TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1]

C.C.C + C.C.C.F.E.

délivrées le:

à M^e CARON (B0249)

M^e REVERT-CHEQUI (D1515)

M^e BIKARD (D1890)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e JUCHS (A0146)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 18/12521

N° Portalis 352J-W-B7C-COCPL

N° MINUTE : 4

Assignation du :

18 Septembre 2018

JUGEMENT

rendu le 28 Novembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. O’KARTIER (RCS de [Localité 15] n°801 439 324)

[Adresse 4]

[Localité 10]

représentée par M^e Philippe JUCHS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0146

DÉFENDERESSES

S.C. S C I MOULINS (RCS de [Localité 15] n°411 804 537)

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par M^e Pascale BIKARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1890

Décision du 28 Novembre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 18/12521 – N° Portalis 352J-W-B7C-COCPL

Le Syndicat des copropriétaires de [Adresse 5], représenté par son syndic la société Gestion Transactions de France (GTF), SA inscrite au RCS de [Localité 15] sous le n° 572 032 373, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de ses dirigeants légaux en exercice domiciliés de droit audit siège

représenté par Maître Clément CARON de la SELARL BOËGE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0249

Monsieur [Y] [O], par voie d’intervention volontaire

[Adresse 1]

[Adresse 12]

[Localité 11]

Madame [L] [E] épouse [O], par voie d’intervention volontaire

[Adresse 1]

[Adresse 12]

[Localité 11]

représentés par M^e Ludovic REVERT-CHERQUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1515

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistées de Henriette DURO, Greffière, lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 26 Septembre 2024 tenue en audience publique devant Maïa ESCRIVE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par un acte sous seing privé du 13 mai 2014, la S.C. S C I MOULINS a consenti à la S.A.S. O’KARTIER un bail commercial portant sur des locaux constituant le lot n°32 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété et situé [Adresse 4] à [Localité 16], la destination contractuelle des lieux étant celle de “vente de pizzas, vente à emporter, sandwicherie, à l’exclusion de toutes activités de cuisson nécessitant une extraction”.

Monsieur [Y] [O] et Madame [L] [E] épouse [O], propriétaires d’un appartement situé au 1er étage de cet immeuble, au-dessus du local commercial, se sont plaints de nuisances en provenance du commerce de la société O’KARTIER.

Ils ont fait appel aux services de la Préfecture de police de [Localité 15] et l’inspecteur de salubrité a constaté des anomalies lors de son contrôle le 24 février 2015.

Puis, par actes délivrés les 8 et 11 septembre 2017, Monsieur et Madame [O] ont fait assigner la S.C. S C I MOULINS et la société O’KARTIER devant le juge des référés de ce tribunal aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance du 14 novembre 2017, le juge des référés a fait droit à leur demande et a désigné Monsieur [S] [V] en qualité d’expert.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 4 juin 2018.

Par acte extrajudiciaire en date du 21 août 2018, la S.C. S C I MOULINS a signifié à la société O’KARTIER un commandement :

“- de respecter les clauses contractuelles et pas[r] voie de conséquence de cesser d’exploiter toute activité nécessitant un conduit d’extraction, telles que notamment, fours à pizza, friteuse, plaque à grillade, tourne broche à kebab

— de remettre en l’état la façade de l’immeuble dégradée par un percement destiné à rejeter l’air de la VMC des toilettes

— de déposer le store banne rouge, récemment posé en façade, sans autorisation de la copropriété”, dans le délai d’un mois et visant la clause résolutoire.

Par acte délivré le 18 septembre 2018, la société O’KARTIER a fait assigner la S.C. S C I MOULINS devant ce tribunal en opposition au commandement susvisé. Cette instance a été enregistrée sous le numéro RG 18/12521.

Par acte délivré le 17 septembre 2018, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] a fait assigner la société O’KARTIER et la S.C. S C I MOULINS devant ce tribunal aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail et ordonner l’expulsion de la société O’KARTIER. Cette instance a été enregistrée sous le numéro RG 19/00458.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état en date du 3 juin 2019.

Par une ordonnance en date du 13 septembre 2019, le juge de la mise en état a désigné Monsieur [F] [I] pour procéder par voie de médiation entre les parties. Cette mesure n’a cependant pas permis une solution amiable du litige.

Suivant des conclusions notifiées le 6 mars 2020, Monsieur [Y] [O] et Madame [L] [E] épouse [O] sont intervenus volontairement à la présente instance.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 mars 2022, la société O’KARTIER demande au tribunal de :

Vu les articles L. 145-41 du code de commerce, 1241-1 et 1719 du code civil,

Vu le bail du 13 mai 2014 et les pièces versées aux débats,

Décision du 28 Novembre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 18/12521 – N° Portalis 352J-W-B7C-COCPL

A titre principal :

— Débouter tant la SCI MOULINS que les époux [O] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de leur demande de résiliation judiciaire du bail ;

— Débouter la SCI MOULINS de l’ensemble de ses demandes à son encontre ;

— Débouter les époux [O] de leurs demandes de réparation au titre des préjudices matériels et au titre du préjudice immatériel de jouissance ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de sa demande de condamnation de la société O’KARTIER ;

Subsidiairement :

— Ne pas faire droit à la demande de résiliation du bail et lui accorder 24 mois de délais pour effectuer les travaux qui seraient ordonnés ;

— En cas de condamnation, les ramener à de plus justes proportions ;

— Retenir le partage de responsabilité retenu par l’expert à savoir :

—  60 % pour la S.A.S. O’KARTIER,

—  40 % pour la SCI MOULINS ;

— Condamner la SCI MOULINS en tous les dépens en ce compris les frais d’expertise dont distraction au profit de Maître Philippe JUCHS dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

La société O’KARTIER fait valoir que l’expert n’a pas constaté les désordres allégués et qu’il a relevé qu’elle avait fait réaliser des travaux d’installation d’un caisson de filtration avec charbon actif sur l’extraction de la hotte de cuisine et de pose d’un faux plafond acoustique et isolant thermique dans l’espace restaurant, lesquels “ont modifié la perception des causes et origines des nuisances alléguées” ; que l’expert considère néanmoins que ces travaux ne seraient pas suffisants. Elle soutient à titre principal que les travaux nécessaires ont été réalisés par des professionnels et qu’un certificat de conformité d’installation a été délivré le 3 juin 2017. Elle ajoute qu’elle fait procéder à un entretien régulier du matériel (vérification des extincteurs, entretien de dégraissage de hotte).

Elle reconnaît, concernant l’évacuation des fumées, que des études sont actuellement en cours mais affirme qu’elles se heurtent au fait que la cheminée d’extraction nécessite l’accord de la copropriété. Elle admet avoir installé un store banne sans autorisation de la copropriété et précise qu’elle a sollicité cette autorisation pour la prochaine assemblée générale.

La société O’KARTIER affirme qu’elle est de bonne foi et a tenté de réparer les dommages. Elle demande qu’il ne soit pas fait droit à la résiliation judiciaire du bail formée par le bailleur et qu’il lui soit accordé un délai de 24 mois afin de lui permettre de se conformer aux prescriptions que le tribunal estimerait utiles.

Elle conclut de même au rejet de la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la résiliation du bail au motif qu’aucun trouble collectif n’est démontré ; que le syndicat des copropriétaires n’est d’ailleurs pas à l’origine de la procédure initiée par les époux [O] ; qu’aucun désordre au-dessus du 1er étage n’a été constaté par l’expert ; que le seul élément pouvant affecter la copropriété est la pose du store banne qui a notamment pour but de bloquer les odeurs mais qui ne concerne que les époux [O].

S’agissant des demandes des époux [O], la société O’KARTIER fait valoir qu’ils ne sont plus fondés à solliciter du tribunal la résiliation judiciaire du bail, ayant vendu leur appartement.

Au titre du préjudice matériel allégué (devis de remplacement et de ponçage de parquet pour un montant de 4.635,50 euros), elle expose que l’expert n’a relevé que quelques traces brunes, soit des dégradations minimes, et que les travaux réalisés par la société O’KARTIER avaient fait cesser ces dégradations. Dès lors que les époux [O] ont vendu leur bien, elle estime que la demande est infondée, ces derniers ne démontrant pas avoir effectué ces travaux ou avoir été contraints à une diminution du prix de vente pour ce motif. A titre subsidiaire, la société O’KARTIER demande que l’indemnisation soit ramenée à de plus justes proportions notamment au regard de la surface affectée par les dégradations.

Quant à la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance, elle fait valoir que l’expert n’a pas constaté de nuisances sonores et olfactives ; qu’en tout état de cause, les travaux de ventilation et de groupe filtrant ont été effectués début juin 2017, le store banne a été posé au mois de juillet 2017 et le faux plafond a été installé en septembre 2017. Elle demande à titre subsidiaire que la période de préjudice soit arrêtée à la date de réalisation des travaux.

Enfin, en cas de condamnation, elle demande de retenir les conclusions de l’expert sur la répartition des responsabilités soit 60 % à sa charge et 40 % à la charge du bailleur, qui n’a pas alerté son locataire malgré les décisions des assemblées générales des copropriétaires.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 novembre 2022, la S.C. S C I MOULINS demande au tribunal de :

Vu les articles 1217 et 1224 du code civil,

Vu les pièces produites aux débats,

— Prononcer la résiliation du bail conclu en date du 13 mai 2014 et portant sur les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 16] ;

— En conséquence, ordonner sous astreinte de 80 euros par jour de retard quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, l’expulsion immédiate et sans délai de la société O’KARTIER et de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 4] à [Localité 16], avec l’assistance de la force publique, si besoin est, avec séquestration du mobilier sur place ou au garde meuble à ses frais et risques ;

— Condamner la société O’KARTIER à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer contractuel jusqu’à évacuation effective des lieux loués ;

— Dire et juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner la société O’KARTIER à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société O’KARTIER aux entiers dépens dont distraction sera ordonnée directement au profit de Maître Pascale BIKARD, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande condamnation à son encontre ;

— Débouter les consorts [O] de leurs demandes de condamnation à son encontre ;

— Débouter la société O’KARTIER de sa demande de partage de responsabilité ;

— Subsidiairement, en cas de condamnation, les ramener à de plus justes proportions et condamner la société O’KARTIER à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

A l’appui de ses prétentions, la S.C. S C I MOULINS expose que la société O’KARTIER ne s’est pas conformée aux clauses du bail lui interdisant de faire des préparations culinaires nécessitant une extraction d’air et de cheminée (paragraphe 6), de ne faire aucun changement, démolition, percement de murs ou de cloisons sans le consentement exprès et écrit du bailleur (paragraphe 10), de ne pas causer de trouble de jouissance au voisinage (paragraphe 19) et de se conformer au règlement de copropriété (paragraphe 20). Elle soutient que sa locataire a développé en toute connaissance de cause une activité non conforme aux clauses du bail et au règlement de copropriété, ce que l’expert a constaté en notant :

— la présence dans la cuisine du restaurant de deux fours à pizza, d’une friteuse, d’une plaque à grillades, d’un tourne-broche à kebab et d’un four à pain,

— que l’air vicié est rejeté à proximité des fenêtres en contradiction avec l’article 63.1 du Règlement Sanitaire Départemental Type qui exige que ce rejet soit effectué à une distance d’au moins 8 mètres de toute fenêtre ou de toute prise d’air neuf,

— l’existence de nuisances olfactives,

— l’installation d’un store banne en façade sur rue sans autorisation,

et en concluant que “le local commercial n’est pas conforme pour poursuivre l’activité actuellement exercée” et que “le seul non-respect de l’article 63.1 du RSDT est suffisamment grave pour justifier l’abandon de l’activité de restauration telle qu’elle est exercée actuellement par la SAS O’KARTIER”.

Elle sollicite dès lors le prononcé de la résiliation du bail sur le fondement des articles 1728, 1729, 1741, 1184 ancien, 1217 et 1224 nouveaux du code civil.

La S.C. S C I MOULINS conclut au rejet de la demande de condamnation solidaire au paiement de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires à défaut de trouble collectif démontré, seuls les époux [O] s’étant plaints de nuisances olfactives. Elle admet toutefois que la pose du store banne a été effectuée sans l’accord de la copropriété. Elle demande à titre subsidiaire que le quantum des dommages-intérêts soit ramené à de plus justes proportions.

S’agissant des demandes des époux [O], elle conclut à leur rejet faute pour eux de démontrer qu’ils ont exposé une somme au titre de travaux réparatoires ou qu’ils n’ont pas vendu leur appartement en l’état. Subsidiairement, la S.C. S C I MOULINS soutient que la nécessité du remplacement du parquet n’est pas démontrée et discute la surface du parquet dont il est sollicité le remplacement. Elle admet l’existence d’un préjudice de jouissance mais demande que son indemnisation soit ramenée à de plus justes proportions, dès lors que la pose d’un store banne a permis de nettement diminuer les nuisances olfactives.

Enfin, en cas de condamnation, la S.C. S C I MOULINS demande à être garantie par sa locataire en application du paragraphe “RESPONSABILITES – RECOURS”, paragraphe 19, du bail.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2023, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] demande au tribunal de:

Vu les articles 1240 et suivants, 1341-1 et suivants du code civil,

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le règlement de copropriété,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [V] et les autres pièces versées aux débats,

— Constater que la société O’KARTIER ne respecte pas la destination contractuelle du bail commercial en date du 13 mai 2014 ;

— Constater que la société O’KARTIER viole les stipulations du règlement de copropriété et génère des nuisances importantes au sein de la copropriété ;

— Constater que le bailleur n’a jamais réagi utilement aux manquements de son locataire, de sorte que les nuisances sont persistantes au sein de la copropriété ;

— Constater que plusieurs travaux modifiant l’aspect extérieur de la façade de l’immeuble ont été réalisés sans aucune autorisation du syndicat des copropriétaires ;

— En conséquence, dire et juger que les manquements de la société O’KARTIER justifient la résiliation du bail commercial conclu avec la société MOULINS le 13 mai 2014 ;

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial en date du 13 mai 2014 ;

— Ordonner l’expulsion de la société O’KARTIER des lieux qu’elle occupe, ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

— Dire et juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner solidairement les sociétés O’KARTIER et MOULINS à :

— lui payer la somme de 10.000 euros au titre du préjudice collectif de jouissance subi par la copropriété ;

— remettre la façade de l’immeuble en son état antérieur aux travaux, à savoir en déposant le store banne et l’enseigne commerciale de la société O’KARTIER et procéder au rebouchage de tous les trous réalisés en façade, à leurs frais et sans détériorer les parties communes et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir;

— lui verser la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement les sociétés O’KARTIER et MOULINS aux entiers dépens de l’instance ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans caution.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires indique que le bail fait interdiction à la société O’KARTIER d’exercer des activités de cuisson nécessitant une extraction, d’utiliser une friteuse ou un appareil permettant de faire des sandwichs grecs (Kebab) ; que pourtant, la locataire propose dans ses menus affichés des pizzas, des frites et des viandes grillées ; qu’en outre, le règlement de copropriété stipule : “les professions commerciales étant tolérées tant qu’elles ne nuiront pas à la tranquillité des locataires et à la bonne tenue de l’immeuble” ; qu’en l’espèce, les nuisances olfactives ainsi que les défauts de conformité aux dispositions du Règlement Sanitaire du Département de [Localité 15] du 20 novembre 1979 modifié ont été constatées par la Préfecture de police de [Localité 15] ; qu’un procès-verbal de contravention a ainsi été dressé et a conduit à une condamnation de la locataire par le tribunal de police de Paris. Il ajoute que les travaux réalisés ensuite par la société O’KARTIER n’ont pas permis de mettre fin aux nuisances et la pose d’un store banne et d’une enseigne a été réalisée sans autorisation de la copropriété; qu’il a mis en demeure la S.C. S C I MOULINS de résilier le bail dans un délai d’un mois, suivant courrier de son conseil en date du 17 avril 2018, et que celle-ci a été défaillante. Il sollicite dès lors la résiliation judiciaire du bail.

Le syndicat des copropriétaire sollicite en outre l’indemnisation du trouble de jouissance collectif dès lors que :

— d’autres copropriétaires que les époux [O] se sont plaints des nuisances olfactives générées par la société O’KARTIER,

— l’expert judiciaire a bien constaté les nuisances dans les parties communes,

— le caractère collectif du trouble est démontré dès lors qu’un mandat a été donné au syndic pour agir en justice afin de faire cesser les troubles, ce qui a été le cas en l’espèce, suivant un procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires en date du 28 mai 2018.

Enfin, faisant valoir que la demande d’autorisation de pose d’un store banne présentée a posteriori a été rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires, il sollicite la condamnation solidaire de la S.C. S C I MOULINS et de son locataire à remettre la façade de l’immeuble dans son état initial, sous astreinte.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 juin 2022, Monsieur [Y] [O] et Madame [L] [E] épouse [O] demandent au tribunal de :

Vu l’article 329 du code de procédure civile,

Vu la violation du principe suivant lequel “Nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage”,

Vu la jurisprudence prise en application de ce principe, notamment s’agissant des nuisances en provenance de l’exploitation d’un restaurant,

Vu l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 8],

Vu le rapport d’expertise judiciaire déposé par Monsieur [V],

— Dire et juger qu’ils sont bien fondés en leur intervention volontaire ;

— Dire et juger que la SCI MOULINS et la société O’KARTIER, ont engagé leur responsabilité dans leurs rapports avec Monsieur et Madame [O] ;

— Débouter respectivement la SCI MOULINS et la société O’KARTIER de leur contestation des préjudices subis par Monsieur et Madame [O] ;

— Condamner in solidum la SCI MOULINS et la société O’KARTIER à leur verser les sommes suivantes :

—  4.635,50 euros au titre du préjudice matériel,

—  24.000 euros au titre du préjudice immatériel de jouissance,

—  10.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum la SCI MOULINS et la société O’KARTIER aux entiers dépens, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire de Monsieur [V] ;

— Assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire devenue de droit depuis le décret du 11 décembre 2019.

Monsieur et Madame [O] font valoir que la responsabilité de la S.C. S C I MOULINS et de la société O’KARTIER est engagée sur le fondement du principe suivant lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage et de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu’en l’espèce, la jouissance de leur appartement a été affectée pendant de nombreuses années, par les nuisances de fumées, d’odeurs, et remontées de graisse en provenance de l’exploitation du restaurant de la société O’KARTIER, lesquelles ont provoqué également des dégradations matérielles ; que la S.C. S C I MOULINS n’est pas en mesure de justifier d’initiatives prises à l’encontre de son locataire, pour remédier à la situation.

Ils sollicitent l’indemnisation de :

— leur préjudice matériel selon le devis communiqué, précisant qu’ils ont remplacé le parquet de leur appartement au début de l’année 2015 et que celui-ci a été endommagé par les fumées et la chaleur en provenance du local exploité par la société O’KARTIER,

— leur préjudice de jouissance subi depuis le 1er janvier 2014, date du début de l’exploitation du restaurant par la société O’KARTIER, et jusqu’au mois de décembre 2019, soit pendant 60 mois, précisant que seul l’usage du salon d’une surface de 21,77 m² (46 % de la surface totale de l’appartement de 47,17 m²) a été affecté par les nuisances tant sonores qu’olfactives ; qu’ils évaluent, sur la base d’estimations faites par des agences immobilières, la valeur locative du salon à 400 euros. Ils précisent qu’ils ont cessé d’occuper l’appartement le 1er juillet 2019 et que ce dernier est en vente mais n’avait pas été vendu en décembre 2019.

* * *

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

La clôture de la mise en état a été prononcée le 5 Juin 2023.

L’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience tenue en juge rapporteur du 26 Septembre 2024 et mise en délibéré à la date de ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est précisé que malgré un message adressé par le greffe, par RPVA, le 26 septembre 2024, le dossier de plaidoirie du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] n’a pas été adressé au tribunal. Il sera donc statué ci-après sans prise en compte des pièces de cette partie.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Le bail, en l’espèce, étant daté du 13 mai 2014, soit antérieurement à l’entrée en vigueur, le 1er octobre 2016, des nouveaux textes du code civil issus de l’ordonnance du 10 février 2016, il convient de faire application des dispositions anciennes du code civil.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus et d’user de la chose louée raisonnablement et selon la destination qui lui a été donnée.

En vertu de l’ancien article 1184 du même code, dont le principe est repris à l’article 1224 nouveau, la résiliation d’un contrat peut être prononcée par décision de justice si le manquement d’une des parties au contrat est suffisamment grave pour rendre impossible la poursuite des relations contractuelles.

En l’espèce, la S.C. S C I MOULINS et société O’KARTIER sont liées par un bail commercial du 13 mai 2014 qui autorise l’activité de “vente de pizzas, vente à emporter, sandwicherie, à l’exclusion de toutes activités de cuisson nécessitant une extraction”.

Le bail stipule notamment en page 4, article 8 du paragraphe III “ENTRETIEN – TRAVAUX”, que “Le règlement de copropriété précise que l’activité des boutiques ne doit pas occasionner des nuisances dues par le bruit ou les odeurs, l’utilisation des friteuses et d’appareils permettant de faire des sandwichs grecs (Kebab) est interdit.

Cette liste n’étant pas limitative.

Le local n’ayant pas de conduit d’extraction des airs, le preneur se conformera aux conditions d’occupation prévues à l’article 6 du présent bail. Dans le cas contraire, il sera seul responsable devant la copropriété des éventuelles nuisances dues à son activité.

Le local n’ayant pas de conduit d’extraction d’air et de cheminée, le locataire ne pourra faire aucune[s] préparations culinaires nécessitant ladite extraction.

Le preneur reconnaît avoir pris connaissance du règlement de copropriété de l’immeuble et s’engage à s’y conformer. Un exemplaire dudit règlement est annexé au présent bail”.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [S] [V], déposé le 4 juin 2018, et dont les conclusions ne sont pas utilement discutées par les parties, que le preneur exploite dans les locaux loués une activité de restauration avec une capacité de 20 places assises, et qu’il a installé dans la cuisine, les éléments suivants : “2 fours à pizza, 1 friteuse, 1 plaque à grillades, 1 tourne broche à kebab, 1 four à pain”.

L’expert judiciaire rappelle, ce qui est corroboré par les pièces produites par les époux [O], que l’Inspecteur de salubrité de la Préfecture de [Localité 15] a, le 24 février 2015, constaté la réalité de nuisances olfactives, le défaut de conformité du système d’extraction de cuisine de l’établissement et notamment que le conduit d’extraction de ce système débouche au-dessus de la porte d’entrée du restaurant, soit à moins de 8 mètres de tout ouvrant, en contravention avec l’article 63-1 du règlement sanitaire départemental. L’Inspecteur de salubrité de la Préfecture de [Localité 15] a demandé à la société O’KARTIER de mettre le système d’extraction de cuisine en conformité avec la réglementation et faute de mise en conformité constatée lors de son contrôle du 29 mars 2016, il a dressé un procès-verbal de contravention de 3ème classe le 7 juin 2016. Par jugement en date du 31 mai 2018, le tribunal de police de Paris a déclaré le gérant de la société O’KARTIER coupable d’avoir le 29 mars 2016 commis l’infraction de non-respect d’un règlement sanitaire départemental et l’a condamné au paiement d’une amende contraventionnelle de 400 euros.

L’expert judiciaire n’a pas constaté lors de sa visite de l’appartement des époux [O] le 19 décembre 2017 d’odeurs, expliquant : “nous sommes en milieu d’après-midi, le service du restaurant a pris fin, les odeurs de cuisine ne nous parviennent pas” (page 5 du rapport). Il relève qu’en revanche, devant le restaurant, “l’air rejeté est très odorant, nous retrouvons les odeurs de cuisine” (page 6 du rapport) et que l’air vicié de la cuisine et des toilettes du restaurant est rejeté en façade, sous les fenêtres de l’appartement du 1er étage. Il souligne également que la société O’KARTIER a installé un store banne en façade sur rue sans autorisation.

L’expert a indiqué que les nuisances sonores dénoncées n’avaient pas été constatées et que les travaux réalisés par la société O’KARTIER (remplacement du ventilateur de l’extracteur de la cuisine et pose d’un faux-plafond acoustique) avaient permis d’y mettre fin.

Monsieur [V] indique également dans son rapport, page 15, que ses constatations mettent en évidence “des éléments devant entraîner le classement de la cuisine du restaurant O’KARTIER en GRANDE CUISINE ([Localité 13] / GC) (…). Aujourd’hui, nous ne pouvons que confirmer : le local commercial n’est pas conforme pour y poursuivre l’activité actuellement exercée. Nous rejoignons ainsi les conclusions des services de la Préfecture de Police de [Localité 15]”. Il ajoute :

“Le seul non respect de l’article 63.1 du RSDT (Règlement Sanitaire Départemental Type) est suffisamment grave pour justifier l’abandon de l’activité de restauration telle qu’elle est exercée actuellement par la SAS O’KARTIER.

Les travaux onéreux entrepris par la SAS O’KARTIER pour tenter de rendre conforme son établissement n’auraient pas dû être entrepris. Le président de la SAS O’KARTIER, mal conseillé, espérait obtenir une dérogation auprès des Services d’Hygiène de la Préfecture de Police, feignant d’ignorer que les dispositions du règlement ne sont pas négociables”.

L’expert judiciaire précise enfin que l’unique solution appropriée et conforme au Règlement Sanitaire Départemental Type est la “création d’une gaine de rejet en toiture” mais qu'“aucune étude de faisabilité sérieuse s’appuyant sur la réalité de la situation, des besoins et des contraintes techniques et obligations réglementaires n’a été entreprise”. Il conclut que l’activité de la société O’KARTIER doit donc être adaptée aux dispositions du local, sans cuisine polluante (page 17 du rapport).

La société O’KARTIER, mise en demeure de se mettre en conformité avec le Règlement Sanitaire Départemental Type par l’Inspecteur de salubrité de la Préfecture de Police de [Localité 15] le 24 février 2015, a certes fait réaliser divers travaux pour mettre fin aux nuisances sonores et olfactives. Toutefois, il a été constaté dans les locaux divers matériels de cuisson, friteuse, tourne broche (kebab), plaque à grillades, et la société O’KARTIER ne justifie pas avoir cessé les préparations culinaires nécessitant une extraction et ce, en violation des clauses expresses du bail conclu alors qu’un commandement visant la clause résolutoire lui a été signifié par la bailleresse le 21 août 2018.

Il sera précisé que les clauses du bail interdisent toute extraction, de sorte que le principe même d’une mise en conformité n’est pas vraisemblable, outre le fait que l’expert a indiqué qu’aucune étude sérieuse ne lui avait été communiquée. La société O’KARTIER doit donc être déboutée de sa demande de délais pour effectuer les travaux qui pourraient être ordonnés par le tribunal.

Le manquement à la clause de destination des locaux et le non-respect du Règlement Sanitaire Départemental Type (RSDT) qui ont généré des nuisances pendant plusieurs années, présentent un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

Le bail liant la S.C. S C I MOULINS et la société O’KARTIER sera donc résilié à la date de la présente décision.

Sur les conséquences de la résiliation judiciaire du bail

Aux termes des dispositions de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

En outre, en application des dispositions de l’article L. 433-1 du même code, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, il convient d’ordonner l’expulsion de la société O’KARTIER des locaux donnés à bail commercial, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et sans qu’il soit besoin de prononcer une astreinte en l’espèce, en raison du caractère suffisamment comminatoire des dispositions du présent jugement.

Il est constant qu’à compter de la résiliation judiciaire du bail, l’occupant des lieux est sans droit ni titre et est à ce titre, redevable d’une indemnité d’occupation.

Il est d’usage en matière de baux ou d’occupation de lieux de fixer l’indemnité d’occupation à un montant compensant d’une part la valeur locative des lieux et d’autre part le préjudice résultant pour le propriétaire du maintien de l’occupant dans les lieux.

Il convient conformément à la demande de la S.C S C I MOULINS, de fixer l’indemnité d’occupation à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du dernier loyer contractuel, et de condamner la société O’KARTIER au paiement de cette indemnité à la S.C. S C I MOULINS.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble et tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot.

En application de ces dispositions, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation concernant les dommages aux parties communes mais aussi des dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots, les dommages qui atteignent indivisiblement les parties communes et les parties privatives, les dommages lorsque les vices sont généralisés à l’ensemble du bâtiment, ou enfin un même préjudice affectant la collectivité des copropriétaires.

Il n’a en revanche pas qualité à agir en indemnisation de préjudices personnels tels que des troubles de jouissance ou des pertes locatives concernant un seul copropriétaire et non la collectivité des copropriétaires.

S’agissant des nuisances olfactives, faute d’avoir communiqué ses pièces au tribunal, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que celles-ci affectent la collectivité des copropriétaires, l’expert judiciaire n’ayant effectué de constatations que dans l’appartement des époux [O] et dans le restaurant exploité par la société O’KARTIER. Il sera donc débouté de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance subi.

— Sur la demande de remise en état

Aux termes de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant “l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci”.

Le règlement de copropriété précise que “tous les gros murs de façade, de pignons, les murs de refend” sont des parties communes et stipule également que “les choses communes (…) Ne pourront être modifiées qu’avec le consentement des propriétaires intéressés (…)” (1° de l’article deuxième du titre V), le 3° de ce même article précisant : “pour les professions libérales ou commerciales, il sera toléré une petite plaque n’excédant pas 30 centimètres sur 40 centimètres, sur les ébrasements de la porte d’entrée de l’immeuble (…)”. Enfin, il est également précisé que “Les portes d’entrée des appartements, les fenêtres, persiennes, les gardes rampes, barres d’appui des fenêtres, même la peinture et tous ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble ne pourront être modifiés, bien que constituant une propriété exclusive, sans le consentement de la majorité des propriétaires décidant comme il va être dit plus loin” (8° de l’article premier du titre V).

Or, en application du bail conclu avec la S.C. S C I MOULINS, la société O’KARTIER “reconnaît avoir pris connaissance du règlement de copropriété de l’immeuble et s’engage à s’y conformer. Un exemplaire dudit règlement est annexé au présent bail”. Et, aux termes du 10° du paragraphe III “ENTRETIEN – TRAVAUX”, elle s’engage à “ne faire aucun changement, démolition, percement de murs ou cloisons etc…, sans le consentement exprès et par écrit du Bailleur ou de son mandataire (…)”.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société O’KARTIER a fait installer un store banne sur la façade de l’immeuble sans autorisation préalable de la S.C. S C I MOULINS et de l’assemblée des copropriétaires alors que le règlement de copropriété et le bail conclu impose une telle autorisation.

Ces travaux, qui affectent les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble, devaient être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires.

En l’absence d’autorisation, la demande de remise en état des lieux est justifiée tant à l’encontre de la S.C. S C I MOULINS, propriétaire du local qui est responsable de plein droit envers le syndicat des copropriétaires des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble réalisés par sa locataire sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, que de la locataire, la société O’KARTIER, qui s’est engagée dans le bail à respecter le règlement de copropriété.

Il convient donc de condamner in solidum la S.C. S C I MOULINS et la S.A.S. O’KARTIER à remettre la façade de l’immeuble en son état antérieur, en déposant le store banne et l’enseigne commerciale de la société O’KARTIER et en procédant au rebouchage de tous les trous réalisés en façade, à leurs frais et sans détériorer les parties communes, et ce sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et pendant une période de trois mois.

Sur les dommages-intérêts sollicités par Monsieur et Madame [O]

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En droit, nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. Il s’agit d’une responsabilité sans faute qui repose sur la considération que les relations de voisinage génèrent des inconvénients que chacun doit supporter sauf s’ils dépassent les limites de ce qu’il est habituel de supporter entre voisins. La mise en oeuvre de cette responsabilité nécessite la preuve d’un lien de causalité entre un fait et une nuisance constitutive d’un trouble anormal.

— Sur la demande au titre du préjudice matériel

L’expert judiciaire indique dans son rapport avoir constaté “des traces brunes sur le parquet bois près du mur opposé à la rue. Le relevé fait ressortir qu’au rez-de-chaussée cette zone se situe à l’entrée de la cuisine” (page 5 du rapport). Il conclut en page 16 : “Les traces brunes constatées ont été provoquées par une montée en température du plancher. L’installation d’un faux plafond coupe-feu dans le local du restaurant O’KARTIER a fait cesser ces dégradations. Une opération de ponçage suivie d’une vitrification pourrait être envisagée localement. Le chiffrage d’une entreprise pour la remise en état aurait été souhaitable à une estimation s’appuyant sur un devis de pose de parquet dans le cadre d’une rénovation totale datant de 2015”.

Les époux [O] ne produisent pas d’autres éléments que ce devis datant de 2015.

Par ailleurs, alors qu’ils reconnaissent dans leurs écritures qu’ils ont quitté leur appartement en juillet 2019 et ont mis celui-ci en vente et que la société O’KARTIER et la S.C. S C I MOULINS leur opposent qu’ils ont vendu leur bien, ils ne justifient pas être toujours propriétaires de l’appartement situé au 1er étage et avoir, soit exposé des frais de remise en état du parquet, soit consenti une réduction du prix de vente en raison des taches sur le parquet.

Dès lors, la demande de ce chef sera rejetée.

— Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Monsieur et Madame [O] ont saisi les services de la Préfecture de police de [Localité 15] :

— le 30 septembre 2014 : “tous les jours l’odeur de graisse insupportable qui sort de la façade – au dessus de la porte d’entrée soit les odeurs de cuisine et de graisse car ce magasin n’a pas de cheminée réglementaire – Pas d’extraction” ;

— les 13 et 29 janvier 2015 pour signaler : “le restaurant [Adresse 14] situé sous mon logement évacue les fumées au travers [d'] un faux plafond et jusque sous ma fenêtre. Ces fumées remontent dans l’appartement et je ne peux pas ouvrir la fenêtre pour aérer” et les “bruits des moteurs d’extraction”.

La réalité de ces nuisances a été constatée par l’Inspecteur de salubrité lors de son contrôle le 24 février 2015 qui a noté leur persistance le 7 juin 2016 et leur caractère anormal n’est pas réellement contesté par la société O’KARTIER et la S.C. S C I MOULINS.

Dès lors que l’expert explique que les nuisances sonores ont été réduites par le remplacement du ventilateur de l’extracteur de la cuisine et la pose d’un faux-plafond acoustique, dont la date de réalisation est justifiée par la société O’KARTIER (les 3 juin et 20 octobre 2017), et que Monsieur [V] écrit dans son rapport que “la réunion se tenant en journée, le bruit n’est pas perceptible” (page 5), la période des nuisances sonores sera retenue à compter du 24 février 2015 et jusqu’au 20 octobre 2017, soit pendant 32 mois.

S’agissant des nuisances olfactives, il est relevé que la pose du store banne suivant devis en date du 17 juillet 2017 a permis de les limiter, l’expert judiciaire n’ayant pas constaté d’odeurs particulières dans l’appartement des époux [O] (fenêtres fermées et hors service de restauration), lors de la réunion d’expertise. La période des nuisances olfactives sera donc également retenue à compter du 24 février 2015 et jusqu’au 20 octobre 2017, soit pendant 32 mois.

L’expert judiciaire a considéré qu’il était pertinent de retenir que le préjudice de jouissance affectait l’usage du salon d’une surface de 21,77 m² et a retenu que la demande d’indemnisation sur la base de 400 euros par mois était justifiée (page 11).

Décision du 28 Novembre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 18/12521 – N° Portalis 352J-W-B7C-COCPL

Les époux [O] produisent deux estimations de valeur locative de l’appartement effectuées par des agences immobilières et comprises entre 1.100 et 1.200 euros hors charges (Agence Laforêt, 15 mai 2018) et de 1.350 euros (Porcher Immobilier le 15 mai 2018) ainsi qu’un certificat de surfaces de leur appartement.

Le tribunal retient, au regard de ces éléments, que l’indemnisation du trouble de jouissance, sur la base de 400 euros par mois, est justifiée, soit :

(32 mois x 400 €) = 12.800 euros.

Dès lors, la S.C. S C I MOULINS et la société O’KARTIER sont condamnées in solidum à verser à Monsieur et Madame [O] la somme de 12.800 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

Sur la demande de “partage de responsabilité” de la société O’KARTIER et la demande en garantie formée par la S.C. S C I MOULINS

La société O’KARTIER demande au tribunal de retenir le partage de responsabilité retenu par l’expert à savoir :

“- 60 % pour la S.A.S. O’KARTIER, qui a poursuivi son activité malgré les désordres avérés

—  40 % pour la S.C.I. MOULINS, Propriétaire Bailleur, qui n’a pas alerté son Locataire malgré les décisions des assemblées générales des Copropriétaires” (page 16 du rapport).

Elle ne forme toutefois pas de demande de garantie à l’encontre de la S.C. S C I MOULINS dans ces proportions. Le tribunal n’est donc saisi d’aucune demande de condamnation.

La S.C. S C I MOULINS demande à être garantie par la société O’KARTIER de toute condamnation prononcée à son encontre.

Aux termes de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Le bail conclu entre les parties prévoit :

— dans sa clause 8 des conditions générales rappelée plus haut que “Le local n’ayant pas de conduit d’extraction des airs, le preneur se conformera aux conditions d’occupation prévues à l’article 6 du présent bail. Dans le cas contraire, il sera seul responsable devant la copropriété des éventuelles nuisances dues à son activité”,

— dans sa clause 19 du paragraphe IV “RESPONSABILITE – RECOURS”, que “Le Preneur s’engage à ne rien faire qui puisse apporter un trouble de jouissance au voisinage. Il s’engage à garantir et relever le Bailleur pour toute indemnité qui pourrait être due par ce dernier du fait du Preneur”.

S’agissant des travaux de pose d’un store banne, la société O’KARTIER ne justifie pas avoir sollicité l’autorisation du bailleur, ni avoir demandé à celui-ci de soumettre l’autorisation de ces travaux à l’assemblée générale des copropriétaires.

Quant à l’indemnisation du trouble de jouissance subi par les époux [O], l’application de la clause contractuelle du bail précitée n’est pas contestée et la société O’KARTIER est défaillante dans la charge de la preuve qui lui incombe de démontrer l’existence d’un manquement du bailleur à ses obligations.

Par conséquent, la société O’KARTIER sera condamnée à garantir la S.C. S C I MOULINS des condamnations prononcées à son encontre, en ce compris celle au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile, et déboutée de sa demande de fixation d’un partage de responsabilité.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société O’KARTIER et la S.C. S C I MOULINS sont condamnées in solidum aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire de Monsieur [V] et la S.C. S C I MOULINS est déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée à l’encontre de la société O’KARTIER, dès lors que le présent litige résulte également de son absence de diligences.

Elles seront également condamnées in solidum à payer une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que le syndicat des copropriétaires et les époux [O] ont été contraints d’exposer pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 2.500 euros pour le syndicat des copropriétaires et à 6.500 euros pour les époux [O], conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

L’ancienneté de l’affaire et sa nature justifient que soit ordonnée l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.S. O’KARTIER de sa demande d’un délai de 24 mois pour effectuer les travaux qui seraient ordonnés,

PRONONCE la résiliation judiciaire, à effet à la date du présent jugement, du bail conclu le 13 mai 2014 entre la S.C. S C I MOULINS et la S.A.S. O’KARTIER et portant sur les locaux constituant le lot n°32 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 16],

ORDONNE à la S.A.S. O’KARTIER et à tous occupants de son chef de libérer les lieux constituant le lot n°32 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 16], dans le mois suivant la signification de la présente décision,

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai, l’expulsion de la S.A.S. O’KARTIER, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux constituant le lot n°32 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 16] désigné comme suit : “Au rez-de-chaussée sur la [Adresse 17], une boutique avec lavabo”, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

DÉBOUTE la S.C. S C I MOULINS de sa demande de prononcé d’une astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L. 433-1 à L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE la S.A.S. O’KARTIER à payer à la S.C. S C I MOULINS une indemnité d’occupation correspondant au montant du dernier loyer exigible à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des locaux se matérialisant par la restitution des clefs ou par procès-verbal d’expulsion,

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de sa demande de condamnation solidaire de la S.A.S. O’KARTIER et de la S.C. S C I MOULINS à lui payer la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice collectif de jouissance subi par la copropriété,

CONDAMNE in solidum la S.C. S C I MOULINS et la S.A.S. O’KARTIER à remettre la façade de l’immeuble sis [Adresse 5] en son état antérieur aux travaux, en déposant le store banne et l’enseigne commerciale de la société O’KARTIER et en procédant au rebouchage de tous les trous réalisés en façade, à leurs frais et sans détériorer les parties communes et ce sous astreinte provisoire de 150 (cent cinquante) euros par jour de retard passé un délai de 2 (deux) mois à compter de la signification de la présente décision et pendant une période de 3 (trois) mois,

DÉBOUTE Monsieur [Y] [O] et Madame [L] [E] épouse [O] de leur demande de condamnation in solidum de la S.C. S C I MOULINS et de la S.A.S. O’KARTIER à leur verser la somme de 4.635,50 euros au titre du préjudice matériel,

CONDAMNE in solidum la S.C. S C I MOULINS et la S.A.S. O’KARTIER à verser à Monsieur [Y] [O] et Madame [L] [E] épouse [O] la somme de 12.800 (douze mille huit cents) euros en réparation de leur préjudice de jouissance subi entre le 24 février 2015 et le 20 octobre 2017,

DÉBOUTE la S.A.S. O’KARTIER de sa demande de fixation d’un partage de responsabilités,

CONDAMNE la S.A.S. O’KARTIER à garantir la S.C. S C I MOULINS des condamnations prononcées à son encontre, en ce compris celles au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la S.C. S C I MOULINS et la S.A.S. O’KARTIER aux dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire,

DÉBOUTE la S.C. S C I MOULINS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée à l’encontre de la S.A.S. O’KARTIER,

CONDAMNE in solidum la S.A.S. O’KARTIER et la S.C. S C I MOULINS à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 2.500 (deux mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la S.A.S. O’KARTIER et la S.C. S C I MOULINS à verser à Monsieur [Y] [O] et Madame [L] [E] épouse [O] la somme de 6.500 (six mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 15] le 28 novembre 2024.

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA