TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [A] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/08910 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6PZ

N° MINUTE : 7

JUGEMENT

rendu le 17 avril 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDERESSE

Madame [A] [M], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 avril 2026 par Delphine THOUILLON, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 17 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/08910 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6PZ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 février 2012, prenant effet le 21 février 2012, l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [A] [M] sur des locaux habitation et une cave, situés au [Adresse 3] à [Localité 2] Escalier 05, 11ème étage, porte 0172, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 414,07 euros à la date de prise d’effet du bail.

L’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH a également donné à bail à Mme [A] [M] un emplacement de stationnement situé [Adresse 4] (sous-sol 3, porte 0211). Le contrat de bail pour le parking a été égaré.

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4896,71 euros au titre de l’arriéré locatif de l’appartement dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 567,99 euros au titre de l’arriéré locatif de la place de parking dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été prévenue de la situation par voie électronique le 16 avril 2025.

Par assignation du 4 septembre 2025, l’établissement public PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location d’habitation et de l’emplacement de parking, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [A] [M] et de tous les occupants de son chef, statuer sur le sort des meubles situés dans ces locaux et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation pour les deux contrats de bail (habitation et parking) d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4463,70 euros au titre de l’arriéré locatif pour le logement arrêté au 25 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  577,08 euros au titre de l’arriéré locatif pour le parking arrêté au 25 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 2 février 2026, l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative pour l’appartement et la place de parking, actualisée au 27 janvier 2026, s’élève désormais à 9027,75 euros. L’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [A] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile il sera statué par décision réputée contradictoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail du logement

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il est également justifié de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la date de délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail a été renouvelé postérieurement au 29 juillet 2023. Force est néanmoins de constater que le bail renouvelé contient une clause résolutoire (article 13.2) stipulant que le contrat sera résolu de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par ailleurs, le commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail signifié à la locataire le 15 avril 2025 vise un délai de deux mois. Il sera donc fait application du délai de deux mois.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4896,71 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 juin 2025, à minuit.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative au titre du logement

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 janvier 2026, Mme [A] [M] lui devait la somme de 7 681,10 euros, soustraction faite des frais de procédure, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Mme [A] [M], absente à la présente procédure, n’apporte par conséquent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, dont il convient toutefois de déduire la somme de 221,45 euros correspondant à des frais de procédure relevant des dépens pour retenir la somme de 7 844,50 euros à laquelle elle sera condamnée à payer au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter sur la somme de 4896,71 euros à compter du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 755,47 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail de l’emplacement de parking

Sur la preuve du contrat de bail

Aux termes de l’article 1359 du code civil, l’acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant un montant fixé par décret doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique.

En application des articles 1361 et 1362 du code civil il peut être suppléé à l’écrit par un commencement de preuve par écrit corroboré par un autre moyen de preuve. Constitue un commencement de preuve par écrit tout écrit qui, émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu’il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué. Peuvent être considérés par le juge comme équivalant à un commencement de preuve par écrit les déclarations faites par une partie lors de sa comparution personnelle, son refus de répondre ou son absence à la comparution.

En l’espèce, s’il n’est pas justifié de la production matérielle du bail de parking conclu le 21 février 2012, l’existence de ce contrat résulte :

— des avis d’échéance 2025 émis au nom de la défenderesse et mentionnant un loyer afférent à la place de parking litigieuse,

— du décompte de loyers impayés visant spécifiquement le parking, lequel a servi de fondement au commandement de payer délivré le 15 avril 2025,

— du commandement de payer

Ces éléments concordants caractérisent un bail en cours d’exécution et

en l’absence de toute contestation de la défenderesse, la preuve de l’existence du bail de parking est ainsi valablement rapportée.

Sur la résiliation du bail de l’emplacement de parking

En application de l’article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1225 du code civil, en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit d’effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce, un commandement de payer visant une clause résolutoire, impartissant au locataire un délai de deux mois pour s’acquitter des sommes réclamées, a été signifié le 15 avril 2025 à la locataire pour la somme en principal de 567,99 euros. Il correspond à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que le bail a pris fin le 15 juin 2025 à minuit

Dès lors, Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la dette locative au titre du parking et l’indemnité d’occupation

En l’espèce, l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 janvier 2026, Mme [A] [M] lui devait la somme de 961,80 euros.

Mme [A] [M], absente à la présente procédure, n’apporte par voie de conséquence aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2025 sur la somme de 567, 99 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 96,18 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [A] [M], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Concernant l’appartement à usage d’habitation :

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 février 2012 entre l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [A] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] Escalier 05, 11ème étage, porte 0172 est résilié depuis le 15 juin 2025, à minuit,

ORDONNE à Mme [A] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] Escalier 05, 11ème étage, porte 0172 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, notamment la cave,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [A] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 755,47 par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 16 juin 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [A] [M] à payer à l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 7 681,10 euros avec intérêts au taux légal à compter sur la somme de 4896,71 euros à compter du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

Concernant le parking :

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 février 2012 entre l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [A] [M], d’autre part, concernant l’emplacement de parking situé [Adresse 4] (sous-sol 3, porte 0211) est résilié depuis le 15 juin 2025, à minuit,

ORDONNE à Mme [A] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés situé [Adresse 4] (sous-sol 3, porte 0211),

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [A] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 96,18 par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 16 juin 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [A] [M] à payer à l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 961,80 euros avec intérêts au taux légal à compter sur la somme de 567,99 euros à compter du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [A] [M] à payer à l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [A] [M] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 15 avril 2025 et celui de l’assignation du 4 septembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge