TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à Me [Localité 2] (W0002)

Me [Localité 3]

M^e LAFARGE (A0780)

M. [J] [A]

Mme [T] [C] [V] [U]

■

18° chambre

2ème section

N° RG 20/12166

N° Portalis 352J-W-B7E-CTKEH

N° MINUTE : 4

Assignation du :

25 Novembre 2020

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2026

DEMANDEUR

Monsieur [B] [N]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Marc MANCIET de la SELEURL MBS Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #W0002

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. HOTEL HIPPODROME MONTMARTRE (RCS de [Localité 1] n°562 043 869)

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Jean-marc NOYER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1220

Décision du 07 Mai 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 20/12166 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTKEH

PARTIE INTERVENANTE

S.A.S. [S] HOTELLERIE (RCS de [Localité 1] n°915 346 761), par voie d’intervention volontaire,

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Vincent LAFARGE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0780

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DEBATS

A l’audience du 22 janvier 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 mai 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 septembre 2011, monsieur [B] [N] a consenti à la S.A.R.L. HÔTEL HIPPODROME MONTMARTRE le renouvellement d’un bail commercial remontant à l’année 1969 portant sur un immeuble à usage d’hôtel meublé sis [Adresse 5] à [Localité 7], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2011 et moyennant un loyer annuel de 36 000 € HT et HC.

À la suite d’une mesure d’expertise préventive ordonnée en référé pour la réalisation de travaux dans l’immeuble voisin, monsieur [N] a fait intervenir un architecte, monsieur [X] [M] pour examiner l’état du bâtiment et envisager les travaux à y réaliser.

Celui-ci, dans un rapport du 03 octobre 2019, a relevé :

— que les locaux n’étaient pas accessibles aux personnes à mobilité réduite,

— que la façade avant de l’immeuble était dans un état « passé » (présence de cloques sur la façade, absence de continuité de la corniche du premier plancher, vétusté des lisses bois sur le dessus des garde-corps métalliques, défaut de maçonnerie en partie haute des tableaux de fenêtres des étages) et que le soubassement carrelé ne s’inscrivait pas dans les codes architecturaux des avoisinants,

— que la façade arrière était en état vétuste, très détérioré (absence de garde-corps, éclats de maçonnerie importants avec risque de chute d’éléments, absence de corniche, absence et vétusté des protections en zinc au niveau des corniches et appuis de fenêtres, présence de fissures au niveau du linteau de l’accès courette, descentes d’EP vétustes, raccordement d'[Localité 8] dans la descente d’EP), que cette façade devait faire l’objet de travaux de ravalement à très court terme,

— que la toiture au-dessus des chambres du rez-de-chaussée était recouverte de chape élastomère alors qu’à l’origine l’ouvrage était en zinc et que la toiture au-dessus de la cuisine avait fait l’objet de multiples réparations avec du pax alu et des bandes autocollantes, que des bandes de solin étaient absentes, que la chambre sur cour n°37 subissait des infiltrations, de même que la cuisine qui avait de l’humidité au plafond,

— que la toiture principale, en zinc avec tasseaux, qui avait pu être examinée à l’occasion de la visite de l’immeuble voisin, présentait un état de vétusté avancée,

— que les différentes toitures de l’immeuble ainsi que les gouttières et descentes d’EP devaient être reprises dans les règles de l’art,

— que les caves étaient encombrées de mobiliers et textiles, tandis que l’aération de la buanderie n’était pas suffisante, que la peinture décorative, vétuste, se dégradait en lambeaux et que les joints de pierres commençaient à se déliter,

— que dans les étages, les cabinets de toilette communs étaient vétustes (canalisation « piquée » et d’origine à la construction), des murs de la cage d’escalier comportaient des zones d’humidité,

— que dans la cabine de douche des deux chambres auxquelles il avait pu avoir accès, le joint en périphérie du bac de douche était vétuste, les carrelages « sonnaient le creux » et que sur le mur perpendiculaire aux cabines de douche des éclats d’enduit étaient constatés avec un début de dégradation de la plinthe,

— que sur les descentes d'[Localité 8] apparentes, la présence de coulures était importante.

Il a donné l’avis suivant :

— le bâtiment souffre d’un manque d’entretien,

— les réparations faites au fil des années n’ont pas été réalisées dans les règles de l’art,

— les toitures et façade sur cour sont dans un état préoccupant,

— la présence d’humidité dans les cloisons intérieures de l’immeuble pourrait à terme engendrer une dégradation de sa structure bois,

— à l’extérieur, les toitures ainsi que la façade sur cour devraient faire l’objet d’une réfection complète à très court terme,

— la toiture principale de l’immeuble devrait faire l’objet d’une réfection complète à court terme,

— le ravalement sur la rue devrait être fait dans un second temps.

Il a également conseillé de réaliser un audit des réseaux d'[Localité 8] à l’intérieur et la vérification des installations sanitaires (lavabo, cabinet d’aisance, douche) ainsi que de leurs alimentation et évacuations, outre le débarras des éléments encombrants dans la cave.

Par acte extrajudiciaire du 17 octobre 2019, visant l’article L.145-17 du code de commerce, le bailleur a fait sommation à la locataire de :

« 2.1 Sur la façade rue :

— remettre la façade en peinture, celle-ci étant en mauvais état,

— restaurer la continuité de la corniche qui a été abîmée,

— remettre en état les lisses de bois sur les garde-corps qui n’ont fait l’objet d’aucun entretien et se délitent,

— reprendre la maçonnerie en partie haute de chaque tableau de chaque fenêtre suite à la pose puis à la dépose de stores sur injonction de la Préfecture ;

2.2 Sur la façade cour :

— reprendre entièrement le ravalement de la façade cour qui est dans un grave état de délabrement, faute d’entretien, avec reprise des corniches et des bandeaux qui sont abîmés et restauration des zincs de protection sur les corniches et appuis de fenêtres ;

— poser des garde-corps aux fenêtres qui n’en ont pas,

— reprendre les fissures au niveau du linteau de la porte d’accès à la courette,

— supprimer les raccordements des eaux usées et eaux vannes sur la descente des eaux pluviales effectués en violation de l’article 42-1 du règlement sanitaire de la ville de [Localité 1],

— vérifier et entretenir les descentes d’eaux pluviales ;

2.3 En sous-sol :

— débarrasser tout le mobilier en bois se trouvant dans le local de la chaufferie au gaz et plus généralement dans les caves,

— arrêter d’utiliser la cave à usage de lingerie pour le lavage, le séchage et le repassage des draps et serviettes tant qu’une solution n’a pas été trouvée pour améliorer l’aération qui est insuffisante, cette activité entraînant le délitement de la pierre en raison de l’humidité qu’elle cause,

remettre en état la pierre des voûtes abîmée par l’activité de lingerie ;

2.4 Dans les salles de bain :

— reprendre l’ensemble des joints des bas à douche et parois de douche.

3 Par ailleurs, (…) justifier :

— de l’assurance de l’immeuble,

— de vos diligences au regard de la mise en conformité pour l’accessibilité des établissements recevant du public, dépôt d’un agenda d’adaptabilité ou dérogation pour la mise aux normes conformément à la loi n°2005-102 du 11 février 2005 »

Par lettre LR/AR datée du 25 octobre 2019, la locataire lui a adressé un justificatif d’assurance couvrant les lieux loués, des demandes de dérogation aux règles d’accessibilité aux PMR auxquelles elle expliquait n’avoir pas eu de retour et lui a indiqué qu’elle faisait établir un audit des travaux demandés par un architecte.

Les parties ont échangé des courriers jusqu’au 03 mars 2020 aux termes desquels, notamment, la locataire a fait valoir que les extractions d’air étaient posées dans la cave, que certains travaux étaient à la charge du bailleur, lequel l’a interrogée sur le dossier que la préfecture lui avait demandé de remplir concernant sa demande de dérogation aux règles d’accessibilité PMR, a sollicité des informations sur l’avancement des travaux ou émis des doutes sur la bonne réalisation de l’étanchéité de toutes les douches et répliqué que les travaux de ravalement comme les détériorations de la façade imputables à un défaut d’entretien étaient à la charge de la locataire, comme l’infraction de raccordement des eaux usées et eaux vannes sur les descentes d’eaux pluviales.

En exécution d’une ordonnance sur requête du 21 janvier 2020, le bailleur a fait dresser un procès-verbal d’huissier le 26 février 2020 constatant :

— l’absence de réalisation de travaux de ravalement ou de reprise des désordres de la façade sur rue, le gérant de la locataire indiquant que les travaux étaient en cours et qu’il s’en occupait,

— sur la façade sur cour, l’absence de ravalement récent ou de travaux sur les canalisations et raccordement existants, l’absence de garde-corps sur certaines fenêtres, le gérant de la locataire indiquant que ce n’était pas la période des ravalements et qu’il n’avait pas l’intention de supporter le coût des travaux lié à l’usure normale du bâtiment,

— au sous-sol, que les pièces étaient en bon état d’entretien (peinture sur les parois et voûtes en bon état), qu’une VMC était installée sur le soupirail,

— dans les quatre chambres visitées, que les joints avaient été repris dans la salle d’eau, le gérant de la locataire indiquant que la plupart des chambres étaient occupées par des clients et que le défaut de reprise dans l’une des chambres était lié à un oubli.

Par courriel du 21 mars 2020, le gérant de la locataire a informé le bailleur qu’en raison du confinement imposé par les autorités, l’activité de l’hôtel avait cessé et qu’il était dans l’obligation de suspendre toutes démarches concernant les travaux lui incombant.

Par acte extrajudiciaire du 27 mars 2020, le bailleur a fait délivrer à la locataire un congé à effet au 30 septembre 2020 sans offre de renouvellement du bail ni paiement d’une indemnité d’éviction.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 07 juillet 2020, le gérant de la locataire, rappelant avoir repris la gestion de l’hôtel au décès de la précédente gérante et que ses loyers avaient été payés malgré les mesures de confinement ayant affecté son activité, a indiqué au bailleur :

— que les travaux de plomberie avaient été repris de sorte que les douches de l’ensemble des chambres étaient remises en état,

— qu’il s’engageait à transformer l’accessibilité de la chambre 37 située en rez-de-chaussée pour permettre son accès aux personnes à mobilité réduite,

— qu’il s’engageait à réaliser, dans un délai maximum de cinq ans, le ravalement de la façade sur rue qui selon un rapport d’expertise n’était pas urgent et pour lequel il ne disposait pas encore des fonds, précisant avoir fait réaliser le traitement des garde-corps, mains courantes en bois et la reprise de la maçonnerie en partie haute de chaque tableau de fenêtre concerné,

— qu’il s’engageait à prendre en charge l’intégralité d’un devis de la société GIROIS pour le ravalement de la façade sur cour mais sollicitait un délai jusqu’au printemps 2021 pour faire exécuter ces travaux compte tenu de la crise sanitaire et économique, espérant percevoir un prêt garanti par l’État,

— qu’il contestait le congé sans offre de renouvellement du bail ni paiement d’une indemnité d’éviction et sollicitait le renouvellement dudit bail.

Le bailleur a fait visiter les lieux loués par monsieur [X] [M], architecte qui avait établi un précédent rapport du 03 octobre 2019, lequel, dans un nouveau rapport du 13 octobre 2020, a noté :

— en sous-sol, que la cave avait été débarrassée du mobilier l’encombrant, qu’elle était équipée d’une ventilation, que le rafraîchissement des peintures avait été réalisé,

— que dans les quatre chambre visitées, la réfection complète annoncée avait consisté à poser un nouveau carrelage par-dessus l’ancien, sans le retirer, les carrelages muraux d’origine avaient été repeints, que des murs extérieurs des salles de douche avaient été revêtus de parois en PVC, que la présence d’humidité était encore constatée dans certains murs, qu’aucune étanchéité n’avait été mise en place dans les parois des salles d’eau, alors que le règlement sanitaire de [Localité 1] exige d’étanchéifier les murs et sols des salles d’eau,

— au niveau de la façade arrière et de l’extension de toiture de la cuisine, qu’aucun travaux n’avait été réalisé, qu’il y avait un risque de chute d’élément, plus aucune protection en tête de façade n’étant présente, et en l’absence d’appui de fenêtre, de bandeau filant, de lisse ou de garde-corps sur certaines fenêtres, et compte tenu de la vétusté des descentes d’EP et [Localité 8], étant observé que pour assurer l’intégrité structurelle de l’immeuble, il était indispensable de réaliser rapidement la réfection complète de la façade sur cour,

— du côté de la rue, qu’il ne relevait « pas d’évolution notable depuis (s)on précédent rapport ».

Par acte du 25 novembre 2020, monsieur [B] [N] a assigné la S.A.R.L. HOTEL HIPPODROME MONTMARTRE devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins notamment d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 02 juillet 2021, le juge de la mise en état a ordonné une mesure de médiation, laquelle n’a pas abouti à un accord mettant amiablement fin au litige.

Par acte notarié du 05 août 2022, les locaux loués ont été vendus par monsieur [B] [N] à la S.A.S. [S] HOTELLERIE, laquelle est intervenue volontairement dans la procédure par conclusions du 27 septembre 2022.

Par ordonnance du 17 mai 2023, le juge de la mise en état a :

— déclaré la S.A.S. [S] HÔTELLERIE recevable en ses demandes,

— rejeté la demande de « mise hors de cause » de monsieur [N],

— réservé les dépens ainsi que les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 14 mars 2025, monsieur [B] [N] sollicite du tribunal de :

« 1. Déclarer la société HOTEL HIPPODROME MONTMARTRE irrecevable et en tous les cas mal fondée en ses demandes fins et conclusions et l’en débouter à toutes fins qu’elles comportent.

2. Déclarer M. [B] [N] recevable et bien fondé en ses demandes et y faisant droit :

Constater que la société HOTEL HIPPODROME MONTMARTRE n’a pas exécuté les obligations qui lui ont été rappelées dans la sommation du 17 octobre 2019, ni dans le mois, ni le délai d’un an et demi de cet acte ;

En conséquence, valider le congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d’éviction, délivré à sa requête, à la société HOTEL HIPPODROME MONTMARTRE, le 27 mars 2020 ;

Condamner la société HOTEL HIPPODROME MONTMARTRE à payer à M. [B] [N] la somme mensuelle de 6.071 € à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 1er octobre 2020, jusqu’au 4 août 2022 ; ladite somme étant indexée annuellement, tous les 1er octobre de chaque année, sur la variation de l’indice des loyers commerciaux.

Condamner la société HOTEL HIPPODROME MONTMARTRE à payer à M. [B] [N] la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile du code de procédure civile.

La condamner en tous les dépens dont distraction au profit de la SELARL Avocats, aux offres de droit

3. Subsidiairement et pour le cas où le Tribunal ferait droit à l’une ou l’autre des demandes de la société HOTEL HIPPODROME MONTMARTRE, condamner la société [S] HOTELLERIE à payer toutes les conséquences juridiques et financières, résultant de la présente instance et mettre M. [B] [N] hors de cause ou à défaut, condamner la société [S] Hôtellerie à garantir ce dernier de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

4. En tous les cas, débouter la société [S] HOTELLERIE de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de M. [B] [N].

Condamner tout contestant à payer à M. [B] [N] la somme de 20 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner tout contestant en tous les dépens, dont distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile. »

Dans ses dernières conclusions du 06 mars 2025, la S.A.S. [S] HOTELLERIE sollicite du tribunal de :

« Déclarer M. [B] [N] et la société [S] HOTELLERIE recevable et bien fondés en leurs demandes,

Déclarer la société [S] HOTELLERIE mal fondée entêtes ses demandes ;

En conséquence :

Constater que la société HOTEL HIPPODROME MONTMARTRE n’a pas exécuté les obligations qui lui ont été rappelées dans la sommation du 17 octobre 2019, ni dans le mois, ni le délai d’un an et demi de cet acte ;

Valider le congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d’éviction, délivré à sa requête, à la société HOTEL HIPPODROME MONTMARTRE, le 27 mars 2020 ;

Débouter la société HOTEL HIPPODROME MONTMARTRE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Ordonner l’expulsion de la société HOTEL HIPPODROME MONTMARTRE des lieux qui lui ont été loués [Adresse 3] à [Localité 9], ainsi que celle de tous occupants de son chef et au besoin, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 10] Armée ;

Ordonner le transport des meubles appartenant à la société HOTEL HIPPODROME MONTMARTRE dans tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner et ce, aux fais et risques de cette dernière ;

Condamner la société HOTEL HIPPODROME MONTMARTRE à payer à la société [S] HOTELLERIE la somme mensuelle de 6.071 € à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 1er octobre 2020, jusqu’à la parfaite libération des lieux; ladite somme étant indexée annuellement, tous les 1er octobre de chaque année, sur la variation de l’indice des loyers commerciaux ;

Condamner la société HOTEL HIPPODROME MONTMARTRE à payer à la société [S] HOTELLERIE la somme de 139.200 € au titre des travaux locatifs incombant à celle-ci ;

Débouter Monsieur [N] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions tendant à sa mise hors de cause et à la condamnation de la société [S] HOTELLERIE des condamnations mises à sa charge ;

Subsidiairement, dans l’hypothèse où le Tribunal prononcerait l’annulation de la vente, condamner sur le fondement des stipulations du contrat de vente et de l’article 1630 du Code civil Monsieur [N] à supporter les conséquences de cette annulation et dans ces conditions à verser à la société [S] HOTELLERIE :

1°) la restitution du prix, soit la somme de DEUX MILLIONS DEUX CENT SOIXANTE DIX-HUIT MILLE EUROS (2 278 000,00 EUR) avec intérêts au taux légale depuis le 5 août 2022, jour de la vente,

2°) une somme correspondant à la totalité des loyers et indemnités le cas échéant octroyés par le Tribunal à la société HIPPODROME MONTMARTRE en conséquence des demandes de condamnation qu’elle forme à ce titre,

3°) au titre des frais faits sur la demande originaire, toute somme octroyée à la société HIPPODROME DE MONTMARTRE sur ses demandes de dommages et intérêts et de remboursements de frais,

et, 4°) au titre des propres frais de la société [S] HOTELLERIE, la somme de CENT CINQUANTE MILLE EUROS (150 000 euros) à parfaire ,

Constater que la société [S] HOTELLERIE ne s’oppose pas à la demande d’expertise sollicitée par la société HOTEL HIPPODROME MONTMARTRE pour l’évaluation des travaux lui incombant, à condition que cette expertise soit réalisée aux frais avancés de cette dernière ;

si le Tribunal entend désigner un expert chargé d’évaluer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société HOTEL HIPPODROME MONTMARTRE et envisage de mettre à la charge du propriétaire de quelconques travaux à effectuer sur l’immeuble loué, étendre sa mission à l’examen du trouble de jouissance subi par la société HOTEL HIPPODROME MONTMARTRE du fait de l’accomplissement des travaux de ravalement et de toiture.

Condamner la société HOTEL HIPPODROME MONTMARTRE à payer à la société [S] HOTELLERIE la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile du code de procédure civile ; dans l’hypothèse où la demande d’annulation serait admise, condamner Monsieur [N] à verser sur le même fondement à la société [S] HOTELLERIE, la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

Condamner tout succombant en tous les dépens dont distraction au profit de M^e Vincent LAFARGE, avocat aux offres de droit, dans les conditions de l’article 699 du CPC, aux offres de droit ;

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit. »

Dans ses dernières conclusions du 10 février 2025, la S.A.R.L. HOTEL HIPPODROME MONTMARTRE sollicite du tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL

DEBOUTER la Société [S] HOTELLERIE et Monsieur [B] [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont irrecevables et à tout le moins mal fondées ;

A TITRE RECONVENTIONNEL

JUGER que Monsieur [B] [N] a régularisé une promesse de vente portant sur l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] , cadastré section AP n°[Cadastre 1], par acte authentique en date du 5 août 2022 reçu par Maître [I] [G], Notaire, acte publié le 25 août 2022, volume 2022P numéro 23762, sans en informer préalablement la Société HOTEL HIPPODROME MONTMARTRE – en violation du pacte conventionnel de préférence prévu au bail ;

En conséquence :

PRONONCER LA NULLITE de la vente de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] – cadastré section AP n°[Cadastre 1] – intervenue entre Monsieur [B] [N] et la Société [S] HOTELLERIE par acte authentique passé devant Maître [I] [G], Notaire, en date du 5 août 2022 et publié le 25 août 2022, volume 2022P numéro 23762 ;

CONDAMNER la Société [S] HOTELLERIE à rembourser à la Société HOTEL HIPPODROME MONTMARTRE les indemnités d’occupation appelées depuis le 5 août 2022, date de la vente – cette somme atteignant 75.000 € TTC au mois de septembre 2024 ;

CONDAMNER Monsieur [B] [N] à verser à la Société HOTEL HIPPODROME MONTMARTRE la somme de 30.000 € à titre de dommages-intérêts pour violation du droit de préférence contractuel à l’occasion de la vente intervenue au bénéfice de la Société [S] HOTELLERIE ;

CONDAMNER Monsieur [B] [N] à verser à la Société HOTEL HIPPODROME MONTMARTRE la somme de 40.000 € à titre de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance subi du fait des manquements répétés à son obligation de délivrance ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [B] [N] et la Société [S] HOTELLERIE à payer à la défenderesse la somme de 50.000 € à titre de dommages intérêts pour manquement à leur obligation d’exécuter les conventions de bonne foi ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

CONDAMNER in solidum Monsieur [B] [N] et la Société [S] HOTELLERIE à verser à la Société HOTEL HIPPODROME MONTMARTRE la somme de 75.000 € à titre de dommages-intérêts pour violation du droit de préférence contractuel à l’occasion de la vente intervenue au bénéfice de la Société [S] HOTELLERIE ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [B] [N] et la Société [S] HOTELLERIE à verser à la Société HOTEL HIPPODROME MONTMARTRE la somme de 40.000 € à titre de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance subi du fait des manquements répétés à leur obligation de délivrance ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [B] [N] et la Société [S] HOTELLERIE à payer à la défenderesse la somme de 50.000 € à titre de dommages intérêts pour manquement à leur obligation d’exécuter les conventions de bonne foi ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [B] [N] et la Société [S] HOTELLERIE à rembourser à la Société HOTEL HIPPODROME MONTMARTRE la somme de 1.906,72 € correspondant aux frais engagés pour la mise en conformité de la chambre n°37 située au rez-de-chaussée ;

AUTORISER la Société HOTEL HIPPODROME MONTMARTRE à faire exécuter elle même les travaux touchant les façades (ravalement) et la toiture, lesquels sont indispensables pour assurer une exploitation des locaux loués conformément à leur destination ;

CONDAMNER la Société [S] HOTELLERIE à verser à la Société HOTEL HIPPODROME MONTMARTRE la somme de 223.695 € HT au titre des travaux devant être effectués tant sur les façades que sur la toiture selon les devis produits par les parties ;

CONDAMNER la Société [S] HOTELLERIE à assumer les éventuels frais de déménagement et de garde-meuble durant les travaux ;

DISPENSER la Société HOTEL HIPPODROME MONTMARTRE du règlement des indemnités d’occupation pour la période concernée dans l’hypothèse où les travaux de ravalement et de réfection de la toiture contraindraient le preneur à fermer l’hôtel durant une période d’ouverture ;

JUGER que le congé délivré par Monsieur [N] ouvre droit au bénéfice de la Société HOTEL HIPPODROME MONTMARTRE d’une indemnité d’éviction ;

Par conséquent :

DESIGNER tel expert spécialisé en matière hôtelière qu’il plaira au Tribunal en vue de déterminer le montant de l’indemnité :

— d’éviction dans le cas d’une perte de fonds selon les usages de la profession, augmentée des frais de déménagement, de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial ;

— d’occupation due par la preneuse pour l’occupation des lieux, objet du bail, à compter du 1er octobre 2020 jusqu’à leur libération effective, sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité de 25% en raison de la durée excessive de la procédure en sus.

A titre infiniment subsidiaire :

DESIGNER tel expert spécialisé afin que celui-ci puisse donner son avis sur la toiture et les façades, sur les travaux nécessaires à la réfection des lieux et installations dont s’agit ; les évaluer à l’aide de devis d’entreprise fournis par les parties et déterminer la nature et l’origine des désordres et préciser si les travaux nécessaires relèvent de grosses réparations, de la vétusté ou d’un vice de construction de l’immeuble.

En tout état de cause :

CONDAMNER in solidum Monsieur [B] [N] et la Société [S] HOTELLERIE aux entiers dépens ainsi qu’à la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir sauf si le Tribunal venait à valider les motifs allégués à l’appui du congé comportant refus de renouvellement du bail dans la mesure où l’expulsion aurait des conséquences manifestement excessives ».

L’ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 26 mars 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 22 janvier 2026 et mise en délibéré au 07 mai 2026.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de relever que les demandes figurant au dispositif des conclusions des parties aux fins de voir « déclarer », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens, si bien qu’il n’y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur la demande tendant à voir ordonnée l’expulsion de la locataire sans indemnité d’éviction et les demandes subséquentes

En l’espèce, monsieur [N] et la société [S] HOTELLERIE font valoir que l’inexécution des travaux à la charge de la locataire, qui n’a pas procédé à l’entretien des lieux et aux ravalements, provoquant la dégradation de l’immeuble, constitue un motif grave et légitime justifiant que le congé avec refus de renouvellement du bail produise ses effets sans lui payer d’indemnité d’éviction.

Ils contestent toute mauvaise foi de la part de monsieur [N] qui a attendu un an entre la sommation du 17 octobre 2019 et l’assignation de la locataire devant le tribunal, laquelle n’a pas respecté ses promesses de réalisation des travaux.

La société HOTEL HIPPODROME MONTMARTRE réplique que monsieur [N] lui a délivré le congé avec refus de paiement de l’indemnité d’éviction de mauvaise foi, alors qu’il n’avait pas exécuté les travaux lui incombant au titre de son obligation de délivrance et qu’elle venait de lui écrire pour l’informer que les travaux seraient réalisés en retard du fait de la crise sanitaire, ce afin d’éviter un renouvellement du bail conforme aux disposition de la loi Pinel plus favorables au preneur, puis a retardé les négociations devant le médiateur pour vendre à un marchand de biens qui entend détruire l’immeuble en mauvais état pour en reconstruire un nouveau et le revendre.

Elle leur oppose également que les travaux liés à la vétusté incombent uniquement au bailleur.

Elle en déduit que le refus de payer une indemnité d’éviction n’est pas fondé sur un motif grave et légitime.

Sur ce,

L’article L.145-14 du code de commerce prévoit que :

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. (…) »

Ce dernier texte dispose que :

« I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa. (…) »

Le bailleur doit caractériser une faute imputable au locataire, visée dans l’acte de refus de paiement de l’indemnité d’éviction et il ne doit pas s’en prévaloir de mauvaise foi ni avoir renoncé à s’en prévaloir.

Le tribunal apprécie souverainement le caractère grave et légitime des motifs invoqués par le bailleur, lequel a la charge de la preuve des manquements reprochés au locataire.

En l’espèce, les griefs formulés à l’encontre de la locataire concernant la réalisation de travaux dans les lieux loués dont elle conteste pour certains la prise en charge, il convient de rappeler qu’en vertu des articles 1719, 1720, 1754 et 1755 du code civil :

— le bailleur est tenu, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière, de délivrer un bien en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et en bon état de réparations, ainsi que de faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations, autres que locatives, qui peuvent devenir nécessaires dans les lieux loués (articles 1719 et 1720)

— le preneur est tenu, pour sa part, sauf clause contraire, des seules réparations locatives ou de menu entretien, à moins qu’elles ne soient occasionnées par la vétusté ou la force majeure (articles 1754 et 1755).

Il est constant que le preneur à bail de locaux vétustes ne doit répondre que partiellement des dégâts liés à un défaut d’entretien, l’autre partie, imputée à la vétusté, devant être supportée par le bailleur.

Il est tenu compte de la difficulté ou de l’impossibilité d’entretenir correctement un immeuble vétuste.

Il est admis que les parties peuvent, par des clauses du bail, déroger aux règles légales de répartition de la charge des travaux entre le bailleur et le preneur, la limite étant que la clause qui priverait de sa substance une obligation essentielle serait réputée non écrite.

Les stipulations dérogatoires au droit commun sont interprétées restrictivement et étroitement limitées à leurs propres termes.

En outre, dans le doute, elles s’interprètent en faveur de celui qui s’oblige.

Il ressort de l’acte de renouvellement du bail du 17 juillet 2002 que les parties sont convenues, concernant les travaux dans les lieux loués, de ce que :

« Le preneur entretiendra pendant toute la durée du bail la maison louée en bon état de réparations locatives et la rendra à la fin du bail en parfait état desdites réparations.

La société preneuse aura à sa charge tous travaux intérieurs et extérieurs, y compris le ravalement ; les grosses réparations, telles que définies à l’article 606 du code civil, seront à la charge des bailleurs. »

L’acte de renouvellement de bail du 21 septembre 2011 n’a pas apporté de modification à cette stipulation.

Il apparaît ainsi que la locataire est tenue de toutes les réparations des locaux loués à l’exception des grosses réparations définies à l’article 606 du code civil.

Il est constant qu’au sens de l’article 606 du code civil, les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble, tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.

Par ailleurs, en l’absence de clause dispensant le bailleur de prendre en charge les travaux liés à la vétusté, il ne peut se prévaloir de réparations à la charge de la locataire si elles sont occasionnées par la vétusté ; celle-ci doit néanmoins répondre de la part des travaux de remise en état liée à l’aggravation causée par un défaut d’entretien.

Ceci étant rappelé, il convient d’examiner les motifs invoqués par le bailleur au soutien de ses prétentions, en recherchant si les obligations dont l’exécution a été sollicitée aux termes de la sommation du 17 octobre 2019, visant l’article L.145-17 du code de commerce, ont été exécutées et/ou si elles incombent effectivement à la locataire.

*Sur les travaux en façade sur rue et sur cour

La sommation du 17 octobre 2019 sollicitait de la locataire de :

« 2.1 Sur la façade rue :

— remettre la façade en peinture, celle-ci étant en mauvais état,

— restaurer la continuité de la corniche qui a été abîmée,

— remettre en état les lisses de bois sur les garde-corps qui n’ont fait l’objet d’aucun entretien et se délitent,

— reprendre la maçonnerie en partie haute de chaque tableau de chaque fenêtre suite à la pose puis à la dépose de stores sur injonction de la Préfecture ;

2.2 Sur la façade cour :

— reprendre entièrement le ravalement de la façade cour qui est dans un grave état de délabrement, faute d’entretien, avec reprise des corniches et des bandeaux qui sont abîmés et restauration des zincs de protection sur les corniches et appuis de fenêtres ;

— poser des garde-corps aux fenêtres qui n’en ont pas,

— reprendre les fissures au niveau du linteau de la porte d’accès à la courette,

— supprimer les raccordements des eaux usées et eaux vannes sur la descente des eaux pluviales effectués en violation de l’article 42-1 du règlement sanitaire de la ville de [Localité 1],

— vérifier et entretenir les descentes d’eaux pluviales ;».

Il est relevé au préalable, concernant la façade sur rue, qu’il ressort tant d’un constat de commissaire de justice établi le 21 juillet 2023 que d’un avis technique du 18 janvier 2024 de monsieur [D] [Y], architecte intervenu à la demande de la locataire, que les mains-courantes des garde-corps ont été remplacées par des éléments neufs et que la maçonnerie percée en partie haute des tableaux des fenêtres à l’occasion de la pose de stores, ensuite déposés, a été rebouchée.

La locataire, qui conteste devoir prendre en charge les réfections en façade autres que celle de la peinture, ne prétend pas avoir réalisé d’autres travaux.

Le bail mettant les travaux ne relevant pas de l’article 606 du code civil, ainsi que le ravalement, à sa charge, elle était tenue de procéder, a minima, à une remise en peinture de la façade, ainsi qu’aux réparations qui ne touchent pas au gros-oeuvre, lesquelles n’ont pas été effectuées.

Néanmoins, le bailleur, qui soutient que le bien loué a subi d’importantes détériorations dues à l’absence d’entretien par la locataire, doit, en l’absence de clause l’en dispensant expressément, répondre de la vétusté ; il ne peut légitimement exiger du preneur, au titre de son obligation d’assurer tout l’entretien et toutes les réparations du bien loué ne relevant pas des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, une remise en état de l’immeuble compensant les effets de la vétusté et il lui appartient, pour justifier du bien fondé de ses prétentions, de démontrer que ces détériorations sont effectivement la conséquence de la défaillance de la locataire, et non de la vétusté de l’immeuble.

En outre, il doit supporter le coût des travaux nécessaires pour remédier à un désordre touchant à la structure et à la solidité de l’immeuble, s’il n’est pas démontré qu’il ne résulte que d’une défaillance de la locataire dans son obligation d’entretien.

Or, la preuve que le délabrement du bien loué est dû à un défaut d’entretien et non à la vétusté, ou que les réparations ne relèvent pas de celles concernant la structure et la solidité de l’immeuble, n’est pas rapportée.

D’ailleurs, le tribunal relève qu’il ressort de l’ensemble des éléments de la cause que l’immeuble loué, donné en location depuis une cinquantaine d’années, et dont l’état à l’entrée dans les lieux de la locataire est ignoré, est incontestablement vétuste.

Cette vétusté a notamment été observée dans le rapport du 03 octobre 2019 de monsieur [M], architecte mandaté par le bailleur, et ne concerne pas que les parties de l’immeuble dont la locataire doit assurer l’entretien puisqu’elle concerne même la toiture principale, que ledit architecte décrit comme étant dans « un état de vétusté avancé » et qui devait selon lui faire l’objet d’une réfection complète à court terme.

Monsieur [M] note également que l’immeuble date de 1920 et évoque une rénovation en 1997, mais dont il n’est justifié par aucun élément.

En outre, son rapport a constaté divers désordres, soit des cloques, une absence de corniche ou de continuité de la corniche, une absence de garde-corps, une absence et une vétusté de la zinguerie des corniches et appuis de fenêtres, des éclats de maçonnerie importants avec risque de chute d’éléments, qui sont susceptibles d’être liés à la vétusté de l’immeuble, ou de relever des travaux portant sur sa structure et sa solidité, dont le bailleur doit répondre.

Or, et bien qu’un défaut d’entretien peut être reproché à la locataire, ni ce rapport, ni aucun autre élément produit aux débats, ne comporte des constatations et avis techniques établissant que lesdits désordres sont effectivement la conséquence d’un défaut d’entretien imputable à la locataire, plutôt que celle de la vétusté, ou d’un défaut d’entretien de la structure et de la solidité de l’immeuble incombant au bailleur.

Contrairement à ce que soutient le demandeur, cela ne peut se présumer du seul fait d’un défaut d’entretien par la preneuse au cours des baux expirés, étant au demeurant observé que lui-même ne fait pas état d’une quelconque dépense pour des travaux lui incombant sur la même période.

Dans ces conditions, à défaut de preuve de ce que les reprises sur les façades de l’immeuble, au-delà de la remise en peinture, doivent effectivement être supportées par la locataire, le défaut d’exécution de ces travaux ne permet pas de caractériser une faute grave de sa part.

Concernant la sommation de « vérifier et entretenir les descentes d’eaux pluviales », monsieur [M] lui-même a jugé la descente d’eau vétuste, de sorte qu’il appartient au bailleur de procéder à son remplacement, et non à la locataire de l’entretenir.

S’agissant du grief de « raccordements des eaux usées et eaux vannes sur la descente des eaux pluviales », force est de constater que le désordre n’a été décrit que dans le rapport du 03 octobre 2019 de monsieur [M], lequel n’a pas été établi dans le cadre d’une expertise judiciaire garantissant l’impartialité de son auteur (lequel a été mandaté et rémunéré par l’une des parties), ni le respect du contradictoire, et ne suffit donc pas, à lui seul, à justifier des prétentions à l’encontre de la locataire ; ce désordre allégué a par la suite été repris dans la sommation mais n’a pas fait l’objet de discussions entre les parties, permettant au tribunal de constater que la défenderesse en a reconnu l’existence, et est manifestement passé au second plan dans les débats.

Le tribunal ne peut donc retenir, à ce titre non plus, un motif grave et légitime justifiant de priver la locataire de son droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

*Sur les travaux en sous-sol

La sommation du 17 octobre 2019 sollicitait de la locataire de :

« 2.3 En sous-sol :

— débarrasser tout le mobilier en bois se trouvant dans le local de la chaufferie au gaz et plus généralement dans les caves,

— arrêter d’utiliser la cave à usage de lingerie pour le lavage, le séchage et le repassage des draps et serviettes tant qu’une solution n’a pas été trouvée pour améliorer l’aération qui est insuffisante, cette activité entraînant le délitement de la pierre en raison de l’humidité qu’elle cause,

remettre en état la pierre des voûtes abîmée par l’activité de lingerie ;».

Il ressort du constat d’huissier du 26 février 2020 que la locataire a désencombré la cave, y a installé une VMC et que la pièce est en bon état d’entretien, les parois étant repeintes et les voûtes en bon état.

Aucun élément ne remet en cause ce constat ; la locataire a donc parfaitement déféré à la sommation concernant les désordres en sous-sol.

*Sur les travaux dans les salles de bains

La sommation du 17 octobre 2019 sollicitait de la locataire de :

« 2.4 Dans les salles de bain :

— reprendre l’ensemble des joints des bacs à douche et parois de douche. »

Il ressort des éléments produits par le bailleur que :

— monsieur [M], architecte intervenu à sa demande, a relevé dans son rapport du 03 octobre 2019 que dans les deux chambres qu’il avait visitées, les joints des bacs de douche étaient vétustes et que des carrelages « sonnaient creux » ;

— dans un procès-verbal de constat sur ordonnance du 26 février 2020, l’huissier instrumentaire, qui a visité les chambres n°10, 12, 22 et 30, a constaté que les joints de douche y avaient été repris, à l’exception de ceux de la chambre n°22, le gérant de la locataire lui ayant déclaré qu’il s’agissait d’un oubli ;

— monsieur [M], dans un rapport du 13 octobre 2020, après une visite le 15 septembre précédent, a indiqué avoir pu accéder aux chambres n°35, 36, 14 et 15, dans lesquelles il indiquait que malgré une « réfection complète », qui n’avait consisté en réalité qu’à poser de nouveaux carrelages par dessus les anciens, ou à repeindre ceux-ci, aucune étanchéité n’avait été posée et que la présence d’humidité était encore constatée dans certains murs.

La locataire a produit, en réplique :

— un constat de commissaire de justice du 21 juillet 2023 qui indique que les salles d’eau sont en parfait état dans les chambres visitées, n°36, 10, 11, 12, 14, 15, 20, 23, 24, 32 et 33 ;

— le rapport du 18 janvier 2024 de monsieur [Y], architecte intervenu à sa demande, selon lequel les chambres sont régulièrement entretenues et refaites, de même pour les coins sanitaires, WC et douches.

Le tribunal constate que le commissaire de justice qui a dressé le constat du 21 juillet 2023 a visité les salles d’eau dans onze des dix-huit chambres de l’hôtel, soit plus de la moitié de celles-ci, ce qui est conséquent dès lors qu’il serait difficile pour un hôtelier de faire visiter l’intégralité des chambres, dont une partie est toujours occupée.

Il observe en outre que si l’architecte intervenu pour le compte du bailleur a relevé en octobre 2020 que dans les chambres visitées, malgré une « réfection complète », aucune étanchéité n’avait été posée, une telle prestation, qui consiste à étanchéifier les sols et murs, excède le simple changement des joints de bacs de douche qui a été réclamé dans la sommation du 17 octobre 2019.

De plus, dans le constat du 21 juillet 2023, le commissaire de justice a annexé des photographies des chambres refaites à neuf, et de leurs bacs de douche, notamment les chambres 14 et 15, mentionnées par monsieur [M] parmi celles qu’il avait visitées.

Or, ces photographies permettent de voir des joints d’aspect neuf dans les bacs à douche, étant d’ailleurs peu vraisemblable que, dans le cadre de telles réfections, les joints vétustes aient été laissés tels quels.

Dans ces conditions, le grief tiré d’un défaut de reprise des joints des bacs de douche ne permet pas de caractériser un motif grave et légitime au sens de l’article L.145-17 du code de commerce.

*Sur la justification de l’assurance de l’immeuble

La sommation du 17 octobre 2019 sollicitait de la locataire de :

« 3 Par ailleurs, (…) justifier :

— de l’assurance de l’immeuble »

Il est admis que le justificatif réclamé a été fourni et ce point ne fait plus l’objet de discussion.

*Sur les diligences relatives à la mise en conformité aux règles en matière d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite

La sommation du 17 octobre 2019 sollicitait de la locataire de :

« 3 Par ailleurs, (…) justifier :

(…)

— de vos diligences au regard de la mise en conformité pour l’accessibilité des établissements recevant du public, dépôt d’un agenda d’adaptabilité ou dérogation pour la mise aux normes conformément à la loi n°2005-102 du 11 février 2005 »

Dans un premier temps, la locataire a expliqué avoir présenté une demande auprès de la préfecture, laquelle ne lui aurait pas répondu, mais le bailleur a révélé que celle-ci avait réclamé des éléments qui ne lui avaient jamais été communiqués.

À présent, elle fait valoir qu’elle a réalisé les travaux de mise en conformité de son établissement aux normes d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite en adaptant la chambre n°37 située au rez-de-chaussée alors que de tels travaux ne sont pas expressément mis à sa charge par le bail et incombent donc au bailleur.

L’acte de renouvellement du bail du 21 septembre 2011 contient la clause suivante :

« Article 5 : mise en conformité des lieux loués

Le preneur s’engage à prendre en charge tous travaux nécessaires à l’exercice de son activité.

De la même manière, si par la suite, l’activité exercée dans les lieux imposait de nouvelles autorisations ou de nouveaux travaux, il incombera au preneur de les réaliser ».

Il est constant que les travaux de mise en conformité des lieux loués aux normes, permettant d’en faire un usage conforme à la destination prévue dans le bail, sont à la charge du bailleur, au titre de son obligation de délivrance, sauf clause dérogatoire mettant expressément ces travaux à la charge du preneur.

En l’espèce, la clause susvisée ne comporte pas expressément un transfert à la locataire de la charge de la mise en conformité des locaux au dispositif d’accessibilité des locaux aux personnes à mobilité réduite.

Celle-ci incombe donc au bailleur.

Dès lors, le tribunal ne peut caractériser, à ce titre, un motif justifiant le refus du paiement d’une indemnité d’éviction à la locataire.

***

Il convient, par ailleurs, d’observer que si la locataire n’a pas exécuté les travaux lui incombant dans les mois qui ont suivi la sommation du 17 octobre 2019, elle a légitimement discuté de son obligation de réaliser certains travaux qui étaient à la charge du bailleur, lequel ne s’est pas davantage empressé de procéder à la réfection des toitures lui incombant, arguant de l’intérêt de mutualiser l’échafaudage pour refaire tant la couverture que les façades de l’immeuble.

Elle a en outre procédé à des remises en état des lieux, notamment des salles de bain, difficilement exécutables à bref délai, d’autant que le confinement ordonné pour lutter contre la pandémie de covid-19, à partir de la mi-mars 2020, a eu des effets négatifs sur l’activité des entreprises du bâtiment mais aussi sur les capacités de la locataire pour les payer, étant relevé que celle-ci a continué d’honorer le paiement des loyers et charges pendant cette période économiquement difficile.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de constater que le ou les motifs graves et légitimes invoqués par l’ancien bailleur et la nouvelle bailleresse à l’appui de leurs prétentions ne sont pas caractérisés, de sorte que la locataire ne saurait être déchue de son droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

Dès lors, les demandes tendant à ce qu’il soit jugé qu’elle n’a pas droit au paiement d’une indemnité d’éviction, à ordonner son expulsion ainsi que le transport des meubles en garde-meubles et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation de 6 071 € par mois depuis le 1er octobre 2020 seront rejetées.

Étant jugé que le congé délivré le 27 mars 2020, à effet au 30 septembre 2020, ouvre droit au paiement d’une indemnité d’éviction au profit de la locataire en vertu de l’article L.145-14 du code de commerce, précité, il y a lieu de faire droit à la demande de désignation d’un expert judiciaire en vue de déterminer son montant, le tribunal n’étant pas en mesure, en l’état, d’apprécier le montant de ladite indemnité d’éviction.

L’expertise est également nécessaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par la locataire depuis le 1er octobre 2020 conformément à l’article L.145-28 du code de commerce.

Cette expertise sera ordonnée dans les conditions prévues dans le dispositif de la présente décision.

La locataire, qui a un intérêt certain à la réalisation de la mesure d’expertise et la sollicite, devra consigner la provision à valoir sur la rémunération de l’expert.

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile : « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. »

Il convient de donner mission à l’expert ci-dessus désigné de tenter de concilier les parties.

En outre, aux termes de l’article 1533 du même code : « Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. »

En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 €.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, et malgré l’échec d’une précédente mesure de médiation, laquelle est intervenue à un stade différent de la procédure et entre deux des trois parties à l’instance seulement, il est de l’intérêt de celles-ci de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre de nouveau la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée.

Afin qu’elles bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour leur fournir toute information et recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les demandes reconventionnelles de la locataire

*Sur la demande d’annulation de la vente de l’immeuble, ou d’indemnisation pour violation du pacte de préférence, ainsi que les demandes qui y sont subséquentes

La société HOTEL HIPPODROME MONTMARTRE sollicite, au visa des articles 1123 et 1217 du code civil :

— que la vente de l’immeuble loué en date du 05 août 2022 soit annulée, motif pris du défaut de respect du droit de préférence consenti à son profit dans l’acte de renouvellement du bail du 21 septembre 2011 ;

— en outre, et sinon subsidiairement, d’être indemnisée de dommages en résultant :

— le remboursement des indemnités d’occupation payées depuis le 05 août 2022,

— des dommages et intérêts pour violation du droit de préférence contractuel,

— des dommages et intérêts pour manquement de monsieur [N] et de la société [S] HOTELLERIE à leur obligation d’exécuter les conventions de bonne foi.

Le tribunal relève qu’elle sollicite également à ce titre des dommages et intérêts au titre d’un préjudice de jouissance subi du fait des manquements répétés à l’obligation de délivrance des bailleurs, mais qu’il ressort des motifs de ses conclusions qu’il s’agit d’une demande distincte, qui sera traitée en tant que telle ci-après.

L’ancien bailleur et la nouvelle bailleresse contestent son droit de se prévaloir de la nullité de la vente, lui opposant qu’elle ne justifie pas avoir eu la capacité financière d’acheter l’immeuble, qu’ayant reçu un congé sans offre d’indemnité d’éviction, elle ne pouvait plus se prévaloir ni du bénéfice du statut des baux commerciaux ni du pacte de préférence et que l’annulation de l’acte supposerait de toute façon la preuve, non rapportée, que l’acquéreur connaissait l’existence dudit pacte et de son intention d’acquérir.

Elles ajoutent qu’elle ne justifie pas des préjudices dont elle demande réparation.

Sur ce,

Il est préalablement observé que si le bénéfice des dispositions de l’article L.145-46-1 du code de commerce, qui institue un droit de préférence au profit du preneur en cas de vente des locaux loués, n’est plus applicable dès lors qu’il a été mis fin au bail par la délivrance d’un congé, les demandes de la locataire ne sont pas fondées sur ces dispositions mais sur un pacte de préférence figurant dans l’acte de renouvellement du bail du 21 septembre 2011.

Le tribunal rappelle également que selon l’article 9 de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, ses dispositions entreront en vigueur le 1er octobre 2016, les contrats conclus avant cette date demeurant soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public.

En l’espèce, le pacte de préférence, datant du 21 septembre 2011, est antérieur à l’entrée en vigueur, le 1er octobre 2016, des nouveaux textes du code civil issus de l’ordonnance du 10 février 2016 ; il convient donc de faire application des articles du code civil dans leur version antérieure.

Dès lors, les articles 1123 et 1217 et suivants dudit code, issus de cette réforme, ne sont pas applicables.

Néanmoins, il était déjà constant, avant la création du nouvel article 1123 du code civil issu de cette réforme, que le bénéficiaire d’un pacte de préférence était en droit d’exiger l’annulation du contrat passé avec un tiers en fraude de ses droits et d’obtenir sa substitution à l’acquéreur à la double condition de démontrer que ce tiers avait eu connaissance, lorsqu’il a contracté, non seulement de l’existence dudit pacte de préférence, mais aussi de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir.

Il n’est pas admis, malgré la difficulté de prouver cette double connaissance, qu’elle soit présumée du fait de la qualité de professionnel de l’acquéreur, censé s’être renseigné préalablement sur son achat.

Force est de constater que la locataire ne rapporte pas la preuve de cette double connaissance par la société [S] HÔTELLERIE, étant constaté que :

— bien que mentionnant l’acte du 21 septembre 2011 parmi les éléments remis à l’acquéreur (ce qui ne peut être vérifié, celui-ci ne figurant pas en annexe de l’acte notarié ou dans une liste des pièces qui y seraient annexées), l’acte de vente attaqué comporte également une clause 16.3 selon laquelle « (…) le vendeur déclare que (…) il n’a conféré à qui que ce soit un droit quelconque d’acquisition du bien immobilier sous forme d’autre promesse de vente, d’un droit de préférence ou de préemption (…) » ;

— en tout état de cause, il n’est fourni aucun élément de preuve démontrant qu’elle aurait effectivement eu, comme elle le prétend, l’intention d’acquérir l’immeuble, ni que cette volonté aurait été portée à la connaissance de l’acquéreur, étant noté d’une part qu’elle n’a jamais formalisé cette volonté, ses conclusions aux fins d’annulation de la vente publiées à la conservation des hypothèques le 08 octobre 2024 ne comportant pas, plus que ses dernières conclusions, de prétention de substitution à celui-ci et, d’autre part, que la réalité de son intention d’acheter est douteuse compte tenu du prix très élevé à payer, de 2 278 000 € qu’elle dit, sans en faire la démonstration, avoir eu la faculté de se procurer à l’époque.

Dès lors, la demande d’annulation de la vente du 05 août 2022 sera rejetée.

Par ailleurs, en vertu de l’ancien article 1147 du code civil (devenu l’article 1231-1), dans sa version applicable en l’espèce, celui qui, par l’inexécution de ses obligations contractuelles ou leur mauvaise exécution, cause un dommage à son cocontractant, lui en doit réparation.

Il est constant qu’il appartient à celui qui sollicite l’indemnisation d’un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Sur ce fondement, le bénéficiaire du pacte de préférence peut prétendre à l’indemnisation de ses dommages résultant de son inexécution ; cependant, pour en justifier, il doit prouver qu’il aurait eu l’intention d’acheter si l’offre lui avait été faite et qu’il aurait eu les capacités financières d’en payer le prix.

Or, comme il a été jugé ci-avant, cette preuve n’est nullement rapportée.

Pour répondre complètement à son argumentation, le tribunal relève qu’elle ne saurait se déduire de son intérêt à acheter le bien loué.

En conséquence, elle sera déboutée de ses demandes d’indemnisation correspondant au remboursement des indemnités d’occupation payées depuis le 05 août 2022.

Elle sera également déboutée de ses demandes de dommages et intérêts pour violation du droit de préférence contractuel et pour manquement de monsieur [N] et de la société [S] HOTELLERIE à leur obligation d’exécuter les conventions de bonne foi, étant observé qu’en tout état de cause elle évoque à ce titre des fautes sans pour autant expliquer en quoi consisteraient les préjudices qui en auraient résulté et dont elle demande réparation, ni encore moins les caractériser.

*Sur les demandes au titre des frais de mise en conformité de la chambre n°37 et de prise en charge des travaux de toiture et de ravalement

La locataire, considérant que les travaux d’accessibilité de la chambre n°37 aux personnes à mobilité réduite ne lui incombaient pas, demande le remboursement des sommes exposées à ce titre.

Expliquant par ailleurs que tant l’ancien bailleur que la nouvelle bailleresse, refusent de prendre en charge le ravalement des façades et n’ont pas procédé à la réfection de la couverture, elle réclame :

— l’autorisation de faire elle-même ces travaux, indispensables à l’exploitation des locaux conformément à leur destination ;

— la condamnation de la société [S] HOTELLERIE à lui payer une somme de 223 695 € correspondant au coût de ces travaux selon les devis produits par les parties ;

— outre sa condamnation à assumer d’éventuels frais de déménagement et de garde-meubles durant ces travaux et une dispense de paiement de l’indemnité d’occupation s’ils la contraignaient à fermer l’hôtel pendant une période d’ouverture.

Monsieur [N] et la société [S] HOTELLERIE considèrent que les travaux de mise aux normes sont à la charge de la locataire et que celle-ci ne caractérise pas de manquement à leur obligation de délivrance.

Sur ce,

Concernant les travaux de mise en conformité de l’établissement aux normes d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite, le tribunal a, ci-avant, jugé qu’il n’était pas justifié que de tels travaux étaient à la charge de la locataire ; ils sont donc à la charge du bailleur.

Cependant, force est de constater qu’à l’appui de sa demande de remboursement de travaux de mise aux normes de la chambre n°37, la locataire ne produit que des facturettes (tickets de caisse) d’achat de matériaux qui ne permettent aucunement de constater, ni qu’il s’agit effectivement de dépenses réalisées pour cette mise aux normes, ni d’ailleurs que de tels travaux ont bien été faits.

À défaut de preuve du bien fondé de sa demande à ce titre, la locataire en sera déboutée.

Par ailleurs, en vertu de l’article L.145-28 du code de commerce, le locataire qui peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction a le droit de se maintenir dans les lieux loués jusqu’à son versement, ce aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Au cours de cette période, le bailleur doit exécuter toutes les réparations qui lui incombent.

Comme il a été indiqué précédemment, les articles 1217 et suivants du code civil, issus de la réforme entrée en vigueur le 1er octobre 2016, ne sont pas applicables.

L’ancien article 1144 du code civil, dans sa version applicable en l’espèce, disposait que :

« Le créancier peut aussi, en cas d’inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l’obligation aux dépens du débiteur. Celui-ci peut être condamné à faire l’avance des sommes nécessaires à cette exécution. »

Il est constant qu’en cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le locataire peut, d’une part, obtenir l’indemnisation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur des travaux lui incombant, d’autre part, soit obtenir l’exécution forcée en nature, soit être autorisé à faire exécuter lui-même les travaux et obtenir l’avance des sommes nécessaires à cette exécution.

Toutefois, il est constaté que la locataire ne justifie pas avoir effectivement réclamé l’exécution des travaux de couverture et en façade et qu’une telle mise en demeure serait restée infructueuse, caractérisant la carence de son bailleur puis de sa bailleresse à ce titre.

À l’inverse, monsieur [N] a expliqué qu’il était plus judicieux, pour n’installer qu’un seul échafaudage, de réaliser les travaux de couverture, dont il n’a jamais contesté devoir supporter le coût, en même temps que les travaux en façade, dont la prise en charge a fait l’objet de vifs débats.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter les demandes tendant à autoriser la locataire à faire elle-même ces travaux, à la condamnation de la société [S] HOTELLERIE à lui payer une somme correspondant à leur coût, ainsi qu’à assumer d’éventuels frais de déménagement et de garde-meubles et à accorder une dispense de paiement de l’indemnité d’occupation si l’hôtel devait fermait pendant une période d’ouverture.

*Sur la demande d’indemnité au titre d’un préjudice de jouissance résultant de manquements à l’obligation de délivrance

À ce titre, la locataire sollicite l’indemnisation, à hauteur de 40 000 €, d’un préjudice de jouissance subi depuis le 05 juin 2019 du fait de manquements du bailleur à son obligation de délivrance : « dégât des eaux du fait de l’absence de réfection de la toiture, mauvais état des murs qui empêche une exploitation optimale du fonds ».

Cependant, alors qu’il lui appartient de caractériser le préjudice dont elle sollicite la réparation, elle ne donne pas davantage d’explication que celle reprise par le tribunal en italiques.

Surtout, elle ne fonde sa prétention sur aucun élément permettant au tribunal de constater la réalité d’un préjudice de jouissance des locaux et d’en apprécier l’ampleur.

Il est relevé que si dans son rapport d’expertise du 03 octobre 2019 monsieur [M], a observé l’état très dégradé des toitures au-dessus de la chambre n°37 et de la cuisine, il a simplement mentionné qu’il lui était indiqué que ces deux pièces subissaient des infiltrations, sans autre précision.

Ces désordres n’ont fait l’objet d’aucune réclamation de la locataire à ce titre, avant ou après le rapport d’expertise de l’architecte mandaté par le bailleur

Dans ces conditions, n’étant pas justifié du trouble de jouissance évoqué, la demande d’indemnisation à ce titre sera rejetée.

*Sur la demande d’expertise concernant les travaux à effectuer sur la toiture et les façades

L’article 143 du code de procédure civile dispose que « les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible ».

En l’espèce, il n’apparaît pas nécessaire d’ordonner une expertise relative aux travaux à effectuer en toiture et en façade pour trancher le litige, le tribunal ayant déjà pu statuer sur l’ensemble des demandes.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande de la société [S] HÔTELLERIE au titre de réparations locatives

La société [S] HOTELLERIE sollicite la condamnation de la locataire à lui payer une somme de 139 200 € HT au titre de frais de reprise des façades, en considération d’une estimation faite par monsieur [M], architecte mandaté par le bailleur, dans son rapport du 03 octobre 2019, à laquelle elle ajoute des honoraires d’architecte à hauteur de 10% et le coût d’une police d’assurance de 6%.

Toutefois, elle ne précise pas, comme il lui appartient en vertu de l’article 768 alinéa 1er du code de procédure civile, le fondement juridique de sa demande.

En tout état de cause, non seulement le rapport d’expertise non judiciaire n’est pas suffisant à lui seul pour justifier du coût de travaux, mais, de plus le tribunal n’a pas jugé que la locataire devait répondre du défaut d’exécution des travaux de ravalement.

Sa demande de paiement d’une somme de 139 200 € HT au titre de frais de reprise des façades sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe,

En premier ressort,

CONSTATE que le bail renouvelé entre monsieur [B] [N], aux droits duquel vient la S.A.S. [S] HOTELLERIE, et la S.A.R.L. HOTEL HIPPODROME MONTMARTRE, portant sur un immeuble à usage d’hôtel meublé sis [Adresse 5] à [Localité 7], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2011, a pris fin le 30 septembre 2020 ;

DÉBOUTE monsieur [B] [N] et la S.A.S. [S] HOTELLERIE de leurs demandes tendant à ce qu’il soit jugé que la S.A.R.L. HOTEL HIPPODROME MONTMARTRE n’a pas droit au paiement d’une indemnité d’éviction, à son expulsion, à ordonner le transport des meubles en garde-meubles et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation de 6 071 € par mois depuis le 1er octobre 2020 ;

DIT que la S.A.R.L. HOTEL HIPPODROME MONTMARTRE a droit au paiement d’une indemnité d’éviction et devra verser une indemnité d’occupation conforme à l’article L.145-28 du code de commerce à compter du 1er octobre 2020 ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. HOTEL HIPPODROME MONTMARTRE ;

— de sa demande d’annulation de la vente de l’immeuble loué en date du 05 août 2022 ;

— de ses demandes de remboursement des indemnités d’occupation payées depuis le 05 août 2022, de dommages et intérêts pour violation du droit de préférence contractuel et de dommages et intérêts pour manquement de monsieur [N] et de la société [S] HOTELLERIE à leur obligation d’exécuter les conventions de bonne foi ;

— de sa demande de remboursement au titre de travaux d’accessibilité de la chambre n°37 aux personnes à mobilité réduite ;

— de ses demandes d’autorisation de faire elle-même les travaux de ravalement des façades et de réfection de la couverture, de condamnation de la société [S] HOTELLERIE à lui payer une somme de 223 695 € correspondant au coût de ces travaux et à assumer d’éventuels frais de déménagement et de garde-meubles durant ces travaux ainsi que de dispense de paiement de l’indemnité d’occupation s’ils la contraignaient à fermer l’hôtel pendant une période d’ouverture ;

— de sa demande d’indemnité pour trouble de jouissance ;

— de sa demande d’expertise portant sur les travaux à réaliser en toiture et en façade de l’immeuble loué ;

DÉBOUTE la S.A.S. [S] HOTELLERIE de sa demande de condamnation de la S.A.R.L. HOTEL HIPPODROME MONTMARTRE à lui payer une somme de 139 200 € HT au titre de frais de reprise des façades ;

AVANT DIRE DROIT sur les demandes au titre de l’indemnité d’éviction et sur le montant de l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. HOTEL HIPPODROME MONTMARTRE,

ORDONNE une expertise ;

DÉSIGNE en qualité d’expert :

[J] [A]

[Adresse 6]

[Localité 11]

Tel. : 01 45 63 57 32 / 06 10 34 75 03

[Courriel 1]

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire, de :

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux sis, [Adresse 5] à [Localité 9], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial, et valeur du droit au bail,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

3) de déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail depuis le 1er octobre 2020 jusqu’à leur libération effective, sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité en sus,

* tenter de concilier les parties,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris avant le 15 juin 2027 ;

Fixe à la somme de cinq mille euros (5 000 €) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.A.R.L. HOTEL HIPPODROME MONTMARTRE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal judiciaire, atrium sud – 1er étage, [Adresse 7], Paris [Adresse 8]) au plus tard le 15 septembre 2026, avec une copie de la présente décision ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Renvoie l’affaire à la mise en état du 23 septembre 2026 à 11h30 pour qu’il soit justifié par les parties de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert,

Dit que le juge de la mise en état chargé de l’affaire est délégué au contrôle de cette expertise ;

À défaut de conciliation des parties par l’expert susmentionné,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

[T] [C] [Q]

[Adresse 9]

01 47 05 06 21- 06 85 93 44 01

[Courriel 2]

Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit que les parties devront rencontrer le médiateur dans un délai de deux (2) mois suivant cette information ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

— d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

— de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

— le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

— le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, qui ne pourra excéder le délai de six mois suivant la première réunion d’information susvisée, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 € ;

Rappelle que jusqu’à la fixation de l’indemnité d’occupation due, la locataire devra payer, à titre provisionnel, des sommes correspondant au loyer majoré des charges et taxes à sa charge tels que prévus dans le bail expiré ;

Réserve les dépens de l’instance ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 07 Mai 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA