TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : S.A.S. AREAM [Localité 2]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/11447 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBRJ5

N° MINUTE : 8

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 22 mai 2026

DEMANDERESSE

S.C. IMEFA 89,

[Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

S.A.S. AREAM [Localité 2],

[Adresse 2]

représentée par M. [A] [W] (Gérant) muni d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 mars 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 mai 2026 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 22 mai 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/11447 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBRJ5

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 juillet 2023, la société S.C. IMEFA 89 a consenti un bail d’habitation à la S.A.S. AREAM [Localité 2] sur des locaux situés au [Adresse 3] (cave n°149), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 6 169,84 euros et d’une provision pour charges de 700 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 15 168,34 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 21 novembre 2025, la société S.C. IMEFA 89 a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la S.A.S. AREAM [Localité 2] et les conséquences de droit, statuer sur le sort et la séquestration des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à la somme de 764,97 euros par jour, soit 1% du loyer annuel de 76 497,72 outre les charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,26 268,66 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté à l’échéance du mois de novembre 2025 incluse,2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 novembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 20 mars 2026, la société S.C. IMEFA 89, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que la dette locative, s’élève désormais à 13 136,98 euros, terme du mois de mars 2026 inclus. La société S.C. IMEFA 89 considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience eu égard à un important versement de 36 000 euros intervenu au mois de mars 2026. La société bailleresse expose accepter l’octroi de délais de paiement sollicités par la société locataire.

La S.A.S. AREAM [Localité 2], représentée par son conseil, reconnait le montant de la dette et sollicite l’octroi de délais de paiement sur 4 mois afin d’apurer celle-ci. La société locataire demande la suspension de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

La société S.C. IMEFA 89 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1709 du code civil prévoit qu’un le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En application de l’article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1225 du code civil, en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit d’effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce, le bail conclu le 20 juillet 2023 contient une clause pour non-paiement du loyer ou des charges prenant effet un mois après un commandement une mise en demeure restée infructueuse.

Un commandement de payer visant cette clause et précisant le délai de paiement (1 mois) pour échapper à l’acquisition de la clause résolutoire a été signifié le 25 juillet 2025, pour la somme en principal de 15 168,34 euros. Or d’après l’historique des versements, cette somme n’a pas été réglée dans le délai d’un mois suivant la signification de ce commandement.

La société bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 août 2025.

Le bail étant soumis aux dispositions du code civil, l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant la possibilité de délais suspensifs n’est pas applicable.

Toutefois, eu égard à l’accord des parties sur l’octroi de délais de paiement et la reprise du paiement courant du loyer, conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de la S.A.S. AREAM [Localité 2] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 3 284 euros par mois durant 4 mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande des parties de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la société locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société S.C. IMEFA 89 verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 mars 2026, la S.A.S. AREAM [Localité 2] lui devait la somme de 13 136,98 euros, soustraction faite des frais de procédure.

La S.A.S. AREAM [Localité 2] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant la S.A.S. AREAM [Localité 2] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 764,97 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 août 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société S.C. IMEFA 89 ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La S.A.S. AREAM [Localité 2], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la société S.C. IMEFA 89 concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai d’un mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 juillet 2023 entre la société S.C. IMEFA 89, d’une part, et la S.A.S. AREAM [Localité 2], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (cave n°149) est résilié depuis le 26 août 2025,

CONDAMNE la S.A.S. AREAM [Localité 2] à payer à la société S.C. IMEFA 89 la somme de 13.136,98 euros (treize mille cent trente-six euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 17 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus,

AUTORISE la S.A.S. AREAM [Localité 2] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 4 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 3 284 euros (trois mille deux cent quatre-vingt-quatre euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à la S.A.S. AREAM [Localité 2],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 août 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de la S.A.S. AREAM [Localité 2] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

la S.A.S. AREAM [Localité 2] sera condamnée à verser à la société S.C. IMEFA 89 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE la S.A.S. AREAM [Localité 2] à payer à la société S.C. IMEFA 89 la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. AREAM [Localité 2] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 juillet 2025 et celui de l’assignation du 21 novembre 2025,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge