TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 22/06309 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CW6OC

N° MINUTE :

Assignation du :

16 Mai 2022

JUGEMENT

rendu le 06 Janvier 2026

DEMANDEURS

Monsieur [J] [R]

[Adresse 9]

[Localité 11]

S.C.I. CHR 26

[Adresse 9]

[Localité 11]

représentés par Maître Karima AKLI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0325

DÉFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 10]

représenté par Maître Bruno TURBÉ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0237

Décision du 06 Janvier 2026

2ème chambre civile

N° RG 22/06309 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW6OC

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Chloé GAUDIN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 25 Novembre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 06 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS

Le 30 janvier 2017, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]) (ci-dessous désigné le SDC [Adresse 2]) a vendu à la SCI CHR 26 représentée par [J] [R] un terrain à bâtir cadastré DN [Cadastre 8] au [Adresse 1] à Paris 20ème.

Lors des opérations d’expertise suite à une ordonnance de référé du 29 janvier 2019, le SDC102 [Adresse 14] a signalé à la SCI CHR 26, dans le cadre des travaux de terrassement à la pelleteuse pour construire l’immeuble de quatre niveaux sur le terrain à bâtir, l’arrachage d’une canalisation de leur immeuble.

Par assignation délivrée le 16 mai 2022 au SDC [Adresse 2], [J] [R] et la SCI CHR 26 ont saisi le tribunal judiciaire de Paris aux fins de solliciter :

« A titre principal :

— Juger qu’il appartient au SDC [Adresse 2] de réaliser, à ses frais, les travaux de dévoiement de sa canalisation,

— Condamner le SDC [Adresse 2] à réaliser les travaux définitifs de dévoiement de la canalisation eaux usées et eaux vannes,

Sur le fondement de la garantie d’éviction,

— JUGER que l’acte de vente en date du 30 janvier 2017 ne fait jamais état de l’existence, sur la propriété de la SCI CHR 26, d’une canalisation enterrée appartenant au SDC [Adresse 2],

— CONDAMNER le SDC [Adresse 2] à indemniser Monsieur [R] et la SCI CHR 26 de la somme de 23.500 €, somme à parfaire, au titre des travaux qui ont été nécessaires au déplacement provisoire de la canalisation enterrée appartenant au SDC,

A titre subsidiaire :

Sur le fondement des vices cachés,

— JUGER que l’acte de vente en date du 30 janvier 2017 ne fait jamais état de l’existence, sur la propriété de la SCI CHR26, d’une canalisation enterrée appartenant au SDC [Adresse 2],

— CONDAMNER le SDC [Adresse 2] à indemniser Monsieur [R] et la SCI CHR 26 de la somme de 25.000 €, somme à parfaire, au titre des travaux qui ont été nécessaires au déplacement provisoire de la canalisation enterrée appartenant au SDC,

En tout état de cause :

— CONDAMNER le SDC [Adresse 2] à indemniser Monsieur [R] et la SCI CHR 26 de la somme de 5.000 €, somme à parfaire, au titre de dommages-intérêts pour les préjudices subis,

— CONDAMNER le SDC [Adresse 2] à verser la somme de 3.000 € à Monsieur [R] et la SCI CHR 26 au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

Par ordonnance en date du 13 avril 2023, le juge de la mise en état a ordonné une médiation judiciaire.

Par ordonnance d’incident en date du 1er octobre 2024, le juge de la mise en état a notamment :

— déclaré [J] [R] irrecevable à former les demandes suivantes :

« A titre principal :

— Juger qu’il appartient au SDC [Adresse 2] de réaliser, à ses frais, les travaux de dévoiement de sa canalisation,

— Condamner le SDC [Adresse 2] à réaliser les travaux définitifs de dévoiement de la canalisation eaux usées et eaux vannes,

Sur le fondement de la garantie d’éviction,

— JUGER que l’acte de vente en date du 30 janvier 2017 ne fait jamais état de l’existence, sur la propriété de la SCI CHR 26, d’une canalisation enterrée appartenant au SDC [Adresse 2],

— CONDAMNER le SDC [Adresse 2] à indemniser Monsieur [R] et la SCI CHR 26 de la somme de 23.500 €, somme à parfaire, au titre des travaux qui ont été nécessaires au déplacement provisoire de la canalisation enterrée appartenant au SDC,

A titre subsidiaire :

Sur le fondement des vices cachés,

— JUGER que l’acte de vente en date du 30 janvier 2017 ne fait jamais état de l’existence, sur la propriété de la SCI CHR26, d’une canalisation enterrée appartenant au SDC [Adresse 2],

— CONDAMNER le SDC [Adresse 2] à indemniser Monsieur [R] et la SCI CHR 26 de la somme de 25.000 €, somme à parfaire, au titre des travaux qui ont été nécessaires au déplacement provisoire de la canalisation enterrée appartenant au SDC, »

— rappelé que le tribunal reste saisi des demandes précitées en ce qu’elles sont formées par ailleurs par la SCI CHR 26 ;

— dit n’y avoir lieu à se déclarer incompétent ou à déclarer irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription acquisitive ;

— rejeté la fin de non-recevoir du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] tirée de la prescription acquisitive ;

— réservé les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 2 décembre 2024, [J] [R] et la SCI CHR 26 demandent au tribunal de :

« Vu les articles 552, 690, 691, 1625 et 1626, 1634, 1638 et 1641, 2227 du Code Civil,

Vu les articles 1641 à 1645 du Code Civil,

Vu l’article 1231-1 du Code Civil,

Vu l’article 1240 et 1241 du Code Civil,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

DEBOUTER le SDC [Adresse 2] de sa demande de voir constituer une servitude par prescription acquisitive,

A titre principal,

Sur le fondement de la garantie d’éviction,

JUGER que l’acte de vente en date du 30 janvier 2017 ne fait jamais état de l’existence, sur la propriété de la SCI CHR 26, d’une canalisation enterrée appartenant au SDC [Adresse 2],

CONDAMNER le SDC [Adresse 2] à indemniser Monsieur [R] et la SCI CHR 26 de la somme de 23.500 €, somme à parfaire, au titre des travaux qui ont été nécessaires au déplacement provisoire de la canalisation enterrée appartenant au SDC,

A titre subsidiaire,

Sur le fondement des vices cachés,

JUGER que l’acte de vente en date du 30 janvier 2017 ne fait jamais état de l’existence, sur la propriété de la SCI CHR26, d’une canalisation enterrée appartenant au SDC [Adresse 2],

CONDAMNER le SDC [Adresse 2] à indemniser Monsieur [R] et la SCI CHR 26 de la somme de 25.000 €, somme à parfaire, au titre des travaux qui ont été nécessaires au déplacement provisoire de la canalisation enterrée appartenant au SDC,

En tout état de cause,

CONDAMNER le SDC [Adresse 2] à faire réaliser, à ses frais, les travaux définitifs de dévoiement de sa canalisation eaux usées et eaux vannes, hors de la propriété de la SCI CHR 26,

DEBOUTER le SDC [Adresse 2] de ses demandes de condamnations reconventionnelles en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de M. [R] et de la SCI CHR 26,

DEBOUTER le SDC [Adresse 2] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER le SDC [Adresse 2] à indemniser Monsieur [R] et la SCI CHR 26 de la somme de 5.000 €, somme à parfaire, au titre de dommages-intérêts pour les préjudices subis,

CONDAMNER le SDC [Adresse 2] à verser la somme de 5.000 € à Monsieur [R] et la SCI CHR 26 au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de M^e Karima AKLI.»

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 18 décembre 2024, le SDC [Adresse 2] demande au tribunal de :

« Vu l’article 690 du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats, et notamment le règlement de copropriété,

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5] à [Localité 13] en ses présentes écritures,

Y faisant droit,

JUGER que la canalisation d’évacuation des eaux usées et son branchement au réseau d’assainissement appartiennent bien au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 7] et constituent une servitude par prescription acquisitive,

DIRE la SCI CHR 26 mal fondée en ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

DEBOUTER Monsieur [R] et la SCI CHR 26 de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la SCI CHR 26 à créer son propre branchement et à réaliser son propre raccordement au réseau d’assainissement de la Ville de Paris,

CONDAMNER in solidum Monsieur [R] et la SCI CHR 26 à payer au Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 7] une somme de 10.000 € pour procédure abusive.

CONDAMNER in solidum Monsieur [R] et la SCI CHR 26 à payer au Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 7] une somme de 10.000 € au sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de M^e Bruno TURBE. »

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 février 2025.

Le 31 octobre 2025, le juge de la mise en état a rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture formée par le SDC [Adresse 2].

A l’audience du 25 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande du SDC [Adresse 2] au titre de la prescription acquisitive de la servitude de canalisation des eaux usées

Aux termes de l’article 690 du code civil, « Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans.»

Par ailleurs, il est constant que la servitude d’écoulement des eaux usées, dont l’exercice exige le fait de l’homme et ne peut se perpétuer sans son intervention renouvelée, a un caractère discontinu ne permettant pas son acquisition par prescription.

En l’espèce, si le SDC [Adresse 2] se prévaut du fait qu’il est possible d’obtenir la prescription acquisitive d’une servitude d’écoulement des eaux de pluie canalisée au moyen d’un ouvrage apparent, il apparaît cependant qu’il sollicite du tribunal l’usucapion d’une servitude d’écoulement des eaux usées.

Or, si une servitude d’écoulement des eaux de pluie est susceptible d’être continue sans besoin du fait du fait de l’homme, tel n’est pas le cas d’une servitude des eaux usées dont l’exercice exige le fait de l’homme.

Par conséquent, et sans qu’il ne soit nécessaire de répondre aux moyens des partis sur l’apparence de la servitude, la demande du SDC [Adresse 2] de dire qu’il a acquis par prescription acquisitive la servitude de canalisation des eaux usées sera rejetée.

Sur les demandes relatives au raccordement réseau d’assainissement

Sur les demandes de la SCI CHR 26 relatives au dévoiement de la canalisation appartenant au SDC [Adresse 2] et en paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 552 du code civil, « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ».

Selon l’article 1625 du code civil, « La garantie que le vendeur doit à l’acquéreur, a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires ».

L’article 1626 du code civil dispose que :

« Quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente ».

Selon l’article 1638 du code civil :

« Si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité ».

Il résulte de l’article 1641 du code civil que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Aux termes de l’article 1644 du code civil, « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et dese faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ».

Enfin, l’article 1645 du code civil énonce que « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. ».

En l’espèce, [J] [R] et la SCI CHR 26 sollicitent de : – condamner le SDC [Adresse 2] à les indemniser d’une somme de 23 500 euros ou 25 000 euros (le montant diffère selon le fondement utilisé) au titre des travaux qui ont été nécessaires au déplacement provisoire de la canalisation enterrée appartenant au SDC,

— condamner le SDC [Adresse 2] à faire réaliser, à ses frais, les travaux définitifs de dévoiement de sa canalisation eaux usées et eaux vannes, hors de la propriété de la SCI CHR 26,

— à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Ils se fondent à titre principal sur la garantie d’éviction, et à titre subsidiaire sur la garantie des vices cachés.

Sur la recevabilité

D’abord, il y a lieu conformément à la combinaison des article 1355 du code civil et 794 du code de procédure civile de déclarer irrecevables les demandes formées au bénéfice de [J] [R] compte tenu de l’autorité de chose jugée s’attachant à l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 1er octobre 2024, les ayant toutes déclarées irrecevables à l’exception de la demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur le fond

Il n’est pas contesté l’existence d’une canalisation appartenant à le SDC [Adresse 2] sur le fond vendu à la SCI CHR 26. Si le SDC [Adresse 2] se prévaut du fait que l’acte de vente mentionne que l’acquéreur « profite des servitudes ou les supporte, s’il en existe », la présente décision a d’abord jugé que le SDC [Adresse 2] n’avait pas acquis par prescription trentenaire de servitude de canalisation des eaux usées.

Par conséquent, et sans qu’il ne soit nécessaire de caractériser, en l’absence de servitude, l’importance de celle-ci et le fait que la SCI CHR 26 n’aurait pas acquis le bien si elle en avait été informée, le SDC [Adresse 2] lui doit la garantie d’éviction, qui n’est qu’une des composantes du droit de propriété.

Par conséquent, il y a lieu de condamner le SDC [Adresse 2] à faire réaliser, à ses frais, les travaux définitifs de dévoiement de sa canalisation eaux usées et eaux vannes, hors de la propriété de la SCI CHR 26.

S’agissant de la demande de la SCI CHR 26 de condamner le SDC [Adresse 2] à lui payer une somme de 23 500 euros ou 25 000 euros au titre des travaux qui ont été nécessaires au déplacement provisoire de la canalisation enterrée appartenant au SDC, force est de constater qu’elle ne vise aucune pièce de nature à justifier du coût de ces travaux, l’examen de son bordereau de pièces ne montrant pas non plus de pièce susceptible de justifier un tel préjudice. Par conséquent, cette demande sera rejetée.

S’agissant enfin de la demande de la SCI CHR 26 en paiement de dommages et intérêts à hauteur de 5 000 euros, force est de constater que les demandeurs ne justifient ni n’expliquent quel a été leur préjudice, se limitant à indiquer dans leurs écritures :

« Au vu des préjudices subis et du comportement du SDC, Monsieur [R] et la SCI CHR 26 entendent donc solliciter, d’une part, la condamnation du SDC à faire réaliser, à ses frais, les travaux définitifs nécessaires au dévoiement de la canalisation et, d’autre part, sa condamnation à leur verser la somme de 5.000 € au titre de dommages-intérêts. ».

Par conséquent à défaut de démontrer l’existence d’un préjudice devant être réparé par l’allocation d’une somme de 5 000 euros, leur demande en paiement de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande du SDC [Adresse 2] de condamner la SCI CHR 26 à créer son propre branchement et raccordement au réseau d’assainissement de la ville de Paris

En l’espèce, si le SDC [Adresse 2] se prévaut du fait qu’il est établi que le branchement au réseau d’assainissement existant sur la parcelle vendu lui appartient, il a été jugé que celui-ci n’a usucapé de servitude d’écoulement des eaux usées sur la parcelle.

Par conséquent, la demande du SDC [Adresse 2] de condamner la SCI CHR 26 à créer son propre branchement et raccordement au réseau d’assainissement de la ville de Paris sera rejetée.

Sur la demande du SDC [Adresse 2] en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé, et il résulte de l’article 1241 du code civil, qu’elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l’intention de nuire, ou par une légèreté blâmable.

En l’espèce, compte tenu de la solution donnée au litige, la procédure intentée par les demandeurs n’est pas abusive. Par conséquent, la demande du SDC [Adresse 2] en paiement de dommages et intérêts sera rejetée.

La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sera donc rejetée.

Sur les mesures accessoires

Il y a lieu de condamner le SDC [Adresse 2], dont les demandes ont été rejetées, aux dépens.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la distraction des dépens sera ordonnée.

Il est aussi justifié de condamner le SDC [Adresse 2] à payer à [J] [R] et la SCI CHR 26 la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée par le SDC [Adresse 2] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Compte tenu du fait que la présente décision ordonne une obligation de faire, à savoir la réalisation de travaux, l’exécution provisoire de droit de la présente décision n’apparaît pas compatible avec la nature de l’affaire, et sera écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] de « JUGER que la canalisation d’évacuation des eaux usées et son branchement au réseau d’assainissement appartiennent bien au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5] à [Localité 13] et constituent une servitude par prescription acquisitive, » ;

Déclare irrecevable [J] [R] à former les demandes suivantes :

« A titre principal :

— Juger qu’il appartient au SDC [Adresse 2] de réaliser, à ses frais, les travaux de dévoiement de sa canalisation,

— Condamner le SDC [Adresse 2] à réaliser les travaux définitifs de dévoiement de la canalisation eaux usées et eaux vannes,

Sur le fondement de la garantie d’éviction,

— JUGER que l’acte de vente en date du 30 janvier 2017 ne fait jamais état de l’existence, sur la propriété de la SCI CHR 26, d’une canalisation enterrée appartenant au SDC [Adresse 2],

— CONDAMNER le SDC [Adresse 2] à indemniser Monsieur [R] et la SCI CHR 26 de la somme de 23.500 €, somme à parfaire, au titre des travaux qui ont été nécessaires au déplacement provisoire de la canalisation enterrée appartenant au SDC,

A titre subsidiaire :

Sur le fondement des vices cachés,

— JUGER que l’acte de vente en date du 30 janvier 2017 ne fait jamais état de l’existence, sur la propriété de la SCI CHR26, d’une canalisation enterrée appartenant au SDC [Adresse 2],

— CONDAMNER le SDC [Adresse 2] à indemniser Monsieur [R] et la SCI CHR 26 de la somme de 25.000 €, somme à parfaire, au titre des travaux qui ont été nécessaires au déplacement provisoire de la canalisation enterrée appartenant au SDC » ;

Condamne le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] à faire réaliser, à ses frais, les travaux définitifs de dévoiement de sa canalisation eaux usées et eaux vannes, hors de la propriété de la SCI CHR 26 ;

Rejette la demande de la SCI CHR 26 de condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] à lui payer une somme de 23 500 euros ou 25 000 euros au titre des travaux qui ont été nécessaires au déplacement provisoire de la canalisation enterrée ;

Rejette la demande de la SCI CHR 26 de condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] à lui payer une somme de 5 000 euros de dommages et intérêts ;

Rejette la demande du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] de condamner la SCI CHR 26 à créer son propre branchement et à réaliser son propre raccordement au réseau d’assainissement de la Ville de Paris ;

Rejette la demande du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] en paiement d’une somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] aux dépens ;

Ordonne la distraction des dépens ;

Condamne le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] à payer à [J] [R] et la SCI CHR 26 pris ensemble la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formée par le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ecarte l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 12] le 06 Janvier 2026

La Greffière Le Président