contractuels uniquement), et aucunement des « exclusions » comme il est soutenu. Les moyens soulevés à titre subsidiaire par l’assureur visent donc à contester le champ de sa garantie, et non opposer une exception contractuelle en application de l’article L. 112-6 du code des assurances.

La société Wakam fait valoir que sa garantie ne peut être mobilisée en application de clauses d’exclusion figurant aux conditions générales de la police (page n°22), lesquelles prévoient notamment que « ne sont pas couverts : […] les dommages connus de l’assuré à la souscription du contrat ; les dommages résultant de faits ou d’événements dont l’assuré avait ou aurait dû avoir connaissance à la souscription du contrat ».

Si l’assurée avait connaissance des dommages survenus avant la prise d’effet de la police au 1er février 2015, elle ne pouvait matériellement avoir connaissance des dommages résultant de nouvelles infiltrations advenues en octobre 2015 puis en juin 2019.

En revanche, comme à propos de la garantie de la société Generali, il apparait que Mme [T] [Q] (ép. [P]) avait connaissance des « faits ou événements » à l’origine de ces dommages dès la souscription du contrat, dès lors que ceux-ci proviennent de causes connues de l’assurée et non traitées.

Pour les motifs qui précèdent, la garantie de la société Wakam n’est donc pas mobilisable et les parties seront déboutées de toutes demandes à son encontre.

3 – Sur la garantie de la société Allianz IARD

Il est constant que la société Allianz IARD est l’assureur de responsabilité civile du syndicat des copropriétaires.

Tout d’abord, alors que la société Allianz IARD affirme dans ses dernières conclusions que « les époux [E], le syndicat des copropriétaires, la société Wakam et la MACIF ne formulent aucune demande à [son] encontre », il est relevé que ceci est manifestement inexact. Le syndicat des copropriétaires sollicite en effet la mobilisation de la garantie de son assureur, tandis que Mme [T] [Q] (ép. [P]), la société Wakam et la société Generali forment des appels en garantie.

Décision du 13 février 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/05584 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZGGM

La société Allianz IARD ne contestant pas la mobilisation de sa garantie en son principe, formant uniquement des contestations relatives au partage de responsabilités qu’il conviendra d’effectuer, elle sera par conséquent condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Conformément à l’article L. 112-6 du code des assurances, l’assureur pourra opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire, telles que les franchises et plafonds contractuels.

D – Sur les préjudices

M. [L] [E] et Mme [B] [O] réclament indemnisation au titre de trois chefs de préjudice distincts :

— un préjudice matériel, résultant de frais de travaux de remise en état de leur salle à manger et évalué par eux à la somme de 3 740 euros TTC ;

— un préjudice immatériel, résultant d’un trouble de jouissance subi depuis le 23 octobre 2004 (203 mois) et évalué à la somme totale de 157 617,32 euros ;

— un préjudice moral évalué à la somme de 20 000 euros.

* Sur le préjudice matériel

M. [L] [E] et Mme [B] [O] produisent deux factures établies les 8 septembre 2022 et 31 janvier 2023 par une société L.J. [J] et portant sur une même prestation de travaux de remise en état pour un montant de 3 740 euros TTC.

Ces prestations, dont le principe a été agréé par l’expert judiciaire, correspondent aux travaux de remise en état rendus nécessaires par les désordres survenus dans la salle à manger des demandeurs.

Le préjudice matériel subi par M. [L] [E] et Mme [B] [O] sera ainsi évalué à la somme de 3 740 euros.

* Sur le préjudice immatériel

M. [L] [E] et Mme [B] [O] réclament indemnisation au titre du trouble de jouissance qu’ils disent avoir subi depuis octobre 2004, date à laquelle de premières infiltrations sont advenues dans leur appartement.

S’il est certes établi que des dégâts des eaux se sont produits à compter de 2004 (octobre 2004, mai 2005, septembre 2007, mai 2008, juin 2008, février 2009 et août 2011 a minima), les pièces produites aux débats ne permettent pas d’établir avec une précision suffisante la matérialité des désordres, et donc l’existence d’un trouble de jouissance.

L’architecte mandaté par la copropriété en mai 2012 a déclaré avoir constaté que « des dégradations sont visibles au niveau des plafonds des appartements du cinquième étage, localisés à l’emplacement des poutrelles métalliques composant les planchers », et un inspecteur de salubrité de la mairie de [Localité 7] a constaté le 5 novembre 2015 que « le plafond de la salle à manger est fortement infiltré », et le 5 octobre 2017 que « le plafond du séjour […] était encore infiltré ».

Ces éléments ne permettent pas non plus, à eux seuls, de rapporter la preuve d’un trouble de jouissance.

Les seules pièces probantes quant à l’existence d’un trouble de jouissance sont par conséquent le procès-verbal de constat d’huissier établi le 9 juin 2016, le rapport de l’architecte Delamotte établi le 25 juin 2019, et le rapport d’expertise judiciaire déposé le 7 mars 2022.

Sur la période durant laquelle le trouble a été subi, il a été précédemment jugé que celle-ci ne peut débuter qu’à compter du mois de juin 2016, date à laquelle la matérialité des désordres a été objectivée de manière suffisante. Il n’est pas justifié de la persistance postérieurement à la réalisation des travaux de remise en état par M. [L] [E] et Mme [B] [O] en septembre 2022, outre que Mme [T] [Q] (ép. [P]) a fait réaliser les travaux préconisés par l’expert dans ses parties privatives en juin 2022.

M. [L] [E] et Mme [B] [O] ne peuvent par conséquent solliciter indemnisation qu’au titre du trouble subi entre le mois de juin 2016 et septembre 2022.

Par ailleurs, quant à l’ampleur du trouble subi, il est constant que les désordres ont affecté uniquement la salle à manger et le couloir de l’appartement, lesquels ont une surface de 32,90 m² (soit 25% de la surface totale).

A l’examen des descriptions et des photographies effectués par l’huissier et les différents techniciens intervenus, il apparaît que les demandeurs ont subi une perte de jouissance totale de cette pièce de manière temporaire, au plus fort des infiltrations, mais uniquement un trouble de jouissance faible durant le reste de la période considérée. Les désordres excèdent cependant le simple préjudice d’ordre esthétique, dans la mesure où un taux d’humidité excessif de manière persistante présente des risques pour la santé des occupants et perturbe ainsi la jouissance du bien.

Ce trouble sera évalué à 10% de la valeur locative des locaux affectés par les infiltrations.

Sur la valeur locative de l’appartement, les demandeurs versent aux débats une estimation réalisée par une agence immobilière, laquelle se réfère aux loyers de référence établis par la DRIHL (« encadrement des loyers ») pour évaluer le loyer mensuel à une somme comprise entre 3 068 euros et 3 679 euros (loyer de référence de 23,60 euros le m², et loyer majoré de 28,3 euros le m²). A défaut d’éléments permettant de retenir un loyer majoré, il conviendra d’évaluer la valeur locative suivant le loyer de référence.

Enfin, il convient de soustraire du montant de l’indemnisation la somme d’ores et déjà versée par l’assureur de M. [L] [E] et Mme [B] [O] au titre du seul sinistre de juin 2019 (897,41 euros) – les autres sommes versées par la Macif l’ayant été au titre de désordres antérieurs à juin 2016 ou trouvant leur origine dans les parties communes.

Décision du 13 février 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/05584 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZGGM

En conséquence de ce qui précède, le préjudice résultant du trouble de jouissance subi par M. [L] [E] et Mme [B] [O] entre juin 2016 et septembre 2022 sera évalué à la somme totale de 58 112,03 euros [((23,6 x 32,9) x 76 mois) – 897,41 euros], arrondie à la somme de 60 000 euros afin de tenir compte des périodes ponctuelles de perte totale de jouissance.

* Sur le préjudice moral

M. [L] [E] et Mme [B] [O] exposent enfin avoir subi un préjudice moral en raison de la récurrence des dégâts des eaux ayant affecté leur appartement, ainsi que de l’attitude fautive de Mme [T] [Q] (ép. [P]) qui, malgré sa qualité de professionnelle de l’immobilier, n’aurait pas pris les mesures nécessaires et aurait agi dans le but d’entraver les procédures engagées envers elle.

Il est manifeste que les demandeurs, qui ont vu leur logement dégradé par des sinistres à répétition depuis 2004, ont nécessairement enduré divers tracas, inquiétudes, contrariétés et pertes de temps liés aux désordres ainsi qu’aux opérations d’expertise mises en œuvre. Il en résulte pour eux un préjudice moral qui peut être évalué à la somme de 8 000 euros.

Pour les motifs qui précèdent, Mme [T] [Q] (ép. [P]) sera condamnée à payer à M. [L] [E] et Mme [B] [O] la somme totale de 71 740 euros en indemnisation de leur préjudice.

E – Sur les appels en garantie

La garantie des sociétés Generali et Wakam n’étant pas mobilisable, les appels en garantie formés par ces deux sociétés envers le syndicat des copropriétaires et son assureur Allianz IARD sont par conséquent devenus sans objet.

Par ailleurs, au regard du rôle causal respectif des parties dans la survenance des désordres, il convient d’établir le partage de responsabilité suivant :

—  98% à la charge de Mme [T] [Q] (ép. [P]) ;

—  2% à la charge du syndicat des copropriétaires.

Sur la base et dans la limite du partage de responsabilité instauré, il sera donc fait droit à l’appel en garantie formé par Mme [T] [Q] (ép. [P]) pour toutes les condamnations prononcées à son encontre au profit de M. [L] [E] et Mme [B] [O].

2 – Sur les demandes relatives aux travaux

En application de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est en droit d’exiger, de la part d’un copropriétaire et dans ses parties privatives, la réalisation de travaux nécessaires pour résorber ou prévenir des désordres sur les parties communes ainsi que dans les parties privatives.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ainsi que M. [L] [E] et Mme [B] [O] demandent chacun à la juridiction, en des termes comparables, de condamner Mme [T] [Q] (ép. [P]) à faire contrôler les travaux de réfection de ses installations sanitaires qu’elle dit avoir fait réaliser après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, par l’architecte de la copropriété ou a minima un architecte DPLG.

Afin de justifier de l’exécution des travaux préconisés par l’expert judiciaire, Mme [T] [Q] (ép. [P]) verse aux débats une facture de la société Hygibat établie le 16 juin 2022, et portant sur des prestations de travaux d’un montant total de 8 811 euros TTC. Ont notamment été réalisés des travaux de « dépose du WC sani-broyeur sans réutilisation ; ponçage du carrelage existant du sol dans la cuisine ; application d’étanchéité liquide type sikalastic ; collage de nappe type Shulter / relevé à la hauteur des plinthes (protection d’eau sous carrelage) ; pose de nouveau carrelage sur nappe + joint ciment ».

Ces travaux apparaissent correspondre à ceux préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport, dès lors qu’ils ont notamment consisté en la suppression du WC à sanibroyeur et en la réfection du dispositif d’étanchéité des pièces humides.

Le syndicat des copropriétaires soutient que le contrôle par l’architecte de la copropriété serait rendu impératif par une clause du règlement de copropriété, qui stipule qu’ « en cas de travaux pouvant affecter la solidité de l’immeuble, ou plus généralement, intéresser toute chose ou partie commune […], ces travaux, et tous ceux qui en découleraient devront être exécutés, toujours à ses frais, sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble, dont les honoraires seront à sa charge ».

Toutefois, la réfection de l’étanchéité des pièces humides et la suppression du WC à sanibroyeur sont des travaux effectués en parties privatives, qui ne peuvent affecter la solidité de l’immeuble ou « intéresser une partie commune » au sens des stipulations précitées. La suppression du WC à sanibroyeur vise d’ailleurs au contraire à éviter un risque pour les parties communes de l’immeuble.

Pour les motifs qui précèdent, le syndicat des copropriétaires ainsi que M. [L] [E] et Mme [B] [O] seront déboutés de leur demande relative aux travaux réalisés par Mme [T] [Q] (ép. [P]).

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [T] [Q] (ép. [P]), partie perdant principalement le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 695 4° du code de procédure civile, les dépens incluront les frais d’expertise judiciaire. Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, Mme [T] [Q] (ép. [P]) sera condamnée à payer à M. [L] [E] et Mme [B] [O] la somme de 10 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

Bien que le syndicat des copropriétaires n’ait pas été tenu aux dépens, sa responsabilité a été engagée à l’égard des demandeurs, et il convient par conséquent de le débouter de sa demande au titre des frais irrépétibles.

En équité, les sociétés Macif, Generali et Wakam seront déboutées de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [T] [Q] (ép. [P]) à payer à M. [L] [E] et Mme [B] [O] la somme totale de 71 740 euros en indemnisation de leur préjudice, se décomposant comme suit :

—  3 740 euros, au titre d’un préjudice matériel ;

—  60 000 euros, au titre d’un préjudice immatériel (trouble de jouissance) ;

—  8 000 euros, au titre d’un préjudice moral ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] et son assureur Allianz IARD à garantir Mme [T] [Q] (ép. [P]) de toutes condamnations prononcées à son encontre, à hauteur de 2% de leur montant ;

CONDAMNE la société Allianz IARD à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes envers les sociétés Generali et Wakam ;

DIT que conformément à l’article L. 112-6 du code des assurances, l’assureur pourra opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire, telles que les franchises et plafonds contractuels ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires ainsi que M. [L] [E] et Mme [B] [O] de leur demande relative aux travaux réalisés par Mme [T] [Q] (ép. [P]) ;

CONDAMNE Mme [T] [Q] (ép. [P]) au paiement des entiers dépens de l’instance, et AUTORISE M^e Ariane Gire, M^e Marie-Charlotte Marty et M^e Florence Rosano à recouvrer directement ceux dont elles ont fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE Mme [T] [Q] (ép. [P]) à payer à M. [L] [E] et Mme [B] [O] la somme de 10 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires, Mme [T] [Q] (ép. [P]) ainsi que les sociétés Macif, Generali et Wakam de leurs demandes indemnitaires au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris, le 13 février 2026.

La greffière La présidente